① 畢業論文(中小企業融資問題)的開題報告怎麼寫啊拜託各位了 3Q
開題報告 中小企業融資問題及對策 一、 選擇這個題目的來源 中小企業是國民經濟發展中的一支重要力量，在促進經濟增長和解決勞動力就業方面起著重要作用，如何有效解決中小企業融資難問題已關繫到我國構建和諧社會的進程。 二、 課題研究的目的和意義 1、 目的 1999年，由國際金融公司（IFC）對北京、成都、順德（廣東省）、溫州（浙江省）等地私有企業進行的一項調查表明：80％的私有企業因為缺少融資途徑，已嚴重束縛了它們的發展。也就是說，融資難一直是制約中小企業發展的瓶頸。 造成中小企業融資難的原因是多方面的，中小企業自身的管理問題，不會合理利用先進的融資方式尋找融資方案，金融機構自身也存在很多問題，政府的法規還不完善以及監管的不夠完善，等等。解決我國中小企業融資問題需要把企業、金融機構和政府的力量結合起來。 本文旨在通過對中小企業融資渠道的分析，找到中小企業融資難的根本原因，進而提出有效的解決對策。 2、 意義 在過去十幾年中，中國經濟經歷了重大的變革，已經從國家、集體所有的完全公有制到由私有企業扮演強有力角色的混合所有制經濟。到1998年底，國內非國有部門的產出增長到約佔GDP的27％。私有經濟的重要性躍居第二，僅次於國家所有部分。盡管非國有部門日益重要，但直到1999年底，它們僅獲得銀行貸款總額的1％，上海、深圳股票交易所非國有企業僅占上市公司的l%.這種既想增強非國有部門的活力，但又限制它們使用金融中介來融資的矛盾表明，如果不增加中小企業的融資途徑，也許它們就不能持續以目前的速度增長。 三、 課題完成的條件和優勢 1、 條件 A 、背景條件 我國作為發展中國家，改革開放20多年來中小企業有了迅速的發展。但是，現在有大量數據表明，資金短缺仍然是制約企業發展的關鍵問題，解決中小企業融資難的問題是企業拓展的根本途徑。 B 、基本條件 二戰後，人們越來越認識到中小企業在經濟發展中的重要作用，大力發展中小企業是促進世界經濟快速、穩定增長的最佳途徑。尤其是90年代，美國等一些新興科技小企業的蓬勃發展以及在科技板市場的成功上市，引起了世界各國對中小企業的高度關注。雖然發達國家中小企業的作用和地位不斷提升，但是融資困難問題同樣一直是它們頭痛的難題。為此，發達國家在支持中小企業融資上做了不少文章，十分值得中國借鑒。 2、優勢 美國、日本、西班牙等國家都設有專門的政府部門和政策性金融機構為中小企業發展提供資金幫助。美國政府設有正部級的小企業管理局(SBA)，在全國50個州中設有96個區域和地區性直屬辦公室，擁有員工3000多人小企業管理局經國會授權撥款，可通過直接貸款、協調貸款和擔保貸款等多種形式，為小企業給予資金幫助；日本在戰後相繼成立了三家由其直接控制和出資的中小企業金融機構：中小企業金融公庫、國民金融公庫和工商組合中央公庫，它們專門向缺乏資金但有市場、有前途的中小企業提供低息融資；西班牙設立了從屬於經濟財政部的中小企業專門機構，該機構由部際委員會、政策工作小組和中小企業觀察局三部分組成，負責研究、協調和監督對中小企業的金融信貸、參與貸款和建立集體投資資金體系；德國政府的「馬歇爾計劃援助對等基金」專門負責直接向中小企業提供貸款。從此可見，發達國家設立專門的政府主管部門是對中小企業融資統籌管理的必要條件。我國目前是在經貿委下設立中小企業司，主要負責中小企業政策性研究、中小企業行為輔導等。相信以後中小企業司的作用會越來越大。 四、課題研究的主要內容和基本結構 論文的摘要也就是中心思想 論文的提綱 如： 1、中國私有企業融資存在的問題 1.1、 中國私有企業在國民經濟中的地位及意義 1.2、 中國私有企業的融資方式及渠道 1.3、 中國私有企業融資現狀 2、 中國私有企業融資現狀原因分析 2.1、私有企業的內在原因 2.2、金融服務體系的原因 2.3、政府職能機構的原因 3、解決中國私有企業融資問題的對策 3.1、私有企業自身的對策 3.2、建立和完善適合私有企業發展的金融政策 3.3、政府應加強對私有企業的扶持力度 3.4、建立健全對私有企業的信用評價體系和信用擔保體系
② 論文的開題報告 <企業融資管理分析>
開題報告的格式(通用)
由於開題報告是用文字體現的論文總構想，因而篇幅不必過大，但要把計劃研究的課題、如何研究、理論適用等主要問題說清楚，應包含兩個部分：總述、提綱。
1 總述
開題報告的總述部分應首先提出選題，並簡明扼要地說明該選題的目的、目前相關課題研究情況、理論適用、研究方法、必要的數據等等。
2 提綱
開題報告包含的論文提綱可以是粗線條的，是一個研究構想的基本框架。可採用整句式或整段式提綱形式。在開題階段，提綱的目的是讓人清楚論文的基本框架，沒有必要像論文目錄那樣詳細。
