融資租入的不動產為什麼不能抵扣

A. 融資租入固定資產進項稅可以抵扣嗎

項目運營方利用信託資金融資進行項目建設開發是指項目運營方與經批准成立的信託公司合作進行項目建設開發，信託公司負責籌集資金並設立信託計劃，項目運營方負責項目建設與運營，項目建設完成後，項目資產歸項目運營方所有。

該經營模式下項目運營方在項目建設期內取得的增值稅專用發票和其他抵扣憑證，允許其按現行增值稅有關規定予以抵扣。納稅人通過融資租賃方式租入的固定資產，只有在其所有權由出租方轉讓給承租方時，才會產生。

(1)融資租入的不動產為什麼不能抵扣擴展閱讀

融資租入固定資產，應當在租賃開始日，按租賃開始日租賃資產的原賬面價值與最低租賃付款額的現值兩者中較低者作為入賬價值，借記「在建工程」或「固定資產」科目，按最低租賃付款額，貸記「長期應付款——應付融資租賃款」科目，按其差額，借記「未確認融資費用」科目。

在租賃開始日，按最低租賃付款額入賬的企業，應按最低租賃付款額，借記「固定資產」等科目，貸記「長期應付款」科目。

B. 不動產在建工程的進項稅為什麼不能抵扣

營改增後不動產在建工程購進材料的進項稅是可以抵扣的。
1、營改增首次將不動產納入抵扣范圍，無論是製造業、商業等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。
2、適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
3、取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

4、融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

C. 5月1日後取得不動產，什麼情況下不需要分2年抵扣

一、《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》第二條明確了納稅人2016年5月1日後取得的不動產，或發生的不動產在建工程，什麼情況下需要分2年抵扣，什麼情況下不需要分2年抵扣。以下是國家稅務總局對不需要分2年抵扣的解讀。

二、增值稅一般納稅人（以下簡稱納稅人）2016.5.1後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016.5.1後發生的不動產在建工程，其進項歲哦應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%第二年抵扣比例為40%。

（這里的不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀發生改變的財產，包括建築物、構築物鞥。建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物；構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物）。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬於不動產在建工程。

房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

三、不需要分2年抵扣的不動產（可一次性全額扣除）

1、房地產開發企業小樹自行開發的房地產項目：

工廠購買的廠房和房地產 開發公司開發的樓盤，雖然同屬於不動產，但在進項稅額的抵扣上應區別對待。前者屬於可以為企業長期創造價值、長期保持原有形態的實物資產；而後者在實質上則屬於企業生產出來用於銷售的產品，屬性不同，對後者施行分年抵扣顯然不合適，允許其一次性抵扣。

2、融資租入的不動產：

以融資租入形式取得不動產，其支付的租金一般情況下均是分期支付的，因此租金對應的進項稅也是分期抵扣的，沒有必要再對每期取得的租金進項分2年抵扣，因此，允許一次性全額扣除。

3、施工現場修建的臨時建築物、構築物。為了保證施工正常進行，建築企業大多需要在施工現場建設一些臨時性的簡易設施，比如工棚、物料庫、現場辦公房等。

臨時設施雖然也屬於不動產的范疇，但存續時間短，施工結束後即要拆除清理，其性質與生產過程中的中間投入物更為接近，因此，對於施工現場的臨時設施，允許一次性抵扣。

(3)融資租入的不動產為什麼不能抵扣擴展閱讀：

1、企業購進的固定資產，無論是從國內購入的還是進口的或是捐贈的，其進項稅額不得從貨物的銷項稅額中抵扣。但是，增值稅條例規定不得抵扣進項稅額的購進固定資產的范圍要比會計准則和企業財務通則規定的范圍小，不包括房屋、建築物等不動產。

2、凡納稅人購進的固定資產在東北地區試點行業以外使用的（包括在東北地區以外設立的分支機構），其進項稅額一律不得抵扣。

3、根據《財政部 國家稅務總局關於印發<東北地區擴大增值稅抵扣范圍若干問題的規定>的通知》(財稅[2004]156號)有關規定黑龍江省、吉林省、遼寧省和大連市從事裝備製造業、石油化工業、冶金業、船舶製造業、汽車製造業、農產品加工業產品生產為主的增值稅一般納稅人

(一)購進(包括接受捐贈和實物投資，下同)固定資產；

(二)用於自製(含改擴建、安裝，下同)固定資產的購進貨物或應稅勞務；

(三)通過融資租賃方式取得的固定資產，凡出租方按照《國家稅務總局關於融資租賃業務徵收流轉稅問題的通知》(國稅函[2000]514號)的規定繳納增值稅的： (四)為固定資產所支付的運輸費用。准予按照規定抵扣進項。

4、目前全國實行增值稅防偽稅控系統，通過該系統開出的增值稅專用發票都可以在稅務局認證，(不論是否抵扣)，查驗是否假票，可能該公司認為增值稅專用發票比普通發票更易於鑒別真偽，而不一定是用於抵扣。

