1. 有關房地產的論文
就現在房價走勢及原因 以及調控手段 調控效果 未來預期 這幾方面考慮一下
2. 有什麼不錯的關於房地產的本科論文題目嗎
房地產專業畢業論文參考選題
1、 前監理工作存在的問題及原因、對策
2、工程項目管理（咨詢、設計、監理、施工、采購）應對WTO的形勢與對策
3、工程監理制度及手段研究
4、計算機在項目管理中的應用研究
5、國內外招標投標慣例比較研究
6、國內招標投標現狀及規范研究
7、工程設計階段的投資控制研究
8、關於監理人員資質認定辦法的思考
9、加入WTO對房地產業的挑戰與機遇
10、關於政策性住房金融制度的研究
11、房地產合理開發規模的研究
12、空置房成因及對策研究
13、關於住房消費貸款（政策性、商業性）的思考
14、關於工程管理專業人員應具備素質的思考
15、關於項目後評估的思考
16、關於完善工程造價管理的思考
17、工程項目投標報價策略研究
18、工程造價計價現行體制的缺陷與對策研究
19、工程項目施工階段造價的控制與管理
20、拖欠工程款的成因與對策研究
21、關於建設有形市場規范化發展的思考
22、論工程量清單報價
23、工程造價管理模式改革探討
24、論工程項目全過程的投資控制
25、關於工程造價主動和動態控制的思考
26、房地產投資風險研究
27、我國物業管理的現狀及對策研究
28、我國工程造價咨詢業的現狀及發展研究
29、論工程擔保制度的建立與推行
30、住宅產業的發展與國民經濟增長
31、關於提高工程質量的若思考
32、基礎設施融資模式及策略研究
33、項目融資（BOT、TOT、ABS等模式）的現狀及對策研究
34、國內外工程造價管理的比較分析研究
35、加入WTO後建設法規的完善
36、關於國際工程承包中FIDIC合同條款的應用
37、承包商施工合同風險防範
38、建築工程招標投標與合同管理關系的探討
39、工業發達國家建設工程合同管理與風險管理
40、風險管理理論在工程合同管理工作中的應用
41、施工索賠的現狀和對策研究
42、淺談FIDIC條款中的施工索賠
43、論信息技術在工程施工索賠中的功能
44、工程總承包企業與工程項目管理企業的界定和比較研究
45、推行總承包對我國建築業的影響
46、工程總承包企業組建的模式研究
47、住房價格合理姓性探討
48、房地產估價方法比較研究
49、房地產泡沫預警與防範
50、房地產周期波動分析
51、房地產經濟預警方法研究
52、城市規劃與城市地（房）價相互作用機理研究
53、城市土地收購儲備制度探討
54、房地產開發項目可行性研究報告-----XX案例研究
3. 金融危機對房地產業的影響 的本科畢業論文
淺談金融危機對中國房地產業的影響及應對措施 時間：2009-4-24 作者：艾秋根 閱讀次數：222 【關鍵詞】：金融危機；房地產企業；影響；措施
【摘 要】：金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，在經濟全球化的環境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。無論是民眾的消費能力還是消費意願，在金融危機中都出現大幅度下降。本文結合當前國內外經濟環境，探討了金融危機對我國房地產企業的影響，並提出了應對金融危機、推動我國房地產市場健康發展的對策。
一、金融危機對中國房地產業的影響
（一） 宏觀經濟調整不可避免將危機傳導到房地產市場
對房地產行業而言，市場預期非常重要。在經濟上升期，資本市場和房地產市場會帶來明顯的財富效應，人們手中的資產都會顯著升值，購買力和變現能力都很強。在樂觀的預期下，房地產價格和成交量都處於穩步上升階段。然而當宏觀經濟增長減緩甚至停滯時，人們的消費預期不足，資產價格萎縮，財富縮水。對於房地產市場而言，成交量不足是最大的問題。據相關數據統計， 2008年1-11月份，全國商品住宅銷售面積為4.46億平方米，比去年同期減少19%；為近十年來行業銷售首次出現負增長。雖然國家10月22日出台了救市新政，特別是11月份出台了各項政策細則基本明確，大大激發了市場剛性需求的釋放，主要城市商品住宅市場成交量在11月份均出現了較大幅度的反彈。其中深圳、南京成交量環比增幅均在70%以上。但與去年同期相比，大部分城市依然處於較低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超過了50%。可見，國家的宏觀經濟調整也不可避免地傳導到房地產市場。
（二） 外資有計劃撤離中國樓市直接影響房地產行業景氣
