土地信託受益權憑證

① 什麼是信託受益憑證

信託受益憑證就是信託機構為募集資金而向投資者發放的表明受益權之特別憑證。
信託受益憑證實際上代表的是信託受益權，是投資權益的證明。信託受益憑證的產生主要是為了便於標准化的交易。一般情況下，信託受益憑證屬於有價證券，但這需要當地法律的認可。如果條件允許，信託受益憑證可以入市交易，從而實現自由流通。信託受益憑證的運用，需要一系列配套制度的支持。在較為發達的投資基金市場、資產證券化市場、REITS市場等，信託受益憑證被廣泛運用，效果頗佳。

② 信託產品風險

目前，我國信託產品風險主要體現在下列幾個方面：
(一)受託人的道德風險
由於從前我國的信託投資公司作為地方政府的第二財政，或者作為產業集團公司的投融資工具，加上原先監管機構對其定位從事銀行業務，遺留了不少問題。雖然第五次整頓將其定位於從事真正的信託業務，並且《信託法》和《信託投資公司管理辦法》都規定了受託人不得利用信託財產為自己謀利益，要對受益人履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務，但是由於公司內部治理結構天生的缺陷和缺少有效的外部監督，使得有些信託投資公司利用信託財產謀取自己的私利，主要表現在：一是利用不當關聯交易，對實際控制人進行利益輸出，或者掩蓋風險，或者抽逃資本金。所謂不當關聯交易就是不經過委託人和受益人同意，不進行充分的信息披露，不以公平價格，將信託財產與固有財產、不同的信託財產、固有財產與關聯方和信託財產與關聯方進行交易。二是將超過信託合同約定產生的信託財產收益化為信託投資公司的收益。一般信託投資公司收取的信託報酬為信託收入的1% ，或者採取分級收取信託報酬，除去成本，信託報酬產生的利潤非常微薄。委託人和受益人往往誤將信託產品的預期收益率為固定收益率，一些信託投資公司就利用此點把超過信託合同的實際收益化為固有財產。三是挪用信託資金進行投資。
(二)風險傳染
因為信託產品跨機構跨市場，形成了一個較長的金融產品鏈，涉及很多利益主體，很容易將其中一環的其他主體和市場產生的信用風險、市場風險、操作風險、法律風險、政策風險傳染到信託產品。當然信託產品的風險也能夠傳染給其他金融機構和金融市場。例如，根據銀監會的統計，由於股票市場本身的各種風險，導致部分進行股票投資的信託產品不能按時兌付，2005年5月末佔全部未兌付信託產品的11% 。
(三)政策法律風險
這首先表現在最近兩年一些信託產品本身就是規避監管、利用制度缺陷進行創新而設計出來的，如一些進行股權投資的房地產信託產品、信託資產轉讓信託產品、信貸資產證券化，就是滿足項目資本金要求、滿足流動性比例、滿足資本充足率等監管要求和受到宏觀調控運應而生的。其次是一些信託產品是以土地、財政收入作擔保進行信用增級的。而政策和法律在這些方面的規定是不完善的，極易造成擔保無效和非法。2005年中央政府進行宏觀調控，收緊地根，使得土地不能變現交易，或者財產收入擔保沒有進入預算，或者財政收入不足，導致擔保無效，或者不合法。再次是法律和政策沒有規定，缺乏配套措施。如有的信託產品以財產受益權設計信託計劃以處置爛尾樓、投資房地產開發，意味著財產所有權的變更。按照目前有關房地產所有權變更登記的規定，要支付3%的契稅，如果雙方平攤意味著融資成本的提高。對信託公司而言，收取手續費才1%，而支付的手續費高達1.5%。況且，一旦發生法律糾紛，沒有登記過戶的房地產沒有抗辯權，也就難以保證信託財產的獨立性、強制執行的禁止和風險隔離。
(四)受託人風險管理技術低
信託投資公司發行的信託產品投資的領域非常廣，投資的方式非常靈活，但大部分是以貸款和股權投資方式運用於基礎設施、房地產開發。投資領域廣，投資方式靈活，需要多方面的專業技術知識和專業的風險管理能力，信託投資公司雖然可以干中學，但往往准備不足，經驗不夠。如房地產項目由於政策變化，風險高，信託產品存續期間沒有現金流，或者項目本身階段性產生的現金流不足以還本付息，銀行不做，開發商才找信託投資公司進行融資的。
信託投資公司對於政策不僅沒有足夠的風險分析，而且對於房地產領域的專業知識也非常欠缺，從而導致風險管理能力低下。據銀監會統計，到2005年5月底，不能兌付的房地產類信託產品佔全部不能兌付信託產品的61% 。
(五)缺乏流動性，使之不能有效分散、轉移、對沖風險
根據《信託投資公司管理辦法》，信託投資公司不得發行委託投資憑證、代理投資憑證、收益憑證、有價證券代保管單。這意味著現有的信託受益權只能以合同而不是信託受益憑證方式成立，且不能標准化分割。信託合同的私募性質和200份限制，使得信託產品二級市場交易成本極高。現有的網上轉讓、銀行質押貸款等轉讓方式無法滿足流動性的需求。信託產品缺乏流動性使得與其他金融產品缺少套利空間，也就是信託產品可以向其他金融產品套利，而其他金融產品無法向信託產品套利。這不利於信託產品的優化配置資源和價格發現，成為集聚風險的「窪地」。

