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土地信託前期盡調

發布時間:2022-05-06 16:39:38

1. 土地信託的信託合同

委託人:
法定代表人:
住所地:
受託人:xxx省xx信託投資股份有限公司
法定代表人:xxx
住所地:
受益人:xxxxx房地產開發有限公司
法定代表人:xxx
住所地:為委託人擁有的國有土地使用權的信託事宜,委託人與受託人根據《中華人民共和國信託法》及其他有關法律、法規和規章,簽訂本合同,共同遵照執行。
第一條信託目的
委託人基於對受託人的信任,自願將其合法所有的國有土地使用權(市 區 街道 村 街北側地塊〈溫土資掛2001-1號宗地〉)信託給受託人進行經營管理,獲取收益。
第二條受益人
委託人指定本信託的唯一受益人是 房地產開發有限公司。
第三條信託生效及信託合同的登記
本信託在本合同經各方簽字後即生效。本信託的登記由委託人負責辦理。
第四條信託資產的交付
本信託項下的國有土地使用權在委託人取得《國有土地使用權證》之時起予以交付。
第五條信託期限
信託期限為月,自委託人取得關於上述地塊的《國有土地使用權證》之時起計算。
第六條委託人的權利和義務
(一) 委託人的權利
有權了解信託財產的管理、運用、處分及收支情況,並有權要求受託人作出說明。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 委託人的義務
保證已就設立信託事項向債權人履行了告知義務,並保證設立信託未損害債權人利益;本合同及法律、行政法規規定的其他義務。
第七條受託人的權利和義務
(一)受託人的權利
自信託期限開始之日起,根據本合同全權管理、運用和處分信託財產,包括但不限於籌集建設資金、房地產開發、對開發房產的維護管理等。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 受託人的義務
根據本合同的規定,為受益人的最大利益處理信託事務,恪盡職守,履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務;對委託人、受益人以及處理信託事務的情況和資料依法保密。
第八條受益人的權利和義務
除根據法律、行政法規及本合同的其他條款享有權利、承擔義務外,受益人還享有下列權利、承擔下列義務:
(1) 自本信託生效之日起根據本合同享有信託受益權。
(2) 受益人的信託受益權可以根據本合同的規定轉讓和繼承。
第九條風險揭示與風險承擔
受託人管理、運用或處分信託財產過程中,可能面臨各種風險,包括投資對象和投資項目的風險、法律與政策風險、市場風險、管理風險等。
受託人根據本合同的規定管理、運用或處分信託財產導致信託財產受到損失的,由信託財產承擔。
第十條信託的變更、解除與終止
本信託設立後,除本條下一款情形外,委託人和受益人不得變更、撤消、解除或終止信託。
本信託在受益人同意解除的情況下,可以提前解除;本信託因信託期限屆滿而終止。
第十一條信託利益的分配與信託財產的歸屬
利益的分配:受託人按照本合同規定向受益人分配信託利益;信託解除之日或者期限屆滿後第十個工作日為信託利益分配日。
信託財產的歸屬:信託終止,信託財產歸屬於受益人。
第十二條其他事項
合同項下的任何爭議,若協商不成,任何一方均有權向受託方所在地人民法院起訴。
本合同一式五份,每方各持一份,其餘用於辦理審批、登記等。
委託人: 受託人: 受益人:
年 月日

2. 中國土地儲備融資模式有哪些

1,中國土地儲備融資模式有:
(1)土地財政:土地是政府的壟斷資產,可專以「低收高賣屬」,形成的壟斷利潤收歸財政。
(2)經營城市:主要是經營城市土地資產,政府利用行政手段對土地資源通過資產經營的方式,實現城市土地資產的保值增值。
(3)儲水池、中轉站:土地儲備就是政府把城市發展需要的土地提前征回來、收回來,一是降低土地徵收、收購成本,二是保證建設及時使用,起到儲水池、中轉站的作用。
2,土地儲備,是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內,對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地,進行儲存或前期開發整理,並向社會提供各類建設用地的行為。

