地產融資要素表

❶ 融資方式主要有哪幾種

有以下五種：

1、銀行貸款。銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。

2、股票籌資。股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制。

3、債券融資。企業債券，也稱公司債券，是企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發債企業和投資人之間是一種債權債務關系。

4、融資租賃。融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用。

5、海外融資。企業可供利用的海外融資方式包括國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務。

(1)地產融資要素表擴展閱讀

融資意義

資金是企業經濟活動的第一推動力、持續推動力。企業能否獲得穩定的資金來源、及時足額籌集到生產要素組合所需要的資金，對經營和發展都是至關重要的。

我國的民營企業以勞動密集型、低技術的行業為主，僅製造業、批發零售餐飲業就集中了民營企業的75%。絕大多數民營企業無論是在其初創期，還是發展期，主要是依靠自我積累、自我籌資發展起來的。

❷ 民間借貸案件要素表怎麼寫

《民事訴訟法》第一百二十一條規定，起訴狀應當記明下列事項：（一）原告的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位、住所、聯系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務、聯系方式；（二）被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息；（三）訴訟請求和所根據的事實與理由；（四）證據和證據來源，證人姓名和住所。附範文一則：起訴狀原告:XX,男,XX年月日出生,現住某市甲區某街道號.被告:XX,男,年月日出生,現住某市乙區某街道號.訴訟請求:1、2、事實與理由:此致XX人民法院起訴人：年月日

❸ 如何融資

在尋求外部資金來之前，先看看內自部的資金資源有沒有充分利用：
■ 企業應該有一個很好的現金流預測系統；
■ 向顧客提供足夠的激勵條件鼓勵他們及時付款；
■ 對客戶要有嚴格的信用評估程序；
■ 做好給供應商付款的計劃；
■ 盡全力保證銷售收入；
■ 控制庫存量；
■ 完善質量控制體系，降低廢品率；
■ 變現閑置資產。

尋求外部資金資源

如果內部資源都已經充分利用，那麼再看有什麼外部資源：
■ 你自己或你的合夥人的資金
■ 家人或朋友的資金
■ 企業的往來帳戶銀行透支或貸款的可能
■ 代理商應付款或票據的貼現
■ 出售反租（出售給租賃公司再租用該項資產）
■ 商業銀行貸款
■ 政府或公共機構的無償資助或貼息貸款
■ 最後才是VC投資基金

❹ 投資性資產和經營性資產分別包括哪些科目

經營資產包括：應收票據、應收賬款、預付賬款、應收股利、應收利息、其他應收款、存貨、待攤費用、

一年內到期的非流動資產、其他流動資產、持有至到期投資、長期股權投資、長期應收款、固定資產、在建工程、固定資產清理、無形資產、開發支出、商譽、長期待攤費用、遞延所得稅資產、其他非流動資產等。

投資性資產包括：可供出售金融資產、持有至到期投資、長期股權投資

(4)地產融資要素表擴展閱讀：

會計科目是對會計要素對象的具體內容進行分類核算的類目。會計對象的具體內容各有不同，管理要求也有不同。為了全面、系統、分類地核算與監督各項經濟業務的發生情況。

以及由此而引起的各項資產、負債、所有者權益和各項損益的增減變動，就有必要按照各項會計對象分別設置會計科目。

設置會計科目是對會計對象的具體內容加以科學歸類，是進行分類核算與監督的一種方法。

❺ 影響房地產市場供求關系有哪些因素

中國房地產市場供求

摘要：在美國次貸危機的影響下，金融危機席捲全球，而我國關系國計民生的房地產行業更是首當其沖，受到了相當程度的影響，供求失衡現象日益嚴重。本文針對我國房地產行業的現狀，通過定性和定量分析等方法，對我國房地產行業的供應和需求的相關表現和原因進行了對比研究，並針對房地產行業所出現的問題提出了解決辦法。

