2013泛海建設融資行為分析

『壹』 請教個問題，什麼是定向增發

信息可以到「好買基金網」去查看

『貳』 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」

身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」

『叄』 為什麼要參與定向增發

你好，非公開發行即向特定投資者發行,也叫定向增發,實際上就是海外常見的私募,中國股市早已有之。但是,作為兩大背景下——即新《證券法》正式實施和股改後股份全流通——率先推出的一項新政,如今的非公開發行同以前的定向增發相比,已經發生了質的變化。

定向增發將極大提升公司價值

我們將上市公司實施定向增發的動機歸結為以下幾個方面。

1、利用上市公司的市場化估值溢價(相對於母公司資產賬面價值而言),將母公司資產通過資本市場放大,從而提升母公司的資產價值。

2、符合證監會對上市公司的監管要求,從根本上避免了母公司與上市公司的關聯交易和同業競爭,實現了上市公司在財務和經營上的完全自主。
3、對於控股比例較低的集團公司而言,通過定向增發可進一步強化對上市公司的控制。

4、對國企上市公司和集團而言,減少了管理層次,使大量外部性問題內部化,降低了交易費用,能夠更有效地通過股權激勵等方式強化市值導向機制。

5、時機選擇的重要性。當前上市公司估值尚處於較低位置,此時採取定向增發對集團而言,能獲得更多股份,從未來減持角度考慮,更為有利。

6、定向增發可以作為一種新的並購手段,促進優質龍頭公司通過並購實現成長。

定向增發對於提升上市公司市值水平其內在機理是顯而易見的。在股權分置時代,上市公司做大做強更多的是通過增發、配股等手段再融資,然後向大股東購買資產。由於資產交割完成後,大股東在上市公司的權益被稀釋,因而新增資產的持續盈利能力與其利益相關度大為削弱。這種「一錘子買賣」容易帶來的不良後果是,一些上市公司購買的資產盈利能力逐年下滑,流通股東利益因此受損,而大股東由於持有的為非流通股份,並沒有因此有直接的損失。

而在全流通環境下,大股東通過定向增發向上市公司注入資產後,其權益比例不降反升。同時,大股東所持股權根據新的規定,定向增發的股份對控股股東增發的部分3年之內就可以流通,鑒於資本市場目前的低位和對市場未來普遍良好的發展預期,控股股東尤其是擁有較優質資產的控股股東有強烈的動機向公司注入優質資產以實現資產的價值最大化,這也是目前相當多的上市公司謀求定向增發的深層次原因。同時,考慮到大股東所持有的定向增發的股份3年之內才能夠流通,大股東實現自己價值的最大化將是一個持續的過程而非瞬間完成。為了確保股權變現利益最大化,大股東將不得不考慮所注入資產的中線持續盈利能力。因此,我們可以認為,在控股股東與中小股東信息不對稱的情況下,實施定向增發的公司至少在大股東所持有股份到期的時間段里有較強的提升公司市場價值的內在動力,從而可以使中小股東分享公司價值的成長。

本信息不構成任何投資建議，投資者不應以該等信息取代其獨立判斷或僅根據該等信息作出決策。

『肆』 泛海建設的發展歷史

泛海建設集團股份有限公司(以下簡稱「本公司」)成立於1989 年5 月9 日，前身為南海石油深圳開發服務總公司物業發展公司，經深圳市人民政府以深府(89)3 號文批准，由深圳南油(集團)有限公司(以下簡稱「南油集團」)投資成立。
1991 年6 月經深圳市人民政府以深府辦復[1991]434 號文批准，本公司改組為深圳南油物業發展股份有限公司。
1994 年5月3 日，經深圳市人民政府以深府函[1994]24 號文批准，本公司向社會發行人民幣普通股1,300 萬股，每股面值1 元，每股發行價6.3 元。
1994 年9 月12 日，本公司股票在深圳證券交易所掛牌交易，股票簡稱「深南物A」，股票代碼 「000046」。
1998 年10 月，經中國證券監督管理委員會證監函[1998]177 號文件和深圳市證券管理辦公室深證辦復[1998]74 號文件批准，發起人南油集團將其持有的占本公司總股本52.50%的法人股全部轉讓給泛海資源投資集團股份有限公司(原民生投資集團有限公司、光彩事業投資集團有限公司，以下簡稱「泛海資源投資」)。
1999 年7 月，本公司更名為光彩建設股份有限公司，股票簡稱變更為「光彩建設」，注冊資本為204,887,825 .00 元。
2001 年4 月，經中國證券監督管理委員會證監公司字[2000]242 號文批准，本公司以1999年末總股本204,887,825 股為基數向全體股東每10 股配售3 股，實際配售39, 196,516 股，配股後注冊資本變更為244,084,341.00 元。
2002年4月，本公司更名為光彩建設集團股份有限公司，股票簡稱不變。
2004年7月，經本公司股東會決議，以2003年末總股本244,084,341股為基數，向全體股東每10股送紅股1股，資本公積金每10股轉增1股，送轉股後總股本增至292,901,20 9股，注冊資本變更為292,901,209.00元。
2005 年7 月，經本公司股東會決議，以2004 年末總股本292,901,209 股為基數，向全體股東每10 股送紅股1 股，資本公積金每10 股轉增1 股，送轉股後總股本增至35 1,481,450股，注冊資本變更為351,481,450.00 元。
2005 年9 月，泛海資源投資將持有的本公司99,004,473 股轉讓給泛海建設控股有限公司(以下簡稱「泛海建設控股」)，轉讓後，泛海建設控股成為本公司第一大股東。
2005年12月，本公司更名為泛海建設集團股份有限公司，股票簡稱變更為「泛海建設」。
2006年12月，中國證券監督委員會證監發行字[2006]88號文核准本公司向泛海建設控股定向增發40,000萬股，增發完成後，本公司注冊資本總額變更為751,481,450.00元。
2008年1月，中國證券監督委員會證監許可[2008]117號文核准本公司以非公開發行股份收購資產方式向泛海建設控股發行380,366,492股，發行完成後，本公司注冊資本總額變更為1,131,847,942.00元。
2008 年4 月，經本公司股東會決議，以總股本1,131,847,942 股為基數，向全體股東每10 股送紅股6 股，資本公積金每10 股轉增4 股，送轉股後總股本增至2,263,69 5,884 股，注冊資本變更為2,263,695,884.00 元。
2010年8月3日，泛海建設停牌，因媒體報道其捂地5年賺200億。

『伍』 《財務報表分析案例>張新民錢愛民編著的答案

張新民《企業財務報表分析》（標清視頻）網路網盤

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若資源有問題歡迎追問~

『陸』 一項投融資活動,請問要考慮哪些方面內容並分析原因

融資即是一個企業的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預 測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

融資戰略需知五要素
1、成本
為什麼企業融資?企業融資總收益、總成本是多少?只有當總收益大於總成本時，才去融資。企業融資成本從小到大順序為：財政撥款、商業信用、內部集資、銀行貸款、發行債券、發行股票。
2、控制
企業融資中常會使企業所有權、控制權有所喪失，而引起利潤分流，使企業利益受損。如：房產證抵押、專利技術公開、投資折股、上下游重要 客戶暴露、企業內部隱私被明晰等，都會影響企業穩定與發展。要在保證對企業相當控制力的前提下，既達到企業融資目的，又要有序讓渡所有權。

『柒』 泛海控股股票基本面分析

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