政府出讓土地融資

Ⅰ 在政府融資平台公司里，一般通過劃撥出讓形式得到的土地是生地還是熟地

出讓是指你取得的這塊土地已經按規定交納了土地出讓金，在規定的使用年限內再次賣給他人是不需要再交納出讓金了。劃撥是指你取得的這塊土地是政府採取行政劃撥的手段給你的，你在賣給他人時需補交土地出讓金。兩者相差就差在這土地出讓金上，相對來講交了出讓金的土地價值要高於劃撥土地。還有一種情況就是你原來的土地證是劃撥用地，你現在要改建或因其它原因需要到國土部門去辦過土地證的話，你也需要交出讓金將你的劃撥土地轉為出讓土地，這時你只要交土地評估價格的50%作為出讓金。生地和熟地的區別一般講熟地是指地塊周邊的基礎設施如道路、水電、供電供氣等設施齊全、場地平整的土地，生地就是相對熟地來說沒有這些設施的土地。

Ⅱ 什麼是融資用地

一、土地融資，是金融行業中的經營模式之一，其實質是將土地作為信用抵押，以獲取資金維持經營的一種模式，其已經成為國際通用的金融模式。

二、融資用地不等於賣地。

土地融資起源於1998年實行的《中華人民共和國土地管理法實行條例》賦予了我國地方政府出讓土地的權力，使地方政府可將土地出讓以獲得土地出讓金、土地稅費等收入，並將其作為地方財源的政策支持。

在地方財政收入遠遠滿足不了城市化快速發展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融資則順運而生。

(2)政府出讓土地融資擴展閱讀

內部融資方式包括：

（1）企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金（主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成）等資本由企業自有支配、長期持有。

自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

（2）預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

參考資料來源：網路-房地產融資

參考資料來源：網路-投融資規劃

Ⅲ 請問一下什麼是政府融資政府融資方式有哪些

政府融資就是政府通過一定的渠道籌集資金。因為中國現在不允許地方政府發行債券，所以目前主要的融資方式就是地方政府融資平台，即一些由地方政府組建、操作的地方銀行或企業。地方政府通過這些機構來集資，有發行證券、票據等方式。還有一些借貸行為，多半以土地為擔保物。另外還有所謂土地財政，比如出讓土地使用權之類的。總的來說融資渠道比較少，需要拓寬，這也是18屆三中全會的重要議題之一。另外預演算法的三審今年有望公布，到時候會知道中央是否會允許地方發行債券，如果通過的話，地方融資手段將會更先進。

Ⅳ 國有土地使用權抵押融資的條件是什麼

國有土地使用權抵押融資不違規。土地使用權抵押融資時，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，土地使用權和地上建築物、其他附著物抵押應當按照規定辦理抵押登記。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條
土地使用權可以抵押。
第三十三條
土地使用權抵押時，其地上建築物、其他附著物隨之抵押。地上建築物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

Ⅳ 政府融資的幾種方式

一)直接融資
這類融資主要以地方政府為融資主體而獲得的用於城市基礎設施建設的資金。具體表現為：
(1)財政資本金投入而獲得的股權收益;
(2)由財政投入一些城市基礎設施項目而帶動外資和民營資本的投入;
(3)獲得中央轉貸的由中央政府發行的國內外政府債券;
(4)向世界銀行、亞洲開發銀行等國際和地區金融機構貸款;
(5)獲得中央轉貸的由中央政府向外國政府的貸款;
(6)外國政府援助贈款。
(二)間接融資
這類融資主要通過銀行、保險公司和投資公司等中介機構而獲得的用於城市基礎設施建設和改造和資金。目前地方政府主要採取此種方式進行大規模融資。具體表現為：
(1)政府授權一些從事城市基礎設施建設的國有投資公司，向銀行貸款，財政實施擔保並進行貼息;
(2)政府授權企業發行企業債券，用於地方基礎設施建設，財政實施擔保並承擔債券利息。
(三)項目融資
這類融資主要利用政府各種特定資源，為達到政府特定目的，採用各種市場手段而獲得的用於城市基礎設施建設和改造的資金。具體表現為：
(1)利用土地級差效應，獲得土地出讓金;
(2)由企業進行建設經營政府授權的特別項目，到期轉讓給政府的BOT方式;
(3)政府將業已建成的大型基礎設施項目轉讓給企業，經過一段時間運營後，企業再無償轉讓給政府的TOT方式;
(4)由企業建設經由政府授予的特別項目，財政給予補貼，到期轉讓給政府的BOST方式：
(5)政府把具有商機的盈利項目和公益性非盈利性項目「捆綁」在一起，企業通過比較利益，進行自行開發和還款的項目;
(6)由政府授權一些大型國有公司，對特別項目實施融資租賃。
(四)非項目融資
這類融資主要運用資產動作手段吸引社會各類資金的融資方式。具體表現為：
(1)通過有關投資信託公司，採用集合信託方式向社會投資者籌資，獲得的資金用於城市基礎設施建設;
(2)對一些公用事業企業進行包裝上市，由這些企業從資本市場籌資的方式;
(3)政府出讓部分公用事業股權而獲得的用於該項目或其他項目的建設和改造資金。