③ 土地信託的信託合同

委託人：
法定代表人：
住所地：
受託人：xxx省xx信託投資股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地產開發有限公司
法定代表人：xxx
住所地：為委託人擁有的國有土地使用權的信託事宜，委託人與受託人根據《中華人民共和國信託法》及其他有關法律、法規和規章，簽訂本合同，共同遵照執行。
第一條信託目的
委託人基於對受託人的信任，自願將其合法所有的國有土地使用權(市 區 街道 村 街北側地塊〈溫土資掛2001-1號宗地〉)信託給受託人進行經營管理，獲取收益。
第二條受益人
委託人指定本信託的唯一受益人是 房地產開發有限公司。
第三條信託生效及信託合同的登記
本信託在本合同經各方簽字後即生效。本信託的登記由委託人負責辦理。
第四條信託資產的交付
本信託項下的國有土地使用權在委託人取得《國有土地使用權證》之時起予以交付。
第五條信託期限
信託期限為月，自委託人取得關於上述地塊的《國有土地使用權證》之時起計算。
第六條委託人的權利和義務
(一) 委託人的權利
有權了解信託財產的管理、運用、處分及收支情況，並有權要求受託人作出說明。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 委託人的義務
保證已就設立信託事項向債權人履行了告知義務，並保證設立信託未損害債權人利益;本合同及法律、行政法規規定的其他義務。
第七條受託人的權利和義務
(一)受託人的權利
自信託期限開始之日起，根據本合同全權管理、運用和處分信託財產，包括但不限於籌集建設資金、房地產開發、對開發房產的維護管理等。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 受託人的義務
根據本合同的規定，為受益人的最大利益處理信託事務，恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務;對委託人、受益人以及處理信託事務的情況和資料依法保密。
第八條受益人的權利和義務
除根據法律、行政法規及本合同的其他條款享有權利、承擔義務外，受益人還享有下列權利、承擔下列義務：
(1) 自本信託生效之日起根據本合同享有信託受益權。
(2) 受益人的信託受益權可以根據本合同的規定轉讓和繼承。
第九條風險揭示與風險承擔
受託人管理、運用或處分信託財產過程中，可能面臨各種風險，包括投資對象和投資項目的風險、法律與政策風險、市場風險、管理風險等。
受託人根據本合同的規定管理、運用或處分信託財產導致信託財產受到損失的，由信託財產承擔。
第十條信託的變更、解除與終止
本信託設立後，除本條下一款情形外，委託人和受益人不得變更、撤消、解除或終止信託。
本信託在受益人同意解除的情況下，可以提前解除;本信託因信託期限屆滿而終止。
第十一條信託利益的分配與信託財產的歸屬
利益的分配：受託人按照本合同規定向受益人分配信託利益;信託解除之日或者期限屆滿後第十個工作日為信託利益分配日。
信託財產的歸屬：信託終止，信託財產歸屬於受益人。
第十二條其他事項
合同項下的任何爭議，若協商不成，任何一方均有權向受託方所在地人民法院起訴。
本合同一式五份，每方各持一份，其餘用於辦理審批、登記等。
委託人： 受託人： 受益人：
年 月日

