德國住房儲蓄融資體系

1. 住房儲蓄貸款來啦！利率更低適合普通百姓

居民購房要辦理貸款一般有兩種途徑，商業貸款和公積金貸款，商業貸款利率高，公積金貸款要求嚴格且辦理時間較長。未來將有第三種貸款方式——住房儲蓄貸款可供購房者選擇。

目前，國內獨家試點運營住房儲蓄業務的中德住房儲蓄銀行，已被納入國家多層次住房政策體系，進而獲准在全國開展業務，這意味著將有更多百姓受益於這一政策。

住房儲蓄貸款就是居民為獲得銀行貸款，需要以預先向銀行儲蓄為前提的一種貸款品種，與商業性住房貸款、住房公積金貸款，共同構成3大個人住房融資模式。

貸多少取決於存多少，貸款形式更加靈活

住房儲蓄貸款具有合同儲蓄性質，依據儲戶的住房需求和儲蓄能力來確定貸款額度。住房儲蓄合同規定，客戶貸款額度等於合同額與支付給客戶存款本息及補貼後的差額，貸款額度大體與存款金額一致。

例如，王先生如果想在兩年後購買100萬元的住房，可提前與銀行簽訂合約性儲蓄計劃。他可以一次性存儲50萬元，也可每月規律性地存入一定數額，當存款達到50萬元，即合同額的50%，且滿足相關評價條件後，就可向銀行申請50萬元的購房貸款，同時，還可以將存儲的50萬元取出自用。

住房儲蓄貸款還可以與商業按揭或公積金進行組合貸款。一般來說，公積金只能貸款60萬元，如果購房者所需貸款額度超過了這個限額可以把住房儲蓄貸款作為補充，超出部分依然能享受到較低的利率。住房儲蓄貸款還可以進行疊加，購房者的配偶或同一戶口同住成員也有住房儲蓄存款的，則可以合並在一起加以計算，這樣獲得貸款時間將會縮短，貸款額度也會相應擴大。

利率較低，適合普通百姓

目前，我國居民對住房儲蓄貸款還比較陌生，但在歐洲已成為普通百姓改善居住條件的重要手段。相比其他兩種貸款方式，住房儲蓄貸款公益性更強。在我國，目前國內獨家試點運營住房儲蓄業務的專業性銀行——中德住房儲蓄銀行，在天津、重慶地區提供該項業務。從定位上來看，住房儲蓄貸款主要面向政府需要保障的人群和中低收入者，正是基於這樣的定位，我國目前住房儲蓄貸款設定3.3%的恆定利率，重點滿足居民中遠期住房金融需求。

但是，相比公積金和商業貸款，住房儲蓄貸款獲得貸款時間長，還款時間短，有著嚴格的評價體系。一次性存款的客戶，離存入時間最短要24個月，最長需要49個月；規律性存款客戶，離首次存入時間最短要44個月，最久要91個月，購房者貸款等待時間較長。住房儲蓄貸款的最長期限因產品而異，最長不超過16年。由於期限較短，如果貸款金額較大，月供也相應較多。因此住房儲蓄貸款和公積金或商業貸款應盡量搭配使用以減少月供負擔。

有望向全國范圍推廣

相比於其他國家，我國住房儲蓄貸款起步較晚且經歷了較長的探索期。我國自上世紀80年代就開始對住房儲蓄制度進行探索實踐。

1987年，在住房制度改革初期，中國人民銀行批准在山東煙台、安徽蚌埠兩市試辦城市住房儲蓄銀行，專門辦理房改配套的住房基金籌集、住房信貸及結算等政策性業務。但由於住房儲蓄銀行是商業銀行還是政策性銀行，並沒有定位清楚，因而當住房公積金制度出現時，不成熟的住房儲蓄就被取代。直到2004年，中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同組建中德銀行，並在天津開啟試點，我國才出現真正意義上的住房儲蓄銀行。

2012年，該銀行在重慶開設分支機構，這項貸款業務才逐步成型並得以發展。數據顯示，從中德銀行2004年建立，經過10年，該行的注冊資本金從最初的1.5億元逐步增加到20億元，累計與市民簽訂了700多億元住房儲蓄合同，惠及14萬居民。

據了解，中德銀行已獲得國務院批准，被納入國家多層次住房政策體系，進而獲准在全國開展業務。目前，中德銀行正在逐步探索可復制的商業模式，逐步向全國推廣住房儲蓄及相關業務。

