中信信託副總裁

❶ 資金池信託是怎麼回事

資金池理財，是指銀行將發行多款理財產品募集到的資金匯集起來，形成一個「大池子」。

資金池信託產品是指信託公司一次或多次發行信託計劃募集資金投向單一項目或組合投資於多個項目。根據資金與項目的匹配方式不同，可分為一對一、多對一或多對多三種方式。

其中常見的為多對多模式。資金池信託通過滾動發售不同期限的信託單位持續性募集資金，運用於銀行存款、貨幣市場基金、債券基金。

交易所及銀行間市場債券以及固定收益類產品(包括期限在1年以內的逆回購、信託產品或信託受益權、附加回購的債權或債權收益權等)，以動態管理模式保持資金來源和資金運用平衡，並從中獲取收益。

銀行對池子里的資金進行統一管理和投資，投向一個由債券、回購、信託融資計劃、存款等多元化產品組成的集合性資產包，並將此資產包的整體收益作為多款理財產品收益的統一來源。

銀行利用資金與資產的期限錯配賺取期限溢價，並通過理財產品的循環發行來保證「大池子」中資金的穩定性。

擴資資料

信託之主動管理型優勢

從法律層面

信託法明確規定，信託公司因主動管理不善導致信託虧損，信託公司是要付全責的。所以主動管理型項目在任何一類信託項目裡面，它的受重視程度是最高的。

從實力背景層面

主動管理型項目的融資主體就是信託公司，股東大多都是央企，國企，地方政府或者大型的金融機構，所以信託公司作為融資主體比任何一家實體企業都更具實力。

❷ 主動管理型信託7大優勢 看完才知道什麼是真的好

1. （從法律層面）
信託法明確規定，信託公司因主動管理不善導致信託虧損，信託公司是要付全責的。所以主動管理型項目在任何一類信託項目裡面，它的受重視程度是最高的。

2. （從實力背景層面）
主動管理型項目的融資主體就是信託公司，股東大多都是央企，國企，地方政府或者大型的金融機構，所以信託公司作為融資主體比任何一家實體企業都更具實力，您認為這么有實力的融資方去借錢，您覺得會出問題嗎？

3. （從政策引導以及發展趨勢層面）
主動管理型信託項目代表信託公司真正的資產管理能力。目前信託公司產品主要分投資類(主動投資管理類信託)和融資類(以信貸為主的被動型信託管理)兩類，而目前信託公司絕大部分都是融資類產品。緊縮銀信合作資產規模之後，銀監會是有發文要求信託公司不僅僅只是作為一個融資的通道，要鼓勵信託公司業務轉型，積極倡導信託公司加大主動管理類信託產品的開發，培育核心資產管理水平和自主理財能力。 因為要做真正的投資型資產管理公司就必須要提高主動管理類信託項目的佔比，信託產品從融資類向主動管理類轉變是大勢所趨。主動管理類信託項目是各大信託公司彰顯自身資產管理能力的產品，項目的優劣直接考驗一家信託公司的品牌，口碑和市場競爭力，這才也是信託公司存在真正的意義，他們是非常重視的。

4. （從收益的實際兌現層面）
相信大家也知道，如今信託行業快速發展，信託是完全暴露在公眾視野范圍之內的，不僅受到銀監會的大力監管，而且受到廣大媒體和投資者的重點關注。超過10萬億的信託規模，確實存在個別項目出了問題，但是這些出問題的項目最後都是由信託公司本身採取風控手段實現剛性兌付了。您如果平時關注新聞的話，不難發現這些出問題的項目，基本上都是房地產信託為主。而主動管理類信託項目，到目前為止，沒有一個項目出問題，全部都是到期100%足額兌付的。因為這是信託公司的重點產品，信託公司責無旁貸。

5. （從投資策略層面）
為了提高資金的使用效率，除了投資大陸上優質的信託計劃之外，主動管理類信託項下的閑置資金可用於受讓銀行信貸資產、貨幣市場投資、銀行存款等短期且具有穩定收益的投資品種。在保證信託資產安全性和流動性的基礎上，獲得長期穩定增值。信託公司通過自主管理，建立投資決策委員會，並設置了具體的投資限制，根據不同的投資方式採用相應的風控措施，多元化投資，有效分散投資風險，採用長短期收益差價的盈利模，有效的保障了信託計劃的如期兌付。

6.（從資產管理規模層面）
從2012年末的主動管理型信託資產規模排名來看，前五名分別是：中信信託（3341.94億元）、中融信託（2825.33億元）、興業信託（2287.67億元）、中誠信託（1772.26億元）和平安信託（1747.28億元）。其中排名第二的中融信託，其主動管理型資產在信託資產中佔比高達30%以上。這些都是終合實力排名靠前的信託公司，從數據中不難發現，主動管理型信託項目已經成為主流投資方式了。

7.（從融資成本層面）
市面上的信託類型主要分幾類，分別是貸款類信託，房地產類信託，主動管理類信託，政信類信託，以及股權質押類等。其中房地產類信託的融資成本是最高的，通常在16%左右。其次是貸款類信託，在15%左右，而主動管理類信託和政信類信託的融資成本是相對較低的。融資成本低意味著項目的低風險，政信類信託依靠地方政府強大的政府信用，主動管理類信託依靠信託公司本身強大的實力背景和政策引導，所以市面上我們基本看不到這類信託項目出問題。

