老舊小區改造項目融資調研

❶ 住建部：積極創新老舊小區改造投融資機制 吸引社會力量參與

據黃艷介紹，2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
觀點地產網訊：7月1日，國新辦就城鎮老舊小區改造工作情況舉行發布會，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，為進一步全面推進城鎮老舊小區改造工作，將積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制。
她表示，機制將包括探索金融以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。
據黃艷介紹，2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
其表示，從試點及各地反饋的情況看，需要破解三個難題：一是建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，發動小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，同步建立小區後續管理機制。
黃艷還表示，為進一步全面推進城鎮老舊小區改造工作積累經驗，將重點做好五項工作。
一是抓緊摸清當地城鎮老舊小區的類型、居民改造願望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標准和對象范圍。
二是按照「業主主體、社區主導、政府引領、各方支持」的原則，在城鎮老舊小區改造中積極開展「美好環境與幸福生活共同締造」活動，加強政府引導和統籌協調，動員群眾廣泛參與，保證改造工作順利推進、確保改造取得預期效果。
三是積極創新城鎮老舊小區改造投融資機制，包括探索金融以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。
四是在城鎮老舊小區改造基礎上，順應群眾意願，積極發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。
五是推動建立小區後續長效管理機制。

❷ 住建部：17萬老舊小區待改造 政府不能大包大攬

國務院新聞辦今日舉行政策例行吹風會，住房和城鄉建設部副部長黃艷在會上表示，經過摸底排查，各地上報需要改造的城鎮老舊小區有17萬個，涉及居民上億人。從調查和各地反饋看，加快改造城鎮老舊小區，群眾意願強烈。

黃艷表示，2017年底，住建部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民，形成了一批可復制可推廣的經驗。從試點和各地的反饋情況看，全國待改造的老舊小區量大面廣，解決好改造資金的問題至關重要，需要地方統籌協調推動，建立小區後續管理機制。

黃艷表示，試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。

老舊小區改造 政府不能大包大攬

城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。在老舊小區改造過程中，居民對物業和其他一些服務付費不認可，是很多問題無法順利解決的原因之一。

「這個問題很關鍵。」黃艷表示，城鎮老舊小區大多缺乏物業管理。同時，沒有一個長期維護和運營管理的機制，改造後的效果也難以長期保持。現在老舊小區居民往往沒有付費購買服務的習慣，居民原來不交物業費，等實施改造後，雖然改造效果挺好，但是現在需要居民繳納物業費，這就需要一個思想認識轉變的過程。

黃艷介紹，通過過去浙江、福建等一些先行啟動的老舊小區改造試點情況來看，一是需要做群眾思想工作，加強宣傳引導，提高老舊小區居民購買服務的意識。二是發動居民理解支持，讓大家從頭開始就參與改造。政府不能大包大攬，必須提供一個平台，讓居民充分協商，對於他們選擇的管理模式、管理公司形成一致意見。

黃艷指出，老舊小區改造不僅是一個建設工程工作，它其實更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發動老百姓共謀、共建、共管、共評、共享。所以這個過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強政策支持、引導發動居民積極參與。

加裝電梯須因地制宜 一樓門一方案

住建部副部長黃艷在談及老舊小區加裝電梯問題時表示，近來有一些城市，北京、上海、廣州、杭州等，在老舊小區加裝電梯方面做了大量積極的探索，也有了一些值得推廣的經驗。去年，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續的有7000多部，這項工作正在全方位推開。

黃艷強調，加裝電梯盡管有資金的補貼，但是在真正的建設過程中，還會遇到很多具體問題，比如六層的樓房，可能三層以上都願意加裝電梯，尤其樓層越高的居民意願越強烈。但是對於一層或者二層，因為需求不迫切，而且覺得佔用了公共空間，對他的利益可能有或多或少的損害。這些問題在實際情況中都存在，各地實踐中經驗就是必須是因地制宜，一個樓門一個方案，一棟一個方案，群眾工作要做細。

像「綉花」一樣推進歷史街區的改造修繕

在改造的同時，如何更好地保護城市的歷史文化記憶?

黃艷回應稱，歷史街區的改造跟一般老舊小區改造不一樣，今後在改造過程中，要避免一拆了之、大拆大建，盡可能多地把這些歷史街區的歷史信息保留下來。

黃艷表示，在沒有實施城鎮老舊小區改造之前，其實各地這么多年都在做歷史文化街區的保護、修繕，包括對歷史保護街區道路、管線的改造提升，還有一些公共服務的補充，也包括對房屋本體的修繕等。像北京、上海、杭州等，突出有揚州，他們採取的方式是「小規模、漸進式的保護修繕」，以「一水一電一消防」為重點來改造提升歷史街區，包括提升整個古城基礎設施的水平。