受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被託管，與此相關的外資機構在2008年9月份前後拋售上海高檔物業的消息不斷出現在媒體上。外資出售在中國的房產物業主要基於三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區域回收資金；二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分區域價格出現一定幅度下跌，各方對後市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值步子放緩。對於外商拋售樓盤，目前是有價無市狀態，原因是此類樓盤一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—開發商，但目前很多基金都在撤離新興市場。國內開發商自己也受困於流動性，根本無錢接盤。但外資出逃的動力還是很強，美國目前房價已經跌到相對理性的位置，相比中國上海的房價，美國房地產似乎更有吸引力。因此，對於外資而言，一旦中國人民幣升值停止，房地產價格停止上漲，外資將毫不猶豫地拋售。外資的這種動向對我國高端房地產市場是有直接影響的，雖然量的方面不大，但對價格和心理預期具有負面影響。在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也會受到高端商品房價格下跌的壓力。
（三）失業和減薪降低住房消費能力
宏觀經濟受世界金融危機影響出現了較大的減速，其必然出現的結果是失業率上升、職工收入下降和居民消費意願減弱。2008年下半年以來，我國南方沿海地區大量規模以上企業倒閉，其中不乏用工規模達到幾千人的大型製造業企業。以至於還未到春節，就出現大量失業農民工開始返鄉的現象。
（四）金融緊縮壓制房地產企業融資
世界金融危機影響房地產行業的另一個因素是金融機構相關資產減值，導致對房地產信貸意願不足。同時，房地產金融調控政策並未有效放鬆，雖然央行在增加流動性，國務院辦公廳「131號文」支持合理的房地產開發貸款，但商業銀行「惜貸」心理嚴重。房地產企業融資渠道不暢，在市場成交量持續低迷的情況下，一些房地產開發企業面臨生存問題。實際上，無論是上海還是全國其他地區，房地產市場頻繁出現「退地」和「土地流拍」的現象，其根本原因無非是兩個，其一是開發商對市場走勢持有悲觀的判斷，不願意在市場調整當口去冒險投資；其二是開發商沒有財力去拿地或保有土地的使用權，客觀存在的資金短缺讓這些企業面對市場毫無辦法。
二、完善房地產業健康發展的措施
（一）優化開發企業策略
首先，開發企業要實現規模化、集團化。解決當前高樓價與普通居民低收入的矛盾、降低開發成本、提高開發素質，均離不開大型規模企業的支持。只有一批大型骨幹企業形成後，政府才能真正有效地調控市場。房地產企業必須走規模化、集團化的道路，通過兼並、收購、聯合等經濟行為，形成若干有實力的大型開發集團。其次，開發企業應該進行管理創新，包括建立符合市場經濟要求的現代企業管理制度，更新觀念、多渠道融資；重視人的因素，提高專業素質；注重信譽，增強服務意識；加強成本控制；加強決策分析。最後，開發企業要推行品牌化戰略，品牌對房地產企業的發展至關重要，好的品牌可以作為一種無形資產，使企業以較低的成本獲得客戶，為企業持續發展創造條件，給企業帶來較好的經濟效益和社會效益。今後，政府要在政策上進一步放寬，為品牌企業引進國內外房地產戰略投資者參股創造良好條件，積極引進外資，通過品牌企業內外資源的有效整合，彌補本地企業實力的不足，增強本地房地產品牌企業競爭能力。
（二）改善供應結構
1、從源頭上控制土地供應結構
目前市場上中高檔商品住房供過於求，以別墅為主的高檔住宅佔用了過多有限的土地資源，所以要控制高檔商品房的土地供應量，加大低價位商品房、特別是經濟適用房和廉租房的土地供應量。對於經濟適用房的落實工作要嚴格控制經濟適用房的房屋質量、審批程序等。同時，經濟適用房建設實際可分配給各個區縣負責，並通過成片大規模規劃結合郊區建設的方式降低經濟適用房的成本，以適應中低收入者的實際購買能力。
2、盤活空置房
針對被市場看好但不肯放下身價的房產，政府有關部門應介入監管，採取有效措施促進其銷售：如採取成本價處理方式和對空置房限價、限時、增加稅費等經濟手段。對近期完工即將進入市場的空置房，提供便利服務，積極引導銷售，創造良好的企業外部環境。
（三）完善房地產市場
1、促進二手房市場的健康發展
二手房是許多發達國家住房供應的主體，它一方面可以推進存量住房流轉，增加住房供給；另一方面可以降低空置率，提高房產資源的使用效率。作為一項完善房地產市場的有效措施，卻由於我國傳統的「一套房一輩子」的置業觀，影響了其發展。對此，政府應該引導市民梯度住房消費，擴大二手房的市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅收標准，簡化交易手續，推動二手房市場的發展。
2、完善房地產金融市場
對於政府監管部門而言，應鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市。使社會資金成為房地產資本投入的核心力量，降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系擴散的機會。對購房者而言，要拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率的創新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還本式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。盡快建立個人信用制度，降低信用風險。同時，對房地產金融監管的重點要放在控制投入到房地產業的貨幣供應總量和貸款質量上，積極追討延期貸款，化解現有不良資產。
