國務院調研農村產權抵押融資

『壹』 什麼是農村「三權」抵押融資

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款，不得改變土地所有權性質，不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革，盤活農村資源，解決農村融資瓶頸，促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
（一）設立貸款基金，規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性，讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通，希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」，由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金，在出現壞賬時予以一定比例的政府補償，分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後，由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況，引入擔保或保險機構，構建「代償基金+銀行+擔保（保險）」風險共擔體，進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼，後怕虎」的思想負擔，由「畏貸」轉變為「積極貸」，真正達到緩解農村產業融資難的目的。

（二）建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭，投資成立「農業投資發展有限公司」，為農村「三權」抵押融資提供評估服務，簡化環節簡化手續，對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下，成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組，制訂具體的操作辦法和流程，明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

（三）加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心，保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房，經農村住房抵押和流轉的書面承諾後，在辦理房產抵押登記之後，當債務人確實無力償還債務時，其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現，由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台，推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉，使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易，將農村此類睡眠資產盤活。

（四）加大宣傳，消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想，建議不斷加大政策宣傳力度，特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度，普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動，力求將政策講明說透，讓農戶貸得安心，用得放心。

總之，「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程，它在帶動農戶增收致富，拉動現代高效農業發展，促進新農村建設、加快城鄉一體化進程，推動小康社會建設，維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。

『貳』 2015年安徽省農村承包土地如何申請貸款

安徽省人民政府辦公廳關於開展農村土地承包經營權抵押貸款試點的指導意見（皖政辦秘〔2014〕212號）
各市、縣人民政府，省政府有關部門：
為加快推進我省「三農」發展步伐，進一步落實農村土地承包經營權權能和發揮其金融功能，擴大農村有效擔保物范圍，省政府決定開展農村土地承包經營權（指農戶的土地承包經營權和流轉給經營主體的土地經營權，下同）抵押貸款試點工作。現根據十八大、十八屆三中全會精神和國務院辦公廳《關於金融服務「三農」發展的若干意見》（國辦發〔2014〕17號）要求，經省政府同意，提出以下指導意見：
一、總體要求
以深化農村金融體制改革為契機，以創新農村金融產品為著力點，發揮市場配置資源的決定作用，充分運用農村土地承包經營權確權登記頒證成果，強化土地承包經營權財產權能，擴大農村有效抵押擔保物范圍，推進農村土地承包經營權抵押貸款，逐步實現農村土地資源資本化，為促進我省現代農業發展提供強有力的金融支撐。
二、重點任務
推進農村土地承包經營權確權登記頒證，依法賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權；創新農村金融服務方式，完善農村金融制度和組織體系；建立土地承包經營權抵押貸款政策體系，制定土地承包經營權抵押貸款規范操作流程和管理辦法；建立土地承包經營權抵押價值評估、資產處置和風險防範機制。
三、基本原則
保持現有農村土地承包關系不變；堅持不改變土地所有權性質、不改變土地用途、不損害農民利益；堅持自願、互利、公平和誠實守信；堅持試點先行，以點帶面，穩妥推進。
四、試點安排
