房地產信託傳遞信號

㈠ 房地產凜冬將至市場五大信號告訴你答案

 步入十月，樓市「秋意」漸濃，十一黃金周房地產成交表現不及預期，品牌房企降價促銷不斷，業主維權事件頻發，多地出現土地流拍，人們開始擔憂：地產「寒冬」真的不遠了么？

    記者采訪了多位地產行業相關人士，以期通過他們的言論，解讀近期市場傳遞出的信號。

    信號一：房企下調土地儲備量

    某資深地產信託經理趙亮（化名）表示，近期走訪調研的房企都非常謹慎，對新拿地項目持觀望態度。一方面是由於目前土地價格較高，另一方面，各家房企一致認為，明年地產行業形勢不如今年，以如此高的價格去拿地，風險較大。

    「之前激進拿地的房企，已開始戰略收縮。近期拿地較多的皆是國企背景或者已經偏保守的房企。」某大型信託公司地產信託經理周全（化名）告訴記者。

    「不能說『寒冬』已經到來，但至少房地產的『春天』已經過去。」趙亮說，「最近走訪的幾家大房企，大家共同的感覺是今後一兩年地產市場不會太好，一些企業已經為『過冬』做好准備。很多地產集團已經下調了明年的土地儲備量等指標，有些甚至取消了原來的拿地計劃。」

    「土地儲備量的下調，表明今後兩年地產市場的供應量將大幅下降。」趙亮透露，「近幾年，居民的購房需求已被提前透支，加之樓市調控政策持續收緊，未來地產市場的需求也將有所下降。」

    華創證券研究也表明，今年1-8月，全國土地流拍數量高達890宗，並且下半年以來土地流拍明顯增加。土地供應方面，9月住宅類供地環比下降33%，同比下降43%。土地成交方面，9月住宅類土地成交環比下降17%、同比下降26%。

    信號二：融資規模銳減

    同策研究院數據統計顯示，今年9月，40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破「黑五月」451.17億元，環比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創2018年全年度歷史新低。

    作為房企融資的重要渠道，信託融資規模也出現了大幅下降。周全告訴記者，「近期，房企土地融資項目銳減，反映了開發商新拿地、新開工項目的急劇下降。」

    根據益信託數據顯示，2018年9月，房地產信託規模564.76億，而8月，這一數字為684.17億，9月集合信託投入房地產資金凈減少近120億元，環比下降17.5%。

    而這一數據與幾個月前的地產信託「一枝獨秀」形成鮮明對比。信託業協會數據顯示，2018年2季度，信託資金配置到房地產領域的規模為25072.49億元，比一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其占信託資產的比重由10.99%提升到12.32%。上半年，房地產在新增信託資金配置領域中的地位不斷提升。

    信號三：成交量持續下滑

    地產研究統計數據顯示，今年9月，51個典型城市成交量為3476萬平方米，環比下降了7%，其中二線城市成交下滑最為顯著。

    10月雖然尚未結束，但從國慶期間的周度數據來看，成交情況也不容樂觀，31城環比大降近7成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現了階段性的購買力「瓶頸」。

    前三季度中國房地產企業銷售額TOP10

    信號四：融資門檻提高

    「近段時間，公司地產信託業務風控較為嚴格，主要在做央企、國企之類的大品牌。」華東某信託公司相關人士告訴記者。

    「今年以來，信託公司對地產業務非常謹慎，一些激進的房地產企業堅決不碰，哪怕這些房企的排名或經營業績靠前，也不可能碰。」趙亮告訴記者。「今年年中，信託公司提高了風控門檻，年初時，公司還在為房企百強提供融資，年中調整之後，基本上只做房企前50強了。」

    從細分市場來說，某股份制銀行地方分行負責人李想（化名）告訴記者，對於三四線城市的地產項目，原來有些大型銀行還會給全國性大開發商的項目提供貸款，但近期大型銀行已經不做三四線城市的項目了。主要原因在於銀行擔心三四線城市棚改貨幣化暫停後，項目風險加大。此外，從統計數據可以看出，目前，三四線城市的房價有些回落，有些城市不只是漲幅的回落，房價已經在下跌了。