3. 未來幾年是不是土地一定流轉

農村土地流轉的現狀:農地流轉實現了由「禁止流轉」到「放開流轉」,再到「支持流轉」,「規范流轉」的制度變遷,取得重大進步。
目前,我國農村土地流轉呈現以下幾個特點。
1)流轉進程趨於加快。直到20世紀90年代中期以前,農地流轉的發生率一直是偏低的,如在20世紀90年代初,全國僅有不到1%的農戶轉讓土地,轉讓的耕地面積僅佔全部耕地的0.40%。而近年來,隨著農業結構戰略性調整、農業產業化和農村現代化建設的推進,農地流轉的規模不斷擴大,速度趨於加快。2007年末,全國農村土地承包經營權流轉總面積達6372萬畝,比2006年增長14.8%。以重慶為例,重慶市農村土地流轉的起步始於20世紀80年代中後期,進入本世紀後,流轉進程趨於加快。2003年農村土地流轉面積為104萬畝,2006年達到了217萬畝接近2003年的2倍。
2)農地流轉形式以轉包出租為主,向多元化發展。農地流轉是一個從實踐中催生的產物。不同的地區產生了不同的農地流轉形式,具體有轉包、轉讓、互換、入股、租賃等形式。據農業部調查顯示,流轉形式以轉包和出租為主。2007年各類流轉形式占總流轉面積的比重為:轉包和出租佔78%;轉讓佔8.3%;入股佔3.8%;互換佔4.5%;其他形式佔5.4%。2003-2007年,轉包和出租形式所佔比重上升了10.6個百分點。
據黃祖輝、王朋等人的調查顯示,近幾年浙江省的農村土地流轉方式呈現出多元化的特點。出租、互換、轉讓等傳統的土地流轉方式各佔15.3%、14.1%和11.3%,而委託第三方經營、反租倒包和土地股份合作等一些新型土地流轉方式雖已經在一些地區陸續出現並推廣開來,但比例不大,流轉程度不高。究其原因,主要是受農村剩餘勞動力無法永久轉移的影響,農民從事非農產業的不確定性導致農民客觀上需要土地來為其提供生存保障。除了上述流轉方式以外,還有高達41.9%的被調查者通過其他未列出的方式進行了土地流轉,包括委託代耕、土地信託和土地季節性流轉等。
事實上,農民不到萬不得已是不會轉讓承包地,即使從事非農產業經營了,也會把承包地看成是活命田和就業、保險田,寧可粗放經營,撂荒棄耕,也不願意放棄承包地。農民更願意選擇轉包。
3)流轉主體呈多元化趨勢。目前,土地流轉士要在農戶與農戶之間進行。據梅福林的調查顯示,廣東、江蘇、湖南、安徽4省土地流轉主要在農戶之間進行的。其中湖南省農戶間土地流轉比例達到85%,而農戶與企業流轉所佔比重僅為15%,其他省份也基本類似。另外,從4省的流轉戶占承包戶的比重來看,最高的廣東省也只有25.3%。在農戶之間流轉的基礎上,近些年一此工商企業、農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織等進入農業經營,參與了農村土地流轉,並逐漸成為農村土地流轉的參與主體。據調查縣統計,目前農村土地在農戶之間流轉占流轉總面積63.9%,受讓方為企業等其他主體的佔36.1%。
近年來,農村土地流轉主體正發生著由農戶向城鄉單位、企業、業主等多種成分的轉變。越來越多的科技人員和農業企業參與到農村土地經營之中,由土地流轉而帶動的產業轉移、資金轉移、技術轉移,促進現代農業的發展。據調研,截至2007年3月,四川省遂寧市共發生農村土地承包經營權流轉62706件,面積達237461畝,其中,農戶之間流轉205804畝,占流轉總面積的86.6%;流向機關幹部及科技人員3188畝,占流轉總面積的l.3%;流向城鎮居民2532畝,占流轉總面積的1.1%;流向企事業單位12304畝,占流轉總面積的5.2%;流向專業大戶及其他13633畝,占流轉總面積的5.8%。
4)土地流轉工作趨於規范化。伴隨農村土地流轉進程的不斷加快,要求地方政府和村集體提高土地流轉工作程序及合同簽訂工作的規范化。
按照農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》,各省區逐步建立健全以實施流轉合同制為重點的流轉管理制度和規程。據農業部調研,目前流轉一年以上建立了穩定流轉關系的大多數簽訂了合同。2007年全國簽訂的流轉合同份數比上年提高了27.9%。在農業部組織的土地流轉抽樣調查中,80%的調查縣流轉合同簽訂率達到60%以上,其中有26.7%的調查縣達到80%以上。農戶調查中流轉合同簽訂率達82%。93.3%的調查縣採取了縣以上統一規范流轉合同文本。調查縣中已有85.5%的鄉鎮依託農村經營管理部門建立了流轉服務織織,為農民流轉土地提供流轉信息、法律政策咨詢、價格評估、指導合同簽訂、協調利益關系和調處流轉糾紛等服務。在50%的調查縣中,由鄉村織織提供服務的流轉面積已佔流轉總面積的50%以上。
從2003年開始,浙江省引導流轉農戶補簽合同18.3萬份,涉及9.1萬戶農戶和45,8萬畝土地,逐步使土地流轉合同的簽訂工作走向規范化。27%的農戶表示在流出土地和流入土地時都簽訂了正式的書面合同,盡管這一比例並不是很高,但是較早期已經有很大的提升。另外,有31%的農戶表示在土地流轉過程中沒有簽訂任何形式的合同,主要是一些散戶間的自發性流轉和偏遠地區的非規模化流轉。

