地產融資動態

⑴ 央行稱地產銷售和融資已回歸常態化，這意味著什麼

央行稱地產銷售和融資都已回歸常態化，這意味著房產的危機，相對而言有一定的解除。而且房產相關的板塊也在上漲，另外的話就說明了市場預期是在逐漸穩定的。所以也能夠給那些准備購房的人以及在房地產行業從事者一定的信心。從而讓這個行業能夠更好的發展。

總結

房子是應該用來讓人們居住的，而且穩定好房地產市場就能夠讓年輕人奮鬥起來更有盼頭。所以說房地產的影響還是比較廣的，也希望能夠通過一系列的政策調整，讓房地產更加平衡的發展。

⑵ 新常態下房地產企業的融資渠道與過去相比有哪些具體變化

其實，根據我國相關金融法律規定及實踐操作，房地產企業融資的基本模式主要有三大類：債權融資、股權融資以及混合型融資（即融合債權融資與股權融資）。而其間，又可以根據適用范圍及風險點控制等因素的不同具體細分出十數種操作方式來滿足房地產企業或項目的不同融資要求。筆者認為，開發商融資難點並不在於缺乏融資渠道，而在於不了解融資渠道或是缺乏必要的融資基本條件，以及未對企業未來的融資需求作必要的規劃和安排，導致一種渠道受阻時無法及時啟動其他融資渠道。下面筆者分別介紹一下除銀行貸款、民間借貸以及公司間拆借之外的幾種典型融資模式。（一）債權融資1、典當典當是指當戶（需要融資的房地產企業）將其動產、財產權利或其他房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得資金並在約定期限內支付當金利息，償還當金後取回典當物的行為。典當作為一種特殊的融資渠道和方式，相對於銀行貸款，優點在於門檻低、手續靈活簡單，融資簡便、快捷、省時省力。對於資金需求不大，又有適當的典當抵押物的情形下，是房地產企業解決燃眉之急的一種有效方法。2、信託貸款信託貸款是指信託公司通過集合資金信託計劃募集資金後，以信託貸款的形式貸款給企業，操作程序上和銀行貸款並無本質不同。但在當前宏觀調控銀行銀根緊縮的大背景下，信託貸款相比銀行貸款容易獲得。3、公司債券根據《公司債券發行試點法》的規定，公司債券是指公司依照法定程序發行、約定在一年以上期限內還本付息的有價證券。公司債券的本質其實是公司向廣大投資者借款，之後按照事先約定的利息歸還本息的一種借款方式。根據中國目前的法律框架，公司債券的發行歸中國證券監督管理委員會管理，主要針對上市公司。4、企業債券根據《國家發展改革委關於推進企業債券市場發展、簡化發行核准程序有關事項的通知》的規定，企業債券是指企業依照法定程序公開發行並約定在一定期限內還本付息的有價證券，包括依照公司法設立的公司發行的公司債券和其他企業發行的企業債券。企業債券的性質和公司債券並無不同，依據目前中國的法律框架，企業債券的發行歸國家發展改革委管理，主要針對非上市公司。5、短期融資券短期融資券本質和公司債券、企業債券相同，只不過期限較短，均在一年以下（含一年），依據目前中國的法律框架，短期融資券的發行歸中國人民銀行管理。債權融資的優點在於投資人並不會介入企業的日常管理，難點在於必須要有良好的信用，且還款壓力大、成本高。同時，對於發行公司債券、企業債券、短期融資券而言，對房地產企業的規模，治理結構，以往信用狀況等方面具有較高的要求，並非短期內可以達到要求。

⑶ 房地產融資的發展前景

在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：


中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。

房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。

地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。

⑷ 樓市解壓，融資放寬，地產牛市啟動、地產科技迎來高光時刻

因為一場突如其來的新冠肺炎疫情，各大房企的施工、線下銷售鏈條按下暫停鍵。
伴隨著各地樓市成交冰封，房企資金壓力與日俱增。為給樓市解壓，近期我國出台了相應的措施。據悉，全國各地已有20個省市出台了專門針對穩定樓市的政策或建議，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。同時各大銀行也相繼公布了可申請延期還貸的政策。
疫情之下金融環境也開始松動，房企也在復工時刻再次迎來融資潮。
此外，地產科技公司也迎來了屬於他們的高光時刻。