（以上回答發布於2018-10-22，當前相關購房政策請以實際為准）

㈡ 央行貨幣政策「三不變」給房地產釋放什麼信號

我國經濟已在全球實現了率先復甦，下一階段，貨幣政策將如何發力，是否會出現轉向，是否會有所謂的「退出」，這是當前市場普遍關注的問題。
8月25日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，中國人民銀行副行長劉國強、中國銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企介紹金融機構支持實體經濟政策落實有關情況，並答記者問。
  值得注意的是，在本次政策例行吹風會上，金融監管部門傳遞出貨幣政策「三不變」的信號，即：穩健貨幣政策的取向不變，保持靈活適度的操作要求不變，堅持正常貨幣政策的決心不變。
貨幣政策：需要有更大的確定性來應對各種不確定性
據中國人民銀行副行長劉國強介紹，金融服務實體經濟的質效持續提升。貨幣信貸合理增長，增速明顯高於去年。7月末，廣義貨幣供應量M2與社會融資規模增速分別為10.7%和12.9%，較2019年末高2個和2.2個百分點。前7個月新增貸款13.1萬億元，同比多增2.4萬億元。企業貸款利率顯著下行。7月份企業貸款利率為4.68%，同比下降0.64個百分點。
劉國強表示，注重保持貨幣政策的節奏，是今年政策的一個重要特徵，「我們不是一上來就把子彈打光，而是根據統籌疫情防控和經濟發展的需要，根據階段性的重點任務一步一步來，不手忙腳亂，把握好節奏。」
央行貨幣政策司司長孫國峰稱，疫情帶來的不確定性增加，金融市場情緒難免受一些影響，貨幣政策需要有更大的確定性來應對各種不確定性。他提出「三不變」：穩健貨幣政策的取向不變；保持靈活適度的操作要求不變，既不讓市場缺錢，也不讓市場的錢溢出來；堅持正常貨幣政策的決心不變。「我們沒有採取零利率甚至負利率，以及量化寬松這樣的非常規貨幣政策，因此也就不存在所謂的退出問題。」孫國峰強調。
對於下一階段的貨幣政策，孫國峰指出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，完善跨周期設計和調節。總量上，綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規模合理增長，支持經濟向潛在增速回歸。結構上，有效發揮結構性貨幣政策工具的精準導向作用，引導新增融資重點流向製造業、中小微企業等實體經濟，支持經濟高質量發展，促進提升潛在產出水平。價格上，繼續發揮貸款市場報價利率改革的潛力，綜合施策，推動降低綜合融資成本，確保實現為市場主體減負1.5萬億元的預期目標。
繼續深化LPR改革，企業貸款利率還會進一步下行
去年8月份，人民銀行改革完善LPR形成機制，經過一年來的持續推動，劉國強表示，人民銀行將繼續深化LPR改革，推動實現利率「兩軌並一軌」。進一步優化LPR傳導機制，督促金融機構更好地將LPR內嵌入貸款FTP，就是銀行內部資金轉移定價曲線中，增強貸款內外部定價與LPR的聯動性。著力完善央行政策利率體系，健全以公開市場操作利率為短期政策利率和以中期借貸便利利率為中期政策利率的央行政策利率體系，促進市場利率圍繞作為中樞的央行政策利率波動。
對於MLF利率和LPR連續四個月保持不便，是否意味著降准降息的必要性有所降低的問題。孫國峰對此回應稱，LPR是報價行根據自身對最優質客戶實際發放貸款利率的水平，在以中期借貸便利利率為代表的公開市場操作利率基礎上加點報出，加點幅度取決於各行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素。LPR和中期借貸便利，也就是「麻辣粉」利率的點差並不完全固定，體現了報價行報價的市場化特徵。如果我們觀察4月份以來MLF利率和LPR雖然保持不變，但實際上每個月報價時都有幾家報價行根據自身資金成本等因素調整報價，由於最後取一個算術平均值，還沒有達到0.05%的就近取整步長，所以使得最終發布的LPR沒有變化。
孫國峰表示，未來LPR的走勢取決於宏觀經濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素，具體要看報價行的市場化報價。同時也應當看到，LPR和貸款利率不是簡單的對應關系，2020年7月企業貸款利率同比下降0.64個百分點，降幅明顯超過同期一年期LPR的降幅，體現了LPR改革疏通利率傳導機制的效果。隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放，預計後續企業貸款利率還會進一步下行。
