動產信託與抵押貸款

① 各個銀行傳統的信貸業務

銀行傳統的信貸業務是

1、傳統業務，包括一般貸款、簡單外匯買賣、貿易融資等，主要是靠大量分行網路、業務量來支持。

2、信貸業務又稱為信貸資產或貸款業務，是商業銀行最重要的資產業務，通過放款收回本金和利息，扣除成本後獲得利潤，所以信貸是商業銀行的主要贏利手段。

3、在商業銀行的全部信貸資金來源中，自有資金所佔小，一般為全部負債業務總額的10%左右，但是自有資金銀行經營活動中發揮著十分重要的和不可替代的作用。

4、它是商業銀行開業並從事銀行業務的前提，其次，它是銀資產風險損失的物質基礎，為銀行債權人提供保障，再次成了提高銀行競爭力的物質保證。

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業務分類

1、按照其資產負債表的構成，銀行業務主要分為三類：負債業務、資產業務、中間業務。

2、負債業務是商業銀行形成資金來源的業務，是商業銀行中間業務和資產的重要基礎。

3、商業銀行負債業務主要由存款業務、借款業務、同業業務等構成。

4、負債是銀行由於受信而承擔的將以資產或資本償付的能以貨幣計量的債務。

5、存款、派生存款是銀行的主要負債，約占資金來源的80%以上，另外聯行存款、同業存款、借入或拆入款項或發行債券等，也構成銀行的負債。

6、資產業務是商業銀行運用資金的業務，包括貸款業務、證券投資業務、現金資產業務。

7、中間業務是指不構成商業銀行表內資產、表內負債形成銀行非利息收入的業務，包括交易業務、清算業務、支付結算業務、銀行卡業務、代理業務、託管業務、擔保業務、承諾業務、理財業務、電子銀行業務。

② 銀行都開辦了哪些業務

最通用的分類是：負債業務（商業銀行形成資金來源的業務），資產業務（商業銀行運用資金的業務），中間業務（銀行不需運用自己的資金，代客戶承辦支付和其他委託事項而收取手續費的業務）

一、資產業務
資產業務，是商業銀行的主要收入來源。
1、貸款(放款)業務--商業銀行最主要的資產業務
1） 信用貸款：
信用貸款，指單憑借款人的信譽，而不需提供任何抵押品的貸款，是一種資本貸款。
（1） 普通借款限額：
企業與銀行訂立一種非正式協議，以確定一個貸款，在限額內，企業可隨時得到銀行的貸款支持，限額的有效期一般不超過90天。普通貸款限額內的貸款，利率是浮動的，與銀行的優惠利率掛鉤。
（2） 透支貸款：
銀行通過允許客戶在其帳戶上透支的方式向客戶提供貸款。提供這種便利被視為銀行對客戶所承擔的合同之外的「附加義務」。
（3） 備用貸款承諾：
備用貸款承諾，是一種比較正式和具有法律約束的協議。銀行與企業簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內向企業提供相應貸款，企業要為銀行的承諾提供費用。
（4） 消費者貸款：
消費者貸款是對消費個人發放的用於購買耐用消費品或支付其他費用的貸款，商業銀行向客戶提供這種貸款時，要進行多方面的審查。
（5）
貸款：

貸款，是顧客將未到期的票據提交銀行，由銀行扣除自貼現日起至到期日止的利息而取得現款。

2）抵押貸款：
抵押貸款有以下幾種類型
（1）存貨貸款。存貨貸款也稱商品貸款，是一種以企業的存貸或商品作為抵押品的短期貸款。
（2）客帳貸款。銀行發放的以應收帳款作為抵押的短期貸款，稱為「客帳貸款」。這種貸款一般都為一種持續性的信貸協定。
（3）證券貸款。銀行發放的企業借款，除以應收款和存貨作為抵押外，也有不少是用各種證券特別是公司企業發行的股票和債券作押的。這類貸款稱為「證券貸款」。
（4）不動產抵押貸款。通常是指以房地產或企業設備抵押品的貸款。

3）保證書擔保貸款：
保證書擔保貸款，是指由經第三者出具保證書擔保的貸款。保證書是保證為借款人作
，與銀行的契約性文件，其中規定了銀行和保證人的權利和義務。
銀行只要取得經保證人簽字的銀行擬定的標准格式保證書，即可向借款人發放貸款。所以，保證書是銀行可以接受的最簡單的擔保形式。

4）貸款證券化：
貸款證券化是指商業銀行通過一定程序將貸款轉化為證券發行的總理資過程。具體做法是：商業銀行將所持有的各種流動性較差的貸款，組合成若干個資產庫（Assets Pool）， 出售給專業性的融資公司（Special Purpose Corporation），再由融資公司以這些資產庫為擔保，發行資產抵押證券。這種資產抵押證券同樣可以通過證券發行市場發行或私募的方式推銷給投資者。出售證券所收回的資金則可做為商業銀行新的資金來源再用於發放其它貸款。

2、投資業務：
商業銀行的投資業務是指銀行購買有價證券的活動。投資是商業銀行一項重要的資產業務，是銀行收入的主要來源之一。
商業銀行的投資業務，按照對象的不同，可分為國內證券投資和國際證券投資。國內證券投資大體可分為三種類型，即政府證券投資、地方政府證券投資和公司證券投資。
國家政府發行的證券，按照銷售方式的不同，可以分為兩種，一種叫作公開銷售的證券，一種叫作不公開銷售的證券。
商業銀行購買的政府證券，包括國庫券、中期債券和長期債券三種。
1）國庫券。國庫券是政府短期債券，期限在一年以下。
2）中長期債券。中長期債券是國家為了基建投資的資金需要而發行的一種債券，其利率一般較高，期限也較長，是商業銀行較好的投資對象。

二、負債業務：
負債是銀行由於授信而承擔的將以資產或資本償付的能以貨幣計量的債務。存款、派生存款是銀行的主要負債，約占資金來源的80％以上，另外聯行存款、
、借入或拆入款項或發行債券等，也構成銀行的負債。
1、活期存款：
活期存款是相對於定期存款而言的，是不需預先通知可隨時提取或支付的存款。
活期存款構成了商業銀行的重要資金來源，也是商業銀行創造信用的重要條件。但成本較高。商業銀行只向客戶免費或低費提供服務，一般不支付或較少支付利息。
2．定期存款：
定期存款是相對於活期存款而言的，是一種由存戶預先約定期限的存款。定期存款占
比重較高。因為定期存款固定而且比較長，從而為商業銀行提供了穩定的資金來源，對商業銀行長期貸款與投資具有重要意義。
3、儲蓄存款：
儲蓄存款是個人為積蓄貨幣和取得利息收入而開立的存款帳戶，儲蓄存款又可分為活期和定期。
儲蓄存款的活期存款，或者稱為活期儲蓄存款，存取無一定期期限，只憑存摺便可提現。存摺一般不能轉讓流通，存戶不能透支款項。
4.
（CDs）：