（以上回答發布於2015-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 中德住房儲蓄銀行的業務介紹

住房儲蓄是專項存款。儲蓄者 ( 以下稱「客戶」 ) 參加住房儲蓄的目的是為了獲得低利率的住房貸款。住房儲蓄利率自始至終固定不變，不受資本市場利率波動的影響。
住房儲蓄合同一經簽訂，客戶即成為了由儲蓄者組成的住房儲蓄者集體的一員。客戶先要進行存款，即其須先為儲蓄者集體做貢獻，方能贏得儲蓄者集體對其的回報，即其可於日後獲得低利率的住房儲蓄貸款。用於提供貸款的資金來自於儲蓄者集體的積累，主要組成部分為儲蓄者的存款和還款。該等資金的使用須按中國銀行業監督管理委員會(以下簡稱：銀監會)頒布的有關規定執行。
客戶簽署了一定合同額的住房儲蓄合同後，只要按合同約定存夠最低存款額和存足一定期限，並同意接受配貸，住房儲蓄銀行將為其合同進行配貸。作法是：住房儲蓄銀行將客戶的住房儲蓄存款、以及在落實抵押擔保和資信審查後將住房儲蓄貸款發放給客戶。貸款額系合同額與存款額之差。如此，在貸款階段開始時，客戶即獲得了與合同額等額的融資。
關於配貸順序，住房儲蓄銀行為每份合同計算評價值。評價值的主要計算依據是合同額和存款產生的利息。因此，客戶的存款行為會影響其合同得到配貸的日期。評價值最高的合同最先得到配貸。
住房儲蓄貸款的用途要遵守銀監會制訂的住房儲蓄銀行監管法規，主要用於 購買、建造、維修、裝修住房或服務於這些目的的行為，也可以用作與住房相關的目的，如：為建造住房獲取建築用地、償還因住房項目所欠的債務。
住房儲蓄的原理（舉例說明）：
有十個人都想自己建房，每個人各需要建房資金十萬元，如果每人每年能儲蓄一萬元的話，那麼每個人都分別需要十年才能籌集夠他建房所需的資金。但是，如果這十個人聯合起來，共同儲蓄，也就是說把他們每年儲蓄的錢放在一起，那麼在第一年年底，就有一個人可以用集體儲蓄的十萬元（他自己存的一萬元和其他九個人的九萬元）去建房，這筆錢他將以每年一萬元的方式進行償還，共需九年可以還清。第二年，其他九個人每人還是和第一年一樣各儲蓄一萬元，總共是九萬元，加上第一個已經建了房的人所還的一萬元，總共是十萬元，另外一個人又可以去建房了。第三年，第三個人可以建房，第四年，第四個人……，以此類推，到第十年，第十個人也可以建房，就好像他自己單獨儲蓄了十年一樣。
中德住房儲蓄銀行產品優勢
目前，居民可以取得用於住房消費方面的貸款共有三種，即個人住房公積金貸款、個人住房按揭貸款和個人住房公積金組合貸款。
個人住房公積金貸款的貸款利率相對較低,目前五年以上的貸款年利率為4.95%，個人住房按揭貸款的貸款利率相對較高，目前五年以上的貸款年利率為7.38% 。住房儲蓄作為一種全新的個人住房融資方式，一經在天津市推出，立即以其超低的貸款利率得到了天津老百姓的青睞,最低貸款年利率僅為3.3% ,較個人住房公積金貸款利率低1.65% ，較個人住房按揭貸款利率低4.08% 。貸款利率低的直接好處就是使客戶少付貸款利息，為客戶省錢。以貸款10萬元、貸款期限為8年的住房儲蓄（AA類）貸款與個人住房公積金貸款、個人住房按揭貸款進行比較，可以較個人住房公積金貸款省約12064.04元，較個人住房按揭貸款省約23463.67元，貸款額度越大，省的錢越多。
中德住房儲蓄銀行大事記
2006年5月23日，中德住房儲蓄銀行第一屆董事會第5次會議在北京建設銀行總行召開。
2005年9月8日，中德住房儲蓄銀行第一屆董事會第四次會議在匈牙利召開。
2005年5月16日，中德住房儲蓄銀行B類產品正式上市，B類產品包括BA、BB、BC三種合同類型，B類產品在服務費、貸款期限、轉讓等環節較A類產品有很大的區別。
2005年2月23日，中德住房儲蓄銀行第一屆董事會第三次會議在新加坡召開。
2004年10月11日，中德住房儲蓄銀行第一屆董事會第二次會議在施豪銀行總部召開。
2004年2月16日，中德住房儲蓄銀行第一屆董事會第一次會議在建設銀行總行召開。
2004年2月15日，中德住房儲蓄銀行正式營業後推出了A類產品，包括AA、AB、AC三種合同類型。 2004年2月15日，中德住房儲蓄銀行在天津利順德大飯店舉行盛大的開業儀式。天津市市長戴相龍和德國駐中國大使等高級官員出席了開業儀式。
2004年2月6日，中德住房儲蓄銀行獲得了由國家工商行政管理局頒發的營業執照。
2003年12月1日,中國建設銀行和德國施豪銀行在人民大會堂在兩國總理的見證下簽署了中德住房儲蓄銀行章程。
2003年11月19日，中德住房儲蓄銀行領取了《金融許可證》。
2003年11月14日，天津銀監局以津銀監復[2003]28號轉發了《中國銀行業監督管理委員會關於中德住房儲蓄銀行開業的批復》。
2002年10月15日，人民銀行以銀復[2002]297號文批復同意籌建中德住房儲蓄銀行。
中德住房儲蓄銀行首家分支機構重慶開業
2011年12月9日從中德住房儲蓄銀行獲悉，其首家分支機構重慶分行開業。 作為銀監會批准籌建、以支持保障房開發建設、住房儲蓄信貸為主的專業銀行，異地分行的開業意味著在天津起步的住房儲蓄信貸業務試點實現跨區域發展，更多居民儲蓄買房有望享受低利率優惠。