4. 信託產品如何定價

集合類產品定價包括:
1.投資者收益
2.信託渠道
3.銷售費用
三者相加為總成本也就是融資成本
你指的因該是環節應該是1環節,一般:
看投資標的,變現能力很關鍵,列舉市場常規價格(上市公司股票8—9左右,銀行股權9.5左右,地產類超10較多,礦產類超10較多,收藏品等也是超10.不一一列舉,想進步了解,找我私聊。
單一資金的一般按資金方要求來定

5. 土地信託流轉的草尾模式

草尾模式」(外界稱之為「益陽模式」) 土地信託流轉「草尾模式」的基本做法是,政府出資在鄉鎮設立土地託管機構,農民在自願的前提下,將名下的土地承包經營權委託給政府的土地託管機構,並簽訂土地信託合同,農業企業或大戶再從政府土地託管公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。簡而言之,就是變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業和政府三個角色間的流轉。農戶的承包經營權先流入給政府的土地託管公司,再由託管公司將歸集的經營權打包集中流向企業或大戶。
益陽推動農村土地流轉大體經歷了兩個階段。2007年前,由於種糧收益低、農村勞力外出務工,種田的人越來越少,農村耕地拋荒比較嚴重,有的地方拋荒面積甚至達到了三分之一。為了確保糧食生產,我們在全面落實國家惠農政策的同時,採取了幹部分片包干、收取代耕費等行政措施努力遏制耕地拋荒,取得了一些成效。但很快就發現,這種靠行政手段治理拋荒的方式極不穩定,難以持久。2008年,市委召開土地流轉工作座談會,總結前期治理拋荒工作中涌現出來的各種自發性的土地流轉現象,一致認為,土地聯產承包經營權的適度流轉,是解決拋荒問題的正確方向。因此,會議提出要把土地流轉作為現代農業建設的「牛鼻子」來抓,並全面部署了土地承包經營權的確權發證和土地流轉工作。2009年,全市耕地流轉面積116萬畝,佔耕地總面積的32.1%,位居省內前列。這是第一階段,也就是傳統流轉階段。
在隨後的實踐中,我們又發現這些形式的土地流轉在流轉率超過30%以後像是遇到了「天花板」,很難再有大發展。分析原因,主要是政府角色「缺位」。在傳統流轉模式中,主要是農戶和農業企業(或農業大戶)兩個角色在起作用,政府盡管成立了土地流轉中介服務機構,但只能做些信息服務、矛盾調解的工作,沒有以經濟角色的定位介入流轉流程之中。因此,企業對與千家萬戶打交道的難度、對毀約風險的擔憂和農戶對外來或本地農業企業投資商的不信任等因素交織在一起,導致土地流轉工作進展艱難。為了化解上述難題,我們從2009年開始,把目光瞄向了土地信託流轉這種新型流轉模式。經過三年的實踐,在進行土地信託流轉試點的地區,耕地流轉率很快突破了40%,有的地方達到了60%,沅江市草尾鎮樂園村達到了90%,並且產生了很好的社會效果。這是第二階段,也就是創新流轉階段。土地信託流轉對於推動農村經濟社會發展起到的積極作用是有目共睹的:一是加快了產業發展,有利於城鄉產業對接;二是促進了農民增收,縮小了城鄉收入差距;三是帶動了資本下鄉;四是推動了村鎮建設,縮小了城鄉公共服務差距;五是增進了基層政府的公信力,改善了鄉村治理,縮小了城鄉文明差距。
實踐探索表明:第一,土地信託流轉不僅適應於湖區,也適應於山丘區;第二,土地信託流轉不僅適應於水田耕地流轉,也適應於種植茶葉、葯材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉;第三,土地信託流轉與其它流轉方式相比,有明顯優勢,深受企業家、農民、鄉鎮幹部的歡迎。凡是採取規范的「草尾模式」進行土地信託流轉的,則能夠實現流轉關系穩定、管理規范的效果,真正達到農民滿意、企業滿意、政府滿意的結果。
結合我們對中央政策的解讀和對土地信託流轉「草尾模式」實踐的總結,我認為,探求農村土地制度的完善之策,必須堅持三條原則:
第一,堅持尊重農民的意願。農村的問題說到底是農民的問題,黨的農村工作實踐已充分表明,什麼時候我們黨的農村工作遵循了農民意願,工作就能順利推進;脫離了農民的意願,工作就會受挫。「草尾模式」從起步到現在已三年了,農民群眾不斷提升的滿意度是我們工作的主要動力。
第二,堅持生產力標准。我們在土地制度創新方面的探索,要始終堅持以農業生產力的解放,生產水平、收入水平的提高為導向。凡是有利於生產力解放的方式就要用,凡是不利於生產力發展的方式就要改,不能左顧右盼。
第三,堅持市場導向。中國推行市場配置資源為主的社會主義市場經濟體制改革是歷史的選擇、正確的選擇。農村土地制度創新必須與社會主義市場經濟體制的要求相適應,真正做到市場主體充分參與,市場充分配置資源。在市場導向的原則下,黨委政府想問題作決策,不僅要有主觀想像力,更要有操作掌控力。要實現「魚」與「熊掌」兼得的目標,就要在確保農民分戶聯產經營權(農民切身利益)的同時,推動與現代農業發展相配套的土地規模經營;就要在明晰產權、促進市場交易上做文章。