存款是定期存款的一種主要形式，但與前述定期存款又有所區別。可轉讓存單存款的明顯特點是：存單面額固定，不記姓名，利率有固定也有浮動，存期為3個月、6個月、9個月和12個月不等。存單能夠流通轉讓，以能夠滿足流動性和盈利性的雙重要求。
5、可轉讓支付命令存款帳戶：
它實際上是一種不使用支票的支票帳戶。它以支付命令書取代了支票。通過此帳戶，商業銀行既可以提供支付上的便利，又可以支付利息，從而吸引儲戶，擴大存款。
開立這種存款帳戶，存戶可以隨時開出支付命令書，或直接提現，或直接向第三者支付，其存款余額可取得利息收入。由此滿足了支付上的便利要求，同時也滿足了收益上的要求。
6、自動轉帳服務存款帳戶：
這一帳戶與可轉讓支付命令存款帳戶類似，是在電話轉帳服務基礎上發展而來。發展到自動轉帳服務時，存戶可以同時在銀行開立兩個帳戶：儲蓄帳戶和活期存款帳戶。銀行收到存戶所開出的支票需要付款時，可隨即將支付款項從儲蓄帳戶上轉到活期存款帳戶上，自動轉帳，即時支付支票上的款項。
7、掉期存款：
掉期存款指的是顧客在存款時把手上的由名義上兌換成其所選擇的外幣，作為外幣定期存款存入銀行。到期滿時顧客先將外幣存款連本帶息兌回本幣後才提取。存款期限由一個月至一年不等。

三、中間業務：
中間業務又稱
，其收入不列入銀行資產負債表。
1、結算業務
結算業務是由商業銀行的存款業務衍生出來的一種業務。
1）結算工具：
結算工具就是商業銀行用於結算的各種票據。目前可選擇使用的票據結算工具主要包括銀行匯票、商業匯票、銀行本票和支票等。
主要的票據結算工具：
（1）、銀行匯票：由企業單位或個人將款項交存開戶銀行，由銀行簽發給其持往異地采購商品時辦理結算或支配現金的票據。
（2）、商業匯票：由企業簽發的一種票據，適用於企業單位先發貨後收款或雙方約定延期付款的商品交易。
（3）、銀行本票：申請人將款項交存銀行，由銀行簽發給其憑以辦理轉帳或支取現金的票據。可分為不定額本票和定額本票。
（4）、支票：由企業單位或個人簽發的，委託其開戶銀行付款的票據，是我國傳統的票據結算工具，可用於支取現金和轉帳。

2）結算方式：
（1）同城結算方式：
a. 支票結算 商業銀行最主要或大量的同城結算方式是支票結算。支票結算就是銀行顧客根據其在銀行的存款和透支限額開出支票，命令銀行從其帳戶中支付一定款項給收款人，從而實現資金調撥，了結債權債務關系的一種過程。
b. 帳單支票與劃撥制度。這是不用開支票，通過直接記帳而實現資金結算的方式。
c. 直接貸記轉帳和直接借記轉帳。 這兩種結算方式是在自動交換所的基礎上發展起來的。自動交換所交換的是磁帶而不是支票。它通過電子計算機對各行送交的磁帶進行處理，實現不同銀行資金結算。
d. 票據交換所自動轉帳系統。 這是一種進行同城同業資金調撥的系統。參加這種系統的銀行之間，所有同業拆借、外匯買賣、匯劃款項等將有關數據輸入到自動轉帳系統的終端機，這樣收款銀行立即可以收到有關信息，交換所同時借記付款銀行帳戶，貸記收款銀行帳戶。
（2）異地結算方式：
a. 匯款結算 匯款結算（Remittance），是付款人委託銀行將款項匯給外地某收款人的一種結算方式。匯款結算又分為電匯、信匯和票匯三種形式。
b. 托收結算 托收結算（Collection），是指債權人或售貨人為向外地債務人或購貨人收取款項而向其開出匯票，並委託銀行代為收取款項的一種結算方式。托收業務主要有光票托收和跟單托收兩類。
c. 信用證結算 信用證（Letter of Credit），一種有條件的銀行付款承諾，即開證銀行根據進口商的指示，向出口商開立的，授權其簽發以進口商或銀行為付款人的匯票，保證在條款規定條件下必定付款或承兌的文件。
d. 電子資金劃撥系統
隨著電子計算機等新技術投入銀行運用，電子計算機的大型化和網路化改變了商業銀行異地資金結算的傳統處理方式。通過電子資金結算系統進行異地結算，使資金周轉大大加快，業務費用大大降低。

2、
：
信用證（Letter of Credit），作為商業貿易的手段之一，
是進口商的代理銀行為進口商提供自身的信用，保證在一定的條件下承付出口商開給進口商的票據，即將所開票據當作是開給本行的票據。所謂信用證即是保證承付這些票據的證書。
信用證的種類：
1）

匯票的接受人是銀行，開證行或受其委託的保兌銀行承兌開給自己的匯票，這種信用證是
（Bank Credit）。
2） 不可撤銷信用證與可撤銷信用證
不可撤銷信用證（Irrevocable Credit），是指開證行一旦開立了信用證並將之通知了受益人，在其有效期間，如若沒有開證委託人、受益人或已依據此信用證貼現匯票的銀行的同意，不可單方面地撤銷此信用證，也不可變更其條件。
3） 保兌信用證與不保兌信用證
開證行以外的銀行對賣方開出的匯票保證兌付，這種信用證稱為保兌信用證（Confirmed Credit），而無此保證者則稱為不保兌信用證（Unconfirmed Credit）。
4） 一般信用證和特定信用證
信用證的開證行特別指定某一銀行貼現根據此信用證開出的匯票，這種信用證稱為特定信用證（Special or Restricted Credit ），而不限定貼現銀行者稱為普通信用證（General or
Open Credit）。

3、信託業務
信託（Trust），可以從兩方面考察，從委託人來說，信託是為自己或為第三者的利益，把自己的財產委託別人管理或處理的一種行為；從受託人來說，信託是受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理信託人託管財產的一種過程。廣義的信託還包括代理業務，如受託代辦有價證券的簽證、發行、收回、掉換、轉讓、還本付息以及代客保管物品等。
信託與代理的主要區別在於財產權是否轉移，如果財產權從委託人轉移到受託人，則是信託關系，而代理則不涉及財產權轉移。
信託關系（Ficiary Relationship）是一種包括委託人、受託人和受益人在內的多邊關系。
______________________________________________________