3. 為什麼很多人說中德住房儲蓄很劣

住房公積金比中德住房儲蓄的比較

現在太多數企業都在通過給員工上公積金的方式為職工解決購買住房的問題。住房公積金作為國家住房改革將福利分房變個人購房一個配套措施以較低4.41%等方面的方便為職工購房提供了便利。但為保證公積金使用的安全，公積金管理中心為公積金使用設立了很多條件，為職工在將來使用公積金的時候產生的弊病。

一、 公積金要求職工在連續繳存6個月後，才能有公積金貸款的權力。這樣就造成在就業期間如果公積金中斷就不能用公積金貸款購房。

二、 公積金的貸款上限帳戶余額的15倍（余額不足一萬的按一萬計算）這也就是公積金帳戶余額不足一萬的最多隻能貸15萬

三、 公積金最高貸款額度為40萬（只尚有補充公積金的人）一般人的貸款上限是40萬。這就造成如貸款額度超過40萬以上就要採用公積金與按揭的方式進行組合貸款。

四、 公積金的貸款年限最長為30年，還款年限男的不能超過65歲，女的不能超過60歲。

五、 公積金的還款能力是按您上繳錢數和本單位公積金繳存比例倒數。您的工資收入再？是收入的45%—55%的比例確定你的還款能力。對於一些基本工資收入少，繳存比例少的單位和個人可獲得的貸款很少。以一個貸款年限30年，每月上繳公積金100元的個人來說，他能貸的公積金只有10萬元，並且由於公積金以占滿還款能力就不能再貸按揭。對於大多數人來講不得不放棄公積金而全部使用按揭。

六、 由於公積金不能夠使用，對於公積金實際上也就成為職工今後可以交取的補貼。

七、 由於公積金要求全員性和持續性，同時對大多數的人沒有效用。無型中為企業增加了非常大的負擔，每月至少多支付1%工資。

中德住房儲蓄

中德住房儲蓄銀行是一個購房者的互助組織。住房儲蓄是從德國引進的產品，並由中國建設銀行和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行合資組成中德住房儲蓄銀行。它通過購房者將自己將來購房的資金存入銀行，積累購房資金在將來購房時獲得一個3.3%固定年利率的貸款。它有以下優勢：

一、 加入條件比較低，住房儲蓄對所有願意的人加入，只要在銀行指定的帳戶存定合同額1%的服務費，就可以獲得一個額度為100%的合同(其中貸款為50%,3.3%貸款利率的權利)

二、 存款的方式比較靈活。客戶在加入住房儲蓄後存款可以採用一次性存入合同額的50%，也可以採用靈活的存款，有錢可以多存；沒錢可以少存。存款時間和存款金額由自己掌握。

三、 獲得貸款的條件是

1、 存款額要達到合同額的50%

2、 存款產生的利息達到合同額類型要求的比例

四、 獲得貸款的時間和額度要根據客戶的存款額和存款時間以及產生的利息靈活來定。存款時間短，存款利息少，可以少貸；存款額大，存款時間長，存款利息多，可以多貸。

五、 還款時間，根據使用的合同額以及合同類型按比例決定還款時間。（6年，8年，12年）

綜合以上情況可以看出：中德住房儲蓄是一個能為客戶解決購買住房的一種很好的方式

一、 購房者在購房前用中德廚房儲蓄是一個很好的方式，在准備好購房自有資金同時，獲得3.3%的固定低息貸款。

二、 中的住房儲蓄可以集中全家的資金進行儲蓄，可以盡快實現購房目標。而公積金的貸款額只能取決於一個上繳的比例。

三、 中德住房儲蓄獲得貸款利率是3.3%固定利率，可以有效控制在貸款過程中利率上調的風險，降低還款成本。而公積金按界的利率是隨國家利率的調整而調整的。存在著利息上調的還款風險。

四、 中德住房儲蓄是一個理財方式。根據自己的收入情況做一個中德住房儲蓄，積累自己將來用於購房的資金，並獲得貸款。可作到合理的儲蓄，合理的支取，以保證自己的生活質量。

五、 中德住房儲蓄所存資金作為存款在你一旦需要時可以取出，也可以將貸款權轉讓給自己的子女、親屬。

六、 當你存入資金達到購房需要時，你也可以申請提前融資以早日達到購房目的。

七、 中德住房儲蓄是職工為個人購房而使用的項目，要靠職工自己儲蓄來實現。從而減輕企業上公積金的負擔。

綜合以上，中德住房儲蓄銀行是一個最切合實際的購房方式。

4. 中德存款是儲蓄存款嗎

中德存款是儲蓄存款。中德存款是中德住房儲蓄銀行一款存貸一體的類活期型住房儲蓄產品。中德住房儲蓄銀行的合資中方系中國建設銀行股份有限公司，是國內大型國有銀行，中德銀行定期存款也是受國家存款保險制度保障的。