化解房地產金融風險，住房租賃金融支持政策力度有望加大
今年以來，金融監管部門引導金融機構加大力度，有效支持實體經濟的發展。而金融支持實體經濟力度加大的背後，主要表現在以往銀行對房地產行業貸款過多。其中，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重曾於2016年達到46%的最高峰。
中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清曾表示，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
正是在一系列的監管政策和行業政策配合下，到2019年底，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降到了39%。今年1-5月份，進一步下降到了25%，這也有效防範化解了房地產金融風險。
近日，全國政協委員、中國證監會原主席肖鋼在接受媒體采訪時表示，當前，房地產金融的一個突出矛盾是，金融供給過度與金融支持「租購並舉」不足同時存在。一方面，銀行對房地產行業貸款過多。另一方面，金融服務「租購並舉」制度，加快住房租賃市場快速發展的力度不夠。受制於教育、戶籍、醫療、社保等公共服務落實中仍存在一些問題，租金收益率低，投資回報期限長，社會投資積極性不高。
而在8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開的重點房地產企業座談會上，除了已明確形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，要求房地產企業合理安排經營活動和融資行為，防範化解房地產金融風險外，會議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成「租購並舉」住房制度等進行了研究。
實際上，今年以來，在住建部指導和支持下，根據完善住房保障體系試點工作安排，已經開展了金融對政策性租賃住房的支持工作。
5月9日，中國建設銀行與廣州、杭州、濟南、鄭州、福州、蘇州6個城市簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。預計在未來三年內，提供不少於1900億元的貸款，合計籌集約80萬套(間)政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題。6月12日，中國建設銀行與沈陽、南京、合肥、青島、長沙5個城市第二批簽訂《發展政策性租賃住房戰略合作協議》。據初步測算，中國建設銀行預計提供不少於1100億元的貸款，支持5個城市在未來3年內，以市場化運作方式籌集約40萬套（間）政策性租賃住房，解決約80萬新市民的安居問題。截至目前，已有兩批共計11個城市與中國建設銀行簽訂發展政策性租賃住房戰略合作協議。
肖鋼表示，為了進一步加快推進「租購並舉」的住房制度，建議在「十四五」期間深化房地產金融改革，探索建立健全房地產公共金融服務體系。對於如何才能完成這些任務？肖鋼認為，可以分兩步走：第一步，大力支持中低收入者購房需求；第二步，要大力支持公共租賃住房建設。為此肖鋼建議，多措並舉，鼓勵支持企業從「開發-銷售」向「開發-租賃」模式轉變，推動房地產業從重資產負債向輕資產經營過渡，從房地產製造商向資產管理人轉變。
對此，肖鋼也提出了5條具體建議：一是，做好規劃，因城施策，將租賃住房供應納入地方規制，明確建造標准；二是，地方政府提供無償式低價用地，落實相關稅收優惠政策，加大金融支持力度，緩解住房租賃企業經營困難和資金鏈斷裂風險；三是，支持改建閑置房地產為租賃市場的資金需求，實現多元化開發，節省投資成本，增加有效供應；四是，提高租戶的適應性，實行差異化的租金折扣，推進政府住房租賃監管服務平台建設；五是，推出公募不動產信託投資基金（REITs），對於只租不售的租賃住房資產，允許公開發行REITs進行再融資，豐富資本市場投融資產品和工具，助力減少投資朝方的氛圍，降低金融機構與企業的資金壓力，逐步實現滾動發展。
從傳遞的一系列信號來看，未來金融對於住房租賃市場的支持政策力度有望加大。

