⑴ 信託項目破產了怎麼辦我的本金能拿回來嗎
信託財產破產隔離保護機制是指委託人或受託人因為出現破產原因而依法被宣告破產後，信託財產並不被劃入破產財產范圍而進行分配。這一概念包含兩個方面的內容，即對委託人的破產隔離和對受託人的破產隔離。
信託破產隔離功能的意義：
（1）完善信託破產隔離職能是保護信託受益人、委託人利益的必然需求。 《信託投資公司管理辦法》規定信託投資公司的注冊資本不能低於3億元人民幣，但對其可以管理的信託財產規模沒有限制。從理論上講，信託公司破產風險絕對不能說小，而我國政府對金融機構的保護政策不會一直延續，如果上述信託公司經營不善破產，在不完善的破產隔離機制下，信託財產受到沖擊，那麼彼時受損的必將是也只能是受益人、委託人。
（2）完善信託破產隔離職能是維護信託行業長遠發展的需要。 信託行業發展的趨勢必然是信託的長期化和規模化。完善的破產隔離機制才能保障信託財產的超然獨立性，只有消除了委託人對於信託公司破產可以危害信託財產的疑慮，委託人才會產生設立長期、大規模信託的需求，信託行業健康發展也就有了制度基礎與市場基礎。
（3）完善信託破產隔離職能是發展資產證券化市場的需要。發達國家在其資產證券化操作中頗為廣泛地運用了破產隔離職能。通常的操作方式是，委託人將其資產出售給一家特殊目的載體(SPV)，並以這些資產為支持發行證券。
⑵ 國家那個文件具體明確了信託公司不能設立異地機構
《中華人民共和國信託法》、《金融信託投資機構管理暫行規定》、《信託投資公司資金信託管理辦法》明確規定，信託公司不得在注冊地之外的異地設立分支機構，不能在注冊地以外區域進行產品營銷,2012年開始可以在異地進行直接銷售,但還是不能設立分支機構
⑶ 為什麼有些信託產品能投房地產，而銀行貸款卻不能
銀監會對金融機構的業務有一些明確的規定，銀行貸款，用的是儲戶的存款，屬於金融機構用自身的信譽做業務，要嚴格控制風險，規定嚴格的貸款條件，涉及房地產的開發投入資金量，報批報建手續的進度，開發與施工企業資質，等等。銀行在條件不滿足的情況下就不能做貸款業務。而信託公司稍有不同，貸款業務同樣受限制，但除此以外還可以做變相幫投資人融資的直接投資、做階段性的持股安排，只要把資金用途跟委託方說清楚，合同中寫明白，其中風險讓資金方清楚了解，那麼這種業務風險是資金委託方自己承擔，信託公司只是業務發現和推薦、管理，並不承擔直接業務風險，所以銀監會並沒有嚴格限制，也就屬於合規業務。
⑷ 西安土地供應，嚴查房企資金來源，什麼操作怕爛尾
土地拍賣市場的行情不太好，疫情嚴重，所以房地產市場交易情況不景氣，土地成交量出現了下滑的情況，很多人出現了觀望的情況，新房子的交易量也下降了51%。中華網財經1月30日訊：中指研究院發布《2022年1月中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100》顯示，2022年1月，TOP100企業拿地總額837億元，拿地規模同比下降62.6%。TOP100門檻值為3億元，較2021年1月下降3億元，TOP100企業招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為66.7%。
⑸ 上海第二批集中供地掛牌48宗，競買資金不得來自非地產業務
9月13日，上海市發布第二批集中供地公告，合計掛牌48宗地塊，總出讓面積251.59萬平方米。
其中，普通居住用地25宗，出讓面積163.15萬平方米；徵收安置房地塊14宗，出讓面積68.64萬平方米；租賃住房7宗，出讓面積15.12萬平方米；城中村改造地塊2宗，出讓面積4.68萬平方米。
上海市更新了土地競買規則，申請人需要遵守房價地價聯動機制，並簽署理性競價承諾書；競買資金必須是自有資金，且不得是來源於非地產業務的資金，競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等；購地主體不得改變投資比例，有房企人士稱，此舉避免了「圍標」。
申請人需要簽署理性競價承諾書
上海第二批集中供地將在房價地價聯動的基礎上，對商品住宅用地實行限價競價，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。本批次最高報價一般限定為起始價的110%，申請人需要簽署理性競價承諾書。
