2014年房地產融資風險

1. 房地產債務融資風險原因

隨著我國國民經濟的持續快速發展、住房改革的持續變化與城市化進程的加快，我國房地產業井噴式發展班班可考，並逐漸成為國民經濟的新增長點與理財熱點。房地產信貸也連帶發展，由於商業銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產業產生巨大的推動作用，並成為其首屈一指的重要支撐。由於種種復雜原因導致的金融行業過度滲透房地產業，致使房地產業自身的市場風險蔓延至金融業。金融行業不僅在房地產業有著舉足輕重的地位，更是對於國民經濟與社會穩定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出台了各種政策限制病態的房地產熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內，保護商業銀行之於國家之根本。因此研究房地產信貸風險具有較為深刻的理論與現實意義。
關鍵詞：房地產;商業銀行;信貸風險;意義
一、當前房地產信貸存在的風險
銀行信貸資金大量進入房地產業之後，在分享房地產風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據大量可靠資料測算我國房地產業絕大多數的資金來源於商業銀行。這就直接導致房地產業大量的開發風險蔓延至銀行，使二者關系愈發緊密。但由於我國特殊的經濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產業井噴式發展以及較為單一的房地產融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業經營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產信貸風險產生的原因
從商業銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對於消費者來說更是雪上加霜。
商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產市場波動性的「始作俑者」有跡可循，但想要控制商業銀行與房地產貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產市場波動主要由於以下幾點：①市場自身的周期規律;②歐嘉興的行業政策疊加地方性法規所造成的疊加效應;③金融政策調整;④國際資本的流動。
三、房地產信貸風險帶來的危害
（一）國家宏觀調控無法兼顧全局而帶來的房地產信貸風險危害
房地產業發展直接受我國宏觀政策調控影響，90年代初我國房地產業持續升溫，社會大量資金流入行業以致全國性的瘋搶，政府政策調控此時出台，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買慾望，從而抑制房地產「購房熱」，雖然在這方面產生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。
（二）由市場病態膨脹發展引發房地產信貸風險而帶來的危害
上文中所強調的房地產過熱也會引發眾多危害，我國自加入WTO以來，經濟急速膨脹，外貿順拆巨大，國民儲蓄率節節攀高，人民幣價值持續上漲，這顯然對於我國的貨幣市場是有著負面影響的。
帶來的後果是充足的資金以及對房地產業的刺激。此後我國沿海城市房地產業持續升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不採取有效措施，放任房價飛漲。後果不堪設想。
（三）由個人住房按揭貸款之於房地產信貸風險帶來的危害
盡管個人按揭貸款在商業銀行中屬於風險較低的理財品種，但如果由於國家的宏觀調控或其他的原因導致消費者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動盪。
四、加強房地產信貸風險的管理與可行性建議
房地產信貸不單影響房地產行業及其連帶行業的穩固發展，在我國特殊的經濟大環境的境況下，更是對我國整體的國民經濟的穩固發展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業銀行在我國的經濟領域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業銀行與房地產業發展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產信貸危機，從而保證商業銀行體系地穩步發展。我國房地產業的資金來源主要是由商業銀行承接，因此可以說管理好商業銀行房地產貸款手裡機制就防範住了部分房地產信貸風險。
（一）拓寬融資渠道，確立信託與資金的角色定位
政府部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策、制度環境等，理論性的建議如下：①放鬆其它融資渠道，如股票市場融資，企業債券融資的政策限制。豐富房地產行業資金來源，降低商業銀行與房地產業之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產信託及基金的角色地位，由於房地產信託及基金手續簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規的頒布，從渠道上規范市場選擇。
（二）縮小連帶關系，提高相應門檻
政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產業與商業銀行之間唇齒相依的關系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產業有如此巨大的連帶關系，目前我國商業銀行有著流動性過剩，業務量壓力層層下壓的現狀，勢必會使商業銀行對與房地產信貸業務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產業每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防範可能發生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。

2. 房地產融資，融資公司做風險評估報告， 通過的幾率有多大

您好！
這個主要還是看上級領導，說不準的。
望採納謝謝

3. 房地產項目開發會存在哪些風險

房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
請採納。

4. 投資房地產有什麼風險

1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。

2、購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3、流動性和變現性風險。由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益。

4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

5、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。

(4)2014年房地產融資風險擴展閱讀：

房地產收益方式：

1、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。

2、投資組合以及保險保險

對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

5. 房地產融資的發展前景

在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：


中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。

房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。

地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。

6. 房地產企業選擇私募融資的風險有哪些

弊端的話就是融資成本高 風險控制能力偏低 PE從立場角度來說就是高風險偏好的的一種融資形式