大額租金貸信託金融機構

『壹』 「租金貸」都有哪些風險

租金貸是指租客在與住房租賃企業簽訂租賃合同的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合同，通常由金融機構替租客支付全年房租，租客向金融機構按月償還租房貸款，同時還要另行支付一筆服務費。

一、租金貸的風險

隨著租房市場的不斷變化，“租金貸”這一模式也開始常見，為暫時資金短缺的青年人提供了方便，但其中的法律風險同樣不可小覷。 近日，長租公寓“爆雷”事件引發廣大網友關注 ，部分租賃企業利用種種優惠誘導租客簽訂貸款合同，並藉助租金貸業務急速擴張，形成資金池。一旦長租公寓跑路，租客往往面臨被房東驅逐又要償還租金貸的窘境。

『貳』 套路「租金貸」招數升級 這些「防範招」請查收

原標題：套路「租金貸」後遺症難消 招數升級風險隱現

傳統租房旺季隨畢業季一起到來，租房人群如何避「坑」受各方關注。

人民網房產近期調查發現，去年曾使租客深陷風波的套路「租金貸」衍生了新招數，租客或為此承擔更大風險，值得警惕。與此同時，尚有部分租客因住房租賃企業缺位導致的押金租金不退、額外扣款、預支付降級、徵信逾期、貸款被拒等問題，依然未得到有效解決。

律師提醒租客，應審慎判別簽訂「租金貸」合同，謹防套路陷阱，遠離不規范中介。

轉嫁風險，套路「租金貸」招數升級

一般而言，「租金貸」模式多指住房租賃企業向第三方金融公司抵押租客信用，金融公司預先把整期租金付給租賃企業，再由租賃企業交給房東，租客定期向金融公司還款的資金運作模式。

據業內人士透露，租賃企業通常會截留貸款，再以季付或月付方式延遲付款給房東，並將資金用於擴張、裝修等其他用途，導致自身杠桿率較高、資金運作不規范等問題。一旦租賃企業爆發資金問題，功能缺位，將造成金融公司、房東、租客三方面的風險與損失。

在實際操作中，因為貸款計入租客徵信記錄，且涉及租賃企業、房東、租客、金融公司四方，「租金貸」往往被租客拒絕。部分租賃企業採取了隱瞞實情，以「內部流程」為借口獲取租客手持身份證照片等隱私信息的手段，誘導簽貸，使得「租金貸」變「套路貸」。

近期，多位北京達人寓的租客向人民網房產反映，達人寓誘導「押一付三」的租客換成「押一付一」，實質上是為租客辦理「租金貸」。而已經使用「租金貸」的達人寓租客，則被要求重新簽訂貸款合同。與以往不同的是，本次租金貸款直接發放到租客個人賬戶，再由租客轉給達人寓。

租客王元告訴人民網房產，新合同是通過達人寓的微信小程序簽約，放貸方是笑臉金融。「達人寓只說『押一付一』可以減輕租戶壓力，我們當時覺得還不錯，弄完了才發現是貸款。」他說：「資金先到我們賬戶，然後我們被要求一次性把貸款轉到達人寓公司賬戶。」

業內人士分析，通過這種周轉手段，租賃企業將債務風險轉嫁給了租客。

由於此前租客並不直接接觸租金貸款，租賃企業出現問題後，金融公司有義務協助租戶解決被房東趕出後停止還款導致的徵信問題。但新的支付方式中，租賃企業與金融公司之間不存在制約關系，即無論後續情況如何，租戶都需要按約還款，且憑借租客個人力量，更難尋回轉給租賃企業的租金貸款。

達人寓回復人民網房產稱，針對工作人員隱瞞貸款、誘導簽貸行為，達人寓已要求合作的金融公司不得向租賃工作人員發放辦理貸款的獎勵，並要求工作人員盡到告知租客實情的義務。

