如何購房融資

A. 如何規范購房融資

住建部、人民銀行、銀監會三部門近日聯合部署規范購房融資行為，加強反洗錢工作。專家學者表示，此次調控涵蓋一系列金融創新領域，以監管合力封堵炒房投機各種途徑，釋放黨的十九大以後樓市調控將更加深入的信號。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，這是首次在全國范圍內明令禁止「首付貸」「過橋貸」「尾款貸」「贖樓貸」、消費貸購房等違規購房融資行為。三部門聯動，規范購房融資，將有利於促進住房市場參與者回歸理性，促進住房回歸居住屬性，促進住房市場穩定。

此外，劉洪玉說，房地產交易涉及的資金量巨大，有可能會被違法犯罪分子用作洗錢渠道，因此房地產交易參與者，尤其是購房資金的收取或臨時管理方，均有義務確保購房資金來源的合法性和可追溯，積極履行反洗錢義務。

尹中立說，未來所有住房政策及制度建設都將圍繞「房住不炒」這個定位。這次三部門從金融角度來落實中央部署，期待將來還會有更多的措施和政策。

房住不炒是今年兩會的討論熱點，房地產的話題一直是我們關心的話題之一，我們很多人都為買房犯愁，而房地產卻炒的不亦樂乎。2016年以來房價一直處於居高不臨下的狀態，今年房地產遭到大量的調控，房子是用來住的不是用來炒的，樓市去庫存。

B. 貸款買房有什麼技巧

如今銀根緊縮，加息不斷，貸款買房愁煞了很多借款人。那麼銀行加息之後，如果需要貸款買房，怎麼樣才能最劃算，盡量減少貸款買房帶來的負擔呢？小印說貸建議借款人可以嘗試以下四大貸款買房省錢攻略。

一、首套、二套房公積金貸款皆劃算

目前市面上比較常見的有商業貸款和公積金貸款。而從貸款政策來看，無論是從首套房還是二套房，公積金貸款都占上風。首先，公積金首套房貸款90平米以下可以享受20%的首付，與商貸相比要低一成首付；其次，公積金二套房「認房不認貸」與商業貸款「認房又認貸」的認定標准相比，更加彰顯人性化；最後，也是公積金的「殺手鐧」，即低利率優勢，尤其是在多次加息後，公積金貸款的低利率優勢更加明顯。

二、等額本金比等額本息還款更省

在選對了貸款方式外，在還款方式的選擇上也是有技巧的，同樣以80萬、20年期的貸款為例，按照基準利率計算，如果借款人選擇等額本息還款方式，每月還款額為6226.43元，總利息為694341.83元;如果借款人選擇等額本金還款，第一個月的月供是8190.00元，以後逐月遞減，到最後一期時月供僅有3352.92元，總的還款利息為574774.10。通過對比不難看出，借款人選擇等額本金還款方式可節省總利息11萬余元，但前期還款壓力相對較大。小印說貸建議借款人，如果還款能力較強的話盡量選擇等額本金還款方式，因為不論日後是否選擇提前還貸，等額本金還款方式都可以較大程度的節省還款利息。而收入較為穩定或是資金實力不強的借款人，最好是選擇還款壓力相對穩定的等額本息還款，不要因為一味地追求省息而打亂了生活。

三、貨比三家選擇優惠貸款銀行

選擇合適的銀行貸款也能為借款人省下不少利息。通常情況下，很多人覺得各家銀行的貸款政策是統一的，然而實際上各家銀行在貸款政策和貸款產品上是存在差異的。所以易貸中國建議借款人可以結合各自本身的特點，多了解各個貸款機構的貸款產品，爭取選擇利率最低額度最高的貸款產品。如果在期間對各大銀行貸款產品不了解，也可以委託如易貸中國這樣的貸款服務平台來提供免費服務——免費為各個借款人評估貸款資質，量身推薦貸款最優惠的貸款產品，從而本做到貨比三家，減少貸款成本。