2014年啟動，在金寨、鳳台、廬江、天長、鳳陽、懷遠等6縣（市）先行試點；2015年，在全省逐步推開。
試點階段，重點選擇農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行等開展土地承包經營權抵押貸款業務，鼓勵農業發展銀行、農業銀行、郵政儲蓄銀行等金融機構積極參與土地承包經營權抵押貸款試點。
五、試點內容
1．積極推動農村金融產品創新。試點以農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行以及相關金融機構為主體，開展土地承包經營權抵押貸款業務。積極推廣以土地承包經營權、水域灘塗養殖權、農業機械設備、運輸工具、農產品訂單、保單及森林和林木所有權、林地使用權等為標的新型抵押擔保方式。在標的價值評估、確定和貸款利率、期限、額度、流程、風險控制等方面制定規范的管理辦法。
2．合理界定土地承包經營權抵押貸款對象和用途。貸款對象界定為專業大戶、農民專業合作社、家庭農場、農業企業等新型農業經營主體和家庭經營農戶。抵押借款主要用於農業種植、養殖生產資料、人員工資、生產配套設施、農業生產機具、運輸工具、流動機泵和節水管灌設備、農產品經營加工和農業資源保護、休閑農業，以及農民擴大再生產、消費升級和自主創業等。
3．科學設定土地承包經營權抵押貸款發放條件。完成土地確權登記工作；土地承包經營權權屬清晰明確；土地承包經營權或經營權流轉程序合法、規范；依法經營、不改變土地的農業用途；生產經營項目符合國家產業政策和環保政策；產品的市場及經濟效益較好；經營者有合法經濟來源、現金流及還款能力；有良好的資信、信用。
4．建立土地承包經營權抵押貸款登記制度。土地承包經營權抵押貸款登記機構為縣級農業行政主管部門（林權抵押登記為縣級林業主管部門），負責對抵押的權屬、面積、地界、抵押時間等登記事項進行登記、公示、確認，出具登記憑證。登記確認要提供規范有效的土地承包經營權證或有效的土地承包合同，新型農業經營主體要同時提供土地流轉合同；地上（含地下）附著物情況說明資料；申請人身份證原件及復印件（申請人為法人還需要提供營業執照副本及加蓋公章的復印件、法定代表人或負責人身份證原件及復印件）；土地承包經營權人同意抵押的意見書；貸款銀行要求的其他材料等。
5．規范制定土地承包經營權抵押貸款操作流程。重點圍繞土地承包經營權抵押貸款范圍、貸款人條件、貸款申請、貸款期限、貸款利率、貸款限額、貸款調查和審批、貸款調查和回收等，制定規范明確的操作流程和管理辦法。
6．規范制定土地承包經營權抵押價值評估辦法。具備資質條件的中介機構，按照「土地經營權（或流轉方式取得的經營權）評估價值=年土地平均凈收益×租金支付期限+地上（含地下）附著物價值」進行評估（森林、林木和林地承包經營權抵押價值按照有關規定由具有相關資質的機構進行評估）。土地承包經營權抵押價值評估中介機構尚未健全前，可暫由縣級農業行政主管部門組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算並出具相關證明。
7．完善土地承包經營權抵押處置方式。借款人未履行還款義務時，可依法通過交易市場將抵押的土地承包經營權進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息；在不改變土地用途的情況下，依法變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得進行變現。對借貸雙方不能通過協商處置抵押的土地經營權，可通過訴訟方式解決。
8．制定土地承包經營權抵押配套政策。試點地區要設立農村產權抵押融資風險基金和農村產權交易場所，建立風險基金與貸款銀行風險分擔機制和抵押承包經營權貸款逾期收儲再流轉機制，降低銀行信貸風險。探索建立土地承包經營權抵押貸款財政貼息制度，引入政策性保險和國有融資擔保公司，共同推動試點工作。
六、推進措施
1．統一思想認識。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是深化農村產權制度改革，創新金融服務「三農」方式，統籌城鄉金融服務，有效解決長期以來農村融資難問題，促進現代農業發展和農民增收的重要舉措。各試點縣和相關金融部門要從全面深化農村改革的高度，統一認識，切實增強試點工作的主動性和自覺性，扎實推進試點工作開展。
2．加強統籌協調。各級政府要加強統籌協調，各金融部門要發揮主導作用，農業、財政、國土資源、林業等有關部門要密切配合，協調聯動，明確工作目標，落實工作責任，建立工作推進機制，加強統籌協調，確保試點工作扎實推進。
3．明確責任分工。各級政府金融辦要牽頭研究土地承包經營權抵押擔保的金融政策，制定土地承包經營權抵押貸款等管理辦法，協調引導金融機構在農村開設分支機構和服務網點，制定規范的工作流程，開展抵押融資業務。農業部門要加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證試點，建立土地承包經營權抵押制度，做好土地承包經營權抵押貸款牽頭協調、指導服務和監督管理等工作。農業、財政、金融部門要協調指導建立土地承包經營權抵押價值評估、抵押物處置、風險防範機制等。人民銀行、銀監等部門要積極參與試點工作。
4．強化宣傳引導。要採取多種形式，加大宣傳力度，面向廣大基層幹部、農業新型經營主體、農戶和金融機構，廣泛宣傳農村土地承包經營權抵押貸款的重大意義和相關政策，讓社會各界熟悉農村土地承包經營權抵押融資政策，了解業務辦理流程，調動廣大農民群眾參與的積極性，推動試點工作順利開展。
5．狠抓督查指導。試點縣要結合本地實際，制定試點方案，細化具體工作措施，加強督促指導，及時開展督查檢查，省農業部門、政府金融部門要及時掌握試點動態，每半年向省政府報告一次試點工作開展情況，確保試點取得實效。
安徽省人民政府辦公廳