Ⅵ 政府投融資平台存在的風險有哪些

政府投融資平台的形成、現狀及特點分析來看，政府投融資平台在促進地區建設和實行政企分開的新政策下的確取得了顯著的成效，但是在很多方面還是有多的不足。
1、政府投融資平台的各投資公司的資產負債率偏高，由此帶來的財務風險較大。經過分析各集團公司的財務報表及經營狀況，發現各公司的資產負債比率普遍偏高，多數都在70%以上。反映出的問題是，在實際操作中，對於項目建設和資金使用的管理力度不夠，已有的資產遠遠不夠償還貸款資金，由於集團公司多是利用政府信用向銀行借款籌集資金，若出現償還問題，商業銀行將很難追究責任。
由此帶來的財務風險很大，集團公司雖然合理利用了財務杠桿帶來的效應，但是其巨大的財務風險可能會使企業陷入財務困境，導致國有資產很難保值增值，同時也可能會帶來巨大的損失。
2、對子公司的監管力度不夠，且有部分子公司所處市場波動較大，成本控制力度不夠，無法持續盈利。從調查中發現十家集團公司的子公司均未上市，且每個集團公司都有十個左右的子公司，管理幅度較大，資金鏈條很長，導致對子公司的監督管理方面存在一定的難度。
3、財務部的職責不是很明確。經調查發現，集團公司財務部的工作開展有一定的難度，對於具體的職責分工在整個集團公司不是很明確，在年終按績效考核進行評價時，如果預算指標沒有完成首當其沖的是財務部，由此給財務部帶來的困擾，使得員工積極性有所下降。
4、預算管理有待進一步提高。經調查發現，集團公司實行全面預算管理的，其完成情況是基本上完成預算，超額完成預算的較少，另有沒有實行全面預算管理的。集團公司積極響應國家政策，實行預算管理，但是由於經驗不足等各方面的原因，對於預算管理的實行和管理力度還不夠，要想使預算管理做的更好，還有待進一步提高。

Ⅶ 政府出讓一宗地由多個地塊組成，這往往意味著什麼

意味著需要資金的融資；其次是需要資金的流動；再者是需要利用這些土地創造相應的價值。筆者認為主要存在以下三種情況。

一、需要資金的融資

對於政府而言很多時候需要的是一種資金的融資，對於政府而言，在建設當地城市的過程中，往往會存在相應的一些發展問題，因為在發展的過程中總是需要一些特定性的資金來填補一些資金的漏洞，所以在很多的時候政府往往會選擇一些出讓土地的方式，以此來獲得充足的資金，用於運轉城市的建設發展，並且可以維序城市的一個穩定。