㈢ 房地產信託是指什麼

簡簡介

房地產信託結構圖
房地產信託，英文是「Real Estate Investment Trust」，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人《委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量採用的房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資，房地產信託開始成為企業追逐的熱點。房地產信託是指房地產信託機構受委託人的委託，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委託人託管的房地產及相關資財的一種信託行為。
2發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信託（Bost

上海國際金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規范。為確保投資人的權益，美國展開了一系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信託契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificate Companies）、單位信託公司（UnitInvestmentTrust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業信託是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初採用信託形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信託的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信託的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信託或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信託，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信託投資，屬於一種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信託基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須僱傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
3性質分類
房地產信託經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為：
①委託業務，如房地產信託存款、房地產信託貸款、房地產信託投資、房地產委託貸款等；
②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等；
③金融租賃、咨詢、擔保等業務。
相對銀行貸款而言，房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
4發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，「集體焦慮」就出現了。當這種「集體焦慮」出現之後，一切與房

房地產信託
地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信託也自然「被焦慮」，被情緒化地關注。事實上，在我們的生活中，已經多次出現一個傳言擊垮一家企業的案例。信用社會中，「壓倒駱駝的最後一根稻草」表面看也許就是一個傳言或是無意的誤讀，但其背後是「集體焦慮」中的非理性。網路時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
[1]房地產信託可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信託兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信託望而生畏。 盡管房地產信託產品面臨眾多問題，但並不能一概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信託產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候一定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信託計劃的風控措施，第三還要看信託公司的資質。房地產信託依然具有投資價值。
不過專家建議，在購買房地產信託計劃的時候一定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信託公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信託公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信託計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信託項目，作為資產配置的一種，不失為一個理想的選擇。
5發展前瞻
銀監會從2011年5月開始針對房地產信託業務逐步開始調控，屢次通過窗口指導的方式降低房地產業務的發行。6月要求房地產信託項目由事後報備改為事前報備，可以看出銀監會逐步將主動權掌控在自己手中，並開始主動出擊。從9月開始，要求逐個監測存量項目的兌付風險。而之後就爆發了綠城事件，這系列措施可以看出銀監會對於整治房地產信託業務的決心和力度。而這次四家信託公司被叫停可謂再次給行業敲響了警鍾。
在監管部門的嚴控信託網的主動調整之下，房地產信託業務已經呈明顯降溫態勢。根據信託研究機構普益財富昨日發布的9月份信託市場月報，9月份房地產領域的信託產品發行量為49款，環比下降25款，佔比下降2.57個百分點。
這次叫停是銀監會釋放的一種繼續嚴控的信號，至於房地產信託業務是否會被叫停，尚無消息，但可以看出，調控政策逐步向各個信託公司開始發難。由於之前房地產信託過快的發展，這也使得風險積聚，銀監會此舉也是出於風控角度考慮。
6資金來源
資金是房地產信託投資機構從事信託的基本條件。房地

基金型房地產信託
產信託機構籌集資金的渠道與方式與銀行不大一樣，主要來源有：
房地產信託基金
是房地產信託投資公司為經營房地產信託投資業務及
其它信託業務而設置的營運資金。我國的信託投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利；
房地產信託存款
是指在特定的資金來源范圍之內，由信託投資機構辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規定、公布和調整；
集資信託和代理集資
這是信託機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委託，直接或代理發行債券、股票以籌借資金的一種方式；
資金信託
是指信託機構接受委託人的委託，對其貨幣資金進行自主經營的一種信託業務。信託資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金；
共同投資基金
即投資基金或共同基金，對於國內公眾而言，它是一種較新型的投資工具，但在國外已有百餘年的歷史，並且日趨興旺，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相當先進的投資制度，並已成為舉足輕重的金融工具。
7投向分類
根據資金投向的不同，REIT可分為三類：
權益型
（EQUITYREIT）。權益型 REIT直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用於發放各種抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信託主要為權益型，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信託的發展較快，現已超過產權信託，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。
例如，按股份是否可以追加發行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發行量，不得任意發行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資於新的不動產增加資金而發行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標的確定與否，分為特定型與未特定型。基金募集時，特定投資於某不動產或抵押權投資者為特定型REIT；反之，於募集基金後再決定適當投資標的者為未特定型REIT.[2]
8運作流程
房地產信託的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信託和房地產資產信託的區別，由於各自的國情不同，美國比較側重於資金信託型REIT，而日本側重於房地產資產信託型REIT。
9美國模式
美國的房地產信託通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：