④ 土地信託是什麼

希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。

3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系

⑤ 信託憑證的介紹

通常而言，信託受益憑證就是信託機構為募集資金而向投資者發放的表明受益權之特別憑證。

⑥ 合同法對債權的物權化怎麼規定的

隨著經濟的發展，在近現代法上，物權和目的性和手段性在發生著更迭與交錯，物權和債權吸收了對方的合理成分，特定領域內出現了債權物權化和物權債權化的狀態和趨勢。
一、 債權物權化
債權物權化，指法律規定是債權具有對抗一般人之效力[1]。傳統民法觀念認為，債是請求相對人為一定行為，具有嚴格的相對性。債權人僅能向特定的人請求給付。然而隨著社會的發展，債的相對性逐漸被突破，具有了一定的絕對性，具體表現為如下幾種情況：
(一) 租賃權物權化
該效力集中表現為"買賣不擊破租賃"原則，即房屋承租人得在出租人轉讓房屋時繼續享有承租權，該租賃權具有對抗第三人的效力。除此之外，租賃權物權化還包含如下幾方面內容：承租人可基於對不動產的合法佔有，對第三人侵害租賃物和租賃權的行為，可請求其停止妨害和賠償損失。在一定條件下，承租人可為轉租或租賃權讓與之行為[2]。
但也有學者對租賃權是否為債權提出了質疑[3]。認為正確的理解應該是根據買賣合同而取得的所有權不得對抗此前存在的承租人對租賃物進行使用收益的權利，進而認為這種權利的性質也是一種物權。因此"買賣不破租賃"完全符合民法相關法理，並非屬於"債權物權化"情形。筆者認為，依據"物權法定"原則，在法律尚未明確規定租賃權為物權時，不宜認定租賃權因具有物權性質而就此認定為物權，而只能做邊緣化的理解，即其被物權化。這一過程考慮到了人的基本權利居住權，使得房屋管理體制從注重保護所有權人利益向注重保護使用人利益轉變，保障了承租人生活的穩定。體現了促進資源合理利用的價值取向，使得房屋的利用價值得到了充分的發揮，同時也保護了房屋租賃交易安全。
(二) 債權的公示
債權的設立，本無須公示，因為債權是相對權。但特定情況下為維護債權人的利益，當事人可通過一定的方式明示其權利的存在並取得對抗第三人的效力。
例如，在不動產物權的變動過程中，作為其原因行為的債權行為可由當事人自行約定附條件或者附期限，故而債權行為往往先於不動產的變動登記，二者在時間上多存在差距，商品房預售便是典型。而在此期間內不動產權利人的其他處分足以危害債權人請求權的實現。基於發生特定物權變動為內容的債權，雖然原不動產物權人負有於將來移轉物權的義務，權利人也獲得要求對方移轉物權的請求權，但該請求權畢竟屬於債權，由於債權相互之間一般固有的平等原則，無對抗第三人的效力。一旦原不動產物權人違約，將該物權移轉於第三人並辦理登記，則在同一物權之上既有債權又有物權，依據物權優於債權的法理，第三人將獲得物權。債權人僅得要求債務人承擔違約責任，不得要求債務人完成原約定的物權行為。這勢必不利於債權人的保護。相反，建立了債權物權化的不動產預告登記制度及其他債權公示制度，則不動產物權人所為的處分行為，若妨害已公示登記的債權，則為無效行為，這樣可以使不動產請求權得到切實的保護，債權人能切實地實現債權，也能有效地平衡不動產變動對方當事人的利益關系。
(三) 債權的優先力
傳統債權理論認為債權是一個相對權，其權利的對象直接指向的是人而非物，是債權人請求債務人為給付行為。在權利實現的安排順序上並沒有如同物權般規定有先後，因其在權利的效力上都是平等的，所以得平等受償。然而在債權物權化的進程中，出現了在特定情況下，某些債權較之於其他權利具有特定的優先效力。譬如破產法上的工人工資優先權;海商法上的船舶優先權;民用航空法上的民用航空器優先權;合同法上的建設工程價款優先權等規定。
該規定是為適應社會生活之需要，為維護社會的公平正義，出於特殊的政策性考慮因素而做出的特別規定，其作用在於破除債權人平等原則以強化對某些特殊權利的保護。雖然被法律賦予優先權效力的特殊債權其基本性質雖不發生根本的改變，但卻在權利的實現上具有了物權的某些特徵。
(四) 債權成為物權客體
現代社會,隨著商品交易規模的擴大和交易手段的多樣化,使得債權不僅是種交換的權利，而且其自身也被作為可交換的物，即債權本身就是一種物權客體。
就債權本身作為權利客體而言，權利人在處分該債權或處於債權被侵害的情形時，往往會表現出為一定物權行為的特徵。例如在債權人處分其債權時,有類似所有權人的地位。現代法上,債權也具有讓與性，即債權人可以依法處分其債權，而處分行為則又是典型的行使物權的表現。從這一現象上看，債權人對其債權具有支配權，故債權人讓與、處分其債權時，其地位與所有權人並無本質的區別[4]。又如第三人侵害債權制度，即如果債的關系以外的第三人對債權債務關系予以故意破壞，債權人可以據此要求其賠償。我國現行立法尚未規定侵害債權制度，不過實踐中類似的糾紛已經大量出現。確立第三人侵害債權的責任，可充分保障債權人利益和維護交易安全。但是，從第三人侵害債權制度可以看到，債權人的相對義務人不再僅僅是債務人，已擴大到其他第三人。第三人侵害債權時債權人對他也產生了權利，即債權具有了物權的效力[5]。
二、 物權債權化
物權債權化表現在所有權等物權由歸屬向利用轉變，將物權的權能轉讓與他人，即將佔有、使用、收益變成一種權利轉讓。並且，物權債權化更多的表現為利用所有物的交換價值，來設定擔保，獲得貸款和融資。物權人對物的現實支配更多地表現為收取價值，獲得融資，所有人只需在觀念上對物有支配行為，而無需現實的支配行為[6]。在物權債權化的情況下，債權成為了目的，物權成為了手段。
(一) 物權的證券化
物權的證券化主要體現在不動產的證券化上。所謂不動產證券化，即是將不動產上的財產權變成證券型態，更具體地說，是將對土地及建築物之財產權，由直接支配之物權關系，轉變為具有債權特性的證券型態，使原來流通性不強的土地及建築物財產權轉化為流通性較強的證券。物權的證券化主要有以下幾種形態[7]：
1. 將不動產的價值形態分成若干份額，以證券的形式對外出售。
2. 美國的土地信託的典型操作模式。開發業者購買一塊生地，租給一家由該開發業者組成的公司，並將該土地的所有權信託移轉給一位受託人，依據信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人(開發業者)銷售該受益憑證，受益憑證代表對土地所有權(信託財產)的受益權，銷售受益憑證所得的資金，用來改良土地。受託人收取租金，負有給付受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證，使開發業者的實質所有權(對信託財產的受益權)的負擔解除。
3. 抵押權以證券化的形式轉讓，在抵押權設定以後，因為抵押權常常由銀行所有，銀行可以將抵押權轉移給一家投資公司，投資公司以抵押權所具有的權益發行證券。
其次，諸如倉單、提單、商品券等的出現，也使這些證券所代表的物權之絕對權性質淡化。物權的證券化使物權和債權的關系更為密切，這就是說，物權不僅是權利人對物所享有的獨占的支配權，而且物權可以作為一項可交易的財產，以具有債權特點的證券形式在社會上流通當然，證券化使得對物的利用更有效率。
(二) 所有權的期限化
在物權發展過程中，逐漸出現了所有權的期限化。所有權的期限化，又稱為有期產權，它是通過有期共享購買定式合同產生的一種不動產產權形式。這種定式合同賦予購買人在事先確定的期限排他性地使用特定不動產的權能，通常是由許多人長期或短期相繼和輪換使用同不動產，且這種權利可以在生前或死後轉讓[8]。例如，某人需要固定在夏天使用該市的某個別墅，他可以購買該別墅1月至5月的所有權。從而形成所謂的有期限的所有權。在該期限內，他享有對其產權的絕對的支配權，任何人佔用其財產，他都可以以所有人的身份請求排除侵害。在這種制度下，時間對權利的享用起到了限製作用。也就是說，每個權利人只是在既定的時間內享有獨占的支配權。此種所有權的產生，是現代社會資源的相對稀缺而需要對資源進行更有效的利用的產物。
三、 物權與債權區分的相對性與融合
民法理論上的將物權與債權的區分應該是明晰的，作為兩類最基本的財產權，學界對物權和債權的特性及差別作了較為一致的總結與歸納，兩者的區別主要表現在如下幾個方面[9]：
(一)權利性質上的差異
物權與債權，作為對財產權的基本區分，其性質是不同的。具體而言，物權為支配權，債權為請求權;物權為絕對權，債權為相對權;物權具有排他效力、優先效力、追及效力，債權則無這些效力，債權實行平等原則。
(二)權利客體的不同
物權的客體，由其性質所決定，只能是物，且原則上只能是有體物、獨立物、特定物;權利只在法律有規定的情況下才能作為物權的客體，如權利質權、權利抵押權。債權的客體既不是物，也不是債務人的人身，而是債務人為一定行為或不為一定行為。
(三)主體的不同
物權的權利主體為特定的人，義務主體為權利主體以外的不特定的任何人;而債權的權利主體和義務主體，均為特定的人，稱為債權人和債務人。
(四)所涉及的利益的不同
物權因為是一種對世權，所以它不僅涉及當事人的利益，而且也涉及國家、社會乃至第三人的利益。債權則不同，它涉及的通常是當事人雙方的利益，雖然也存在三個當事人訂立一個合同--"第三人利益合同"和"第三人負擔合同"的情形，但它所涉及的仍然是雙方當事人的利益(債務人與第三人的利益、債權人與第三人的利益)。
(五)權利效力和所及的范圍
物權的效力為對標的物的支配力，債權的效力為請求他人為一定行為或不為一定行為的請求力。物權人可以對抗除他自身以外的任何人，物權人以外的所有的人均為義務人，負有不得侵害、妨害物權人行使其物權的義務。亦即，物權的效力可以向任何人主張，故屬於絕對權、對世權;債權因屬於相對權，所以其效力只及於特定的債務人，債權人只能向特定的債務人主張債權，故債權又被稱為對人權。
然而，即便理論上將物權與債權相對性確定得再周嚴，劃分得再詳細，仍難以阻礙物權與債權之間出現融合和滲透。
從立法角度考慮，物權與債權的區分與獨立是抽象思維的結果，事實上，兩者之間本身具有一定的重合性，譬如，債權反映的人與人之間的流轉關系實質上必然包含部分支配關系，但抽象將其忽視，為的是更好的研究問題，更好地分析財產在不同法律關系中的作用。這種法律上的技術化處理的後果能夠有利於分析解決法律問題，但是卻是人為的劃分，當中的標准僅僅能夠反映一般的規律，對於特殊的現象，用一刀切的區分確實不恰當的，因為在邏輯上仍然存在兼具物權和債權特性的權利類型，在事物的發展中仍然存在物權與債權之間互相轉化的過程。
從現實角度考慮，社會實際生活的內容是豐富多彩、復雜多樣且交錯更迭的。一事物與他事物的區分往往是相對的而非絕對的。物權與債權的關系也是這樣。現實生活中的物權與債權和理論常有一定的差異，二者在某些特定部分處於模糊狀態，其內容、效力和作用等方面會體現出一定的融合和交錯現象，由此便根據實際經濟生活的需要出現了物權債權化和債權物權化的現象。