『叄』 沒有產權的臨時搭蓋的廢舊廠房屬於農村宅基地復耕對象嗎是否能拿到政府補償款請指教！

補償應該是有的

一、宅基地產權制度的突出問題
(一)一戶多宅和超標佔地現象比較普遍，土地浪費嚴重
作為一種社會福利，農村宅基地使用權的取得是基於集體經濟組織成員資格取得，而非通過市場行為交易所得，農村宅基地取得具有無償性，農民取得宅基地使用權的成本基本為零，這激起了農民盡可能多佔宅基地的慾望，農村宅基地取得的監管措施並不嚴格，批少佔多，建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地，一些鄉、村領導幹部憑權力、關系佔有多處宅基地等等現象比較普遍，加之農房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風俗習慣，導致一戶多宅和超標佔地現象較為普遍。
(二)城市化進程加劇了農村宅基地的閑置
從城市化國家的發展過程來看，隨著城市化水平的提高，勞動力就會相應地從農村轉移到非農業，從農民轉為產業工人。在計劃經濟時代，人口和要素的流動受到嚴格的限制，宅基地制度安排承擔著穩定農村社會等基本功能，但隨著市場經濟體制的逐步建立，城鄉戶籍制度的放鬆，我國城市化進程明顯加快，大量農民涌人城市，據統計，從1980年到2007年，由職業轉換、身份轉換和代際轉換原因，約有4億農民轉移到城市成為城市居民，其中有相當一部分農民在城市已有穩定的工作和收入，已融人城市的節奏，但其在農村的宅基地仍然閑置。農村人口的減少，使得農村建設用地需求減少，相當一部分宅基地閑置，而城市化的加快，城市建設用地需求必然增加。顯然，現行的宅基地資源並未在統籌城鄉的背景下得到合理配置。
(三)城鄉結合部宅基地隱性流轉與私下交易大量存在
我國現行法律及相關政策大多並不禁止農房交易，但限制宅基地使用權的市場交易，而我國又實行的是房地一體的立法例，因此，農房交易事實上是受到限制的。但在經濟發達地區特別是城鄉結合部地帶，農房買賣、出租、抵押十分活躍，這在筆者前面的實證調研中也得到了體現，宅基地使用權因此而變相流轉，由於這種流轉並不受現行法律的認可，因此只能採取私下交易的方式，無疑增加了交易成本和交易風險。最近幾年來，各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多，影響了社會的穩定和諧。
(四)宅基地保障功能弱化，資本功能日益凸顯
新中國成立之初，我國逐步實施了高度集中的計劃經濟，強調優先發展工業，國家通過直接獲取除農民基本生存消費之外的全部農業剩餘來保證城市工業發展，同時實行城鄉分治的戶籍制度限制農民離開土地，限制農民進城。而要達到以上目的，國家必須把農民組織起來，限制農民的自由流動。所謂「組織起來」，就是在農村實行單位制度，這個單位就是人民公社，而「單位」必須保證其成員享有基本的生存條件，保證其成員的居住權，而在農村無償分配宅基地就是單位對其成員的一種福利，因此，宅基地制度設計的定位就是在於保障功能。但隨著市場經濟的建立，在城鄉統籌背景之下，要求城鄉各種要素能夠自由的流動，農民對宅基地不僅限於居住的要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。
(五)宅基地拆遷補償缺乏相應規定，補償偏低
城市房屋拆遷針對的是城市規劃區內國有土地上的房屋。而農村房屋拆遷，又稱征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，在拆遷前，需要依法辦理集體土地徵收手續，將集體土地變更為國有土地，即宅基地上的房屋應先征地、後拆遷。按照現行法律，農村集體可以為了公共目的收回農民的宅基地，並給予「合適」的補償，但該「合適」的補償標准卻並未明確界定，由此給農村宅基地上的補償帶來了很大的隨意性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規定的地上附著物給予補償，那麼與臨近國有土地上房屋的補償標准相比，明顯偏低。在城市房屋拆遷過程中，主要適用《城市房屋拆遷管理條例》的規定，補償依據一般根據城市房屋所在的區位、用途和建築面積予以確定，補償數額較為合理，而農村房屋拆遷適用《土地管理法》，該法規定較為籠統，還沒有完善的法律法規對農村房屋拆遷補償進行規制，這顯然不利於保護農民的利益，在實踐中，農民的補償數額是非常低的。
二、宅基地產權制度改革的實踐
(一)宅基地實行有償使用，導人市場機制
一直以來，在我國農村，農民基於集體經濟組織成員身份，可以以戶為單位無償取得一塊宅基地，從而保障了農民居者有其屋，這被認為是農民的基本福利保障。但宅基地無償取得制度在實踐中已出現諸多弊端，由於宅基地的取得不需要付出任何代價，自然農民也不會珍惜它，從而不可避免出現宅基地的浪費現象，同時，多總比少好，刺激了農民多佔宅基地的沖動，一戶多宅的現象也較為普遍。為了提高宅基地使用效率，一些地方在積極探索宅基地有償使用制度。從1985年開始，山東省進行了農村宅基地有償使用的試點，並取得了顯著效果。節約了耕地，減少了宅基地糾紛，增加了農村集體經濟組織的財產。
1990年，國務院批轉國家土地管理局關於加強農村宅基地管理工作請示的通知中提出，進行農村宅基地有償使用試點，確定宅基地有償使用收費標准時，對在規定用地標准以內的，既要體現有償原則，又要照顧群眾的經濟承受能力，少用少交費，多用多交費；超標准用地的，應規定較高的收費標准；對級差收益較高地段，收費標准要適當提高。宅基地使用費要本著「取之於民，收費適度；用之於村，使用得當」的原則，實行村有、鄉管、銀行立戶制度。專款專用，主要用於村內基礎設施和公益事業建設，不得挪作他用。同年，吉林省人民政府辦公廳轉發省土地局、省財政廳、省物價局《關於農村宅基地實行有償使用意見的報告》，其規定，農村居民宅基用地(含鄉、鎮所在地的集體土地)，均實行有償使用。宅基地使用費以戶為單位，按實際使用的土地面積執行「定額均收，少佔少收，超佔加收」的原則。並制定了收費標准。
