利率市場化對房地產融資的影響

A. 論述利率市場化對投融資的影響(適當結合實際)

結合實際的話，10年內不用考慮這個問題，國內沒有施行的可能性。
利率市場化，會帶來銀行利潤大幅縮水（不低於80%）甚至全行業虧損。貸款泛濫成災，物價飛漲，不良率迅速攀升，銀行業破產兼並重組。引爆金融危機，誘發經濟崩潰，失業率攀升，中產階層迅速消失，社會動盪不安，生活水平直線下降。

B. 長期低利率政策對房地產行業有何影響

長期低利率一定會刺激房地產業蓬勃發展。
對開發商來說，企業融資利率低，獲得資金容易，所以有擴大投資的傾向，從供給上刺激行業發展，行業加速發展。
對購房者來說，銀行貸款利率低，容易獲得貸款，所以買房的成本相對較低，願意向銀行借貸而購房，從需求上刺激房地產發展。
因此低利率環境給房地產業帶來的是供給和需求兩方面的正向刺激，行業會加速發展。

C. 如何看待利率市場化

1、利率市場化不可能導致銀行貸款供過求於

上屆政府被金融危機驚得不輕，於是4萬億的刺激最終成了10萬億的經濟刺激。對於中國來說，在相當長的時期內，經濟增長是大局，其他的都是小事。只有經濟總量達到了一定的規模，中國才談得上國際競爭力和國際地位，各類領土爭端、海外市場的開拓、海外資源的獲得，才有了堅實的基礎。而經濟增長的基礎是社會穩定，埃及、泰國等經常發生軍隊干涉政治，社會經常不穩定的所謂民煮國家，有中國式的增長顯然是天方夜譚。失業和通脹則是嚴重威脅中國社會穩定的因素。經濟增長自然能緩解和解決失業問題，而通脹則必須通過降低通脹才能緩解和解決。

自從2010年開始貨幣相對緊縮後，中國普遍缺錢，特別是一些民營企業。不少民營企業陷入困境，一些企業家醜態百出，有人逃到國外，有人進了監獄，有人痛哭流尿，有人破口大罵。為什麼李嘉誠、史玉柱基本上沒見過他們罵銀行不給他們提供優惠利率的貸款?當然，越是有錢，財務狀況越好的人，銀行反而喜歡給這樣的人貸款。而這兩人，正是曾經一度陷入破產邊緣，或事實上已經破產的人，在渡過危機後，吃一塹長一智，資金鏈保持非常低的壓力。

做企業，承擔一定的經營風險，賺取利潤，和他人無關。不能因為冒進碰到了困難，就罵天罵地罵政府，為什麼自己的利潤不拿出來與人分享?有趣的是，一些腦子進水的專家學者，也跟一些企業家搞到一起，紛紛表示中國應該推進利率市場化，似乎利率市場化實現了，銀行的貸款就能給喜歡冒大風險的瞎折騰企業主了。有趣的是，這兩年有「專家」甚至表示銀行應該保持貸款利率不變的情況下提高存款利率，以補貼老百姓。有的專家以日本和台灣的極端低利差現象(日本1%的利差是因為日元長期零利率，台灣1%的低利差是因為台灣大企業紛紛出島但銀行未出島，導致貸款供求關系大幅惡化)來指責中國銀行的高利差。在其他領域，謊言說1萬次未必成事實，在金融和經濟領域，倒不是沒有可能。

即使利率市場化的進程加快了，沒有穩定的經營史、缺乏可靠的擔保品的中小民營企業，照樣很難得到銀行的貸款。銀行是企業，不是慈善機構。

中國目前這個階段，利率明顯低於民間借貸的銀行貸款，一定是供不應求的，利率市場化不可能導致貸款的供求關系發生逆轉。

2、利率市場化只能逐步推進，本次調整對銀行負面影響非常有限

中國不僅需要社會穩定，同樣需要金融穩定。金融動盪可能導致社會動盪。所以，在全球來說執行力最強的中國政府，必然會拒絕任何有可能顯著動盪金融穩定的冒進改革。

2009年的貸款大躍進中，銀行爭相打貸款利率的價格戰，以在政治上表決心，同時擴大或保持市場份額。這充分說明，中國的商業銀行和曾經的彩電、復讀機、空調、VCD行業一樣，都沒有價格戰的免疫能力。這也是這次央行只是下調了貸款利率的限制而沒有放開存款利率調制的主要原因。

只要存款利率沒有放開，則銀行的成本則基本不會上升。而貸款利率取消基準利率七折的限制，也只有象徵意義。前期銀行貸款利率的下限從九折下調兩次到七折後，銀行很少放出七折基準利率的貸款。而最近因為資金緊張，部分銀行甚至不再發放優惠利率的個人購房貸款，又怎麼可能有提供六折甚至五折的貸款?

