房地產企業融資利率

❶ 市場利率和匯率走勢對企業融資安排的影響是什麼

市場利率是由資金市場上供求關系決定的利率，市場利率因資金市場的供求變化而經常變化；市場匯率是指在自由市場上買賣外匯，幣值取決於供求關系的實際匯率。在外匯管理制度較松的國家,官方匯率往往有行無市，實際外匯交易均按市場匯率進行。

陳湛勻指出：企業要充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。

陳湛勻教授

以下是陳湛勻的部分觀點實錄：

如何控制債務融資風險呢? 首先，是優化企業的債務融資行為，其次，充分考慮市場利率和匯率走勢，通過其內在規律預測未來走向，作出相應融資安排。例如當利率較高，或者處於由高向低的過渡時期時，企業應盡量減少債務融資或者採取浮動利率的計息方式。企業要積極利用金融工具規避金融風險，比如利率風險、匯率風險和通脹風險，還要完善企業債務融資的法律法規和監管環境。

最後，應大力發展企業債券市場，它不僅能擴展企業的融資渠道，還能減少企業對銀行貸款的依賴。

2018年以來，資本市場風向大變，市場漸冷，「融資難」、「錢荒」等詞頻頻出現。2018年以來發行的企業債券多為借新還舊，小部分用於補充營運資金，真正進行投資的並不多。例如2018年2月19日，中國南方航空公司2019年第一期公司債募集說明書顯示，本期債券發行規模擬用於償還公司債務，剩餘部分用於補充營運資金。下面我們具體分析一下恆大的債務融資案例。

案例分析：恆大的債務融資

恆大地產債務融資的背景

眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，資金投入大、資金周轉慢等特點，房地產企業的融資需求通常較大，僅靠內部資金無法滿足企業正常的資金需求, 外部融資是企業獲得正常經營所需資金的一個必要手段。根據Wind統計，截至2018年10月12日，房地產企業發債（信用債）規模達4843.81億元，已遠超2017年全年3747.74億元的規模。

但目前隨著金融去杠桿以及房地產調控從嚴，國內房地產市場進入下行周期，房地產企業融資環境並不好，融資渠道被大幅度收窄，融資模式有限，房地產企業的資金狀況開始趨於緊張。2018年下半年以來，已經至少有20起涉房融資計劃中止，涉及融資規模超過650億元。因此大多數房地產企業轉向國際市場尋找融資窗口期，加大境外發債的力度。

著名經濟學家、全球共德CEO陳湛勻教授簡介：

著名經濟學家，金融學教授，博士生導師，中國首批統計學博士點專業博士。現任中國上海市投資學會副會長、中國商業聯合會專家委員、中國糧食經濟學會常務理事、國家自然科學基金評審專家，中國首創擬人化資本運營專家，上海電視台「夜話地產湛勻妙語」欄目主持人，中國第一財經、東方衛視、鳳凰衛視等媒體特邀嘉賓，長期應邀為北京大學、清華大學、香港大學授課，並被聘為國際論壇峰會和國外大學演講，與英美法徳加拿大等國家名校進行學術交流，走訪過100多個國家和地區，被譽為具有國際視野、最受歡迎的實戰型權威金融專家。陳湛勻教授已獲近20項國家、省部級優秀科研獎。陳湛勻教授長期專注於地產金融、高新技術、中小企業成長，對這些領域保持高度前瞻性，具有豐富的實際經營經驗。他擅長實用解決具體方案，將廣泛的商業知識和特定行業的深入了解相結合，致力於運用金融專業技術幫助企業提升可持續競爭優勢、贏利能力，放大企業價值並創造價值，成功輔導不少企業上市。