1993年7月，為了減輕農民負擔，中辦中央辦公廳、國務院辦公廳發布的《關於涉及農民負擔項目審核處理意見的通知》，取消農村宅基地有償使用費、農村宅基地超占費和土地登記費在農村收取的部分等，農村村民申請宅基地使用權不需要交納費用，只需交納相應的工本費即可。但是到了2009年，國土資源部出台《關於促進農業穩定發展農民持續增收推動城鄉統籌發展的若干意見》，要求各地在嚴格宅基地管理、依法保障宅基地用益物權的基礎上，積極探索在集體經濟組織內建立宅基地有償使用制度，提高宅基地利用率。
由於宅基地導人市場機制，實行有償使用，這為將來宅基地的流轉提供了一絲契機。但是也應當看到，即便在城市，職工的社會保障相對較為完善的前提下，仍存在通過取得劃撥土地建房的情形，職工僅需付相對較低的價格取得房改房。因此，在農村各種社會保障還比較欠缺的情形下，宅基地實行有償使用無異會加重農民的負擔，農民的居住保障將變得更加困難。對於宅基地的初次取得，仍應限定身份，取得對象集體經濟組織成員，同時，宅基地的初次取得仍應堅持無償制度，一戶多宅以及超標佔用宅基地的，對於多出標準的宅基地應實行有償使用。
(二)宅基地換房，引導農民集中居住
何謂「宅基地換房」，並無一個嚴格的法律定義，從全國各地的操作實踐來看，大概是採取如下兩種方式運行的，一種是在土地利用總體規劃范圍之內，為了節約集約用地，將分散的自然村落撤並，引導村民集中居住，將村民原先分散的宅基地置換出來，重新在集體所有的土地上另闢新址建房；另一種是在政府主導下，農民自願以其宅基地，按照規定的置換標准，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。
1.上海模式
為促進郊區村民向城鎮集中，合理利用土地，鼓勵進鎮村民將宅基地讓出給農村集體經濟組織。2003年，上海市政府頒布了《關於鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織實施細則(試行)》，其規定，村民宅基地讓出給農村集體經濟組織，是指郊區村民按照自願原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經濟組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。它實質是就是一種宅基地的置換，可以申請讓出宅基地的主體包括依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人。目前上海試點鎮所進行的宅基地置換大都以「中心村」建設方式進行，即由當地政府組織宅基地置換工作，以村為單位確定置換對象，根據村民置換意願，結合土地利用總體規劃，在集體經濟組織所有的土地上集中劃出一塊進行集中居住。
2.嘉興模式
宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉分開，在依法、自願的基礎上，以宅基地置換城鎮房產、以土地承包經營權置換社會保障。浙江省嘉興市創造的「兩分兩換」試點模式，採取農村村民的宅基地使用權和土地承包經營權分開流轉方式，以宅基地置換城鎮房產，用土地承包經營權置換社會保障，但這兩者不用捆綁在一起流轉，如何流轉，完全尊重村民意願，村民既可單獨流轉宅基地，而保有承包地，也可單獨流轉承包地，而保留宅基地。村民置換出來的宅基地房將被撤除，原宅基地通常復墾為耕地。該模式讓農民的生產和生活資料變成「有價資產」，實現「民有、民享」，既集約利用了土地，又保障了農民的合法權益；既增加了農民財產性收入，又解決了農民的社會保障問題；既對現有農村土地制度進行了改革創新，也為破解我國城鄉二元分割對立難題做出了有益嘗試。
3.天津模式
為改善農民居住條件，集約化土地，各地都在推進小城鎮建設，引導農民向城鎮集中，而小城鎮建設需要大量資金，依靠政府財力、農民自身積累，顯然是難以辦到的。天津通過」宅基地換房」的方式，讓土地流動起來，實現了資源的資本化。村民自願以其宅基地，按照規定的置換標准，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合後再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。新的小城鎮，除了村民的住宅區外，還規劃出一塊商務區或經濟功能區，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮建設資金和增加就業崗位。原來的宅基地統一組織復耕，實現耕地佔補平衡。節約下來的土地出讓收益一方面用以彌補小城鎮建設資金缺口外，另一方面用於農民的社會保障，把農民也納入社會保障體系之內，真正讓農民過上有保障的生活。」宅基地換房」後，耕地並沒有減少，原有的農民土地承包關系沒有改變，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去。
4.成都模式
為改善農民居住條件，2004年以來，成都市在中心城區實施了「新居工程」。「新居工程」是在城市化進程中，按照統籌城鄉經濟社會發展推進城鄉一體化的戰略部署，實現農村居民向城市居民轉變、農村社區建設管理體制向城市社區建設管理體制轉變的重要環節。本輪規劃的城市建設用地區「新居工程」採取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地，實行農民集中居住後，對農民原有的住宅應實施拆除，對拆除的地面附著物，參照成都市政府78號令的有關規定進行補償，其中住宅的居住用房按人均35平方米建築面積進行補償和集中安置，今後征地時不再安置住房。農民進入「新居工程」小區，原農房拆除後，其騰出的宅基地總量扣除農民新居建設用地後的余額部分，在符合土地利用總體規劃和城市規劃的前提下，用作農業用地或非農產業的建設用地。「新居工程」房屋產權實行統一管理，無論其土地性質是集體還是國有，均由市房管部門受理產權登記，土地未徵用的房屋，在其房屋所有權中批註明確土地性質為「集體」，不能上市交易。
5.宅基地換房、集中居住的意義
(1)村民的原房屋價值得以大幅度體現，村民的財產性收益增加。原有的一套舊房即可換取一套寬敞明亮的新房，農民的財產性收入得以增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現，村民財產性收入受損。而通過宅基地換房取得的是國有土地上的商品房的話，即可上市流通，自由買賣，相比以前的宅基地房，村民的財產性收益必將增加。
