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房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。
1、 研究概述
1.1 我國房地產發展歷史
我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。
八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國
房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。
形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。
我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。
1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義
房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。
一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，
使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。
隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。
因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。
2 、房地產企業現狀和問題
2.1 我國房地產市場現狀及展望
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：
從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。
從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。
從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。
2.2 我國房地產企業發展現狀
房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。
房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。
房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。
房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。
作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。
我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。
房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。
2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題
2.3.1 企業的所有制性質問題
盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。
房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。
3. 求一篇《我國當前房地產開發企業存在的問題及對策》的論文開題報告。
摘 要 I
Abstract II
1 緒 論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的和意義 1
1.2.1 研究目的 1
1.2.2 研究意義 1
1.3 國內外研究現狀 2
1.3.1 國外研究現狀 2
1.3.2 國內研究現狀 2
2 房地產開發企業成本核算概述 2
2.1 房地產開發企業成本核算的意義 3
2.1.1 房地產開發企業成本核算的目的 3
2.1.2 房地產開發企業成本核算的作用 3
2.2 房地產開發企業成本核算的內容 4
2.2.1 房地產開發企業的開發成本 4
2.2.2 房地產開發企業的開發費用 4
2.3 房地產開發企業成本核算的方法 5
2.3.1 棟號成本核算方法 5
2.3.2 項目成本核算方法 5
3 房地產開發企業成本核算中存在的問題 5
3.1 房地產開發企業成本費用的歸集和分配不完善 5
3.1.1 土地開發成本核算成本分配不標准 6
3.1.2 配套設施開發成本核算計量方法不健全 7
3.2 房地產開發企業成本核算內容不確定 7
3.2.1 成本核算對象不清晰 7
3.2.2 成本費用的歸集和分配方法不明確 8
3.2.3 成本核算周期不規律 8
3.3 房地產開發企業成本核算制度不規范 8
3.3.1 房地產開發企業商品成本與售價不配比 8
3.3.2 風險防範不足 9
3.4 房地產開發企業成本核算中成本信息的弊端 9
3.4.1 隱藏實際成本 9
3.4.2 財務制度存在缺陷 9
4 房地產開發企業成本核算一系列問題產生的成因 10
4.1 利益驅使 10
4.2 成本核算體系發展緩慢 10
5 加強房地產開發企業成本核算的建議 10
5.1 確保成本的正確歸集和核算 10
5.1.1 合理分配土地開發成本和土地使用費 10