房地產市場的政策
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
（2）接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。
（5）當所有文件備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信託成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信託公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信託公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信託證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信託的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信託須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
10日本模式
其運作流程為：
（1）房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司；
（2）投資者將房地產產權信託給房地產投資信託公司進行經營管理；
（3）信託公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
（5）信託公司向投資者發放紅利；
（6）信託銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
11借鑒意義
從對美國和日本房地產投資信託發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信託業的發展必須注意以下幾點：
（1）我國的房地產投資信託在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信託進行認真細致地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 （2）正確認識房地產投資信託的特性。房地產投資信託是一種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的一種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（3）在政策上，根據房地產投資信託的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信託業健康、理性地發展。
（4）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
（5）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信託的發展建立一套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支持房地產投資信託基金這一新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑒國際流行的房地產投資信託基金模式，適時培育和發展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。[3]
12作用
1、能為房地產委託人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業良性發展。中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨於緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，一般房地產的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態。因此，利用信託工具融通資金便成為一種行之有效的方法。

房地產信託
2、房地產信託化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信託化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。
3、房地產信託化能夠拓寬信託公司的業務范圍，是信託業得以迅速發展的重要契機。從中國信託業發展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信託業的定位一直處於一種無序狀態，為了吸納儲金，曾屢次出現高息攬儲等不規范現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預，一次次整頓的結果，信託業的「可經營范圍」 越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信託法》的實施，給信託業的規范發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信託業而言，進行房地產信託不失為一項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
13同類區分
與REITs的區別
第一，REITs是標准化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產信託計劃是有200份合同限制的集合非標准化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信託計劃的方案設置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產信託計劃對投資者的回報為信託計劃方案中的協議回報，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；中國的房地產信託計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期一般在8-10年，更注重房地產開發後，已完工的房地產項目的經營；中國的房地產信託計劃產品周期較短，一般為1-3年。
第五，REITs的稅制優惠：如信託收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產信託計劃沒有相關的稅制安排。
第六，中國的房地產信託概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信託、優先購買權信託、財產權信託、受益權轉讓信託等等。
總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公共建設等商用建築物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。
14風險控制
房地產信託的主要風險來自於：[2]
(1)賠償風險。央行發布的《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》規定，只有當信託公司違背信託合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信託公司負責賠償。也就是說，信託公司不負責運營過程中發生的風險。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信託公司發行信託產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信託公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信託公司的實際操作難度較大。我國的「資金信託管理辦法」對資金信託計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信託計劃「合同不超過200份、認購起點不低於5萬元」對於個人投資者而言，並不容易接受。[2]
(4)自身風險。房地產信託本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品採取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限於信託憑證轉讓，流動性差。[2]
信託公司在控制信託投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信託在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信託公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信託公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。

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確實不是我本人手打的，不過很簡單的概括並不能說明問題，特別是隨著法律法規的不斷限制，房地產作為中國主流經濟支柱之一，以及地方財政主要收入的產業鏈，後續的房地產與金融行業之間的合作將會出現更多的方式方法，信託最早出現在國外，但是並不完全適用於我國大陸，因此，希望朋友們不僅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合適自己項目的方式方法！
另外，依然要說一句抱歉，我自己本人對於房地產信託掛鉤，還是屬於很初級的。