什麼時候銀行存款利率的限制會放開?應該和這次一樣，當政府限制放開的效果和不放開的效果沒什麼區別的時候，才是放開的良機，我看中國政府不會做傻事。

目前中國的銀行還不夠聰明，差異化做得還不夠，這樣，存款利率1.1倍的限制就很難放開，免得銀行紛紛吸收高自己存款，惡性競爭導致少數銀行破產。成百上千的人的銀行存款因銀行高息吸收存款並放出高危貸款而破產而血本無歸，這種事一定要避免。

3、利率市場化不是銀行的重大利空

目前銀行股市盈率普遍只有五六倍，股息率普遍高於銀行存款，但市場普遍不敢大量加倉。市場怕的並不是利率市場化，而是地方融資平台貸款和房地產貸款。利率市場化只不過是銀行少賺點錢，而不良貸款有可能導致銀行技術性破產。

從市場表現來看，投資人普遍理性面對貸款利率全面放開的這個利空。如果眼光放遠一些，目前的銀行股是投資人眼前的金礦。

有件事想不太通。匯金因為持有幾家國有大型商業銀行的多數股份，每年能獲得1000億元以上的現金股息。如果拿出1000億來在市場上橫掃銀行股，則不僅自己持有的股份相應增值，也能打破A股的僵局。增持的部分，未來三年或是五年的平均年收益率，也比中投在海外買一堆前景不明的資產要好得多，起碼比美元國債收益率高出很多倍。但為什麼不這么干?怕數年後被一幫屁民罵它今年在市場上掠奪民財?還是怕其他機構投資者趁機減持?或是這樣與國有股減持的大方向相悖?

D. 五大行發文房貸轉換LPR，LPR轉換會如何影響房地產

以往，我們買房貸款一般是在央行基準利率基礎上打折或上浮;現在，存量房貸用戶面臨兩種轉換選擇：要麼選擇原來的固定利率，要麼換成LPR加點。其中，加點也可以是負數。

E. 分析利率與房地產市場的關系。

第一種觀點，利率與房產價格呈負相關關系，這是目前大家比較偏向的觀點，也就是利率與房產價格反方向變化。國內外的學者對此有比較廣泛的研究，也有一定的研究成果。早有國外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升導致房地產價格下跌，兩者呈反比關系，投資價格和住宅。

Harris（1989） 在研究了名義利率對房地產價格的作用效果之後，通過計量檢驗得出，名義抵押貸款利率與房地產價格呈反向關系，即價格會因為利率的升高而同時降低。周京奎（2006）構建模型對我國12個城市房地產價格與利率關系進行實證研究表明，利率與房地產價格呈負向關系。宋勃和高波（2006）在考慮通脹情況下，短期而言利率對房價存在負向影響。

第二種觀點，利率與房產價格呈正相關關系。國外學者Goodman（1995）和Kenny（1999）發現利率與住宅需求之間的確存在著正相關聯系。Adrian Cooper（2004）以英國房地產市場為例，通過建立OEF模型發現英國抵押貸款利率與長期利率相關使得房地產價格波動幅度減弱。國內研究者李雅靜、楊毅（2005）指出，利率在短期對房地產投資量產生正向的影響，長期也是如此，但效果並不明顯。

第三種觀點，利率與房產價格無相關關系，這是少數人持有的一種觀點。國外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就長期而言，利率對房價沒有任何作用。而國內學者車峰（2006）的研究表明，在中國市場，我國利率對房價的影響並不顯著，但在美國影響效果卻很明顯。

F. 分析利率與房地產市場的關系

利率與房地產市場的關系呈現正相關的關系。

價格圍繞著市場價值或生產價格上下波動；從長期來看，市場價格調節著市場供求的平衡與不平衡，調節著生產要素的流入或流出。

其次，短期的市場供求關系決定著市場價格偏離市場價值或生產價格的方向和程度。一般來說，市場供不應求，市場價格往往高於市場價值或生產價格；市場供過於求，市場價格往往低於市場價值或生產價格。

不僅如此，市場供給與需求的對比關系決定著市場價格偏離市場價值或生產價格的程度大小。最後，長期供求關系直接影響著市場價值或生產價格形成的條件，進而影響市場價值。一般來說，長期供過於求很少出現，而供不應求是長期供求關系的主要形式。

(6)利率市場化對房地產融資的影響擴展閱讀：

房產利率新規頒布促進房地產市場合理平衡：

8月25日，中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告稱，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

其中，首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

此次房產利率新規的亮點，在於將個人住房貸款利率的基準，由原來設定的固定市場利率，轉變為最近一個月相應期限貸款利率的市場報價利率。而且，住房利率還可以由雙方協商根據當時最近一個月的LPR進行重定價。