❷ 影響房地產的利率是什麼利率

1、商業銀行對地產商的開發貸款利率 直接影響地產商的融資成本 而這些成本都是要由老百姓買單的

2、銀行的按揭貸款利率 這個利率影響的是買房者的成本 太高了必然影響房地產的銷售行情

3、存款利率則會影響哪些炒房者 這是炒房的機會成本 如果房地產行情不好 房價處於下跌通道 那麼炒房者不會投資房產 可能選擇存款儲蓄

當然這些利率都受到央行公布的基準利率的影響 商業銀行可以在規定的浮動范圍內自行決定具體的執行利率

❸ 我國房地產融資宏觀政策

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房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。其已成為我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，房地產業的融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性。
（一）銀行貸款
一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。可見，房地產開發資金中至少有60％來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。這種較強的依賴度同時將銀行帶到了極大的風險中。一旦開發商資金斷裂，其連鎖效應會使風險最終全部落在銀行上。因此，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段並用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新新的融資工具。
（二）房地產信託
信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產業融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。相對銀行貸款而言，房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利於房地產資金的持續運用和公司的發展。
但是，房地產信託的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。
（三）國內IPO
對我國房地產企業來說，由於缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業做大做強的唯一途徑。國內IPO上市具有籌資量大、融資能力強;資金使用時間長、分散風險;提高公司價值等優勢。但其高門檻，高融資成本、增加公司相關義務等缺點使得國內成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
現階段，國內企業頻頻去香港上市，其數量超過國內IPO數量，為國內大多數有實力的房地產企業上市的首選。其上市過程簡單，能與國際接軌。但上市成本高，上市要求高制約了它的發展。總之，國內IPO與境外IPO各有優勢。國內上市對國內企業來說相對簡單，但受政策影響大。境外上市要求高，但國際化程度高，再融資方便。
（五）借殼上市
借殼上市是房地產企業上市的快捷方式。由於直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。因此借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。目前，在國內100家房地產公司中，借殼上市的房地產公司近一半，是房地產公司上市的重要途徑。專家認為，如果能夠巧妙地運用殼資源，可以達到事半功倍的效果。但我們需要注意的是，借殼上市是一把雙刃劍。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。
（六）上市公司資產置換
資產置換是一種常見和見效較快的重組方式，其主要是用公司的「劣質」資產交換外部優質資產。資產置換重組模式見效快，成效顯著。但需要指出的是，這種方式的資產重組關聯交易較多，交易的市場化程度低，短期得益較多，公司的長期盈利能力還有待觀察。 資產置換是一種特殊的資產重組方式。在股權分置改革前，相當一部分控股股東通過與上市公司進行以劣換優的資產置換，侵佔上市公司資源。在股權分置改革完成後，原來的非流通股股東不僅獲得了在未來可以充分流動的權利，更重要的是股改後限售流通股的價格得到了大幅度提升，這大大提高了大股東將優質資產注入上市公司的積極性。同時，一些績差公司或未股改公司也需要通過注入新資產的方式才能被拯救。
（七）房地產投資基金
近年來，房地產產業基金受到業內的追捧，有在境外注冊的基金，有在國內准備注冊的基金。但是，鮮有成功運作的，這主要是受到《產業基金法》沒有出台的限制。雖然產業基金能夠短期籌集大量的資金，而且流動性強，這些是有利於房地產的炒作的因素，但由於產業基金與宏觀經濟調控的主題相悖，因此，短期內產業基金法出台的難度較大。
綜合比較：
由於房地產的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。雖然房地產投資基金被廣泛看好，但由於國內尚無相關政策支持；上市或「借殼」上市過程長，手續復雜，成本較高，是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想；發行股票及上市，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。故直接融資比重較小。信託融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信託產品尚沒有一個完善的二級市場，難於流通。企業債券用途多為新建項目，利息高於同期銀行利率、期限為3～15年。相比之下，很容易就能看出我國大多數企業仍然採取銀行貸款籌集資金的原因。