四、全款購房享購房折扣補做貸款

在銀行放款延後的情況下，市場上有很大一部分著急售房的業主，更願意接受全款購房人，甚至願意主動降價。所以小印說貸建議下半年准備貸款買房的購房人可以選擇通過典當或者墊資等方式進行融資，用融通的資金全款購房，以此和業主談購房折扣。購房人可以在過戶領取房產證後，再向銀行申請補做按揭，用補按揭款來歸還借款。這里，要提醒購房人的是一定要計算好購房折扣與融資費用，因為典當與墊資等一般是按月收費，月利息較高。如果購房折扣款超出融資費用很多時，那麼購房人可以大膽選擇全款購房補做貸款。

（以上回答發布於2015-06-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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C. 如何進行融資

每個人都會有資金緊張的時候，又不好意思跟親戚朋友借，大多數人都會選擇貸款，但是面對形形色色的貸款方式，你又真正了解多少呢？

（1）信用貸款

信用貸款是一種無抵押、無擔保的貸款類型，額度不固定，不超過10-20萬，借款期限也是不固定的，目前是以短期為主。個人需要提供收入證明、個人職業信息、銀行內個人資信等級。這種貸款方式風險較大，一般要對借款方的經濟效益、經營管理水平、發展前景等情況進行詳細的考察，以降低風險。

（2）房屋抵押貸款

住房抵押貸款，是指借款人以自有或者第三者的物業作為抵押。並以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其產權證向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。它的風險是受到房價行情的影響較大，存在房價下降、變現難等問題。

（3）車輛抵押貸款

是指將車輛作為抵押物，通常用於解決短期資金周轉的問題，只能借到估值的70％左右，時間分為一、三、六、十二不等。它的風險是目前只有部分平台開展二手車抵押業務，存在車輛損毀，騙貸，折價以及主要城市限購等風險。

（4）股權質押貸款

是指股票持有人可以在不割售所持有股票的情況下，通過持有公司股份質押給網貸平台提供反擔保。它的風險是股權價值波動大，非上市公司股權變現難，股權價值與公司經營風險成同變動。

（5）供應鏈金融

銀行圍繞核心企業，管理上下游中小企業的資金流和物流，並把單個企業的不可控風險轉變為供應鏈企業整體的可控風險，通過立體獲取各類信息，將風險控制在最低的金融服務。風險是質押貨物或企業資產的市場價格波動的風險，應收賬款變成壞賬無法收回的風險。

（6）銀行過橋

過橋資金是一種短期資金的融通，期限以六個月為限，是一種與長期資金相對接的資金融通。它的風險是銀行是否續貸，由於過橋資金對於企業運營來說非常重要，所以一旦落空，對於企業會形成致命的打擊。

（7）票據貸款

票據主要是銀行承兌匯票和商業承兌匯票，平台的主要業務模式是票據貼現，票據質押，委託貿易付款，內保外貿。它的風險是存在假票、背書錯誤、兌付違約。

（8）融資租賃貸款

出租人根據承租人對租賃物價的特定要求和對供貨人的選擇，出資租賃物件，承租人分期支付租金，擁有物件的使用權。它的風險是承租人還款壓力加大，承租人的經營風險，設備折舊變現風險。

（9）配資貸款

是指借款人在原有資金的基礎上，通過一定的杠桿，在平台上發布借款標融資的過程，主要包括股票配資，期貨配資，權證配資。它的風險是配資業務在目前還處於灰色地帶，存在較大的監管風險，同時也存在操盤和同時強行平倉的風險。