中德的優勢

目前國內一家可以得到政府獎勵的銀行，天津市政府每年對住房儲蓄者在中德的存款按照1.5%的年利率給予免利息稅的政府獎勵。源於歐洲的住房儲蓄理念，在德國施威比豪爾住房儲蓄銀行已有80年悠久歷史，是歐洲大的住房儲蓄銀行，德國有50%的住房融資來自於住房儲蓄。

住房儲蓄作為一種全新的個人住房融資方式，一經在天津市推出，立即以其超低的固定貸款利率得到了天津老百姓的青睞，低貸款年利率僅為百分之三點三。

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5. 參考德國、美國、新加坡等國家以及台灣、香港地區的住房政策和市場狀況，談一談你對當前中國內地的住房政

一、基本情況
德國現有人口約8100萬，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消費中約有18.4%用於住房消費。在統一之後的十年裡，住宅投資佔GDP的比重一直保持在6%左右。德國的住房類型主要有小單間、出租的單元房、獨宅和大型別墅。二戰後，如同大多數西歐國家一樣，西德經歷了很長的住房匱乏時期。進入60、70年代，在生育高峰期出生的人已長大成家以及移民的增多等需要住房。為此，德國政府和民間住房機構作出了極大的努力，克服了很多困難，成功地解決了大部分居民的住房問題。東、西德合並以後，大量的原東德居民湧入西德，又給新聯邦政府帶來住房問題。1988年初至1994年底，原西德地區的居民增長了約400萬人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以後建房數量急劇上升，1992年僅在原西德地區建成的住宅就大約有375000套，1994年超過480000套。同時，政府調整建房政策，將原東德地區的住房修復作為重點，通過「復興貸款」和「促進計劃」等方式給予援助，從1990年初到1995年，修復並達到現代化水平的住宅約200萬套。1995年德國住房已達3499萬套，住宅面積西部地區人均35平方米，東部地區人均為28平方米。1998年底，全德國住宅已達3800萬套，人均面積36平方米。隨著住房數量的增加，質量也大幅度提高，現德國的住房95%以上的住宅有洗澡間，90%以上的住宅有集中供暖。
德國自有住房的比率一直比較低。從1995年的統計資料來看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社會出租房26%。大大低於英、法等其他歐洲國家，也低於歐盟和歐洲國家的平均水平。歐盟國家平均自有住房56%，歐洲國家平均自有住房65%。最近幾年這一比率沒有大的變化。自有住房率低，除歷史、民族習慣等外，住房質量好，成本高導致房價太高是主要的原因。在德國，一般房價每平方米2000-8000馬克，人均收入每月4000-5000馬克。如果一個月收入10000馬克的家庭想購一套150平方米，每平方米5000馬克的住房，約需7、8年的總收入才能買得起。
對多子女家庭、殘疾人、老年人和低收入居民，德國政府是通過建造福利住房來解決他們的住房。在原西德地區，出租住宅中約16%是福利住房。凡收入不足以租賃適當住房的居民按法律規定都有權得到住房補貼。補貼一般由聯邦政府和州政府各負擔一半。1994年，住房補貼曾高達70億馬克。

