房地產信託市場風險

『壹』 信託產品風險大嗎

任何投資都有風險，且收益跟風險成正比。
信託產品的風險要先區分是哪一類信託，版房地產？政府權平台？工商企業？證券投資？等等。
然後在該類信託，依靠相關要素篩選一款適合自己的產品。
以房地產信託為例，首先看區域，看是否一二線核心區域，該未來銷售回款是否能保障信託本息安全。其次，看樓板價，是否預留了足夠的安全邊際，即使降價30%以上，也能覆蓋信託本息。再次，看風控保障措施，比如抵押質押保證擔保等。最後，看交易對手，是否有實力兜底。

『貳』 房地產信託有什麼風險

無論是房地產信託還是其他信託產品，他們都有著一樣的風險。信託產品有許多種類，信託風險評估，首先看受託人投資的方向決定，其次是產品具體的風險控制措施。

首先是信託的投資投向：一般情況下，投資於房地產、證券市場的信託項目風險略高，但其預期收益也相對較高；而上市公司股權質押、或投資於能源、電力、市政基礎設施建設等的信託項目比較穩定，風險性較低但預期收益相對較低。

其次是關注信託產品的風險控制措施，質押物的安全性、是否容易兌現，質押率高低，擔保實力信用級別等。比如，上市公司股權流動性好變現容易，而如果是土地、或者不動產質押，變現則相對困難。

『叄』 房地產信託的風險控制

房地產信託的主要風險來自於：
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。

『肆』 房地產項目的信託產品現在風險大嗎請了解這方面的朋友把把關

確切的說你這個產品為房地產投資基金，不是信託產品。房地產類產品的風險防範措施還是很充分的，比如你這款產品就從抵押物、股權質押、連帶擔保、銷售資金監管、政府承諾、第三方還款來源等多方面進行風險控制。13%左右的預期收益收益還是比較高的。不過近幾年房地產大環境不太樂觀，存在未來銷售回款不能順利兌現基金的風險。但抵押物足值，第三方還款等措施能順利實施，風險是相對可控的。

『伍』 「緊箍」再收緊 房地產信託風險防控壓力攀升

自2019年下半年以來，窗口指導、余額管控成為了房地產信託業務的關鍵詞，今年以來，監管也在不斷「重拳出擊」遏制當前房地產信託業務違規亂象。11月5日，北京商報記者從多位信託業從業人士處了解到，在展業層面，房地產信託業務大部分均做了收緊，今年以來，部分房企現金流緊張，可能存在風險加劇的情況。受「爆雷」潮的影響，1-10月，房地產信託領域違約金額已超400億元。在分析人士看來，從過往經驗看，調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增大市場房地產信託違約規模，因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

三條「紅線」排查大幕開啟

為防範化解風險，監管專門針對房地產信託開啟了一輪專項排查。近日，有市場消息稱，銀保監會近日下發了《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，並要求各地銀保監局於11月30日前將排查情況上報。

從多位信託業從業人士處獲悉，上述消息屬實，此次銀保監會排查的問題主要為，是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。不過也有部分信託公司人士向記者表示，「這份文件應該主要是針對房地產信託業務較多的信託公司，房地產信託業務佔比不大的暫未收到通知」。

「這次排查是一項例行檢查。」 一位信託公司從業人士向北京商報記者介紹稱，主要排查房地產信託的三條「紅線」。這三條「紅線」是指監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准，要求控制房地產行業的有息債務增長。

具體來看，「紅線」一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，「紅線」二是凈負債率不得大於100%，「紅線」三是現金短債比不得小於1倍。根據三條「紅線」的觸線情況，分為紅、橙、黃、綠四檔，紅色檔三條「紅線」都觸碰到了則不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條「紅線」則負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條「紅線」，則負債年增速不得超過10%。綠色檔三條「紅線」都未碰到，則負債年增速不得超過15%。

金樂函數分析師廖鶴凱在接受北京商報記者采訪時表示，本輪專項排查會進一步實質收緊投向房地產領域的信託資金投向，部分房企現金流緊張，預計市場並購風潮還會持續較長時間。

年內違約規模已超400億元

2020年，信託行業兌付延期頻發，房地產信託的違約情況也持續走高。北京商報記者從用益信託獲得的最新數據顯示，今年1-10月，房地產信託領域違約金額總計達到411.37億元。

從具體的時間節點來看，今年3月，房地產信託的違約走向小高峰，當月違約金額達到115.12億元，後又在4月回落至82.25億元。到6月又迎來一波增長，當月違約金額達到134.56億元。10月信託行業共發生27起違約事件，其中房地產信託的違約金額為2.3億元。

一家信託公司相關人士向北京商報記者透露稱，在房地產信託運作過程中，投資者先將資金委託給信託公司，信託公司再委託信託經理篩選優質房地產項目。信託公司和信託經理能否勤勉盡職地履行職責，也直接影響房地產信託產品的安全性。這位信託公司人士直言，現在房地產信託沒有好的備案項目，再用之前的項目結構借錢只能增加公司債務，達不到監管機構的要求，再加上房企普遍面臨融資收緊的情況，現金流緊張，風險有加速暴露的可能。

在資管研究員袁吉偉看來，短期內房地產市場行業景氣度面臨較大下行壓力，一方面銷售資金回籠放緩，外部融資渠道受阻;另一方面房地產企業的債權融資、信託融資等大量到期，如果不能有效調配資金，很容易出現資金鏈斷裂。從過往經驗看，歷次調控房地產和房地產信託的嚴監管政策都會增多市場房地產信託違約規模，並在調控後的半年到一年達到違約高峰。因而在未來一段時間，房地產信託風險防控壓力增大。