3 參考文獻
開題報告中應包括相關參考文獻的目錄
4 要求
開題報告應有封面頁，總頁數應不少於4頁。版面格式應符合以下規定。
開 題 報 告
學 生：
一、 選題意義
1、 理論意義
2、 現實意義
二、 論文綜述
1、 理論的淵源及演進過程
2、 國外有關研究的綜述
3、 國內研究的綜述
4、 本人對以上綜述的評價
三、 論文提綱
前言、
一、
1、
2、
3、
③ 房地產在緊縮性貨幣政策下的融資策略的開題報告怎麼寫啊，高手幫忙啊，
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④ 求有關論文《大學生創業融資方式》的開題報告
僅供參考：
**大學本科生畢業設計（論文）開題報告
姓 名 ** 學號 ** 專 業 工商管理
題 目 大學生創業融資方式
一、研究背景、概況及意義
20世紀80年代以來，美國和日本的一些大企業就相繼出現了鼓勵和支持在企業進行創業的現象。隨著世界經濟一體化的深入以及我國加入WTO，企業創業已成為企業管理領域的重要內容和風靡世界的創業潮流。我國企業，特別是大學生也開始意識到創業的重要性，並著手進行創業。實踐證明，創業這種新興的創業方式滿足了科技型的自我實現的需要，能夠作為一種激勵手段提高的積極性，從而實現企業的持續創新。
然而，我國大學生存在著許多阻礙創業發展的各種因素，因此，如何消除這些障礙，建立科學的創業機制對企業來說顯得十分重要。本文立足於解決「如何構建科學的企業創業機制」以實現「對於大學生的有效激勵」，對企業解決創業過程中所遇到的實際問題有一定的參考價值。
第一種方式是爭取獲得政策性貸款。2006年共青團中央、國家開發銀行聯合推出「中國青年創業小額貸款項目」，對40歲以下青年初次創業和二次創業的中小企業提供不超過3年的貸款；每人單筆額度一般在10萬元以內，最多不超過100萬元；中小企業單戶一般在500萬元以下，最多不超過3000萬元。各地政府也出台了相關的政策，如2007年廣東高校畢業生自主創業納入了勞動保障部門的就業和再就業小額貸款扶持體系。政策性貸款一般是政府貼息的，貸款成本很低。大學生應充分利用這些優惠條件，為創業獲得更多的啟動資金。
第二種方式是爭取獲得親友的借款。這是一種含有情感因素的特殊融資方式，包括向父母、親戚、同學、朋友等借款。由於親情或友情因素的存在，可以在無信用記錄而又不需要抵押的情況下獲得借款。
第三種方式是爭取獲得風險投資。收益與風險是一對孿生姊妹，風險大、收益一般也較高，因為敢於投資的人很少，一旦某膽大的投資者獲得成功，將具有一定的壟斷性、佔有很大的市場份額，從而獲得較高的利潤。為了獲得更高的潛在利潤，風險投資者願意承擔更大的風險。創業大學生應盡力引入風險投資，以獲得企業創辦和發展所必要的資金。當然，大學生只有作出充分的准備，製作出完善、可行、具有誘惑力的商業計劃書，才可能獲得風險投資。
二、研究主要內容
本文主要介紹了大學生的特點及目前對其激勵存在的問題，並對企業創業的基本內涵進行闡述，探討了創業對大學生的激勵作用，而後介紹了兩個大學生創業的案例並進行比較，借鑒其成功之處。在此基礎上提出了構建大學生創業機制的模型以促進我國大學生的持續發展。
三、研究步驟、方法及措施
（一）研究步驟：
文章首先分析了研究的背景意義；其次對高科技的特點及激勵現狀進行分析；然後對國內外研究創業的相關文獻的回顧，在前人研究的基礎上，再分析創業對的激勵作用；接著引用和比較兩個公司的創業實例；最後提出企業創業的機制模型。
（二）研究方法及措施：
本文主要採取案例分析法和對比分析的方法。
四、研究進度計劃
2005年10月至11月：收集文獻，確定選題思路，完成開題報告和形成較為具體的研究方法；
2005年12月至2006年2月：收集相關資料，形成寫作思路；
2006年3月至2006年4月：開始撰寫，並形成初稿；
2006年5月至6月：反復修改文章，最後定稿。
五、參考文獻
[1]張娜，竇勝功.大學生中的人才激勵.東北大學學報（社會科學版），2002（1）
[2]林強等，創業理論及其架構分析[J] ，經濟研究 2001（9）
[3]陳德智，創業管理[M] ，北京：清華大學出版社 2001
[4]任榮偉，大企業創業行動要素及其邏輯分析，當代財經，2003（12）
[5]郁義鴻等，創業學[M] ，上海：復旦大學出版社，2000
學生簽名： 年 月 日
指導教師意見（對本課題的深度、廣度及工作量的意見及開題是否通過）：
通過 □ 完善後通過 □ 未通過 □
指導教師簽名： 2008年11月30日
