農林牧企業承包土地信託

Ⅰ 土地信託的信託合同

委託人：
法定代表人：
住所地：
受託人：xxx省xx信託投資股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地產開發有限公司
法定代表人：xxx
住所地：為委託人擁有的國有土地使用權的信託事宜，委託人與受託人根據《中華人民共和國信託法》及其他有關法律、法規和規章，簽訂本合同，共同遵照執行。
第一條信託目的
委託人基於對受託人的信任，自願將其合法所有的國有土地使用權(市 區 街道 村 街北側地塊〈溫土資掛2001-1號宗地〉)信託給受託人進行經營管理，獲取收益。
第二條受益人
委託人指定本信託的唯一受益人是 房地產開發有限公司。
第三條信託生效及信託合同的登記
本信託在本合同經各方簽字後即生效。本信託的登記由委託人負責辦理。
第四條信託資產的交付
本信託項下的國有土地使用權在委託人取得《國有土地使用權證》之時起予以交付。
第五條信託期限
信託期限為月，自委託人取得關於上述地塊的《國有土地使用權證》之時起計算。
第六條委託人的權利和義務
(一) 委託人的權利
有權了解信託財產的管理、運用、處分及收支情況，並有權要求受託人作出說明。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 委託人的義務
保證已就設立信託事項向債權人履行了告知義務，並保證設立信託未損害債權人利益;本合同及法律、行政法規規定的其他義務。
第七條受託人的權利和義務
(一)受託人的權利
自信託期限開始之日起，根據本合同全權管理、運用和處分信託財產，包括但不限於籌集建設資金、房地產開發、對開發房產的維護管理等。
本合同及法律、行政法規規定的其他權利。
(二) 受託人的義務
根據本合同的規定，為受益人的最大利益處理信託事務，恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務;對委託人、受益人以及處理信託事務的情況和資料依法保密。
第八條受益人的權利和義務
除根據法律、行政法規及本合同的其他條款享有權利、承擔義務外，受益人還享有下列權利、承擔下列義務：
(1) 自本信託生效之日起根據本合同享有信託受益權。
(2) 受益人的信託受益權可以根據本合同的規定轉讓和繼承。
第九條風險揭示與風險承擔
受託人管理、運用或處分信託財產過程中，可能面臨各種風險，包括投資對象和投資項目的風險、法律與政策風險、市場風險、管理風險等。
受託人根據本合同的規定管理、運用或處分信託財產導致信託財產受到損失的，由信託財產承擔。
第十條信託的變更、解除與終止
本信託設立後，除本條下一款情形外，委託人和受益人不得變更、撤消、解除或終止信託。
本信託在受益人同意解除的情況下，可以提前解除;本信託因信託期限屆滿而終止。
第十一條信託利益的分配與信託財產的歸屬
利益的分配：受託人按照本合同規定向受益人分配信託利益;信託解除之日或者期限屆滿後第十個工作日為信託利益分配日。
信託財產的歸屬：信託終止，信託財產歸屬於受益人。
第十二條其他事項
合同項下的任何爭議，若協商不成，任何一方均有權向受託方所在地人民法院起訴。
本合同一式五份，每方各持一份，其餘用於辦理審批、登記等。
委託人： 受託人： 受益人：
年 月日

Ⅱ 土地信託基金的主要運行模式是什麼

土地儲備投資信託基金是一種集合眾多投資者的資金,由專門的基金管理公司運作,並投資於土地儲備項目的一種投資形式。
主要運行模式是通過建立委託代理模型,分別就契約型和公司型兩種土地儲備投資信託基金。

Ⅲ 土地信託是什麼

希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。

3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系

Ⅳ 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎

王東賓 / 河北張家口市金融辦

現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後，以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。

然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此，本文將比較土地流轉的幾種重要模式，以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。

一、土地流轉的三種模式

自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後，土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制，不管政策上是否正式認可，全國各地的實踐探索一直沒有停止過，出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。

第一，十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」，這就限定了農地流轉的兩個基本前提：「農地農有」與「農地農用」。這樣，本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等，也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等，集中討論農業用地流轉模式。

第二，以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心，從農戶的收益權理解土地流轉信託模式，符合信託思想的本源，也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益，他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵，而把地租(土地收益)作為土地權利的核心，這對我們理解當前中國「穩定承包權，放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是，保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節，也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件，並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。

「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響

基於這樣兩個標准，本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系，與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較，重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。

(一)浙江瑞安：「反租倒包」模式

二十世紀九十年代初期，浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式，被稱之為「反租倒包」，這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講，「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」)，必要時經過一定的土地規劃、整理與整治，再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」，是因為村集體作為土地所有者，是土地承包經營權分配中的發包方，先期已經將土地發包(「出租」)給農戶，因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去，盡管土地又集中於村集體，但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此，通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權)，「反租」將經營權集中，「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中，土地承包權依舊歸農戶，土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說，「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新，與今天政策所倡導的「穩定承包權，放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中，村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組，因此這一模式非常適應中國鄉村社會，至今在許多地區仍在使用。

顯而易見，「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為，「反租」是相對於「發包」而言的，因此除非擁有發包權，鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」，要麼是「偽反租」)，必然與鄉村治理水平高度關聯，關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為，其有效運轉依賴於這樣三個條件：第一，村莊的經濟結構中，主要勞動力的收入依賴於非農就業。二，村莊治理機制比較完善，村民能夠通過協商機制達成共識，形成穩定契約。第三，村集體經濟較為發達，可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。

(二)福建沙縣：「雙平台」模式

沙縣小吃名揚海內，勞動力大量經商，土地撂荒現象嚴重，全縣范圍內土地流轉的需求非常高，催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底，沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝，佔全部耕地的65%，是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看，其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