信託行為、財產轉移 本金
委託人－－－－－－－－－- > 受託人－－－－－> 受益人
有關管理指示 受益
______________________________________________________

按信託方式劃分：投資信託、融資信託、公益信託、
信託。
（1）


是以投資有價證券，獲取投資收益為目的信託。它是由信託部門將個人或企業、團體的投資資金集中起來，代替投資者進行投資，最後將投資收益和本金償還給受益人。
（2）動產或不動產信託
動產或不動產信託是由大型設備或財產的所有者提出的、以融通資金為目的信託。
（3）公益信託業務
公益信託是一種由個人或團體捐贈或募集的基金，以用於公益事業為目的的信託。

4、租賃業務
1） 融資性租賃（Financial Lease ）是以融通資金為目的租賃。一般先由承租人自行從供貨處選好所需設備，並談妥交易條件，然後找出租人（金融機構或其附屬的專業子公司），要求後者按談妥的條件向供貨商購買設備，並簽訂租賃合同，取得設備使用權，並按期交納租金。這時出租人支付了全部資金，等於提供了百分之百的信貸，因此又叫融資性租賃或資本性租賃。
2）操作性租賃（Operating Lease）又叫服務性租賃，是由出租人向承租人提供一種特殊服務的租賃。這種特殊服務主要是指設備的短期使用或利用服務，如出租人買下庫房、車船、電子計算機等，然後出租給承租人。操作性租賃通常適用於一些需要專門技術進行保養、技術更新、使用頻度不高的設備。
3）出售與返租式租賃（Sale and Lease back）是財產所有人將其財產出售以後又租回使用的一種租賃方式。這種租賃的後半段與一般租賃完全相同，只是增加了前半段的出售過程，財產所有者又變成了財產使用者。
4）轉租賃（Sublease ），是將設備或財產進行兩次重復租賃的方式。國際租賃中通常採用這種租賃方式。

5、代理業務
代理融通（Factoring ）又叫代收帳款或收買應收帳款，是由商業銀行或專業代理融通公司代顧客收取應收款項，並向顧客提供資金融通的一種業務方式。
代理融通業務一般涉及三方面當事人，一是商業銀行或經營代理融通業務的公司，二是出售應收帳款、取得資金融通的工商企業，三是取得商業信用及賒欠工商企業貸款的顧客。三者的關系是，工商企業對顧客賒銷貨物或勞務，然後把應收的賒銷帳款轉讓給銀行或代理融通公司，由後者向企業提供資金並到期向顧客收帳。

6、銀行卡業務
1） 信用卡
信用卡是消費信貸的一種工具和形式，具有「先消費」、方便消費者的特點。
信用卡的種類很多，除銀行發行的信用卡外，還有商業和其他服務業發行的零信用卡、旅遊娛樂卡等。
2） 支票卡
支票卡又叫保證卡，供客戶開發支票時證明其身份的發卡。卡片載明客戶的帳戶、簽名和有效期限。
3）自動出納機卡和記帳卡
自動出納機卡是一種印有磁帶、專供在自動出納機上使用的塑料卡。卡上除標明發行銀行、卡片號碼外，磁帶上還記錄有客戶的存款戶帳號、密碼和余額。
4）靈光卡和激光卡
靈光卡又叫記帳卡、方便卡，是一種帶微型集成電路的塑料卡片，具有自動、數據處理和儲存的功能，卡片可以記錄客戶每筆收支和存款余額。

7、咨詢業務：
在現代社會，信息已成為社會發展的主要支柱之一。商業銀行通過資金運動的記錄，以及與資金運動相關資料的收集整理，可以為企業提供豐富實用的經濟信息。其主要內容有：企業財務資料資信評價；商品市場供需結構變化趨勢介紹；金融市場動態分析。

四、商業銀行的國際業務（這項比較特殊，單獨列出）

1、國際結算業務
國際間進行貿易和非貿易往來而發生的債權債務，要用貨幣收付，在一定的形式和條件下結清，這樣就產生了國際結算業務。
國際結算方式是從簡單的現金結算方式，發展到比較完善的銀行信用證方式，貨幣的收付形成資金流動，而資金的流動又須通過各種結算工具的傳送來實現。
1）匯款結算業務
匯款是付款人把應付款項交給自己的往來銀行，請求銀行代替自己通過郵寄的方法，把款項支付給收款人的一種結算方式。銀行接到付款人的請求後，收下款項，然後以某種方式通知收款人所在地的代理行，請它向收款人支付相同金額的款項。最後，兩個銀行通過事先的辦法，結清兩者之間的債權債務。
匯款結算方式一般涉及四個當事人，即匯款人、收款人、匯出行和匯入行。
國際匯款結算業務基本上分為三大類，即電匯、信匯和票匯。
2）托收結算業務
托收是債權人為向國外債務人收取款項而向其開發匯票，委託銀行代收的一種結算方式。
一筆托收結算業務通常有四個當事人，即委託人、托收銀行、代收銀行和付款人。
西方商業銀行辦理的國際托收結算業務為兩大類，一類為光票托收，另一類為跟單托收。
3）信用證結算業務
信用證結算方式是指進出口雙方簽訂買賣合同後，進口商主動請示進口地銀行向出口商開立信用證，對自己的付款責任作出保證。當出口商按照信用證的條款履行了自己的責任後，進口商將貨款通過銀行交付給出口商。
一筆信用證結算業務所涉及的基本當事人有三個，即開證申請人、受益人和開證銀行。
4）擔保業務
在國際結算過程中，銀行還經常以本身的信譽為進出口商提供擔保，以促進結算過程的順利進行。目前為進出口結算提供的擔保主要有兩種形式，即銀行保證書和備用信用證。
（1）銀行保證書（Letter of Guarantee）
銀行保證書又稱保函，是銀行應委託人的請求，向受益人開出的擔保被保證人履行職責的一種文件。
⒉備用信用證（Stand-by Letter of Credit）
備用信用證是一種銀行保證書性質的憑證。它是開證行對受益人開出的擔保文件。保證開證申請人履行自己的職責，否則銀行負責清償所欠受益的款項。