具體競價方式由原舉牌競價調整為「舉牌競價 一次書面報價」。即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。
上海土地市場方面介紹，新的競價規則將價高者得調整為限地價下的相對價高者得，是上海市「穩房價、穩地價、穩預期」的有力措施，進一步深化了房地產調控「一城一策」工作,有利於促進土地市場和房地產市場平穩健康發展。
申請人一經提交競買申請不得撤回。若地塊採用招標方式出讓後，已獲得投標資格的投標人未在出讓文件規定時間內投標的，該投標人須承擔相應違約責任；若地塊採用掛牌方式出讓後，因無人報價或報價均無效導致本地塊最終不成交的，則已獲得競買資格的申請人須承擔相應違約責任。
競買資金：必須自有，不得來源於非地產業務
上海根據房地產市場平穩健康發展長效機制的有關要求，對競買主體的交易資金（即購地資金）來源進行明確的限定。競買主體的交易資金來源應為自有資金，不得使用包括但不限於銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規定的資金來源繳付土地競買或投標保證金、定金及後續土地出讓價款。
競買主體股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。
此外，上海市要求，競買主體申報的用於地塊交易的各項資金來源，不得與其他已公告未成交地塊的交易資金來源全部或部分重復；也不得與其他已成交地塊競得人、中標人所申報的交易資金來源全部或部分重復。
出讓文件顯示，競買人在掛牌期間及現場競價時的報價均不得超過其申報的自有資金金額，否則報價無效。競買主體申報的自有資金均須通過簽訂《商品住房用地交易資金銀行監管協議》的方式，由監管銀行封存並實施監管，確保在監管期限內自有資金不會被挪作他用，否則視為競買主體提供虛假文件。
購地主體不得改變投資比例：避免「圍標」
上海市規定，成交後需以項目公司進行開發建設的，須在提交申請時註明。
有多位參與過上海土地競買的房企人士表示，此舉防止了「圍標」，更考驗房企的資金實力，也讓房企們更加理性。
有房企人士表示，此前全國各地的土地競買中多有「圍標」發生，有時是在土地競拍前，有意參與土地競買的房企會達成約定，在某個合適的價格之下，大家不再進行競價，由一家房企出面競得地塊，即摘牌，此後，企業有過約定的房企再入股項目公司。
另一種「圍標」方式則是，土地競買過程中，價格到了一定高位，房企們為降低土地價格，獲取更好的利潤，會與仍在舉牌競價的房企進行商談，不再加價，大家合作開發。上述房企人士稱。
另有熟悉土地競買的房企人士介紹，「圍標」也未必都是好事，也有房企因此吃虧的。該人士介紹，在土地市場過熱時，有房企在競買時約定合作開發某一塊地，以降低競拍的價格，但事後，有些企業可能會冷靜下來，認為地價過高，而放棄合作開發，負責摘牌的房企只能獨自消化高價地。
獨立申請人，所注冊成立的項目公司，必須100％獨立出資成立。成交後不得進行變更或調整。兩家以上的（含兩家）多家聯合申請人，在聯合申請時應當註明各方的投資比例。成交後所注冊成立的項目公司其投資主體和比例應與申請時一致，並不得進行變更或調整。
上海首批集中供地平均溢價率5.46%
6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。其中，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊成交總金額約773.8億元，平均溢價率5.46%，樓板均價19649元/平方米。
出讓文件顯示，上述31宗地塊合計出讓面積191.82萬平方米，規劃建築面積為393.82萬平方米。其中，位於五個新城的地塊規劃建築面積約273萬平方米，占總規劃建設面積的70%。
整體看，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊中，20宗地進入一次性報價環節，位於崇明區陳家鎮的一宗住宅用地的溢價率突破10%。
「上海創新了競拍方式，最高溢價也就10%，保證了利潤，間接保證了品質；因為採取積分制，篩選了一部分房企，一定程度上看，大型房企更謹慎」，有參與上海土地競買的房企人士表示。克而瑞表示，上海首批集中供地設置了合理的中止價、最高報價，最高報價僅比出讓底價高出10%左右，且並未採用競配建等方式，在「穩地價、控房價」預期下，既一定程度保證產品品質，也為開發商保留了盈利空間。