6. 土地流轉信託的土地信託

土地信託在國外已頗有歷史。但國內,由於農村土地所有權和使用權尚處於分離狀態,加上流轉費用過低,土地信託試點推進相對緩慢。
從制度層面而言,盡管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發證工作已基本對所有權完成確權,但對土地流轉的主要標的—承包經營權(使用權)的確權到戶上仍進展緩慢。
信託給農村帶來了新的融資工具,但信託資金以盈利為目的,而真正的農業項目周期長、回報率相對低,非常考驗資本的耐心,農業是一個需要長期資本介入的過程。
雖被業界普遍看好,但在實際操作中,諸多中小信託企業仍保持觀望的狀態,並直言收益不高和資金難題是主要原因。業內人士指出,開始階段,無論是委託人、發行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防範方面非常謹慎。
不是說有了信託就不會出問題,只是這個法律約束的過程,比已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險,例如天災影響土地的產值大幅下滑,引入的經營方突然去世,甚至惡意跑路等,都是非常現實的問題。信託公司只有研究出屏蔽這些風險的方法,信託流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構建「土地信託銀行」。「若政策進一步放開,信託憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信託計劃中佔有一定的份額,信託公司向其發行信託憑證,代替農戶管理土地。在信託流轉土地的規模足夠大、效益足夠好而且穩定的情況下,農戶可以使用信託憑證進行抵押貸款。」
據了解,一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例,土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來,統一貸給有實力的龍頭企業或經營大戶進行規模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩定的利息收入,土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。

7. 土地信託是什麼

希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱,信託是一種理財產品,由於其門檻高(100萬起點),不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust),是土地所有權人(委託人)為有效利用土地,提高不動產的開發與經營效率,而將土地信託予受託人,由受託人利用其專業規劃與管理,將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30~50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢,在股市也圈不到錢了後,就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方,信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃,集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利,對於投資者能獲得高達10%的收益率,對於信託公司和銀行能分得5%的利差,對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌,地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是:土地信託是土地流轉中的一項制度創新,是深化農村土地經營機制的必然需求,也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。