8.（從資金利用率層面）
主動管理類信託（投資類）是信託公司運用自身的資產管理能力主動找項目去投資，融資類信託項目是融資方找信託公司進行商業洽談通過信託公司發行信託項目，信託公司只是作為一個融資通道，賺取通道費用。主動管理類信託項目的信託經理大多數都是信託公司的財務總監，或者是副總裁，而且通常會邀請投資界的權威作為投資顧問。

❸ 監管再加強 房企融資生死局

對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。

9月11日，北京銀保監局官網公示的兩張罰單，再度讓外界看到了監管層對違規信託融資的零容忍。

因違反《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，中信信託有限責任公司和建信信託有限責任公司共計被罰120萬元，歸因於信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款。

這不是監管層首次開出的罰單。自2019年以來，陸續有金融機構因直接或變相提供前融收到罰單。

9月15日，時代周報記者從接近本次被罰的兩家信託公司的人士處了解到，之所以被罰是由於之前的違規項目，並非最近新出的項目，但該人士並未透露所涉及的房企。

9月13日，多位房地產業內人士對時代周報記者表示，接下來對地產融資端調控將延續收緊的態勢，目的是引導房企融資更加合規。

在「房住不炒」的大方向下，房地產行業迎來了拿地款融資通道被封、融資成本高漲等融資的困局。

監管漸嚴

在8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了「史無前例」一詞來形容當下的融資環境。

在他的理解里，對房企融資端切入的調控，不僅僅是影響到房企拿地，更可能會蔓延到下游的銷售端。

在此番話出現的前三個月，由銀保監會印發的《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》（以下簡稱「23號文」）率先吹響了警報。

根據5月17日發布的23號文，過往幾大「曲線」融資方式成為監管部門重新點名的對象：禁止信託公司向「四證」不全的開發商直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資等。

監管部門還在「查漏補缺」。8月，一線城市、二線在內的32個城市銀行，隨即迎來包括開發性貸款、經營性物業貸款、涉房的商業票據質押貸款等在內的房地產業務專項檢查。

近日，按照58安居客房產研究院首席分析師張波的分析，5‒9月政策明顯呈現三步走態勢。

他認為，首先是從早前對「房住不炒」、以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的「定調嚴控」，再到第二部「嚴控信託」，第三步則是實質性落實，「加大整治」。

監管加強所帶來的效果正在逐漸顯現。

同策機構的最新數據顯示，8月份40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，這也是年內第二次斷崖式下跌。

另據世聯行和用益信託數據，具體到海外融資和信託融資規模上也出現銳減。

8月房地產全行業境外發債112億元，環比大降77%。同樣，投向房地產新增信託項目金額為616億元，環比降低19%，同比減少40%。

在時代周報記者9月13日的采訪中，多位地產業內人士認為，未來繼續出現的融資下降，將會擴大對房企拿地的影響。

9月16日，某規模型房企投拓部人士陳波（化名）對時代周報記者表示，離開往常游刃有餘的配資拿地，開發商需要時間適應。

「此前開發商往往通過1∶1甚至是3∶7的配資拿地，也就意味著一半的拿地資金由銀行提供。在拍地成功後，符合條件的還可以向銀行申請開發貸。建安公司在開發過程中的墊資對於開發商來說又是一筆無息貸款。房子到了預售又有現金收入。」陳波分析道。

陳波說，有些機構甚至可以幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。

這也就意味著，開發商全程可能不需要有太多的資金沉澱。

9月13日，接近信託公司的相關人士告訴時代周報記者，盡管23號文幾乎全面封堵了信託公司以債權性方式提供前融的路徑，前融業務難以為繼。但目前，還是有房企以符合「四三二」（「四證」齊全、30%自有資金投入、二級以上資質）標准項目為名義的融資，行業俗稱「套殼」。

據了解，套殼通常做法是向符合「四三二」項目提供融資，但不抵押該項目也不進行強監管，而是用新項目作為抵押物進行監管和作為還款來源。

該模式沒有明確被列入23號文中，因各地銀監監管尺度不同以及信託內部風控不同，尚有操作的空間。不過截至發稿，時代周報記者未能進一步確認具體的項目和城市。

中小型房企困局

市場寒冬之下，不少地產商不得不採取謹慎態度來面對下半場。

從8月業績會上釋放的信息看，「謹慎」是部分房企的關鍵詞。融創是當中的典型，從今年5月開始至今，公開市場的招拍掛拿地已經停止。融創方面的表述是「不急於拿地，從容客觀判斷市場」「聚焦在一二線城市有機會再拿」。

同樣中國恆大也給出了拿地的前提條件，「除非有政策的利好，投資態度謹慎」。

但是，這些於開發商而言，都是節流的手段之一，想要活下去，開源才是關鍵。

自然，如何融到錢，受到關注。

監管對房企融資的嚴控，並不意味著對融資的一刀切。

事實上，房企依舊可以通過其他渠道為融資開源。

8月30日，深交所披露的公開信息顯示，碧桂園發行的「華西‒碧桂園購房尾款2019年第一期資產支持專項計劃」已獲通過，擬發行金額為18.31億元。

此外，像佳兆業萬豪酒店物業12.6億元ABS、榮安地產4.4億元商業資產ABS項目、中駿集團擬發行80億元ABS等，正在等待監管層受理的道路上。

在REITs融資上，招商蛇口也試圖打開通道。9月2日，公司公告，計劃打包旗下五棟寫字樓資產赴港發行REITs上市。一旦發行成功，港交所將迎來第12隻REITs產品。