（四）提高企業產品科技創新能力，不斷滿足居民的新需求
首先，鼓勵科技創新，提高房屋的實用性。房屋的最終服務對象還是人，因此，不斷滿足人們的各種需求是科學技術發展的主要目的。其次，保證建築與環境和社會的與時俱進，以可持續發展觀為指導，發展節水、節能、節地和節材的「節能型小區」；適應人口老齡化趨勢，建設「親情小區」；順應城市化進程，以及農村人口湧入城市的現象，推出「新農村社區」等。
(五)繼續穩步推進房地產金融創新，盡快推出REITs
這次美國由於房地產市場調整引發的次貸危機，並迅速爆發為世界金融危機，有制度性的原因，也有監管的因素，特別是美國比較發達的房地產金融衍生證券的濫發，受到輿論的普遍譴責。對於房地產金融創新，我們要有客觀的判斷，不能因為美國出現了金融危機，就全面否定金融創新。房地產金融創新可以有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供了融資便利，這種創新如果過度，特別是保障其安全運營的監管和評估體系出現問題，房地產金融衍生品就會遭到濫發，並引發嚴重的後果。作為一個金融創新不足的國家，我們不應只看到後者，而是既預防房地產金融產品創新過度，也要積極適當地開發相關產品，度的把握非常重要。
眾所周知，我國房地產企業融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建築企業墊款和銷售回款等。其中，民營房地產企業的融資環境更加惡劣。這也造成了很多民營企業冒著巨大的財務風險和國際投行機構做「對賭協議」，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風險來臨，這些企業很可能就輸在「對賭協議」上，失去控股權。企業的這種行為似乎很難理解，但實際情況他們是不得已而為之。因為沒有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產企業要活下去就只能鋌而走險。
因此，我國應該繼續加緊開拓新的房地產融資渠道，加快推進REITs的實踐操作，有步驟地放開信託融資方式，切實加大銀行信貸對房地產企業的支持。同時，要在一定程度上平衡國有房地產企業和民營房地產企業在融資問題上的份額，以市場為導向，而不是以身份為導向，促進房地產企業的健康發展。
參考文獻：
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[10] 徐霞等。淺議房地產營銷走向社會導向營銷的必要性[J]。商場現代化，2006，(33)
4. 關於借款方面的財務風險我要寫關於財務風險控制方面的論文，想問一下關於借款和籌資決策方面，房地產企業
摘要 房地產公司融資風險主要有哪些
5. 題目請問金融學專業關於房地產內容的畢業論文題目
我是13年畢業的金融學專業學生，如果你沒有思路，只想寫一篇隨便過了的話，我建議你不要寫實證分析，寫一些現狀問題描述，做一些數據的統計和簡單分析，最後得出結論和改進辦法就可以了。
題目給你一些參考：
一、中國金融改革與金融深化
1.我國中小企業融資難問題
2.中國金融體制改革現狀、困境、對策
3.上市公司的獨立董事制與中國的現行企業制度改革
4.利率市場化問題探討
5.我國金融機構的組織結構再造
6.中國金融體系的改革方向
7.我國商業銀行改革與發展問題
8.中國信用制度的缺失與建設
9.個人理財業務發展的問題和對策
10.中國政策性金融的理論與實踐
11.論建立我國金融機構市場退出機制問題
12.中國金融電子化的發展趨勢與問題
13.中國農村信用社發展的方向與模式探討
14.非銀行金融機構問題研究
二、國際金融與匯率問題
1.人民幣自由兌換問題研究
2.當前人民幣匯率問題研究
3.中國資本市場開放問題研究
4.中國資本外逃問題研究
5.銀行股外資並購問題研究；
6.中國國際收支的調節政策與調節機制
7.中國國際儲備的規模管理與營運管理
8.全球化經濟發展趨勢與香港聯系匯率制問題
9.人民幣匯率機制與香港的聯系匯率制
10.中國金融業的發展趨勢
11.論內部經濟均衡和外部經濟均衡的政策搭配
12.人民幣有效匯率與貿易收支數量關系研究
13. 中國利用外資發展戰略與策略
三、金融風險與監管問題
1．次貸危機下中國金融安全所面臨的挑戰及對策
2．論銀行不良資產的化解問題
3．金融創新與金融監管問題研究
4．電子銀行的監管問題研究
5．論金融機構自律或金融機構的內部控制
6．實施信貸風險分類方法的若干思考
7．商業銀行信貸風險管理與防範
8．實施資產負債管理中的問題與對策
9. 我國銀行信用卡信用風險管理現狀及存在問題分析
10.開放背景下我國金融監管體制改革研究
11.我國商業銀行信用風險內部評級體系的構建
12.商業銀行操作風險的防範
13.我國網路銀行的風險管理研究
14.銀行信用風險評估中的非財務分析
15.住房抵押貸款的風險分析及管理方法的研究.