❹ 政府對房地產企業融資的優惠政策有哪些

目前政府對房地產企業的融資只有限制，據我了解還沒有什麼優惠政策。銀行控制貸款，地產企業首發上市基本不可能，所以您應該問房地產企業融資困境有何對策，呵呵。

以萬科試水「曲線貸款」案例分析
2004年7月5日，萬科發布公告稱，該公司已和德國銀行HI達成合作協議，由後者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成「萬科城市風景花園」項目。這一合作表明，萬科的境外融資已取得突破性進展，在中國房地產界一直處於領頭羊地位的萬科，在境外融資方面，又一次站到了潮流的前端。
根據萬科發布的公告，此項合作的目的是為萬科在中山即將開始的項目「萬科城市花園」進行境外融資。提供融資的是德國房地產融資服務的龍頭HYPO集團的下屬銀行HI，其總部設在愛爾蘭首都都柏林，此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所佔份額很小。但值得注意的是雙方的合作方式。在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為Best Gain Investment的公司，由於該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資安排完成後，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI(外國直接投資)。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬於萬科。但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。
實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但並不擁有實際的控制權。而根據雙方的合同約定，在項目回款之後，萬科將以LIBOR(同業拆借利率)再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由於商業貸款屬於資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不「曲線融資」，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。對於此項融資安排的具體利率水平，HI的利率水平其實相當地低，大約只相當於國內同類型貸款的名義利率，不難看出，剛剛通過了萬科A發行可轉債的發審委「聆訊」，又在境外融資方面取得了突破性進展，融資成本也不高，從資金來源看，該項目的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由於資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，項目的風險也完全由HI來承擔。萬科的責任只是按照合同規定的項目計劃把它做完，把房子蓋好，再盡量賣掉。其他的風險，與萬科無關。但最後所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的項目。萬科僅僅藉助自己的品牌，就取得了該項目的控制權並佔有大部分利潤。同時，由於融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。
從外資方面來看，外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資慾望致使他們願意做這種本大利小的生意，例如HI。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。正如前面所說，雙方都在試水。此次境外融資對萬科的意義總結為兩條，「一是打開了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的項目管理水平。萬科會將中山項目的管理作為今後新的項目管理標准，可以為今後的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。而對於HI來說，作為來華投資的第一單，HI最關心的並不是利潤，重要的是有一個開始，並由此積累經驗、知識和人脈關系。短期的投資回報肯定不是HI所追求的。所以不難預料，如果中山項目取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將籍此打開中國地產市場的大門。

❺ 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（抄最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開發貸融資，利率通常較低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

❻ 房地產企業社會融資利息能進成本抵扣嗎

是可以的。

根據《企業會計准則第17號——借款費用》第六條規定：為購建或者生產符合資本化條件的資產而借入專門借款的，應當以專門借款當期實際發生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益後的金額確定。

相對於新增貸款量是更廣義的貨幣流通量統計指標，社會融資總量除了包含金融機構新增貸款外，還進一步納入股票、債券融資等，使貨幣流量統計延伸到股市和債市等渠道的融資來源，從而更加真實地反映社會經濟資金的供求狀況。

(6)房地產企業融資利率擴展閱讀：

社會融資大類上可以分為股權類、債權類融資，其中股權類融資不牽扯到融資利率，不需要償付利息，因此融資成本主要針對債權類融資。

債權類融資主要包括銀行貸款、信託貸款、委託貸款、票據等間接融資方式，債權等直接融資工具，根據當期各類工具的利率及新增融資規模可以測算加權平均的社會融資成本。

信貸資金從儲戶到資金的需求方企業，中間要經過銀行、信託、券商、基金子公司等一系列中介服務結構的配合，相對於6%的加權平均社會融資成本，降低信貸資金的「物流成本」能顯著降低融資成本。

❼ 房地產產業融資收費年化利率12%-18%高嗎

您好，不高，在正常的范圍內，望採納

❽ 房地產企業一般都採取哪些融資貸款方式過橋貸款利率現在是多少

開發貸款，因為過國家政策原因現在做的最多的是房地產信託。作為過橋貸款信託成本為20%左右。比較貴

❾ 房地產公司個人融資利息,賬面未體現,怎麼發現

房 地產企業應該如何進行企業的融資活動，是當下對房地產業來說最為迫切的問題。

房地產企業向非金融機構融資，如個人，所發生利息的處理：
房地產企業向非金融機構融資所發生的利息主要體現為兩個方面：一方面是房地產企業向關聯企業借款所發生的利息;另一方面是房地產開發企業向非關聯企業和其他個人，例如向個人股東和非股東個人，借款所發生的利息。
由於以上兩方面的借款，房地產開發企業在支付利息時，是沒有金融企業的貸款利息票據，所發生的利息費用，即使到當地稅務主管部門開出利息票據也不可以在計算土地增值稅時，作為扣除項目據實扣除。
國稅函[2010]220號第三條第(二)項規定：「凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。」
基於此規定，房地產企業向非金融機構融資所發生的利息在土地增值稅清算時，不可以據實扣除，只能與管理費用和營業費用一起，作為開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。但可以在企業所得稅前扣除。

❿ 房子抵押貸款能貸幾成，利率是多少

房子抵押貸款能貸7成，資質特別好的可貸到房子市值的8.5成。
利率：
一、短期貸款
六個月以內（含六個月） 5.60
六個月至一年（含一年） 6.00
二、中長期貸款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.40
五年以上 6.55