業內也有擔憂。「相比較而言，小型開發商的競爭力不排除會有進一步的減弱。因為資金和資源正在向頭部房企聚焦。」陳波表示。

也有公司視為是機遇。綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍就在半年度業績會上回應時代周報記者表示，融資的收緊對公司而言未必是壞事，「綠地香港從來沒通過信託方式進行融資，不存在任何一筆信託貸款和土地款的前端融資。公司在境內的融資空間非常大，因為有很多工具還沒有用」 。

分化加劇

不過，地產企業融資成本也在出現巨大分化。

融資成本的高低、融資額度的大小，正在對房企的融資能力提出新的考驗。對多數民營房企來說，當下的情況並不樂觀。

根據2019年上半年的財報，民營房企的融資成本普遍在6%‒9%。頭部房企碧桂園（02007.HK）、萬科集團（000002.SZ；02202.HK）、中國恆大（03333.HK）、融創中國的平均融資成本已經在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集團和富力地產則分別達到9.3%和6.48%。

央企背景的房企，融資成本則較低。以中海地產和華潤置地為例，今年上半年的平均融資成本僅在4.28%和4.45%，較去年年末下降了0.02%。

央企房企在發債上的優勢也較為明顯。以中國恆大和招商蛇口為例，前者今年來的多筆債權，利率達到9%‒11%之間，而後者在今年3月發行的一筆150億元可交換債券，票面利率0.1%。同時截至8月以來，40家房企9筆利率4%以下的企債權融資中，招商蛇口占據4筆。

但不管各家在融資成本上呈現怎樣的差異，地產企業需要進一步通過自身的運營來提高管理水平已經是不爭的事實。

公開信息顯示，多家房企已經將回款率視為重要的考核指標。道理不難理解，加速銷售回款成為開發商的重要資金來源。

「今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。」碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。

而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。「每天都是賣樓的好日子。」萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。

頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，「以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略」。

「於房企而言，我認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足同時又積極拿地的風險。」 近日，聯訊證券首席經濟學家李奇霖在國家金融與發展實驗室的《中國住房金融發展報告（2019）》發布會上提示。