流轉平台

沙縣自2006年開展土地流轉試點，建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構，作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是，在三級服務體系的基礎上，又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台，並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後，通過待流轉土地視頻，可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後，信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務，將土地地塊規模化、標准化，流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。

信託平台

2011年，沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點，通過設立兩家經營權平台公司，建立了縣鄉兩級信託服務體系。

信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同，獲得土地後，土地集中連片，統一進行規劃、布局、整理與整治，再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。

可見，沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年)，信託平台建立在後(2011年)，但實際運行中信託平台前置，發揮一次流轉(土地收儲)功能，把經營權集中起來，進行土地集中連片、整理開發，流轉平台的功能升級後置，把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體，發揮二次流轉功能。這樣，後面的比較分析可以發現，沙縣的信託平台是一種准信託模式，在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。

(三)安徽宿州：商業信託模式

至2014年4月初，全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了，其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡)，北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲)，土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。

盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別，但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮，信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年)，首期流轉面積5400畝，流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後，委託埇橋區人民政府代理，由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃，中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司，項目初期服務商同時也是整體承租商，支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息，參見蒲堅：《解放土地——新一輪土地信託化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247頁)。

中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿

二、三種模式之比較

至此，我們初步理清三種模式的基本情況，接下來的比較以收益權為核心，集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。

(一)收益分配模式

一般而言，土地流轉的收益分為兩個部分：基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中，農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金，但在實際情況中，村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用，推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整，「反租」價格隨之進行調整，這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區，「倒包」與「反租」之間會有一定的差價，或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例，如「二八開」，農戶獲得大部分收益。

沙縣模式中，基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分：一部分是土地集中到信託公司以後，通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分，這部分60%歸農戶，40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後，由信託公司申請各級項目配套資金，其中60%無償扶持經營方，其餘按信託公司的投入計算，逐年向經營方收回，回收資金返還村集體，由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。

中信信託宿州項目(A類計劃)中，基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣，以下不再重復說明)，如果低於1000元，則按1000元兌付，即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上，當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右，即該項目的基本地租一次性增值60%以上，項目初期，由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。

增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃，募集土地整理專項資金)，扣除各項本金和費用後形成的超額收益，70%歸農戶，30%歸受託人，作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益)，增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然，增值收益是否能夠按方案如期實現，我們實踐中密切關注。

(二)增信機制

不論何種模式，流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件，是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業，面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險，經營端的風險如果傳導流轉端，引發兌付危機，必然影響流轉關系的穩定。因此，在土地流轉的各種模式中，收益兌付的增信機制至為關鍵。

「反租倒包」模式中，村委會作為村民自治組織，與村民之間存在一種「信任契約」，並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上，村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保，構建一種村集體增信機制。

沙縣模式中，有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制，由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上，流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金，導致信託公司無法向農戶兌付收益時，由風險保證金先行兌付。

中信信託宿州項目中，在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾，在未找到承租方的時候，由服務商承租信託項目下的所有土地，並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期，服務商即承租商。而且，若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時，該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時，即第一重保障出現問題時，由受託方發行T類信託計劃，補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。

綜合來看，「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制，而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制，前者採用政府財政增信機制，後者採用市場化增信機制，保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響，確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制，還是宿州的市場信託機制，本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆，以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵，促進承包權與經營權的有序、穩定分離，有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標，並且兼顧了效率與公平。

(三)土地流轉信託與金融創新

農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品，導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來，各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新，如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等，其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用，明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向，為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。

第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化，變為標準的商業合約，這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如，中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款，年利率在10%-12%之間，沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台，開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。

2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」，可以預期未來信託收益權的市場流通性更強，會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是，這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義，對「非戶籍城鎮化」人群來說，在沒有並入城鎮社會保障體系之前，土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」，提供一份穩定的基本收入，而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款，更好地在城鎮中生活與創業。例如，中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性，為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說，土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。

第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後，實現土地集中連片，具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件，從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中，由信託平台配合政府扶持項目，開展土地集中連片整理開發，然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」，通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中，則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時，政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」，即在財政補貼資金的引導與支持下，發揮「財政+金融」協同作用，藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。

第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中，如北京信託的江蘇無錫項目，信託土地僅158畝，項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地，需要聘請或組建(現代農業)服務商，按現代農業要求整理、開發土地，布局基礎設施，然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後，大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入，《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開，新型經營主體的融資能力將更強。當然，對於剛剛出現半年多的信託模式，目前多數項目仍處於服務商開發整理階段，相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中，不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。

土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後，土地權利束與相關主體清晰對應，既可以有收益權融資，也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層，形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體，並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作，這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應，形成金融創新的推動力。

進一步而言，隨著土地信託的實踐深入，信託平台將進一步衍化為金融創新平台，通過信託制度設計，土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開，根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求，因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品，促進土地流轉的資源優化配置。例如，中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」，「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。

四、探索土地流轉信託的「混合」模式

自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來，因其專業化水平高和結構化的制度設計，商業信託模式備受推崇，由此引起一個爭論：以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?