(2)有利於打破城鄉二元結構，推動城鄉一體化進程。通過宅基地換房，村民集中居住後，有的村民仍然享有土地承包經營權，農民仍可以繼續從事農業生產，或是將土地承包經營權流轉出去，除了穩定的流轉收益外，還可自謀職業，增加收入。村民的土地全部被徵用的，將和城鎮居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化，農村戶口和城鎮戶口的劃分也逐步被取消。
(3)盤活土地資源，解決農村就業。通過宅基地置換方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復墾為耕地，耕地並未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設用地的性質進入流轉，實現土地資源的資本化。騰出的宅基地作為新增的建設用地轉為國有後，可用於商品房開發，或是發展工業、旅遊業及第三產業等，農民的就業機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農村的保障性支出。另外，農民集中居住，能夠在一定程度上緩解我國隨著人口不斷增長帶來的土地壓力。
(4)改善村民居住環境，提高生活質量。集中居住區一般都參照城市居住小區實施物業管理，農民的居住環境得以改善，集中居住區的基本生活配套設施、教育、醫療等條件大幅改善，村民的生活質量得以改善。
6.宅基地換房、集中居住的問題
(1)宅基地置換，農民集中居住，是否充分尊重了農民的意願，還值得深思，畢竟該政策是在政府主導下的實施，宅基地置換雖然總體上對村民是有利的，但不排除村民不願意置換，不願意集中居住的現象，在這種情形下，應當尊重村民意願，不能強迫農民就範。
(2)宅基地置換過程中農民的利益如何保障，村民原有的房屋差異較大，地理位置各不相同，村民對宅基地的價值的認知並不清楚，在宅基地換房過程中，村民始終是處於弱勢地位的，村民的合理補償如何實現呢?因此有必要建立科學的宅基地及其上房屋的價格評估體系，讓村民清楚宅基地及其上房屋的價值幾何，村民在進行宅基地置換時也就有了談判的底線，同時還要提高村民的組織化程度，不是單個的村民去談，村民應組成聯盟，或是以集體經濟組織的名義去談，政府在這方面應給予扶持。
(3)宅基地置換後，原有的宅基地雖然可復墾為耕地，耕地數量並未減少，但復墾後的質量不一定符合標准，復墾出來的耕地質量可能下降。因此，對復墾過程必須加強指導，對復墾的耕地加強查驗，以保證耕地質量。
(4)農民集中居住後的生活習慣、生活成本等問題也相繼出現，集中居住打破了以往的別門獨院的生活方式，原有村莊內部人與人之間的倫理生活秩序在集中居住後被重新塑造，同時，集中居住打破了原有的生活習慣，水、電、氣、物業服務費等生活成本增加，集中居住區可能離承包地更遠，村民的交通等成本也相應增加，耕做變得不盡方便，同時，村民原有的一些家庭產業經營在集中居住後也變得不可能，一些農民的家庭收入也下降了。
(5)集中居住區的房屋是安置給特定的農民，禁止從事變相的房地產開發，但在各地實際運行過程中，集中居住修建的房屋除了安置農民外，往往還有剩餘，一些建設單位即將其對外出賣，獲取利潤。
(6)宅基地置換、集中居住這種方式並不適合在全國推廣，它主要適用於經濟較發達的城鄉結合部，或是有產業支撐的村落。
(三)農房(宅基地)抵押，解決農民融資難問題
我國《物權法》禁止宅基地的土地使用權抵押，但並沒有禁止宅基地上的房屋設定抵押，而且，我國現行法律是允許農村房屋在一定范圍內轉讓的，如果一概禁止農村房屋設定抵押，必然會引起立法上的沖突。
土地和房屋是農民最主要的物質資源，目前，承包經營權也可在自願有償原則下進行流轉，而宅基地的流轉仍受到法律的限制，作為農民物質資源的房產一直被排斥在房地產市場之外，不能上市流轉。當前，農村金融市場發展明顯滯後，農民貸款難已是一個不爭的事實，如何在風險可控的前提下，擴大農村擔保物的范圍，是解決當前農村資金匱乏的手段之一，而現行法上關於宅基地禁止抵押的規定又嚴重製約了農村金融市場的發展，畢竟農民擁有的財產並不多，而金融機構也要控制自己的風險，農民用自己的房屋抵押擔保是一個不錯的選擇。抵押並不最終導致所有權的轉移，我國是一個講信用的國度，「人而無信，不知其可也」講的就是這個意思，大多數農民通過農房抵押取得貸款後，會積極投入生產，創造更多的財富，如約還清銀行的貸款。當然，不排除部分農民不能如期還款，金融機構形成壞賬的事實，這也是一些金融機構不願在農村提供金融服務的理由。但是，我們應站在統籌城鄉，如何支持農村發展的高度來審視此問題，畢竟農業是國民經濟的基礎，沒有農村經濟的發展，也就不會有整個經濟社會的協調發展，金融機構應擔當起應有的社會責任，另外，一些貸款可能確實收不回來形成壞帳，對金融機構是一種損失，當然也是一種社會財富的損失，但是，整個農村通過貸款而創造的社會財富遠遠大於壞帳造成的社會財富的損失，這對整個農村經濟的發展不是更有利嗎。客觀地講，農民也是一個理性的自然人，當把農房用於抵押貸款時是比較謹慎的，一定也考慮了自己的還款能力，同時，金融部門也有其自身的防範措施，對不符合條件的房屋也不會發放貸款。
台盟中央調研組曾算了一筆賬：以重慶為例，2007年重慶市總計農村房屋約8.9億平方米，按每平方米300元計算，農村房產價值達到 2670億元。以30%的抵押貸款比重計算，能籌集到超800億元貸款。這對農村有顯而易見好處：首先能促進農村生產和拉動農村消費；其次有利於推進新農村或新型社區建設；最後，有利於引導農村耕地向規模經營集中。
安徽省宣城市從1997年開始試點農村房屋產權登記制度改革，在農村房屋產權得以明晰後，農民可以自己的農房向銀行擔保貸款，農民融資能力大大提高。同時，金融部門也積極開展抵押貸款業務，2003年552007年共辦理農房抵押貸款7700多起，抵押貸款額5億多元。2006年6月份，宣城市房管局對農民房屋抵押貸款用途和結構進行了分析，其中，種植業佔10%、禽畜養殖業佔15%、水產特產佔10%、茶林特產占 10%、農產品加工業佔20%、農產品購銷占 20%、運輸業佔5%、服務業佔4%，其他工業及服務業佔6%。房屋抵押貸款融資，支持了一大批特色產業、特色市場的興起，促進了農業發展，農民增收。貸款幾乎全部用於經濟發展，沒有一筆流向生活消費或其他用途。