5.1.2 正確計量配套設施的開發成本 11
5.2 明確房地產開發企業成本核算的內容 11
5.2.1 根據不同情況界定成本核算的對象 11
5.2.2 根據核算對象確定成本的歸集和分配方法 12
5.2.3 根據房地產開發項目確定成本核算的周期 12
5.3 提高房地產開發企業成本核算質量 12
5.2.1 引入計劃銷售價格 12
5.2.2 擴大風險和信息披露內容
5.4 針對性加強成本信息的真實性
5.4.1 完善財務制度 13
5.4.2 加大會計與稅收監督力度 可以參考
4. 關於房地產融資的開題報告怎麼寫
先要把房地產開發項目做一個規劃，至少要做三年的，然後根據規劃測算財務收益指標測算資金需求，再進行文字表述就行了。
5. 論文的開題報告 <企業融資管理分析>
開題報告的格式(通用)
由於開題報告是用文字體現的論文總構想，因而篇幅不必過大，但要把計劃研究的課題、如何研究、理論適用等主要問題說清楚，應包含兩個部分：總述、提綱。
1 總述
開題報告的總述部分應首先提出選題，並簡明扼要地說明該選題的目的、目前相關課題研究情況、理論適用、研究方法、必要的數據等等。
2 提綱
開題報告包含的論文提綱可以是粗線條的，是一個研究構想的基本框架。可採用整句式或整段式提綱形式。在開題階段，提綱的目的是讓人清楚論文的基本框架，沒有必要像論文目錄那樣詳細。
3 參考文獻
開題報告中應包括相關參考文獻的目錄
4 要求
開題報告應有封面頁，總頁數應不少於4頁。版面格式應符合以下規定。
開 題 報 告
學 生：
一、 選題意義
1、 理論意義
2、 現實意義
二、 論文綜述
1、 理論的淵源及演進過程
2、 國外有關研究的綜述
3、 國內研究的綜述
4、 本人對以上綜述的評價
三、 論文提綱
前言、
一、
1、
2、
3、
6. 求一片房地產開發 可行性 開題報告
建立適合我國國情的住房政策體系
住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同於產業政策，也不同於行業管理政策。從國際經驗來看，不同國家國情不同，住房政策也不同，但基本都是財稅政策、貨幣政策等的組合體，是一個政策體系。我國住房政策的設計，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、正確把握我國的基本國情
建立我國的住房政策體系，必須考慮三個基本國情：
第一個基本國情是人口基數大，中低收入家庭多，人地矛盾尖銳。目前，我國城鎮居民約有5.6億人，約1.9億戶家庭。其中，中等收入以下家庭約佔70％，約4億人人口，通過政府供給來主導解決這么多人的住房問題，肯定不切實際。即使最低收入家庭（約佔10％）也有近6000萬人口，其中住房困難戶（人均住房面積低於10平方米）就有約1000萬戶、3000萬人，超過了很多國家的人口總數，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項非常艱巨的任務。人口多的另一個突出問題就是人地矛盾。我國雖然有960萬平方公里國土面積，但適合城市化發展的平地面積只佔12%。我國人均平地面積不到900平方米，與人地矛盾非常突出的日本相當。平地資源的高度稀缺，意味著佔有土地的邊際機會成本很高。
第二個基本國情是社會差距巨大。2006年，我國最低收入戶的房價收入比（指居民購房總價與家庭年收入的比值）是22，而最高收入戶的房價收入比只有2.44，二者的差距達到了19.56，大大高於國際同等水平的差距。而且，這種差距呈逐年擴大的趨勢：2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍，2004年又擴大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.3倍，2006年名義差距有所縮小，但仍有9倍。如果以房價增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標准來看，我國近兩年房價增速明顯偏高，直接導致了中、低收入家庭購房支付能力下降。但由於低收入家庭收入增速一直較低，即使房價增速保持在一個合理水平，這些家庭的房價收入比也依然會較高，與中、高收入家庭的差距也會繼續擴大。因此，我國住房問題的核心是購買能力的社會差距過大，根源是收入差距過大。
第三個基本國情是住房徵信體系不完善，公民與政府間還不能實施有效監督。目前，與居民住房、購房相關的信息還分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門，不僅各個部門內部的徵信體系不完善，部門之間也無法互聯互通，政府主管部門也沒有建立起有效的公共信息披露制度，整個住房徵信體系很不完善。政府不能准確掌握居民的收入、住房情況，居民也不能對政府及政府官員的行為進行有效監督，存在著嚴重的信息不對稱。
當然，我國還有其它基本國情，但上述三個基本國情是社會主義初級階段這一基本國情在住房問題上的具體表現，是決定我國住房政策體系的最主要因素。
二、我國住房政策體系的總體框架
土地資源的稀缺性和收入差距客觀存在的現實，決定了政府對不同收入群體，應該有不同的住房政策：對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調控來維護房地產市場的穩定；對於中等收入家庭，則需要政府和市場同時發揮作用。從國際經驗來看，這種邊界的劃分是非常必要的，否則不是政策走樣就是擾亂市場，違背政策的初衷。www.lunwenwang.com 論文網在線