從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有：第一，商業信託模式的市場化程度更高，可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二，全國只有68家信託公司，對接外部資源能力強，可以更好地遴選服務商;第三，信託標准化、結構化水平高，可以推動更高水平的金融創新。短板在於：第一，商業信託模式採用的是項目制，使用的是本地優質土地資源，且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要，是一種非常態的土地流轉;第二，土地前期開發依賴於服務商，沒有合適的服務商，土地整理等工作亦無法開展;第三，服務商完成現代農業布局後，要承擔部分流轉平台的職能。

相比之下，政府信託模式的優勢在於：第一，信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能，是一種常態化的土地流轉;第二，信託平台可直接開展土地整理開發，不需等待服務商;第三，有專業的土地流轉平台，二次流轉的效率和專業化程度更高;第四，信託平台與縣域金融機構合作緊密，針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於：第一，信託平台承擔了服務商的職能，現代農業開發專業能力不足;第二，與外部資源對接能力不足，價格發現能力弱於商業信託機構;第三，標准化、結構化能力不足，限制金融創新的層次，尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。

顯而易見，政府信託模式與商業信託模式的互補性很強，很難簡單地說孰優孰劣，需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入，未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有：第一，結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制，使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二，發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢，相關主體分層對接土地權利束和要素資源，使資源配置更有效率;第三，更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四，發揮信託平台和流轉平台的協同作用，提高二次流轉經濟效率，推動建立二次流轉公開市場;第五，發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢，使得農民的信託收益權更加穩定。

在條件成熟的地區，可以探索建立「混合所有制」信託平台，綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講，「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。

實踐中的發展表明，不論是政府信託模式，還是商業模式，亦或是今後可能的「混合」模式，信託制度在土地流轉領域是有生命力的，有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。

土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離，而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治，服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套，這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉，實現土地更好地向四個新型經營主體集中，發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢，這相當於農地的市場開發。通過信息平台，將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然，前者與後者的「適度規模」是不一樣的，而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權，又合理有效率地流轉分開，使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言，土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。

從公平的維度來看，土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則，要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%)，要麼以增值收益分成的方式，而且越是初級開發中的補貼，歸農的比例越高。第二，基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立，而非分散經營和傳統農業的水準確立，這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉，大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益，而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三，「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」，在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下，「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式，土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例，是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看，土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且，公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離，反過來會促進規模經營的經濟效率。

鄧 小 平認為，農業的第二次飛躍必須走向集體經濟

1990年，鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想，即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍：第一個飛躍，是廢除人民公社，實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍，發展適度規模經營，發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355頁)。可以說，信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上，土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制，它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果，可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中，土地流轉信託所佔比例微乎其微，但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程，土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來，而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間，消化「人戶分離」仍需時日，即使在戶籍制度改革的政策背景下，土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此，土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。

Ⅳ 什麼是土地流轉信託剛聽說的。

土地流轉信託實質上是一種用益物權的信託化。
實質是將農村土地使用權作版為信託財產，委權托給信託公司進行經營管理，主要包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權。
在法律上，農用地的土地承包經營權是允許轉讓的，將率先進行試點。
具體從信託產品的幾大要素來看，理論上，土地流轉信託的委託人可以是村集體組織，但也不排除單個農戶。

土地流轉信託通過土地的重新歸集、整理，將目前一些荒蕪、零散的農用地轉移到種植大戶手上，從而形成規模效益，再通過金融產品的配置，使農民和種植大戶成為最終獲利者，同時也將農民從土地的束縛中解放出來。
科學推進土地流轉，使農民真正成為土地流轉的獲利者，甚至在農村實現生活現代化，是推進新型城鎮化的關鍵。