D. 融資租賃具體哪些項目可以抵扣進項稅

融資租賃中屬於融資性售後回租業務的，直接支付給融資性售後回租方的與該筆售後回租款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用等，不得抵扣。其他融資租賃支出取得的專用發票可以抵扣。

根據財稅2016[36]號文附件《銷售服務、無形資產、不動產注釋》中，對金融服務下貸款服務的描述，包含融資性售後回租。

另根據同號文中《附件2：營業稅改增值稅試點有關事項的規定》，「納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷售稅額中抵扣。」

(4)融資租入的不動產為什麼不能抵扣擴展閱讀：

一、直接融資

直接融資是資金供求雙方通過一定的金融工具直接形成債權債務關系，沒有金融機構作為中介的融通資金的方式。需要融入資金的單位與融出資金單位雙方通過直接協議後進行貨幣資金的轉移。

直接融資的形式有：買賣有價證券，預付定金和賒銷商品，不通過銀行等金融機構的貨幣借貸等。直接融資能最大可能地吸收社會游資，直接投資於企業生產經營之中，從而彌補了間接融資的不足。

二、間接融資

間接融資是指擁有暫時閑置貨幣資金的單位通過存款的形式，或者購買銀行、信託、保險等金融機構發行的有價證券，將其暫時閑置的資金先行提供給這些金融中介機構。

然後再由這些金融機構以貸款、貼現等形式，或通過購買需要資金的單位發行的有價證券，把資金提供給這些單位使用，從而實現資金融通的過程。

E. 請問融資租賃的固定資產的進項稅能不能抵扣

融資租入固定資產，取得的購進增值稅發票，進項稅是可以抵扣的。

F. 營改增前，不動產進項稅額不能抵扣嗎

營改增前，不動產進項稅額是不能抵扣的。《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號，以下稱36 號文件）的附件2《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》中「（四）進項稅額」部分第1 條明確規定：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年5 月1 日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016 年5 月1 日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2 年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接收捐贈、接收投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2 年抵扣的規定。
稅法規定的不動產范圍包含：
1、建築物（房屋+構築物），
2、土地及建築物上的其他附著物。以建築物或者構築物為載體的附屬設備和配套設施（給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備和配套設施），無論在會計處理上是否單獨記賬與核算，均應作為建築物或者構築物的組成部分。

G. 企業購買不動產進項稅額都可以抵扣嗎

營改增首次將不動產納入抵扣范圍，無論是製造業、商業等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。
適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

H. 為什麼經營性租入固定資產和融資性租出固定資產不得計算折舊扣除

不是的。

融資租入的固定資產應作為租入企業的一項資產計價入帳。相對於經營性租賃而言，融資租賃有租期較長、租約一般不能取消、支付的租金包括了設備的價款及租賃費和利息等、租賃期滿承租人有優先選擇廉價購買租賃資產的權利等特點。

融資租入固定資產，應當在租賃開始日，按租賃開始日租賃資產的原賬面價值與最低租賃付款額的現值兩者中較低者作為入賬價值，借記「在建工程」或「固定資產」科目，按最低租賃付款額，貸記「長期應付款——應付融資租賃款」科目，按其差額，借記「未確認融資費用」科目。 在租賃開始日，按最低租賃付款額入賬的企業，應按最低租賃付款額，借記「固定資產」等科目，貸記「長期應付款」科目。

按期支付融資租賃費時，借記「長期應付款——應付融資租賃款」科目，貸記「銀行存款」科目。

租賃期滿，如合同規定將設備所有權轉歸承租企業，應當進行轉賬，將固定資產從「融資租入固定資產」明細科目轉入有關明細科目。

(8)融資租入的不動產為什麼不能抵扣擴展閱讀

融資租入的固定資產和經營性租入的固定資產在會計處理上的主要區別有：

1、融資租入的固定資產應作為租入企業的一項資產計價入帳。相對於經營性租賃而言，融資租賃有租期較長、租約一般不能取消、支付的租金包括了設備的價款及租賃費和利息等、租賃期滿承租人有優先選擇廉價購買租賃資產的權利等特點。

2、融資租入的固定資產應視同自有固定資產計提折舊。而經營性租入的固定資產則不需計提折舊，其有償使用方式為支付租金。

3、融資租入的固定資產租賃期滿其產權應轉入承租企業，作為自有固定資產入帳，而經營性租入的固定資產租賃期滿應退還給出租人。

I. 融資租入的不動產為什麼不能分2年抵扣

詳見通告：http://finance.sina.com.cn/stock/t/2016-03-25/doc-ifxqsxic3194496.shtml

J. 如何抵扣不動產的進項稅額

增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬於不動產在建工程。房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。這里的不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物；構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目等同於企業生產產品用於銷售，對其施行分年抵扣顯然不合適，應當一次性抵扣。融資租入的不動產（其購置成本已分期支出並分期抵扣，如果再對每期取得的租金進項分兩年抵扣，核算會非常復雜，因此可一次性全額抵扣。施工現場修建的臨時建築物、構築物雖然也屬於不動產的范疇，但存續時間短，施工結束後即要拆除清理，其性質與生產過程中的中間投入物更為接近。因此允許一次性抵扣進項稅。