⑦ 信託收益權與受益權有什麼區別

信託復受制益權轉讓是指將信託受益的權利進行轉讓。信託受益權是信託合同中規定的關系人享受信託財產經過管理或處理後的收益權利。也包括信託合同結束時，合同中規定的關系人可享受信託財產本身利益的權利。信託受益權是指受益人請求受託人支付信託利益的權利，廣義的信託受益權中的受益人除有請求支付信託利益的權利外，還有保證信託利益得以實現的其他權利，如《信託法》規定的知情權、調整信託財產管理方法權、撤銷受託人違反信託的處分權、受託人的解任權。信託受益權具有以下特徵：其一，信託受益權屬於兼具物權和債權性質的財產權。信託受益權是受益人對信託享有的權利和利益，因此該權利首先必須是財產權。其二，信託受益權屬於可轉讓的財產權利。信託受益權的權利是通過轉讓質物實現的，因此能夠質押的權利應當滿足可轉讓的條件。

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合同法

內容摘要：這篇論文主要論述了通過講述實際例子所聯系的關於合同法基本知識，從而讓我認識到學習合同法對我們生活中起到的不可代替的作用。
關鍵字：合同解釋，契約自由，意思自治
引言：短暫的合同法學習結束了，起初只是知道合同法是和「法」有關的，通過短暫的學習使進一步的了解了合同法。學習中主要學習了合同法的基本原則，和合同的效力等。為了能讓我們更加的認識合同法，老師講的例子更加讓我記憶深刻，生活中難免也會遇見類似的事情，這樣我們便可以用我們所學的知識正確的渠道來解決問題。