我國中低收入家庭眾多、人地矛盾尖銳、收入差距過大、徵信體系不完善等現實國情，決定了我國政府直接供給住房只能限制在小范圍，即最低收入家庭。對於眾多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先應調控市場來滿足多樣化的需求，同時通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。對於高等收入者，應由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調節房地產市場的波動。因此，我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主的房地產市場調控政策。
經濟適用房政策實施過程中出現的各種問題，說明這一制度並不適合我國國情。主要是因為我國的人口規模太大，扣除廉租房保障對象，其餘中低收入人口也有近3.5億人，想要讓經濟適用房、「雙限房」政策來解決這么多人的住房問題，是難以想像的。在需求遠遠大於供給和信息嚴重不對稱的情況下，尋租和腐敗現象必然會發生，政策無效也是必然結果。因此，經濟適用房、「雙限房」作為過渡性、應急性的措施是必要的，但其長期效果不容樂觀，不宜作為我國住房政策體系的最終組成部分。今後有必要控制經濟適用房、「雙限房」的適度發展，並在廉租房制度基本成熟後，推動它們有序轉型，以新的住房政策體系取而代之。
三、實施與單戶面積和容積率掛鉤的房地產稅收制度
土地是一種不可再生的資源，佔有土地，就等於佔用了其他人和後代人使用土地的權利，應該征稅。理論上，稅率應該等於土地佔用的邊際機會成本。佔用土地越多，機會成本越大，徵收的稅額也應越多。而且，高收入群體通常佔有了地段好、各種服務設施齊全的住房，享受了更多更好的社會公共服務。從這兩個意義上來說，將城鎮居民個人房產納入征稅范圍有助於增強社會公平。
目前，我國不動產稅制改革已基本達成共識，基本思路是：按照「保有重、流轉輕」的原則，在不動產的取得（開發）環節，取消目前存在的土地增值稅和耕地佔用稅；在不動產的保有環節，將目前的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合並為一個統一的房地產稅；在不動產的流轉（交易）環節，只保留契稅。不動產稅制的主體稅種為房地產稅，其納稅人為房地產所有者和法定使用人，包括內外資企業單位、經濟組織和個人；征稅對象為納稅人擁有的全部房地產價值，對自用和出租不再做區分；房地產稅稅率的合理范圍在0.3%－0.8%之間。為保證人們基本住房的需要，房地產稅可規定有限的減免稅條款，減免稅的權力下放到地方政府。 鑒於我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該採用累進制，而且還應與單戶面積和容積率（指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比）掛鉤：首先根據單戶面積確定基準稅率，然後在此基礎上乘以一個容積率調整系數（即：實際稅率＝基準稅率×容積率調整系數）。住房面積越大，稅率越高，多套住房面積累計計算；容積率越低，系數越高。由於稅額最終會轉嫁給消費者，這種稅率制度設計主要是通過對需求的調節來引導供給，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數。
這一政策的關鍵是稅率和容積率調整系數的確定，其確定原則包括兩個：一是能有效調整供給結構；二是能將房價收入比社會差距控制在一個合理的范圍。在具體的政策設計上，可按以下步驟操作：
首先，明確基本居住面積的合理標准。根據我國目前的土地資源、人口結構、現有居住水平、小康社會建設目標等因素，人均基本住房建築面積可以定為30平方米，戶均建築面積約90平方米。各地可在此標准以下酌情調整。
第二，確定基準稅率。對建築面積小於90平方米的住宅，按最低稅率征稅。超過90平方米，按全額累進方法征稅，超過越多，稅率越高。基準稅率可分5檔：小於90平方米，稅率為0.3％；90－120平方米，稅率為0.8％；120－150平方米，稅率為1.5％；150－200平方米，稅率為3.0％；大於200平方米，稅率為5.0％。
第三，確定基本容積率的合理標准。目前，我國普通住宅小區的容積率平均在2.0－5.0之間，容積率小於1.0的基本都是高檔住宅區。為了提高土地的集約利用程度，我國基本容積率的合理標准可以確定為2.0。各地可在此標准以上酌情調整。最後，確定容積率調整系數。容積率調整系數可分為三檔：容積率大於2.0的，系數為1；容積率在1.0－2.0之間的，系數為1.5；容積率小於1.0的，系數為2。
據此計算，一套建築面積小於90平方米、容積率大於2.0的住宅的實際房地產稅稅率為0.3％，而一套建築面積超過200平方米、容積率小於1.0的住宅的實際房地產稅稅率將達到10％（5.0％×2＝10％），二者實際稅率的差距將達到33倍。這么大的稅負差距將會有效增加中小戶型普通住宅的供給，逐步改善住房供給結構，縮小房價收入比的社會差距。同時，較高的房地產保有稅率將避免業主控制或低效率使用財產，刺激交易活動，減少開發商的囤積行為，抑制投機性購房，促進二手房市場的發展。
四、加快建立政策性住房金融制度 www.lunwenwang.com 論文網在線
住房是資金密集型的產品，單位價值很高，一般都在幾十萬元到幾百萬元之間，遠遠超過一般家庭的年收入水平。因此，住房消費總是與社會信用、尤其是消費信貸緊密結合的。這樣，政府就可以對個人購房提供金融支持，來提高他們的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更應提供長期優惠利率。可根據長期國債的利率趨勢，確定一個相對固定的政策性住房貸款利率，利率水平相當於市場利率的二分之一左右，還貸期限可延長到30年，對一些特殊困難人群到期無法還款還可在原貸款期限的基礎上再延長10年。為此，必須建立規范的政策性住房金融制度。