2、國際信貸與投資
國際信貸與投資是商業銀行國際業務中的資產業務。國際信貸與投資與國內資產業務有所不同。這種業務的對象絕大部分是國外借款者。
1）進出口融資
商業銀行國際信貸活動的一個重要方面，是為國際貿易提供資金融通。這種資金融通的對象，包括本國和外國的進出口商人。
商業銀行為進出口貿易提供資金融通的形式很多，主要有以下幾種：
進口押匯，是指進出口雙方簽訂買賣合同後，進口方請求進口地的某個銀行（一般為自己的往來銀行），向出口方開立保證付款文件，大多為信用證。然後，開證行將此文件寄送給出口商，出口商見證後，將貨物發運給進口商。銀行為進口商開立信用保證文件的這一過程。
出口押匯，出口商根據買賣合同的規定向進口商發出貨物後，取得了各種單據，同時，根據有關條款，向進口商開發匯票。
另外，提供資金融通的方式還有打包貸款，票據承兌，出口貸款等。

2）國際貸款
國際貸款由於超越了國界，在貸款的對象、貸款的風險、貸款的方式等方面，都與國內貸款具有不同之處。
商業銀行國際貸款的類型，可以從不同的角度進行劃分。
⑴根據貸款對象的不同，可以劃分為個人貸款、企業貸款、銀行間貸款以及對外國政府和中央銀行的貸款。
⑵根據貸款期限的不同，可以劃分為短期貸款、中期貸款和長期貸款，這種期限的劃分與國內貸款形式大致相同。
⑶根據貸款銀行的不同，可以劃分為單一銀行貸款和多銀行貸款。單一銀行貸款是指貸款資金僅由一個銀行提供。一般來說，單一銀行貸款一般數額較小，期限較短。多銀行貸款是指一筆貸款由幾家銀行共同提供，這種貸款主要有兩種類型：第一，參與制貸款。第二，辛迪加貸款。

3）國際投資
根據證券投資對象的不同。商業銀行國際投資可以分為外國債券投資和歐洲債券投資兩種。
⑴外國債券投資。外國債券（Foreign Bond）是指由外國債務人在投資人所在國發行的，以投資國貨幣標價的借款憑證。外國債券的發行人包括外國公司、外國政府和國際組織。外國債券的購買人為債權國的工商企業、金融機構以及個人等，其中，商業銀行是重要的投資者。
⑵歐洲債券投資。歐洲債券（Europe-Bond ）是指債務人在歐洲金融市場上發行的，以銷售國以外的貨幣標價的借款憑證。
歐洲債券是目前國際債券的最主要形式。
歐洲債券有很多形式：
①普通債券（Straight Band）。這是歐洲債券的基本形式，其特點是：債券的利息固定，有明確的到期日，由於所支付的利息不隨金融市場上利率的變化而升降，因此，當市場利率波動劇烈時，就會影響其發行量。
②復合貨幣債券（Multiple-Currency Bond）。債務人發行債券時，以幾種貨幣表示債券的面值。投資人購買債券時，以其中的一種貨幣付款。
③浮動利率債券（Floating Rate Bond）。浮動利率債券是指債券的票面利率隨金融市場利率水平的變化而調整的債券。
④可轉換為股票的債券（Convertible Euro-Bond）。這種債券的特點是：債務人在發行債券時事行授權，投資者可以根據自己的願望，將此種債券轉換為發行公司的股票，成為該公司的股東。
商業銀行的國際業務中，外匯交易業務也是很重要的一部分，它包括：外匯頭寸、即期外匯買賣、遠期外匯買賣等

③ 房地產信託是指什麼

簡簡介

房地產信託結構圖
房地產信託，英文是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人《委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資，房地產信託開始成為企業追逐的熱點。房地產信託是指房地產信託機構受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委託人託管的房地產及相關資財的一種信託行為。
2發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Bost

上海國際金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
3性質分類
房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為：
①委託業務，如房地產信託存款、房地產信託貸款、房地產信託投資、房地產委託貸款等；
②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等；
③金融租賃、咨詢、擔保等業務。
相對銀行貸款而言，房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
4發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房

房地產信託
地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
[1]房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。
5發展前瞻
銀監會從2011年5月開始針對房地產信託業務逐步開始調控，屢次通過窗口指導的方式降低房地產業務的發行。6月要求房地產信託項目由事後報備改為事前報備，可以看出銀監會逐步將主動權掌控在自己手中，並開始主動出擊。從9月開始，要求逐個監測存量項目的兌付風險。而之後就爆發了綠城事件，這系列措施可以看出銀監會對於整治房地產信託業務的決心和力度。而這次四家信託公司被叫停可謂再次給行業敲響了警鍾。
在監管部門的嚴控信託網的主動調整之下，房地產信託業務已經呈明顯降溫態勢。根據信託研究機構普益財富昨日發布的9月份信託市場月報，9月份房地產領域的信託產品發行量為49款，環比下降25款，佔比下降2.57個百分點。
這次叫停是銀監會釋放的一種繼續嚴控的信號，至於房地產信託業務是否會被叫停，尚無消息，但可以看出，調控政策逐步向各個信託公司開始發難。由於之前房地產信託過快的發展，這也使得風險積聚，銀監會此舉也是出於風控角度考慮。
6資金來源
資金是房地產信託投資機構從事信託的基本條件。房地

基金型房地產信託
產信託機構籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有：
房地產信託基金
是房地產信託投資公司為經營房地產信託投資業務及
其它信託業務而設置的營運資金。我國的信託投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利；
房地產信託存款
是指在特定的資金來源范圍之內，由信託投資機構辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規定、公布和調整；
集資信託和代理集資
這是信託機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委託，直接或代理發行債券、股票以籌借資金的一種方式；
資金信託
是指信託機構接受委託人的委託，對其貨幣資金進行自主經營的一種信託業務。信託資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金；
共同投資基金
即投資基金或共同基金，對於國內公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百餘年的歷史，並且日趨興旺，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相當先進的投資制度，並已成為舉足輕重的金融工具。
7投向分類
根據資金投向的不同，REIT可分為三類：
權益型
（EQUITYREIT）。權益型 REIT直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用於發放各種抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信託主要為權益型，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信託的發展較快，現已超過產權信託，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。
例如，按股份是否可以追加發行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發行量，不得任意發行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資於新的不動產增加資金而發行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標的確定與否，分為特定型與未特定型。基金募集時，特定投資於某不動產或抵押權投資者為特定型REIT；反之，於募集基金後再決定適當投資標的者為未特定型REIT.[2]
8運作流程
房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信託和房地產資產信託的區別，由於各自的國情不同，美國比較側重於資金信託型REIT，而日本側重於房地產資產信託型REIT。
9美國模式
美國的房地產信託通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：