註：開題報告用A4紙列印裝訂在畢業設計（論文）任務書後，學生可根據開題報告的長度加頁。
開題是否通過請指導教室在□內打「√」。
⑤ 求一篇財會畢業論文題目：xx企業的成本核算與控制，還有開題報告。
房地產企業的成本核算與控制摘要：房地產開發成本的核算存在諸多問題，主要的原因是成本的核算體制。提高房地產成本核算水平，需要制定相應的成本控制措施，同時加大會計、稅收監管力度，建立和健全企業的規章制度。隨著社會主義市場經濟和現代企業制度的逐步建立和完善，深化成本管理改革也日益成為一個突出而又迫切的問題。企業要生存，要在競爭中立於不敗之地，就必須強化成本管理改革意識。然而，傳統成本管理由於存在諸多缺陷，難以滿足現代企業管理的要求，企業管理者必須探尋更加先進的成本管理方法。作業成本管理作為現今比較先進的成本管理模式，在各方面，特別是在成本控制與核算方面對傳統成本管理進行了改進。該文通過分析國內外研究現狀，借鑒國外研究的先進成果，剖析了作業成本管理的運用流程。最後，該文對中國運用作業成本管理進行了思考。關鍵詞：成本核算；控制；制度建設；監督房地產開發成本的核算是指企業要開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。成本核算水平的高低直接關繫到成本管理水平的高低，進而關繫到企業的經濟效益。1 房地產行業成本核算中存在的問題由於房地產企業規模和項目開發周期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：（1）成本核算對象不明確。房地產項目用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬於成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的對象，是以整個開發項目為成本核算對象，還是分片、分期、分產品類型、單棟樓房為成本核算對象，這些在會計准則中並未明確。（2）成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬於生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中；屬於多種產品共同發生的費用，應通過一定程序先歸集費用並採用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬於直接開發成本，而土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬於間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什麼標准來分配，沒有給予明確的解決方法。（3）任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規范，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各項目間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列並結算工程成本。（4）成本核算周期不明確。產品成本核算一般按月或按生產周期進行，房地產開發產品由於開發周期長，只能按生產周期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算周期比較明確，工程竣工驗收後即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響項目結算。（5）張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同項目同時滾動開發，由於各項目所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各項目利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各項目當期利潤空間，有意將以後項目應攤銷的成本提前確認並結轉，造成各項目間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。2 存在問題的原因分析（1）部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者並不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落後，成本核算水平低。