16，金融監管的成本與效益分析
四、投資制度與資本市場
1．中國證券市場問題研究
2．開發金融創新產品與完善金融市場
3．中國資本市場的發展
4．QFII與QDII制度研究
5.中國票據市場發展與完善
6．各類金融衍生品在我國的發展研究
7．我國資本市場的有效性實證分析
8．CAPM的實用性分析
9．認股權證( 或可轉債)定價理論的實證研究
10.投資銀行在資本市場中的功能
11.投資銀行組織模式比較與選擇
12.中國衍生證券市場建立與發展
13.銀行上市後股權結構與績效的相關關系研究
五、信託、資產證券化與投資基金
1.我國信託投資業的改革與發展
2.我國信貸資產證券化的動因分析
3.我國信託公司業務模式的探討
4.風險投資基金的發展問題研究
5.我國理財市場的現狀、問題及對策
6.證券投資基金的績效評價研究
7.中國投資基金運行中的問題及解決措施；
8.投資基金發展趨勢研究；
9.主權基金運作的國際經驗及對我國的啟示
10.開放式基金融資研究
11.社會保障基金的投資問題探討
六、貨幣理論與貨幣政策
1.當前貨幣當局金融宏觀調控的目標和政策選擇
2.虛擬貨幣對貨幣流通秩序的影響分析
3.通貨膨脹對當前投資領域的影響
4.利率調整與央行的宏觀金融政策
5.當前我國貨幣流通狀況研究
6.公開市場業務與我國國債市場的完善
7.論利率在宏觀調控政策的作用
8.我國貨幣政策工具的調整與選擇
9.通貨膨脹的表現與對策
10.我國貨幣政策最終目標與財政政策目標的協調
11.我國貨幣政策中間目標的選取
12.利率結構的調整與經濟結構的調整
13.我國的利率彈性問題研究
14.我國利率傳導機制的優化
15.提高商業銀行在利率傳導中的效果
16.久期模型在利率風險管理中的運用
17.通縮問題的原因及對策研究
18.利率工具和匯率工具在當前我國宏觀經濟調控中的應用
七、國際貨幣與匯率制度
1.歐元在今後國際儲備中的地位分析
2.21世紀國際貨幣體系改革探討
3.歐元；美元；日元的匯率走勢及對世界經濟和中國經濟的影響
4.加強IMF在國際金融危機中的作用
5.全球貨幣體系與亞洲貨幣合作前景
6.日本金融自由化及啟示
7.發展中國家金融自由化評析
八、國際金融市場
1．國際金融市場的發展與監管問題研究
2．跨國並購的發展及經濟全球化的影響
3．美元匯率波動對全球金融市場的影響
4．國際商業銀行發展的新思路
5．國際金融危機的預警與防範機制
6. 當前世界金融發展的形勢與動態研究
6. 急求一篇關於房地產投資策略的論文5000字左右 （採納後再加70）絕對高分
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目前國家也來參與炒房，看來想錢已經想瘋了！！！房產稅轉嫁到租金，看來國家目前是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，想逼老百姓都去買房。
最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。
一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。
重點：落實解決供求關系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復雜。
房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。
國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。
有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。
漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。
在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。
7. 有關房地產價格影響因素的論文 3000字
內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設
房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所佔比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；「大市政」配套約佔15％；各種稅費約佔10%-15％；開發企業的利潤約佔15％-20％。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。
與土地問題相關的制度安排與制度建設
土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬於全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：
在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現行的是土地「批租」形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由於時間跨度很大，開發商們可以將這種介於「租」與「售」之間得來的土地進行抵押貸款，並將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；
目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所佔的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種「經營城市」的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與徵收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地「批租」的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的「黑洞」；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今後中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。