3、如何構建土地信託:1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系

8. 土地信託基金的主要運行模式是什麼

土地儲備投資信託基金是一種集合眾多投資者的資金,由專門的基金管理公司運作,並投資於土地儲備項目的一種投資形式。
主要運行模式是通過建立委託代理模型,分別就契約型和公司型兩種土地儲備投資信託基金。

9. 什麼是信託信託有什麼特點

1、貸款信託類
這種類型的信託產品,是數量最多的一種,貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。貸款作為一種傳統業務,業務流程相對簡單,風險控制方法比較成熟,所以信託公司在展業初期,選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。
信託產品的投資種類
2、權益信託類
這一類型的信託產品,是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金,其突出優點就是實現了公司無形資產的變現,從而加快了權益擁有公司資金的周轉,實現了不同成長性資產的置換,有利於公司把握有利的投資機會,迅速介入,實現公司價值的最大化。
3、融資租賃信託
信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金,將其運用於融資租賃業務,通過嚴格專業化、流程化的管理,通過定期收取租金,實現信託收益,為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。
4、不動產信託
土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。
信託產品的特點
1、安全性高
信託項目都要盡職調查,信息披露客觀公正,風險管理方式明確清晰,還要銀監會審批才可以發行,信託項目的運作需要受《信託法》的約束,因此整體安全性比較高,自2001年《信託法》成立以來,信託的投資者都能按約收獲本息。
2、收益較高
前面幾年經濟形勢較好的時候,信託的投資者基本能夠收獲11%以上的年化收益,即使在近幾年經濟狀況不是非常好的情況下,2013年集合信託收益率也都普遍在8.5%-11.5%期間,收益率還是很高的,畢竟很多實體經濟的年化收益還不到9%。
3、門檻較高
信託的門檻較高,分100萬/300萬兩個檔次,300萬可以自由選擇產品,但是100萬的銀監會規定只能有50個名額。
4、 財產獨立
信託財產受法律保護,信託一經成立,信託財產即從委託人、受託人、收益人的財產中分離出來,具有獨立性成為獨立運作的財產。信託財產不能被清算、償債和破產等。這是信託產品非常大的優勢。
5、投資方式靈活
信託可以橫跨貨幣、資本和實業市三大領域,可以股權、貸款等多種形式靈活運作,這是其他金融機構不能比擬的。信託制度上的優勢也是其這幾年迅速發展的重要原因之一。很多項目方為了更快速的獲取資金,也願意較高成本走信託管道的融資。
6、費用較低
一般無認購費,相關管理費、稅費在收益分配前扣除,不影響預期收益。

10. 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎

王東賓 / 河北張家口市金融辦

現在,農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後,以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志,中國的土地流轉開始步入「信託時代」。

然而,自商業信託機構進入土地流轉領域之始,各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷,或疑為商業噱頭,或疑為炒作概念,眾說紛紜。誠然,短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度,但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢,商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視,需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此,本文將比較土地流轉的幾種重要模式,以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。

一、土地流轉的三種模式

自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後,土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制,不管政策上是否正式認可,全國各地的實踐探索一直沒有停止過,出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。

第一,十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變,在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下,賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能,允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」,這就限定了農地流轉的兩個基本前提:「農地農有」與「農地農用」。這樣,本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等,也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等,集中討論農業用地流轉模式。

第二,以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心,從農戶的收益權理解土地流轉信託模式,符合信託思想的本源,也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益,他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵,而把地租(土地收益)作為土地權利的核心,這對我們理解當前中國「穩定承包權,放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是,保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節,也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件,並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。

「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響

基於這樣兩個標准,本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系,與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較,重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。

(一)浙江瑞安:「反租倒包」模式

二十世紀九十年代初期,浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式,被稱之為「反租倒包」,這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講,「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」),必要時經過一定的土地規劃、整理與整治,再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」,是因為村集體作為土地所有者,是土地承包經營權分配中的發包方,先期已經將土地發包(「出租」)給農戶,因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去,盡管土地又集中於村集體,但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此,通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權),「反租」將經營權集中,「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中,土地承包權依舊歸農戶,土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說,「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新,與今天政策所倡導的「穩定承包權,放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中,村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組,因此這一模式非常適應中國鄉村社會,至今在許多地區仍在使用。