（2）成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯後而無法發揮成本管理的作用。由於缺乏成本管理中的事前預測和過程式控制制，只能靠制度被動地「卡」。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。3 提高房地產成本核算水平的途徑
（1）制定相應的成本控制措施。控製成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到項目建成投產以後的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業後，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料設備價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收後，應合理地確定工程造價，做好結算審核工作。②拆遷安置費用的控制。在項目立項之後，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地范圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代征土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握征地拆遷各項費用的補償標准、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80％以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對於同時投資於多個房地產開發項目的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多佔用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。（2）加強制度建設，強化會計監督。①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。②加大會計、稅收監管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通信息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計信息質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。</p></p></p>
⑥ 論文《我國中小企業融資問題》誰能提供相關資料關於怎麼樣寫開題報告
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⑦ 畢業論文(中小企業融資問題)的開題報告怎麼寫啊
開題報告
中小企業融資問題及對策
一、 選擇這個題目的來源
中小企業是國民經濟發展中的一支重要力量，在促進經濟增長和解決勞動力就業方面起著重要作用，如何有效解決中小企業融資難問題已關繫到我國構建和諧社會的進程。
二、 課題研究的目的和意義
1、 目的
1999年，由國際金融公司（IFC）對北京、成都、順德（廣東省）、溫州（浙江省）等地私有企業進行的一項調查表明：80％的私有企業因為缺少融資途徑，已嚴重束縛了它們的發展。也就是說，融資難一直是制約中小企業發展的瓶頸。
造成中小企業融資難的原因是多方面的，中小企業自身的管理問題，不會合理利用先進的融資方式尋找融資方案，金融機構自身也存在很多問題，政府的法規還不完善以及監管的不夠完善，等等。解決我國中小企業融資問題需要把企業、金融機構和政府的力量結合起來。
本文旨在通過對中小企業融資渠道的分析，找到中小企業融資難的根本原因，進而提出有效的解決對策。
2、 意義
在過去十幾年中，中國經濟經歷了重大的變革，已經從國家、集體所有的完全公有制到由私有企業扮演強有力角色的混合所有制經濟。到1998年底，國內非國有部門的產出增長到約佔GDP的27％。私有經濟的重要性躍居第二，僅次於國家所有部分。盡管非國有部門日益重要，但直到1999年底，它們僅獲得銀行貸款總額的1％，上海、深圳股票交易所非國有企業僅占上市公司的l%.這種既想增強非國有部門的活力，但又限制它們使用金融中介來融資的矛盾表明，如果不增加中小企業的融資途徑，也許它們就不能持續以目前的速度增長。
三、 課題完成的條件和優勢
1、 條件
A 、背景條件 我國作為發展中國家，改革開放20多年來中小企業有了迅速的發展。但是，現在有大量數據表明，資金短缺仍然是制約企業發展的關鍵問題，解決中小企業融資難的問題是企業拓展的根本途徑。