早在2001年，湖州即出台了《湖州市區農村農民房屋抵押登記辦法》。根據這一辦法，該市農民可以以具有合法產權的房屋(連同佔地范圍內的土地)作抵押，向農村信用社或開展農村信貸業務的商業銀行申請貸款。按辦法規定，湖州市農民最高可申請房屋(連同土地)評估價 70%的貸款。
2009年，萊蕪市出台《集體土地房屋抵押貸款管理辦法(試行)》，從2009年10月1日起，對依法取得權屬證書的集體土地上的企業廠房、農村宅基地房，農村集中居住區房屋和農村臨街商住房可以抵押貸款。
2008年「5.12」地震後，為加快災後農村住房重建，切實推進農村房屋流轉，搞好農村房屋抵押登記工作，成都市房產管理局下發了《關於開展災後農村自建房抵押登記工作的指導意見》(成房發[2008]141號)，規定了可以擬建房屋申請抵押權預告登記、以在建房屋申請在建工程抵押權登記、以已建成房屋申請抵押權登記三種類型，提交的要件為申請書、身份證明、抵押合同、借款合同、集體建設用地使用權證、鄉村建設規劃許可證等。該文件下發後，金融借款支持力度加強，災後重建步伐明顯加快。為推動農村房屋抵押登記工作的進一步深入，成都市人民政府辦公廳轉發《市政府金融辦等部門關於成都市農村產權抵押融資總體方案及相關管理辦法的通知》(成辦發[2009]59號)，其規定，抵押人辦理農村房屋抵押應同時具備以下條件：一是合法取得的《集體土地使用證》(使用權類型為集體建設用地使用權)和《房屋所有權證》，且徵得本集體經濟組織同意；二是承諾設定抵押的房屋在依法償債後有適當的居住場所；同時還規定，抵押人辦理土地性質為宅基地使用權的農村房屋抵押時，應將該房屋所佔用范圍內的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，向集體土地所有權人申請辦理集體建設用地使用權的出讓，承諾今後不再申請宅基地，並在國土資源管理部門辦理集體建設用地使用權登記手續，辦理集體建設用地使用權出讓的土地價款，由農村集體經濟組織按照集體建設用地使用權基準地價的一定比例合理確定。如果借款人無法正常償還貸款的，抵押權人可與抵押人協商以抵押房屋拍賣或變賣所得的價款受償，也可由農村房屋所在集體經濟組織或者由農村產權抵押融資基金收購，協商不成的，抵押當事人可根據合同約定，向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟，處置抵押的農村房屋時，本集體經濟組織及其成員在同等條件下有優先購買權。
從目前的情況來看，大部分農村房屋抵押貸款都由農村信用社參與，由於此項貸款具有金額小、成本高、利潤低、風險大的特點，許多國有銀行及股份制銀行仍未介入此項工作，同時，農村房屋抵押的擔保方式相對於其他信用擔保方式，也顯得手續較多，費用較高，農民和信用社都不很情願的現象。農村村民因實現抵押權而出賣房屋，確實可能導致無家可歸的，該農戶對原住房屋享有優先承租權，藉此解決當前擔保法已經出現的農村房地抵押出現的矛盾，同時避免短期內造成農民生活保障出現問題，避免影響社會安定。
在推進農村房屋抵押的同時，政府也應加快建立農村公共住房保障制度，保障農民房屋抵押後的居住問題。同時允許城市廉租房對農民開放，廉租住房作為社會保障體系的重要部分，從廣義上講是政府和單位向城鎮低收人家庭提供的低租金住房。為推進城鄉一體化進程，對租賃對象資格可適當放寬一些，允許城市廉租房對農民開放，特別是對那些把自己的房屋抵押出去後無房農民。
當然也應當看到，農民的確存在貸款難問題，但一味在宅基地上做文章還值得深思，國際經驗表明，土地抵押有利於改善農民獲得信貸，但並不是農村金融市場發展的決定因素，一些允許農民土地抵押貸款的國家，農民面臨的信貸約束也很嚴峻，解決農民貸款難問題，還應當在完善農村金融體系、創新農村金融產品及服務方式上多做文章。
(四)宅基地上聯建房屋，引入社會資金進行災後重建
「5.12」地震中，由於房屋毀損嚴重，災區農民沒有穩定的生產生活條件，為盡快完成農房修建，恢復災民生產生活，成都市出台了《關於促進房地產業恢復發展扶持居民安居置業的意見》和《成都市關於堅持統籌城鄉發展加快災後農村住房重建的意見》的文件，鼓勵社會力量參與災後農房的聯建，即由受災村民提供自己的宅基地同出資人聯合，完成農房修建，政府按照投資者和農戶的建設約定分割辦理土地使用證、房產證，保證雙方權益的一種方式。其具體操作程序是，農民以本戶宅基地使用證向所在的農村集體經濟組織提出聯合建房申請，經集體經濟組織同意後，將其合法取得的宅基地扣除自住用地後，剩餘的集體建設用地交由農村集體經濟組織進行流轉；農戶與聯建方建房選址經地質災害危險性評估合格後，按規劃許可及規劃用地條件和流轉合同實施聯合建設；待聯合建房竣工驗收合格後，農戶和聯建方共同向市(縣)國土資源局提出土地登記申請，市 (縣)國土資源局對農戶的原宅基地使用證進行變更，對農產仍頒發宅基地使用證，土地用途為住宅；為聯建方頒發集體建設用地使用證，土地用途為非住宅，土地使用年限參照國有建設用地出讓年限確定。出資的聯建方一般為城裡人，事實上已經變相突破了宅基地使用權只能在本集體經濟組織內部流轉的規定，聯建方取得房屋所有權後，其轉讓不應再受到限制。
成都市出台上述聯建政策後，社會資本大量涌人鄉村，2009年9月筆者在都江堰市大觀鎮茶坪村實地調研時發現，一個風景宜人的小山村正在大興土木，各種漂亮的小別墅倚山而建，已完全看不出朴實的鄉村風貌。城市居民通過聯建政策事實上得到了實惠。因為城市居民雖然修建了兩套房屋，只擁有其中一套房屋的合法所有權，但兩套房屋的修建完畢，僅花費了建築材料、人工等方面的成本，但土地的取得基本上沒有成本，而土地成本恰恰是房屋價格的最大構成。為農民修建完畢的聯建房事實上農民也沒有自住，而是交由某公司統一經營，接待各種觀光旅遊，農民轉而受聘為該公司服務。同時，在大邑等災區，這種聯建政策已被一些開發商利用，變相從事房地產開發。由於以上諸多弊端，聯建政策已於2009年年底截止。

