土地一級開發項目融資方案

⑴ 土地一級開發模式

簡單說 ：一級開發應該是政府行為，但是政府資金有限，就會用開發商的錢來進行拆遷等，目的是達到土地出讓標准，最後採用招、拍、掛的形式，出讓給給他錢的開發商，前期一級開發的錢可以抵土地出讓金，一般資金鏈雄厚的企業才能做一級開發，主要是開發商信譽好，實力強。 「城市運營商」概念的提出，它為解決政府和房地產開發企業兩者的有限性，尋求兩者優勢互補的結合點提供了新的思路。城市運營商成為政府和開發企業中間的一種組織形態。應該會涉及到一級開發。

⑵ 請問什麼是一級土地開發，二級、三級呢

土地一級開發：

是由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地二級開發：

即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。

土地三級開發：

是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉讓或租賃的過程。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的過程，也包括房屋的交換。

(2)土地一級開發項目融資方案擴展閱讀：

土地一級開發的開發模式：

根據土地一級開發涉及的類型不同及發展歷程，當前土地一級開發的開發模式主要有五種：

1、割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發商、用地單位自行做一級和二級開發。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規劃難以實施，開發進度無法掌控、保障。

2、指婚式：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。

3、招親式：政府公開招標方案優、成本廉的企業承擔一級開發，根據土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發不發生土地使用權轉移的委託式，實際上相當於工程承包，也可以發生兩次土地使用權轉移。

4、新城公司式：直接成立新的城區公司壟斷一級開發經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節，甚至滋生腐敗。

5、借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。

⑶ 土地一級開發融資

朋友，你問的不太詳細，那我也籠統地回答一下吧。
一般說來土地一級開發有很多種模式，這個要根據當地政府資金實力、當地具體條件、上級政府指示來定，有這樣幾種方式：
一、政府可以將土地直接劃給開發商進行土地一二級聯動開發，這樣做其實並不符合規范，但是由於有些地方政府財政壓力很大，無力承擔大片生地的一級開發，他們不得不這樣做，比較著名的有貴陽花果園這樣的的巨型盤；這種模式在中國的中小城市，尤其是欠發達地區的中小城市裡還屬於主流的開發模式，但是隨著市場機制的完善，將來會逐漸消失；

二、政府公開招標，找符合資質且願意做開發的地產商，給他們開發完生地以後，再由政府回購；或者是根本就不發生所有權轉移，直接由政府承包給開發商做，這兩種方式都把融資的任務交給了開發商，說到底還是一個錢的問題，地方政府拖欠款項的狀況層出不窮，這樣，有的時候經過一級開發後的熟地就會由一級開發商轉賣給二級開發商，這樣本質上還是一二級聯動開發，好處是更加透明、更加市場化，壞處是容易出現一些糾纏不清的案子；

三、政府直接出面，用地方國有企業或者政府關聯企業做開發，由他們來融資，還是有壟斷一級市場之嫌，且這一過程中可能出現權錢交易；

四、找外資借殼上市做融資，不過地方政府會很被動，出了問題地方政府無力控制

希望能幫到您！

⑷ 土地一級整理的暫行辦法

長春市土地一級開發管理暫行辦法第一條 為合理開發利用土地資源，滿足本市經濟發展和城市建設用地需求，規范土地一級開發行為，根據國家《土地儲備管理辦法》和《長春市土地儲備管理辦法》等相關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 除榆樹、九台、德惠、農安、雙陽外的本市行政區域內，經市政府批準的土地一級開發項目，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地一級開發，是市國土資源主管部門按照土地利用總體規劃、城市總體規劃，為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。涉及國有土地及地上房屋徵收的，按照有關法律執行。
第四條 市國土資源主管部門負責本市土地儲備的管理工作。
市土地儲備機構受市國土資源主管部門委託，負責本市土地儲備的具體工作。
第五條 土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則。按照《土地儲備管理辦法》的規定，經市國土資源管理部門批准，市土地儲備機構對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。土地一級開發涉及工程類投資的，按照有關規定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。
第六條 土地一級開發主要包括：
1.辦理一級開發相關的政府審批手續，包括計劃、規劃、征地、農轉用、房屋徵收和需要辦理的其他手續;
2.實施集體土地的徵用及地上房屋的徵收工作;
3.實施國有土地收回及地上房屋的徵收工作;
4.實施地上附著物拆除、地下構築物拆移工作;
5.進行土地平整及其他基礎設施配套建設工作;
6.其他一級開發工作。
第七條 市土地儲備機構通過招商方式融資實施一級開發的，應簽訂《土地一級開發融資合同》。
第八條 土地一級開發涉及的工程，按照有關規定，以公開招標方式確定工程監理公司，對工程實施單位進行履約管理。
第九條 土地一級開發項目融資實施的，融資成本應列入土地一級開發成本。
第十條 土地一級開發項目的償還融資期限協商確定，但一般不少於3年(不包括項目施工期)。可優先償還征地、拆遷等非工程類融資款項;基礎設施配套建設項目按比例分期償還。
第十一條 本辦法自頒布之日起施行。