二、德國的住宅金融體制
德國的住宅金融相當發達，具有以中央銀行為核心、商業銀行為主體，專業銀行和其他金融機構並存、共同發展的金融服務體系。到1998年底，德國銀行總數達3403家，下屬分行和營業網點有5萬多個，平均每千人就擁有一個營業點，密度要高於同等的發達國家。
德國的中央銀行是「德意志聯邦銀行」，主要負責管理國家經濟活動中的貨幣流通和信貸供應，保證貨幣的穩定，並負責國內外財政金融往來的結算業務。在中央銀行的監督管理下，商業銀行按其業務范圍劃分為兩大類:
一是全能銀行。主要從事比較全面的金融服務業務，包括吸收中短期和長期儲蓄存款；建立長期專項基金；發行各種投資證券；提供中短期和長期貸款；從事證券買賣業務和其它金融服務。全能銀行有不同的所有制形式，如私人商業銀行、合作銀行和公營銀行等。
二是專業銀行。主要從事專項金融服務，也分私營和公營。分營銀行是按政府特定法律建立的，其功能和私營銀行一樣，只不過服務於政府特定的政策目標，並由政府承擔其債務。
在德國從事住宅信貸的金融機構很多，主要包括儲蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲蓄銀行、信貸合作社、保險公司、商業銀行和特別信貸銀行等。其中，住房互助儲蓄銀行以獨特的融資機制，在住房抵押市場上佔有重要的位置。
據德國的有關史料記載，這種自願互助儲蓄的融資方式實際上起源於中國。大約在公元前200年，中國漢朝一位叫PongKung官員創辦了世界上第一家互濟儲蓄會。後來，這種互濟方式傳播到歐洲，1885年德國建立了第一家住宅互助儲蓄銀行。其最初的理念就是大家共同集資建房購房。這種自願、互助儲蓄的融資優勢是顯而易見的，例如，一棟房的價格是1000馬克，10個人每人年儲蓄為100馬克，所集資金不僅可以保障10年內人人都擁有自己的住房，還可以使人均資本積累等待的期限從10年降低至5.5年。為了鼓勵這種民間發起的住宅互助儲蓄，德國政府採取了多種獎勵政策，包括設立住宅儲蓄獎勵金和雇員儲蓄獎金以及職工資產積累獎金，如1997年年收入5萬馬克的個人儲戶(夫妻儲蓄10萬馬克)，可獲得住宅儲蓄10%的住宅儲蓄獎勵金，個人住宅儲蓄獎金的最高額為800馬克，夫妻為1600馬克。此外，僱主還要在雇員的住宅儲蓄賬戶里每年存入936馬克作為職工資產積累獎金。國家還要對職工積累(936馬克)給予10%的雇員儲蓄獎金。多種獎勵和稅收政策的運用，調動了居民參加住房儲蓄的積極性，吸引大量的社會閑散資金流向住宅儲蓄。
在資金的運用上，德國住宅互助儲蓄銀行為了保障住房儲蓄資金在使用中的公平和安全性，除了按常規審查借款的支付能力外，還有一套嚴格的借款人資格評定標准，具體包括:①最低存款額。凡需要獲得低息的貸款者，必須按儲貸合同定期交納儲蓄金，先履行儲蓄義務，並滿足最低存款額要求，即只有當儲蓄達到所需貸款額的40-50%時，參加儲蓄至少2年以上，才有資格得到所需的貸款。②評估值。德國住宅儲蓄銀行每月對住房的獎金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，並以評估值的高低來確定借款人的資格和貸款的分配順序。這樣保證每個儲戶都能得到公正、平等的配貸機會。
截至1998年底，德國住宅抵押貸款余額達到1.98萬億馬克，佔全社會未清償還債務余額的20%左右，發達的抵押市場為住宅產業的發展提供了充足的資金。
德國住房抵押貸款的融資安排別具特色，其特點在於很少有人能從一家金融機構獲得購房所需的全部貸款。通常，居民購房貸款是這樣組成的:55%來自抵押銀行或儲蓄銀行，15%來自住房互助儲蓄銀行，20%來自商業貸款，其它來自家庭積累。這種多元化的融資安排，一方面有利於金融機構分散風險；另一方面也是德國人精於對信用貸款工具的選擇。
目前，德國居民使用的主要住宅金融工具如下:
1.第一抵押貸款。主要由抵押銀行和儲蓄銀行提供，多為可調整利率，貸款房產價值比為50-60%，期限為20-30年，銀行對抵押資產擁有第一處置權。
2.第二抵押貸款。主要由住房儲蓄協會提供，一般期限為6-18年，平均期限為11年，貸款利率低且固定不變。這主要得利於會員較低的儲蓄利率。
3.浮動利率的短期抵押或無抵押貸款。由於德國不允許金融機構向購房者提供100%的抵押貸款，因此，當購房者個人資產和儲蓄不足，以上兩種抵押貸款仍不能滿足需要時，人們可以藉助於這種短期的輔助貸款。這多種貸款由商業銀行和保險公司提供，利率隨行就市，常常不需要抵押和擔保。
4.低息、無息貸款。主要由公營抵押銀行和儲蓄銀行向低收入者、殘疾人、多子女家庭和建築社以及住宅的非營利組織提供。
德國住宅金融工具多樣化和多種融資安排，盡管看起來有點復雜，但是它促進了各金融機構在住宅抵押市場公平競爭，不斷改善金融服務。如德國的抵押銀行、住房互助儲蓄銀行、商業銀行和保險公司之間，均有密切協調與合作，並為客戶提供「一攬子住宅金融服務」。客戶只需進一家銀行，提交一份申請、接受一次審查和簽署一個合約，即可從幾個相關金融機構同時獲得所需全部貸款。
德國的住宅金融政策、工具和服務，對居民消費有著不可低估的影響。多年來比較低的貸款/不動產價值比率，嚴格的資信審查和比較低的通貨膨脹率，在一定程度上都制約了居民購房的積極性。而長期以來政府和各類非贏利組織以低息、無息和長期貸款等多種方式，維持了一個寵大的租房市場。這些出租房無論在質量、結構，還是社區環境上都不次於私有住房，且租金比較低。按德國的住宅《租金法》，住房租金一般不得超過家庭實際收入的25%，但購房者每月要將30%左右的收入用於付抵押貸款，這也是一些富裕家庭仍願住在公益出租房裡和「買房不如租房」的原因所在。