與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設
房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對於其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資於房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，並且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信託。從信託產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕後走向前台，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對於投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸准入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防範房地產價格泡沫的產生與破裂。
與交易費用問題相關的制度安排與制度建設
房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建築施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平台應考慮以下幾個方面：
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的徵收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次徵收，而直接向業主逐年徵收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順後應該自動退出歷史舞台；對於一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬於全民受益的范圍，那麼也就不應該僅僅由開發企業來繳納。
項目審批中的交易費用
房地產業在許多權力部門的眼裡仍是一塊「肥肉」，誰都想沾點「油水」，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的後遺症之一。開發企業來回奔波於公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多「跑路錢」，這些交易費用也計入了房地產價格之中。
招投標中的交易費用
在管理混亂的建築市場上「黑白合同」已經成了公開的秘密了。所謂「黑合同」，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（「白合同」）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建築「掮客」混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
工程造價管理中的交易費用
做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建築市場的健康規范。
與媒體有關的交易費用
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷於概念炒作，從「奧運」概念到「世博」概念，從「親水景觀」概念到「別墅豪宅」概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。
我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯後的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防範和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！
參考資料：
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4.張銳，房地產業緣何這般熱[J]，中國經濟信息，2003(6)
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一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢
1.房地產調控政策走向
預計2007年房地產調控的關鍵是加強政策的執行力，政策的重點是加快住房結構調整，二是完善住房保障制度，三是大力規范市場秩序，四是繼續抓好督促檢查。與此同時，鑒於當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性，房地產調控政策仍有—定的不確定性。
2.房地產市場狀況
預計2007年我國房地產市場總體發展趨好，結構調整趨勢進一步加大，市場差異化特徵進一步明顯，但市場的完善仍是一個漸進的過程。這主要表現在四個方面：一是房地產市場需求依然較旺盛；二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善；三是房價總體漲幅將下穩回落，各細分市場的價格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成，大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯，房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。
3.同業競爭進一步激烈
