信託資金進入房地產行業的規定

『壹』 委貸資金可以投入到房地產行業嗎

大概在去年12月至今年1月的時候，證監會、銀監會開始高度重視投資非標房地產貸款等基金的潛在風險。因此，他們從多年前也出台了一系列相關政策來控制和控制房地產，包括房地產，流動貸款項目，因此，無論是房地產流轉貸款還是非標資產投資，很多渠道都受到相當大的制約，但不代表非標會因此消亡，因為在目前以間接投資為主的市場中。

其次，非標資產 資產有相當大的市場，所以我認為出台一系列調控政策只是為了讓非標投資實現軟著陸，從目前情況來看，基金行業協會明確禁止明股實債和明基實貸項目的備案申請，讓基金回歸投資本質。 二是先後印發了55號文，明確了委託貸款的相關細節，禁止所有集資型資產管理產品進行委託貸款。

『貳』 房地產信託貸款「四三二」原則是什麼意思

四三二」規定，具抄體是指地產商必須「項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質。

按照銀監會相關規定，若要將信託資金以貸款形式向房地產項目提供融資，則該房地產項目需滿足「432」標准。

即房地產開發項目四證(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證)必須齊全、房地產開發項目資本金比例應達到國家最低要求30%，開發商或其控股股東具備房地產開發二級資質。

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房地產貸款原則是商業銀行向客戶發放房地產貸款應遵循的准則。主要有：

1，流動性原則。銀行要求借款的房地產企業有能力把銀行貸款盡快投入房地產開發建設，並使之加速周轉，保證資金的良性循環。

2，安全性原則。銀行要求房地產企業能夠嚴格履行合同，對貸款實行專款專用把貸款的風險降到最低點。

3，收益性原則。銀行應要求房地產企業合理使用信貸資金，提高信貸資金利潤率，確保信貸資金投放的收益性。

『叄』 違規「輸血」房地產 多家信託公司被罰

11月罰單顯示，民生信託被罰90萬、中誠信託被罰70萬、北方國際(000065,股吧)信託被罰80萬

■本報記者吉雪嬌

11月28日，因存在「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款等多項違法違規事實，民生信託收到北京銀保監局開出罰單。就在數天前，中誠信託亦受到處罰，其違規行為同樣包括信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款。值得關注的是，今年以來，房地產業務已成為信託公司違規的「重災區」。分析人士認為，信託公司對此應高度重視，採取以往打擦邊球的做法已不合時宜。

房地產業務成違規「重災區」

11月公布罰單顯示，截至目前，已有3家信託公司因業務違規被處罰。其中，民生信託存在的違法違規事實包括「收益權投資」項下信託資金違規用於繳納土地出讓價款；信託資金運用與信託計劃投資方向和投資策略不一致；違規接受保險資金投資於事務管理類信託產品。依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條，北京銀保監局責令民生信託改正，並罰款90萬元。此前，因「違規接受銀行理財資金投資於未上市企業股權；信託資金違規用於繳納或變相繳納土地出讓價款」，中誠信託亦收到北京銀保監局開出罰單。被責令改正，並罰款70萬元。

此外，北方國際信託因「信託貸款管理不盡職，嚴重違反審慎經營規則」，被天津銀保監局罰款50萬元。這也是其年內第二次受到處罰。今年4月，北方國際信託曾因「違規發放房地產自營貸款；信託資金違規發放房地產貸款」，被罰款80萬元。

據《金融投資報》記者不完全統計，截至目前，今年以來已有20家信託公司因業務違規收到銀保監會罰單，總計罰單為37張。值得關注的是，房地產業務仍是信託受到行政處罰的最集中區域，共有8家信託公司出現相關違規，佔比近半。

除上述3家信託公司外，還包括五礦國際信託「盡職管理不到位，導致信託資金用於收購土地」；建信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向「四證」不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資」；中信信託「信託資金違規用於房地產開發企業繳交土地出讓價款」；中融信託「開展房地產信託業務不審慎」；粵財信託「違規開展房地產信託業務」等。