三、德國完善的金融體系有以下幾個重要特徵:
1.建立多元化的住宅融資機制。過去，一提到德國的住宅金融體制，人們比較重視「儲貸合同」契約型融資。其實，這只是德國住宅金融體系的一部分。封閉式的住宅儲蓄盡管在住宅金融體系中有著不可低估的作用，但是它所提供的資金畢竟是有限的。只有建立多元化的融資機制，將契約型融資與商業性的儲蓄融資結合起來、將住宅金融與整個金融市場聯系起來，相互協調，才能使之發揮更有效的作用，為住宅投資和消費提供充足的資金支持。
2.住房互助儲蓄應遵循自願和機會均等原則。德國的住房互助儲蓄實行自願、平等、互利互惠的原則，既保障了所有需要購房者都有機會參加住房低息儲蓄，並按其對住房儲蓄的貢獻來確定獲得貸款資格，保障了儲蓄與貨款權利與義務對稱和儲戶之間機會均等。相比之下，我國的住房公積金制度實行強制性儲蓄，強制讓一部分人參加住房儲蓄，歧視性將另一部分人(如城鎮個體勞動者、自謀職業者等非國有單位職工)排斥在政策性融資體制之外，這既不符合經濟轉型期中國多元化的經濟結構、多元化的消費需求，也有礙公平原則的實現。而在個人儲蓄積累較低的情況下，無限制發放個人貸款，必然導致貸款人對低息款的過度需求，使住宅公積金在較短的時間內資金耗盡，使眾多儲戶失去享受低息貸款機會。
3.開辟靈活多樣的儲蓄品種，實行多種利率，並輔助於儲蓄獎勵方式、稅收減免等多種措施，調動居民參加住宅儲蓄的積極性。在我國，面對收入多元化、需求多樣化和擁有消費主權的經濟人，政府不能再沿用簡單行政干預和管理方式，強制性的讓人們參加住房儲蓄或多出一點錢，而應學會用市場經濟的方法來引導居民的儲蓄、消費和投資，幫助居民逐步地實現消費的升級換代。政策性住房儲蓄應根據居民不同的需求設計不同利率、優惠政策的儲蓄品種，如:對需要購房的儲戶，設立市場化利率的儲蓄，保證居民參加住房儲蓄可以得到與其他儲蓄等額的利息收入，或設立減免利息稅的住房儲蓄，以鼓勵居民參加住房儲蓄；對需要扶持的收入群體(中等偏下和低收入戶)，政府還可用住房基金設立專項利息補貼，為他們購房提供低息貸款，或為開發商興建面向中低收入的出租房提供長期貸款，改變目前泛用「低存低貸」、利息暗補對象不明確及對收入分配的負效應。

6. 德國金融體系的現狀

德國是典型的銀行主導型國家，其銀行在金融體系中處於核心位置，而金融市場很不發達。由2001年的統計數據發現，股票市場總市值只佔GDP的24％，而銀行資產佔到GDP的152％。

德國的

商業銀行是全能銀行的代表。德意志銀行、德累斯頓銀行和德國商業銀行是德國最大的三家銀行。這三家銀行為企業提供短期、長期貸款，證券承銷、財務咨詢等全方位金融服務；為個人提供儲蓄工具、消費信貸、保險產品、證券買賣等一系列產品與服務。三家銀行中，德意志銀行集團擁有自己的保險公司，另外兩家也都與保險公司結成戰略聯盟。

此外，德國還有一些特殊目的銀行，比如說儲蓄銀行、信用合作銀行等。儲蓄銀行為收入低的人提供儲蓄工具和信用服務，其資金被用於提供抵押貸款、資助本地或區域性投資活動。只有市或轄區等地方政府才能創立儲蓄銀行，並為創立的儲蓄銀行提供擔保。儲蓄銀行體系在德國也是很大的，中央儲蓄銀行處於最上層，中間是中央儲蓄銀行所屬的12家地區性銀行，最下層是12家地區性銀行所屬的700家當地儲蓄銀行。信用合作銀行是由存款者所有的互助組織，其成立初衷是為急需資金的工商企業提供幫助。信用合作銀行體系也由三個層次構成：1家中央銀行、3家地區性銀行和若幹家當地銀行。

在世界各國的公司治理結構中，德國的公司治理是比較有特色的，它們大多數不是以股東財富最大化為經營目標。公司董事會中有工會的代表，也就是說廣大職工可以在公司的重大決策中起到重要的作用。這一點在金融類企業中也得到很好的體現。比如說，占銀行資產總額36％的儲蓄銀行就是為民眾服務，而不是追求利潤最大化。信用合作銀行也如此。雖然世界其他國家也有類似的政策型金融機構，但其公司組織形式與德國是完全不同的。

德國的全能銀行制度得益於對銀行較少的監管。銀行不必建立附屬公司，甚至不必設置防火牆就可以直接承銷證券。銀行可以不受限制的代理保險業務，但要想經營保險業務就必須通過自己的附屬公司，並受到保險監督局的監管。只要投資於房地產和股票的帳面價值不超過銀行的負債，監管機構對其沒有限制，但銀行附屬公司的不動產投資不受該限制的影響。另外，銀行可以對非金融企業進行股權投資，非金融機構也可以持有銀行股份。可見，德國金融業的經營是相當自由的。

德國工人的養老金由社會保障體系提供，國家養老金與工作年限內的平均收入掛鉤，二者的替代率較高。個人養老金體系在德國是廣泛存在的，個人養老金計劃有一個統一的繳費率，並常常是確定收益型的。在公司層次上課稅是德國養老基金的特色。由於養老金帳面上的儲備可以享受特殊優惠，並且企業可以在免稅的情況下自由運用這部分積累起來的資金，因而企業幾乎將所有的資金都表現為養老金帳戶下儲備。為保證職工養老金的發放，養老金儲備的投資所得得到養老金擔保協會的擔保。德國養老金在家庭總資產中的比例是比較小的