超20城出台新政解壓樓市
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據了解，2月12日，西安、無錫打響了給樓市解壓的第一槍，隨後上海、天津、南昌、北京、天津、西安、蘇州、貴州、杭州、無錫、廣州、佛山、合肥、駐馬店、南寧、東莞等在內的20多個省市密集出台出台各種不同力度的穩定房地產市場的政策。主要涉及的措施有：放寬房企土地出讓金、稅費繳納時限，以及放寬了預售條件等方面。整體來看，主要側重於緩解房企資金壓力。
尤其值得一提的是，河南省駐馬店的政策顯示，穩定樓市政策開始從救企到救市發展。具體表現為對在市中心城區、各縣城區購買首套居住房屋的給予補助，補助對象和標准分別為：各類人才補助標准200元/㎡，大中專以上畢業生補助標准150元/㎡，農民工補助標准100元/㎡。補貼資金由受益財政承擔，中心城區補助資金按屬地稅收受益比例由市區兩級分別按50%承擔等等。
駐馬店的政策帶有很強的刺激傾向，是當前全國政策力度較為寬松的代表性政策。類似政策客觀上也說明地方政府在房地產方面的態度，對於全國其他城市有積極的借鑒意義。後續預計各地樓市政策放鬆的動作會更加多，對於穩定樓市行情等有積極的作用。
在確保疫情防控下，各地政府紛紛出台涉房政策，福州、南京等地還對售樓處開放、工地復工方面給出了明確的政策指引。
隨著供需端政策的不斷調整，房企對市場的信心也在不斷加強。以北京土拍屢創新高為例：2月18日北京通州區台湖鎮、大興區采育鎮、大興區舊宮鎮3宗地塊狂攬87億，最高溢價率達到49.78%，創兩年來新高；2月14日，海淀區西北旺鎮和昌平區東小口鎮的三宗地塊成交總價196.8億元，最高溢價率34.24%；2月25日，北京土地市場以76億元總價成功出讓海淀區西北旺鎮一宗地塊。今年以來，北京土地出讓金收入已達672.73億元，刷新歷史紀錄。

房企正處於融資窗口期？
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為應對疫情，國內融資渠道近期也有明顯松動的跡象。為了應對疫情帶來的不確定因素及償還到期債務，目前房企正採取積極的行動發債融資。
2月20日，包括正榮地產、華南城、當代置業、合生創展集團等多家房企宣布發行美元債，合計融資額11.25億美元（合約人民幣79億元）。除了上述四家房企，瑞安房地產擬贖回兩筆共10億美元優先票據，並發行一筆新票據；綠景中國則擬就今年到期的4億美元票據交換要約，並發行新票據。
在近一個月的時間內，上交所、深交所累計的7筆受理房企發債申請中，4筆均在2月11日、12日兩日內獲得受理，近期房企債券受理速度明顯加快。
金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、30億元的公開發行公司債券雙雙獲得上交所受理。同時，富力地產70億元的私募公司債也已更新為「已受理」。
為了應對疫情帶來的不確定因素及償還到期債務，目前房企正採取積極的行動發債融資。此外，已經被受理的龍湖、融僑小公募債，最新狀態也變更為「已回復交易所意見」。

此外，為保障「戰疫」資金保障，監管部門還給「抗疫債」開辟了「綠色通道」。個別房企成功獲批發行「抗疫債」。

「抗疫債」最顯著的特點是審批快、利率低。華南一家房企的財務部人士表示，類似於國資背景或者信用資質不錯的房企所發行債券只要用途與疫情防控類相關，基本兩三天內就能獲批，而且能獲得低於同類型產品的發行利率。
由此可見，房地產行業仍受金融機構青睞。從投資機構來看，房地產行業投資收益較高、壞賬較少，風險更低，可以被視作一種不錯的投資標的。從資本市場來看，疫情爆發期利空股市利好債市，資金具有更高的意願向債務市場流動。
因此，無論是從政策環境層面、金融機構動力還是市場需求來看，房企目前發債融資均是一個較好時機。