據人民網房產了解，「租金貸」招數升級並非孤例，部分通過北京昊園恆業房地產經紀有限公司租房的租客，提供了與晉商消費金融有限公司簽訂的貸款合同，合同內容顯示，晉商金融發放的貸款資金由借款人自主支付給昊園恆業。

昊園恆業租客提供了退租交接表及退租後第三方貸款平台依然未結清照片。

人民網房產多次撥打昊園恆業工商登記信息中的手機號碼，其中接通的一位工作人員確認收悉采訪函，截至發稿，未有回復。

北京市天地昊房地產經紀有限公司租客王維東建立的維權溝通群包含300多位租客，2019年1月曾於北京西城公安分局集體報案，目前未有進一步動態，租客聯系不到天地昊工作人員。

北京財盛達資產管理有限公司的租客向人民網房產反映，因財盛達2018年11月強制要求租客由向晉商金融還款改為向財盛達交租，導致租客徵信逾期。目前財盛達工作人員已無法聯系，收購方奧南雅舍（北京）房地產經紀有限公司表示不承擔相應責任，並要求租客續租一年，否則不予退還押金。

與此同時，蘇州樂棧公寓、北京溫馨屋房地產經紀有限公司、北京雙強志遠房地產開發有限公司的租客，也有人遭遇了相似的問題，租賃企業失聯或不承擔責任，租客徵信逾期與資金損失比較普遍。

人民網房產多次撥打上述6家企業工商信息上登記的電話，並逐一發送采訪函，蘇州樂棧和北京財盛達工作人員得知采訪訴求後，否認了與企業的關聯性，其餘企業截至發稿未有回復。

梳理發現，上海寓見、北京昊園恆業、北京財盛達、北京溫馨屋、北京雙強志遠5家租賃企業辦理「租金貸」的貸款出借方均為晉商消費金融有限公司。為了了解晉商金融如何判斷貸款合同的合規性、如何把控租賃企業提取資金的風險、怎麼退回多扣款項及協助租客清除被動因素導致的徵信逾期記錄，人民網房產向晉商金融發送了采訪函。

晉商金融董事會辦公室已確認收悉采訪函，但截至發稿尚未回復。

打破困局，專家呼籲加強監管

租賃企業為什麼熱衷於對「租金貸」動手腳？「租金貸」的發展如何解局？

曾任我愛我家集團控股公司副總裁的胡景暉向人民網房產表示，長租公寓核心資產價格過高，年化收益率低，缺乏有效的融資渠道，於是，市場催生了「租金貸」。而套路「租金貸」客觀上形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大，放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則被嫁接到租客與房東身上。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，長租公寓爆雷與過度使用「租金貸」資金高價收購房源，導致長租公寓入不敷出有關，也與租金貸監管不嚴，被挪做它用有關。

存在各種弊端與風險的同時，還有專家指出，作為一種金融創新方式，問題並不在「租金貸」本身，而是因為在使用過程中缺乏有效的監管。應當充分意識到"租金貸"在房屋租賃行業存在的積極作用,滿足運營主體的合理融資需求。

隨著大城市房價走高和年輕人才的不斷流入，房屋租賃需求也逐漸增加。尤其是臨近畢業季，號稱「拎包入住」「分期付款」的長租公寓吸引了不少在大城市打拚的高校畢業生，適當的金融支持有利於緩解他們的房租壓力。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，監管層需要加強租賃市場金融風險的管控。比如可以適當提取一部分資金進行監管，類似等價於房客一個月租金的貸款資金，這樣有助於防範各類租賃合約違約後的風險。

實際上，針對風險頻發的套路「租金貸」， 2018年下半年以來，全國多地相繼發文規范「租金貸」業務。

北京多部門要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；上海要求小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與租賃企業合作開展個人「租金貸」業務；重慶整頓違法違規「租金貸」行為，嚴禁中介機構強迫、誘騙承租人簽訂「租金貸」；海南規定住房租賃企業不得自行開辦「租金貸」等金融業務……