加強自身合規審查能力建設

隨著嚴監管趨勢的持續，今年以來不少信託公司的合規短板也逐漸暴露，其中房地產領域較為顯著。

事實上，作為今年監管的重點領域，房地產類信託的監管持續從嚴。5月17日，銀保監會下發「23號文」，即《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》，對於信託公司開展房地產業務提出嚴格要求，重點關注向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。7月，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。8月銀保監會發文對32個重點城市進行房地產業務的專項檢查，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道方式流入房地產行業的違法違規行為。在市場分析人士看來，監管層對房地產信託的強監管趨勢沒有改變。同時，針對信託行業的種種過度擴張，以及房地產過度金融化，監管政策將會越來越緊。

「下半年以來，監管層對信託資金進入房地產已採取了零容忍態度，監管層的行為應該引起信託公司的高度重視，採取以往打擦邊球的做法已經不合時宜。」用益信託研報指出，針對相關規范較為零散的現狀，信託公司須加強對自身合規審查能力的培養和建設，以應對越發嚴峻的監管環境。

『肆』 信託公司發放房地產開發貸款需要滿足的條件有哪些

答：信託公司發放房地產開發貸款需要滿足以下要求： （1）信託公司發放貸款的房地產項目「四證」齊全，「四證」為土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證以及建築工程施工許可證； （2）項目資本金比例達到國家最低要求，開發項目資本金比例應不低於35%（經濟適用房除外）； （3）房地產開發企業資質應不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質。

『伍』 有規定信託資金不能投向房地產嗎

沒有規定，在美國有四十幾年的歷史，在我國將要起步的房地產投資信託（REITs）就是典型的投資房地產的信託。

『陸』 新一輪房地產信託專項排查啟動：繼續嚴控規模、強化穿透監管

房地產信託監管政策延續高壓態勢。

信託百佬匯記者獲悉，銀保監會信託部日前向各地銀保監局下發《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》（簡稱「《房地產信託排查通知》」），要求繼續嚴控房地產信託規模，按照「實質重於形式」原則強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信託風險防控工作。

據記者了解，此次專項排查主要針對房地產信託業務的持續合規監管情況、風險防範化解情況及落實整改問責情況，信託部要求各銀保監局於2020年11月30日前將排查情況上報。

三大排查要點

《房地產信託排查通知》要求，各銀保監局要切實履行屬地監管責任，保持對房地產信託高壓監管態勢不放鬆，提前謀劃風險防控工作，嚴厲查處違法違規行為，健全房地產信託監管長效機制。

首先，排查地產信託業務的持續合規監管情況。一是核查信託公司違規開展房地產信託貸款情況；二是核查信託公司通過不當「創新」等變相形式突破監管要求情況；三是為各類資金違規流入房地產市場提供通道便利情況。

其次，排查地產信託業務風險防範化解情況。一是對房地產信託業務逐筆排查，對風險緩釋措施進行分析，摸清風險底數；二是在識別房企集團關聯方的基礎上，全面排查信託公司對房企集團（含其關聯方）的信託融資集中度情況，評估集中度風險；三是制定和執行風險應對預案情況。

再次，落實地產信託業務的整改問責情況。針對信託公司房地產信託合規與風險問題，總結今年以來（含本次專項排查工作）的整改情況和追責問責情況。

據信託百佬匯記者了解，此次房地產信託業務排查涉及的合規問題包括：是否違反「四三二」要求、是否用於土地儲備、是否用於補充流動資金、是否協助金融機構進行監管套利，以及是否存在其他違規行為。與此同時，要求上報的業務風險狀況包括：風險程度、風險項目發生時點、風險成因分析、已採取何種實質性風險化解方式以及已採取何種非實質性風險化解方式等。