7. 中德住房儲蓄銀行貸款靠譜么

可靠的。中德住房儲蓄銀行的貸款利率比其他銀行的房貸和公積金貸款便宜很多是沒有爭議的。但問題是，許多房地產開發商並不支持中德之間的貸款支付方式。那樣的話，你積攢了好幾年的錢就不能借了（當然，如果出現這種情況，他們會建議你「更換合同」。其實這只是一種掩飾，實際上是不利的給存款人）。准確的說，當你簽合同的時候，他們知道你那個時候可能借不到錢，但他們還是會告訴你怎麼做。而且，樣本合約並沒有明確規定所有開發者都支持。如果他們不能出借，他們將不承擔任何違約責任。他們只會讓你轉讓合同。
拓展資料：
1、中德儲蓄最初成立時，政府有一個好主意，但他們的薪酬模式導致底層員工頻繁造假。目前網上看到的90%以上的中德儲蓄負面信息都集中在辦理過程中，存款的性質沒有說明清楚，並且已經收取了手續費，其實是為了把說白了，手續費被工作人員騙了，需要個人警惕。為了不花冤枉錢，最好花點錢請律師看合同，查清楚。中德銀行全稱是一家中德住房儲蓄金融機構合理責任公司。它是由中國建築金融機構和德國施維鮑爾住房儲蓄金融機構的小盒子共同創立的。 2004年2月開業，現階段金融機構的住房信貸業務早已完善，國內外用戶評價非常好。而且，中德銀行的主營業務是考慮家庭住房貸款的需求，具有較高的住房銀行信貸專業能力。在中德銀行申請房貸當然是靠譜的。
2、中德銀行的主營業務是住房儲蓄，是客戶為了更好地獲得住房資金而進行的有目的的、程序化的關鍵資本投資。住房儲蓄貸款的較低年利率是在住房儲蓄客戶與中德住房儲蓄金融機構簽訂合同時明確規定的，不受資產債券收益率波動的影響。已簽訂住房儲蓄合同的客戶，在符合貸款分配標准前有提前購房的計劃，可在符合現行中德住房儲蓄提前貸政策的條件下申請住房儲蓄提前貸當時的金融機構，並考慮早期股權融資的要求。中德銀行住房貸款的主要業務流程分為以下五類：我擔保房貸。幫助中低收入人群購買小戶型、中低基價和指導價的商住樓和經濟實用型住房。個人住房貸款。房屋按揭貸款分給我。個人住房公積金貸款。接受住房個人公積金管理辦法的授權，並向貸款人出示住房貸款。公共住房貸款。向符合貸款標準的公共住房租戶發放的住房貸款，主要用於調整公共住房權屬。組件貸款。另外，向客戶展示因分配住房儲蓄貸款、個人住房公積金貸款和自營個人住房貸款而產生的專項貸款構成。
3、盡管中行和德國的房貸計劃大大降低了房貸利率，緩解了購房壓力，但不少網友對此事仍有諸多疑慮。有的說服務費被騙了，有的說兩年無息借不到。我們無法判斷這種觀點的真實性，但是，這種觀點也提醒我們，客戶在選擇存貸業務流程時一定要慎重鑒別，不要一味地表達自己的切身利益而導致財產損失。有貸款需求的網民可以向多家金融機構查詢當前的房貸政策，選擇自己的房貸金融機構和貸款方案。

8. 住房儲蓄是什麼

住房儲蓄銀行的特點及其運行方式
編輯

特點
先存後貸就是住房儲蓄客戶要先存款，達到規定條件後才能取得貸款。
低存低貸就是客戶的存款利率低於現行定期存款利率，而貸款利率更大幅度低於現行個人住房貸款利率。即將推出的最優貸款年利率為3.3%，是國內各種個人住房貸款中利率最低的。
固定利率就是住房儲蓄合同一經簽訂，客戶的存、貸利率就固定下來，不受市場利率波動的影響。
靈活方便就是參加住房儲蓄，以及辦理存款和還貸的手續簡便，住房儲蓄貸款可以和其他個人住房貸款組合使用，住房儲蓄合同還可以根據客戶的要求進行變更、分析、合並或轉讓。
消費者有獎就是只要客戶將其住房儲蓄和住房貸款用於住房消費就可以獲得一定數額的獎勵。