『肆』 農村的房子能做抵押貸款嗎。如果能哪些銀行會受理

什麼樣的房屋可以用於抵押貸款

(一)房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;

(二)房齡(從房屋竣工日起計算)與貸款年限相加不能超過40年;

(三)所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;

溫馨提醒：用來抵押的房產的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房產做抵押的，抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾，並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

一般由當地的農村信用社或者農行、農發行，可以咨詢一下。

拓展資料：

房產證抵押貸款利息多少

有房產證抵押的利率是最低的，一般是基準利率上浮10%-40%，各個銀行不一樣的，工行，建行，農行，中行等等都可以申請的，還有一個要關注的就是貸款還有評估費等費用，了解一下利率和其他費用方面的問題，平衡一下，再決定在哪個銀行做。

貸款人要具備的條件：

首先，具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;

其次，有北京市常住戶口，有固定的住所;有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;

第三，願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;

第四，房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。

辦理貸款的流程：

1、辦理現房抵押貸款：首先，借款人要找評估機構進行房產價值評估，取得評估機構出具的《房產評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上面的資料並簽訂房地產抵押合同。再次，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審核通過後發放貸款。最後，借款人分期或一次性償還貸款並取消房產抵押拿回房產證。

2、辦理期房抵押：借款人憑購房預售合同、房預交款收據的原件及復印件、夫妻結婚證原件及復印件，到銀行簽訂購房借款合同，銀行審核通過後發放貸款，房產證下來後給銀行，借款人償還後到銀行辦理解除貸款並取回房產證。

『伍』 農村的房屋產權證能不能抵押貸款買車

可以，房產抵押貸款的條件：
1、年齡為18-65周歲的自然人；
2、有正當職業和穩定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；
3、沒有違法行為；
4、徵信良好，不良信用記錄；
5、能夠提供銀行認可的有效權利質押擔保或能以合法有效的房產作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證；
6、開立銀行個人結算賬戶，並且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息；
7、房屋的產權明晰，符合國家規定的上市交易的條件；
8、房產可以進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；
9、房齡與貸款申請年限相加不能超過40年；
10、所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證；
11、銀行規定的其他條件。

『陸』 農村的房子可以到銀行抵押貸款嗎

一、首先我們看下小產權房的特殊性
小產權房是大家的俗稱，法律上並沒有這一概念。我們通常所說的小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，因為這些房子沒有繳納土地出讓金，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以小產權房並沒有國家房產管理部門發放的土地使用證和房產預售許可證，所以購房合同在國土房管局不會給予備案，因此是不能上市公開買賣的。
二、農民房是否可以進行銀行抵押貸款？

可以肯定的告訴大家小產權房是不能進行抵押做貸款的，除了因其特殊性不能正常買賣之外，法律上也規定小產權房不能抵押做貸款。

根據我國擔保法第37條第四點明確規定，所有權、使用權不明或者有爭議的財產不能抵押。而小產權房產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，其土地屬於村集體，房屋主人只有使用權，沒有所有權，是有爭議的，因此不能用於抵押。

三、目前部分地區小產權房可以用於抵押貸款的
一直以來我國小產權房不能上市交易，不能用於抵押貸款，小產權房的作用沒有得到釋放，就算農民有貸款需求也沒有抵押物，造成農民融資難。
而當前我國高度重視三農的發展，要發展三農，解決農民融資難的問題將是重點突破口之一，所以為了改善農村農民的融資環境，2015年8月10日，國務院以國發〔2015〕45號印發《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，該意見賦予「兩權」抵押融資功能。隨後有59個地區被確立為農民住房財產權抵押貸款試點。
2016年3月，人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。這都是為農村兩權抵押做了政策指導。
所以目前在部分地區已經開始試點農村小產權房抵押試點，並建立起了抵押物處置機制，做好風險保障；兩權抵押，目前在福建，山東，湖北等省份都有試點。根據數據顯示，2016年9月末，全國試點地區農民住房財產權抵押貸款余額128億元。具體你的房屋能不能抵押你要問當地的銀行了。

『柒』 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下，說的不一定對4個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討，下面依次：