去年8月，中國銀保監會要求進一步完善差別化房地產信貸政策，嚴禁「首付貸」和消費貸資金流入房地產市場等違規行為，堅決遏制房地產泡沫化。今年1月，銀保監會再次要求，堅持不懈治理金融市場亂象，進一步遏制違法違規經營行為，依法處置高風險機構，嚴厲打擊非法金融活動，維護金融市場穩定，同時推動房地產長效機制建設。

「政府並不是盲目打壓『租金貸』業務，而是強調了規范操作的概念。」嚴躍進認為，從各地的政策來看，一是要求租房合同文本中必須具有向租客明確提示「租金貸」風險的條款，二是直接將長租公寓企業與「租金貸」業務剝離。

「『租金貸』有利有弊，不能因噎廢食，做好風險防範，將公寓企業與『租金貸』進行有效剝離即可。同時，還需要向租客提示風險，通過建立資金池保證專款專用，將『租金貸』的資金用於房東房租支付。」趙秀池建議。（文中受訪租客均為化名）

『叄』 上海整頓租房市場：從源頭上杜絕住房租賃機構濫用「租金貸」

為嚴控租金貸業務、堅決遏制「高進低出」「長收短付」行為，2月4日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等十部門聯合印發《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》（簡稱《意見》）規范租賃市場秩序。

堅決遏制「高進低出」「長收短付」行為
此次印發的《意見》對住房租賃服務收費、租金支付周期以及住房租賃經營機構等提出了明確要求，並要求住房租賃經營機構應在上海市注冊的商業銀行，開立全市唯一的資金監管賬戶，由監管銀行對企業租金押金的收付實施監管。同時《意見》要求建立住房租賃企業資金風險預警機制，強化風險提示，堅決遏制「高進低出」和「長收短付」行為。
《意見》提到，住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。
同時，住房租賃經營機構應在上海市注冊的商業銀行中，開立全市唯一的住房租賃資金監管賬戶，住房租賃經營機構收取的租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶。
《意見》要求嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月劃轉或按季劃轉。
住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用於支付收儲房源的應付押金。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，設置資金監管賬戶並嚴格資金收付要求，一方面減少了租戶白交房租的風險，另一方面，也杜絕了長租公寓企業為了加強現金流，「高進低出、長收短付」的商業模式。
嚴控租金貸業務，禁止增量、壓降存量
對於目前市場上備受關注的「租金貸」業務，《意見》明確嚴控租金貸款業務，禁止增量、壓降存量。
《意見》提到，對於未開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。
此外，《意見》明確，按照上海市有關規定已開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。
《意見》提到，住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人「租金貸」業務。對於新發生的個人「租金貸」業務，金額機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，上海對租金貸持明顯打壓態度，從政策內容看，主要強調兩點，一是禁止增量，換而言之，後續住房租賃經營機構，要想參與租金貸業務空間不大。第二是壓降存量。上海市相關規定明確「租金貸/租金」的比重不能超過15%。通過對租賃市場金融風險的管控有助於後續租賃金融市場的穩定和健康發展。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，《意見》通過對租金的監管和約束，強制性地匹配了住房租賃經營企業現金（租金、押金）流入流出的途徑、目標賬戶、時間節點和資金額度。在《意見》的規范下，住房租賃經營企業既不可能對於相應資金進行「時間錯配」，也無法對其進行「空間騰挪」。幾乎從源頭上杜絕了住房租賃經營機構濫用「租金貸」的可能性。
不過，張吉輝認為，監管嚴控資金流向從某種程度上來說，收緊了中小型住房租賃經營企業的融資渠道來源，推高了企業的資金成本，從而加劇了租賃經營企業推高租金的意願。因此，在嚴抓租賃市場秩序的同時，也要謹防市場價格出現異常波動。