⑹ 信託能做前融嗎
現在想要再通過前融做到配資拿地是非常困難的，前融雖然也還可以做，但要求也高了不少。
很多信託公司均表示做不了保證金或土地款融資，只能做拿到國土證後的抵押融資。和多家資金方溝通，配資拿地目前還有這樣一種模式可以操作：
開發商提供滿足432條件的項目公司A，信託方向A公司配置融資額度。
然後，信託再與開發商設立SPV，SPV控股項目公司B，信託放款給A以後，資金通過認購SPV資管產品形式到B。
最後，B獲取資金後可用於繳納保證金或支付土地款。
形式上表現為向符合開發貸條件的項目公司發放信託貸款，但資金通過內部往來最終用於不符合開發貸條件的項目公司前期融資，成本一般要去到15%以上。
該模式合規成本最低，亦未被監管直接點名，受到所有信託公司青睞，但難點在於殼項目，不適合小型或在該城市項目較少的開發商。
很多企業滿足432條件的殼公司可以使用的融資額度早就使用完畢了。
即使這種模式可以操作，但敢於操作的信託公司還是寥寥無幾。
⑺ 信託每個月都可以拿錢嗎
可以。但是有條件，具體如下：
1、在信託計劃推介期/募集期
我們知道一個信託計劃正式成立是從信託成立日那一天開始計算的。也就是說在推介期/募集期內，這個信託計劃實質上是還沒有正式成立的。在推介期/募集期，投資人可以拿回自己的資金。
如果是因為信託產品未能如期完成募集量或者達不到成立條件的，信託公司會主動退還投資人已支付的款項。在《信託合同》中一般會寫明信託計劃及信託單位成立的條件，包含但不限於信託資金募集規模不少於最低募集規模、相關交易文件已簽署並生效等，並且會約定「在每期信託單位推介期/募集期屆滿日，成立條件未能滿足，信託計劃或信託單位不成立，信託公司需退還投資人款項」《管理辦法》第十七條也做出了相關規定，這種情況一般是比較少的。
如果是投資人打款之後、信託成立之前，自己想拿回資金撤銷投資，投資人可以以書面形式向信託公司申請退回信託資金。
2、在信託計劃存續期
在信託計劃成立日之後到信託結束之前，是信託產品的存續期。目前我們做的固定收益類信託一般都是封閉式的，不能隨意的拿回資金。那麼在信託產品的存續期內，投資者如果急需用錢，又該如何是好呢？
考慮到這個情況，《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》第二十九條規定「信託計劃存續期間，受益人可以向合格投資者轉讓其持有的信託單位。信託公司應為受益人辦理受益權轉讓的有關手續」。
也就是說，在信託還沒到期的時候，投資人如果想拿回自己的資金，可以在經過信託公司的同意之後，將信託受益權轉讓給其他投資人，轉讓的方式主要有轉讓、繼承、和贈與等。一般《信託合同》里會對「信託受益權的轉讓」做出相關約定。
3、在信託計劃的開放期
對於投資類信託計劃，期限比較靈活，從1年到10年期不等。對於期限比較長的投資類信託計劃，信託公司一般會選擇設置一個封閉期，封閉期之後設置為開放期。比如一個5年期投資類信託計劃，設置封閉期為2年，2年之後為開放期，那麼在封閉期內投資人不能贖回信託資金，只能通過轉讓信託受益權的方式拿回資金；封閉期過後的開放期內，投資者可以自行向信託公司申請贖回資金，這實際上給了投資人一個提前退出信託計劃選擇權。
拓展資料
雖然信託資金可以靈活拿回，但是實際情況中是比較麻煩的。在信託正式成立之前拿回資金需要向信託公司提交書面申請。
在信託正式成立之後，轉讓受益權也比較麻煩，一是新的合格受讓人不容易找到；二是無論是繼承、轉讓和贈與等方式轉讓信託受益權，產生的手續費或其他費用都由投資人自身承擔，尤其是轉讓一般為溢價轉讓，即在《信託合同》中約定的預計收益的基礎上原投資人要額外增加一點收益給新的投資人，原投資人會蒙受損失。
因此建議投資人在認購信託產品前在專業的理財師幫助下了解清楚信託產品的基本信息、風險高低，根據自己的風險承受能力慎重選擇產品，一次選對，避免因為選擇不當後悔了只能用更多的時間成本和資金成本贖回資金。
⑻ 有規定信託資金不能投向房地產嗎
沒有規定，在美國有四十幾年的歷史，在我國將要起步的房地產投資信託（REITs）就是典型的投資房地產的信託。
⑼ 在通常情況下信託資金不可以提前支取,但信託合同另有約定的除外
這句話沒錯啊。一般情況下信託資金是不可以提前支取的，但可以轉讓