Ⅵ 中央2014一號文件給合作社帶來了什麼政策

中共中央、國務院日前印發2014年中央一號文件——《關於全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》，全面定調2014年及今後一個時期農業農村工作。這是中央一號文件連續11年聚焦「三農」。今年的關鍵詞是「全面深化農村改革」，意在用「改革」推進「農業現代化」。相比往年，今年的一號文件有何新意？變化何在？
糧食安全 為何不能「遍撒胡椒面」
「盡管國內豐收，但是進口還在增加，這是我們面臨的一個問題。我們農業農村有這樣的發展，除了各個方面的因素之外，其中一個很重要的因素就是採取了一系列強化土地使用的措施，比如說使用化肥、使用農葯、使用薄膜等等，這方面使農產品在短期內能夠得到比較快的增長，但是另一方面也對生態環境帶來了破壞，造成了壓力。」中央農村工作領導小組副主任、辦公室主任陳錫文在1月22日國新辦新聞發布會上表示。
今年一號文件的最大亮點體現在把糧食安全提到了重要的位置。在大的農業現代化的提法中，這次花了較多篇幅來強調糧食安全，說明這次中央非常重視這個問題。中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田指出，糧食安全中，「量」的問題已經基本解決，而農產品和加工食品「質」的問題比較迫切，這關繫到每一個老百姓的健康。
「我國是人口眾多的大國，解決好吃飯問題始終是治國理政的頭等大事。今年的一號文件強調，中國人的飯碗任何時候都要牢牢端在自己手上，我們的飯碗應該主要裝中國糧。這也是整個文件的基調，諸多內容都在圍繞糧食安全方面展開。」鄭風田說，其實保障國家糧食安全是一個永恆課題，任何時候這根弦都不能松。近幾年中央一號文件的主線基本上都是在圍繞農產品供給和糧食安全展開的，主要背景是隨著城鎮化的推進，未來糧食需求會更大。
一號文件要求「嚴守耕地保護紅線，劃定永久基本農田」。陳錫文表示，嚴守耕地紅線，這個法律規定早就有規定了。「占補平衡，佔一補一，佔多少補多少，誰占誰補。講得很清楚，但是在補的過程中，確實出現佔好補劣，占近補遠，占水田補旱田，占熟地補生地。即使做到了數量上的平衡，但質量卻大打折扣。所以，將來都會在如何保護耕地上，提出更嚴格的要求。」
此次文件強調，確保穀物基本自給、口糧絕對安全。據了解，我國過去的糧食安全范圍比較泛，把大豆也包括進去。如果算大豆，我國國家糧食自給率不足90%，而原來國家規定糧食自給率要達到95%。其實在聯合國糧農組織的統計中，糧食是不包括大豆的。
鄭風田說，這次提口糧絕對安全，比過去的泛糧食安全更精準。「泛糧食安全戰略把玉米、大豆等都包括進來，戰線拉得太長，農業補貼有點「遍撒胡椒面」的感覺，什麼都想保，結果是什麼都沒有保護好。實行口糧絕對安全，讓那些從事主糧生產的農民真正有動力生產口糧，才能更有效地保證我國的糧食安全。」
支農惠農 如何保證市場競爭力
一號文件中，「強化農業支持保護制度」這第二部分佔據了33條中的8條，是一號文件中八個部分中篇幅最大的，可見對其重視程度。一號文件強調，健全「三農」投入穩定增長機制，完善農業補貼政策，加快建立利益補償機制，整合和統籌使用涉農資金，完善農田水利建設管護機制，推進農業科技創新，加快發展現代種業和農業機械化，加強農產品市場體系建設。
一號文件一年一年發布，支農惠農政策一年一年加強。同時，也要保證農業的市場競爭力，否則農業也難以實現可持續。中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英指出，文件中最讓他感到欣喜的是在「新型農業現代化」中概括出了「市場競爭力強」這一點。這是學者們一直在爭取和強調的一點。我國現在的糧食生產能力已經完全可以滿足國內的需求，但需要付出的代價是成本過高，這使得我們的糧食價格在國際市場上沒有競爭力。我國糧食生產缺乏比較優勢，勞動力在生產成本中占據了較大的一塊。如何降低我們的成本，在國家補助方面，糧價低時對農戶進行補助；糧價高時對消費者進行補助，這比維持一個高糧價要好。
在農產品價格方面，一號文件要求，繼續堅持市場定價原則，探索推進農產品價格形成機制與政府補貼脫鉤的改革，逐步建立農產品目標價格制度。具體來說，在市場價格過高時補貼低收入消費者，在市場價格低於目標價格時按差價補貼生產者，保證農民收益。
就當前的補貼政策，國務院發展研究中心研究員程國強表示，傳統補貼辦法不但扭曲市場、弱化競爭力，還會造成社會資源和效率的巨大損失。政府預先確定糧食的目標價格，農民按市場價格隨行就市銷售。當市場價格低於目標價格時，啟動該政策，按兩者之間的差價給予農民補貼。這種目標收益補貼既有價格支持的特徵，又有直接補貼的性質，是由價格支持向直接補貼轉型過程中普遍使用的措施。
中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥說，過去很多地方發放補貼基本上跟糧食生產關系不大，主要按承包地或者按面積來發放，這次明確提出按糧食生產情況來發放補貼。對於農產品的價格，這一次也特別提出流通領域將來不給它補貼，把政府這部分財力更多地補貼給糧食生產者，政策上，我們可以讓農民獲得更多的收入。對於糧食的價格形成和其他農產品價格的形成更多地強調市場的作用，這個對於農民來說也是一個利好消息。
土地制度 改革釋放活力
2013年10月，由中信信託操刀運作的第一單土地流轉信託項目正式成立。試點地為安徽宿州埇橋區，可流轉面積達5400畝，遠期土地流轉項目計劃將覆蓋25000畝。農戶將土地承包經營權委託給中信信託管理，存續期內由信託公司向受益人分配信託收益。同時，信託資金還對土地進行重新歸集整理與價值開發。
一號文件強調「深化農村土地制度改革」，提出在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資；在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價；選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓；縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。
「制度性問題，是影響和決定全局的根本性問題。」黨國英說，十一屆三中全會開啟了中國改革的新時代，隨後不久中國農民獲得了土地承包經營權，再往後農民又獲得了產品自由銷售權。農民權益得到保障，促使中國糧食增產，農民增收，為30餘年來中國的大發展提供了重要支撐。
黨國英指出，一號文件提出一系列改革措施，其中的重大問題歸根到底都涉及農村土地。如探索推進農產品價格形成機制與政府補貼脫鉤，逐步建立農產品目標價格制度，必須從農村承包地確地確權確股著手。農業補貼要提高精準性，使補貼真正流向種糧大戶、專業合作社。種糧大戶要容易認定、方便操作，就必須加快農村承包地產權明晰。
此外，一號文件首次提出，賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能。陳錫文解釋說，經營權用法律上的術語或者用銀行界的術語來講，它就是這塊土地的預期收益。用這塊土地的預期收益來抵押，獲得一些貸款，但是承包者沒有改變，更不會改變集體所有制。