（10）資產證券化貸款

是指將線下非標準的企業債打包成線上標准化的小貸資產包，合作擔保及小貸公司承諾溢價回購的業務，資產證券化的交易所對資產包和投資者權益進行登記和託管更加透明。

D. 第三次貸款購房如何融資

由於受到房貸收緊的影響，將很多欲購房的人拒之門外，特別是對於改善型置業的人。盡管這類人可能有過兩次的貸款記錄，但是每次購房基本都是改善型的，並非炒房者。因此，再購買第三套房時，將無法獲得銀行貸款。那麼這類人如何購房融資呢？ 【案例】王女士和張先生在婚前分別貸款買過一套房，王女士買了一個兩居室，張先生是一個一居的。婚後二人居住在這個兩居室的房子里。該房子已經還清貸款，並拿到了房本。可是，最近兩人計劃要小孩，要接父母過來幫忙照顧，兩居室明顯不夠用了。還得考慮將來孩子的上學問題，位置還不能太偏遠。於是張先生將一居室的房子賣掉了，賣價70萬元。可是，由於目前「認房又認貸」貸款政策，他們即使把目前的兩居室再賣了，也無法貸款購買三居的房子，因為屬於第三套銀行不給貸款，只能全款買房。目前二人手裡有積蓄40萬元，加上賣房子的70萬元，雙方父母能給湊上40萬元，總共150萬元，還是不夠一套房子的錢。他們看中了一套三居室的房子，但是總價要230萬元，中間還有80萬元的缺口。雖然可以把兩居室賣了，可是賣了這房子，二人無處居住，還得租房，很不方便。像王女士和張先生這種情況該如何融資呢？ 【分析】因為王女士夫婦不想賣掉現有的住宅，可是目前又需要80萬元購房，由於目前二人有一套完全產權的房子，因此，可以採用抵押貸款的方式。將兩居室抵押出去，可以從銀行貸款。經過銀行評估，該房子能最高貸到七成。該房子評估價為180萬元，七成的話能貸到126萬元。當然，他們可以選擇貸80萬元或者90萬元。貸90萬元，可以全款購房，還能剩餘10萬元用於房子裝修。 【提醒】由於該套房子屬於第二次貸款，要按照二套房算，因此，貸款利率在基準利率的基礎上要上浮1.1倍。當然，如果二人的資質比較好，利率上可適當有優惠。不過，優惠的可能性不大。因此，較高的利率對於日後還款的壓力比較大，貸款者要量力而行。

E. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

F. 買房融資怎麼形容

比如你個人購房資金不夠可以找幾個人共同出資購買，約定好事項，算是購房融資吧。
從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。
融資為貨幣資金的融通。融資從狹義上講，即是一個企業的資金籌集的行為與過程。有直接融資和間接融資兩種。前者主要的融資方式有發行股票和債券，後者主要的融資方式有銀行的存款和貸款。

G. 買房融資問題

我來為你解答：
1、房子還是期房，你需要注意必須在開發商同意前提下，才能和一手房東進行交易；
2、如果開發商同意你們之間轉讓的話，你直接申請正式的住房抵押貸款即可，不用借錢；
3、如果開發商不同意轉讓行為，那麼你必須等一手房東辦證後才能交易；
4、一首房東辦證後與你交易，你再辦證後，可以向銀行申請房屋抵押貸款（有難度），也可向私人貸款公司貸款（放款快但利率較高）。
祝你順利！
房產人阿斌為你解答。

H. 房地產融資途徑

房地產開發是集資本、技術、管理密集型的投資行為，開發房地產項目所需要的資金量非常龐大，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。

房地產融資的方式有很多，如下：

1、自有資金
房地產開發商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。

2、預收房款
這種方式通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於房地產開發商而言，房屋銷售回籠資金是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於後期工程建設，緩解自有資金不足的壓力；而對於買方來說，用少量的資金獲得較大的預期增值收益，目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有銀行住房貸款的支持，房地產公司很難把房子預售出去，也就很難獲得資金回籠。

3、建設單位墊資
一種是建築商提供部分工程材料；另外一種是延期支付工程款。

4、銀行貸款
一直以來銀行貸款都是房地產開發最主要的融資途徑。據保守估計，其中約有50%以上來源於銀行貸款，銀行選擇同意貸款，也是考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。

平心而論，融資中介沒那麼好當，所以濫竽充數的有很多。企業家在找融資中介時，一定要調查清楚背景。當然，更穩妥的方式是直接找融資平台，通過正規的流程來融資，對企業來說也是一種保障。

在融資平台里，我覺得明德資本生態圈算就非常不錯，比較靠譜，不僅自己做投資，還有1800多家合作基金資源，並致力於幫中小企業提升經營水平，推動股權融資。如果你不確定哪個融資平台靠譜，建議來明德資本生態圈試試。

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I. 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11