注意事項：對於很多的人而言，他們需要的是合理的競標，通過合理的方式才能夠得到想要的地塊，並且在後期的過程種應該合理的利用這些土地資源，以此來盈利。

Ⅷ 土地出讓新規出台城投公司資金鏈緊綳

一石激起千層浪。
日前，財政部、自然資源部、稅務總局和人民銀行四部門聯合公布財綜[2021]19號文，將國有土地使用權出讓收入等四項政府非稅收入統一劃轉稅務部門徵收。新規先試點後推開，自2021年7月1日起，選擇在河北、內蒙古、上海等多地開展征管職責劃轉試點，2022年1月1日起全面實施。
這項新政一經面世，不但引發市場對「土地財政」終結的爭論，也使資管機構的城投債配置策略發生改變。
「此前資金寬松疊加市場預期下半年城投債發行會收緊，4月末我們還在加倉低評級高票息 短期限的城投債。隨著19號文面世，相關操作迅速被總部叫停。」一位信託公司固收 產品部門投資總監告訴21世紀經濟報道記者，總部風控部門認為，受19號文影響部分低信用評級城投公司現金流趨緊，相應的債券兌付風險有所上升。
中金公司固收團隊近日發布報告指出，今年以來，融資能力收縮或財力偏弱的區域城投債遭遇信用評級下調的幾率明顯上升。具體而言，雲南、寧夏、天津、重慶、陝西等地城投債遭遇信用評級下調的案例有所增加。
「19號文的面世，使這些地區城投債評級被下調的幾率進一步提高。」一家私募基金債券交易員指出。他所在私募基金已經決定暫不將中部地區地級市城投債納入投資池。
21世紀經濟報道記者多方了解到，為了規避部分城投公司現金流趨緊風險，越來越多的私募基金、信託等資管機構扎堆湧向財政實力較強、擁有政府財力支持的城投債，一是政府性基金收入佔一般公共預算收入比重偏高的江浙地區城投債，二是山東、湖北、陝西、江西等地省級城投公司所發行的城投債。
「某種程度而言，19號文正催生城投債產生新一輪信用分化。」上述信託公司固收 產品部門投資總監表示。
城投公司資金周轉鏈條受限
「由於土地出讓金徵收部門劃轉至稅務部門，很可能會影響近年來日益膨脹的城投公司拿地—返還—融資的資金周轉鏈條。」廣發證券固收首席分析師劉郁表示。
21世紀經濟報道記者多方了解到，目前城投公司主要通過三種方式參與土地出讓：一是代建，即地方政府或土儲部門委託城投平台進行代建；二是政府劃撥，政府將土地劃撥給城投，用於公益性項目的建設等；三是招拍掛，城投平台通過參與公開競拍獲得土地。業界普遍認為，19號文面世，對城投公司通過「招拍掛」拿地的資金周轉構成較大沖擊。
究其原因，以往，在城投平台以招拍掛方式參與土地競拍期間，部分地方政府會在出讓土地後，向城投平台返還部分土地出讓金，或允許城投平台延期繳納土地出讓金，使城投公司現金流相對寬裕，足以兌付相應的城投債本金利息。如今土地出讓金徵收劃歸稅務部門，城投公司難以享受地方政府給予的上述「福利」，導致其資金鏈趨緊。
「目前，我們正加強對城投公司資金鏈變化的監測。」一家國內大型私募基金固收 系列運營總監向記者透露。具體而言，他們一方面對擬投資的城投債品種開展新一輪盡職調查，將存在政府返還土地出讓金行為的城投債品種悉數剔除出投資池；另一方面，針對已投資的城投債品種，重點監測以往通過招拍掛參與土地買賣的繳費狀況，一旦發現城投債發行企業存在延期繳納行為，盡快清倉避險。
此外，他所在私募機構還對貨幣增強型產品的單個城投債持倉上限做出調整，從3%壓縮到1.5%。
21世紀經濟報道記者了解到，個別私募基金甚至採取「一刀切」的避險措施，對AA及以下信用評級、或存在評級下調風險的城投債一律不做配置。
「為了規避潛在踩雷風險，風控部門要求不再參考城投債的境內信用評級，而是以境外離岸市場的城投債信用評級為准。」上述私募基金固收 系列運營總監透露，這導致他們無法再配置大多數中部地區地級市城投公司發行的城投債。
對此他表達了異議，認為此舉可能錯過部分優質城投債的配置機會。而風控部門卻認為，在市場尚未全面准確評估19號文對各家城投公司資金鏈周轉能力的影響前，相對保守的投資策略是最穩妥的。
「這意味著我們剛加倉AA評級城投債才一個多月，又被迫清倉。」他無奈表示。
扎堆高評級城投債「內卷」效應
在上述私募基金固收 系列運營總監看來，受到19號文影響，越來越多資管機構扎堆投資地方財力相對雄厚的江浙地區城投債，整個城投債配置正在發生「內卷」。
「部分江浙地區的地級市3年期城投債年化收益率已降至4%左右，仍有大量資管機構爭相買入。」他指出。若這些城投債收益率繼續下滑，眾多債券類資管產品可能遭遇收益負債倒掛，即投資端獲取的投資回報低於負債端募資成本。
為了避免倒掛現象出現，資管機構開始採取拉長久期的策略增厚收益，大量買入期限較長的江浙地區城投債，目前城投債成交期限達到2.6年，創下年內新高點。
前述信託公司固收 產品部門投資總監坦言，光靠拉長久期 配置高信用評級城投債的策略，未必能創造足夠高的收益，目前一些流動性較差且無法質押的江浙地區私募債溢價率已被壓縮到20個基點左右，表明機構瘋搶行為讓「大家都沒好果子吃」。
他告訴記者，目前他們正計劃涉足一些「撿漏式」投資。即尋找一些被錯殺的中部地區地級市城投債進行配置，經過調研發現，個別中部地區地級市城投債受到19號文的影響並不大，資金鏈狀況良好，但債券價格卻因機構風險偏好收緊而遭遇下跌，此時抄底可能博取超額回報。
「不過，被『錯殺』的城投債未必經常出現，撿漏投資也未必次次成功。」產品部門投資總監說。這背後，是19號文的另一大影響容易被忽視，以往這些地方政府通過返還土地出讓金實現對城投公司的資金注入，如今這條資金周轉路徑被封堵，城投公司獲得政府財力支持的幾率進一步降低，導致城投債按時兌付風險上升。