黃艷表示，「今後，符合條件的歷史街區的維修、維護、改造工作，可以與城鎮老舊小區改造統籌推進。」但她同時強調，歷史街區的改造跟一般老舊小區改造還不一樣，它有幾個特別重要的特點：第一，歷史信息比較多。一定要注意在改造過程中，做到應保盡保。過去因為動員群眾不方便，房子老舊得又很厲害，所以一說改造就是一拆了之、大拆大建，這種改造方式在今後要避免。今後在改造過程中，一定要盡可能多地把這些歷史街區的歷史信息保留下來。

第二，注重風貌的協調。有些歷史街區要改造提升，在這個過程中，局部的、小范圍的改造力度可能還比較大，對這些一定要做到風貌協調，能夠把盡可能多的歷史信息留下來，這要作為一項改造設計的基本要求。

第三，希望能夠以合理利用來促進保護。很多地方歷史街區的房屋處於兩種狀態，一個是過度使用，長期得不到維護，本來一個院子應該幾戶人家來住，但是往往居住十幾戶、幾十戶。對這種情況，很多地方有很多好經驗，首先鼓勵大家往外遷，但是不強制，外遷條件要優於繼續居住在裡面的條件，這樣會降低一些居住的密度，使歷史建築能夠更好地保護和合理使用。

第四，要像「綉花」一樣來推進歷史街區的改造修繕，要善待這些非常寶貴的歷史遺產，無論是從建設、設計到運營維護都要做到精細化。

黃艷介紹，城鎮老舊小區改造需要破解三個難題：一是建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度;二是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，發動小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則，同步建立小區後續管理機制。

黃艷表示，下一步，住建部將指導各地抓緊摸清當地城鎮老舊小區的類型、居民改造願望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標准和對象范圍。同時，加強政府引導和統籌協調，動員群眾廣泛參與;創新城鎮老舊小區改造投融資機制，包括探索金融以可持續方式加大支持力度，運用市場化方式吸引社會力量參與等。

此外，在城鎮老舊小區改造基礎上，順應群眾意願，積極發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

❸ 住建部、發改委、財政部聯合發文涉老舊小區改造底線要求及工作衡量標准

中華網財經12月31日訊：住建部官網今日消息，近日，住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯合發布《關於進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》並公布《城鎮老舊小區改造工作衡量標准》。

