房地產的融資問題

⑴ 在房企面臨融資還債雙重壓力，應該怎麼辦

房地產企業面臨融資還債的雙重壓力，房地產企業應該怎麼做？這涉及到房地產企業大的經營策略的問題，誰也不能說給出個特別確切的答案。只能說房地產企業真真正正的踏實的去做好自己這個本職的工作，不謀求暴利空間也不是做不了。

房地產企業如果想踏踏實實的做好房地產企業建房子賣房子，這樣一個過程，保證房子質量，即使是在當今建材價格上漲，金融監管壓力增大，不允許實行預售制度等不利條件之下，仍然可以維持自己正常的利潤空間，只是說不能像以前有那麼高的暴利空間來。畢竟現在這個房子的價格你應該清楚，很少有房地產企業做虧本的買賣。

⑵ 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

⑶ 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

⑷ 房地產融資的發展前景

在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：


中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。

房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。

地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。

⑸ 銀保監會：房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制

6月1日，銀保監會召開新聞發布會通報近期監管重點工作。

銀保監會數據顯示，截至4月末，銀行業境內總資產同比增長8.3%，對實體經濟發放的人民幣貸款同比增長12.7%。保險業總資產同比增長11.4%，原保險保費收入同比增長6.5%。銀行保險機構資產增速合理適度，既滿足了實體經濟恢復發展需要，也避免過快增長推高杠桿率。

銀保監會副主席梁濤表示，今年以來，銀保監會把服務實體經濟放在更加重要的位置，助力市場主體恢復元氣、增強活力，同時統籌處理好恢復經濟與防範風險的關系，銀行業保險業保持了平穩運行的良好態勢。此外，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

房地產融資「五個持續下降」

梁濤表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。近年來，銀保監會牢牢堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，緊緊圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」目標，堅決貫徹房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩運行。

一是管好銀行業資金閘門。強化房地產開發貸款、個人按揭貸款監管要求，加強房地產貸款集中度管理。會同住建部、人民銀行印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，遏制「經營貸」違規流入房地產領域。

二是因城施策，積極落實差別化房地產信貸政策。初步統計，僅去年以來，銀保監會各級派出機構就配合各地政府出台了130多項房地產調控措施。

三是嚴厲懲治違法違規行為。持續三年開展全國性房地產專項檢查，對發現的違規行為「零容忍」。近期，銀保監會對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規開展房地產融資業務。

四是穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。

推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信託基金（REITs）試點，配合住建部整頓規范住房租賃市場秩序。

梁濤表示，房地產融資呈現「五個持續下降」的特點，資金過度流入房地產市場問題得到初步扭轉。一是房地產貸款增速持續下降，截至4月末，銀行業房地產貸款同比增長10.5%，增速創8年來新低，2021年以來持續低於各項貸款增速。二是房地產貸款集中度持續下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.5個百分點，已連續7個月下降。三是房地產信託規模持續下降，房地產信託余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢。四是理財產品投向房地產非標資產的規模持續下降，相關理財產品余額同比下降36%，近一年來持續保持下降趨勢。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域資金規模持續下降，相關業務規模同比下降26%，為連續15個月下降。

此外，在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持，加大對住房租賃市場金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。截至4月末，銀行業發放的個人按揭貸款中，首套房佔比是91.8%，同比上升0.8個百分點。投向住房租賃市場的貸款同比增長31%。

對經營貸違規流入

房地產保持高壓監管

此前，一些熱點城市出現經營貸違規進入房市，對於發現的違規問題和查處進展，銀保監會統信部副主任劉忠瑞表示，前期針對一些城市經營貸違規流入房地產的苗頭，銀保監會會同住建部、人民銀行採取措施，保持監管的高壓態勢，促進房地產市場平穩健康發展。