首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現在歸建設主管部門管理，各地市場分割，遠沒有發揮出其應有的功能。可將各省級住房公積金管理中心（機構）由行政管理部門逐步改造成住房金融銀行，並將住房金融銀行及其業務納入銀監會的統一監管體系，允許不同住房金融銀行異地開展業務，允許企業或個人自由選擇交納機構，增強住房金融市場的競爭性。
其次，還可以通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。具體可借鑒德國的經驗，實行先存後貸、存貸掛鉤的政策。同時，建立政策性住房貸款風險擔保機制，為中低收入者提供擔保。貼息資金和擔保資金由中央和地方財政共同支付。可探索將經濟適用房向普通商品房轉型，將對土地出讓的暗補轉向對貸款利息的明補。
在個人收入和住房徵信系統還不完善的情況下，對政策性住房貸款必須有嚴格的限制：一是只對首次購買提供；二是只對標准面積以下的住房提供。任何人購買超過標准面積的住房，都不提供政策性貸款。用政策性住房貸款購買住房的，其房產證上必須註明，同時在貸款合同上約定一個市場利率水平，購買者如果將住房出售，必須按約定的市場利率水平補交利息，否則不得過戶；如果再購買其它住房，也必須按約定補交利息
五、加強和規范廉租房制度建設
廉租房是以「租」的方式來解決低收入人群的住房問題，它不具備保值增值的功能，能有效解決資格審查的難題，並減少權力尋租現象，更適合我國國情。黨的十七大報告將「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」列入「加快建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系，保障人民基本生活」的重要內容。因此，必須進一步加強和規范廉租房制度建設，主要應做好以下工作：
首先是要增加供給。應將廉租房建設作為各級地方政府的重要責任，列入政績考核范圍，並加強督察，增強地方政府落實中央政策的執行力。地方政府應在每年的政府工作報告中提出廉租房年度建設指標，將建設任務具體化、法定化。通過這些措施徹底改變廉租房嚴重缺乏的局面。廉租房的保障對象應限定在低收入家庭，並以民政部門的低保戶等為重點，與其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相關制度。各地政府應結合小康社會指標和本地實際，落實「國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見」等政策的要求，確定本地廉租房的建設標准、建設規模、套型結構、人均居住面積等指標，既不能將廉租房建成貧民窟，也不能和商品房攀比，以確保廉租房的流動性能。同時，充分吸取經濟適用房使用管理中的教訓，因地制宜地確定租金標准、租用期限及各項管理辦法和社會聽證、公示制度；對廉租房對象須跟蹤服務，對家庭收入超過規定范圍的廉租對象須及時清退。廉租房應免徵房地產稅。
第三是要完善運行機制和管理體制。政府提供廉租房，並不等於政府要直接建設廉租房，應鼓勵政府通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，既減少尋租空間，也活躍房地產二級市場。在出租方式上，要逐步建立租金補貼與實物配租相互聯動的模式，最低收入戶以實物配租為主，其它保障對象以貨幣補貼為主。應建立專門的非營利性組織，統籌規劃、開發建設和管理廉租房。廉租房的受理、審核等工作，應以街道辦事處為主，並建立居住地和媒體兩級公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障資金供應。各地政府應根據年度建設目標，明確規定每年用於廉租房建設和租金補貼的財政預算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用於廉租房建設的資金。由於廉租房的租金收益具有較強的連續性和穩定性，因此可以探索用資產證券化（發行證券到期後再支付投資者券款）的方式，解決廉租房收益回收的時滯性問題。 www.lunwenwang.com 論文網在線
六、完善以貨幣工具為主的房地產市場調控政策
由於建造周期較長、土地資源稀缺以及位置固定等特點，住房產品的供給彈性是很低的。即使價格上漲，供給在短期內也不會迅速增加。同時，住房產品又具有很強的保值增值性，是一種理想的投資工具，極易產生投機性需求。在價格上漲時，需求往往不會下降還會增加。這樣，住房產品一旦出現供不應求，不會象其它商品一樣能很快通過市場調節達到新的供求平衡，相反，其供求缺口會越來越大，並形成泡沫。如果沒有政府幹預，住房產品價格在短期內會迅速上漲，降低消費者的實際購買能力；而一旦泡沫破滅，價格又會迅速下跌，直接損害投資者的利益。因此，政府有責任保持住房市場的穩定。
而住房市場投機需求旺盛，總是以流動性過剩為背景，任何減少流動性的緊縮性貨幣政策都會產生效果。因此，政府應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷「漲價－預期漲價－再漲價」的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。
為了保障上述政策的實施，必須盡快完善相關基礎工作。一是在購房實名制的基礎上，利用條形碼技術，依託房管、公安、民政、金融等部門的個人信息資料庫，建立個人住房徵信系統，全面記錄和反映個人的家庭、婚姻、現有住房、納稅情況等信息，有效監督家庭成員分散購買多處住房等現象。二是在土地和住房情況普查的基礎上，建立住房位置、權屬及面積台帳，加強房地產產權登記制度，增強房地產稅課征的有效性和嚴肅性。