目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點，為促進個人住房貸款業務的發展，各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。目前，對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然佔有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢；中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市後對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和後發優勢；民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年後的金融業全面開放，在基本處於完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力，依託領先的產品和服務，在北京、上海等重點城市進一步佔領部分高端市場。此外，隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌，將進一步加劇市場競爭。
4.直接融資的影響
發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求，也是中國人民銀行等政府部門積極倡導並為之積極努力的發展目標。近年來，在銀行信貸閘門繼續收縮之後，或者出於資金鏈條緊張的原因，或者出於業務拓展儲備土地資源的需要，或者出於並購其他房地產企業股權或資產的需要，許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信託、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。
二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響
當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說，是機遇與挑戰並存。
1.發展機遇
第一，有利於商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》，要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標，可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大，這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。目前國家對房地產市場的宏觀調控，有利於房地產業的長遠發展，從而有利於房地產金融業務的持續健康發展。
第二，有利於商業銀行優化業務結構。土地、信貸政策的從緊，房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面，這將有利於商業銀行優化房地產客戶結構；中西部及二、三線城市的發展有利於商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間；以普通住宅為主的自住性需求進一步得到政府的引導和支持，有利於商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。
第三，有利於商業銀行防範和化解信貸風險。一是2006年調控政策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款，並增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制，有利於商業銀行進一步加強風險防範意識。二是有關量化指標有利於商業銀行清晰、准確地把握政策，增強了管理的科學性和可操作性。比如90平方米以下住宅佔比不低於70%，這有利於商業銀行分支機構以此為標准，把握普通住宅項目的准入條件，預先排查風險；再如，有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定，將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強，有利於商業銀行實時監控項目銷售情況。
2.面臨的挑戰
第一，政策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是政府主導型市場，調控政策能否實現預期的目標還有賴於有關部委和各地政府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應，市場發展及今後的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度，信貸業務潛在風險加大。
第二，局部地區房地產市場風險仍將存在。首先，局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調控背景下，部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債率較高，不能獲得持續的資金支持，資金鏈條有斷裂的風險。再次，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制對土地儲備貸款有一定的影響。如調控政策對土地供應方式做了調整，由過去單一的價高者得地，轉變為在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、竟房價的綜合招標方式，因此，未來一段時間可能出現地價下滑或出現「流拍」現象，並可能導致政府獲得的土地出讓收入低於已經發生的土地收儲成本或完全沒有實現土地出讓收入；又如調控政策對拆遷的規模和進度進行了適度控制，這將使得土地收儲工作進程的不確定性增大。
第三，市場發展差異化加速對商業銀行房地產信貸管理水平提出更高要求。房地產市場的差異性不僅體現在不同區域層次范圍內的同一種產品市場，也體現在同一區域層次范圍內的不同產品市場。這就要求商業銀行必須根據市場的差異化特徵進一步細化商業銀行的房地產信貸政策，科學地制訂區別對待、有保有壓、有進有退的差別化政策。