顯而易見,「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為,「反租」是相對於「發包」而言的,因此除非擁有發包權,鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」,要麼是「偽反租」),必然與鄉村治理水平高度關聯,關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為,其有效運轉依賴於這樣三個條件:第一,村莊的經濟結構中,主要勞動力的收入依賴於非農就業。二,村莊治理機制比較完善,村民能夠通過協商機制達成共識,形成穩定契約。第三,村集體經濟較為發達,可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。

(二)福建沙縣:「雙平台」模式

沙縣小吃名揚海內,勞動力大量經商,土地撂荒現象嚴重,全縣范圍內土地流轉的需求非常高,催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底,沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝,佔全部耕地的65%,是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看,其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

流轉平台

沙縣自2006年開展土地流轉試點,建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構,作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是,在三級服務體系的基礎上,又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台,並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後,通過待流轉土地視頻,可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後,信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務,將土地地塊規模化、標准化,流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。

信託平台

2011年,沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點,通過設立兩家經營權平台公司,建立了縣鄉兩級信託服務體系。

信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同,獲得土地後,土地集中連片,統一進行規劃、布局、整理與整治,再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。

可見,沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年),信託平台建立在後(2011年),但實際運行中信託平台前置,發揮一次流轉(土地收儲)功能,把經營權集中起來,進行土地集中連片、整理開發,流轉平台的功能升級後置,把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體,發揮二次流轉功能。這樣,後面的比較分析可以發現,沙縣的信託平台是一種准信託模式,在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。

(三)安徽宿州:商業信託模式

至2014年4月初,全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了,其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡),北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲),土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。

盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別,但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮,信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年),首期流轉面積5400畝,流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後,委託埇橋區人民政府代理,由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃,中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司,項目初期服務商同時也是整體承租商,支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息,參見蒲堅:《解放土地——新一輪土地信託化改革》,北京:中信出版社,2014年,第219-247頁)。

中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿

二、三種模式之比較

至此,我們初步理清三種模式的基本情況,接下來的比較以收益權為核心,集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。

(一)收益分配模式

一般而言,土地流轉的收益分為兩個部分:基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中,農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金,但在實際情況中,村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用,推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整,「反租」價格隨之進行調整,這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區,「倒包」與「反租」之間會有一定的差價,或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例,如「二八開」,農戶獲得大部分收益。

沙縣模式中,基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分:一部分是土地集中到信託公司以後,通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分,這部分60%歸農戶,40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後,由信託公司申請各級項目配套資金,其中60%無償扶持經營方,其餘按信託公司的投入計算,逐年向經營方收回,回收資金返還村集體,由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。

中信信託宿州項目(A類計劃)中,基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣,以下不再重復說明),如果低於1000元,則按1000元兌付,即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上,當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右,即該項目的基本地租一次性增值60%以上,項目初期,由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。

增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃,募集土地整理專項資金),扣除各項本金和費用後形成的超額收益,70%歸農戶,30%歸受託人,作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益),增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然,增值收益是否能夠按方案如期實現,我們實踐中密切關注。

(二)增信機制

不論何種模式,流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件,是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業,面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險,經營端的風險如果傳導流轉端,引發兌付危機,必然影響流轉關系的穩定。因此,在土地流轉的各種模式中,收益兌付的增信機制至為關鍵。

「反租倒包」模式中,村委會作為村民自治組織,與村民之間存在一種「信任契約」,並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上,村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保,構建一種村集體增信機制。

沙縣模式中,有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制,由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上,流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金,導致信託公司無法向農戶兌付收益時,由風險保證金先行兌付。

中信信託宿州項目中,在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾,在未找到承租方的時候,由服務商承租信託項目下的所有土地,並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期,服務商即承租商。而且,若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時,該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時,即第一重保障出現問題時,由受託方發行T類信託計劃,補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。

綜合來看,「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制,而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制,前者採用政府財政增信機制,後者採用市場化增信機制,保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響,確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制,還是宿州的市場信託機制,本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆,以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵,促進承包權與經營權的有序、穩定分離,有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標,並且兼顧了效率與公平。

(三)土地流轉信託與金融創新

農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品,導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來,各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新,如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等,其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用,明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向,為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。

第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化,變為標準的商業合約,這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如,中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款,年利率在10%-12%之間,沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台,開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。