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7. 求一篇財會畢業論文題目：xx企業的成本核算與控制，還有開題報告。
房地產企業的成本核算與控制摘要：房地產開發成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產成本核算水平，需要制定相應的成本控制措施，同時加大會計、稅收監管力度，建立和健全企業的規章制度。隨著社會主義市場經濟和現代企業制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成為一個突出而又迫切的問題。企業要生存，要在競爭中立於不敗之地，就必須強化成本管理改革意識。然而，傳統成本管理由於存在諸多缺陷，難以滿足現代企業管理的要求，企業管理者必須探尋更加先進的成本管理方法。作業成本管理作為現今比較先進的成本管理模式，在各方面，特別是在成本控制與核算方面對傳統成本管理進行了改進。該文通過分析國內外研究現狀，借鑒國外研究的先進成果，剖析了作業成本管理的運用流程。最後，該文對中國運用作業成本管理進行了思考。關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關繫到成本管理水平的高低，進而關繫到企業的經濟效益。1 房地產行業成本核算中存在的問題由於房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬於成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計准則中並未明確。（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬於生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬於多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用並採用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬於直接開發成本，而土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬於間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什麼標准來分配，沒有給予明確的解決方法。（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列並結算工程成本。（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由於開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收後即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由於各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以後項目應攤銷的成本提前確認並結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。2 存在問題的原因分析（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者並不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落後，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯後而無法發揮成本管理的作用。由於缺乏成本管理中的事前預測和過程式控制制，只能靠制度被動地「卡」。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控製成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以後的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業後，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收後，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。②拆遷安置費用的控制。在項目立項之後，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標准、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對於同時投資於多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多佔用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。（2）加強制度建設，強化會計監督。①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。②加大會計、稅收監管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。</p></p></p>