㈣ 房地產信託是什麼

房地產信託是指信託投資公司發揮專業理財的優勢，通過實施信託計劃籌集資金。用專於房地產開發項目，屬為委託人獲取一定的收益。它包括兩個方面的含義：一是不動產信託就是不動產所有權人（委託人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受託人，使其依照信託合同來管理運用的一種法律關系；二是房地產資金信託，是指委託人基於對信託投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託投資公司，由信託投資公司按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。

㈤ 全國今年已有274家房企宣布破產 傳遞什麼信號

據人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國已經有274家房地產企業發布破產公告，其中24日當天就有3家。
看到這則消息，相信很多人會感到驚訝。在20多年前房地產業大發展的時候，幾乎所有房企都賺得盆滿缽滿，今天怎麼會落得如此結局，說破產就破產呢？

確實，出現這種結局，實在讓人難以接受。從中國房地產現狀來看，其擁有堪稱兩項世界之最：中國房企規模，堪稱同行業世界之最，7月22日發布的《財富》世界500強中，有恆大、碧桂園、綠地、保利、萬科等5大房企上榜；世界上，中國的房企數量排名第一，根據2018年全國工商局統計，中國已登記注冊的房地產開發商數量達到9.7萬個。
如今不管承認與否，房企破產的結局都是無可爭議的事實。或許有人會問，房企破產的原因到底在哪？事實上，中國房地產發展本質是靠杠桿和債務驅動的，當兩個條件都發生改變的時候，這個行業最好的黃金日子也就算過去了。
在中央政府的要求下，2018年各地政府出台了400餘項調控政策，收縮房地產業發展規模。今年，政府及各部門更是將房地產業作為重點調控目標。4月份，中央政治局會議再次強調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制」，並重提結構性去杠桿。
同時，住建部約談部分城市政府相關負責人，強調房地產市場調控目標不動搖，延續趨嚴態勢。且6月份，銀保監會主席郭樹清強調重視一些地方的房地產金融化問題，釋放了房地產政策趨緊信號。
在這些政策驅動下，房企的融資環境也被收緊，融資成本大幅提高，這使得部分中小房企陷入了「無米之飲」的困境。
據克而瑞統計，今年上半年，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債成本突破8%，之後均維持在7.5%以上。顯然，大量房企能輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，尤其今年6月後，境內債、ABS、信託、美元債都受到不同程度的政策收緊，更容易導致一些中小房企的「死氣」。
還有，未來兩年房企陷入償債高峰，也讓不少中小房企會在償債中陷入經營絕境。據恆大研究院報告，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。
上述兩方面環境的改變，是促成全國200餘家房企破產的直接動因，且這種趨勢是不可逆轉的，往後還將有更多房企加入破產行列，這應該是中國房企發展歷程中的必然結果或宿命。
那麼，這么多房企破產到底釋放了什麼信號？在筆者看來，應主要釋放了3方面信號：
首先，房住不炒的決心和信心不會動搖。房企要認清形勢，不要再存任何僥幸心理，根據自身情況調整開發規模，防止再盲目擴大規模使得資金斷鏈而陷入破產命運。特別是大量中小房企應主動做好退出准備，早做其他投資打算，力爭平穩退出，避免產生更大損失。
其次，中國房企未來將面臨洗牌，房企布局及結構也將有一場新的變局。中國9.7萬多家房企是一個龐大的規模，這個規模將隨著宏觀調控的持續深入及融資環境的收緊，未來將加劇分化，還將有大量中小房企被淘汰出局。各級政府及其監管部門應有穩妥退出預案，防範大量房企破產可能帶來的各種不確定性社會震盪，確保房地產調控的「軟著陸」。
最後，投資投機性購房，把房產繼續作為一項重要投資選擇，將會面臨很大風險。目前投資投機性購房既在政府禁止之例，其本性也存在很大風險；尤其隨著未來大量中小房企破產退出，加上房地產市場調控，投資投機性購房的風險將加大。對此，現在有投資投機購房行為的民眾應該認清當前形勢，及時掌握房企動態，除了不再參與盲目投資投機購房活動之外，還可考慮將原來手中的房子在價格適當的時候處理掉，免得未來成為一塊「燙手山芋」，避免更大的投資損失。