按照銀保監會統一工作部署，各地銀保監局已會同當地住建部門和人民銀行分支機構，組織開展機構自查、非現場篩查、現場檢查等工作，對經營貸規模總量大、增長快的機構重點進行核查，目前相關工作正在有序推進。排查發現，一些企業和個人挪用經營貸手段多樣，通過各種方式規避監管要求。有的拆入資金全款買房後，申請經營貸款償還買房資金；有的借款人將個人經營性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉套現，以掩蓋買房的最終目的；有的編造交易背景、虛構貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸後資金管理不足。一些中介機構協助包裝貸款材料、提供過橋資金，協助借款人繞過銀行審批條件。從排查的情況看可謂手段多樣，花樣翻新，銀保監會對層層流轉抽絲剝繭，一些復雜的操作最終浮出水面。

劉忠瑞表示，下一步，銀保監會將會同住建部、人民銀行密切關注政策執行效果和排查結果。對自查不力被監管查實、故意隱瞞問題或發現問題未及時處理問責的銀行、中介機構，將依法依規從嚴採取監管措施。對確認挪用經營貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報送徵信系統，提高挪用貸款的違規成本。同時，總結工作經驗，完善長效機制，將防止經營貸違規流入房地產作為常態化監管工作。

⑹ 融資的渠道都有哪些比如房地產是怎樣融資的

融資渠道自己所知的主要兩種，一個叫債權融資，一個叫股權融資，這兩所涵蓋了大多數企業融資的方式。基本上對於大多數企業來說也都適用房地產行業有一些自己特有的特點吧，跟這個略有差異。

房地產行業跟其他行業都有不同的特點，就是房地產行業本身的債權融資比例比較高，因為正常公司資產負債比達到70%以上就已經突破貢獻的，但是你看現在看看房地產行業有幾個資產負債率，不過100%的100%是什麼意思？就是說它有多少資產它就有多少負債，它裡面的資金鏈一旦崩掉。那就是說這公司全都賠進去也拿不出來多少錢，所以很多房地產企業你看著他很有錢，實際上他負債也很多呀。

⑺ 房地產融資途徑

房地產開發是集資本、技術、管理密集型的投資行為，開發房地產項目所需要的資金量非常龐大，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。

房地產融資的方式有很多，如下：

1、自有資金
房地產開發商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。

2、預收房款
這種方式通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於房地產開發商而言，房屋銷售回籠資金是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於後期工程建設，緩解自有資金不足的壓力；而對於買方來說，用少量的資金獲得較大的預期增值收益，目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有銀行住房貸款的支持，房地產公司很難把房子預售出去，也就很難獲得資金回籠。

3、建設單位墊資
一種是建築商提供部分工程材料；另外一種是延期支付工程款。

4、銀行貸款
一直以來銀行貸款都是房地產開發最主要的融資途徑。據保守估計，其中約有50%以上來源於銀行貸款，銀行選擇同意貸款，也是考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。

平心而論，融資中介沒那麼好當，所以濫竽充數的有很多。企業家在找融資中介時，一定要調查清楚背景。當然，更穩妥的方式是直接找融資平台，通過正規的流程來融資，對企業來說也是一種保障。

在融資平台里，我覺得明德資本生態圈算就非常不錯，比較靠譜，不僅自己做投資，還有1800多家合作基金資源，並致力於幫中小企業提升經營水平，推動股權融資。如果你不確定哪個融資平台靠譜，建議來明德資本生態圈試試。