Ⅶ 土地信託流轉的草尾模式

草尾模式」（外界稱之為「益陽模式」） 土地信託流轉「草尾模式」的基本做法是，政府出資在鄉鎮設立土地託管機構，農民在自願的前提下，將名下的土地承包經營權委託給政府的土地託管機構，並簽訂土地信託合同，農業企業或大戶再從政府土地託管公司手中連片租賃土地從事農業開發經營活動。簡而言之，就是變過去農戶和企業兩個角色間的流轉為農戶、企業和政府三個角色間的流轉。農戶的承包經營權先流入給政府的土地託管公司，再由託管公司將歸集的經營權打包集中流向企業或大戶。
益陽推動農村土地流轉大體經歷了兩個階段。2007年前，由於種糧收益低、農村勞力外出務工，種田的人越來越少，農村耕地拋荒比較嚴重，有的地方拋荒面積甚至達到了三分之一。為了確保糧食生產，我們在全面落實國家惠農政策的同時，採取了幹部分片包干、收取代耕費等行政措施努力遏制耕地拋荒，取得了一些成效。但很快就發現，這種靠行政手段治理拋荒的方式極不穩定，難以持久。2008年，市委召開土地流轉工作座談會，總結前期治理拋荒工作中涌現出來的各種自發性的土地流轉現象，一致認為，土地聯產承包經營權的適度流轉，是解決拋荒問題的正確方向。因此，會議提出要把土地流轉作為現代農業建設的「牛鼻子」來抓，並全面部署了土地承包經營權的確權發證和土地流轉工作。2009年，全市耕地流轉面積116萬畝，佔耕地總面積的32.1%，位居省內前列。這是第一階段，也就是傳統流轉階段。
在隨後的實踐中，我們又發現這些形式的土地流轉在流轉率超過30%以後像是遇到了「天花板」，很難再有大發展。分析原因，主要是政府角色「缺位」。在傳統流轉模式中，主要是農戶和農業企業（或農業大戶）兩個角色在起作用，政府盡管成立了土地流轉中介服務機構，但只能做些信息服務、矛盾調解的工作，沒有以經濟角色的定位介入流轉流程之中。因此，企業對與千家萬戶打交道的難度、對毀約風險的擔憂和農戶對外來或本地農業企業投資商的不信任等因素交織在一起，導致土地流轉工作進展艱難。為了化解上述難題，我們從2009年開始，把目光瞄向了土地信託流轉這種新型流轉模式。經過三年的實踐，在進行土地信託流轉試點的地區，耕地流轉率很快突破了40%，有的地方達到了60%，沅江市草尾鎮樂園村達到了90%，並且產生了很好的社會效果。這是第二階段，也就是創新流轉階段。土地信託流轉對於推動農村經濟社會發展起到的積極作用是有目共睹的：一是加快了產業發展，有利於城鄉產業對接；二是促進了農民增收，縮小了城鄉收入差距；三是帶動了資本下鄉；四是推動了村鎮建設，縮小了城鄉公共服務差距；五是增進了基層政府的公信力，改善了鄉村治理，縮小了城鄉文明差距。
實踐探索表明：第一，土地信託流轉不僅適應於湖區，也適應於山丘區；第二，土地信託流轉不僅適應於水田耕地流轉，也適應於種植茶葉、葯材等旱土甚至林地、養殖水面等的流轉；第三，土地信託流轉與其它流轉方式相比，有明顯優勢，深受企業家、農民、鄉鎮幹部的歡迎。凡是採取規范的「草尾模式」進行土地信託流轉的，則能夠實現流轉關系穩定、管理規范的效果，真正達到農民滿意、企業滿意、政府滿意的結果。
結合我們對中央政策的解讀和對土地信託流轉「草尾模式」實踐的總結，我認為，探求農村土地制度的完善之策，必須堅持三條原則：
第一，堅持尊重農民的意願。農村的問題說到底是農民的問題，黨的農村工作實踐已充分表明，什麼時候我們黨的農村工作遵循了農民意願，工作就能順利推進；脫離了農民的意願，工作就會受挫。「草尾模式」從起步到現在已三年了，農民群眾不斷提升的滿意度是我們工作的主要動力。
第二，堅持生產力標准。我們在土地制度創新方面的探索，要始終堅持以農業生產力的解放，生產水平、收入水平的提高為導向。凡是有利於生產力解放的方式就要用，凡是不利於生產力發展的方式就要改，不能左顧右盼。
第三，堅持市場導向。中國推行市場配置資源為主的社會主義市場經濟體制改革是歷史的選擇、正確的選擇。農村土地制度創新必須與社會主義市場經濟體制的要求相適應，真正做到市場主體充分參與，市場充分配置資源。在市場導向的原則下，黨委政府想問題作決策，不僅要有主觀想像力，更要有操作掌控力。要實現「魚」與「熊掌」兼得的目標，就要在確保農民分戶聯產經營權（農民切身利益）的同時，推動與現代農業發展相配套的土地規模經營；就要在明晰產權、促進市場交易上做文章。

Ⅷ 土易網如何解讀福建農村土地流轉最新政策

福建省人民政府辦公廳關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的實施意見

閩政辦〔2014〕162 號

各市、縣(區)人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：

土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路，有利於優化土地資源配置和提高勞動生產率，有利於保障糧食安全和主要農產品供給，有利於促進農業技術推廣應用和農業增效、農民增收。為貫徹落實《中共中央辦公廳國務院辦公廳印發〈關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見〉的通知》（中辦發〔2014〕61號），推動我省特色現代農業發展，經省政府同意，現提出如下實施意見。

一、推進土地承包經營權確權登記頒證工作。落實「省統籌、市督促、縣負總責」的責任機制，按照「兩年擴大試點，三年全面推開，五年基本完成」的工作要求，2015年完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作試點任務並在全省范圍內全面推開，2017年基本完成全省確權登記頒證工作。堅持依法規范操作，嚴格執行政策，原則上確權到戶到地，在尊重農民意願的前提下，也可以確權確股不確地。建立健全承包合同取得權利、登記記載權利、證書證明權利的土地承包經營權登記制度。完善承包合同，健全登記簿，頒發權屬證書，強化土地承包經營權物權保護，為開展土地流轉、調處土地糾紛、完善補貼政策、進行征地補償和抵押擔保提供重要依據。按照國家不動產登記信息管理資料庫標准化、規范化建設要求，依託不動產登記信息管理系統，建立土地承包經營權信息應用平台，方便群眾查詢，利於服務管理。土地承包經營權確權登記頒證工作經費納入各級財政預算，除了中央和省級財政給予補助外，各設區市要按照耕地面積每畝不低於10元的標准給予補助，分年度撥付；各縣（市、區）也要落實專項資金，確保專款專用，不得以任何名義向農民收取費用。把確權登記頒證工作列入政府重點工作目標責任制進行考核，建立專項督查和情況通報制度，確保工作有序推進。（責任單位：省農業廳、國土廳，各市、縣（區）人民政府）