2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」,可以預期未來信託收益權的市場流通性更強,會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是,這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義,對「非戶籍城鎮化」人群來說,在沒有並入城鎮社會保障體系之前,土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」,提供一份穩定的基本收入,而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款,更好地在城鎮中生活與創業。例如,中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性,為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說,土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。

第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後,實現土地集中連片,具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件,從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中,由信託平台配合政府扶持項目,開展土地集中連片整理開發,然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」,通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中,則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時,政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」,即在財政補貼資金的引導與支持下,發揮「財政+金融」協同作用,藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。

第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中,如北京信託的江蘇無錫項目,信託土地僅158畝,項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地,需要聘請或組建(現代農業)服務商,按現代農業要求整理、開發土地,布局基礎設施,然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後,大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入,《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開,新型經營主體的融資能力將更強。當然,對於剛剛出現半年多的信託模式,目前多數項目仍處於服務商開發整理階段,相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中,不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。

土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後,土地權利束與相關主體清晰對應,既可以有收益權融資,也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層,形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體,並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作,這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應,形成金融創新的推動力。

進一步而言,隨著土地信託的實踐深入,信託平台將進一步衍化為金融創新平台,通過信託制度設計,土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開,根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求,因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品,促進土地流轉的資源優化配置。例如,中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時,也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」,「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。

四、探索土地流轉信託的「混合」模式

自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來,因其專業化水平高和結構化的制度設計,商業信託模式備受推崇,由此引起一個爭論:以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?

從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有:第一,商業信託模式的市場化程度更高,可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二,全國只有68家信託公司,對接外部資源能力強,可以更好地遴選服務商;第三,信託標准化、結構化水平高,可以推動更高水平的金融創新。短板在於:第一,商業信託模式採用的是項目制,使用的是本地優質土地資源,且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要,是一種非常態的土地流轉;第二,土地前期開發依賴於服務商,沒有合適的服務商,土地整理等工作亦無法開展;第三,服務商完成現代農業布局後,要承擔部分流轉平台的職能。

相比之下,政府信託模式的優勢在於:第一,信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能,是一種常態化的土地流轉;第二,信託平台可直接開展土地整理開發,不需等待服務商;第三,有專業的土地流轉平台,二次流轉的效率和專業化程度更高;第四,信託平台與縣域金融機構合作緊密,針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於:第一,信託平台承擔了服務商的職能,現代農業開發專業能力不足;第二,與外部資源對接能力不足,價格發現能力弱於商業信託機構;第三,標准化、結構化能力不足,限制金融創新的層次,尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。

顯而易見,政府信託模式與商業信託模式的互補性很強,很難簡單地說孰優孰劣,需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入,未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有:第一,結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制,使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二,發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢,相關主體分層對接土地權利束和要素資源,使資源配置更有效率;第三,更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四,發揮信託平台和流轉平台的協同作用,提高二次流轉經濟效率,推動建立二次流轉公開市場;第五,發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢,使得農民的信託收益權更加穩定。

在條件成熟的地區,可以探索建立「混合所有制」信託平台,綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講,「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。

實踐中的發展表明,不論是政府信託模式,還是商業模式,亦或是今後可能的「混合」模式,信託制度在土地流轉領域是有生命力的,有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。

土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離,而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治,服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套,這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉,實現土地更好地向四個新型經營主體集中,發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢,這相當於農地的市場開發。通過信息平台,將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然,前者與後者的「適度規模」是不一樣的,而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權,又合理有效率地流轉分開,使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言,土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。

從公平的維度來看,土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則,要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%),要麼以增值收益分成的方式,而且越是初級開發中的補貼,歸農的比例越高。第二,基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立,而非分散經營和傳統農業的水準確立,這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉,大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益,而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三,「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」,在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下,「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式,土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例,是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看,土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且,公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離,反過來會促進規模經營的經濟效率。

鄧 小 平認為,農業的第二次飛躍必須走向集體經濟

1990年,鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想,即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍:第一個飛躍,是廢除人民公社,實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍,發展適度規模經營,發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷,北京:人民出版社,1993年,第355頁)。可以說,信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上,土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制,它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果,可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中,土地流轉信託所佔比例微乎其微,但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程,土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來,而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間,消化「人戶分離」仍需時日,即使在戶籍制度改革的政策背景下,土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此,土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。

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