B 、基本條件 二戰後，人們越來越認識到中小企業在經濟發展中的重要作用，大力發展中小企業是促進世界經濟快速、穩定增長的最佳途徑。尤其是90年代，美國等一些新興科技小企業的蓬勃發展以及在科技板市場的成功上市，引起了世界各國對中小企業的高度關注。雖然發達國家中小企業的作用和地位不斷提升，但是融資困難問題同樣一直是它們頭痛的難題。為此，發達國家在支持中小企業融資上做了不少文章，十分值得中國借鑒。
2、優勢
美國、日本、西班牙等國家都設有專門的政府部門和政策性金融機構為中小企業發展提供資金幫助。美國政府設有正部級的小企業管理局(SBA)，在全國50個州中設有96個區域和地區性直屬辦公室，擁有員工3000多人小企業管理局經國會授權撥款，可通過直接貸款、協調貸款和擔保貸款等多種形式，為小企業給予資金幫助；日本在戰後相繼成立了三家由其直接控制和出資的中小企業金融機構：中小企業金融公庫、國民金融公庫和工商組合中央公庫，它們專門向缺乏資金但有市場、有前途的中小企業提供低息融資；西班牙設立了從屬於經濟財政部的中小企業專門機構，該機構由部際委員會、政策工作小組和中小企業觀察局三部分組成，負責研究、協調和監督對中小企業的金融信貸、參與貸款和建立集體投資資金體系；德國政府的「馬歇爾計劃援助對等基金」專門負責直接向中小企業提供貸款。從此可見，發達國家設立專門的政府主管部門是對中小企業融資統籌管理的必要條件。我國目前是在經貿委下設立中小企業司，主要負責中小企業政策性研究、中小企業行為輔導等。相信以後中小企業司的作用會越來越大。
四、課題研究的主要內容和基本結構
論文的摘要也就是中心思想
論文的提綱
如：
1、中國私有企業融資存在的問題
1.1、 中國私有企業在國民經濟中的地位及意義
1.2、 中國私有企業的融資方式及渠道
1.3、 中國私有企業融資現狀
2、 中國私有企業融資現狀原因分析
2.1、私有企業的內在原因
2.2、金融服務體系的原因
2.3、政府職能機構的原因
3、解決中國私有企業融資問題的對策
3.1、私有企業自身的對策
3.2、建立和完善適合私有企業發展的金融政策
3.3、政府應加強對私有企業的扶持力度
3.4、建立健全對私有企業的信用評價體系和信用擔保體系
⑧ 求一片房地產開發 可行性 開題報告
建立適合我國國情的住房政策體系
住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同於產業政策，也不同於行業管理政策。從國際經驗來看，不同國家國情不同，住房政策也不同，但基本都是財稅政策、貨幣政策等的組合體，是一個政策體系。我國住房政策的設計，必須從我國的基本國情出發，建立起具有中國特色的住房政策體系。
一、正確把握我國的基本國情
建立我國的住房政策體系，必須考慮三個基本國情：
第一個基本國情是人口基數大，中低收入家庭多，人地矛盾尖銳。目前，我國城鎮居民約有5.6億人，約1.9億戶家庭。其中，中等收入以下家庭約佔70％，約4億人人口，通過政府供給來主導解決這么多人的住房問題，肯定不切實際。即使最低收入家庭（約佔10％）也有近6000萬人口，其中住房困難戶（人均住房面積低於10平方米）就有約1000萬戶、3000萬人，超過了很多國家的人口總數，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項非常艱巨的任務。人口多的另一個突出問題就是人地矛盾。我國雖然有960萬平方公里國土面積，但適合城市化發展的平地面積只佔12%。我國人均平地面積不到900平方米，與人地矛盾非常突出的日本相當。平地資源的高度稀缺，意味著佔有土地的邊際機會成本很高。
第二個基本國情是社會差距巨大。2006年，我國最低收入戶的房價收入比（指居民購房總價與家庭年收入的比值）是22，而最高收入戶的房價收入比只有2.44，二者的差距達到了19.56，大大高於國際同等水平的差距。而且，這種差距呈逐年擴大的趨勢：2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍，2004年又擴大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.3倍，2006年名義差距有所縮小，但仍有9倍。如果以房價增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標准來看，我國近兩年房價增速明顯偏高，直接導致了中、低收入家庭購房支付能力下降。但由於低收入家庭收入增速一直較低，即使房價增速保持在一個合理水平，這些家庭的房價收入比也依然會較高，與中、高收入家庭的差距也會繼續擴大。因此，我國住房問題的核心是購買能力的社會差距過大，根源是收入差距過大。