『肆』 請問信託投資公司和金融租賃公司是做什麼業務的能否詳細說明一下

信託投資公司，在我國是指依照《中華人民共和國公司法》和根據《信託投資公司管理辦法》規定設立的主要經營信託業務的金融機構。設立信託投資公司，必須經金融主管部門批准，並領取《信託機構法人許可證》；未經金融主管部門批准，任何單位和個人不得經營信託業務，任何經營單位不得在其名稱中使用「信託投資」字樣。信託投資公司市場准入條件較嚴，注冊資本不得低於人民幣3億元，並且其設立、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部門的規定執行。 信託投資公司的業務范圍 （一）受託經營資金信託業務，即委託人將自己合法擁有的資金，委託信託投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分； （二）受託經營動產、不動產及其他財產的信託業務，即委託人將自己的動產、不動產以及知識產權等財產、財產權，委託信託投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處分； （三）受託經營法律、行政法規允許從事的投資基金業務，作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務； （四）經營企業資產的重組、購並及項目融資、公司理財、財務顧問等中介業務； （五）受託經營國務院有關部門批準的國債、政策性銀行債券、企業債券等債券的承銷業務； （六）代理財產的管理、運用和處分； （七）代保管業務； （八）信用見證、資信調查及經濟咨詢業務； （九）以固有財產為他人提供擔保； （十）受託經營公益信託； （十一）中國人民銀行批準的其他業務。 金融租賃公司是專門經營租賃業務的公司，是租賃設備的物主，通過提供租賃設備而定期向承租人收取租金。金融租賃公司開展業務的過程是：租賃公司根據企業的要求，籌措資金，提供以「融物」代替「融資」的設備租賃；在租期內，作為承租人的企業只有使用租賃物件的權利，沒有所有權，並要按租賃合同規定，定期向租賃公司交付租金。租期屆滿時，承租人向租賃公司交付少量的租賃物件的名義貸價(即象徵性的租賃物件殘值)，雙方即可辦理租賃物件的產權轉移手續。 至此，租賃物件即正式歸承租人所有，稱為「留購」；或者辦理續租手續，繼續租賃。由於租賃業具有投資大、周期長的特點，在負債方面我國允許金融租賃公司發行金融債券、向金融機構借款、外匯借款等，作為長期資金來源渠道；在資金運用方面，限定主要從事金融租賃及其相關業務。這樣，金融租賃公司成為兼有融資、投資和促銷多種功能，以金融租賃業務為主的非銀行金融機構。金融租賃在發達國家已經成為設備投資中僅次於銀行信貸的第二大融資方式，從長遠來看，金融租賃公司在中國同樣有著廣闊前景。 金融租賃公司業務范圍 金融租賃公司可經營下列本外幣業務： 直接租賃、回租、轉租賃、委託租賃等融資性租賃業務。 經營性租賃業務。 接受法人或機構委託租賃資金。 接受有關租賃當事人的租賃保證金。 向承租人提供租賃項下的流動資金貸款。 有價證券投資、金融機構股權投資。 經中國人民銀行批准發行金融債券。 向金融機構借款。 外匯借款。 同業拆借業務。 租賃物品殘值變賣及處理業務。 經濟咨詢和擔保。 中國人民銀行批準的其他業務。 租賃公司面向大眾，服務對象包括個人、企業（含私營、民營、國營等各類型企業）、事業、機關團體等的服務運營商、生產加工商、設備製造商及高科技中小企業。

採納哦

『伍』 嚴控「租金貸」！多地重拳出擊

近日，北京、深圳接連發文規范租賃市場。其中，北京多舉措控制「租金貸」去向、縮短預收租金周期，限制企業「資金池」。一線城市出手嚴控租賃市場意圖明顯。

業內人指出，沒有資金池和租期錯配，長租房爆雷的可能性大大減小，所以上述調控解決的是租賃市場的根本問題，只要嚴格執行，這個行業將出現顛覆性變化。

多地發文調控

2月2日，北京市住建委官網披露《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》(簡稱《通知》)。《通知》規定，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金。本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。