（中華網財經綜合 文/衛東）

❹ 老舊小區改造，萬億市場進入加速期

編者按 街道老、小區老、房子老、設施老、生活環境差,老舊小區常見的「四老一差」不僅成為小區居民的一樁心事,也是現代化城市及社區治理的一大心病。
隨著房地產行業由增量市場轉向存量市場,城市更新及老舊小區改造成為全社會關注的熱點。在新的形勢下,老舊小區改造不僅是對現有住房質量的改善,也是惠及民生、擴大內需、建立內循環的重要舉措,對於城市區域價值發展具有長期深遠的影響。但是,值得關注的是,老舊小區情況復雜、基礎薄弱、改造任務繁重,改造量大面廣,情況各異。同時,還存在居民意見統一難、部門單位協調難度大以及改造資金籌集難等問題,影響老舊小區改造的進程與質量。為此《中國消費者報》策劃采寫系列報道,旨在推動老舊小區改造加速,進一步提升居民的幸福感。
■本報記者 孫蔚
政策拉動市場 老舊小區改造一直是城市更新的重要課題。據住建部統計,2019年,各地改造城鎮老舊小區1.9萬個,涉及居民352萬戶;2020年,各地改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶。2020年7月,國務院辦公廳印發的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱 《意見》)成為老舊小區改造的加速器。《意見》明確表示,到「十四五」期末,結合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮老舊小區改造任務。
住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波曾表示,很多老舊小區年齡都在20年以上,原來設計標准比較低,後期管理、維護也不到位,存在不少問題。目前全國老舊小區共有近17萬個,建築面積約40億平方米。
那麼,全國老舊小區改造大概能拉動多大的市場規模?
據長江證券測算,老舊小區改造升級提速後,外牆塗料、塑料管道、水泥、建築保溫材料等多個品類的市場規模均會得到拉動,不同品類的產量拉動比例從2.2%到83%不等,塑料管道行業產值拉動最低約為78億元,保溫材料行業產值拉動最高可達1250億元。
那麼全國40億平方米的老舊小區,改造一共要花多少錢?廣發證券的分析師給記者算了一筆賬:參考廣州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈陽等六個試點改造城市的投資數據,六城中每平方米投資強度最低的是淄博,為123.36元;最高的是沈陽,為372.02元;每平方米平均投資強度為215.18元。以這三個數據為基準,計算全國40億平方米老舊小區改造的投資額,在不考慮加裝電梯的情況下,最低標准下全國投資額也可達到4934億元,平均標准下的全國投資額則為8607億元。
如果考慮加裝電梯單項附加的投資額,那麼全國老舊小區改造的投資總額將達萬億元以上。河北、安徽等省份公布的改造計劃也顯示,未來老舊小區改造的每平方米投資強度在100-200元左右,與試點城市的投資數據相近。
改造工作升級 「目前國家大力推進的城鎮老舊小區改造工作其實是個升級版,跟以前工作有相同的地方,但是更加綜合和全面。」住建部副部長黃艷進一步解釋道。
按照《意見》要求,城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。
基礎類,主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施,以及光纖入戶、架空線規整(入地)等。
完善類,主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。環境及配套設施改造建設,包括拆除違法建設,整治小區及周邊綠化、照明等環境,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。
提升類,主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施,以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
三大痛點待解 目前各地老舊小區改造水平不一,改造技術和交付標准存在較大差異。「老舊小區改造過程中,最大的難題是標準的制定。標准既需要理論模型支撐,也需要實踐應用,最主要的是居民需要,以用戶思維重新構建老舊小區的標准體系,將老舊小區改造變成一種標准化的產品去輸出。」中國城市科學研究會理事長仇保興表示。
針對老舊小區改造過程中存在的問題,仇保興指出,老舊小區改造主要存在三大痛點:第一,改造資金存在困難;第二,改造過程中存在技術標准不統一問題;第三,住戶意見和滿意度問題。
比如,在老舊小區改造過程中,住戶意見不統一的問題非常常見。以加裝電梯為例,三層以上的住戶通常對加裝電梯比較歡迎,而三層以下的住戶則往往比較抵觸。「很多老舊小區改造意見不統一,主要和出資有關。因為目前的政策是誰受益、誰出資,於是產生了分歧。在實踐過程中發現,如果對住戶居住條件真的起到改善作用,這一問題可能就會迎刃而解。」仇保興認為。「十四五」期間的小區改造工作,與以往有何不同?
一是改造內容不同。過去改造更多是單項改造,比如房屋節能、水電氣路等。現在更多的是綜合改造,基礎類包括水暖氣路等市政配套基礎設施改造提升;完善類包括小區的環境及配套設施改造提升,有條件的加裝電梯等;提升類包括社區公共服務產品的供給,比如養老、托育、衛生防疫、助餐等。
二是組織實施形式不同。過去,基本上是政府的單方面工作,此次改造從方式上要求多方參與。黃艷說:「我們希望居民達成一致意見後,向政府申請納入改造,並主動參與改造全程,實現共謀共建共管共評共享。」
三是資金籌措方式不同。過去,資金來源主要包括地方財政、水電氣等專營單位出資,中央財政資金支持較少,居民個人出資也很少。「現在的改造資金來源將更多元,一方面,國家發改委、財政部已安排了中央補助資金;另一方面,鼓勵社會力量參與,幫助完善社區公共服務供給,並以服務設施長期運營收入作為盈利點。」黃艷表示。
四是改造的要求不同。過去,改造完成但長效管理機制沒能建立。這次的老舊小區改造的前提條件是,在項目納入改造計劃之時要把長效管理機制建立起來,包括物業管理模式、小區管理規約、居民議事規則等,保障改造成果。