Ⅸ 政府融資的方式有哪些

一、直接融資

這類融資主要以地方政府為融資主體而獲得的用於城市基礎設施建設的資金。具體表現為：

1、財政資本金投入而獲得的股權收益。

2、由財政投入一些城市基礎設施項目而帶動外資和民營資本的投入。

3、獲得中央轉貸的由中央政府發行的國內外政府債券。

4、向世界銀行、亞洲開發銀行等國際和地區金融機構貸款。

5、獲得中央轉貸的由中央政府向外國政府的貸款。

6、外國政府援助贈款。

二、間接融資

這類融資主要通過銀行、保險公司和投資公司等中介機構而獲得的用於城市基礎設施建設和改造和資金。目前地方政府主要採取此種方式進行大規模融資。具體表現為：

1、政府授權一些從事城市基礎設施建設的國有投資公司，向銀行貸款，財政實施擔保並進行貼息。

2、政府授權企業發行企業債券，用於地方基礎設施建設，財政實施擔保並承擔債券利息。

三、項目融資

這類融資主要利用政府各種特定資源，為達到政府特定目的，採用各種市場手段而獲得的用於城市基礎設施建設和改造的資金。具體表現為：

1、利用土地級差效應，獲得土地出讓金。

2、由企業進行建設經營政府授權的特別項目，到期轉讓給政府的BOT方式。

3、政府將業已建成的大型基礎設施項目轉讓給企業，經過一段時間運營後，企業再無償轉讓給政府的TOT方式。

4、由企業建設經由政府授予的特別項目，財政給予補貼，到期轉讓給政府的BOST方式。

5、政府把具有商機的盈利項目和公益性非盈利性項目「捆綁」在一起，企業通過比較利益，進行自行開發和還款的項目。

6、由政府授權一些大型國有公司，對特別項目實施融資租賃。

四、非項目融資

這類融資主要運用資產動作手段吸引社會各類資金的融資方式。具體表現為：

1、通過有關投資信託公司，採用集合信託方式向社會投資者籌資，獲得的資金用於城市基礎設施建設。

2、對一些公用事業企業進行包裝上市，由這些企業從資本市場籌資的方式。

3、政府出讓部分公用事業股權而獲得的用於該項目或其他項目的建設和改造資金。

(9)政府出讓土地融資擴展閱讀：

政府融資的作用：

1、地方政府融資平台可以較有效地配置資源，促進經濟增長

一方面，政府利用其信用平台，提高政府資源的整合和利用效率；另一方面，在競爭日趨激烈和貸款風險較大的背景下，銀行也願意貸款給具有政府背景的投融資平台公司，以降低金融風險。

近年來，中國經濟增長率之所以保持較高水平，地方投融資平台公司功不可沒。由於中國東、中、西部經濟發展不平衡，東部產業要轉型升級。

中、西部渴望承接東部產業轉移，投融資平台公司對交通和城建的巨量資金投入，有力地促進了中國的產業轉移，有利於中國經濟的均衡發展。

2、地方政府融資平台大大加快了城鎮化進程

投融資平台公司所籌集的資金，大部分用於城鎮公共基礎設施建設。可以肯定地說，沒有地方投融資平台公司，就沒有這些年來中國城市面貌的日新月異。

城鎮化的大發展，為地方經濟發展提供了長期堅實的基礎，為工業化創造了需求源泉，也為農村人口向城鎮轉移拓展了空間。

3、地方政府投融資平台公司促進了民生改善

依託投融資平台公司，地方政府籌集了大量的資金，其中的相當部分投入了廉租房、公租房、棚戶區改造等保障性住房項目。

一部分資金投入了公立醫院設施、教育基礎設施、文化體育基礎設施和水利基礎設施建設，還有一部分資金投入了污水處理廠及管網、垃圾焚燒廠（填埋場）、水環境治理工程建設等。這些項目的建設和投入使用，有效地改善了民生，受到了人民群眾的歡迎。

4、地方政府投融資平台公司還有利於拉動民間投資

地方政府投融資平台公司是政府性企業，具有法人資格，可以通過發行信託資金計劃和公司債券、聯合投資等方式吸引民間資本進入。

充分發揮民間資本支持基礎設施建設和民生工程建設的作用，實現短期政策調控與利用民間資本長期機制的較好結合。