一,債權物權化
債權物權化，指法律規定是債權具有對抗一般人之效力[1]。傳統民法觀念認為，債是請求相對人為一定行為，具有嚴格的相對性。債權人僅能向特定的債務人請求給付。然而隨著社會的發展，債的相對性逐漸被突破，具有了一定的絕對性，具體表現為如下幾種情況：
（一） 租賃權物權化
該效力集中表現為"買賣不擊破租賃"原則，即房屋承租人得在出租人轉讓房屋時繼續享有承租權，該租賃權具有對抗第三人的效力。除此之外，租賃權物權化還包含如下幾方面內容：承租人可基於對不動產的合法佔有，對第三人侵害租賃物和租賃權的行為，可請求其停止妨害和賠償損失。在一定條件下，承租人可為轉租或租賃權讓與之行為[2]。
但也有學者對租賃權是否為債權提出了質疑[3]。認為正確的理解應該是根據買賣合同而取得的所有權不得對抗此前存在的承租人對租賃物進行使用收益的權利，進而認為這種權利的性質也是一種物權。因此"買賣不破租賃"完全符合民法相關法理，並非屬於"債權物權化"情形。筆者認為，依據"物權法定"原則，在法律尚未明確規定租賃權為物權時，不宜認定租賃權因具有物權性質而就此認定為物權，而只能做邊緣化的理解，即其被物權化。這一過程考慮到了人的基本權利居住權，使得房屋管理體制從注重保護所有權人利益向注重保護使用人利益轉變，保障了承租人生活的穩定。體現了促進資源合理利用的價值取向，使得房屋的利用價值得到了充分的發揮，同時也保護了房屋租賃交易安全。
（二） 債權的公示
債權的設立，本無須公示，因為債權是相對權。但特定情況下為維護債權人的利益，當事人可通過一定的方式明示其權利的存在並取得對抗第三人的效力。
例如，在不動產物權的變動過程中，作為其原因行為的債權行為可由當事人自行約定附條件或者附期限，故而債權行為往往先於不動產的變動登記，二者在時間上多存在差距，商品房預售便是典型。而在此期間內不動產權利人的其他處分足以危害債權人請求權的實現。基於發生特定物權變動為內容的債權，雖然原不動產物權人負有於將來移轉物權的義務，權利人也獲得要求對方移轉物權的請求權，但該請求權畢竟屬於債權，由於債權相互之間一般固有的平等原則，無對抗第三人的效力。一旦原不動產物權人違約，將該物權移轉於第三人並辦理登記，則在同一物權之上既有債權又有物權，依據物權優於債權的法理，第三人將獲得物權。債權人僅得要求債務人承擔違約責任，不得要求債務人完成原約定的物權行為。這勢必不利於債權人的保護。相反，建立了債權物權化的不動產預告登記制度及其他債權公示制度，則不動產物權人所為的處分行為，若妨害已公示登記的債權，則為無效行為，這樣可以使不動產請求權得到切實的保護，債權人能切實地實現債權，也能有效地平衡不動產變動對方當事人的利益關系。
（三） 債權的優先力
傳統債權理論認為債權是一個相對權，其權利的對象直接指向的是人而非物，是債權人請求債務人為給付行為。在權利實現的安排順序上並沒有如同物權般規定有先後，因其在權利的效力上都是平等的，所以得平等受償。然而在債權物權化的進程中，出現了在特定情況下，某些債權較之於其他權利具有特定的優先效力。譬如破產法上的工人工資優先權；海商法上的船舶優先權；民用航空法上的民用航空器優先權；合同法上的建設工程價款優先權等規定。
該規定是為適應社會生活之需要，為維護社會的公平正義，出於特殊的政策性考慮因素而做出的特別規定，其作用在於破除債權人平等原則以強化對某些特殊權利的保護。雖然被法律賦予優先權效力的特殊債權其基本性質雖不發生根本的改變，但卻在權利的實現上具有了物權的某些特徵。
（四） 債權成為物權客體
現代社會,隨著商品交易規模的擴大和交易手段的多樣化,使得債權不僅是種交換的權利，而且其自身也被作為可交換的物，即債權本身就是一種物權客體。
就債權本身作為權利客體而言，權利人在處分該債權或處於債權被侵害的情形時，往往會表現出為一定物權行為的特徵。例如在債權人處分其債權時,有類似所有權人的地位。現代法上,債權也具有讓與性，即債權人可以依法處分其債權，而處分行為則又是典型的行使物權的表現。從這一現象上看，債權人對其債權具有支配權，故債權人讓與、處分其債權時，其地位與所有權人並無本質的區別[4]。又如第三人侵害債權制度，即如果債的關系以外的第三人對債權債務關系予以故意破壞，債權人可以據此要求其賠償。我國現行立法尚未規定侵害債權制度，不過實踐中類似的糾紛已經大量出現。確立第三人侵害債權的責任，可充分保障債權人利益和維護交易安全。但是，從第三人侵害債權制度可以看到，債權人的相對義務人不再僅僅是債務人，已擴大到其他第三人。第三人侵害債權時債權人對他也產生了權利，即債權具有了物權的效力[5]。
二、 物權債權化
物權債權化表現在所有權等物權由歸屬向利用轉變，將物權的權能轉讓與他人，即將佔有、使用、收益變成一種權利轉讓。並且，物權債權化更多的表現為利用所有物的交換價值，來設定擔保，獲得貸款和融資。物權人對物的現實支配更多地表現為收取價值，獲得融資，所有人只需在觀念上對物有支配行為，而無需現實的支配行為[6]。在物權債權化的情況下，債權成為了目的，物權成為了手段。
(一) 物權的證券化
物權的證券化主要體現在不動產的證券化上。所謂不動產證券化，即是將不動產上的財產權變成證券型態，更具體地說，是將對土地及建築物之財產權，由直接支配之物權關系，轉變為具有債權特性的證券型態，使原來流通性不強的土地及建築物財產權轉化為流通性較強的證券。物權的證券化主要有以下幾種形態[7]：
1. 將不動產的價值形態分成若干份額，以證券的形式對外出售。
2. 美國的土地信託的典型操作模式。開發業者購買一塊生地，租給一家由該開發業者組成的公司，並將該土地的所有權信託移轉給一位受託人，依據信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人(開發業者)銷售該受益憑證，受益憑證代表對土地所有權(信託財產)的受益權，銷售受益憑證所得的資金，用來改良土地。受託人收取租金，負有給付受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證，使開發業者的實質所有權(對信託財產的受益權)的負擔解除。
3. 抵押權以證券化的形式轉讓，在抵押權設定以後，因為抵押權常常由銀行所有，銀行可以將抵押權轉移給一家投資公司，投資公司以抵押權所具有的權益發行證券。
其次，諸如倉單、提單、商品券等的出現，也使這些證券所代表的物權之絕對權性質淡化。物權的證券化使物權和債權的關系更為密切，這就是說，物權不僅是權利人對物所享有的獨占的支配權，而且物權可以作為一項可交易的財產，以具有債權特點的證券形式在社會上流通當然，證券化使得對物的利用更有效率。
(二) 所有權的期限化
在物權發展過程中，逐漸出現了所有權的期限化。所有權的期限化，又稱為有期產權，它是通過有期共享購買定式合同產生的一種不動產產權形式。這種定式合同賦予購買人在事先確定的期限排他性地使用特定不動產的權能，通常是由許多人長期或短期相繼和輪換使用同不動產，且這種權利可以在生前或死後轉讓[8]。例如，某人需要固定在夏天使用該市的某個別墅，他可以購買該別墅1月至5月的所有權。從而形成所謂的有期限的所有權。在該期限內，他享有對其產權的絕對的支配權，任何人佔用其財產，他都可以以所有人的身份請求排除侵害。在這種制度下，時間對權利的享用起到了限製作用。也就是說，每個權利人只是在既定的時間內享有獨占的支配權。