第四，同業競爭加劇、融資渠道多元化等對商業銀行管理、服務提出更高要求。近年土地和金融調控政策的加強，進一步彰顯了資金和企業實力對於企業發展的重要性。如土地的招投標方式對地價款的支付時間要求較為嚴格，沒有足夠資金實力的公司無法在短期內完成地價款的支付。這使得一方面商業銀行會在少數符合監管條件的優質客戶和項目上加劇競爭，另一方面由於開發企業的資金需求與符合監管條件的信貸投放在時間上出現錯位，往往是房地產開發企業符合「四證齊全」等信貸條件時不再特別急需銀行信貸支持。越來越多的開發企業開始積極尋找傳統銀行信貸外的其他途徑來獲取資金，這些將對商業銀行的有效信貸需求造成較大的影響，這就要求商業銀行在信貸流程、品種、服務上積極採取相應對策，以拓展有效業務需求。
三、當前形勢下我國商業銀行對公房地產金融業務的發展策略
l.正確解讀調控政策、科學分析房地產市場形勢，特別應加強對當地房地產市場的分析和相關政策的研究
我國商業銀行應正確理解房地產調控政策對促進房地產業持續健康發展的深遠意義，理解調控的重點是發展「滿足當地居民自住需求」的「普通商品住房」；理解認真貫徹執行調控政策與穩健發展業務具有內在的協調一致性。鑒於房地產業地域性強，各地情況差異較大，商業銀行一方面應加強與當地政府部門的溝通聯系，重點分析和關注當地政府計劃、土地、規劃、建設等有關部門已出台或將要出台的實施細則或政策措施；另一方面，應認真分析當地房地產市場的供求狀況、市場運行特點，各項政策對當地市場及商業銀行房地產信貸業務可能產生的影響。通過加強對區域性市場的分析研究，增強對業務發展環境判斷的准確性，為業務決策提供更為科學的依據。
2.強化經濟資本對風險資產的約束，實施科學的貸款總量和投放節奏策略
商業銀行應以監管部門的資本充足率要求為導向，強化資本對風險資產的約束，以經濟資本分配為核心，實現對公房地產金融業務各項風險資產的有效配置。應根據自身資產負債結構狀況、房地產行業風險限額等指標，合理確定全行全年房地產對公信貸業務的發展規模，同時綜合考慮各分行2006年業務發展情況、2007年房地產市場情況、客戶及項目儲備情況等因素，科學、合理地制訂2007年各分行房地產對公信貸業務發展計劃，並建立各分行業務新增控制目標與資產質量水平掛鉤的動態調整機制。對資產質量出現不同程度惡化的分行，應適時相應調減其新增規模。為了避免全年業務發展大起大落，商業銀行應引導轄內分支機構加強對年度內擬投放的客戶及項目的分類排序和計劃管理，按照全年新增規模合理配置信貸資源，科學把握貸款投放節奏，切實做到投放時間均衡、規模控制有效。
3.細分客戶，扶優逐劣，實施客戶結構調整策略
商業銀行應在細分客戶的基礎上，根據各類業務的不同特點，制定科學、合理的客戶准入、退出標准，實施優良客戶准入、劣質客戶退出機制，實行「有進有退，進退並重、進而有為、退而有方」的客戶結構調整策略。一方面，在業務受理前期，應該嚴格按照所制定的客戶准入標准進行把關，規范客戶信貸營銷和信貸管理，前移風險控制關口。在房地產開發貸款業務方面，應重點支持資質等級高、信用良好、綜合實力強、經營業績良好的房地產企業(集團)，或具有較好成長性和盈利能力的房地產項目公司；對於不屬上述優質客戶范圍的一般客戶發放貸款，除要求客戶具備中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會等規定的貸款條件之外，還應同時具備以下條件：開發企業或其股東、主要負責人具有豐富的房地產開發經驗，有已成功運作的樓盤案例，近兩年內投資方及開發企業沒有拖欠銀行貸款的不良信用記錄：對空置量大、資產負債率高的房地產開發企業，要嚴格控制發放貸款；對資本金達不到規定標准、挪用和抽逃注冊資金的開發企業及不按合同約定支付工程款被建設行政主管部門列入信用不良單位的開發企業，不得發放房地產開發貸款。在土地儲備貸款業務方面，應重點支持法人組織機構完善、資本金充足、經營管理規范、能夠實行壟斷經營，且當地政府財政狀況及信譽良好、房地產市場行為規范、發展前景良好的省、直轄市、經濟發達地區中心城市行的土地儲備機構；對符合上述條件的其他城市的土地儲備貸款應審慎發放。另一方面，商業銀行應實施劣質客戶退出機制，利用調控的有利契機，主動從規模小、風險大、效益差的客戶中退出。對客戶雖然能正常經營但發展前景差、財務狀況呈劣變趨勢，客戶決策出現偏差和失誤，或具有潛在風險，或客戶經營期限即將到期、所經營的項目即將完工時，應採取措施主動退出。
4.合理把握貸款項目投向，實施項目結構調整策略
與商業銀行的一般公司類貸款相比，包括房地產開發貸款、土地儲備貸款在內的對公房地產信貸業務的顯著特點是還款來源主要依賴於具有特殊性質的產品—房地產項目的銷售／出讓收入。因此，貸款項目的選擇對於商業銀行來說具有重要意義。
根據我國政策導向和市場發展狀況，商業銀行的房地產開發貸款應重點投向具有區位優勢、適銷對路的中低價位、中小戶型住宅項目，積極支持節能省地型項目；嚴格控制向大戶型、房價明顯高於當地平均水平的高檔商品住房和寫字樓、商業設施等非住宅類項目發放房地產開發貸款；嚴禁向不符合當地經濟發展水平的「形象工程」、「政績工程」及各類違規開發的房地產項目發放貸款。對於土地儲備貸款，商業銀行要慎重選擇土地儲備貸款項目，擬收購儲備的土地應符合城市發展建設的需要和城市近期建設規劃，納入政府制定的土地收購儲備年度計劃，具有擬收購土地的選址意見書。對未納入統一規劃管理，未按要求編制和調整近期建設規劃的各類開發區、園區以及撒市(縣)改區以後的土地，不得發放土地儲備貸款。
5.積極關注區域發展變化趨勢，實施區域結構調整策略
根據我國經濟和房地產市場發展特點，東部地區，特別是珠三角、長三角、環渤海地區依然是市場發展最主要地區，值得商業銀行重點支持，其中應重點投向市場秩序規范、具有後發優勢、房價平穩增長的地區中心城市。要注意審慎投向房價高、波動幅度大的城市，嚴格控制投向房地產投資過熱、房價上漲過快、房地產市場秩序混亂的地區。此外，應積極支持有較大發展潛力的中西部及二、三線城市，穩步提高其市場份額。
6.區別對待，實施差異化服務和管理策略