㈥ 有人拚命賣 有人積極買 房企一賣一買傳遞了啥信號

較之2018年整個房地產行業融資趨緊，房企融資環境進入2019年已有所改善。不過，對於房企個體而言，其境遇卻大相徑庭——有賣賣賣的，也有買買買的。
一口氣出讓五個項目股權
6月10日，粵泰股份發布公告稱，公司已與隸屬於世茂房地產的廈門進衡企業管理有限公司等多家公司簽署合作開發協議，雙方將視項目各自情況，通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作，由世茂方全程操盤開發運營目標地塊。
據公告，本次合作對價總計為63.97億元，具體明細包括粵泰股份轉讓廣州嘉盛項目24.99億元、廣州天鵝灣二期項目27.80億元、恆升天鵝灣80%股權7.58億元、粵泰天鵝灣20%股權8063萬元、中浩豐公司20%股權2.79億元。
雙方同意暫時預留合計14.12億元，用於支付相關未付的工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等。除上述款項外，世茂方實際支付的合作對價為49.85億元。
合作開發的誘因在於粵泰股份的流動性吃緊。粵泰股份表示，自2018年以來，由於受到多方面因素的影響，導致公司現金流動性愈發緊張。截至目前，公司存在的借款逾期風險並未消除。
多家房企打算出售項目股權
「賣賣賣」的並非粵泰股份一家。
5月18日，泰禾集團披露，公司擬轉讓佛山順德、廣州增城、江蘇東恆部分項目權益及股東借款給世茂房地產，交易總對價約39.72億元，交易目的旨在加強與世茂房地產的合作。
這是泰禾集團今年以來第四次向世茂轉讓項目股權。
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3月23日
泰禾集團向世茂股份轉讓杭州蔣村項目；
3月26日
泰禾集團向世茂房地產轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司南昌茵夢湖置業、南昌歐風置業、南昌茵夢湖酒店投資管理、南昌安晟置業各51%股權；
4月27日
泰禾集團向世茂房地產轉讓杭州同人山莊項目49%股權。
泛海控股今年也在賣賣賣。1月22日，泛海控股宣布將包括上海董家渡項目在內的上海、北京兩大項目出售給融創，總對價約148.87億元。
不同於粵泰股份、泰禾集團、泛海控股三家房企轉讓項目的主要目的是為了緩解公司流動性，北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權的出讓僅為資產處置。
5月20日，北京中糧萬科房地產開發有限公司50%股權在北京產權交易所進入信息預披露階段。掛牌信息顯示，北京中糧萬科房地產開發有限公司由中糧地產（北京）有限公司和北京萬科企業有限公司各持有50%股份。
據知情人士向記者透露，由於標的公司所剩貨值不高，轉讓方出售相關股權極有可能是出於清理資產的考慮。而北京產權交易所的相關人士也向記者表示「是資產處置」。
此外，5月27日，北京產權交易所預披露兩宗房企股權轉讓項目，中國金茂擬轉讓天津北方澤茂企業管理有限公司100%股權以及北京昊遠置業有限公司34%股權。5月30日，保利（北京）房地產開發有限公司擬轉讓北京保利融創房地產開發有限公司50.5%股權事項進入預披露階段。
今年以來房企融資環境總體有所改善
在中原地產首席分析師張大偉看來，雖然最近房地產融資又開始有收緊的跡象，但較去年已有所改善，「現在哪怕是資金鏈緊張的房企，想要賣項目也都還能賣得出去，市場最差的時候項目賣都賣不出去。」
進入2019年，房企各主要渠道有息負債集中到期，借新還舊需求增加，融資態度積極，且在貨幣政策穩健寬松的背景下，無風險利率下行，發債成本較2018年下半年有所下降，房企融資因此受益，多家房企抓緊窗口積極發債，融資規模回升。
來看看具體的融資情況：
中信建投發布的研報顯示，今年1-5月房企公司債、中票、短融發行數量分別為107隻、46隻、79隻，發行規模分別為1479.5億元、389.6億元、579.1億元，平均利率分別為5.71%、5.44%、4.20%，平均期限分別為4.2年、3.9年、0.7年。
房地產信託成立數量為2584個，規模為3945.1億元，平均收益率為8.32%，平均期限為1.51年。其中，貸款類投資、股權類投資、權益類投資、其他類投資成立數量分別為1099個、435個、996個、54個，成立規模分別為1565億元、678億元、1582億元、120億元，平均收益率分別為8.47%、8.64%、8.02%、8.60%，平均期限分別為1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。
海外債發行數量為83隻，發行規模為331.7億元。
目前是收並購的好時機
有房企高管指出，房企出於緩解現金流緊張或資產處置的目的而出讓項目股權，屬於正常經營的邏輯。
「現在是房企收並購的一個比較好的時機。3、4月份公開市場招拍掛比較熱，地價比較貴，相對而言，以收並購的方式拿地未來的投資回報率可能更高一些。」同策研究院研究總監張宏偉說。
克而瑞研究中心總經理林波表示，接下來對於項目的收並購應該會越來越多，因為市場走到現階段，大魚吃小魚的趨勢肯定會越來越強。對很多公司來說，如果去年下半年時想要轉讓項目可能還找不到下家，那麼現在情況已經有所好轉，並且價格相對來說也會更高一些。但對於小房企而言，融資環境改善的感受應該不算特別明顯。