❺ 「舊改」大幕拉開 惠及上億人

永慶坊，廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建，而是經過一番「綉花功夫」的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊「網紅地」。過去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風貌的街區，但在城市裡畢竟是少數。現在，這項關系民生改善、城市更新的項目將推向全國。
不久前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，將涉及全國居民上億人。老舊小區改什麼？怎麼改？將帶來哪些影響？記者進行了采訪。
一舉多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消費、穩投資的舉措，還將促進城市更新
人們俗稱的「老破小」，將是本次改造的重點。
住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。
目前，老舊小區幾類問題比較突出。
一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖，這些設施要麼缺失，要麼老化嚴重，老百姓反映非常強烈。
二是公共服務缺失，這些小區建造時間較早，文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現在很多老舊小區居民老齡化程度較高，對電梯等設施的呼籲由來已久。
三是沒有物業管理，公共環境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問題直接影響到小區居民的生活感受。
2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。「試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。」黃艷說。
在國務院發展研究中心研究員任興洲看來，實施城鎮老舊小區改造是出於現實的需要，有著多重重要意義。「今年政府工作報告中，就部署了城鎮老舊小區改造的工作。這首先有助於解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設施不足、功能不全等諸多短板。」
任興洲對本報記者說，在解決民生問題的同時，老舊小區改造還能擴大消費，帶動居民戶內改造，適應人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業品的市場需求。此外，從城市化發展的角度看，老舊小區改造也能促進城市的更新和功能提升，改善過去外觀上樓宇林立，但內部功能不健全的狀況。從國際經驗看，城市更新也是城市發展到一定階段面臨的需要。
就投資而言，國務院參事仇保興此前撰文指出，據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
不止是樓體翻新
——保基本、提升類、公共服務類，菜單選項很多元，小區居民協商著辦
中國地域廣大，發達和欠發達地區，東部、中部、西部和東北地區城鎮老舊小區改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開？
「中央層面做好政策的頂層設計，確定改造范圍的原則，具體規定各地要因地制宜制定。」黃艷說。對改造內容，目前可初步分成保基礎、提升類和完善社區公共服務三類。
保基本的配套設施——比如和居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。今年住建部還指導各地開展垃圾分類，把相關設施的配套也作為保基本的內容。北方地區則可能還要對供暖設施進行修繕。
提升類的基礎設施——包括小區電梯、停車場、活動室、物業用房等公共活動場地，有條件的地方可以配建。隨著生活水平的提高，居民的訴求也會再提高，當前也鼓勵在改造中建設一些提升類的基礎設施。
完善公共服務類——包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。這些內容將完善社區基本公共環境，屬於非公益化或半公益化、市場化的選項。
目前已有河北省、廣州市等地區公布了老舊小區改造相關的計劃。例如，《廣州市老舊小區改造三年（2018－2020）行動計劃》提出，廣州市將於2020年前完成779個老舊小區改造，並明確小區公共部分和房屋建築本體共用部位60項改造內容，具體「改不改」「改什麼」「怎麼改」充分尊重居民意願。
記者了解到，當前正在實施改造或已經完成改造的小區，一般會按小區實際需求列出清單，讓居民進行勾選，在居民意願基礎上，從最迫切最亟須完善的問題開始，逐步改善小區環境。這也意味著老舊小區改造是一項復雜的系統工程，尤其需要小區居民的協商和共識，也對基層統籌協調能力提出了要求。
「老舊小區改造的確面臨一些現實的問題，不過從已經試點的城市實踐來看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的。」任興洲說，從小區的建設、改造到後續的管理維護，老舊小區改造是一項系統工程。從全國來看，其實施落地一定不是「一刀切」，而是一個地方一個辦法，甚至一個小區一個做法，鼓勵在合法合規范圍內探索創新方式。
「眾人拾柴」助推改造
——「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，多渠道籌措資金，更多投融資創新在路上
老舊小區改造中，有一個關鍵問題——錢從哪來？
「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，黃艷說，當前正推動多渠道籌措資金。但是改造的費用、今後運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來，資金需求總規模是非常大的。
各方力量如何在資金問題上「各盡其能」？在任興洲看來，需要將老舊小區改造的內容分分類，並按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說，基礎類的設施，比如水、電、氣、路、管網等改造項目，是市政基礎設施的組成部分，應主要由政府資金來承擔；提升類的設施，比如加裝電梯等，則可由政府補助一部分，小區居民分攤一部分，根據各小區實際條件來安排；增加功能型的，比如養老、托幼、助餐、醫療、物業等，則可引入市場化機制，由社會資金投資和運營。同時，也可將一些小區的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出，中國尚有約5000億元住房公共維修基金沉澱在各級財政和房管局賬戶中。
從一些地區的實踐來看，不同來源的資金各自承擔著不同的改造內容。例如河北省《老舊小區改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，將對5739個老舊小區進行改造，共需改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約11.7億元，包括市政專營單位可籌集資金約6.5億元，主要承擔水、電、氣、暖、信地下管網改造、線路整理等；小區原產權單位可籌集資金約5.2億元，主要承擔「三供一業」分離小區改造。居民個人可籌集資金約5.6億元，主要用於屋面、樓道、單元門禁等建築物本體改造。其餘112.3億元由市、縣兩級財政籌集，主要負責老舊小區安全設施、居住功能完善及環境整治等改造項目。
這是否意味著財政仍然挑大頭？國務院常務會議專門指出，要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。據了解，各地將圍繞這一命題展開探索，但需注意讓機制可持續，同時防範風險，防止增加地方債務。
伴隨城鎮老舊小區改造的升溫，許多人關心這對住房市場會有什麼影響？任興洲說，老舊小區改造完善了設施、提升了功能，補上了一些短板，將明顯提升存量住房的質量，有利於促進存量住房的居住、交易和周轉，進而促進居民改善型需求的釋放，利於形成二手房市場和新房市場的良性循環，總體對住房市場的健康發展是有利的。當然，老舊小區改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，對房地產市場不會產生太大的影響。