關鍵字：房地產 次貸危機 供求失衡 對策

一、 中國房地產市場供求失衡背景
2006年春季開始美國「次貸危機」逐步顯現，至2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，對中國的的房地產市場也起到了一定的影響。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的原因是美國宏觀調控的失誤和美聯儲利率調節不恰當，導致了房地產市場泡沫的產生，而其崩潰又直接引發了美國的次貸危機。隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」，並最終演變成整個金融體系的危機。
之後，美國次級房貸危機以人們始料未及的兇猛方式繼續蔓延。在全球金融市場已不安地顫栗了三周之後，在美國住宅抵押貸款投資公司8月3日宣布倒閉、多家按揭機構面臨倒閉危機、著名投行貝爾斯登將被下調信用等級、從德國到台灣的間接投資者都宣布巨虧等等消息不斷傳出之後，一個事實已被強力證明：美國次貸危機遠未到結束的時候，而且其沖擊力無遠弗屆。假設國內房貸危機一旦出現，一定會率先在銀行與開發商之間引爆，房價下跌，資金鏈斷裂，抵押房產貶值，房地產關聯產業出現縮水，引發實體經濟紊亂，誘發經濟領域深層次矛盾集中爆發……

二、 中國房地產市場需求分析
表1 中國1978—2006年人均住宅面積統計表
年 份 城鎮新建住宅面積 農村新建住宅面積 城市人均住宅建築面積 農村人均住房面積
(億平方米) (億平方米) (平方米) (平方米)
1978 0.38 1.00 6.7 8.1
1980 0.92 5.00 7.2 9.4
1985 1.88 7.22 10.0 14.7
1986 2.22 9.84 12.4 15.3
1987 2.23 8.84 12.7 16.0
1988 2.40 8.45 13.0 16.6
1989 1.97 6.76 13.5 17.2
1990 1.73 6.91 13.7 17.8
1991 1.92 7.54 14.2 18.5
1992 2.40 6.19 14.8 18.9
1993 3.08 4.81 15.2 20.7
1994 3.57 6.18 15.7 20.2
1995 3.75 6.99 16.3 21.0
1996 3.95 8.28 17.0 21.7
1997 4.06 8.06 17.8 22.5
1998 4.76 8.00 18.7 23.3
1999 5.59 8.34 19.4 24.2
2000 5.49 7.97 20.3 24.8
2001 5.75 7.29 20.8 25.7
2002 5.98 7.42 22.8 26.5
2003 5.50 7.52 23.7 27.2
2004 5.69 6.80 25.0 27.9
2005 6.61 6.67 26.1 29.7
2006 6.30 6.84 27.0 30.7
數據來源：國家統計局
由表1可以看出，1978年我國城市人均住宅建築面積6.7平方米，2006年我國城市的人均住宅建築面積為27.0平方米。按照現在一般的家庭人數來算，那麼1978年我國的一個三口之家的家庭住房面積為20多個平方米，而2006年我國的一個三口之家的家庭住房面積約為80—90平米。根據以上數據可作圖如下：

圖1 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖

圖2 我國城鎮新建住宅面積與人居住宅面積趨勢圖
1、我國房地產市場需求潛力評估。由表1知，我國在78—06年內，人均住宅面積增長4.02倍。從圖1和圖2 中可以看出，我國人均住宅面積持續增高，而新建住宅面積走勢趨緩，說明我國的房地產市場需求的飽和度已經越來越高。房地產市場已經進入到了經濟增長的成熟期。
2、我國中高收入階層住房需求降低。而在中高收入階層的住房條件已經相當好，2008年上半年房價又持續上漲的情況下，中高收入階層對住房的需求增長趨緩，房產市場應該尋找新的銷售策略來突破房產瓶頸。
3、我國低收入階層住房需求仍然很大。我們知道，我國的貧富差距還是很大的，實際生活中，很多中低收入階層的住房面積人均遠遠低於27平方米，有購房需求，但是收入卻跟不上。說明我國的房地產市場還是存在著巨大的潛力的，但是做為政府和房產商，必須鼓勵低收入家庭購房，並實施一定的措施，為中低收入家庭解決困難，比如降低首付等。

三、 中國房地產供給分析
住房作為一種商品，具有消費品和投資品的雙重屬性。住房的消費需求取決於個人的實際需要和購買力，這些因素短期內相對穩定，因此，消費需求是房地產市場的相對穩定部分，對房產市場起著基礎性的支撐作用。而投資需求對於資金、成本、收益等市場因素的變化非常敏感，構成房地產市場波動的主要部分，對房地產市場的擴張和收縮產生催化作用。由國家統計局獲得我過房地產企業基本情況如下：

