土地儲備不準融資

A. 中國土地儲備融資模式有哪些

比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。

B. 儲備土地是否必須進行土地登記，辦理土地儲備證，如果不需要進行貸款融資。

《土地儲備管理辦法》 第十七條 市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。供應已發證儲備土地前，應收回土地證書，設立土地抵押權的，要先行依法解除。

注意 用的是可以 不是 必須

C. 外國土地儲備融資模式有哪些

一）財政撥款
財政撥款是指政府為支持城市土地儲備制度順利運行，為能有效調控城市土地市場為目的而採取的行動。財政撥款屬於一種政府行為（二）銀行貸款
銀行貸款是指土地儲備中心向銀行等金融機構通過貸款的方式融通資金，是目前最主要的籌資模式，在土地儲備中發揮了重要的作用。（三）土地儲備收益
土地儲備機構通過對收購的土地進行再開發，將其由「生地」變為「熟地」之後進行轉讓，用土地轉讓收入扣除土地收購、開發、儲備支出後為土地轉讓增量收入，該收入構成了土地儲備收益。這部分收益除了用來維持土地儲備機構的日常開銷、償還貸款外，剩餘的部分可以用來征購新的土地。 以上三種融資模式是目前比較常用的土地儲備融資模式，根據各自的特點，它們都有自己適用的范圍。 創新的土地儲備融資模式
（一）土地信託
土地信託是指土地儲備機構以自己的名義，將儲備的土地委託給專門的信託公司，由信託投資公司作為受託人，負責信託土地開發的融資活動。 （二）土地基金
土地基金是指由政府設立的，以土地資源為載體，通過對外發行以土地的未來收益流為擔保的土地收益憑證，向大眾募集資金，然後將募得的資金委託給土地儲備中心，進行城市土地開發、經營等土地整理工作，土地的出讓、出租等所獲得的收益都進入土地基金，並根據土地收益憑證進行收益分配。
（三）土地置換
土地置換是指土地儲備中心按照城市土地儲備計劃，在進行土地儲備的過程中，為了節省土地收購費用、安置現有土地使用者，用已經進入土地儲備體系的土地置換使用者目前所使用土地的行為。
（四）土地債券
土地債券是指土地儲備機構為籌措土地收購、整理資金，以收購儲備土地或政府指定范圍的土地作抵押，而向投資者發行並承諾以一定利率支付利息並按約定條件償還本金的債權債務憑證。

D. 土地儲備證是否可以作為貸款抵押

可以用土地他項權證來作抵押的。土地儲備證副本不具有他項權證的法律效力，他項權證在取得之前應該要對抵押地塊進行評估！

土地儲備，是各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。

土地儲備工作的開展離不開巨額資金的支持，為此，各地政府紛紛與當地商業銀行等金融機構建立密切的聯系。

(4)土地儲備不準融資擴展閱讀：

根據抵押品的范圍，大致可以分為六類：

（1）存貨抵押，又稱商品抵押，指用工商業掌握的各種貨物，包括商品、原材料，在製品和製成品抵押，向銀行申請貸款。

（2）客賬抵押，是客戶把應收賬款作為擔保取得短期貸款；

（3）證券抵押，以各種有價證券如：股票、匯票、期票、存單、債券等作為抵押，取得短期貸款；

（4）設備抵押，以機械設備、車輛、船舶等作為擔保向銀行取得定期貸款；

（5）不動產抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不動產抵押，取得貸款；

（6）人壽保險單抵押，是指在保險金請求權上設立抵押權，它以人壽保險合同的退保金為限額，以保險單為抵押，對被保險人發放貸款。

E. 如何破解土地儲備融資受限

土地儲備資金收支管理嚴格執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規定。土地儲備機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，申請貸款的土地儲備機構必須滿足商業銀行及其他金融機構的貸款要求。土地儲備機構舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
在這個情況下，融資問題則可利用民間借貸來進行輔助借貸。

F. 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別信託計劃可以參與嗎

兩者聯系：
納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。

銀監會向包括各地銀監局、銀行及信託公司在內的多家機構下發了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，因此集合信託計劃不能直接參與土地儲備貸款及土地一級開發貸，信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款，最好是融資主體將已經形成的應收賬款做成財產性信託模式以規避。

G. 我國嚴禁以政府儲備土地違規融資

1月15日，為加快存量抵押儲備土地依法解押並形成合理有效供地，防範化解地方政府債務風險，自然資源部再次重申嚴禁新增以政府儲備土地抵押融資行為。
記者獲悉，為進一步規范儲備土地抵押融資，加快批而未供土地處置，自然資源部研究制定了《關於進一步規范儲備土地抵押融資加快批而未供土地處置有關問題的通知》，重申嚴禁以政府儲備土地違規融資的規定，堅決杜絕以政府儲備土地違規抵押融資。
通知強調，嚴禁將儲備土地作為資產注入國有企業。土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構承擔，其他機構一律不得從事土地儲備工作；未經依法供地，不得以政府會議紀要、公函等形式將政府收回、收購、徵收的土地直接確定給政府平台公司或其他企事業單位，不得將土地儲備機構名下的土地直接劃轉給政府平台公司、國有企業或其他企事業單位。不動產登記機構不得辦理相應的首次登記或轉移登記。
通知還對妥善處理存量土地儲備貸款，促進依法解押並合理供應作出具體規定，同時要求加強土地儲備信息報送等工作，自然資源管理部門將加強與財政、金融監管等部門的數據共享與聯動，逐步建立全流程監測監管機制。