❹ 中信信託副總什麼級別

不是，中信這個牌子，是榮毅仁，前國家副主席創辦，不過不是國企。 中信集團總部在香港。 另外中信信託還是比較靠譜的，在行業內聲譽還算不錯

❺ 鳳凰畫材陳衛宏

江南大學建校晚，名氣有限，即使有知名人士也都是現代的
優秀校友

黨政軍界：
鄧鴻勛：原海南省委書記
吳仁祜：原總後軍需部副部長、黨委副書記，少將
湯天署：中國輕工業聯合總會副會長
蘇 森： 原青海省副省長
徐國健：原江蘇省委常委、組織部長
包國新：江蘇省政協副主席，原江蘇省財政廳長
李華棟：江西省政協副主席，九三學社江西省委會主委，江西省科學院副院長
王瑞元：原商業部商辦工業司司長，中谷糧油集團副董事長兼總裁
陳士家：原上海市糧食局黨組書記、局長
周秀德：原江蘇省供銷社主任
杜國玲：蘇州市人大常委會主任
袁秀梅：海南省人民政府政務服務中心主任，原海口市人民政府副市長
王 偉：江蘇出入境檢驗檢疫局局長、黨組書記
易振球：原廣東省體改委主任
蔡永倫：原桂林市市長，廣西工商管理局局長
馬振華：原西安市副市長、西安經濟技術開發區黨工委書記、主任
吳國梁：原江蘇省糧食局局長
劉恆山：山東省商業廳廳長、黨組書記。山東省商業集團董事長兼總經理
戴順林：原山東省紡織工業廳廳長
陸益桐：原四川省紡織工業廳副廳長
吳雲生：原安徽省紡織工業廳副廳長，中國華源集團董事長
尤 新：原輕工業部食品局總工程師、司長
傅敦智：原安徽省糧食局副局長，阜陽地區行政公署副專員
鮑沛生：湖南省經貿委助理巡視員，湖南省政府食品工業辦公室副主任
朱念琳：中國輕工業聯合會副秘書長、市場部主任
王根源：原德州市副市長，德棉集團董事長
毛庚年：原連雲港市副市長
盛志剛：原合肥市副市長
朱民陽：江蘇省旅遊局局長
秦 武：蚌埠市副市長
麻建國：原無錫市副市長，江蘇省政協副秘書長
張葉飛：無錫市委常委
章一中：無錫市政協副主席、民進無錫市委主委
陳琛：廈門市同安區區委書記
孫貴寶：民建寧夏回族自治區委主委，寧夏中衛市副市長
盧艷光：江蘇出入境檢驗檢疫局副局長
劉紹文：福建省質量技術監督局黨組成員、總工程師
沈德林：原鹽城市委常委、政法委書記
趙 明：原廣西壯族自治區體改委副主任
許衛國：無錫市人大副主任
鄭廷貴：湖北當陽市書記
姜 龍：江蘇海門市委書記
汪 馳：浙江文成縣委書記
商界
上市公司：
季克良：茅台集團董事長、黨委書記
蔣金華：江蘇開元股份有限公司董事長
華正興：重慶啤酒董事長
張亞東：原青島啤酒股份有限公司董事長
樊 偉：青島啤酒股份有限公司副總裁、總工程師
邵瑞琦：原青島啤酒股份有限公司總經理
陳先保：安徽洽洽食品股份有限公司董事長（自主創業）
喬 昕：深圳市實益達科技股份有限公司總經理（自主創業）
倪建飛：北京蓋特佳信息安全技術有限公司董事長
方銀軍：浙江贊宇股份有限公司總經理
孫松華：安徽古井貢酒股份有限公司董事、副總經理兼總工程師
葉偉泉：宜賓五糧液股份有限公司副總經理
張家嶺：原中國輕騎集團董事長、總裁兼黨委書記
彭小英：誠志股份副總裁，江西草珊瑚集團公司董事長（自主創業）
高春和：江蘇時代超市有限公司副董事長兼總裁
郭東劭：錢江摩托公司董事總經理兼總工程師
高仲芳：無錫市太極實業股份有限公司董事長
顧誠：上海申通地鐵股份有限公司總經理
陶壽龍：江龍集團董事長（自主創業）
陳興康：大亞科技集團有限公司董事長（自主創業）
胡雲峰：徐州維維食品飲料股份有限公司董事長
宋 波： 深圳市太光電信股份有限公司董事長
田為坤：雙象股份常務副總經理
趙繼東：上海華源股份有限公司常務副總經理兼總工程師
其他：
陳長風：江蘇雙溝酒業集團原董事長，全國人大代表
宣曉泉：徐州卷煙廠黨委書記、廠長，全國人大代表
張大福：中石化金陵石化公司董事長、黨委書記，全國人大代表
易智峻：原國家開發銀行副行長，顧問
唐力強：華潤微電子控股有限公司副總經理
蒲 堅：中信信託投資有限責任公司總經理
王一軍：中國風險投資有限公司總裁
陳森輝：雙溝酒廠廠長兼黨委書記
岳 明：徐州紡織控股（集團）公司副董事長、總經理
況水古：江西薴麻紡織集團有限責任公司董事長兼黨委書記
尤利民：蘇州國電電力集團總裁
陸勤校：江蘇無錫元盛集團有限公司董事長
李蘇：無錫商業大廈東方新紀元集團董事長兼總經理
王建：無錫市交通產業集團有限公司總經理
楊新長：中輕化工總經理
馮 傑：中國聯通四川分公司副總經理

❻ 揚州月星家居拖欠租金是否需要報案求解答

你好，果斷報案。（以下信息來自網路）
2015-06-09 來源：時代周報
非法集資：牽涉蘇州和揚州兩地3000餘人，月星家居或涉其中
此次非法集資牽涉蘇州和揚州兩地3000餘人，資金總額達到6億余元，月星家居或涉其中。據多名債權人向時代周報記者透露，此次非法集資牽涉蘇州和揚州兩地3000餘人，資金總額達到6億余元。
事件還原：
5月底，起於溫州商人蘇余豐及其實際控制高揚投資控股有限公司(下稱「高揚」)的非法集資騙局終浮出水面，引起震動。據多名債權人向時代周報記者透露，此次非法集資牽涉蘇州和揚州兩地3000餘人，資金總額達到6億余元。


此前，蘇州當地公安以涉嫌非法吸收公眾存款(屬非法集資的一種)對高揚蘇州子公司進行立案調查。6月2日，蘇州當地政府向投資人表示對高揚的調查還在繼續。

高揚主要以出售揚州月星家居國際廣場(下稱「月星廣場」)和蘇州高揚國際廣場(下稱「高揚廣場」)兩個商業綜合體項目經營權的方式進行籌資。月星廣場於2012年3月奠基，由浙江家居巨頭月星集團與高揚聯合投資，總體量達到20萬平米。高揚廣場則由高揚子公司投資，總體量9.9萬平米，2011年4月奠基，當時預計投資8億元。

2012年6月起至今，高揚以出售商鋪經營權的方式，從蘇州、揚州兩地的「投資人」手中籌集資金6億余元，並書面承諾定期返給「投資人」一定收益，最後以回購的方式保證退出。但2014年底，高揚頻頻爽約，未能按時支付早前承諾的收益，月星廣場和高揚廣場兩個項目也開始陷入停工。

一位接近高揚集團的人士向時代周報記者透露，兩地商業綜合體項目開發資金或遭挪用，以償還此前債務。

非法集資逾6億
因涉嫌非法吸收公眾存款，3月26日，蘇州工業園區安泰國際商務大酒店有限公司(下稱「安泰國際」，高揚廣場開發商)遭蘇州工業園區公安分局經偵大隊調查，公司賬戶已被凍結。

安泰國際注冊資本5500萬美元，股東為高揚控股集團(香港)有限公司(實際控制人為蘇余豐)，主要在蘇州工業園區從事酒店、商業用房開發經營等。

2012年6月，高揚廣場主體構造尚未完工之時，高揚便以1萬-3萬元/平米的售價，將政府規定其自持的商鋪(不具備預售條件)經營權售賣當地2400餘名投資人，共籌措資金約 4.8億元。