二、發展多種形式適度規模經營。鼓勵承包農戶依法採取轉包、出租、互換、轉讓及入股等方式流轉承包地。同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優先權。引導承包農戶與流入方簽訂書面流轉合同，並使用全省統一的合同示範文本。在農業生產條件較好、農民種養意願較高的地區，支持農戶以土地折價入股組建土地股份合作社；在人多地少、外出務工較多的地區，引導農機、植保等社會化服務合作組織為農戶提供代耕代種、統防統治、統配統施等「土地託管」服務，既不改變農戶承包關系，又保證地有人種，實現統一耕作，規模化生產；在發展高優農業有優勢、農村勞動力大量轉移到非農產業的地方，推廣沙縣土地信託流轉模式，依託農業部門或鄉鎮土地流轉平台進行公司化經營，實行統一委託、統一流轉、統一分配，建立風險防範和收益返還制度。鼓勵農民在自願前提下採取互換並地方式解決承包地細碎化問題。（責任單位：省農業廳，各市、縣（區）人民政府）

各地要依據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，研究確定當地土地規模經營的適宜標准。現階段，對土地經營規模相當於當地戶均承包地面積10至15倍、務農收入相當於當地二、三產業務工收入的，應當給予重點扶持。加大糧食規模化生產支持力度，新增糧食直接補貼、良種補貼、農資綜合補貼向糧食生產規模經營主體傾斜；支持糧食產能區建設，對產能區內流轉100畝以上從事水稻生產的新型農業經營主體，按每畝100元的標准給予一次性補助；對從事糧食規模化生產的農民合作社、家庭農場等經營主體，符合申報農機購置補貼條件的，優先安排；繼續對承包耕地30畝以上種糧大戶每畝給予30元以上的獎勵，獎金從下達的農資綜合補貼資金增量中安排。結合我省實際穩步推進土地經營權抵押、擔保試點，研究制定統一規范的實施辦法，探索建立抵押資產處置機制。（責任單位：省財政廳、農業廳，人行福州中心支行，各市、縣（區）人民政府）

三、建立健全農村土地流轉服務平台。依託農村經營管理機構健全土地流轉服務平台，完善縣、鄉、村三級服務和管理網路，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務。鄉鎮土地流轉服務平台要按照「六有」要求完善提升，重點抓好村級信息員隊伍建設，及時准確發布流轉信息，規范流轉合同，促進規范化建設，提高服務水平。推進縣級土地流轉服務平台建設，加強對土地流轉管理和監測。抓緊建立全省統一的集農村土地承包合同管理、流轉服務管理、農村「三資」管理、土地糾紛仲裁管理於一體的農經信息管理平台，建設經費列入省級財政預算。加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁體系建設，健全糾紛調處機制，妥善化解土地承包經營流轉糾紛。（責任單位：省農業廳、財政廳，各市、縣（區）人民政府）

四、扶持發展新型農業經營主體。加大對家庭農場、專業大戶、農民合作社、龍頭企業、農業社會化服務組織的扶持力度。支持符合條件的新型農業經營主體優先承擔涉農項目，建設糧食烘乾、農機場庫棚和倉儲物流等配套基礎設施，對新型農業經營主體建設配套輔助設施項目用地，在年度建設用地指標安排上予以傾斜，並按規定減免相關稅費。農產品初加工和農業灌溉用電執行農業生產用電價格。金融機構建立健全針對新型農業經營主體的信貸、保險支持機制，創新金融產品和服務，加大信貸支持力度，分散規模經營風險。鼓勵分級建立新型農業經營主體貸款風險資金池，提供貸款擔保，符合條件的新型農業經營主體列入省現代農業信貸風險補償基金支持范圍。（責任單位：省農業廳、財政廳、國土廳，人行福州中心支行、福建銀監局、福建保監局、省電力公司，各市、縣（區）人民政府）

加快培育家庭農場。制定出台加快發展家庭農場的政策意見，重點培育以家庭成員為主要勞動力、以農業為主要收入來源，從事專業化、集約化農業生產的家庭農場，使之成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。分級建立家庭農場示範場名錄，健全管理服務制度，加強示範引導，各級財政要安排專項資金予以扶持。整合涉農資金建設連片高標准農田，並優先流向家庭農場、專業大戶等規模經營農戶。各地要加大對家庭農場發展的支持力度。（責任單位：省農業廳、國土廳、財政廳，各市、縣（區）人民政府）

規范提升農民合作社發展水平。深入推進農民合作社示範社創建活動，「十三五」期間，省級財政繼續安排專項資金扶持省級農民合作社示範社建設。發展多種形式的農民合作組織，鼓勵承包農戶通過共同使用農業機械、開展聯合營銷等方式發展聯戶經營。引導發展農民合作社聯合社，支持農民合作社開展農社對接。允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營。落實和完善相關稅收優惠政策，支持農民合作社發展農產品加工流通，農產品產地初加工補助項目向農民合作社傾斜。加快建立財政項目資金直接投向符合條件的合作社、財政補助形成的資產轉交合作社持有和管護的管理制度。扎實推進供銷合作社綜合改革試點。（責任單位：省農業廳、林業廳、海洋漁業廳、財政廳、供銷社）

