房地產融資途徑研究論文

㈠ 不同類型房地產企業最優融資方式的選擇策略，這個是我們導師給我推薦的論文內容，比較新穎，求各路高手解

融資決策是房地產項目前期策劃的重要內容，也是房地產企業財務管理的重點。目的在於尋找和確定最優融資方案解決房地產開發中的資金問題。房地產企業的融資方案直接影響著項目的風險大小與獲利水平的高低，因此研究如何通過科學的決策方式來確定最終融資方案，具有重要的現實意義。 本文擬對房地產企業的融資提出系統性的決策方法，因此主要根據決策過程的內容和方法從以下幾個方面進行了研究與探討。 首先從宏觀的金融市場層面出發，研究融資方式。從資金來源渠道的角度，對我國房地產企業的主要融資方式進行了系統的介紹，分析比較各種融資方式在條件、成本、風險、效率等方面的特點並界定各自的內涵和性質，使之成為一個體系，並根據金融政策的變動，研究這些融資方式的運用前景和發展契機。 然後從微觀的企業操作層面出發，研究房地產企業的融資決策方法： 先針對房地產企業融資決策現行方法的主要缺陷，提出改進思路，建立更具實用性的房地產企業的融資決策流程，包括融資組合設計與融資結構優化。 接著在前文分析的基礎上，針對房地產開發的不同階段、不同類型的房地產項目、不同規模的房地產企業，分別選擇及匹配適合的融資方式，設計融資組合方案，初步擬定可能的資金來源結構。 最後，在充分考慮不同規模房地產企業的融資條件差異的基礎上，運用現代資本結構理論，探討具備發行股票和債券條件的大型房地產開發企業融資結構的優化策略；運用層次分析法(AHP)，建立中小型企業房地產開發項目融資結構的優化模型。

㈡ 房地產融資途徑

房地產開發是集資本、技術、管理密集型的投資行為，開發房地產項目所需要的資金量非常龐大，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。

房地產融資的方式有很多，如下：

1、自有資金
房地產開發商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。

2、預收房款
這種方式通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於房地產開發商而言，房屋銷售回籠資金是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於後期工程建設，緩解自有資金不足的壓力；而對於買方來說，用少量的資金獲得較大的預期增值收益，目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有銀行住房貸款的支持，房地產公司很難把房子預售出去，也就很難獲得資金回籠。

3、建設單位墊資
一種是建築商提供部分工程材料；另外一種是延期支付工程款。

4、銀行貸款
一直以來銀行貸款都是房地產開發最主要的融資途徑。據保守估計，其中約有50%以上來源於銀行貸款，銀行選擇同意貸款，也是考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。

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㈢ 我國房地產市場的現狀及發展趨勢論文

一 中國房地產業的發展水平
房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高於固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8％，其中，新開工面積增長30.4％。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9％，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月「國房景氣指數」所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。

二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題
①資源的浪費與流失。由於開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的「開發區熱」和「房地產熱」高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃佔地1.5萬平方公里，相當於全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2％左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此後這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20％。

③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。開發單位片面追求經濟效益，致使建築密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。

④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般佔到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。

三 中國房地產業的可持續性分析
可持續發展的核心是「資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配」。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為後代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮後人開發的餘地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業可持續發展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對於有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的政府部門應該嚴格把關。對於已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。

②重視環境保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，要在開發的同時做好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中要做好生態環境的保護和建設，塑造環境優美、和諧的社區。在2003年9月中國房地產業協會城市開發專業委員會在北京珠江國際城舉辦的「房地產文化研討會」上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業發展的關鍵因素，房地產業進一步發展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現房地產業的可持續發展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系。根據統計，世界個人住房貸款佔全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒於我國房地產業有效需求不足的現狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現房地產業的生產——消費的良性循環。

④加快制度創新和科技創新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優化稅收結構是房地產可持續發展的源泉。第二,企業在觀念、產品方面的創新。不能片面追求環境、降低容積率、人均居住用地超過規范要求。房地產業必須進行環境成本核算。由於中國執行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現房地產業從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創新。受傳統觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業可持續發展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創新。實現中介(經紀)、物業管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續要簡化、科學、利於操作。第五,中國房地產業目前已處於數量和質量並重的時代，而作為創新主體的企業要生存並壯大，惟一的出路是創新。