H. 為什麼各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款的根本原因

土地儲備資金收復支管理嚴格制執行《土地儲備資金財務管理暫行辦法》的規定。土地儲備向銀行等金融申請的貸款應為擔保貸款。土地儲備舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。
《辦法》要求，涉及銀行貸款的，申請貸款的土地儲備必須滿足商業銀行及其他金融的貸款要求。土地儲備舉借的貸款規模，應當與年度土地儲備計劃、土地儲備資金項目預算相銜接，並報經同級財政部門批准，不得超計劃、超規模貸款。土地儲備貸款應實行專款專用、封閉管理，不得挪用。
在這個情況下，融資問題則可利用民間借貸來進行輔助借貸。

I. 天津發布土儲管理辦法草案 禁止以儲備土地作抵押品融資

觀點地產網訊：近期，天津市規劃和自然資源局發布了關於《天津市土地儲備管理辦法》公開徵求意見的公告，自2月28日至3月15日期間，向社會公開徵求關於《辦法》30條細則的意見，重點涉及土地儲備的計劃、項目實施、資金管理、入庫儲備、監督管理等方面。《辦法》自發布之日起實施，有效期5年。

《辦法》提出，土儲計劃涉及三年滾動計劃、年度計劃報批、儲備土地管理。其中，三年滾動計劃指，天津市土地儲備機構應合理確定未來三年土地儲備規模、收儲的土地資源，做出統籌安排；年度計劃報批，即按照土地出讓金收入管理級次，建立市、區兩級年度土地儲備計劃報批制度，每年第三季度完成本轄區內下一年度土地儲備計劃；土地儲備管理，即已納入年度土地儲備計劃范圍內的土地儲備項目應禁止新建、改建、擴建地上（下）建築物，禁止戶籍遷入和轉移登記等。
項目實施方面，重點涉及編制方案、方案報批、簽訂合同、前期開發、土地管護、臨時利用等。其中，納入年度土地儲備計劃的土地按項目實施管理，市級土地儲備項目的實施單位可以直接委託區人民政府組織實施。
資金管理方面，土地儲備資金通過政府預算安排，實行專款專用，並建立績效評價制度。值得注意的是，各土地儲備機構不得向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款或者以儲備土地作為抵押品融資。
入庫儲備方面，由天津市土地儲備機構統一建立本市儲備土地庫，在入庫儲備范圍、入庫標准、辦理手續上做出了明確規定。對於取得方式及程序不合規、補償不到位、土地權屬不清晰、應當辦理相關不動產登記手續而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。
監督管理方面，土地儲備機構接受主管部門監督管理，及時報送定期報告，並建立土地儲備年度考核機制。《辦法》指出，由規劃和自然資源主管部門進行監管和定期考核，財政部門負責審核土地儲備資金收支預決算、監督管理資金支付和收繳及土地儲備專項債券發行、還本付息等工作。
此外，對違反《辦法》、違法違規開展土地儲備融資的行為，按照《預演算法》等法津規定嚴肅追責。

J. 自然資源部：嚴禁以政府儲備土地違規融資

為了防範化解地方政府隱性債務風險，1月15日，自然資源部表示，嚴禁以政府儲備土地違規融資。
  據了解，為了更好實施建設用地「增存掛鉤」機制，加快批而未供土地處置，嚴禁新增以政府儲備土地抵押融資行為，加快存量抵押儲備土地依法解押並形成合理有效供地，自然資源部研究制定了《關於進一步規范儲備土地抵押融資加快批而未供土地處置有關問題的通知》，並於近日印發實施。
  據了解，2014年以來，國家有關部委陸續出台了一系列規定，明令禁止土地儲備違規融資。2018年6月，自然資源部要求各地加快批而未供土地處置。過程中發現部分地方、部分土地因納入土地儲備且用於抵押，難以有效供應。其中涉及部分土地違規融資問題。
  國家自然資源督察機構2018年度例行督察發現，少數地區仍存在違規以儲備土地融資問題，違規融資的主要形式包括：一是違規以儲備土地抵押。包括儲備機構直接用儲備土地抵押融資，或政府以儲備土地為非儲備機構提供擔保。二是以儲備土地注資國企後用於抵押融資。此外，還有一些地方未依法辦理供地手續，直接將儲備土地劃轉並登記到非儲備機構名下，由非儲備機構辦理抵押融資。
  「上述行為均需要進一步予以規范」。自然資源部方面表示，「另一方面是存量土地儲備貸款的處置問題。對於存量土地儲備貸款，也需要予以妥善處理，依法解除抵押後合理供應」。
  基於上述因素，按照國家關於防範化解地方政府隱性債務風險的精神，自然資源部此次印發的《通知》對涉及土地儲備融資的內容進行了強調和重申。根據地方目前存在的違規抵押融資的具體形式進行了細化和明確。
  《通知》的具體內容包括：強調嚴禁以政府儲備土地違規融資。重申各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款，土地儲備機構不得為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。其次，強調嚴禁將儲備土地作為資產注入國有企業，確保不形成新的地方隱性債務。此外，還要求妥善處理存量土地儲備貸款，促進依法解押並合理供應等。
  自然資源部表示，從全國范圍來看，存量土地儲備貸款涉及的宗地數量不多、風險可控，但仍需督促地方抓緊處置和消化。這既可以避免儲備土地因抵押而不能供應，也是防範化解地方政府債務風險的必然要求。
  針對2018年督察發現的相關問題，2018年9月底，各派駐地方的自然資源督察局已經向有關省級政府提出督察意見，督促地方清理整改。在此基礎上，《通知》進一步要求各市、縣建立台賬，加快處置和消化，從而切實化解債務風險、促進批而未供土地處置和開發利用。