為了有效實現上述客戶、項目、區域結構調整，商業銀行應著力在以下幾個方面加強信貸服務和管理。一是建立業務流程綠色通道，對重點支持的區域、客戶和項目可優先受理，減免信貸准入審核環節，優先安排專業人員完成重點客戶評價及項目評估，優先審批，並適度延長授信期限；二是建立差別化定價、擔保機制，對重點支持的區域、客戶和項目的貸款利率予以優惠，適度降低擔保條件；而對審慎支持的區域、非重點支持的客戶和項目原則上應提高貸款利率和擔保條件；三是建立差別化的客戶服務團隊。對於重點支持的客戶和項目，特別是跨地區的重點客戶應建立專門的、包括總分支和跨部門的客戶服務團隊，為客戶提供及時、便利的服務：四是建立差別化的資源配置機制，對重點支持的區域、客戶和項目在信貸規模和營銷費用等方面給予重點傾斜。
7.強化風險和質量意識，實施風險動態監測、預警，穩步提高資產質量策略
首先，應加強防範市場風險。商業銀行應提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力，對不利於房地產信貸業務發展的因素及時做好預警分析，規避和防範房地產市場風險。要特別關注不同地區經濟發展不平衡帶來的區域性市場調整風險，關注不同地區房地產市場發展程度不同可能導致產品供應的結構性失衡風險，關注國家對房地產市場加強調控的政策風險，規避因市場本身不成熟和不規范可能導致的市場風險。其次，應加強防範信用風險。商業銀行應提高對客戶的信用風險評估能力。對房地產公司客戶要加強信用評價和綜合授信工作，積極推進客戶信用等級評定工作，擴大信用等級評定覆蓋面，做到科學測算、合理授信、提高客戶評價和額度授信工作質量。應根據客戶的評級結果和額度授信量，科學、合理地開展信貸業務。第三，應加強防範操作風險。商業銀行應認真貫徹執行房地產金融各項業務操作規程，嚴格執行貸款「三查」制度(指對企業發放貸款時所做的貸前調查、貸時審查、貸後檢查)，加大對違規發放貸款的處罰力度，切實防範操作風險。根據房地產開發貸款和土地儲備貸款的業務特點，商業銀行應探索並完善推行項目貸款資金的封閉運作管理，把好資金的「進」、「出」兩個關口，有效監控項目信貸資金的使用，防範客戶抽逃、占壓或挪用資金而造成的信貸風險。
8.以客戶為中心，以市場需求為導向，實施產品創新策略
首先，商業銀行應加快對傳統房地產開發貸款產品進行梳理，對傳統信貸產品進行優化。應根據住宅、寫字樓、商業設施、工業用房等不同物業的屬性及其.目標客戶的特點，對房地產開發貸款的產品要素進行細化、區分，並制訂差別化的服務措施，提升房地產開發貸款對客戶需求的滿足程度。當前，應結合當地政策、市場狀況，特別要加快探索適合於中低收入人群、中低價住房需求特點的產品，實現我國商業銀行商業價值與社會利益有機結合。其次，商業銀行應積極開拓新的業務品種和業務模式。如針對部分企業對一些商用物業採取長期持有經營而非傳統的開發後銷售的運營模式，加快研發適用於經營性物業的產品。與此同時，應加強信貸業務與投資銀行業務的聯動配。合，如為客戶提供財務顧問等服務，積極順應客戶多元化融資發展趨勢和商業銀行綜合經營發展趨勢。
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淺談房地產業與國民經濟的聯系房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。房地產業的發展與國民經濟發展有著重要聯系。從而理解了在這場經濟危機中我國政府在房地產業救市的舉措。房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。 1、房地產業增長率對國民經濟的影響 房地產業生產總值是反映房地產業整體發展狀態的重要指標。一般而論，其產業增長率快於在一定時期內整個國民經濟增長率，則表現出對經濟增長的貢獻率上升，成為國家在這一時期內的朝陽產業，其在國民經濟中的地產和作用也不斷提高。我國當前的房地產業呈現的就是這一狀態，作為新興產業，從長期來看它的發展對促進國民經濟快速增長的作用會日益顯著。 2、房地產業效率增長率對國民經濟的影響 產業效率增長率指標一般可以產業利潤率作為基礎，用投入產出比率進行調整後，通過基年和終年的比較，得出產業效率增長率。該指標能反映出房地產業運行的質量及其對整個國民經濟發展的實際貢獻。不斷提高房地產產業效率是我國房地產業在數量、規模擴張的同時，必須注重解決的關鍵方面。 3、房地產業信用規模對國民經濟的影響 產業信用規模分為相對規模和絕對規模兩種。相對規模是指一定時期內房地產業的信用量佔全社會信用量的比重。從中可以反映出房地產業在宏觀經濟中的重要程度，也反映了房地產業在宏觀經濟中金融支持的力度。房地產業信用相對規模發生變動，會導致房地產業在國民經濟中地位和作用的變化，從而影響其作用力度。絕對規模是指一定時期內房地產業的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產業投資規模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產信用絕對規模的擴大，投資量增加，產業發展速度加快，推動國民經濟快速增長；反之，縮小規模，抑制投資，則會使國民經濟增長速度降低。 4、房地產需求和供給水平對國民經濟的影響 由於房地產業的關聯效應強，其市場需求的擴大可以推動其他相關產業的發展。一般而論，房地產業的高利潤率，刺激投資量增加，供給水平提高，在市場暢銷的條件下，會促進社會總供給增加，國民經濟總量上升。可見對房地產供需水平狀況的分析，不僅對房地產業自身，而且對整個國民經濟都有其重要的意義。因為，房地產供需的平衡從房地產業自身看是一個總量概念，但從國民經濟整體的角度看，它作為相對獨立的產業部門又參與國民經濟總量平衡的過程，從而對國民經濟總體狀況發生影響。我們看到,2009年即將過去,2009年房地產走過十分艱辛的一年,這種艱辛主要表現為一方面房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升;另一方面政府房地產政策出現巨大變化,如要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。也就是說,中國房地產市場核心就是自住需求的市場,就是民生的市場,就是根本上改善居民基本條件的市場。而這才是未來房地產健康發展根本所在。