房地產市場的政策
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
（2）接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。
（5）當所有文件備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信託成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信託公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信託公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信託證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信託的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
10日本模式
其運作流程為：
（1）房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司；
（2）投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理；
（3）信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
（5）信託公司向投資者發放紅利；
（6）信託銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
11借鑒意義
從對美國和日本房地產投資信託發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信託業的發展必須注意以下幾點：
（1）我國的房地產投資信託在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信託進行認真細致地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 （2）正確認識房地產投資信託的特性。房地產投資信託是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（3）在政策上，根據房地產投資信託的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。
（4）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
（5）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信託的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支持房地產投資信託基金這一新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑒國際流行的房地產投資信託基金模式，適時培育和發展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。[3]
12作用
1、能為房地產委託人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業良性發展。中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨於緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信託工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

房地產信託
2、房地產信託化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信託化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
3、房地產信託化能夠拓寬信託公司的業務范圍，是信託業得以迅速發展的重要契機。從中國信託業發展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信託業的定位一直處於一種無序狀態，為了吸納儲金，曾屢次出現高息攬儲等不規范現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預，一次次整頓的結果，信託業的「可經營范圍」 越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信託法》的實施，給信託業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信託業而言，進行房地產信託不失為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
13同類區分
與REITs的區別
第一，REITs是標准化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標准化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信託計劃的方案設置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；中國的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發後，已完工的房地產項目的經營；中國的房地產信託計劃產品周期較短，一般為1-3年。
第五，REITs的稅制優惠：如信託收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產信託計劃沒有相關的稅制安排。
第六，中國的房地產信託概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信託、優先購買權信託、財產權信託、受益權轉讓信託等等。
總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建築物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。
14風險控制
房地產信託的主要風險來自於：[2]
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。[2]
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。[2]
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。

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確實不是我本人手打的，不過很簡單的概括並不能說明問題，特別是隨著法律法規的不斷限制，房地產作為中國主流經濟支柱之一，以及地方財政主要收入的產業鏈，後續的房地產與金融行業之間的合作將會出現更多的方式方法，信託最早出現在國外，但是並不完全適用於我國大陸，因此，希望朋友們不僅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合適自己項目的方式方法！
另外，依然要說一句抱歉，我自己本人對於房地產信託掛鉤，還是屬於很初級的。

④ 抵押貸款和信用貸款有什麼區別各個的意思是什麼

抵押貸款
釋義：抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。
注音：dǐ
yā
dài
kuǎn
信用貸款
釋義：信用貸款是指以借款人的信譽發放的貸款，
借款人不需要提供擔保。其特徵就是債務人無需提供抵押品或第三方擔保僅憑自己的信譽就能取得貸款，並以借款人信用程度作為還款保證的。
注音：xìn
yòng
dài
kuǎn
造句：
抵押貸款：
盡可能擺脫你的汽車貸款、學生貸款和抵押貸款。
對一批新的籌資用於購買抵押貸款和地產資產的地產投資信託IPO，投資者就表現得不屑一顧。
盡管到目前為止我國商業銀行的資本金尚充足，住房抵押貸款方面還不存在明顯的流動性問題，但縱觀我國房地產市場的蒸蒸日上，如火如荼的成長勢頭，對即將出現的住房抵押貸款資金問題未雨綢繆的必要性就顯而易見了。
它的當務之急是大量價值縮水、情況惡化的潛在抵押貸款。
但那些抵押貸款保險人的財務狀況看起來也不太健康，所以風險最終還是可能落到這對難兄難弟身上。
信用貸款：
1,
普京說：「美國廉價的信用貸款和抵押貸款所引起的麻煩導致連鎖反應，已經癱瘓了全球金融體系，並且對市場播下不信任的種籽。」。
2,
一天蟹和他女兒一起爬到銀行去申請信用貸款。
3,
對資信良好的企業適當發放信用貸款，增加授信額度。
4,
加利福尼亞的的短期信用貸款額度已經枯竭，州里正在申請緊急聯邦貸款。
5,
杭州地區最好的免押金免擔保放款快信用貸款是那家急需用錢!

⑤ 什麼是信託抵押貸款

和銀行的抵押貸款類似的，無非是主體由銀行變成了信託公司
銀行有吸儲資金功版能，信託公司沒有，權信託通過對抵押物的統一打包，發行產品，再把產品分割成若干單位份額，最後進行銷售募資，收取融資方一定利息作為投資者回報。
一般抵押物土地等為5折以下，風控比銀行略高，成本也較銀行略高。

⑥ 信託公司是什麼意思，請通俗解釋下

1.信託公司以信任委託為基礎、以貨幣資金和實物財產的經營管理為形式，融資和融物相結合版的多權邊信用行為。
信託公司是隨著商品經濟的發展而出現的。信託業務18世紀出現於英國。
2.投資對象：
國家及地方政府公債；
不動產抵押貸款；
公司債及股票等。
3.信託業務：

信託業務主要包括委託和代理兩個方面的內容,前者是指財產的所有者為自己或其指定人的利益，將其財產委託給他人，要求按照一定的目的，代為妥善的管理和有利的經營；後者是指一方授權另一方，代為辦理的一定經濟事項。
信託業務的關系人有委託人、受託人和受益人三個方面。轉移財產權的人，即原財產的所有者是委託人；接受委託代為管理和經營財產的人是受託人；享受財產所帶來的利益的人是受益人。
信託的種類很多，主要包括個人信託、法人信託、任意信託、特約信託、公益信託、私益信託、自益信託、他益信託、資金信託、動產信託、不動產信託、營業信託、非營業信託、民事信託和商事信託等。
信託業務方式靈活多樣，適應性強，有利於搞活經濟，加強地區間的經濟技術協作；有利於吸收國內外資金，支持企業的設備更新和技術改造。