⑸ 什麼是土地開發中的一二級聯動。

土地、房屋兩級市場聯動開發是土地開發中的一二級聯動。

一級開發企業與政府達成協議，在擬出讓土地掛牌出讓時設定以低於成本「限價回購」的條款：當項目開發完成時，一級開發企業可優先以低於成本的價格回購其中一定量的住宅和商業物業以抵扣土地一級開發成本費用，以此提高拿地成本，阻止競爭者進入。

虛增一級開發成本：

土地一級開發結束後，一般由專門的土地評估機構對整理後的土地進行評估，但這個評估也要參考開發商提供的一級開發成本和利潤。誇大一級開發成本除增加利潤外，地價相應被抬高，造成地塊乏人問津，於是一級開發商可以輕松摘牌。

一級開發商與政府達成協議，擬出讓地塊在公開出讓時按照市場實現性和盈利水平較差的規劃條件出讓，使其他開發商不願進入，一級開發商競得該地塊後政府相關部門可以協助調整規劃指標，一級開發商相應補交地價。

⑹ 土地一級開發的內容是什麼

土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
流程：
（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門的同意後向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協議
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委託合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫

⑺ 土地一級開發的運作模式有什麼特點

1、完全政府運作的模式。政府作為土地的所有者代表，將土地一級開發列為土地整理儲備中心的一項職能，由土地整理儲備中心或其組建機構完成全部的一級開發工作。該機構是非盈利性政府職能部門，保證國家土地所有權藉以體現的土地收益的實現，而不是利用這種特權去謀取自身利益。土地儲備中心一級開發實施機構由政府財政專項撥款（或國有股本）進行土地一級開發，開發完成後或將預期的熟地交由土地管理部門，面向市場以招拍掛方式公開出讓。
這種模式中，土地儲備機構充當政府土地一級開發機構，開發土地的權屬登記在該機構名下。《上海市土地儲備辦法》規定：「土地儲備機構圍墾灘塗成陸並經驗收合格後，或者與有關企事業單位簽訂國有土地使用權收購儲備協議後，或者取得儲備地塊的建設用地批准文件並拆除該地塊上的建築物、構築物和其他附著物後，可以向市房地資源局申請土地登記，領取土地儲備的房地產權證。儲備地塊交付供應時，土地儲備的房地產權證應當由市房地資源局收回」。這種模式可以保證政府完全控制地價，土地開發為熟地後的增值收益不流失，且土地一級開發法律關系單純，便於政府實施土地一級開發的各項事務。其主要缺陷是政府的土地開發資金壓力較大，融資渠道窄。
2、完全市場運作模式。這種模式中，政府首先將待進行一級開發的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發公司，由其通過土地使用權出讓協議的約定進行統一拆遷、補償、安置、城市基礎設施建設和社會公共設施建設，使區域內的土地達到「三通一平」、「五通一平」、「七通一平」或需求者要求的建設條件，再面向市場轉讓土地使用權，期間土地使用權發生了兩次轉移。
這種模式中，政府可以按照經過測算的「熟地」價格向一級開發企業通過市場競爭方式出讓「生地」，一級開發企業在完成一級開發前向政府支付「熟地」價款；或者政府向一級開發企業出讓「生地」，一級開發企業完成一級開發後核算開發成本及酬金，待土地轉讓取得土地價款後扣除開發成本及酬金，剩餘土地轉讓款歸政府所有。政府通過出讓協議保證其土地所有者權益和社會公共利益，土地開發企業則通過與二級開發商的轉讓協議保證其開發利益。但該模式不利於政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。
3、政府主導的市場化運作模式。土地一級開發的主體為政府，這是土地一級開發地方法規的一個基本原則，也是「政府主導」的主要體現。「市場化運作」體現在土地一級開發除必須通過行政行為完成的事項之外的開發事項，通過市場競爭方式選擇具備資格的企業投資完成；體現在土地一級開發應符合市場需求，並按市場需求實施土地一級開發。該模式是我國土地一級開發的發展趨勢。
這種模式中，政府根據土地市場調查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發的土地按照「熟地」出讓，提前確定土地使用權受讓人，並由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用於土地一級開發。政府通過招標等方式確定具備資格的企業，在土地出讓合同規定的期限內將出讓的土地開發為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發完成經驗收合格後，政府與土地受讓人正式移交土地。這種模式在保證政府主導土地一級開發的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發資金壓力。