第三個基本國情是住房徵信體系不完善，公民與政府間還不能實施有效監督。目前，與居民住房、購房相關的信息還分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門，不僅各個部門內部的徵信體系不完善，部門之間也無法互聯互通，政府主管部門也沒有建立起有效的公共信息披露制度，整個住房徵信體系很不完善。政府不能准確掌握居民的收入、住房情況，居民也不能對政府及政府官員的行為進行有效監督，存在著嚴重的信息不對稱。
當然，我國還有其它基本國情，但上述三個基本國情是社會主義初級階段這一基本國情在住房問題上的具體表現，是決定我國住房政策體系的最主要因素。
二、我國住房政策體系的總體框架
土地資源的稀缺性和收入差距客觀存在的現實，決定了政府對不同收入群體，應該有不同的住房政策：對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調控來維護房地產市場的穩定；對於中等收入家庭，則需要政府和市場同時發揮作用。從國際經驗來看，這種邊界的劃分是非常必要的，否則不是政策走樣就是擾亂市場，違背政策的初衷。www.lunwenwang.com 論文網在線
我國中低收入家庭眾多、人地矛盾尖銳、收入差距過大、徵信體系不完善等現實國情，決定了我國政府直接供給住房只能限制在小范圍，即最低收入家庭。對於眾多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先應調控市場來滿足多樣化的需求，同時通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。對於高等收入者，應由市場來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調節房地產市場的波動。因此，我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主的房地產市場調控政策。
經濟適用房政策實施過程中出現的各種問題，說明這一制度並不適合我國國情。主要是因為我國的人口規模太大，扣除廉租房保障對象，其餘中低收入人口也有近3.5億人，想要讓經濟適用房、「雙限房」政策來解決這么多人的住房問題，是難以想像的。在需求遠遠大於供給和信息嚴重不對稱的情況下，尋租和腐敗現象必然會發生，政策無效也是必然結果。因此，經濟適用房、「雙限房」作為過渡性、應急性的措施是必要的，但其長期效果不容樂觀，不宜作為我國住房政策體系的最終組成部分。今後有必要控制經濟適用房、「雙限房」的適度發展，並在廉租房制度基本成熟後，推動它們有序轉型，以新的住房政策體系取而代之。
三、實施與單戶面積和容積率掛鉤的房地產稅收制度
土地是一種不可再生的資源，佔有土地，就等於佔用了其他人和後代人使用土地的權利，應該征稅。理論上，稅率應該等於土地佔用的邊際機會成本。佔用土地越多，機會成本越大，徵收的稅額也應越多。而且，高收入群體通常佔有了地段好、各種服務設施齊全的住房，享受了更多更好的社會公共服務。從這兩個意義上來說，將城鎮居民個人房產納入征稅范圍有助於增強社會公平。
目前，我國不動產稅制改革已基本達成共識，基本思路是：按照「保有重、流轉輕」的原則，在不動產的取得（開發）環節，取消目前存在的土地增值稅和耕地佔用稅；在不動產的保有環節，將目前的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合並為一個統一的房地產稅；在不動產的流轉（交易）環節，只保留契稅。不動產稅制的主體稅種為房地產稅，其納稅人為房地產所有者和法定使用人，包括內外資企業單位、經濟組織和個人；征稅對象為納稅人擁有的全部房地產價值，對自用和出租不再做區分；房地產稅稅率的合理范圍在0.3%－0.8%之間。為保證人們基本住房的需要，房地產稅可規定有限的減免稅條款，減免稅的權力下放到地方政府。 鑒於我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該採用累進制，而且還應與單戶面積和容積率（指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比）掛鉤：首先根據單戶面積確定基準稅率，然後在此基礎上乘以一個容積率調整系數（即：實際稅率＝基準稅率×容積率調整系數）。住房面積越大，稅率越高，多套住房面積累計計算；容積率越低，系數越高。由於稅額最終會轉嫁給消費者，這種稅率制度設計主要是通過對需求的調節來引導供給，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數。