⑦ 貸款要抵押嗎

抵押貸款是指債務人在法律上把財產所有權轉讓給債權人，但債權人並不佔有財產，以財產擔保的債務一經償還，財產所有權的轉讓即告結束，設置抵押的目的，主要保障債權人在債務中不履行債務時有優先受償的權利，而這一優先受償權是以設置抵押的實物形態變成值來實現的，所以抵押是以抵押人所有的實物形態為抵押主體，以不轉移所有權和使用權為方式作為債務擔保的一種法律保障行為。
借款人在法律上把自己的財產所有權作為抵押而取得的銀行貸款稱為抵押貸款。借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。它是資本主義銀行的一種放款形式、抵押品通常包括有價證券、國債券、各種股票、房地產、以及貨物的提單、棧單或其他各種證明物品所有權的單據。
方式編輯本段
而為了讓更多的人區分和了解抵押貸款，現在抵押貸款又分高額抵押與傳統抵押方式兩種，最高抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，是有別於傳統抵押制度的新抵押制度，它與傳統抵押制度相比，區別在於(1)最高額抵押所擔保的債權為不確定債權;(2)最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權;(3)最高限額抵押必須預定最高限額外負擔;(4)最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物，其設立方式，效力與傳統抵押權並無本質區別。在貸款期限內，評估、公證、鑒證機構不得再重復進行評估、公證、鑒證並收費;企業抵押權益登記期滿，繼續利用同一抵押物申請抵押貸款續期的，除工本費外，不再收取抵押物登記費。
房屋抵押銀行貸款編輯本段
服務對象：1，上海注冊，正常經營，企業或者股東名下有抵押物的中小企業。
2，在上海有抵押物的個人。
3，親戚朋友有抵押物可以提供抵押的企業或者個人。
抵押物分為：住宅、辦公樓、商鋪、廠房、土地等等，都可以接受抵押。
額度：最高達房屋評估價值的100%
期限：一年至三十年
還款方式：1，等額本息
2，每月付息到期還本
3，隨借隨還
利率：銀行利率
一次抵押和二次抵押皆可
銀行貸款的產品有很多種，虹信會根據客戶自身的條件匹配最合適的銀行，以達到利率最優、放款最快的目的。
適用范圍編輯本段
必須是經工商行政管理部門核准注冊，並按規定辦理納稅登記和年檢手續的企事業法人；
產品有市場，生產經營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用；
有按期還本付息能力，原應付貸款本息和到期貸款已清償；沒有清償的，已經做了銀行認可的償還計劃；按《銀行企業信用等級評定標准》核定，原則上信用等級必須為A級（含）以上；
已在銀行開立基本賬戶或一般存款賬戶；
除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產總額的50%；
借款人的經營和財務制度健全，主要經濟和財務指標符合銀行的要求；
申請中長期貸款的項目必須經國家主管部門批准，新建項目的企業法人所有者權益與項目總投資的比例不低於國家規定的投資項目資本金比例。
作為抵押物的財產必須符合《中華人民共和國擔保法》的有關規定，抵押人必須依法享有對抵押物的所有權或處分權，並向銀行明確表示願以該抵押物為債務人提供擔保。
以房產抵押的，抵押率最高不得超過70%；以交通運輸工具、通用機器設備和工具抵押的，抵押率最高不得超過60%；以專用機器設備和工具，無形資產（含土地使用權）和其他財產抵押的，抵押率最高不得超過50%。
辦理條件編輯本段
辦理房產抵押貸款，需要滿足一些條件。借款人年齡與貸款年限之和不得超過60周歲，個人消費額度貸款的對象為年滿18周歲，且銀行系統無不良信用記錄，具有完全民事行為能力的中國公民，不接受未成年人所有的房產提供抵押擔保;抵押房產建築面積最低不得小於30平方米;抵押房產的建築年限在20年以內。
貸款利率執行基準利率，同時會根據房屋的性質和抵押率不同給予一定比例的上浮;抵押貸款年限為1-10年，最低單筆貸款金額為5萬元。抵押房產貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%;寫字樓、街面商業用房、別墅最高不超過抵押物評估價值的50%。還款方式為等額本息。
簽署借款合同、到房管局辦理抵押登記手續，必須借款人和產權人到場。取款時，借款人可帶本人身份證到銀行取款或到代辦公司辦理取卡手續。
申請資料編輯本段
信貸業務申請書；
借款人和抵押人最近一期的財務報表；
借款人和抵押人董事會決議；
抵押人出具的信貸擔保承諾書；
抵押物權屬證明及保險憑證；
銀行認可的資產評估中介機構出具的抵押物價值評估報告；
用款計劃及還款來源說明；
與借款用途有關的業務合同。
申請步驟編輯本段
第1步、准備貸款所需材料
境內外人士提供申請住房抵押貸款資料一覽表
文件種類 本市居民 外省市居民 境外人士
身份證明 借款人、抵押人及房屋共有人的身份證及戶口簿(正本和復印件) 除身份證、戶口簿外，提供戶籍證明原件，本市暫住證 港澳人士提供回鄉證或通行證身份證;台灣人士提供通行證、身份證、戶籍藤本;其它外籍人士提供護照
婚姻證明 已婚者提供結婚證書(原件和復印件);未婚者提供未婚證明原件 同左 已婚者提供結婚證書原件未婚者提供的未婚證明原件需經有效境外公證、律師樓見證或我國駐外大使館認證
收入證明 提供由單位出具的收入證明或其他資產證明 同左 同左
其他資料(由銀行和律師樓提供) 貸款申請書、扣款帳戶、借款人通訊地址證明、承諾函、上海市房地產轉讓登記委託書、上海市房地產其他權利登記申請書、同意書(房屋共有人同意抵押書)同左 同左
房產商或銷售商提供的資料 購房首付款收據復印件，預售或出售合同一本 同左 購房首付款收據復印件，經公證過的預售或出售合同一本
第2步、進行房屋評估， 簽訂貸款合同，辦理保險、公證手續
公證時需要帶的材料：
申請人和配偶及參加貸款人及共有人的戶口薄 原件
申請人和配偶及參加貸款人及共有人的身份證 原件
結婚證 原件
私 章
保險費 詳細
外地人需要暫住證明 原件
第3步、交易中心抵押權利登記
第4步、發放貸款
房屋抵押貸款流程編輯本段
1、推出貸款申請
借款人向金融機構提出貸款用途、金額及年限時間。如果貸款申請符合此金融機構的貸款范疇，接著就需要准備相應的資料。
2、准備貸款資料
如果是個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權證。
如果是企業需要抵押房產，所需要提供的材料有：企業營業三證、開戶許可證、企業章程、企業驗資報告、購銷合同，近六個月的流水、去年的年度財務報表和近半年的財務報表、資產證明(會根據不同的銀行有不同的材料提供)。
此環節是房產抵押貸款流程中相當重要的一環，因為很多客戶在進行貸款的時候都急需用錢，如果可以提前將這些材料准備好，將省去很大的麻煩。
3、看房評估
提交以上材料後，銀行根據所提交的材料要對抵押的房產進行實地勘察、評估。每個環節都是房產抵押貸款流程中重要的一環，此環節直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構會考慮多重因素。
4、報批貸款
將所有審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把所有的資料准備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。
5、借款合同公證
借款人級抵押人填寫借款合同及所有相關文件、簽字、蓋手印，由公證人員對其進行公證。
6、抵押登記手續
銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到查拳出辦理抵押登記手續。
現在大家是否對房屋抵押貸款的流程有所了解了呢，房屋抵押貸款在貸款中屬於較為復雜的一種，提前預知流程可以幫助大家省下不下不少時間。若想要辦理房屋抵押貸款還是要選擇正規機構和專業人員進行咨詢。
其他資料編輯本段
抵押形式
抵押貸款又分最高限額抵押與傳統抵押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，是有別於傳統抵押制度的新抵押制度，它與傳統抵押制度相比，區別在於：
（1）最高額抵押所擔保的債權為不確定債權；
（2）最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權；
（3）最高限額抵押必須預定最高限額外負擔；
（4）最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物，其設立方式，效力與傳統抵押權並無本質區別。
與按揭的區別
《城市房地產管理法》和《擔保法》所規定的抵押與香港的按揭有一定的區別，即這兩個法律對抵押的界定都以不轉移佔有為條件。
按揭就是按揭人(買方者)通過分期付款方式來取得所購商品房的所有權。它對買房者來說有兩方面含義：一是房款可以在規定的期限內分期付;二是在分期付款階段，房子的所有權被「按」著，要等到全部付清才能「揭」(取)到手。另外，按揭售樓涉及到三方債務關系——即按揭人(買房者)、發展商(賣房者)、按揭權人(一般為有關銀行)三者關系。它的程序是，由按揭人(買房者)先與發展商簽定買房合同，並預付部分購房款;然後由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權人(銀行)簽訂按揭合同，由銀行向發展商付清餘下的購房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規定付清「按揭款」，按揭過程即告結束。