⑻ 土地一級開發能不能做成PPP模式

簡單說：一級開發應該是政府行為，但是政府資金有限，就會用開發商的錢來進行拆遷等，目的是達到土地出讓標准，最後採用招、拍、掛的形式，出讓給給他錢的開發商。

PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

⑼ 編制一份土地一級開發可行性研究報告包括哪些主要內容

第一章 中國土地開發行業發展背景分析 21
1.1 土地開發的定義 21
1.1.1 土地開發的定義 21
1.1.2 土地開發行業的分類 21
（1）土地一級開發 21
（2）土地二級開發 22
1.1.3 土地開發流程綜述 22
（1）土地一級開發流程 22
（2）土地二級開發流程 24
1.1.4 土地開發基本原則 25
1.2 土地開發模式分析 25
1.2.1 土地一級開發模式 25
（1）政府獨立開發模式 25
（2）城市運營開發模式 26
（3）主題型項目帶土地開發模式 26
（4）一級開發招投標模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發模式 27
（1）公建配套開發模式 28
1）PPP(公私合營)模式 28
2）BOT(運營-移交)模式 28
3）TOT(移交-經營-移交)模式 28
4）PFT(私營機構融資)模式 29
（2）商品房開發模式 29
（3）工業園開發模式 30
第二章 中國土地開發行業發展環境分析 33
1.3 土地開發行業經濟環境分析 33
1.3.1 2015年國內GDP增長分析 33
1.3.2 2015年工業經濟增長分析 37
1.3.3 2015年固定資產投資分析 46
1.3.4 國家宏觀經濟預測分析 52
1.4 土地開發行業政策環境分析 55
1.4.1 中國貨幣政策分析 55
（1）2015年中國貨幣數據分析 56
（2）2015年中國貨幣政策分析 61
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 74
（4）中國貨幣政策後期走勢預判 78
1.4.2 中國財政政策分析 83
（1）2015年中國財政政策分析 83
（2）2015年地方財政政策分析 85
（3）中國財政政策後期走勢預判 105
1.4.3 中國土地政策分析 106
（1）農村土地流轉制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地開發行業社會環境分析 116
1.5.1 中國城鎮化進程分析 116
1.5.2 中國城鎮化現狀與規劃 117
1.5.3 城鎮化與土地開發需求分析 127
1.6 房地產行業開發運營狀況分析 131
1.6.1 2015年全國房地產開發景氣指數 131
1.6.2 2015年全國房地產開發投資分析 134
（1）房地產開發投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2015年全國房地產銷售情況分析 136
1.6.4 2015年全國房地產資金來源分析 137
第四章 中國土地開發市場供需現狀分析 139
1.7 土地開發市場供應現狀分析 139
1.7.1 2015年全國建設用地供應分析 139
（1）批准國有建設用地規模 139
（2）國有建設用地供應情況 144
（3）重點城市土地抵押情況 147
1.7.2 2015年全國住房用地供應分析 148
（1）全國住房用地供應數量 148
1）全國住房用地供應總量 148
2）保障性安居工程用地供應量 148
3）其他商品住房用地供應量 148
4）熱點城市住房用地供應分析 149
1.7.3 2015年全國商業用地供應分析 149
（1）全國商業用地供應總量 149
（2）全國商業用地供應趨勢 159
1.7.4 2015年全國工業用地供應分析 160
（1）全國工業用地供應總量 160
（2）全國工業用地供應趨勢 161
1.8 土地開發市場需求現狀分析 167
1.8.1 2015年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2015年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2015年全國土地成交地塊排名 169
（1）成交地塊總價排名 169
1）全國成交地塊總價排名 169
2）住宅成交地塊總價排名 170
3）商辦用地成交總價排名 172
（2）成交地塊樓面價排名 172
1）全國成交地塊樓面價排名 173
2）住宅成交地塊樓面價排名 173
3）商辦用地成交樓面價排名 175
（3）成交地塊溢價排名 177
1.9 2015年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場招標出讓分析 181
1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析 181
1.10 2015年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經濟區域地價分析 185
（1）區域經濟地價總體分析 185
（2）長三角地區地價分析 188
（3）珠三角地區地價分析 190
（4）環渤海地區地價分析 192
1.10.3 各地理區域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 後期土地市場價格走勢預判 208
第五章 中國土地開發行業區域市場分析 209
1.11 區域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區 209
1.11.2 長三角地區 210