⑤加強對房地產市場的監督，健全房地產相關的法律法規。在促進房地產業可持續發展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規。目前，雖然中國已經有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對於1990年代的房地產市場的規范起到很好的作用。但是，我們要注意到現在房地產已步入較為理性發展的階段，已購土地是否能在兩年內開發應當由企業根據市場狀況自己決定。有些企業擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發投資，把上一輪的過量批地變為新一輪的過量開發，這種做法勢必帶來不良後果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規。此外，還要保證房地產法規與其他法律法規的協調配合，要在其他法律法規中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業可持續發展評價指標體系
房地產業可持續發展評價指標體系是房地產業可持續發展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經濟、環境三個方面進行綜合。根據胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業可持續發展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業從業人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮人口增長率等7項指標。經濟方面反映的是房地產業與經濟發展之間的協調性和相互影響，有房地產業增加值、人均房地產業環保增加值、房地產企業環保總資產貢獻率、房地產業增加值佔GDP的比重、房地產企業環保全員勞動生產率、房地產企業環保成本費用利潤率、房地產價格指數、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環境反映房地產業的生態效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發小區綠化覆蓋率、建築垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發面積增長率、農業用地被徵用面積增長率等6項指標。 （一）發展趨勢在我看來，一種理想的房地產融資體系是這樣的：房地產前期開發所需的資金主要都是自有的，或者是通過合作開發、股權轉讓等權益型融資方式獲得的；中期資金則通過混和型信託基金、債券、及少量的銀行貸款等途徑獲得；在後期銷售過程中，購房者的個人住房貸款則主要通過銀行和住房公積金中心獲得；在存量房市場中，銀行資金則可以發揮更大的作用。簡單地說，就是銀行資金向風險相對較小的住房消費領域傾斜，信託基金、股權轉讓、企業債券則迅速補充銀行在開發領域收縮所產生的行業發展資金不足。在這樣一個融資體系中，金融業與房地產業都實現了投融資渠道的多元化，這種體系具有一種自我調節和平衡機制，房地產業不會因為銀行信貸政策的調整而對自身經營產生太大的沖擊，同時由於房地產資金來源的多元化與公眾化，金融系統的風險也得到了保證。更重要的是，金融業的資金配置效率得到了提高，房地產業也能夠保持理性的發展，這對整個國民經濟的持續發展是十分有利的。 這一融資體系具有以下五個特點：融資渠道多元化、價格指標市場化、產品形式證券化、資金來源公眾化、收益風險對稱化。融資渠道多元化指的是房地產融資渠道即包括股權融資，也包括債權融資，在債權融資中，既可以通過發行企業債券方式，也可以通過銀行貸款的形式進行，還可以通過房地產信託來實現，在股權融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產基金來融資。價格指標市場化是指房地產企業在融資過程中，其價格指標（包括債務融資下的利率與證券化後產品的價格）會根據不同企業的不同財務狀況以及項目自身的風險由市場決定，形成完全市場化的價格。產品形式證券化是指未來房地產企業融資渠道更多地是通過不同形式的證券（股票、債券、短期融資券、ABS、MBS、收益權證等形式）來實現，而且這些證券也日益標准化，成為公開發行且可流動的權證。這些產品的形式不僅有直接參與房地產融資的產品市場，同時還會形成由房地產融資派生出的二級產品市場，如住房抵押貸款證券化、資產證券化等等。 資金來源公眾化是指房地產融資的資金來源逐漸由金融機構向公眾個人轉變，社會公眾成為房地產融資來源的最主要渠道，金融機構成為中間的組織和管理機構。收益風險對稱化是指在整個融資體系中，每種融資方式的收益都能夠根據他所承擔的風險不同而有所差別，風險與收益是種對應的關系。

㈣ 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

㈤ 金融危機對房地產業的影響 的本科畢業論文

淺談金融危機對中國房地產業的影響及應對措施 時間：2009-4-24 作者：艾秋根 閱讀次數：222 【關鍵詞】：金融危機；房地產企業；影響；措施
【摘 要】：金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，在經濟全球化的環境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。無論是民眾的消費能力還是消費意願，在金融危機中都出現大幅度下降。本文結合當前國內外經濟環境，探討了金融危機對我國房地產企業的影響，並提出了應對金融危機、推動我國房地產市場健康發展的對策。