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⑻ 房地產債務融資風險原因

隨著我國國民經濟的持續快速發展、住房改革的持續變化與城市化進程的加快，我國房地產業井噴式發展班班可考，並逐漸成為國民經濟的新增長點與理財熱點。房地產信貸也連帶發展，由於商業銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產業產生巨大的推動作用，並成為其首屈一指的重要支撐。由於種種復雜原因導致的金融行業過度滲透房地產業，致使房地產業自身的市場風險蔓延至金融業。金融行業不僅在房地產業有著舉足輕重的地位，更是對於國民經濟與社會穩定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出台了各種政策限制病態的房地產熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內，保護商業銀行之於國家之根本。因此研究房地產信貸風險具有較為深刻的理論與現實意義。
關鍵詞：房地產;商業銀行;信貸風險;意義
一、當前房地產信貸存在的風險
銀行信貸資金大量進入房地產業之後，在分享房地產風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據大量可靠資料測算我國房地產業絕大多數的資金來源於商業銀行。這就直接導致房地產業大量的開發風險蔓延至銀行，使二者關系愈發緊密。但由於我國特殊的經濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產業井噴式發展以及較為單一的房地產融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業經營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產信貸風險產生的原因
從商業銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對於消費者來說更是雪上加霜。
商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產市場波動性的「始作俑者」有跡可循，但想要控制商業銀行與房地產貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產市場波動主要由於以下幾點：①市場自身的周期規律;②歐嘉興的行業政策疊加地方性法規所造成的疊加效應;③金融政策調整;④國際資本的流動。
三、房地產信貸風險帶來的危害
（一）國家宏觀調控無法兼顧全局而帶來的房地產信貸風險危害
房地產業發展直接受我國宏觀政策調控影響，90年代初我國房地產業持續升溫，社會大量資金流入行業以致全國性的瘋搶，政府政策調控此時出台，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買慾望，從而抑制房地產「購房熱」，雖然在這方面產生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。
（二）由市場病態膨脹發展引發房地產信貸風險而帶來的危害
上文中所強調的房地產過熱也會引發眾多危害，我國自加入WTO以來，經濟急速膨脹，外貿順拆巨大，國民儲蓄率節節攀高，人民幣價值持續上漲，這顯然對於我國的貨幣市場是有著負面影響的。
帶來的後果是充足的資金以及對房地產業的刺激。此後我國沿海城市房地產業持續升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不採取有效措施，放任房價飛漲。後果不堪設想。
（三）由個人住房按揭貸款之於房地產信貸風險帶來的危害
盡管個人按揭貸款在商業銀行中屬於風險較低的理財品種，但如果由於國家的宏觀調控或其他的原因導致消費者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動盪。
四、加強房地產信貸風險的管理與可行性建議
房地產信貸不單影響房地產行業及其連帶行業的穩固發展，在我國特殊的經濟大環境的境況下，更是對我國整體的國民經濟的穩固發展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業銀行在我國的經濟領域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業銀行與房地產業發展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產信貸危機，從而保證商業銀行體系地穩步發展。我國房地產業的資金來源主要是由商業銀行承接，因此可以說管理好商業銀行房地產貸款手裡機制就防範住了部分房地產信貸風險。
（一）拓寬融資渠道，確立信託與資金的角色定位
政府部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策、制度環境等，理論性的建議如下：①放鬆其它融資渠道，如股票市場融資，企業債券融資的政策限制。豐富房地產行業資金來源，降低商業銀行與房地產業之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產信託及基金的角色地位，由於房地產信託及基金手續簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規的頒布，從渠道上規范市場選擇。
（二）縮小連帶關系，提高相應門檻
政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產業與商業銀行之間唇齒相依的關系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產業有如此巨大的連帶關系，目前我國商業銀行有著流動性過剩，業務量壓力層層下壓的現狀，勢必會使商業銀行對與房地產信貸業務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產業每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防範可能發生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。

⑼ 房地產融資的特點有哪些

1、高額度：地產融資小的都是幾千萬，動則上億，甚至十幾億幾十億；2、差異大：有區域差異：一二線城市比較火爆，三四線城市融資難，生存困難；抵押差異：上市公司等大企業甚至不需要抵押就能融到資而且利率低，有些小公司充足抵押物還不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、項目本身差距大：大部分放貸機構都認住宅，因為地產行業住宅的銷量高，回款周期短，還款相對有保障，而商業卻很難融資。
我覺得這幾點是比較明顯的，其他的還有很多