「高揚出售給我們經營權的商鋪位於裙樓和地下室，這些是政府明確規定不允許出售的。」5月30日，蘇州債權人安瑩(化名)向時代周報

在買賣合同中，高揚設置的回購條件分為出售10年經營權(2年後可選擇高揚回購或繼續持有拿利息)和15年(5年後高揚回購)兩檔，「投資人」第一年可以獲取本金數額11%的返息，隨後利率逐年遞增。

根據《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、約定回購等方式非法吸收資金的，滿足相關條件則為非法吸收公眾存款。

早已涉嫌違規的高揚，直到今年3月才招致查處。「2013年8月，我購買了高陽廣場經營權，當時沒有預售許可證，高揚承諾每半年返一次收益，我本該在今年3月拿到第三次返息，但高揚卻屢次爽約。」安瑩稱。

據高揚集團的資料顯示，高揚廣場當前已投資8.5億元，超出預期目標8億元，尚需再投2.5億元即可完工。然而，高揚在公開渠道的融資已經超過了11億元，遠超其預期資金數額。

一份來自中信信託的《蘇州高揚安泰國際廣場貸款集合資金信託計劃（查詢信託產品）》顯示，安泰國際作為借款人成立了一隻資金規模不超過4.4億元的集合信託，由月星廣場土地作為抵押。高揚亦通過安盈基金融資6億元用於項目建設，自2016年7月起，高揚每月按本金的15%、15%、20%、30%歸集還款。

此外，高揚以安泰國際100%股權作抵押，通過方正東亞信託為高揚廣場又融資4億元。撇去之前籌集的4.8億元，高揚已累計為高揚廣場累計融資至少14.8億元，超出項目當前需要的11億元，為何高揚廣場仍在2014年下半年停工？

時代周報記者就相關融資數據向高揚廣場項目銷售總監高樺求證，其表示此事已被公安部門調查，不方便透露信息。

時代周報記者以債權人身份致電蘇州園區政府金融辦，相關人員表示，高揚在蘇州的項目已經被抵押給信託公司，其也由於資金鏈斷裂無法償還信託的資金，旗下已經沒有多少可變賣的資產。

資金鏈斷裂 項目停工
與蘇州高揚廣場相似的場景在揚州月星廣場項目上重演。多項公開資料顯示，月星廣場由高揚與月星集團共同投資7億元興建，後者負責經營管理。

購買該月星廣場經營權的梁平(化名)向時代周報記者稱，其在2014年7月花費30多萬元購買商鋪經營權，單價2.9元/平米。

時代周報記者從多個渠道獲悉，高揚蘇州項目經營權分割出售給了1000餘名「投資人」，金額從5萬至百萬元不等，共融資約2.75億元。時代周報記者就相關問題致電高揚集團副總裁周鶴，對方拒絕給予回應。

從高揚與「投資人」簽訂的合同來看，月星廣場有兩種投資方式。

產權房投資為：前3年固定收益21%一次性抵扣房款，第4年開始逐年遞增1%；非產權的經營權投資門檻為8萬元，第一、二年收益率為9%，此後逐年遞增1%，皆可短期回購。

雖有數億元融資，月星廣場依舊於去年年底停工。高揚也因無法按時向「投資人」返回收益，5月以來多次遭遇集體維權。面對質疑，高揚稱到項目完工仍有1.9億資金缺口。

時代周報記者以債權人身份致電揚州市邗江區竹西街道辦，工作人員表示，當前高揚正試圖通過融資來彌補資金缺口，必要時候考慮資產抵押。

在事件愈演愈烈之際，月星集團卻始終保持緘默。時代周報記者致電月星集團公關部總監何默，對方否認與高揚之間存在商業合作，並稱高揚使用月星家居品牌未得到正式授權。

然而時代周報記者獲取的文件卻顯示，月星家居早在2014年7月便與高揚揚州子公司簽訂了股權轉讓協議，以2400萬元購買後者16.7%的股權，但高揚未能按時履行承諾變更工商資料，月星家居於2014年9月向高揚揚州子公司發過催告函，要求高揚變更工商資料或者退回資金。

劣跡斑斑 已被法院列入黑名單
在蘇州和揚州兩地項目陷入資金鏈斷裂之時，高揚旗下位於新沂的蘇北物流城項目，亦有數位「投資人」向時代周報記者反映，購買上述商鋪產權長時間未獲返息。

一位蘇北物流城的「投資人」對時代周報記者稱，2010年底其購買蘇北物流城二期兩套商鋪產權，高揚承諾售後包租並每年返還8%租金，但當前已有兩年未收到返租。

時代周報記者此前向新沂市政府部門核實，對方表示蘇北物流城還在正常運營當中，個別「投資人」退租正常。

除了不能按期返息，高揚兩個商業綜合體價格極低。2004年高揚底價摘取的高揚廣場地塊，樓板價僅360元/平米。2010年底價競得的月星廣場地塊樓板價僅563元/平米。

作為高揚掌舵人的蘇余豐，曾擔任浙商主席團主席、江蘇省浙江商會副會長。媒體報道顯示，早年間，蘇余豐從事酒店用品貿易行業，後因為判斷失誤遇到重大挫折。2002年，蘇余豐來到蘇北開辟市場，由其開發的宿遷數碼科技廣場在宿遷一炮打響。