北京市住建委相關負責人解讀稱，限制企業「資金池」是新規核心內容。第一，限制住房租賃企業預收租金數額，《通知》中明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止「長收短付」經營模式。第二，嚴格控制「租金貸」撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。第三，新規提出北京要建立押金託管制度，與租金相比押金數額相對較小，但伴隨企業經營規模擴大，同樣可以形成「小資金池」。對此，《通知》也進行了規范，要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金，收取押金後，必須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，企業不能擅自動用和挪用。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，長租公寓企業已經全面金融化，長租公寓最大的問題，其實不僅僅在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的「資金池」，現在的長租公寓已經不是一個租賃企業，而是一個個標準的「金融企業」。北京的調控新政策要求限制租賃企業「資金池」，嚴禁「長收短付」不準超過3個月租金，這就代表了這類租賃企業基本失去了挪用資金池的可能性。北京的政策如果執行，將解決這個行業難題，將對行業產生顛覆性沖擊。

2月1日，深圳也發文明確，圍繞全市住房租賃企業租賃資金監管面臨的突出問題，明確相應的監管措施。對通過受託經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數額的部分資金，由銀行進行監管或者由租賃企業提供相應價值的銀行保函擔保。

針對「租金貸」問題，深圳市特別指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。金融機構發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。同時，規定住房租賃企業及其從業人員應當協助承租人將住房租賃資金存入專戶，不得通過其他的銀行賬戶或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。

專家：執行情況需要進一步監督

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，近幾年，長租公寓也經歷了過山車式的發展，2018年-2019年在政策利好下，長租公寓機構迅速發展，然而，2019年底行業發展問題不斷，爆雷現象頻出，出台針對長租公寓的規范化運營的政策意義重大。

針對政策的執行情況，張大偉指出，租賃市場因為不需要過戶確權，所以很難監管。之前，長租房曾出台政策不準進行隔斷，大部分公寓企業並未執行。長租公寓類的企業，在北京、上海等城市佔比市場份額已經超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

北京房地產中介行業協會會長李文傑認為，住房租賃是老百姓，特別是中低收入群體最基本的安居方式，關系社會安定和諧，是年輕人安身立命的根基和安居樂業的希望。安居才能樂業，「租住穩」才能「社會安」。住房租賃領域矛盾糾紛多發、調處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的難題。北京住房租賃行業經歷了一個過熱發展階段，特別是經過近兩年的租賃企業爆雷後，政府部門開出葯方對症下葯，對北京住房租賃行業和租賃市場未來的發展具有重要意義。

北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波表示，新規突出長租公寓發展要合法、規范、專業，決不能理解為把長租公寓「一棒子打死」，住房租賃企業是加大租賃住房供應，大力發展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還是堅決支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，一系列稅收、金融等優惠政策大禮包，正在路上。

『陸』 「信託」+「融資租賃」怎麼玩

第一種，「包租婆自主管理型」。

「包租婆」信託公司通過發行集合資金信託計劃募集資金，然後用募集資金去購買租賃物，接著把租賃物租出去，通過收取租金來兌付投資人利益。

第二種，「省心包租婆型」。

信託公司主動與商業銀行合作，由商業銀行發行理財產品，銀行將募集的資金委託信託公司設立融資租賃單一信託計劃，以融資租賃的形式購買設備，租賃給承租人使用，並收取租金。

第三種，「土豪放貸型」。

土豪放貸型分兩種。簡單融資租賃模式和租賃資產收益權受讓模式。簡單融資租賃模式是指土豪信託公司通過發行集合資金信託募集資金，然後土豪把錢貸給租賃公司，租賃公司用這些錢去買租賃物，給承租人使用並收取租金。
租賃資產收益權受讓模式，租賃公司將一個或多個租賃項目未來的租金收入打包在一起，形成一個租賃資產收益權，然後進行轉讓，信託公司針對該轉讓收益權項目，發行租賃資產收益權受讓集合信託計劃，用信託資金「買」該租賃資產的收益權，信託期滿後，租賃公司溢價回購收益權。