低調的房地產技術公司正在浮出水面
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突如其來的疫情，讓整個房地產行業備受沖擊。土拍暫停、項目停工、售樓處關閉，一向高周轉的房地產企業被迫按下「暫停鍵」。
但地產商也沒有坐以待斃，紛紛推出「樓盤直播」、「線上看房」等雲賣房服務。恆房通、富力好房、好房線上購、VR售樓部、金茂粉等中國樓市交易APP，開始被人熟知。
過去的半個月，他們各出奇招，彼此競爭，給全中國的購房者提供了一次高密度的短期全民培訓，讓全中國的購房者都在心理上接受了「線上賣房是可行有效的」。
當「線上賣房」被接受的那一刻，就意味著，未來在這條線上運營的道路上，將會有越來越多的專注於賦能地產的「地產科技公司PropTech」誕生，而已誕生的地產科技公司PropTech則會迎來屬於他們發光彩時刻。
比如，恆大背後的思為科技。在全國人民還在被疫情和焦慮按在地上摩擦的時候，思為科技在很短的時間內，為恆大搭建了100多個「線上售樓部」，幫助恆大突圍成為本次疫情收獲最豐的房企。此外，思為科技也是碧桂園鳳凰雲、上海萬萬、世茂購房通、華潤、華夏幸福、時代中國的全國網上售樓處、德信知己雲的技術提供商。
與其說，這是房企的一次自救，倒不如說這是科技與房地產的融合進一步加深了。
「放眼全球，中國的居住領域是科技亟待顛覆的最後一片疆土。」這句話出現在空白研究院發布的國內第一份較為系統的房地產科技PropTech研究報告的序言中。
是的，在中國，太多的互聯網巨頭，被拒在房地產門外，只能財務投資，不能下場比賽。
科技如何才能顛覆與重塑房地產？空白研究院認為，顛覆與重塑包含三個層面：
一是用戶體驗為中心，給消費者以全新體驗; 二是效率的全面提升，包括設計與建造效率、交易效率、能效等的提升;三是新型經紀人的出現，被科技武裝、深度服務用戶。
顯然，經此一「疫」，房地產營銷崗上的互聯網化，已然被顛覆與重塑。房企的互聯網化，也將步入快車道，並將從新居住和商業地產領域慢慢往金融工具方向快速發展。
「科技的力量尚遠遠被低估。」這是空白研究院院長楊現領博士在《全球房產科技報告》發布會上所說的一句話。讓我們以此結束此文，並期待更加科技的房地產！

⑸ 央行：近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態

1月18日，國新辦舉行2021年金融統計數據新聞發布會。會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，去年下半年，個別房地產企業風險顯性化，受此影響，房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應急反應。針對這一情況，按照國務院部署，金融管理部門第一時間採取應對措施，重點開展了以下工作：一是堅持法治化、市場化原則，配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好出險企業風險化解工作。二是指導銀行業金融機構准確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求。三是出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從數據上看，2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
下一步，人民銀行將堅決貫徹國務院決策部署，認真落實中央經濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