遏制地產信託回潮

房地產信託一向是信託公司的重頭業務。

針對地產信託2018年以來狂飆突進的增長勢頭，銀保監會自2019年中以來屢出重拳，嚴格控制地產信託業務規模，並取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地產資金信託余額為2.50萬億元，同比2019年2季度末2.93萬億元下降14.68%，環比1季度末2.58萬億元下降3.10%。過去幾個季度的房地產信託佔比是逐漸下降的，2019年4季度末佔比為15.07%，2020年1季度末和2季度末佔比分別為14.57%和14.16%。

盡管如此，監管部門認為，目前房地產信託業務依然存在較大的合規管理及風險防控壓力。

一位接近監管部門的消息人士向信託百佬匯記者透露，「監管部門主要是擔心房地產信託重新升溫。從數據來看，二季度新設房地產信託項目是近一年的高峰。此外，在日常監管工作中，確有發現部分信託公司仍然存在以變相形式突破房地產信託監管要求、信託資金運用疏於管控並違規流向房地產領域等問題。」

不久之前，個別大型房地產集團流動性風險暴露，再次為疫情之下房地產信託業務風險防控敲響警鍾。

復旦大學信託研究中心主任殷醒民指出，信託業要嚴格落實房地產行業發展要求，在風險可控的前提下適度合理開展房地產業務，可以在城市更新領域的資金支持方面有所作為。城市更新的內涵日益豐富：包括租賃住宅、養老住宅、商業物業改造等多種形式，信託公司可以創新金融產品和改善金融服務，通過債權融資、股權融資、資產證券化、組合金融服務等多種業務模式，充分發揮信託公司的制度優勢和靈活架構，為新型城鎮化和高質量城鎮化融資體系探索新的思路和模式。

『柒』 信託公司投資房地產流程

房地產信託項目有所謂的432要求
4是指的是房地產公司4證齊全，「四證」即指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》
3是指項目中房地產公司至少要有30%的自有資金
2是指融資方至少有2級或以上的資質，二級資質指：
1．注冊資本不低於2000萬元；
2．從事房地產開發經營3年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續3年建築工程質量合格率達100%；
5．上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故。

滿意么？~

『捌』 北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

北京銀保監局：未叫停房地產信託業務

光大信託辟謠「暫停房地產類項目募集」實為優化結構 地產信託規模快速上漲受高度關注

7月11日下午，關於光大信託「緊急叫停所有房地產類項目募集」的傳言快速傳播，引起廣泛關注。隨後有消息稱，除了光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。還有報道稱，這次「緊急叫停」主要針對北京轄區的信託公司。然而，接近北京銀保監局的業內人士告訴北京青年報記者，北京銀保監局最近並沒有叫停房地產信託，北京地區對房地產信託業務的監管也是按照統一要求進行，並無特別之處。

光大信託辟謠暫停房地產信託

此前市場消息顯示，光大信託發布緊急通知稱，截至昨日12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。國投泰康信託也暫停了此類項目，已經打款的項目全部退款，暫停預登記，房地產類信託項目都暫停。

光大信託有關人士隨後對市場傳言進行了辟謠。光大信託按監管要求，對房地產項目進行余額管控，優化結構，平滑運作。光大信託堅持房住不炒，重點支持與政策導向一致的住房保障項目。

房地產信託監管趨嚴

不論部分信託公司是否自己叫停房地產信託項目，房地產信託業務的監管日趨嚴格卻是不爭的事實。

5月17日，銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果
促進合規建設」工作的通知》(23號文)時，就強調不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。

針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。

有消息稱，這次至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同，有的要求「自覺控制地產信託業務規模」，有的要求「三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末」，甚至有個別公司要求「全面暫停地產信託業務」。

有信託業內資深人士表示，自己所在公司各項目運轉正常。該人士認為，現在市場各種有關房地產信託的傳言，其實都不是一刀切的政策，都是針對少數在風險防控上存在隱患的公司和項目，合規的信託項目並不受什麼影響。