首戰告捷的蘇余豐開始瘋狂擴張。2005年，其主導的徐州新沂的蘇北建材物流中心再次斬獲成功。隨後，由高揚斥資2 億元興建的家得福建材傢具廣場開業。2007 年，蘇余豐在揚州市北區開發了佔地300畝、建築面積20萬平米的揚州江陽商貿城。

隨後，高揚又斥資打造湖南益陽羅馬假日酒店等多個酒店，收購揚州大橋食品城。據接近高揚集團的人士透露，在高速擴張之下，高揚的資金開始困頓起來，無奈只能挪用蘇州和揚州兩地項目的建設資金用於償還之前的負債。

時代周報記者獲悉，此前蘇余豐曾因民間借貸拒絕還款數次被告上法庭，新沂市法院曾以有履行能力而拒不履行生效法律文書確定的義務，將蘇余豐納入失信被執行人名單。

另外，蘇余豐旗下安泰國際、揚州博潤因拒不履行生效法律文書確定的義務，隱匿財產並規避執行也於去年11月被蘇州中級人民法院列為失信黑名單。此外，高揚旗下子公司因未按時歸還小額貸款公司貸款，也在2014年底被告上法庭。

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❽ 深鐵成「白武士」後 什麼才是萬科股價「護城河」

因深鐵受讓恆大持有股份而短暫停牌後，萬科A於6月12日復牌。
復牌當日，萬科A股價持續上升，最高去到22.8元/股，隨後逐步回調，當日收市價為21.7元/股，漲幅3.98%。6月13日，萬科A股價繼續保持小幅增長，漲幅1.38%，至22元/股。
復牌後的12、13日，萬科A的換手率僅為0.97%、0.49%。從這一點來看，萬科A的籌碼非常集中且穩定。
寶能系最多可擁有兩席董事會席位
一位投資者表示，萬科股權爭奪戰進展至今，局勢已經明朗。在第一股東地位旁落後，寶能系是繼續留守還是禁售期一過即退出，值得關注。
據《證券法》及《上市公司收購管理辦法》：上市公司收購中，收購人持股在收購行為完成後12個月內不得轉讓。寶能系於2016年7月首次增持萬科A，隨後陸續買入，至25.4%。照此計算，在接下來的7、8、9三個月內，寶能系持有的大部分萬科A股份將陸續解禁。
深鐵還未成萬科最後的「白武士」之前，寶能系曾有意謀得萬科董事會席位，獲得發言權。但今非昔比，目前深鐵以總計持有萬科A29.38%股份，躍至第一大股東。寶能系以合計持股25.4%，退居第二大股東。
按照萬科有關章程，持股3%以上並連續持股180天以上的股東，可提名非獨立董事候選人。董事、監事候選人名單以提案的方式提請股東大會決議。目前具有提名資格的分別為深鐵、寶能系、萬科管理層、安邦。其中安邦很大可能不會提名。
資料顯示，萬科現有11名董事會成員，其中，萬科與華潤方各自分別有3個董事會席位。萬科系為王石、郁亮和萬科執行副總裁王文金，華潤系的分別為華潤集團首席戰略官陳鷹、華潤集團總會計師魏斌、華潤集團董事總經理喬世波。另外5個董事會席位中，1名是來自平安集團的外部董事孫堅一，4位為獨立董事。
一分析人士認為，萬科董事會採取的是累計投票制，按目前寶能系持股25.4%、深鐵持股29.38%股份計算，寶能系通過自身所持萬科股份預計最多可以獲得兩席董事會席位。
另外，寶能系之前想控制萬科，合並報表，這一目的現在看來也無法達成了。
2016年9月，安邦曾與萬科聯合發表聲明，表達了支持萬科發展，明確希望萬科管理團隊、經營風格保持穩定的想法，萬科管理層更是對安邦表達了歡迎之意。這或許意味著，寶能系聯手安邦的可能性並不大。
事實上，今年1月13日，寶能也發表聲明稱，「歡迎深鐵投資萬科，願共同為深鐵及萬科發展而努力。寶能看好萬科，作為財務投資者，支持萬科健康穩定發展。」
過限售期賣是「大概率」
上述分析人士表示，此種情況下，如果寶能系資金壓力不大，可以繼續持有萬科股票，但眼下寶能系缺錢，過限售期賣出應該是大概率事件。
有數據顯示，加上H股部分，按歷次買入價格區間測算，寶能系買入萬科股票，總計投入資金約440億元。按寶能系第5次舉牌時，所持有的萬科A27.59億股股票計算，目前寶能系持有萬科A股份賬面市值近600億元，浮盈約160億元。
另值得補充的是，「寶能系」旗下鉅盛華、前海人壽兩家公司，分別持股萬科18.74%、6.66%。其中，鉅盛華直接持股8.39%，通過九個資管計劃間接持股10.35%。