表2 房地產企業情況基本表
單位：萬平方米
年 份 企 業
數 （個） 平均從業
人數（人） 本年完成開發
土 地 面 積 土地購置費用
(億元) 待 開 發
土地面積 本年購置
土地面積
1997 21286 683217 7371.3 247.6 17670.1 6641.7
1998 24378 825888 7730.1 375.4 13530.7 10109.3
1999 25762 880257 9319.6 500.0 13505.2 11958.9
2000 27303 971942 11666.1 733.9 14754.8 16905.2
2001 29552 1062319 15315.8 1038.8 14582.1 23409.0
2002 32618 1134009 19416.0 1445.8 19178.7 31356.8
2003 37123 1205355 22166.3 2055.2 21782.6 35696.5
2004 59242 1585428 19740.2 2574.5 39635.3 39784.7
2005 56290 1516150 22676.2 2904.4 27522.0 38253.7
2006 58710 1600930 27128.4 3318.0 37523.7 36573.6
1、房地產行業開發過猛
由於近年來房價增長迅猛，供大於求的大好形勢，各地房地產商於大興土木，圈地建房。中國房地產市場一度處於增量供給狀態，造成了房地產市場的空前火爆，房價也節節攀升。

圖3 我國房地產企業個數與從業人員時間序列圖
由表2知，我國房地產行業的企業個數由2007年的21286增長到了2006年的58710，增長幅度為275.8%，增長態勢較為猛烈，尤其是2003-2004年，呈現加速增長趨勢。而與之相應的，建築行業的平均從業人數也有著驚人的增長速度，其增長態勢與房地產行業的企業個數保持著高度的一致性。

圖4 我國近十年房地產行業基本情況趨勢圖
由上圖可以看出，在房地產企業和房地產行業的高速增長下，我過近十年來用於房地產行業的提地面積也有了大幅度的增加。而自2003年下半年以來，除了土地購置費用保持增長外，企業個數，本年完成開發面積和待開發土地面積，雖然大體上仍保持增長，但期間已經呈現波動，尤其是待開發土地面積，有大起大落的現象。而本年購置土地面積則開始回落。這些情況說明，我國房地產行業的過度開發現象較為嚴重，在房價持高不下的情況下，房地產行業成本也隨之上升，由1997年的247.6億元，到達2006年的3318.0億元，平均增長率為18.7%，但是房地產行業的需求量卻越來越接近飽和，另外再加上過高的房價。一些消費者已持觀望態度。一些房地產企業也隨之減少了相應的投資。
2、房產商負債率過高
表3 房地產商資金來源結構分析表
年 份 本年資金 國內貸款 貸款所佔比重 利用外資 外資所佔比重 自籌資金 自籌資金所佔比重
來源總計 （萬元） （%） （萬元） （%） (萬元) (%)
1997 38170650 9111902 23.87 4608565 12.07 9728831 25.49
1998 44149422 10531712 23.85 3617581 8.19 11669821 26.43
1999 47959012 11115664 23.18 2566022 5.35 13446210 28.04
2000 59976309 13850756 23.09 1687046 2.81 16142122 26.91
2001 76963877 16921968 21.99 1357044 1.76 21839587 28.38
2002 97499536 22203357 22.77 1572284 1.61 27384451 28.09
2003 131969224 31382699 23.78 1700040 1.28 37706891 28.57
2004 171687669 31584126 18.40 2282001 1.32 52075627 30.33
2005 213978389 39180778 18.31 2578111 1.20 70003924 32.72
2006 271355516 53569795 19.74 4001541 1.47 85970853 31.68
由表3可以看出，我國泛地產商的資金來源主要以貸款和自籌資金為主，外資資金由1997年的12.07%較大比重減少到2006年的1.47%，比例下降幅度較大。資金來源中，貸款比重一直居第二的位置，由1997年的23.87%下降到2006年的19.74%，期間略有回升。而自籌資金比重由25.49%增長到31.68%，十年間增長了6.91%。雖然有所增長，但是，增長速度仍然較為緩慢。
對上表中的數據分別做1978年和2006年餅圖如下：

圖5 1978年資金結構圖

圖6 2006房地產商資金結構圖
由上圖可以形象的看出，自籌資金始終占據較小比例。企業資產負債率達到74.1%，自籌資金只有20%多。研究表明，企業負債率在達到50%以下時，該企業的資金構成比例才較為合理。而我國的房地產企業資產負債率明顯過低，說明企業所要承擔的風險很大，一旦經濟出現危機，將對房地產行業造成很大影響。