❻ 老舊小區4萬億市場誘惑下的「條分縷析」

時間跨入2019年，國家層面在城鎮老舊小區改造，滿足群眾期盼方面頻頻發聲，老舊小區改造關注度迅速升溫，改造工作全面提速。
兩會期間，政府工作報告明確提出「城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施」。
3月，住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯合印發《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》，規定自2019年起將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，給予中央補助資金支持。
6月19日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。會議明確提出，加快改造城鎮老舊小區，群眾願望強烈，是涉及上億居民的重大民生工程和發展工程；同時也成為政府部門的一項「穩投資」舉措。
7月1日，國務院新聞辦舉行政策例行吹風會，住房和城鄉建設部副部長黃艷表示，將加大對17萬個城鎮老舊小區改造力度。
7月15日，國家統計局數據顯示，2019年上半年，國內經濟增速6.3%。國家統計局新聞發言人表示，6.3%是一個有後勁支撐的速度，「從下半年來看，外部環境可能還是比較復雜的，國內還有下行壓力，但是經濟平穩運行的基本面不會變，而且現在政策儲備還有很多空間」。這里提到的政策儲備中，以老舊小區為抓手的保民生、穩投資便是重大舉措之一。
在老舊小區改造密集推進節奏中，近年來一直在城市政府和房地產轉型企業中慢慢發酵的城市更新和既有建築改造工作開始迅猛發力。
夯實基礎 打造樣本 大量覆蓋
業內專家表示，老舊小區改造量大面廣，情況復雜，必須在周密詳實調研的基礎上，先把樣板區做好，讓居民充分參與意見、表達意願，在總結經驗後再大量覆蓋。
老舊小區改造推進的過程不宜過快，應在小區現狀的基礎上等比例提高，採取小規模、漸近式、持續性推進方式。有專家提出，對於符合條件的試點，可採用部分拆除重建、增加面積、物業置換等方式，嘗試讓企業介入。部分發達地區的小區可引入智慧社區理念，引導社區居民消費。
7月1日，住房城鄉建設部黃艷副部長在國新辦吹風會上表示，目前住房城鄉建設部會同有關部門正抓緊摸清當地城鎮老舊小區的類型、居民改造願望等需求，在此基礎上明確城鎮老舊小區改造的標准和對象范圍。
全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會了解到，近期上海、河北、黑龍江、雲南等地紛紛開展了調研或部署老舊小區改造工作。
6月24日，雲南省省長阮成發主持召開省常務會議，強調要加大城鎮老舊小區改造力度，切實改善群眾居住條件和促進投資穩定增長。7月2日，黑龍江省委書記、省人大常委會主任張慶偉到哈爾濱市調研老舊小區改造工作。他強調，持續加大老舊小區改造力度，不斷提升服務管理水平。7月3日，河北省政府黨組書記、省長許勤主持召開省政府黨組會議，強調推進棚戶區和老舊小區改造，要從群眾反映最強烈、最集中的地方改起，逐片棚戶區、逐個小區研究，細化改造任務。7月8日，上海市委書記李強到黃浦區外灘街道寶興居民區，就進一步推進舊區改造和城市更新進行調研。他表示要加快推進舊區改造和城市更新，努力讓工作生活在這座城市的人們更幸福。
制定標准 突破瓶頸 分步實施
此次列入舊改的城鎮老舊小區，是「建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區」。
據黃艷介紹，此次舊改分三步：第一步是「保」。保基本的配套設施，比如老舊小區里和居民生活直接關系的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等；第二步是「提」，提升類的基礎設施，包括增加公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等；第三步是「完善」，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等公共服務設施。
雖然第一步是必選項，後兩步可以在有條件的小區推進。但據城市更新分會在對會員單位老舊小區改造項目的考察了解中發現，很多老舊小區在改造過程中都面臨諸如產權、標准、資金等很多瓶頸和困擾，導致很難完成「三部曲」。
業內專家表示：老舊小區改造涉及到功能取捨、資金平衡以及行為主體權責關系等等一系列復雜問題。如為保存更多有價值的既有建築，是否可以按既有建築的具體年限和結構情況制定相關技術標准和規范；充分挖掘空間潛力，是否可以通過空間置換或適當增加面積，吸引市場資金進場；建議採用新技術，有智慧、低成本實現既有建築節能……所有這些既有建築改造過程中面臨的繞不開的問題，都在呼喚著解決方案的及早出台，畢竟我們面對的是既有建築，是歷史存在，將過去、現在和未來放在一起統籌思考，將不失為一種解決良策。
目前，由全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會聯合相關單位共同組織編制的《既有住宅加裝電梯工程技術標准》已於7月1日起正式實施。同時，全聯房地產商會城市更新和既有建築改造分會與中國中建設計集團有限公司聯合組織編制的《老舊小區綜合改造評價標准》、《老舊小區配套設施與環境改造技術標准》正在緊鑼密鼓地進行中。這些技術標準的編制的宗旨，是為全面提高老舊小區綜合改造水平，實現老舊小區綜合改造性能認定從定性向定量的轉化,提升社區管理和城市綜合治理水平，實現城市建設者和百姓的幸福感、獲得感。
再次規劃 資本介入 市場運作
面對4萬億元規模的老舊小區項目，面對如此龐大的新的投資增長引擎，在諸多難題和困擾中，「資金」成為關鍵因素和破局關鍵。
雖然各地在實施過程中採取了一些辦法，取得了一定的效果，但依然困難重重。
居民出資難。老舊小區多住的是老年人和租戶，老年人不願改，租戶無所謂，同時，居民對改造後價值的提升比率也無法預估評判，因而出資的積極性不高。
企業回收難。老舊小區改造只有通過政府出資才能穩回收。如果想通過增量升值獲利，則面臨諸如產權、消防、居民意見等諸多不可控因素，導致積極性不高。
國家負擔重。我國老舊小區量大面廣，如果全部由國家出資，負債太高，也很可能因為後續資金乏力影響改造效果。
6月中旬召開的國常會會議表示，此次舊改要創新投融資機制，「鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與」。對此，黃艷回應說：「國務院常務會議給我們提出了一個新的任務，下一步住建部將組織國務院相關部門會商研究，還將開展聯合調研。」
業內專家提出，在沒有增量的情況下，老舊小區改造很難吸引社會資本介入，最好的辦法是通過增加新空間，引入新產業，引導居民在改造後消費，才可能形成良性的可持續更新改造。
同時，專家提出了「城市再規劃」的理念。通過城市統一再規劃，來統籌、梳理既有資源，才有可能平衡資金，進而吸引社會力量參與。老舊小區量大、面廣，如果只是單一幾個項目的改造，很難產生經濟效益，如果通過片區改造，盤活存量資源，將可能達到平衡資金、反哺小區改造、物業持續運營的目標。
同時，也有專家表示，如果只修繕建築外立面、小區環境，不能使小區真正實現增值；只有進入室內，在細節、難點上下功夫，才能實現真正的增值保值。
結語
老舊小區改造既是國家穩投資的重點工作，也是重大的民生工程。需要各界群策群力、共同締造。通過引入社會資本，可減輕財政負責，增強市場活力。通過市場運作，作好老舊小區的增量內容，可拉動消費，促進居民生活水平和消費水平的提高，進而帶動國民經濟的穩定持續增長。