據萬科2016年7月19日公布的一組數據顯示，鉅盛華九個資管計劃的利率區間為6.5%～7.2%，寶能購入萬科A股票的均價為18.89元/股，按平均利率以及已存續期8個月計算，考慮融資成本後的平均股價約19.83元/股。若按該持股成本計算，寶能系投資萬科A的浮盈僅約50億元。
萬科曾在公告中指出，寶能系對購買的萬科A股層層質押、高杠桿融資等手段帶來的金融鏈風險不容小覷，特別是首次買入使用的萬能險，具有層層循環、杠桿疊加，高成本、短期限等性質。
眾所周知，股權質押是融資方式之一。通過質押做法來擴大融資、獲取流動性資金，進而為企業自身的經營擴大資金補給。
寶能系有過多次將萬科股權質押的記錄，同時存在循環質押的情況。例如，2017年4月28日，寶能系旗下鉅盛華將9100萬股萬科股票質押給中信信託，而這部分股票此前被質押給鵬華資產，4月26日才解除質押。
關鍵問題來了，寶能系未來如果尋求減持萬科股份，接近28億股流入市場，勢必會對現有股價造成利空。以近期成交數據為例，萬科A平均成交量僅為數十萬股，換手率在1%上下浮動，持續處於較低流動性的狀態中。
5月27日，證監會正式發布了《減持新規》，新規在保持現行持股鎖定期、減持數量比例規范等相關制度規則不變的基礎上，對現行減持制度做進一步完善，有效規范股東減持股份行為。寶能系若減持萬科A股份，也受《減持新規》約束。
其中，新規明確：完善大宗交易制度，防範「過橋減持」；明確減持的信息披露要求，進一步健全和完善上市公司大股東、董監高轉讓股份的事前、事中和事後報告、備案、披露制度，防範和避免故意利用信息披露進行「精準式」減持等。
萬科股價「護城河」
對寶能系而言，如果選擇繼續以戰略投資者身份堅守，萬科A股價能否進一步上升是其所期待的。
「評價一家公司是否優秀和強大的指標只有一個，那就是股神巴菲特常說的護城河，它的深度到底有多深。」近期，一位基金經理談及其選股標准時發表了該意見。就地產公司而言，土地儲備和土地成本，以及持續創收的能力等是其「護城河」。
土儲方面，興業證券最新披露了萬科五月份銷售經營情況電話會議紀要，萬科在回答「今年的拿地計劃怎樣」時表示，前5個月公司拿地相對於銷售要保守一些，如果今年公司新增項目仍小於銷售，土地儲備進一步下降，對於未來的增長會有影響。考慮到目前激烈的競爭環境，獲取高地價項目會給企業帶來未來經營壓力，因此公司會根據市場情況去尋找能夠達到收益要求的項目。
雖然萬科的土地儲備不一定比其他規模型開發商多，但土地結構很好。其通過收、並購獲得的土地較多，相比單純的從土地市場去拿地成本要低。
創收方面，調控加碼背景下，剛過去的5月，萬科錄得今年以來月度最低銷售額，為358.9億元，同比減少1.35%，環比大跌14%，銷售面積242萬平方米。雖然萬科5月銷售額環比大跌，不過公司在2017年前5個月，累計銷售金額2280.5億元，同比增加54.43%，銷售面積1520.1萬平方米。
優秀的土儲結構和良好的業績，並未給萬科股價加分，其股價表現一般。被寶能系舉牌前，其股權一直較為分散，給資本進攻開了口子。因此，對於資本而言，不管是作為財務投資，還是謀得控股權，萬科都是一個不錯的投資標的。市場甚至有觀點認為，萬科股價低是其管理層喜聞樂見的，這也算是對萬科的另一種保護。
不過，上述基金經理也表示，「萬科是一個非常優秀的公司，但是若最好的成長期已經過了，可能就不見得是很好的投資品種了。」如此看來，萬科股價能否進一步提升，還得看未來萬科在銷售、創新業務等方面是否能給市場更多的驚喜。
實際上，市場期待的是，相比做了萬科15年大股東的華潤，沒有房企管理經驗的深鐵，成為萬科第一大股東後，能給萬科帶來什麼新鮮的血液。
目前來看，「軌道+物業」的發展模式有助於萬科突破因為土地資源稀缺性而面臨的增長瓶頸。這也是目前深萬合作最大的亮點之一。
據悉，深圳地鐵集團已完成深圳270公里地鐵建設，目前在推進和籌備階段的線路總長580公里。根據在開發項目規模估算，每1公里軌交建設約可帶來1萬平米土地資源。HBC 恆隆中心項目作為地鐵集團與萬科合作打造的第一個項目已經面世，預計未來會有更多的項目合作落地。

❾ 什麼是信託資金池

信託資金池是只信託募集資金，但是這資金並沒有具體的投資標的，只有回一個大致的方向，通答過期限錯配來賺取差價的產品，這類產品的風險主要有期限錯配導致的流動性風險，不同期產品的信託資產不能隔離的風險，投資信託公司問題項目的道德風險等。