鼓勵發展農業產業化龍頭企業。鼓勵農業產業化龍頭企業等涉農企業重點從事農產品加工流通和農業社會化服務，帶動農戶和農民合作社發展規模經營。引導工商資本發展良種種苗繁育、高標准設施農業、規模化養殖等適合企業化經營的現代種養業，開發農村「四荒」資源發展多種經營。推動龍頭企業採取保底收購、股份分紅、利潤返還，以及企業統建、農戶管理等方式，與農民建立緊密型利益聯結機制，支持專業大戶、家庭農場、農民合作社以土地、資金等生產要素與龍頭企業進行合作經營。建立農業龍頭企業債券融資後備資源庫，重點推薦年銷售收入10億元以上的農業產業化龍頭企業通過公開或非公開定向發行短期融資券、中期票據、中小企業集合票據等多種方式，拓寬融資渠道，各級政府要在增信方面積極予以協調和支持。大力推動符合條件的農業產業化龍頭企業通過證券交易所、中小企業代辦股份轉讓系統和海峽股權交易中心等多層次資本市場實現股權融資。研究建立工商企業租賃農戶承包地資格審查、項目審核、風險保障金制度，實行分級備案，定期開展監督檢查，加強對工商企業租賃農戶承包地的監管和風險防範。（責任單位：省農業廳、林業廳、海洋漁業廳、財政廳，人行福州中心支行、福建證監局、省電力公司，各市、縣（區）人民政府）

強化農業社會化服務。鼓勵農技推廣、動植物防疫、農產品質量安全監管等公共服務機構圍繞發展農業適度規模經營拓展服務范圍。大力培育各類經營性服務組織，積極發展良種種苗繁育、統防統治、測土配方施肥、糞污集中處理等農業生產性服務業。支持新型農業經營主體拓展電商業務，與渠道商加盟合作，發展現代流通服務業。以縣為單位開展農業社會化服務示範創建活動。開展政府購買農業公益性服務試點，鼓勵向經營性服務組織購買易監管、可量化的公益性服務。研究制定政府購買農業公益性服務的指導性目錄，建立健全購買服務的標准合同、規范程序和監督機制。（責任單位：省委編辦，省農業廳、商務廳、財政廳，各市、縣（區）人民政府）

五、開展新型職業農民教育培訓。整合教育培訓資源，改善農業職業學校和其他學校涉農專業辦學條件，加快發展農業職業教育，大力發展現代農業遠程教育。建立公益性農民培養培訓制度，探索建立新型職業農民教育培訓、認定管理和政策扶持「三位一體」的培育制度。實施新型職業農民培育工程，圍繞主導產業、福建農民創業園（示範基地）建設、美麗鄉村創建等，每年選送一批專業大戶、家庭農場經營者、農民合作社帶頭人、農業企業經營管理人員、農業社會化服務人員和返鄉農民工，參加三年專科學歷或中等職業學歷教育，並進行農業職業技能專項培訓。擴大農村實用人才帶頭人示範培養培訓規模，對農業高等院校畢業生回鄉發展現代農業項目，應納入「高校畢業生創業引領計劃」給予扶持。繼續開展百萬農民大培訓，組織實施農村實用技術遠程培訓、「雨露計劃」培訓，到2020年全省形成50萬名規模的新型職業農民隊伍。（責任單位：省教育廳、農業廳、林業廳、海洋漁業廳、人社廳、農科院）

六、加強農村經營管理體系建設。農村經營管理機構承擔著農村土地承包經營權管理與流轉服務、新型農業經營主體發展、農村集體產權制度改革與「三資」監督管理、承包經營權糾紛調解仲裁、農民負擔監督管理等諸多職能，在推進農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營，確保農村經濟健康發展、農村社會穩定中發揮著重要作用。各級政府要切實加強農村經營管理體系建設，明確相應機構承擔農村經管工作職責，縣、鄉兩級要確保有專業人員、有工作經費，保障和改善農村經營管理機構專業人員的工作條件、生活條件和待遇，保持隊伍穩定，確保事有人干、責有人負。（責任單位：省委編辦，省農業廳，各市、縣（區）人民政府）

福建省人民政府辦公廳

2014年12月21日

Ⅸ 農村土地流轉 是什麼意思 農村土地流轉信託是什麼意思

定義：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。
這里可以這樣解釋，A作為農民擁有地塊的承包經營的權利，A把承包下來的土地委託給B進行經營打理，B收取一定的管理費用，產生的收益則歸屬於A。

我們可以看到這實質上是一種信託行為。信託的實質就是委託人把財產權交給受託人，由受託人以自己的名義按照委託人的意願對這個財產權進行管理。農村土地流轉的過程中實質上的財產權就是承包土地的經營權。
當農村經濟發展到一定程度，農民面對更為高效的和快速的市場必須生產經營方式更為集約化，而將多個農戶的土地通過農村經濟合作社等合法組織將散農的土地經營權集中在一起，將這份財產權交給信託，由信託對其進行專業化，高效化的管理，或將其租賃給單個農業種植大戶，降低交易成本，實現經營權集約化後利潤的放大化，將產生的收益分配給農民，提高了農民的收入，或徵得農民的同意，對農業延生出來的產業進行二次升級，還可以通過購買經營收益權的方式為這些產業融資，同時合理的分配也可以培養產業，是產業合理化，結構化。

土地流轉信託是一項促進農村現代化的金融手段，不過目前全國試點范圍不多，還未成立真正意義上的農村土地流轉信託，但不少地方委託給農村經濟合作社或建立土地流轉市場已經在逐步實現農村土地流轉的信託化。