❼ 北京：引入社會資本參與老舊小區改造，將加大財稅金融支持

4月25日，北京市住建委印發《關於引入社會資本參與老舊小區改造的意見》的通知，提出以多種方式引入社會資本參與、加大財稅和金融支持、存量資源統籌利用、簡化審批、監督管理等多條意見，建立共同參與改造、共同治理社區、共同享受成果的老舊小區改造良性循環新機制。
《意見》提到，社會資本可以通過四種方式參與老舊小區改造：專業化物業服務方式，「改造 運營 物業」方式，專業服務方式，改造實施主體方式。
其中，《意見》提到，鼓勵社會資本作為實施主體參與老舊小區改造。區政府可通過「投資 設計 施工 運營」一體化招標確定老舊小區改造實施主體，既可作為單個小區的實施主體，也可通過區政府組織的大片區統籌、跨片區組合，作為多個小區及周邊資源改造的統一實施主體。實施主體可與專業企業聯合投標。
對於社會資本參與老舊小區改造的，北京市級財政仍按照《關於老舊小區綜合整治市區財政補助政策的函》（京財經二﹝2019﹞204號）等政策予以支持；同時，對符合條件的項目給予不超過5年、最高不超過2%的貸款貼息。區政府對符合要求的項目，可以申請發行老舊小區改造專項債。
同時，北京鼓勵金融機構參與投資市區政府設立的老舊小區改造等城市更新基金。支持社會資本開展類REITs、ABS等企業資產證券化業務。支持社會資本通過項目融資、公司融資等方式向開發性金融機構、商業銀行等金融機構申請中長期貸款。支持社會資本利用財政補貼、政府實物注資、產權單位和居民出資等作為項目融資的資本金。
此外，《意見》提及，納入老舊小區改造計劃或完成相應投資決策審批的項目，即可在建設工程承發包招標平台或勘察設計招標平台進行一體化招標。若社會資本違反合同約定，存在擅自改變使用用途、服務收費明顯高於周邊水平、服務質量差居民反映強烈等觸及退出約束條件的，授權主體依據合同約定終止授權。
據悉，北京市首個嘗試引入社會資本參與改造的老舊小區為勁松北社區，該小區充分調動社會力量綜合改造，被稱為「勁松模式」。此後「勁松模式」成為北京推廣、學習的標桿。
在4月23日召開的北京全市老舊小區改造現場推進會上，北京市委書記蔡奇亦強調，要堅持多元共擔，細化完善相關政策。完善財政資金補貼方式，加強資金統籌和成本控制。要大力吸引社會資本參與老舊小區改造，擴大試點，分類指導，拓展成果。引導企業用好社區配套用房、自行車棚、鍋爐房等閑置資源，突出便民服務功能。市區屬國企自管小區要帶頭改造，同時帶頭參與老舊小區改造。加大金融支持，創新簡化審批。
原題：《北京：引入社會資本參與老舊小區改造，將加大財稅金融支持》

❽ 破解老舊小區改造難題 江西省住建廳廳長盧天錫這樣部署

老舊小區改造既是民生工程也是發展工程，關乎人民群眾的幸福感，今年以來多次被中央提及。10月14日至15日，江西省城鎮老舊小區改造暨停車場建設現場推進會在南昌召開，省住建廳廳長盧天錫出席。此次會議上，盧天錫說了什麼？江西城鎮老舊小區改造進展如何？下一步又將怎麼做？