第四種，是上述兩種的綜合。

銀行、信託、融資公司合作。運作模式與第三種類似，不同的是，整個交易過程由銀行主導。資金來源為商業銀行發行的項目，銀行將資金委託給信託公司設立單一資金信託計劃，用來向租賃公司發放貸款或受讓租賃資產收益權。其中，租賃公司也多為銀行方面指定某一家。

第五種，租賃資產證券化模式。

融資租賃公司將資產出售信託，由信託公司作為受託機構，以資產支持證券的形式向投資機構發行收益證券，最後以該財產所產生的現金支付資產支持證券

雖然信託與融資租賃結合能帶來很多好處，但同時也面臨來自以下幾個方面的風險。其一是信用風險，也就是承租人不能按期履行支付租金義務而形成的風險，原因既包括承租人經營不善造成企業困難，也包括承租人不履信或惡意拖欠。其二是市場風險，即市場需求降低，造成企業盈利能力狀況惡化。其三是合同風險，即在制訂相關的融資租賃、購貨、擔保等合同時，條款不夠嚴謹，存在文本瑕疵。

此外，還有重要的一點，即為特殊情況下，租賃物價值降低或完整性受到損害，因此很多類似項目會要求承租方對所租賃的設備投保，或由信託公司投保，但保險費由承租方承擔。北京某信託公司業務部人士表示，盡管業務存在較大空間，但能否真正批量式推廣，還有待考量，核心問題在於「資金成本」，在此類業務中，信託資金的收益空間有限。

盡管信託融資租賃存在一定的風險，但是，由於融資租賃公司的主要業務自始至終由資金主導，從資金的籌措到資金的運用，直至租金的回收，其貫穿全程的特點決定了資金是融資租賃公司生存和發展的決定因素和必要條件，而籌措資金能力的大小和資金管理水平的高低，則直接關繫到公司的發展命運。

也就是說，租賃公司要做大做強，就必須拓寬資金的來源渠道，創新融資方式，提高資金運用水平。因此，融資租賃公司加強與信託公司合作，可以有效拓寬融資租賃企業融資渠道，促進民間資本進入實體經濟領域，更好促進產融結合，提高金融運行效率，因而具有廣闊的發展前景。

『柒』 北京長租公寓監管新規下月起實施：「租金貸」只撥付給個人

2月2日，北京市住房和城鄉建設委員會 、北京市市場監督管理局、北京市互聯網信息辦公室、北京市地方金融監督管理局、中國銀行保險監督管理委員會北京監管局等五部門聯合發布《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》。《通知》自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。
對頻繁「爆雷」的長租公寓市場，北京市住建委表示，《通知》對住房租賃企業的資金池進行限制，明確限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收取的押金數額不得超過1個月租金；嚴格禁止「長收短付」，要求住房租賃企業收、付租金周期必須匹配；嚴控「租金貸」撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業；建立押金託管制度，住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管。
住房租賃企業應於合同終止後2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這實際上管控了三種資金——租金、押金和首付貸資金，補上了此前長租公寓的漏洞。對於租金來說，杜絕了「長收短付」的現象，防範長租公寓企業賺「差價」；對於押金來說，既規定了押金只能收取一個月，同時明確了押金託管的概念；對於首付貸資金來說，此次政策並沒有打壓首付貸，但是規定此類資金是不能直接給予長租公寓企業的。
同時，北京市支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。
該《通知》適用於住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，並向承租人收取租金的活動。《通知》還從強化住房租賃企業開業信息報送，加強租賃合同管理，細化裝修規定，建立租賃糾紛調解機制等方面進行了規定。
《通知》要求住房租賃企業在北京市開展業務前，應向注冊所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。
住房租賃企業應當使用北京市住房城鄉建設部門和市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。
住房租賃企業應於簽訂承租或出租房屋合同後3日內，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監管平台備案。未如實備案合同的企業不得通過互聯網平台發布房源信息。
住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。
北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公布住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。
住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由北京市住房城鄉建設部門列入重點關注名單並向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公布，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網路信息平台未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。
嚴躍進表示，通過上述政策，有助於規范長租公寓的運行和發展，減少長租公寓市場的各類風險和糾紛。