Ⅹ 土易網如何解讀湖南農村土地流轉最新政策

湖南省委辦公廳湖南省人民政府辦公廳關於進一步規范農村土地流轉切實維護農民合法權益的通知

湘辦〔2013〕52號

各市州、縣市區委，各市州、縣市區人民政府，省直機關各單位：

在穩定家庭承包經營制度的基礎上，加快推進農村土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)，有利於提高農業產業化、規模化經營水平，是現代農業發展的客觀要求。近年來，各地認真貫徹落實黨和國家的農業農村工作方針政策，積極創新農村經營體制機制，加快推進農村土地流轉，提高了農業經營效率，增加了農民收入，農村土地流轉總體上健康有序。但少數地方也出現了一些違反法律法規政策、違背農民意願、損害農民利益的問題。主要表現在：擅自改變土地農業用途，進行商業開發；土地流轉規模過大，經營管理不善，形成經營風險；隨意改變土地承包關系，強迫流轉，損害農民的承包經營權；流轉價格低位固化，與民爭利；流轉合同不規范，指導服務不到位，引發矛盾糾紛等。這些問題如不及時加以糾正，將會沖擊農村基本經營制度，影響農村社會穩定。為進一步規范農村土地流轉，切實維護農民合法權益，經省委、省人民政府同意，現就有關事項通知如下：

一、穩定完善農村土地承包關系

穩定和完善農村土地承包關系，是黨的農村政策的基石，是推進農村土地流轉的前提，是促進現代農業發展、保持農村穩定的制度基礎。賦予農民長期而有保障的土地使用權，維護農村土地承包當事人的合法權益，是《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規提出的明確要求。各地要切實穩定現有農村土地承包關系，抓好農村土地承包經營權確權登記頒證工作，逐步將土地確權到戶、到地塊，並頒發證書，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利。在土地流轉過程中，必須尊重農民意願，維護農民權益，不得隨意收回或調整農戶承包地。

二、鼓勵多形式推進農村土地有序流轉

從千家萬戶分散經營逐步走向適度規模經營，是推進農業現代化的重要途徑。各地要按照依法自願有償原則，鼓勵土地向種養大戶、家庭農（林）場、農民合作社和農業龍頭企業集中。要結合各地實際，積極開展互換、出租、轉包、轉讓、入股等多種形式的土地流轉，探索土地信託、託管、股田制等新的流轉模式，發展適度規模經營。鼓勵農戶發展股份合作，將土地承包經營權入股土地合作社，將土地承包經營權變股權，形成企業與農民、農民與農民之間的利益聯結機制，讓農民獲得長期可靠的收益。要把農村土地流轉與農村經營體制創新結合起來，加快種糧大戶、造林大戶、家庭農（林）場、聯戶林場、股份合作農(林)場、農民合作社等新型經營主體的培育，帶動農村土地流轉。要研究制定農村土地流轉政策，在財政扶持、項目安排、用地保障、金融支持等方面，對農村土地流轉大戶予以傾斜。

三、防範農村土地流轉風險

各地各有關部門要規范農村土地流轉合同，採取激勵措施，引導土地流出方與流入方簽訂全省統一規范的土地流轉合同，並嚴格按合同辦事。農村土地流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證，農村土地流轉合同應按《農村土地承包經營權流轉管理辦法》有關規定備案。加強對土地流入方的資格審查，在簽訂流轉合同前，要全面了解土地流入方的資金實力、產業規劃、經營能力、誠信度等方面的情況，加強土地流轉風險評估，把好「進入關」。要准確把握土地流轉的適度規模，土地流轉的規模要與土地流入方從事的產業、經營能力等相匹配。要擴大農業保險覆蓋面，加大財政補貼力度，引導流轉大戶積極參保投保，增強抗風險能力。

四、加強對流轉土地的用途管制

各地要站在確保國家糧食安全的高度，按照土地利用總體規劃確定的土地用途，加強對流轉土地的用途管制，確保耕地用途不改變。既要鼓勵社會資本參與農村土地流轉，進行農業產業開發，又要切實加強監管，防止改變土地用途，破壞農業綜合生產能力。要堅決制止違反土地利用總體規劃，利用農村土地流轉規避土地管理審批，佔用農村集體土地的行為；堅決制止以資本下鄉和推進農民集中居住為名，流轉農戶承包地，改變土地用途，進行商業開發的行為；堅決制止。「以租代征」、非法強占「四荒地」等以掠奪土地增值收益為目的的行為。嚴格設施農用地管理，對土地流轉面積較大，確因產業發展需要配套生產設施和附屬設施用地的，依法依政策按農用地管理；對以農業為依託的觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工等的用地，不屬於設施農用地范圍，確需建設的，必須依法辦理建設用地審批手續。各級糾風、國土資源、減負、林業、農經等部門要切實履行職責，加強對流轉後土地經營情況的日常監管。各地要對近年來流轉土地的使用情況，進行一次全面清理，對擅自改變土地用途，違法違規進行商業開發的，要從嚴查處。

五、建立健全農村土地流轉服務體系

各地要把加強農村土地流轉服務體系建設，作為深化農村經營體制改革的重要舉措，按照「縣有市場、鄉有服務站、村有信息員」的總體要求，加大農村土地流轉服務體系建設力度，提升服務能力。要建立土地流轉信息交易平台，開展信息溝通、政策咨詢、價格評估等服務；建立健全土地流轉價格形成機制，對於租期較長的，引導採取實物計價或租金逐年浮動比例的辦法支付租金。要堅決糾正和杜絕流轉農戶土地「一口價」「一錘子買賣」的行為，確保農民流轉土地全程收益。各級農經、林業部門要加強農村土地流轉監管，建立健全農村土地流轉管理工作規程。各縣市區要加快農村土地承包經營糾紛仲裁體系和「一庭三室」（仲裁庭、受理室、調解室、檔案室）的建設，落實人員；農村土地承包經營糾紛仲裁不得向當事人收取費用，仲裁工作經費納入財政預算予以保障。各地各部門要高度重視農村土地信訪工作，及時調處好土地承包經營、林權爭議等各類矛盾糾紛，切實維護農村社會穩定。

湖南省委辦公廳

湖南省人民政府辦公廳

2013年10月25日