生活是復雜、多變和發展的，而法律規范具有相對穩定性，法律技術具有一定的局限性，二者之間總存在一定的差距和矛盾，因而不可避免地會發生物權與債權區分的相對性問題。債權的固有性質侵入物權和物權的固有性質侵入債權，以及二者在特定情況下發生性質上的模糊乃至二權混融、競合的現象，這只是物權法與債權法在局部領域或某些具體制度上存在的問題，反映的是復雜的社會經濟生活和法律規范中存在的特殊現象。我們不能就此否定物權與債權存在基本的區別。但值得我們注意的是，面對兩權融合滲透的問題，理論上仍然存在分歧，法律上依舊留有真空，這也導致了實踐中法院裁判的兩難。所以，在我們制定物權法及完善債法制度時，應當根據實際情況，對處理物權與債權發生滲透、融合問題要深思熟慮，在立法技術上要作縝密的處理，妥善的處理好物權債權化和債權物權化的問題。

[1] 王澤鑒：《債法原理》，中國政法大學出版社2001版，第17頁。
[2] 史尚寬：《債法各論》，中國政法大學出版社2000版，第148頁。
[3] 章傑超：《對所謂"債權物權化"的質疑》，《政法論壇》（中國政法大學學報） [4] 劉保玉秦偉：《物權與債權的區分及相對性問題論綱》，《法學論壇》
[5] 李錫鶴：《對債權不可侵性和債權物權化的思考》，《華東政法學院學報》 [6] 參考尹田教授在物權法課上的有關論述。
[7] 董萬程：《論物權與債權的發展趨勢》，《中國法學》，2004年，第期。
[8] 高富平：《物權法原理》，中國法制出版社2001年版，第3頁。