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權，起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」，解決了中國的吃飯問題，當時的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二輪延包，這次期限是30年，到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看，土地承包經營權(一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利)是用益物權，不具備權屬性，從四項基本權能來看，應該是使用和，並沒有權，因為權歸集體。正因為沒有權，所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質，從狹義來說，目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說，還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似，然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款，從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是：中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出：(二)創新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點，依照相關法律，進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍，積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程，建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設，鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出：穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展，有效完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出：探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外，黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出：「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)：現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件：做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵，我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒，而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻，但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業，這就需要資金支持即農村金融支撐，而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境，各方可謂絞盡腦汁：以上出現了幾種提法尤其值得注意：一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說，以上說的其實是一個東西，即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚，其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的，但是又有了新的發展，那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利是一項用益物權，但是由於土地流轉的現實，在實質上，對這項權利又進行了「瓜分」：流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題，即抵押的到底是「農村土地承包經營權」，還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的，是承包權還是經營權?前面已經說清楚了，在土地法、承包法沒改之前(改法後，後面說法就不成立了)，現階段，將農戶土地承包經營權證抵押是違法的，可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」，和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說，並不是同一個證。花開兩朵各表一枝，先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有，網上隨便找個圖。日期是1998年，二輪延包的年份，這個證作為農戶承包土地的權屬證明，在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了，二輪延包又沒有結束，那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚，但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中，國土資源部曾解釋稱，「(2009年)耕地、建設用地等數據，待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。但是，調查結果遲遲未公布。2012年12月，國土資源部曾發布通報稱，2011年，中國耕地保有量為18.2476億畝，全國耕地凈減勢頭得到有效控制，且自2009年以來，全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是，該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示，2012年中國耕地保有量為20.27億畝，2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來，中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部：中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚，守了好些年的18億畝耕地紅線，國土部一普查，發現不但沒減少，還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的，多出2億畝並不奇怪，仔細看紅本本上的內容就可以發現，一是測量技術先進了，國土部是拿衛星測的，原來農村是用步量的，田埂啥的都沒算，誤差太大;二是承包分地的時候，地有好壞，好地一畝算一畝，拿到差地的人家不幹了，私下說好一畝半算一畝，兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消，沒取消之前是土地稅，實際佔有多，而少登記是可以少交稅的，以上種種，導致出入。回過頭我們來看看這個老證，四至不清(四至處為空白，且並未附四至圖)，面積不準(長寬處為空白，面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的)，過於簡陋。檯面上來說，這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說，政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等，這些可都是真金白銀的問題啊，此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出，但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚，進而產生爭議，總得拿個證明的東西出來吧，這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證，是的證，的具體標准我沒去查，四至都要到用GPS定位，要附圖，每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞，但是有難度，主要集中在一是確權成本太高，很多地方希望用國土部門的技術手段來測，但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地)，還有人力成本和工本費等等，隨便搞下就是千萬上億的成本，錢從哪來?二是農戶意願，有的實際佔有比老證上佔有面積大，這一測，會如何變動，心裡在打鼓。三是基層也畏難，入戶調查、戶籍台賬等，而且農村的土地矛盾大了去了，翻燒餅吃力不討好。進程方面，2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點，不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底，全國1988個縣(市、區)開展了試點工作，涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村，試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點，據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來，既符合部里的規程標准，又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證，即使用權證，主要是農地流轉後，給流入方發一個證，證明他的使用權利，當然，如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證，這個證目前全國沒幾個地方發，個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖)，一般是政府發，僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面，一是政策法律層面，二是技術層面，三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制，金融機構開展起來有顧慮，而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價，抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員，還未建立農業評估的行業標准，抵押物價值認定困難，現在很多地方都評估了，但是價值認定是否合理值得商榷，評的太低，農戶貸不到幾個錢，評的太高，銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的，比方一塊地不但有土地承包證，種了樹後又去辦了個林權證，挖了個坑辦了水域灘塗養殖證，同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押，這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過，銀行現階段根本查不到，有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題，一是缺乏抵押擔保機構，誰願意來擔保，誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業，是要收費的，也會變相增加融資成本，如果成本過高，這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低，加大了銀行風險;三是抵押物處置難，即使法院支持，因缺乏公開有效的市場，這個抵押物的流動性太差，執行成本很高。概而言之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。

『捌』 農村產權抵押融資都有哪些類型

法律分析：農村產權抵押融資的類型：農村土地承包經營權，農村宅基地使用權及房屋產權，林權，海域使用權。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百八十七條 債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。

第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第四百二十五條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人佔有的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形，債權人有權就該動產優先受償。

前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，交付的動產為質押財產。

『玖』 三權抵押融資什麼意思

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款，不得改變土地所有權性質，不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革，盤活農村資源，解決農村融資瓶頸，促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
（一）設立貸款基金，規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性，讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通，希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」，由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金，在出現壞賬時予以一定比例的政府補償，分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後，由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況，引入擔保或保險機構，構建「代償基金+銀行+擔保（保險）」風險共擔體，進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼，後怕虎」的思想負擔，由「畏貸」轉變為「積極貸」，真正達到緩解農村產業融資難的目的。

（二）建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭，投資成立「農業投資發展有限公司」，為農村「三權」抵押融資提供評估服務，簡化環節簡化手續，對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下，成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組，制訂具體的操作辦法和流程，明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

（三）加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心，保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房，經農村住房抵押和流轉的書面承諾後，在辦理房產抵押登記之後，當債務人確實無力償還債務時，其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現，由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台，推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉，使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易，將農村此類睡眠資產盤活。

（四）加大宣傳，消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想，建議不斷加大政策宣傳力度，特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度，普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動，力求將政策講明說透，讓農戶貸得安心，用得放心。

總之，「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程，它在帶動農戶增收致富，拉動現代高效農業發展，促進新農村建設、加快城鄉一體化進程，推動小康社會建設，維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。