這一政策的關鍵是稅率和容積率調整系數的確定，其確定原則包括兩個：一是能有效調整供給結構；二是能將房價收入比社會差距控制在一個合理的范圍。在具體的政策設計上，可按以下步驟操作：
首先，明確基本居住面積的合理標准。根據我國目前的土地資源、人口結構、現有居住水平、小康社會建設目標等因素，人均基本住房建築面積可以定為30平方米，戶均建築面積約90平方米。各地可在此標准以下酌情調整。
第二，確定基準稅率。對建築面積小於90平方米的住宅，按最低稅率征稅。超過90平方米，按全額累進方法征稅，超過越多，稅率越高。基準稅率可分5檔：小於90平方米，稅率為0.3％；90－120平方米，稅率為0.8％；120－150平方米，稅率為1.5％；150－200平方米，稅率為3.0％；大於200平方米，稅率為5.0％。
第三，確定基本容積率的合理標准。目前，我國普通住宅小區的容積率平均在2.0－5.0之間，容積率小於1.0的基本都是高檔住宅區。為了提高土地的集約利用程度，我國基本容積率的合理標准可以確定為2.0。各地可在此標准以上酌情調整。最後，確定容積率調整系數。容積率調整系數可分為三檔：容積率大於2.0的，系數為1；容積率在1.0－2.0之間的，系數為1.5；容積率小於1.0的，系數為2。
據此計算，一套建築面積小於90平方米、容積率大於2.0的住宅的實際房地產稅稅率為0.3％，而一套建築面積超過200平方米、容積率小於1.0的住宅的實際房地產稅稅率將達到10％（5.0％×2＝10％），二者實際稅率的差距將達到33倍。這么大的稅負差距將會有效增加中小戶型普通住宅的供給，逐步改善住房供給結構，縮小房價收入比的社會差距。同時，較高的房地產保有稅率將避免業主控制或低效率使用財產，刺激交易活動，減少開發商的囤積行為，抑制投機性購房，促進二手房市場的發展。
四、加快建立政策性住房金融制度 www.lunwenwang.com 論文網在線
住房是資金密集型的產品，單位價值很高，一般都在幾十萬元到幾百萬元之間，遠遠超過一般家庭的年收入水平。因此，住房消費總是與社會信用、尤其是消費信貸緊密結合的。這樣，政府就可以對個人購房提供金融支持，來提高他們的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更應提供長期優惠利率。可根據長期國債的利率趨勢，確定一個相對固定的政策性住房貸款利率，利率水平相當於市場利率的二分之一左右，還貸期限可延長到30年，對一些特殊困難人群到期無法還款還可在原貸款期限的基礎上再延長10年。為此，必須建立規范的政策性住房金融制度。
首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變。住房公積金兼具融資和補貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現在歸建設主管部門管理，各地市場分割，遠沒有發揮出其應有的功能。可將各省級住房公積金管理中心（機構）由行政管理部門逐步改造成住房金融銀行，並將住房金融銀行及其業務納入銀監會的統一監管體系，允許不同住房金融銀行異地開展業務，允許企業或個人自由選擇交納機構，增強住房金融市場的競爭性。
其次，還可以通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。具體可借鑒德國的經驗，實行先存後貸、存貸掛鉤的政策。同時，建立政策性住房貸款風險擔保機制，為中低收入者提供擔保。貼息資金和擔保資金由中央和地方財政共同支付。可探索將經濟適用房向普通商品房轉型，將對土地出讓的暗補轉向對貸款利息的明補。
在個人收入和住房徵信系統還不完善的情況下，對政策性住房貸款必須有嚴格的限制：一是只對首次購買提供；二是只對標准面積以下的住房提供。任何人購買超過標准面積的住房，都不提供政策性貸款。用政策性住房貸款購買住房的，其房產證上必須註明，同時在貸款合同上約定一個市場利率水平，購買者如果將住房出售，必須按約定的市場利率水平補交利息，否則不得過戶；如果再購買其它住房，也必須按約定補交利息
五、加強和規范廉租房制度建設
廉租房是以「租」的方式來解決低收入人群的住房問題，它不具備保值增值的功能，能有效解決資格審查的難題，並減少權力尋租現象，更適合我國國情。黨的十七大報告將「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」列入「加快建立覆蓋城鄉居民的社會保障體系，保障人民基本生活」的重要內容。因此，必須進一步加強和規范廉租房制度建設，主要應做好以下工作：