合規、風險指標面臨雙向承壓

一直以來房地產信託就備受業內關注，一邊是房企對資金的渴望，一邊是監管的不斷嚴控，房地產信託的成立規模也在持續波動。來自中國信託業協會發布的數據顯示，2020年二季度末，房地產資金信託余額為2.5萬億元，同比2019年二季度末2.93萬億元下降14.68%，環比一季度末2.58萬億元下降3.1%。

今年6月，銀保監會關於開展銀行業保險業市場亂象整治「回頭看」工作的通知中提到，信託公司存在未嚴格執行房地產信託貸款監管政策，向不滿足「四三二」要求的房地產開發項目提供貸款;直接或變相為房地產企業提供土地儲備貸款或流動資金貸款;以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產開發，規避房地產信託貸款相關監管要求等問題。

在全行業收縮的時候，房地產信託產品的合規性和風險性亟待檢驗，在廖鶴凱看來，房地產業務階段性規模受限，不過存量規模依然很大，對信託公司來說，後續可以持續提升股權投資比重，待政策成熟可以加快布局房地產信託投資基金(REITs)業務。

正如袁吉偉所言，房地產信託被嚴監管預示著傳統信託業務的增長空間將越來越受到制約，傳統粗放的高增長模式越來越難以持續。他進一步指出，信託公司要實現長期可持續發展，就要順應我國經濟社會轉型發展的新趨勢，順應監管新要求，明確新的有效業務組合和市場方向，塑造與之相匹配的專業能力，獲取新的增長驅動力，提高市場競爭力，占據資管新時代的一席之地。

『陸』 房地產信託有哪些風險

風險來自房市不穩。房市不穩，意味著資產波動風險。對於信託產品來說，底層資產的不穩定就是最大的一個風險點。

『柒』 房地產信託產品現在還有風險嗎現在可以買入么

國家雖然下令嚴格控制房地產類信託，但實際當中房地產類還是佔了多數版，並且房地產類的收益高。權如果你指的是集合信託中的本金的風險，那可以不用擔心，在信託業中有個剛性對付的潛規則，信託公司不會讓你的本金出問題的，另外信託公司管理條例中也規定，信託公司每年從凈利潤中提出5%做為風險保障准備金，達到注冊資本的20%停止。所以對本金的保障來說，是很安全的。至於收益，本身就是浮動的，只能就事論事，看項目品質了

『捌』 房地產信託投資基金的風險

上市交易的REITs會同時受不動產周期性波動和股市整體周期波動的影響,在不動產景氣度較低或股市系統性風險較高的情況下,會影響基金的收益水平。此外,由於目前我國境內還沒有公開上市的REITs產品,因此,不管是直接投資還是通過QDII基金間接投資REITs,投資者都可能面臨其他境外投資的特定風險,主要包括匯兌風險、外匯管制風險、境外稅法風險等。
REITs作為一種基金，具有風險分散化和管理專業化的優勢。通過對不同地區和不同類型的房地產項目及業務的組合，REITs在保持一定收益水平的同時，有效降低投資風險。此外，REITs通常聘請房地產專業人士進行投資及經營管理，制定最佳策略，有效保障了基金的獲益能力。
1、建立完善相關配套制度
發展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環境。委託代理風險：一方面，給委託人帶來了專業化分工的好處；另一方面，也帶來了代理問題損害了委託人利益。要解決委託-代理風險問題可以採取以下原則:第一,委託人要實現自身利益最大化,必須向代理人授予權利,而且授予代理人的權利必須是適度的,有保留的;第二,委託人要實現自身利益最大化,必須對被授予權力的代理人進行監督和約束;第三,委託人要實現自身利益最大化,對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監督約束機制。
此外可以借鑒美國的經驗,引入獨立董事制度。即對每一隻REITs 基金必須聘請獨立董事,明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的,而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信託受益人的利益服務, 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革, 不斷規范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構,建立監督機制和激勵機制,完善信息披露制度,保證REITs 運作的透明度,才能為險資投資創造良好的環境。
2、建立健全的房地產信託投資基金治理結構
發展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環境。委託理論提出一方面給委託人帶來了專業化分工的好處，另一方面業帶來了代理問題，損害了委託人利益。委託人可能由於缺乏專業知識，難以進行有效的監督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信託受益人（保險公司）謀取更多的利益。
3、盡快出台相應保險金投資不動產的法律文件
2006年，保監會發布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,該辦法對於提高保險資金運用水平和促進經濟建設起到重要作用。然而,鑒於房地產行業的高風險性,保險行業對於險資投資房地產一直處於謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發展及風險管控能力的提高,險資投資房地產逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》,制定《保險資金投資不動產管理辦法》。引入獨立監督人,並對委託人、受託人、受益人和託管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規定,確定投機計劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監督管理,使險資投資不動產的風險最小化。
4、專業性的復合型人才培養
REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率並不是固定的，基本上取決於REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。
5、建立監管制度
信息的公開化、透明化有利於保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監管任務明確於銀監會或證監會或保監會的管轄組織，避免監管出現錯位，這樣有效的監管增加了保險資金投資REITs的安全性。

『玖』 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控

中國銀保監會有關部門負責人6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。

據介紹，銀保監會對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。

今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。