■中國江西網/江西頭條新聞客戶端記者陳雪紅、薛柏武/文

省住建廳廳長四處為老舊小區改造奔忙

街老、院老、房老、設施老、生活環境差是許多老舊小區居民共同的煩心事，也是城市管理的老大難。如何破解老舊小區「四老一差」困局？

10月14日至15日，全省城鎮老舊小區改造暨停車場建設現場推進會在南昌召開，省住建廳廳長盧天錫出席。此次會議，既是經驗交流會，也是對江西城鎮老舊小區改造工作的再部署、再推動。

會上，盧天錫通報了全省城鎮老舊小區改造和停車場建設工作進展情況，並部署下一階段的各項工作。會前，盧天錫來到中順公園公共停車場、里洲小區改造項目等地，實地考察南昌市老舊小區改造、停車場建設等情況。

信息日報《市（廳）長一周》欄目記者梳理發現，對於老舊小區改造改造，盧天錫一直「牽掛」於心。

今年7月份，盧天錫就圍繞「城市功能與品質提升」赴九江、鷹潭、宜春等多地調研，而調研的重要內容之一就是老舊小區改造。在7月23日的全省棚戶區改造工作現場推進會上，盧天錫對老舊小區改造工作進行了部署和要求。

2016年，時任九江市副市長的盧天錫，在參加全國兩會時，就以全國政協委員身份為老舊小區改造「發聲」。今年3月份，作為全國人大代表的盧天錫，參加全國兩會時再次關注老舊小區改造：「改了還得要有人管，要指導、引導組建業主委員會，通過市場化的機制，保證改造的成果能夠鞏固、持續。」

從為老舊小區改造「發聲」，到對老舊小區改造工作部署、要求，可以看出，盧天錫對這項工作可謂一直探索著、實踐著，其重視程度不言而喻。

江西老舊小區改造開工數超任務

今年以來，老舊小區改造頻頻出現在中央會議上。江西省委、省政府對此高度重視，並將其作為全省城市功能與品質提升三年行動的先行工程和重點任務，省政府工作報告也對兩項工作進行安排。南昌、九江、景德鎮、吉安、上饒、新余、撫州、鷹潭成立了市政府負責同志牽頭的老舊小區改造工作領導機制。

今年8月，江西省住建廳、發改委、財政廳印發《關於推進全省城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，確保推進全省老舊小區改造有章可循、有據可依。全面摸清小區「家底」，准確把握改造「標准」，著力拓寬籌資「渠道」，加快項目改造「進度」，積極探索改造「機制」。

「截至9月底，全省共開工老舊小區238個，涉及居民10.69萬戶，已超額完成省政府黨組確定的8月底開工改造老舊小區80個、惠及居民3萬戶的任務；今年以來，全省新增停車場約445個，新增停車位約7.7萬個。」盧天錫在會上說。

一項項靚麗的數據表明，江西在城鎮老舊小區改造上可以說是取得了「初步成效」。

走進西湖區里洲小區，一股「慢生活」的氣息撲面而來。安靜的社區小道、寬敞的社區圖書館、熱鬧的社區便民服務中心……「和改造之前相比，我們這里環境更好了、生活設施更便利了。過去社區內分散的修傘工、修鞋工如今被統一聚集到便民服務中心，便利了大家生活。社區圖書館也在方便居民讀書的同時，託管放學的學生，分擔上班家長的負擔。」談及老舊小區改造，家住里洲小區的杜先生笑得合不攏嘴。

破解老舊小區改造難題 廳長這樣部署

城鎮老舊小區改造是一項系統工程，涉及面廣且情況各異，需要多方合力破解其中的難題。與其說它是一項建設工作，不如說它是一個社會治理、基層組織動員的工作更貼切，它的推進離不開廣大群眾的共謀、共建、共管、共評、共享。

此次推進會上，盧天錫就四個方面剖析江西老舊小區改造工作中存在的問題，「認識還不夠到位」「管理體制機制還不健全」等，盧天錫一一點出。

「一些地方對改造內容和標准界定還不清，改造僅注重粉刷牆面、治理『臟亂差』等『面子』工作，對於水電氣、二次供水、加裝電梯等難度稍大的『里子』工作推進力度不大。」對於當下老舊小區改造工作，盧天錫認為進步空間還很大。

認識到問題是找到解決辦法的第一步。對於江西城鎮老舊小區改造未來應該怎麼做，盧天錫在會上進行相關部署。

談到城鎮老舊小區改造，資金籌措是怎麼也繞不開的話題。「要鼓勵各地積極拓寬資金籌集渠道，探索建立居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道可持續資金籌措機制。」盧天錫說。