一、金融危機對中國房地產業的影響
（一） 宏觀經濟調整不可避免將危機傳導到房地產市場
對房地產行業而言，市場預期非常重要。在經濟上升期，資本市場和房地產市場會帶來明顯的財富效應，人們手中的資產都會顯著升值，購買力和變現能力都很強。在樂觀的預期下，房地產價格和成交量都處於穩步上升階段。然而當宏觀經濟增長減緩甚至停滯時，人們的消費預期不足，資產價格萎縮，財富縮水。對於房地產市場而言，成交量不足是最大的問題。據相關數據統計， 2008年1-11月份，全國商品住宅銷售面積為4.46億平方米，比去年同期減少19%；為近十年來行業銷售首次出現負增長。雖然國家10月22日出台了救市新政，特別是11月份出台了各項政策細則基本明確，大大激發了市場剛性需求的釋放，主要城市商品住宅市場成交量在11月份均出現了較大幅度的反彈。其中深圳、南京成交量環比增幅均在70%以上。但與去年同期相比，大部分城市依然處於較低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超過了50%。可見，國家的宏觀經濟調整也不可避免地傳導到房地產市場。
（二） 外資有計劃撤離中國樓市直接影響房地產行業景氣
受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被託管，與此相關的外資機構在2008年9月份前後拋售上海高檔物業的消息不斷出現在媒體上。外資出售在中國的房產物業主要基於三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區域回收資金；二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分區域價格出現一定幅度下跌，各方對後市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值步子放緩。對於外商拋售樓盤，目前是有價無市狀態，原因是此類樓盤一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—開發商，但目前很多基金都在撤離新興市場。國內開發商自己也受困於流動性，根本無錢接盤。但外資出逃的動力還是很強，美國目前房價已經跌到相對理性的位置，相比中國上海的房價，美國房地產似乎更有吸引力。因此，對於外資而言，一旦中國人民幣升值停止，房地產價格停止上漲，外資將毫不猶豫地拋售。外資的這種動向對我國高端房地產市場是有直接影響的，雖然量的方面不大，但對價格和心理預期具有負面影響。在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也會受到高端商品房價格下跌的壓力。
（三）失業和減薪降低住房消費能力
宏觀經濟受世界金融危機影響出現了較大的減速，其必然出現的結果是失業率上升、職工收入下降和居民消費意願減弱。2008年下半年以來，我國南方沿海地區大量規模以上企業倒閉，其中不乏用工規模達到幾千人的大型製造業企業。以至於還未到春節，就出現大量失業農民工開始返鄉的現象。
（四）金融緊縮壓制房地產企業融資
世界金融危機影響房地產行業的另一個因素是金融機構相關資產減值，導致對房地產信貸意願不足。同時，房地產金融調控政策並未有效放鬆，雖然央行在增加流動性，國務院辦公廳「131號文」支持合理的房地產開發貸款，但商業銀行「惜貸」心理嚴重。房地產企業融資渠道不暢，在市場成交量持續低迷的情況下，一些房地產開發企業面臨生存問題。實際上，無論是上海還是全國其他地區，房地產市場頻繁出現「退地」和「土地流拍」的現象，其根本原因無非是兩個，其一是開發商對市場走勢持有悲觀的判斷，不願意在市場調整當口去冒險投資；其二是開發商沒有財力去拿地或保有土地的使用權，客觀存在的資金短缺讓這些企業面對市場毫無辦法。
二、完善房地產業健康發展的措施
（一）優化開發企業策略
首先，開發企業要實現規模化、集團化。解決當前高樓價與普通居民低收入的矛盾、降低開發成本、提高開發素質，均離不開大型規模企業的支持。只有一批大型骨幹企業形成後，政府才能真正有效地調控市場。房地產企業必須走規模化、集團化的道路，通過兼並、收購、聯合等經濟行為，形成若干有實力的大型開發集團。其次，開發企業應該進行管理創新，包括建立符合市場經濟要求的現代企業管理制度，更新觀念、多渠道融資；重視人的因素，提高專業素質；注重信譽，增強服務意識；加強成本控制；加強決策分析。最後，開發企業要推行品牌化戰略，品牌對房地產企業的發展至關重要，好的品牌可以作為一種無形資產，使企業以較低的成本獲得客戶，為企業持續發展創造條件，給企業帶來較好的經濟效益和社會效益。今後，政府要在政策上進一步放寬，為品牌企業引進國內外房地產戰略投資者參股創造良好條件，積極引進外資，通過品牌企業內外資源的有效整合，彌補本地企業實力的不足，增強本地房地產品牌企業競爭能力。