⑨ 土地流轉信託的土地信託

土地信託在國外已頗有歷史。但國內，由於農村土地所有權和使用權尚處於分離狀態，加上流轉費用過低，土地信託試點推進相對緩慢。
從制度層面而言，盡管國土資源部主導的農村集體土地確權登記發證工作已基本對所有權完成確權，但對土地流轉的主要標的—承包經營權（使用權）的確權到戶上仍進展緩慢。
信託給農村帶來了新的融資工具，但信託資金以盈利為目的，而真正的農業項目周期長、回報率相對低，非常考驗資本的耐心，農業是一個需要長期資本介入的過程。
雖被業界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信託企業仍保持觀望的狀態，並直言收益不高和資金難題是主要原因。業內人士指出，開始階段，無論是委託人、發行人和資產出讓方等利益相關者都會在產品設計、盡職調查和風險防範方面非常謹慎。
不是說有了信託就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比已經實踐的模式要好得多。比如服務商可能出現的經營風險，例如天災影響土地的產值大幅下滑，引入的經營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非常現實的問題。信託公司只有研究出屏蔽這些風險的方法，信託流轉的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。
構建「土地信託銀行」。「若政策進一步放開，信託憑證可進一步用作抵押。農戶通過持有的土地經營權在信託計劃中佔有一定的份額，信託公司向其發行信託憑證，代替農戶管理土地。在信託流轉土地的規模足夠大、效益足夠好而且穩定的情況下，農戶可以使用信託憑證進行抵押貸款。」
據了解，一些地方的土地銀行試點已經開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農民的土地承包經營權按需求集中預存起來，統一貸給有實力的龍頭企業或經營大戶進行規模經營。農民的土地承包經營權一經存入土地銀行即產生穩定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據農民存入面積進行二次分紅。

⑩ 什麼是地產證卷化

房地產證券化：可供選擇的四種模式

● 第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。

● 第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。

● 第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。

● 第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。

房地產證券化作為重要的金融創新工具,給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創新,將大大豐富我國金融投資工具,有利於增加我國資本市場融資工具的可選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支,同時其較低的融資成本有利於提高我國資本市場的運作效率。此外,房地產證券化有助於促進證券市場的完善,此過程中,發起人、服務人、發行人、投資銀行、信用提高結構、信用評級機構、資產管理人和投資者等都獲得鍛煉,有利於推進我國資本市場的現代化和規范化發展。對廣大投資者而言,開辟了一條寬廣的投資渠道,按照國外的經驗,由於這種證券有較高的收益作支持,且相對股票市場風險小,比銀行存款收益率高,是一種較為理想的投資品種。投資者可以通過這種方式分享房地產的高額利潤。

從我國宏觀經濟戰略的角度看,一方面,房地產特別是住宅產業將成為我國的支柱產業之一,住房金融的發展是住宅產業發展的必要條件之一,這是顯而易見的。住房金融二級市場(證券化市場)的發展是住房金融一級市場(住房貸款市場)可持續發展的基礎,因為二級市場可以解決一級市場自身無法解決的問題,二級市場的建立可以形成資金循環流動的機制。另一方面,我國經濟今後發展面臨的一個長期戰略問題是調整以及提高經濟運行效率,其中金融深化和提高金融效率是關鍵。因此,建立和完善我國的金融市場是今後我國經濟發展的戰略要求,而證券化作為20世紀70年代以來的最重要的金融創新之一,應該在我國金融市場的發展中得到應用。證券化應該作為我國的金融基礎設施建設的一部分來看待,一旦證券化在我國得以運用,一方面可以建立各類企業特別是銀行等金融機構與資本市場連接的渠道,更為重要的是創建了一種融資新方式,可以使存量資產、資本市場、貨幣市場得到有效的溝通,提高金融的效率。

但是,在借鑒國外模式的同時,必須清醒地看到,由於我國的房地產市場建立不久,發展很不平衡,加之證券市場發展的地區差異,我國的證券化模式的選擇必須多樣化且富有彈性:一是針對不同的經濟發展地區,推出不同的房地產證券化品種；二是對不同的投資主體,應有靈活的投資餘地；三是證券化必須在我國現有的法律框架下構築。

具體來說,我國房地產證券化可以有以下四種模式可供選擇:

第一,新區土地成片開發、橋梁、隧道等大型基建項目,宜採用封閉式房地產投資信託基金的模式。因土地成片開發一般屬大型項目,採用這種方式可在較短時間內籌集到巨額資金。借鑒美國房地產信託模式,需先設立房地產投資信託基金,投資者購買其發行的受益憑證,待基金募集完成後,委託房地產開發公司對投資標的進行開發、管理及出售,所獲收入在扣除房地產開發成本、管理費用、買賣傭金、稅金以及其他各項支出後,由受益憑證持有人分享。由於這項業務屬於證券業務,其運作應受到證券監管部門的嚴格監管。

採用封閉式基金,資產價值不用每月清算贖回,在發行受益憑證時規定發行總額和發行期限,未至到期日不得要求提前兌現,發行人也不得追加發行受益憑證。該受益憑證可在二級市場上以公開競價的方式進行轉讓,價格由投資者根據基金的成長性、市盈率和收益的穩定性、可預測性以及市場供求關系來確定。總之,採取封閉式,基金投資者保留了投資資產的流動性,基金發行者也沒有提前贖回的風險,從而保證了投資的穩定性,有利於其取得中長期投資收益。

第二,對於舊城區改造,可借鑒日本的土地信託模式,採取出售型土地使用權信託方式。日本的土地信託是由土地所有人信託土地,取得信託受益憑證,房地產開發商在房屋建成並加以運用後,對於出售土地信託,將所獲收入扣除各項成本、費用、稅金及信託報酬後,以信託受益的方式支付給信託受益人,從而終結信託關系。對於出租型土地信託,則要支付信託受益金,進行信託注銷登記,將土地所有權轉移給受益人。可見,採用土地信託的方式,土地所有人不必親自籌資就能有效利用土地,獲取收益。我國舊城區改造之所以採取土地使用權信託模式,是因為對舊城區的改造牽涉到繼承權與產權的轉移分散問題。土地信託的信託人是確定的土地所有權人,受益人為該土地所有權人或其繼承人、指定人。美式信託的信託人是不確定的投資大眾,信託財產是資金而非土地,因此不適合舊城改造。