首先是要增加供給。應將廉租房建設作為各級地方政府的重要責任，列入政績考核范圍，並加強督察，增強地方政府落實中央政策的執行力。地方政府應在每年的政府工作報告中提出廉租房年度建設指標，將建設任務具體化、法定化。通過這些措施徹底改變廉租房嚴重缺乏的局面。廉租房的保障對象應限定在低收入家庭，並以民政部門的低保戶等為重點，與其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相關制度。各地政府應結合小康社會指標和本地實際，落實「國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見」等政策的要求，確定本地廉租房的建設標准、建設規模、套型結構、人均居住面積等指標，既不能將廉租房建成貧民窟，也不能和商品房攀比，以確保廉租房的流動性能。同時，充分吸取經濟適用房使用管理中的教訓，因地制宜地確定租金標准、租用期限及各項管理辦法和社會聽證、公示制度；對廉租房對象須跟蹤服務，對家庭收入超過規定范圍的廉租對象須及時清退。廉租房應免徵房地產稅。
第三是要完善運行機制和管理體制。政府提供廉租房，並不等於政府要直接建設廉租房，應鼓勵政府通過市場化購買、租賃等方式獲取房源，既減少尋租空間，也活躍房地產二級市場。在出租方式上，要逐步建立租金補貼與實物配租相互聯動的模式，最低收入戶以實物配租為主，其它保障對象以貨幣補貼為主。應建立專門的非營利性組織，統籌規劃、開發建設和管理廉租房。廉租房的受理、審核等工作，應以街道辦事處為主，並建立居住地和媒體兩級公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障資金供應。各地政府應根據年度建設目標，明確規定每年用於廉租房建設和租金補貼的財政預算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用於廉租房建設的資金。由於廉租房的租金收益具有較強的連續性和穩定性，因此可以探索用資產證券化（發行證券到期後再支付投資者券款）的方式，解決廉租房收益回收的時滯性問題。 www.lunwenwang.com 論文網在線
六、完善以貨幣工具為主的房地產市場調控政策
由於建造周期較長、土地資源稀缺以及位置固定等特點，住房產品的供給彈性是很低的。即使價格上漲，供給在短期內也不會迅速增加。同時，住房產品又具有很強的保值增值性，是一種理想的投資工具，極易產生投機性需求。在價格上漲時，需求往往不會下降還會增加。這樣，住房產品一旦出現供不應求，不會象其它商品一樣能很快通過市場調節達到新的供求平衡，相反，其供求缺口會越來越大，並形成泡沫。如果沒有政府幹預，住房產品價格在短期內會迅速上漲，降低消費者的實際購買能力；而一旦泡沫破滅，價格又會迅速下跌，直接損害投資者的利益。因此，政府有責任保持住房市場的穩定。
而住房市場投機需求旺盛，總是以流動性過剩為背景，任何減少流動性的緊縮性貨幣政策都會產生效果。因此，政府應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷「漲價－預期漲價－再漲價」的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。
為了保障上述政策的實施，必須盡快完善相關基礎工作。一是在購房實名制的基礎上，利用條形碼技術，依託房管、公安、民政、金融等部門的個人信息資料庫，建立個人住房徵信系統，全面記錄和反映個人的家庭、婚姻、現有住房、納稅情況等信息，有效監督家庭成員分散購買多處住房等現象。二是在土地和住房情況普查的基礎上，建立住房位置、權屬及面積台帳，加強房地產產權登記制度，增強房地產稅課征的有效性和嚴肅性。
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⑨ 急求房地產類開題報告
《2008年中國房地產市場年度發展報告》是由國家信息中心信息資源開發部和中國房地產信息網聯合研究撰寫的年度性房地產形勢研究報告。
中國房地產信息網是由國家信息主辦的專業性房地產信息網站，主要向各級行政管理機構、房地產企業、銀行信貸部門、評估公司、證券基金公司、投資咨詢公司、研究機構以及其他相關企業提供信息服務。中國房地產信息網以國家信息中心為依託，長期專注於房地產領域的信息資源開發與利用，匯集了大量的房地產相關信息與資源，並積累了豐富的經驗。中國房地產信息網目前已成為描述和研究中國房地產行業現狀與發展趨勢的權威站點。