『捌』 多地重拳出擊嚴控「租金貸」，什麼是「租金貸」

租金貸指的是指的是租房客人在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約。簽訂合約之後，租房客人的全年租金都會由合作的金融機構為其提前支付清，租房客人每個月再還款給金融機構，不過金融機構要收取租房客人額外的租房利息。簡而言之就是金融機構為租房客人放出貸款幫助租房客人付清租金。可是與正規的銀行貸款不同，租金貸的利息是由放貸的金融機構定下的。這就導致很多租客在借了租金貸之後上當受騙，被金融機構坑了很多錢。

所以我們在租房子資金不夠時，一定要去正規的銀行辦理信用卡進行貸款服務，千萬不要被放租金貸的金融公司放出的高額貸款蒙騙。這些金融機構大多數都是沖著我們的錢來的，當我們自以為他們是來緩解我們的生活壓力的時候就打錯特錯了，所以如果需要貸款的話一定要擦亮我們的雙眼，不要進入黑心公司的全套。

『玖』 京滬深三地加碼長租公寓監管，嚴控「租金貸」成焦點

2月以來，深圳、北京、上海三個一線城市在四天內相繼發文，加強住房租賃企業經營活動監管。
專家分析指出，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，採取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。
因此，針對長租公寓高風險經營亂象提出的嚴控「租金貸」、嚴禁「長收短付」等舉措，成為此輪住房租賃市場調控的焦點。
焦點1：「租金貸」只能撥付給承租人個人
嚴控「租金貸」，是此次一線城市進行住房租賃經營活動監管的核心內容。
近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，原因之一，便是企業通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成「資金池」，走上高杠桿瘋狂擴張之路並轉嫁風險。
此次北京要求嚴控「租金貸」撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的「租金貸」資金撥付給住房租賃企業。
也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。
深圳也提出，金融機構應當與承租人單獨簽訂貸款協議，並將貸款撥付至承租人個人賬戶。貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
上海規定，未開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。已開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。
上海也明確，對於新發生的個人「租金貸」業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。
焦點2：企業收取和支付租金周期必須匹配
當下，許多長租公寓企業也通過預收租客租金、晚付房東租金的形式來打造「資金池」，用於擴大規模和搶占市場。這種「長收短付」的高風險經營模式及其帶來的爆雷風險，引發各地高度重視。
北京與上海都明確，住房租賃企業向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。
北京限定企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金。
上海規定，承租人支付租金周期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃企業；承租人支付租金周期不超過3個月的，由住房租賃企業與承辦銀行約定按月或按季劃轉。
上海還要求，住房租賃企業不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人一次性支付超過3個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人一次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。
深圳則提出，住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的,對於超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保。而且，監管資金只能由監管銀行按月釋放給住房租賃企業。
焦點3：設租金監管賬戶 明確資金監管范圍
去年，杭州、重慶、成都、西安等地就發文要求住房租賃企業開立專用賬戶，對其收取的租金進行專項監管。
上海、深圳此次也提出，住房租賃企業應在當地注冊的商業銀行中，開立唯一的住房租賃資金監管賬戶。
上海明確，住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。
同時，兩地要求住房租賃企業與銀行簽訂住房租賃資金監管協議，明確專戶內資金監管范圍、資金釋放條件及流程等。
在嚴禁「長收短付」、嚴控「租金貸」的前提下，北京則針對住房租賃企業收取的押金提出建立押金託管制度。住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，企業不能擅自動用和挪用。
專家觀點：租房是絕對剛需，如何發展仍需更多研究
「三個一線城市同步加強管控，說明租賃市場在發展中確實出現了一些問題，亟需加強監管。」 首都經濟貿易大學教授趙秀池指出，其中一個重要問題，就是近兩年輕資產長租公寓利用金融杠桿圈錢擴張後出現爆雷、跑路，給房東、承租人和金融機構都造成了很大損失和傷害。
北京、上海、深圳三地也針對這一現象出台了強有力的監管措施，例如嚴控「租金貸」。「比較來看，在針對『租金貸』的監管政策上，上海不僅嚴禁新增企業開展『租金貸』業務，而且對貸款規模進行了限制，這比北京、深圳更為嚴格。」
趙秀池認為，租賃住房是當下許多市民的絕對剛需，發展租賃住房市場也是民生的需求。未來各地依然會大力發展住房租賃市場，在租購並舉的住房制度安排上、在房源的供給上，租賃住房毋庸置疑都會佔一席之地。
但她也指出，住房租賃市場究竟應該怎麼發展，仍然需要對更多的問題進行研究思考。「包括租賃市場在住房市場中應該佔多大的比重；應該以存量住房及其改造為主，還是新建租賃住房為主；機構租賃和個人租賃如何共存；保障租賃住房和商品租賃住房如何分配；租賃市場和買賣市場的關系怎麼處理等等。」