（二）改善供應結構
1、從源頭上控制土地供應結構
目前市場上中高檔商品住房供過於求，以別墅為主的高檔住宅佔用了過多有限的土地資源，所以要控制高檔商品房的土地供應量，加大低價位商品房、特別是經濟適用房和廉租房的土地供應量。對於經濟適用房的落實工作要嚴格控制經濟適用房的房屋質量、審批程序等。同時，經濟適用房建設實際可分配給各個區縣負責，並通過成片大規模規劃結合郊區建設的方式降低經濟適用房的成本，以適應中低收入者的實際購買能力。
2、盤活空置房
針對被市場看好但不肯放下身價的房產，政府有關部門應介入監管，採取有效措施促進其銷售：如採取成本價處理方式和對空置房限價、限時、增加稅費等經濟手段。對近期完工即將進入市場的空置房，提供便利服務，積極引導銷售，創造良好的企業外部環境。
（三）完善房地產市場
1、促進二手房市場的健康發展
二手房是許多發達國家住房供應的主體，它一方面可以推進存量住房流轉，增加住房供給；另一方面可以降低空置率，提高房產資源的使用效率。作為一項完善房地產市場的有效措施，卻由於我國傳統的「一套房一輩子」的置業觀，影響了其發展。對此，政府應該引導市民梯度住房消費，擴大二手房的市場需求，同時降低二手房交易門檻和稅收標准，簡化交易手續，推動二手房市場的發展。
2、完善房地產金融市場
對於政府監管部門而言，應鼓勵法人治理結構完善、優秀的房地產公司上市。使社會資金成為房地產資本投入的核心力量，降低間接融資的比例，使房地產開發中的利益和風險分擔機制趨於合理，減少房地產風險向銀行體系擴散的機會。對購房者而言，要拓展住房消費信貸品種，實施還款方式和利率的創新。逐步推出等本等息還款方式、遞增還本式、全過程固定利率或分段固定利率還款方式，形成適應不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種。盡快建立個人信用制度，降低信用風險。同時，對房地產金融監管的重點要放在控制投入到房地產業的貨幣供應總量和貸款質量上，積極追討延期貸款，化解現有不良資產。
（四）提高企業產品科技創新能力，不斷滿足居民的新需求
首先，鼓勵科技創新，提高房屋的實用性。房屋的最終服務對象還是人，因此，不斷滿足人們的各種需求是科學技術發展的主要目的。其次，保證建築與環境和社會的與時俱進，以可持續發展觀為指導，發展節水、節能、節地和節材的「節能型小區」；適應人口老齡化趨勢，建設「親情小區」；順應城市化進程，以及農村人口湧入城市的現象，推出「新農村社區」等。
(五)繼續穩步推進房地產金融創新，盡快推出REITs
這次美國由於房地產市場調整引發的次貸危機，並迅速爆發為世界金融危機，有制度性的原因，也有監管的因素，特別是美國比較發達的房地產金融衍生證券的濫發，受到輿論的普遍譴責。對於房地產金融創新，我們要有客觀的判斷，不能因為美國出現了金融危機，就全面否定金融創新。房地產金融創新可以有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供了融資便利，這種創新如果過度，特別是保障其安全運營的監管和評估體系出現問題，房地產金融衍生品就會遭到濫發，並引發嚴重的後果。作為一個金融創新不足的國家，我們不應只看到後者，而是既預防房地產金融產品創新過度，也要積極適當地開發相關產品，度的把握非常重要。
眾所周知，我國房地產企業融資渠道非常狹窄，主要途徑就是銀行貸款、建築企業墊款和銷售回款等。其中，民營房地產企業的融資環境更加惡劣。這也造成了很多民營企業冒著巨大的財務風險和國際投行機構做「對賭協議」，以此換取國際投行的融資支持。一旦市場風險來臨，這些企業很可能就輸在「對賭協議」上，失去控股權。企業的這種行為似乎很難理解，但實際情況他們是不得已而為之。因為沒有足夠的、公平的、可靠的融資手段，房地產企業要活下去就只能鋌而走險。
因此，我國應該繼續加緊開拓新的房地產融資渠道，加快推進REITs的實踐操作，有步驟地放開信託融資方式，切實加大銀行信貸對房地產企業的支持。同時，要在一定程度上平衡國有房地產企業和民營房地產企業在融資問題上的份額，以市場為導向，而不是以身份為導向，促進房地產企業的健康發展。

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㈥ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。