⑹ 房地產並購融資款相繼落地 會是拯救出險房企利器嗎

中新經緯1月27日電 (薛宇飛)華潤置地、招商蛇口並購融資正式落地。25日，華潤置地及所屬萬象生活分別與招商銀行簽署《並購融資戰略合作協議》，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元人民幣並購融資額度，專用於華潤置地和華潤萬象生活並購業務。同日，招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場成功發行並購票據。
近來，有關房地產項目並購的事件不斷，此前融創、世茂、雅居樂等相繼出讓項目股權，地產行業項目並購頗有山雨欲來風滿樓之勢。業內認為，房企間合作項目的股權收並購將率先發力，但如果要大規模開展，還需多個具體政策的支持與配合。
多路資金入局
據華潤置地官方微信公眾號26日公告，此次與招商銀行合作協議的簽署，將支持華潤置地把握市場機會參與房地產項目並購，有利於發揮並購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用；同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業務發展需要，為華潤萬象生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支持。
同日，招商蛇口、建發地產分別在銀行間市場成功發行並購票據。招商蛇口中期票據發行金額為12.9億元，募集資金全額用於房地產項目並購，助力資金需求量高的在建房地產項目順利完工。建發地產此次成功募集資金10億元，募集資金中4.6億元用於並購2個標的房地產項目公司股權。1月12日、13日，華僑城集團發行了合計15億元的中期票據，其中9.6億元用於償還並購貸款。
房企能發行並購票據，緣於2021年12月央行、銀保監會聯合印發的《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，通知明確支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼並收購。另外，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款也不再計入「三條紅線」相關指標。
平安證券指出，根據上海清算所披露，2020年至今發行的5筆並購票據涉及並購對象主要集中為基礎設施、商務辦公類資產，並購票據用於房地產業較為罕見，政策鼓勵意圖明顯。
除了中期票據，1月13日，保利置業擬發行的公司債獲上交所受理，類別為小公募，擬發行金額50億元，用途之一就包括了「房地產項目的兼並收購」。浦發銀行於1月21日公告稱，已完成第一期金融債券簿記定價，債券發行規模為300億元，其中，有50億元為房地產項目並購主題債券。這是金融機構發行的首單房地產項目並購主題債券。
平安證券認為，過往樓市低迷期，大多通過放開限購、限貸(如2014年-2015年)刺激需求來釋放市場風險。當前行業面臨的困局為信用危機，購房者、金融機構普遍信心不足，在「房住不炒」總基調下，僅靠需求刺激手段已無法從根本上化解風險。因此，房企項目並購成為化解風險、實現出清最有效的市場化手段之一。
央企國企唱主角
從以上動態可以看出，獲得各路資金支持的主要還是央企、國企類房地產公司，雖然此前萬科、碧桂園、龍湖也發行或計劃發行中期票據，但用途均沒有指向房地產項目並購。事實上，經過一段時間的沉寂，央、國企類房地產公司已經開始在收並購市場出手。
在獲得上述資金支持之前，過往鮮有收並購的華潤萬象生活就先後進行了兩筆大額並購。1月5日，華潤萬象生活公告稱，擬購買禹洲物業全部注冊資本，最終協定價不得高於10.6億元。1月20日，華潤萬象生活又公告稱，計劃以不超過22.6億元的代價將中南服務收入囊中。禹洲集團、中南建設這兩家房企的資金面較為緊張，若最終能夠成功出售各自的物業公司，將在一定程度上緩解資金壓力。
1月24日，雅居樂、世茂集團相繼公告稱，將各自持有廣州亞運城商住混合式綜合體項目約26.66%、26.67%出售給中海地產，代價分別為18.43億元、18.445億元。1月21日，世茂集團還以10.6億元的總價出售上海北外灘項目公司股權，收購方為隸屬上海市國資委的一家地產開發公司。
近段時間，融創相繼轉讓了位於武漢、昆明等城市多個項目公司的股權，接盤方有首創置業、武漢城建、華發地產，這三家分別是北京、武漢、珠海的國企。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經緯稱，此前，由於企業債務情況復雜，房地產市場持續低迷，並購案例相對較少，而從近期看，並購明顯提速。「這既與房地產市場逐漸穩定、各地積極搭建並購對接平台、金融市場發放並購資金等因素有關，也是受到部分企業願意出售優質資產的影響，比如，世茂將上海、廣州、深圳等地的核心資產都拿來出售。」
「央企、國企類房地產公司無疑是目前收並購的主角，而在未來，個別優質民企，例如萬科、龍湖這種，也可能會參與進來。至於其他大部分民營房企，它們的資金鏈都比較緊張，不太可能參與。」李宇嘉判斷。
除了央企、國企類房地產公司，資管巨頭也有參與跡象。據中國證券報26日報道，近日金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司(AMC)開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目並購及相關金融中介服務。
能否拯救出險房企？
華泰證券研究所副所長張繼強指出，考慮收並購的意願與難度，潛在標的將主要是一線與強二線資質較優、原先就有國企參與合聯營及股權結構清晰的民營企業項目。中信證券也稱，合作項目是並購市場的開端，因為並購發起方對於合作項目具體情況十分熟悉，且一般並購行為發生後才能解除項目層面的資金監管。
中信證券更是預測，合作項目並購的空間不小，「根據測算，十家高信用公司所涉及的少數股東權益總計高達7452億元，而假設其中有25%的比例是與資金困難公司的合作，相關合作項目按照成本價收購，有70%的項目需要通過收並購解決，則這十家高信用公司需要付出1304億元並購合作項目的股權。這個估算是保守的。」
各路資金相繼匯集，再加上並購貸款不計入「三道紅線」，那是否意味著大規模的並購潮將就此開啟？李宇嘉認為，項目收並購不同於企業破產重組，它會是實現民營房企軟著陸的重要方式，提高民營房企的自救能力，未來的規模會不斷擴大。
但張繼強提醒，當前並購融資如何不計入「三道紅線」，債券募集資金使用要求和信披等政策細節尚不明確，因此，並購融資大范圍的落地，還需要多個監管部門具體政策的支持與配合。此外，銷售受阻是房企當前最大痛點，只有金融體系放鬆還不足以從根本上改變預期。(中新經緯APP)

⑺ 房地產投資分析中動態投資回收期的計算

把凈現金流量各年數據折現後，並計算累計凈現金流量，根據計算後的數據就可以算了！

⑻ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。