❿ 觀點人物 | 「想搞科技」的佳兆業二代郭曉群上位

在2017年8月，郭曉群正式加入佳兆業，從深圳區域總部開始做起的同時，其也參與了多宗收並購。
觀點地產網 被郭英成當眾稱之「想搞科技」的小孩終於還是走進了佳兆業的董事會，正式擔起了集團繼承人的擔子。
4月6日晚，兆業集團控股有限公司發布公告，宣布上海區域主席及總裁郭曉群和集團控股首席營運官李海鳴正式進入董事會，當選為執行董事。
分析稱，董事會成員郭曉群的上位，反映了佳兆業集團創始人郭英成正在加速接班人的培養。
同日，公告還宣布，翁昊及鄭毅各自已提交辭呈，不再任佳兆業集團執行董事一職，自2020年4月6日起生效。公告稱，二人將投放更多時間處理個人事務。
翁昊和鄭毅，年紀雖然不算大，但都是佳兆業「老人」。
據佳兆業官網顯示，翁昊於2003年6月大學畢業後即加入佳兆業，先後擔任集團工程管理部部門總經理助理、地產集團南京公司總經理、地產集團常務副總裁、總裁，地產集團上海區域主席、總裁，集團控股執行副總裁、總裁等職務。
2019年初，翁昊在佳兆業迎來職業生涯的職位高點，同時擔任了多個重要職位。當年1月，他獲委任為佳兆業集團執行董事，以及佳兆業集團執行總裁。
現年還不滿38歲的翁昊已在佳兆業17年，現在他要離開自己大學畢業後第一份工作。據此前媒體報道，翁昊已經在3月底辭任了佳兆業執行總裁的職務，且當時佳兆業公司內網已經下發了通知。
另一位辭職的執行董事鄭毅比翁昊大一歲，但比其晚加入佳兆業一些時候。按此前官網披露，鄭毅是2007年7月加入佳兆業，先後擔任集團投資副經理、董事長秘書、置業集團總裁、集團控股總裁等多個職務。
可以說，離開的兩位都見證了佳兆業從一家地區小房企成長為現在的准千億房企，也伴隨佳兆業走過了之前的「至暗時刻」。
和這兩位相比，「太子爺」郭曉群在佳兆業的任職時間顯然短很多。
「郭曉群」這個名字第一次出現在公眾眼前，是2015年。
當年，郭氏家族以家族信託瑞信信託（Credit Suisse trust limited）所持有的佳兆業股權發生變更，郭英成兄弟郭俊偉將原本持有的16.42%股份轉讓給郭曉群。
當時港交所資料顯示，郭曉群持有佳兆業股東「大昌投資」12.19％的股權。
短暫一瞥，郭曉群這個名字又歸於低調。直到2017年召開業績會，郭曉群和妹妹坐在了台下。於是，當場有媒體就佳兆業的接班問題發問，郭英成當時的回復是，還沒有接棒的可能。
郭英成進一步表示，「小孩有小孩的愛好，小孩想搞科技；我們是搞磚頭、搞房地產，還是有些不同。」
其實，郭曉群當時表現出的興趣不僅僅是「想搞科技」，更多是對「投資」的熱情。而這被外界解讀為「地產二代與父輩主業之間的差異性」也並不完全准確。
事實上，在郭英成三兄弟的生意版圖中，佳兆業這家房地產公司只是其中一塊。在成立佳兆業的1999年同年，三兄弟還在香港成立了富昌金融集團，只不過，郭英成將自己的重心放在了佳兆業，並不參與富昌金融集團的實際管理，富昌金融集團的主席是大哥郭俊偉。
公開資料顯示，目前富昌金融集團在香港市場已經頗具規模，屬於大型金融集團，旗下包括富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業及深圳富昌易貸，其中富昌證券為香港50大券商之一。
在這樣的生意環境中長大，郭曉群熱愛投資，出手控股上市公司，也稱得上「家族淵源」。
於是，在2017年8月，郭曉群正式加入佳兆業，從深圳區域總部開始做起的同時，其也參與了多宗收並購。
2017年9月，佳兆業商業集團旗下一家公司以約17.58億元的代價收購明家聯合21.25%的股份，溢價率達50.39%。當時就曾有傳言稱，這筆溢價收購主要是由郭曉群推動完成的，但郭曉群其後予以否認。
然而，更名為佳雲科技後，2019年底，上市公司發布公告，宣布郭曉群成為新任董事長。
郭曉群還在2017年底曾耗費近8億港元，舉牌香港金融公司康宏環球，以29.91%持股量成為單一最大股東後，提出了召開股東特別大會罷免8名董事，試圖獲得公司控制權。
雖然直到今天康宏環球仍在停牌，並受到香港廉政公署的調查，但郭曉群和該公司之前的紛爭並未結束。
這場被郭英成稱為和佳兆業並沒有任何關系的投資，被外界視為郭曉群的練手之作。至於成績如何，看起來還不可打分判斷。
但不可否認的是，從郭曉群加入集團的2017年開始，佳兆業在資本市場動作頻頻，先後入主香港上市公司佳兆業健康、美股上市公司南太地產、A股上市公司佳雲科技，並入股振興生化，與浙民投展開控制權爭奪戰。
佳兆業物業在港分拆上市後，郭英成實控的上市公司包括佳兆業集團在內已達五家，且通過其與中信信託合作的深圳航運健康持有振興生化18.57%股權，為第二大股東。
再加上郭曉群為大股東的康宏環球，佳兆業及相關的上市公司版圖越來越龐大。
而「想搞科技」，喜歡投資的郭曉群在其中扮演了什麼角色，佳兆業「接班人」培養加速後其還會為公司帶來什麼樣的變化，都是值得關注的事情。
觀點人物 | 我們關注的不僅僅是人物的故事，還有他和她的商業傳奇與沉浮。