抵押貸款是買房者(抵押人)向銀行(抵押權人)借錢的方式。即買房者用所購房產作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉移所有權方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項貸款須付利息，買房者(抵押人)按合同約定向銀行還清本息後，便可收回抵押品——「房屋所有權證」與「土地使用證」。這就是說，買房者在還清貸款之前，事實上並不真正擁有所購房屋的所有權。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。
按揭是國際上種通行的房產銷售方式，它與抵押貸款雖然性質不同，但在「按住房屋所有權」來保證債務(分期付款和按期還款)履行這點上殊途同歸，完全一致。
抵押貸款管理辦法
為更好地支持「三農」發展，建設社會主義新農村，增加貸款種類，保證貸款安全。維護借貸雙方合法權益，根據國家有關規定，制定本辦法。
第一條、抵押貸款是借款人向公司借款時，願以自有或第三人財產作保證的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息時公司有權處理其抵押物作為償還貸款本息及相關費用。
第二條、辦理抵押貸款遵照國家有關規定，在平等、協商的基礎上簽訂抵押貸款合同。
第三條、抵押物的范圍：符合法律規定的有價值和使用價值的固定資產(如房屋和其它地上建築物、交通運輸工具、機器設備);可以流通、轉讓的物資或財產。
以享受國家優惠政策購買的房屋抵押的，其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額為限;有經營期限的企業法人以其房屋抵押期限不得超過其經營期限;
以具有土地使用年限的房屋作抵押的，抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已使用年限後的剩餘年限。以房屋作抵押的應將該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
第四條、抵押人應提供的資料;
1、抵押人同意抵押的書面申請及相關證明;
2、抵押人的資格證明;
3、對抵押物享有所有權(或處分權)的證明;
4、抵押物基本狀況;
5、其它有關資料。
第五條、抵押率：按抵押物現值最高不超過70%。
第六條、抵押物依法向其相關部門進行登記：
以房屋為抵押物的要到房產管理部門進行登記;
以交通運輸車輛為抵押物的要到公安車輛管理部門進行登記;
以機器設備及其它物資為抵押物的要到工商行政部門進行登記;
不屬於上述登記部門登記的抵押物品，要到公證部門辦理公證手續。
以上抵押物在有關部門登記的同時，原則上要進行資產評估並出具證明手續，便於合理合法辦理抵押貸款。
第七條、抵押物的保管：抵押物原則上由抵押人進行妥善保管並及時維護保養，保持完好無損並隨時接受本公司檢查，一切費用由借款人承擔。抵押物在抵押期內，抵押人不得拆遷、出租、轉讓或再抵押。
第八條、抵押物的保險：
抵押物作為貸款保證，原則上要求借款人辦理抵押物保險，保單上應註明貸款公司為第一受益人，保險費用由抵押人承擔。
第九條、借款人按合同規定歸還貸款本息後，辦理抵押物撤銷登記手續，抵押貸款合同終止。
第十條、出現下列情況之一者，公司有權處理抵押物：
1、借款合同期滿，借款人惡意逃廢債務的;
2、借款合同期滿，借款人無力償還貸款本息的;
2、借款人死亡或失蹤，其法定繼承人拒絕償還貸款本息的。
第十一條、抵押物處理所得款項，先支付相關費用後再償還貸款本息。如所得款項不足，公司有權追索，直至全部清收。
抵押品分類
第一百八十條規定： 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
可以設定抵押的財產屬於不動產，對於動產，一般設定質押擔保方式，物權法另有規定。
根據抵押品的范圍,大致可以分為六類:
(1)存貨抵押,又稱商品抵押,指用工商業掌握的各種貨物,包括商品、原材料,在製品和製成品抵押,向銀行申請貸款.(2)客賬抵押,是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款；
(3)證券抵押,以各種有價證券如:股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押,取得短期貸款；
(4)設備抵押,以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款；
(5)不動產抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不動產抵押,取得貸款；
(6)人壽保險單抵押,是指在保險金請求權上設立抵押權,它以人壽保險合同的退保金為限額,以保險單為抵押,對被保險人發放貸款。
抵押貸款分類
銀行抵押貸款
一、個人住房貸款
1、個人住房商業性貸款
個人住房商業性貸款，是銀行信貸資金所發放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買 本市城鎮自住住房時，以其所購產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。
2、個人住房公積金貸款
個人住房公積金貸款，是政策性的住房公積金所發放的委託貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮購買，建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。
3、個人住房組合貸款
凡符合個人住房商業性貸款條件的借款人同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業性貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人以所購本市城鎮自住住房作為抵押物可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款（這種貸款方式簡稱個人住房組合貸款）。
二、企業抵押貸款
企業貸款對象：工商注冊的各類中小企業客戶，經營情況良好。
企業貸款期限：一般為1－5年
企業貸款金額：一般為50萬~10億元
基本要求：
1、注冊於上海市的中小企業
2、持有中國人民銀行核發的貸款卡，無不良信用記錄
3、公司注冊與營運1年以上，最近一年年營業額300萬以上。
利率費用合並一般為8%--14%之間
信託抵押貸款
抵押信託貸款是指受託人接受委託人的委託，將委託人存入的資金，按其(或信託計劃中)指定的對象、用途、期限、利率與金額等發放貸款，融資方以不動產抵押作為信託貸款的擔保方式。利率加費用一般年18%左右。
不動產信託
Real Estate Investment Trusts簡稱「REITs」，直譯為不動產投資信託，也稱為房地產投資信託，其起源於美國。REITs一般分為三種類型：權益型(Equity REITs)、抵押型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)。
房屋抵押應急貸款
服務對象：1，上海注冊，正常經營，企業或者股東名下有抵押物的中小企業。
2，在上海有抵押物的個人。
3，親戚朋友有抵押物可以提供抵押的企業或者個人。
抵押物分為：住宅、辦公樓、商鋪、廠房、土地等等，都可以接受抵押。
額度：房屋評估價值的七成，單筆金額10萬-5000萬
期限：一個月至一年
還款方式：1，一次性付息，到期還本
2，每月還息，到期還本
月利率：1.5%起
優勢：房屋抵押應急銀行借款一套房和多套房皆可
房齡不限；審批周期短，可當天放款
典當行抵押貸款
抵押典當是指當戶將其不動產抵押給典當行，交付一定比例費用和利息，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、費用、償還當金、贖回當物的行為。利息加費用合並約為月3%左右。
車輛抵押貸款
汽車抵押貸款是以借款人或第三人的汽車或自購車作為抵押物向金融機構或汽車消費貸款公司取得的貸款。目前，以汽車作為抵押物的貸款的用途，主要為汽車消費。（當然汽車貶值快、交通事故影響車輛價值幾率大，金融機構以汽車作為單一抵押方式發放貸款的方式相對較少。）而汽車抵押借款服務平台人人寶的出現，為擁有私家車的人群提供了一個短期融資借款的新渠道。
五色土抵押借貸
借款人將不動產抵押在放貸人（自然人）的名下，放貸人將資金直接交給借款人，借款人依照約定還本付息。借款人若不履行到期債務，放貸人對該不動產有優先受償的權利。五色土負責抵押借貸的風險管理，貸前風險評級和貸後訴訟執行。對每一筆抵押貸款，盡職調查，評估風險的的大小，確定五色土風險級別：AAA級、AA級、A級等。
利率加費用一般為年18%左右。
2003年10月，五色土在國內首創不動產抵押借貸風險評級，因其規范化、陽光化、專業化，被業內稱為「五色土模式」。 風險評級標志見右圖。