財經觀察

房地產信託市場有望降溫 窗口指導將常態化

房地產信託受到監管層高度關注的主要原因應該是地產信託規模的快速上漲。普益標准數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。

中原地產首席分析師張大偉分析指出，信託資金寬松，是2019年土地市場二季度活躍的主要原因之一，信託資金投向房地產比例擴大，新增信託逐漸向房地產集中。截至2019年一季度末，全國68家信託公司受託資產規模為22.54萬億元,相較於2018年四季度末，投向基礎產業與房地產領域的信託資金佔比有所上升。數據顯示，二季度信託資金加快進入房地產行業。

張大偉同時表示，信託依然是房地產企業資金的主要來源之一。規范是趨勢，但不可能一刀切。雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但對房地產信託監管政策的加碼肯定會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加。

普益標准研究員龍燕也認為，近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。在一系列監管措施下，過熱的房地產信託市場有望降溫，銀保監會對信託公司的窗口指導也將常態化，有助於促使信託公司回歸業務本源、加強主動管理能力，轉型發展房地產信託業務，探索開展真實股權投資業務。(記者
程婕 統籌/余美英)

『玖』 嚴查信貸資金違規流入房地產市場

2019年以來，北京銀保監局深入組織開展「鞏固治亂象成果、促進合規建設」等專項工作，持續提升監管檢查及行政處罰工作質效，共作出行政處罰決定47件，對42家金融機構及32名責任人處以罰款合計3421萬元。

其中，銀行業領域行政處罰決定28起，共對25家銀行業機構給予罰款合計2820萬元，對5名責任人給予警告並處罰款合計39萬元；保險業領域行政處罰決定19起，對17家保險業機構給予罰款合計383萬元，對27名責任人給予警告並處罰款合計179萬元，對1家機構給予停止接受新業務的處罰，對1名責任人給予撤銷任職資格的處罰。監管執法對轄內銀行保險業防風險、治亂象的助力效應日益增強。

嚴查信貸資金違規流入房地產市場問題

北京銀保監局全面貫徹黨中央、國務院對房地產市場的重大決策部署和房地產宏觀調控政策，深入整治和嚴厲查處房地產業務領域各類違法亂象。今年以來共查明轄內4家銀行、2家信託公司存在的同業投資資金、理財資金被違規用於繳交土地出讓價款，個人消費貸款被挪用於支付購房首付款，個人商辦用房貸款業務違反房地產調控政策，信託計劃資金實際投向不具備資質的房地產開發商、「四證」不全的開發項目等多類違法違規問題，合計處以罰款910萬元。

深入整治涉企違規收費、侵害金融消費者權益等問題

同時，北京銀保監局還加大涉企收費規范整治力度，對小微企業信貸服務領域「存貸掛鉤」、「借貸搭售」、「轉嫁成本」等不規范經營行為從嚴從快立案查處。依法查處保險業機構欺騙投保人、保險銷售宣傳不當等違法行為，切實保護金融消費者合法權益。

有效查處社會關注的違規事件

對社會關注度較高的某汽車金融公司違法違規問題，北京銀保監局第一時間採取暫停部分業務的監管措施，並給予行政處罰。對信託公司影子銀行和交叉金融業務深入開展專項檢查，就部分信託公司為銀行規避監管違規提供通道服務、與保險機構合作違反監管規定等問題依法實施行政處罰。

北京銀保監局表示，將認真落實銀保監會關於堅持不懈治理金融市場亂象、進一步遏制違法違規經營行為、嚴厲打擊非法金融活動等工作部署，遵循「依法監管、嚴格監管、公平監管、為民監管」理念，充分發揮監管震懾作用，督導在京銀行業保險業穩健發展、合規經營，切實維護市場秩序，保護金融消費者合法權益。