老舊小區改造，離不開廣大群眾的共建共管。盧天錫在會上強調，要廣泛宣傳動員，調動廣大群眾支持參與老舊小區改造的積極性、主動性，營造良好的社會氛圍。

「各地要堅持項目化管理理念，在保證工程質量的前提下，確保今年底全省完工150個小區、納入中央補助686個項目全部開工。」盧天錫在會上勾勒出江西城鎮老舊小區改造的發展藍圖。

記者觀察

「好住」才是老舊小區改造關鍵所在

城鎮老舊小區改造，是黨中央高度關注的百姓「身邊事」。7月30日，城鎮老舊小區改造首次被納入補短板工程，成為下半年經濟發展的著力點之一。可見，做好這項工作是江西上下必須重視的一件大事。

當前，南昌市西湖區、宜春市奉新縣等多地，對於這項工作已經紛紛開始行動。不單是樓體管網等「硬體」翻新，還要根據群眾需要提供養老托幼、醫療助餐等「軟體」服務，改造後的小區要「好看」，更要「好住」，讓它的綜合效益不斷釋放，意味著它的推進不完全在建設投入上，更取決於社會治理、基層組織動員的進展。

但也必須認識到，城鎮老舊小區改造需要破解的難題不少，首先包括建立多元化融資機制，加大改造資金籌集力度；其次是地方加強統籌協調，強化基層組織建設，動員小區居民通過協商形成共識，積極參與老舊小區改造。此外，在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規章及居民議事規則，同步建立小區後續管理機制等。因此，推進老舊小區的改造，光靠政府部門唱「獨角戲」不行，還要創新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部「合唱」，讓這一提升群眾獲得感、幸福感和安全感的民生工程取得扎扎實實的效果。

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❾ 老舊小區改造形成可復制政策清單：提取土地出讓金作專項資金

在總結地方加快城鎮老舊小區改造項目審批、存量資源整合利用和改造資金政府與居民、社會力量合理共擔等3個方面的探索實踐後，12月17日，住房和城鄉建設部在官網發布了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第一批）》。
住房和城鄉建設部表示，各地積極貫徹落實文件精神，圍繞城鎮老舊小區改造工作統籌協調、改造項目生成、改造資金政府與居民合理共擔、社會力量以市場化方式參與、金融機構以可持續方式支持、動員群眾共建、改造項目推進、存量資源整合利用、小區長效管理等「九個機制」深化探索，形成了一批可復制可推廣的政策機制。
第一批清單主要選取了山東省、浙江省、甘肅省、湖南省、遼寧省、福建省、江蘇省、北京市、湖北省、安徽省、內蒙古自治區、四川省、福建省、江西省等省市的具體舉措。比如：
所有住宅用地、商服用地的土地出讓收入，先提取1.5%作為老舊小區改造專項資金，剩餘部分再按規定進行分成。提取國有住房出售收入存量資金用於城鎮老舊小區改造。
推廣政府和社會資本合作（PPP）模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，引導社會資本參與改造。
創新老舊小區及小區外相關區域「4+N」改造方式。一是大片區統籌平衡模式。把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建築功能轉換等項目統籌搭配，實現自我平衡。二是跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。三是小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用於公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。四是政府引導的多元化投入改造模式。對於市、縣（市、區）有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。
居民可提取住房公積金，用於城鎮老舊小區改造項目和既有住宅加裝電梯項目。一是市政府批復的城鎮老舊小區改造項目范圍內的房屋所有權人及其配偶，在項目竣工驗收後，可提取一次，金額不超過個人實際出資額（扣除政府獎補資金）。二是實施既有住宅加裝電梯項目的房屋所有權人及其直系親屬，在項目竣工驗收後，可就電梯建設費用（不含電梯運行維護費用）提取1次，金額不超過個人實際出資額（扣除政府獎補資金）。同一加裝電梯項目中的其他職工再次提取的，可以不再提供既有住宅加裝電梯協議書原件、項目驗收報告原件等同一項目中的共性材料。
對企事業單位閑置低效劃撥用地，按程序調增容積率、改變土地用途後建設公共配套設施。對面積小於3畝、無法單體規劃、需整合建設片區配套經營性設施的零星地塊，可以協議方式出讓。
對舊住宅區整治一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。
加大金融支持，扶持有條件的國有企業、鼓勵引入市場力量作為規模化實施運營主體參與改造，政府注入優質資產，支持探索3種融資模式。一是項目融資模式，主要用於小區自身資源較好，項目自身預期收益可以覆蓋投入的老舊小區改造項目。還款來源為項目自身產生的收益。二是政府和社會資本合作（PPP）模式，主要用於項目自身預期收益不能覆蓋投入的改造項目。項目自身產生的現金流作為使用者付費，不足部分通過政府付費或可行性缺口補助方式，實現項目現金流整體平衡。三是公司融資模式。主要用於項目自身預期收益不能覆蓋投入，但又無法採用PPP的改造項目。還款來源主要為借款人公司自由現金流。