『拾』 上海10部門發文嚴控「租金貸」 遏制「高進低出」

（記者 吳若凡 ）繼2月1日上海房管、市場監管、城管、公安等部門聯合約談部分房地產經紀機構、銷售代理公司、房企，並通報了近期房地產領域違法違規行為查處情況後，2月4日，上海市住建委、市房管局等10部門又正式印發了《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》（以下簡稱《意見》），要求嚴控租金貸款業務，堅決遏制「高進低出」和「長收短付」行為。
《意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平台建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障等9個方面做出了具體規定。
其中，只要轉租住房10套（間）以上的單位和個人，都應當依法辦理市場主體登記，落實機構備案制度，完善住房租賃市場主體管理。按照「主體合規、房源真實、交易透明」的目標，要求住房租賃企業依法辦理市場主體登記和開業報告或備案手續，從業人員實名掛牌服務，接受社會監督；推行房源核驗碼制度，夯實企業、網路信息平台的信息發布主體責任，明確未取得房源核驗碼不得發布房源信息；優化完善住房租賃合同網簽備案制度，不斷提升網簽備案便利化程度，擴大覆蓋面。
對此，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，租賃企業的登記和備案制度可以保障監管有效覆蓋面，在此基礎上要求推行房源核驗碼制度則可保障房源的真實性，目前租賃市場上的房源的真實性問題依然存在，通過明確信息發布主體責任，可以有效凈化房源信息，讓租房者更加便捷安心找房租房。
《意見》要求住房租賃經營機構開立資金監管賬戶，做到嚴格資金收付要求、專款專用。不得強制誘導承租人一次性支付超三月租金，建立住房租賃企業資金風險預警機制，強化風險提示，堅決遏制「高進低出」和「長收短付」行為。
張波指出，通過監管賬戶方式實現對押金的管理，可有規避部分長租公寓因「長收短付」形成資金池所產生的風險。資金池缺乏監管易導致長租公寓運營方無序擴張，是產生暴雷的重要原因之一，押金在專用帳戶進行監管，資金的安全性會得到更大程度保障。
值得一提的是，《意見》要求嚴控租金貸款業務要求，房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照上海市有關規定已開展個人「租金貸」業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人「租金貸」業務。
同時，《意見》明確要加快推動住房租賃平台政務服務升級，構建完善本市「一網受理、協同辦理」的住房租賃線上服務體系；不斷強化住房租賃平台數據賦能和實戰應用，構建完善本市住房租賃市場監測監管應用場景。同時，按照「能公開、盡公開」的原則，進一步發揮好住房租賃平台的公示作用，努力營造透明、規范的市場環境。
張波表示，租賃線上服務體系的建立是規范房地產租賃市場，完善租賃備案系統的重要環節，通過一網受理的方式，可以極大方便和簡化租賃當事人的相關操作，包括個稅抵扣、稅款繳交、憑證處理等多項功能如果在線上可協同完成，則可大大提高租賃的備案效率，也可有效時實監測租賃市場的動態，真正實現監測的全面性和及時性。