運作方式
住房儲蓄者將錢存入一個配貸資金庫，銀行將所積累的資金按特點的公式，把住房儲蓄存款和住房儲蓄貸款（根據抵押和資信審核結果）發放給住房儲蓄者。
住房儲蓄合同的執行分為四個階段：
1.簽訂合同
儲戶根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行簽訂《住房儲蓄合同》，隨後儲戶每月有規律地進行儲蓄。住房儲蓄合同一經簽訂，儲戶即擁有了日後從住房儲蓄銀行得到貸款的權利。住房儲蓄合同額由存款額（存款+利息）和貸款額（合同額 - 存款額）兩部分組成，其中貸款額約占合同額的50%。客戶可以選擇不同的合同類型。客戶可持身份證或其他有效證件（戶口簿、軍官證等）到中德住房儲蓄銀行指定的建設銀行網點或由外銷人員上門，締結住房儲蓄合同申請表。銀行將在收到申請表後向客戶發出確認信確認接受申請、合同生效。此後，客戶應按照合同約定進行存款，以便將來得到貸款。不同的合同類型對應不同的存款額和還款額，合同類型的選擇，是根據居民家庭的收入情況和得到貸款時間的預期進行的。
在簽訂住房儲蓄合同時，儲戶需選擇合同類型，但在得到貸款前，合同類型可以改變。合同類型變更後，還款類型也作相應的變更。住房儲蓄存、貸款不管期限長短，均實行固定的利率。通常貸款利率比存款利率高2..75個百分點。存款利率為1.25%~2.5%，貸款利率一般低於資本市場利率。
2.存款階段
在存款階段（儲蓄階段），借款人需要把一定的款項存入住房儲蓄配貸資金庫，可以每月有規律存款或以額外多存款的形式進行儲蓄，並得到利息。
3.配貸階段
當客戶滿足了配貸的所有條件後，住房儲蓄銀行把儲戶的住房儲蓄合同額（存款額+貸款額）付給儲戶，稱為配貸，即支付住房儲蓄合同額，也就是說，住房儲蓄銀行在對抵押物和客戶的資信狀況進行審核後，將客戶的住房儲蓄存款與住房儲蓄銀行所提供的貸款一道發放給客戶。配貸資金來源包括存款、利息、補貼資金、還款額，以及在必要的情況下從商業銀行拆借的資金和其他資金。客戶存款和還款的行為對住房儲蓄銀行每個月用於配貸的資金量有著重要影響。
配貸條件如下：（1）通常存款額至少要達到合同額的50%；（2）達到最低評價值。
4.貸款階段
配貸後，除了存入的存款外，客戶還將獲得貸款。根據所選合同的類型，客戶每月以優惠的利率償還貸款本金和利息，利率是固定不變的。還款額和期限依合同類型而定。客戶可隨時提前快款。

營銷方式
中德住房儲蓄銀行的營銷渠道是以中國建設銀行天津市分行220多個營業網點為主體的銀行銷售渠道和以外圍銷售為輔的的外圍銷售員銷售渠道構成。與住房儲蓄銀行合作的銀行和外圍推銷員負責推銷住房儲蓄銀行的產品，並與客戶簽訂住房儲蓄合同。住房儲蓄銀行向每個客戶收取合同額1%的服務費，其中約80%（即合同額的0.8%）作為傭金付給合作銀行或外圍推銷員。

9. 中德住房儲蓄銀行和建行的關系

投資與被投資的關系，建設銀行是中德住房儲蓄銀行的大股東。中德住房儲蓄銀行是中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行共同投資組建而成，建設銀行持股75.1%，德國施威比豪爾住房儲蓄銀行持股24.9%，該行主營住房儲蓄業務。
中德住房儲蓄銀行現有注冊資本10億元人民幣，由中國建設銀行與德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在天津市共同出資，持股比例分別為 75.1%及24.9%。 2008年，中德住房儲蓄銀行獲准擴大業務范圍，在原有住房儲蓄業務的基礎上開辦了個人住房貸款、以支持經濟適用房、廉租房、經濟租賃房和限價房開發建設為主的開發類貸款等商業銀行業務，可為購房消費者和房地產開發企業提供全方位、專業化的住房金融服務。根據銀監會批準的業務范圍，中德住房儲蓄銀行還將逐步開辦吸收公眾存款，發行金融債券，代理發行、兌付和承銷政府債券，代理收付款項，代理銷售基金，代理保險及國內外結算等業務。
中德住房儲蓄銀行「專業於住房金融，專注於住房儲蓄」一打造特色化住房金融平台。自2004年成立以來，中德住房儲蓄銀行試點經營住房儲蓄業務，已經成為一家「專業於住房金融，專注於住房儲蓄」，以「三中群體」(中低收入居民購買中小戶型、中低價位住房)為服務特色的專業銀行，為當地政府解決中低收入居民住房保障問題提供了新思路。
住房儲蓄是一種被歐洲國家廣泛實行的成熟的住房融資制度，與商業按揭制度、住房公積金制度並稱為世界上通行的三大主要住房融資制度。各類人群自願與住房儲蓄銀行締結合同，定期向「資金池」存入存款，待達到一定配貸條件後，即可按事先約定的固定的低利率和額度從「資金池」獲得住房貸款——這就是住房儲蓄。
這一制度的吸引力在於可實現「三贏」的局面：對購房者而言，能夠鎖定遠期貸款利率及額度，積累銀行信用，享受政府獎勵，節約購房成本；對銀行而言，可有效緩解與貸款客戶間的信息不對稱，大大降低信貸風險；對政府而言，可以引導中低收入群體積累住房資金，培育居民理性、有計劃的住房消費理念，促進房地產市場平穩發展。