四、 房地產行業供求失衡的表現
對我國房地產行業近十年來的基本開發信息整理資料如下：
表4 我國1997-2006年房地產開發基本資料
年份 商品房平均銷售價格（元/平方米） 住宅售價（元/平方米） 別墅、高檔公寓售價（元/平方米） 經濟適用房售價（元/平方米） 竣工房屋的造價（元/平方米） 人均國內生產總值(元)
1997 1997 1790 5382 1097 1175 6420
1998 2063 1854 4596 1035 1218 6796
1999 2053 1857 4503 1093 1152 7159
2000 2112 1948 4288 1202 1139 7858
2001 2170 2017 4348 1240 1128 8622
2002 2250 2092 4154 1283 1184 9398
2003 2359 2197 4145 1380 1273 10542
2004 2778 2608 5576 1482 1402 12336
2005 3168 2937 5834 1655 1451 14103
2006 3367 3119 6585 1729 1564 16084
根據上表中的數據作圖如下

圖7 我國房地產各要素基本價格圖
從表7中我們可以清楚地看到我國房地產行業個要素價格的基本走勢。右上圖可知在我國房價飛漲的幾年，我國別墅或高檔消費品價格的波動幅度較大，但是始終保持在4000元每平方米以上，遠遠高於其它各項指標。而在2003到2006年間，更是飛速增長。而其它各項指標均保持穩定的增長，而且都在2003到2006年這個期間內增長速度加快，其變動幅度基本保持一致。在此基礎上，我們可以看到，竣工房屋的平均造價增長最為緩慢，而在各種房屋中，價格最為低廉的經濟適用房的價格走勢，由1997年的低於竣工房屋造價，到2006年的高於平均房屋造價，並且二者的差距越來越大。有這里可以看出，近十年來我國房地產行業成本雖然有所增加，但是其增長速度遠遠低於房地產的價格增長速度。而房產商趁機從中牟取暴利。但是由於物價上漲，通貨膨脹等原因，我國居民收入卻沒有同等的增長。隨之而來的，便是越來越大的購房壓力，尤其是對低收入階層的居民來說，他們是對房屋需求最為迫切的一個階層，但是其購房能力卻在逐漸削弱。在我國房地產需求逐漸飽和的今天，房價虛高，中高等收入階層購房需求趨緩，房產商開發過度，低等收入階層需求巨大，卻苦於無法承擔巨大的購房壓力，房地產市場出現明顯的供求失衡現象。

五、 化解房地產供求失衡的主要對策
面對我國房地產行業供求失衡的狀況，政府應該出台針對中國實際情況的相關策略，緩和供求失衡的矛盾。而與此同事，各地房產商要及時調整開發和銷售策略，社會各界通力合作，從而扭轉局面，對抗美國次貸危機對中國房地產行業帶來的影響。
我認為，要扭轉我國房地產供求失衡的狀況，至少要做到以下四點：
1、控制樓盤開發。在我國供大於求的現階段，我們應該控制房產商對樓盤的過度開發，緩解供應過量的情況。
2、加強信貸約束。可以減少開發商的盲目貸款，在一定程度上可以緩解我國房地產行業資金比例失調的現象。在控制房產過量供應的同時，也降低了銀行外貸資金被套牢的比例，有利於對抗這次全球性的金融危機。
3、加強對低收入階層購房貸款，鼓勵低收入貸款。現階段，很多房地產開發企業已經將目光瞄準了低收入階層，通過降低首付，開發經濟適用房等方式，講銷售主體由以前的中高收入階層向低收入階層過渡。而政府也應該出台鼓勵低收入家庭貸款的相關政策，以幫助解決低收入家庭的房屋問題，和房市低迷的現象。
4、發揮市場供求價格調節市場供給。另外，我國政府可以通過價格的宏觀調控來扭轉房地產行業供求失衡的現象。

❻ 創業融資注意哪些要素

創業融資要素一：准備好詳細的計劃書

企業在融資之前，要准備好各種計劃書，包括《投資建議書》、《業務計劃書》等。同時還要對企業的背景、組織架構、風險管理、戰略地位、發展規劃、財務報表等方面詳細描述，使創業融資更具說服力。

創業融資要素二：選擇合適的貸款時機

銀行每到季末、年末是信貸緊縮時期，因此建議初創企業不要在這時申請較大金額貸款。此外，由於初創企業規模小，難以提供抵、質押物，因此最好提前跟銀行搞好關系，得到擔保機構的支持，向銀行貸款就相對容易些。