⑧ 信託動產與抵押貸款有什麼不同

感覺沒法選。因為題目太模糊了。

動產信託指什麼？

（1）是指以動產投資為信託資金管理、運用和處分的方式？那麼信託資金是以債權方式，還是以股權方式進行投資的？
（2）是指信託財產本身就是動產，那麼這個信託管理、運用和處分，以動產為物理表現形式的信託財產的方式又是什麼？

⑨ 信託產品主要分為哪幾個類型

金融狗今天簡單為大家介紹一下信託產品一般的分類：

其實從分類來講，信託產品依據不同的分類標准有很多種分類方法。金融狗在這里介紹的分類方法主要是按照信託資產的投向來分類。除了按照投向分類之外還有其他不同的分類方法。
比如
①按信託關系建立的方式可分為：任意信託和法定信託；
②按委託人或受託人的性質不同分為：法人信託和個人信託；
③按受益對象的目的不同分為：私益信託和公益信託；
④按受益對象是否是委託人分為：自益信託和他益信託；
⑤按信託事項的性質不同可分為：商事信託和民事信託；
⑥按信託目的不同可分為：擔保信託和管理信託、處理信託、管理與處理信託；
⑦按信託涉及的地域可分為：國內信託和國際信託；
⑧按信託財產的不同可分為：資金信託、動產信託、不動產信託、其他財產信託等；
⑨按委託人數量不同可分為：單一信託和集合信託。

金融狗要講的是按照信託資產投向不同可分為：工商企業信託、基礎設施信託、房地產信託、公益信託、證券投資信託、銀信理財合作、家族信託。

工商企業類信託

顧名思義，信託公司接受投資者委託，募集資金用於向從事產品生產和提供服務的企業提供流動資金、項目建設資金、並購資金需求。為委託人獲取收益。工商企業信託可採用股權投資、權益投資、證券投資、組合投資、信託貸款等多種投資方式。（一句話：工商企業類信託的錢最後流入企業，幫助企業發展壯大和度過難關）

基礎設施類信託

基礎設施信託是指信託公司以受託人的身份，通過信託形式，接受委託人的信託資金，以自己的名義，將信託資金運用於交通、通訊、能源、市政、環境保護等基礎設施項目，為受益人利益或者特定目的進行管理或者處分的經營行為。（一句話：基礎設施類信託的錢最後投向國家的基礎設施建設（修路、架橋、建公園），有我黨的信用背書）

房地產類信託

房地產類信託是指信託公司以委託人的身份，通過信託形式，接受委託人的信託財產，以自己的名義為受益人的利益或特定目的，以房地產項目或其經營企業為主要運用表弟，對信託財產進行管理、運用和處分的經營行為。（一句話：房地產信託信託的錢最後投向房地產企業建房、修房、賣房）

公益信託

公益信託也被稱為慈善信託。是指出於對公共利益的目的，為使全體社會公眾或者一定范圍內的社會公眾受益而設立的信託。公益信託通常由委託人提供一定的財產並將其作為信託拆產委託給受託人管理。將信託財產用於信託穩健規定的公益目的。（一句話：公益類信託的錢由信託公司打理投向需要關注和關愛的普羅大眾）

證券投資信託

證券投資信託是指將信託計劃或者單獨管理的信託產品項下的資金投資於依法公開發行並符合法律規定的交易場所公開交易的證券經營行為（一句話：證投資信託的錢最後投向股票、債券、期貨等證券市場）

銀信理財合作（現在被限制的厲害）

銀信理財合作是將銀行通過發行理財產品募集的資金與信託產品對接，具體方式是指銀行通過設立理財計劃向投資者募集資金。然後將理財資金交付信託公司或者投資購買信託產品。（一句話：銀行賣理財產品的錢最後拿來買信託產品（這也是信託民工們常常和投資人講的：買銀行理財不如買信託，因為你買銀行理財的錢有一大部分也是過來買信託的））

家族信託

家族信託是一種信託結構受個人或家族的委託，代為管理、處置家庭財產的財產管理方式，以實現客戶的理財規劃及傳承為目標。（一句話：把家產過戶給信託基金，由信託基金幫你打理，按照你和信託公司一起擬定的信託文件所設定的處置方式分配收益或者傳承家產）

以上就是信託產品分類的簡析。