由於我國土地使用權屬於國家,只能採取土地使用權信託模式。若採取出租型土地使用權信託模式,房地產開發公司在房屋建成後,由於土地使用權最終還要轉移給信託受益人,在將房地產資產進行管理運用時,會遇到一系列比較繁瑣的問題,因此出售型土地使用權信託模式更具可行性。具體操作上,可由土地使用權所有者向房地產開發公司信託土地使用權,取得信託受益憑證。後者通過銀行貸款或發行證券的方式籌得資金以支付勞力安置費、動遷用房費及建築安裝費等。在建築物完工並加以管理運用後,所獲收入扣除成本、費用、稅金等支出及信託報酬後,由信託受益憑證持有人分享,從而終結信託關系。

第三,為了解決商品房閑置造成的資金沉澱問題,可設立單項資產房地產公司或單項契約型基金,以及開展抵押貸款證券化業務。目前在我國開發出來的商品房大量空置是一個亟待解決的問題。一般來說,經濟處於發展中的地區,隨著社區開發建設的進行,其房地產必然會增值,具有投資的潛力。我國是發展中國家,公眾從長期獲利的角度考慮,會有投資意願。在操作中,可為該房地產專門成立一家單項資產房地產公司,以需回籠的房地產開發建設資金為限對外發行股票,並由此增加了該項資產的流動性。若房地產發生增值,則在轉讓時獲利。若出於對設立公司無法避免的課資本利得稅及對投資者個人課所得稅的雙重納稅因素的考慮,可為該房地產項目設立單項契約型基金,對外公開發行可轉讓的受益憑證。基金管理人員負責對該項房地產資產的管理及運用,所獲收益在扣除相關費用後,由受益憑證持有人分享。

第四,房地產抵押貸款的證券化,還應由抵押債權者、擔保機構、抵押債券創造者、投資者組成一個完整的體系。具體闡述如下:

(1)商業銀行----抵押債權的創造者。在我國目前應該指定商業銀行作為抵押債權的唯一創造者。因為中國當前沒有與儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構,存款利率由政府控制,不會像美國那樣允許儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行以高於商業銀行的存款利率吸收存款。因此抵押貸款的來源只能是商業銀行。至於商業銀行是以表外融資(在銀行外部設立特殊目的機構SPV,用以發行證券以收購銀行抵押貸款資產),還是表內融資(即在銀行內部設立一個機構,由這個機構運作證券化業務,證券化資產的所有權仍然屬於銀行,保留在銀行的資產負債表中),其利弊得失仍需要進一步權衡。

(2)抵押貸款擔保機構。房地產抵押貸款雖然有房地產做抵押,但由於其價值大、期限長等原因仍然是高風險行業,尤其是個人抵押貸款的按期歸還受個人信用的影響,因此必須有擔保機構進行擔保才能進行證券化。

我國目前的房地產抵押貸款實行第三方擔保制度,這反映了我國房地產金融市場的不完善性,在相當程度上制約了房地產金融市場的發育。為完善房地產抵押貸款市場,發展房地產證券化,可考慮由政府牽頭成立市場化的抵押貸款擔保機構,在房地產一級抵押市場上,該機構對個人住房抵押貸款提供擔保,充當無條件償還貸款的保證者和保險者。在二級抵押市場上,對抵押貸款組合進行加強擔保,以提高債權的信用等級。

(3)專門住房金融機構----抵押債券創造者。政府成立一個專門的住房金融機構,該機構從商業銀行購買經擔保的房地產抵押貸款,做成抵押債券委託券商發行。該機構具有以下特點:首先,該機構的性質是半官方性質,不單純以盈利為目的,其抵押債券的發行受國家控制,國家為促進房地產市場的發展會對其給予支持。其次,該機構只從事抵押債券的發行,而不從事抵押貸款。由於針對個人的抵押貸款,手續繁多,涉及到房管土地,產權登記,保險,公證等多部門,再加上每筆業務面對個人,又採取償還形式,業務工作量很大。所以,抵押貸款由實力雄厚,網點密布的商業銀行參加,該機構不參與。再次,該機構負責住房公積金的管理,這能使其得到合理使用。

(4)機構和個人----抵押債券投資者。抵押債券發行後在證券交易所上市流通,為全國各地的機構和個人投資者所持有。機構投資者包括各種基金和壽險公司等,當前不允許他們直接從事房地產抵押貸款業務,但他們可以通過抵押債券參與房地產市場。

需要指出的是,推行房地產證券化,還需要考慮商業銀行房地產貸款面臨的不良資產風險,個人信用制度的健全完善、相關法規(如證券法等)的調整、信用評估制度的完善以及專業人才培養等多方面的問題。我們堅信,隨著這些問題的逐步解決,房地產證券化一定能不斷發展壯大。而隨著我國房地產投資體制改革的深化,金融對住房產業的支持作用日益巨大,房地產證券化必將為我國的房地產業的健康發展提供強大的支持,為我國的房地產金融創新帶來新的契機。房地產證券化可以極大地推動房地產業的發展,盤活我國金融機構大量長期性抵押貸款資產,提高其流動性,為房地產市場提供充足的資金來源,促進住房與金融之間的良性循環,它的實施必將對我國住宅產業和金融業的發展起到巨大的促進作用。