㈦ 什麼是房地產信託

目前的房地產信託主要是貸款類信託。具體指：需要融資的房地產企業，以自有固定資產抵押或者質押給信託公司，信託公司在接受房地產公司的信任委託後，信託公司將這些有效資產轉換為信託產品，並推介投資者認購，為地產商進行融資。在產品到期後，融資房地產企業按預先約定的收益率支付給投資者，而信託公司收益一定的管理費用。

簡單也可理解：信託公司作為融資中介，為缺錢的房地產企業和資金冗餘的投資對接。

如還有信託相關的疑問，歡迎向我咨詢。

㈧ 房地產投資信託是什麼含義

同學你好，很高興為您解答！

您所說的這個詞語，是屬於期貨從業詞彙的一個，專掌握好期貨從業詞彙可以讓您在屬期貨從業的學習中如魚得水，這個詞的翻譯及意義如下：一種像股票一樣在大型交易所買賣的證券，主要通過物業項目或抵押直接投資於房地產

希望高頓網校的回答能幫助您解決問題，更多期貨從業問題歡迎提交給高頓企業知道。

高頓祝您生活愉快！

㈨ 七部委重拳整治房地產市場亂象傳遞哪些信號

優先關系戶、曲線收取號頭費、捆綁銷售、對購房者「挑肥揀瘦」……近期房地產市場亂象叢生，不但讓剛需購房者感覺「受傷」，也給房地產市場埋下風險的種子。針對一系列房地產市場亂象，住房和城鄉建設部等七部委將於今年7月初至12月底啟動治理房地產市場亂象的專項行動，嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為。

根據通知，專項行動將在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州和貴陽開展。

為什麼選取這30個城市開展治理房地產市場亂象的專項行動？住建部相關負責人解釋說，30個城市包括北上廣等16個熱點城市，還包括一些潛在熱點城市、媒體曝光違法違規行為較多的地方以及一些已經在進行違法違規行為整治的城市。

「要先在30個城市試點，各地亂象側重點不同，要力求打擊精準，通過前期摸索經驗，會在年底之前擴大范圍、全面開展亂象整治行動。」該負責人說。

柴強說，專項行動也強調建立房地產市場監管長效機制，針對人民群眾深惡痛絕的投機炒房、操控房價房租、價格欺詐等房地產市場亂象，針對市場部分失靈，政府必須出手對亂象予以重拳打擊。