1.11.3 珠三角地區 211
1.11.4 成渝地區 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區域宏觀環境分析 216
（2）區域土地市場分析 217
1）土地供應總量分析 217
2）土地供應結構分析 218
3）房地產開發用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區域宏觀環境分析 222
（2）區域土地市場分析 223
1）土地供應總量分析 223
2）土地供應結構分析 224
3）房地產開發用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產及其他綜合性開發企業分析 236
1.20.1 招商局地產控股股份有限公司經營分析 236
（1）企業發展簡況分析 236
（2）企業組織架構分析 236
（3）企業土地儲備情況 237
（4）企業土地開發策略 237
（5）企業主要經濟指標 238
（6）企業財務狀況分析 243
1）企業盈利能力分析 243
2）企業運營能力分析 245
3）企業償債能力分析 246
4）企業發展能力分析 248
（7）企業經營優劣勢分析 248
（8）企業最新發展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經營分析 260
1.20.4 北京首都開發股份有限公司經營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經營分析 284
1.21 城市投資建設類開發企業分析 294
1.21.1 中國城市建設控股集團有限公司發展分析 294
（1）企業發展簡況分析 294
（2）企業組織架構分析 295
（3）企業土地開發策略 295
（4）企業建設工程分析 296
（5）企業招商項目分析 297
（6）企業發展優劣勢分析 297
（7）企業最新發展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發展股份有限公司發展分析 297
1.21.3 雲南省城市建設投資有限公司發展分析 308
第七章 土地一級開發盈利模式與風險規避 320
1.22 土地一級市場開發成本分析 320
1.22.1 土地一級開發成本分析 320
1.22.2 土地一級開發成本構成 320
1.22.3 土地一級開發中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區域開發項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節點權力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發的盈利模式分析 333
（1）從一級開發本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建築 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發名義 335
（2）間接獲取收益常規操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）兼顧融合各方參與者利益 348
2）成功開發模式的經驗借鑒 349
3）公私協議合作開發模式分析 350
4）整體公私協議合作開發模式 350
1.24 土地一級市場項目操盤分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）促銷策略 356
1.24.2 土地的招投標方案分析 358
（1）招標評標因素構成 358
（2）主要評標方法分析 366
1.25 土地一級開發市場的風險與規避 367
1.25.1 土地一級開發的特點 367
1.25.2 土地一級開發的風險 369
（1）政策風險 369
（2）融資風險 369
（3）政府行為風險 370
（4）征地、拆遷工作風險 370
（5）市場風險 370
1.25.3 土地一級開發風險防範措施 371
（1）融資風險防範措施 371
（2）拆遷風險方法措施 372
（3）外部環境風險防範措施 372
第八章 土地一級開發融資模式與行業趨勢 376
1.26 土地一級開發融資需求分析 376
1.26.1 現實融資需求 376
1.26.2 潛在融資需求 376
1.27 土地一級開發融資模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構直接安排融資並承擔責任 377
1.27.2 一級開發主體與金融機構簽訂借款合同 377
1.27.3 一級開發主體融資並承擔責任與義務 378
1.27.4 項目公司融資，一級開發主體擔保 379
1.28 房地產信託模式分析 380
1.28.1 貸款型信託模式分析 380
1.28.2 股權型信託模式分析 381
1.28.3 權益型信託模式分析 382
1.29 土地一級開發融資渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發主要的融資渠道 383
1.29.2 土地一級開發融資解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城投公司模式的創新 387
1.29.3 中國土地開發未來發展趨勢預測 390
（1）土地獲取成本趨勢預測 390
（2）土地開發供給預測 391
（3）土地開發企業發展趨勢 394
（4）外資投資發展趨勢預測 395
圖表目錄

⑽ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。