創業融資要素三：建立良好的口碑

企業首先需要建立良好的口碑，嚴格管理企業資金的使用、周轉和財務制度；主動向銀行報告企業的業績；在申請貸款過程中，嚴格遵守銀行的貸款流程，積極配合銀行的調查，並且在貸款到期時主動還款。這樣有助於增加銀行對企業的信任度，使銀行對貸款的安全絕對放心。

1.種子期

融資方式：政府專項撥款、社會捐贈和創業投資

該階段產品出去開發階段，這一階段的投資成功率最低，但單項資金要求最少，成功後的獲利最高。

2.創建期

融資方式：創業投資

該階段產品處於初級階段，技術風險與種子階段相比，有較大幅度下降，但投資成功率依然較低。

3.成長期

融資方式：創業投資

技術風險大幅度下降，產品或服務進入開發階段。至該階段末期，企業完成產品定型，並著手市場開拓。

4.擴張期

融資方式：創業投資，私募資金以及優先股等

企業的生產、銷售、服務已具備成功的把握，企業可能希望進一步開拓市場，或拓展其生產能力。此時成功率已接近70%。

5.獲利期

融資方式：發行股票上市

企業的銷售收入高於支出，產生凈收入。成功上市得到的資金為企業發展增添了後勁，拓寬了運作的范圍和規模。

❼ 融資的特點

從狹義上講，融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們通常講，企業籌集資金無非有三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從現代經濟發展的狀況看，作為企業需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融知識、了解金融機構、了解金融市場，因為企業的發展離不開金融的支持，企業必須與之打交道。如果不了解金融知識，不學習金融知識，作為搞經濟的領導幹部是不稱職的，作為企業的領導人也是不稱職的。
常用融資方式
（1）融資租賃
中小企業融資租賃是指出租方根據承租方對供貨商、租賃物的選擇，向供貨商購買租賃物，提供給承租方使用，承租方在契約或者合同規定的期限內分期支付租金的融資方式。
想要獲得中小企業融資租賃，企業本身的項目條件非常重要，因為融資租賃側重於考察項目未來的現金流量，因此，中小企業融資租賃的成功，主要關心租賃項目自身的效益，而不是企業的綜合效益。除此之外，企業的信用也很重要，和銀行放貸一樣，良好的信用是下一次借貸的基礎。
（2）銀行承兌匯票
中小企業融資雙方為了達成交易，可向銀行申請簽發銀行承兌匯票，銀行經審核同意後，正式受理銀行承兌契約，承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣，經銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票，銀行承兌匯票具體說是銀行替買方擔保，賣方不必擔心收不到貨款，因為到期買方的擔保銀行一定會支付貨款。
銀行承兌匯票中小企業融資的好處在於企業可以實現短、頻、快中小企業融資，可以降低企業財務費用。
（3）不動產抵押
不動產抵押中小企業融資是市場上運用最多的中小企業融資方式。在進行不動產抵押中小企業融資上，企業一定要關注中國關於不動產抵押的法律規定，如《擔保法》、《城市房地產管理法》等，避免上當受騙。
（4）股權轉讓
股權轉讓中小企業融資是指中小企業通過轉讓公司部分股權而獲得資金，從而滿足企業的資金需求。中小企業進行股權出讓中小企業融資，實際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過程。因此，股權出讓對對象的選擇必須十分慎重而周密，否則搞不好，企業會失去控制權而處於被動局面，建議企業家在進行股權轉讓之前，先咨詢公司法專業人士，並謹慎行事。
（5）提貨擔保
提貨擔保中小企業融資的優勢主要在於可以把握市場先機，減少企業資金占壓，改善現金流量。這種貿易中小企業融資適用於已在銀行開立信用證，進口貨物已到港口，但單據未到，急於辦理提貨的中小企業。進行提貨擔保中小企業融資企業一定要注意，一旦辦理了擔保提貨手續，無論收到的單據有無不符點，企業均不能提出拒付和拒絕承兌。
（6）國際市場開拓資金
這部分資金主要來源於中央外貿發展基金。中小企業如果想通過這個渠道來融資，要注意，市場開拓資金主要支持的內容是：境外展覽會、質量管理體系、環境管理體系、軟體出口企業和各類產品認證、國際市場宣傳推介、開拓新興市場、培訓與研討會、境外投標等，對面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場的拓展活動，優先支持。