『拾』 銀保監會回應加強地產信託業務調控：抑制資金過度流向房企

本周，加強地產信託業務調控的政策消息牽動著信託行業和房地產領域的神經，監管部門剛剛也做出了最新回應。

7月6日，銀保監會相關負責人在接受券商中國記者采訪時表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

「今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。」銀保監會上述負責人稱。

前五個月房地產信託業務快速增長

券商中國記者從信託業內人士了解到，房地產信託業務是不少信託公司去年以來業務發力的大頭，部分信託公司勢頭強勁，在當前「房住不炒」、確保房地產市場平穩健康發展的政策背景下，加強地產信託業務調控實則多少也在市場預料之中。

數據顯示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

「盡管15.15%的同比增速在歷史上並不算最高，但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，引起了我們的高度重視。我們希望房地產信託業務能夠長期平穩發展，避免大起大落。「上述負責人稱。

該負責人表示，黨中央、國務院黨中央、國務院一直以來對房地產市場發展高度重視，要求堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』根本定位，『一城一策、因城施策』開展調控，確保房地產市場平穩健康發展。銀保監會堅決貫徹落關於房地產市場調控的各項決策部署，加強對銀行保險機構執行房地產宏觀調控政策的監督檢查力度，有效防控房地產領域風險。

銀保監會對信託公司重點提出5點要求

實際上，在此次監管部門對個別信託公司的房地產信託業務進行風險警示之前，房地產信託行業已經出現融資收緊的苗頭，這主要源於銀保監會發布《關於開展「鞏固治亂象成果，促進合規建設」工作的通知》（銀保監發〔2019〕23號）後，信託公司的自我調整。

今年5月，銀保監會發布23號文，要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對信託領域各種業務違規行為都提出了明確禁止性要求，要求鞏固前期亂象整治成果，防止亂象反彈回潮。

房地產依然是23號文重點「被照顧」的行業，在「宏觀調控政策執行」方面的表述中，明確提出重點檢查信託公司是否存在以下違規行為：

一是向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資；

二是通過股權投資、股東借款、股權投資、債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；

三是直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

「23號文下發之後，社會反映正面良好，特別是引起了信託機構的重視，對於規范整治房地產金融市場亂象、抑制資金過度流向房地產企業起到了很好的引領作用。」銀保監會相關負責人稱。

券商中國記者了解到，為進一步細化落實23號文的各項要求，加強房地產信託領域風險防控，在前期充分調研分析的基礎上，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。

銀保監會相關負責人透露，在對個別信託公司的約談警示中，重點提出了以下幾點要求：

1、要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

2、要求提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

3、要求提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展。

4、要求控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。

5、要求提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。

「這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。」該負責人稱。

將對信託公司的警示指導作為常態化工作

加強地產信託業務調控備受市場關注，不少業內人士指出，該政策將在未來一段時間內對信託行業和房地產領域都會造成較大影響。對於一些高度倚重房地產信託業務的信託公司來說，下半年的業績壓力會相對較大；而對於房地產領域，市場普遍預期房企融資環境進一步收緊，資金面壓力增加。

「房地產信託業務是去年以來不少信託公司發力的大頭，這個政策對這些公司來說影響還是比較大的。至於房地產領域，實際上不僅是房地產信託融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開市場融資、銀行信貸等也在收緊，這會調整市場對房地產行業的預期，房企分化會進一步加劇。」廣東一從事房地產融資人士對券商中國記者稱。

對於此次加強地產信託業務調控是否會對行業造成較大沖擊，銀保監會有關負責人認為，房地產信託業務規模占信託總資產的比重相對較小，此次是對個別信託公司進行風險提示，相信市場會根據自身發展定位，對行業前景做出科學的預期和判斷。

銀保監會相關負責人強調，此次對個別信託公司進行約談警示所做的窗口指導是分類施策，核心是要求信託公司提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

該負責人還透露，今後，銀保監會將會對信託公司的警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。