有關新規的頒布，預示著我國房地產調控，，將由以短期性、強制性行政成交量干預為主，轉變為以長期性的利率干預為主。

畢竟，僅僅通過國家強制手段，借「限售」「限價」等限制條款對住房交易進行調整，並不足以從根本上改變住房市場的供需關系。

借制度等因素強行使價格偏離供需平衡點，只會造成「黑市」等市場亂象。而長期性的個人貸款利率調控，則能夠從需求端深層影響房地產市場。

G. 利率市場化的利與弊

歐債危機未見曙光，美國經濟復甦緩慢，全球經濟或再面臨新的危機。這都給中國的金融業帶來了新的挑戰。隨著2008年的全球金融危機的蔓延，加強金融風險防範成為世界議題，這也是中國難以避免的議題。

此前有消息稱，鑒於中國銀行業發展現狀，銀監會推遲了部分與巴塞爾三接軌的新監管指標的實施。但是，系統性金融風險防範制度、完善金融監管協調機制等，也被列在了上述報道的十項議題中。

「我覺得，此次會議中應該具有的重要一點就是，消化全球金融危機帶來的後遺症，或者是中國金融業未來發展需要的方向，就是防範危機。」杜征征分析認為，這就需要加強宏觀審慎的監管框架。

他認為，未來中國可能需要重點防範危機的領域在於，整頓地方金融秩序，防範房地產泡沫給中國金融業帶來的沖擊。近日，審計署審計報告顯示，2010年中國地方債務中，有5308億元的違規資金，其中有351億元債務資金投向資本市場、房地產和「兩高一剩」的問題項目。

在利率市場化之後，居民與企業的投資以及融資需求，包括人民幣存款的安全性，依然需要風險防範。因此，「存款保險制度」也是多位專家呼籲提出的議題之一。

H. 利率市場化在我國能實現嗎對投資者有何影響

什麼是利率市場化？所謂利率市場化，從字面上來講，就是將利率的決定權交給市場，讓金融市場在競爭中產生合理的利率水平。而中國利率市場化也確實沿著這個方向在穩步推進。目前，除存貸款基準利率還受政府管制之外，國內其它利率都已由市場生成。而就算是存貸款利率，商業銀行也可以圍繞基準利率在一個相當大的區間內自由浮動。近年來銀行理財品發展迅速。這些利率浮動產品分流了不少銀行存款，進一步降低了基準利率管制的影響。如此看來，似乎只要再放開對存貸款基準利率的管制，中國的利率市場化就可大功告成。不過，這種認識過於狹隘，並未真正反映出利率市場化的內涵。正如中國央行行長周小川曾說過的，「利率作為非常重要的資金價格，應該在市場有效配置資源過程中起基礎性調節作用，實現資金流向和配置的不斷優化 。」真正意義上的利率市場化不僅僅是放開利率管制那麼簡單，而是要充分發揮利率的價格信號作用，建立一個金融資源的市場化配置機制，以提高資源的運用效率。換言之，利率市場化就是金融市場化。對中國來說，就是改變過去那種金融資源配置嚴重受到政府行政干預、持續向低效率企業輸血的格局，讓資金能夠在市場機制的引導下流向那些高回報的企業和項目，從而創造出最大的價值。這是一項系統工程，牽涉到金融機構、金融市場、甚至政府宏觀調控理念的重大轉變。在沒有做好准備時，貿然推進非但不會真正提高資金配置效率，反而會在金融系統中增加新的扭曲，引發新的風險。金融改革與利率市場化利率市場化是近年來中國金融市場發展的主線。存貸款利率浮動區間的加大，直接融資比重的提高，以及影子銀行的興起等，都是利率市場化的具體表現。毫不誇張地說，利率市場化如果繼續推進下去，將極大改變中國現有金融系統的格局和運行方式。金融市場的各種利率，乃至其定價方式都會變得與以前大不相同。而與之相伴的，是新形式金融風險的浮現，以及金融監管方式的調整與轉變。要在這場巨變之中發掘投資機會、規避風險，投資者的當務之急是理解利率市場化。利率市場化並不是取消利率管制那麼簡單，而是一項牽涉到金融機構改革、金融市場建設以及金融理念轉變的系統工程。中國目前實現利率市場化的條件還未完全具備。在這種局面下，利率市場化的強行推進會給中國金融系統帶來新的扭曲。近期各方所熱議的影子銀行風險就是這方面的一個表現。不可否認，中國的金融改革已經取得長足進步，為利率市場化推進創造了積極條件。例如，商業銀行的股份制改造，讓這些銀行甩掉了一些歷史包袱，使其預算約束得以大幅硬化，保證了它們能夠以市場化主體的身份參與市場競爭。又如，中國的債券市場已完全市場化，各種債券收益率已經由市場生成。再如，近年來銀行理財等業務的推進，也逐漸讓普通民眾接受了利率市場化的觀念。然而，直到現在，中國仍然沒有建立起顯性的存款保險制度，也沒有真正理順市場和政府之間的關系。缺乏這兩個關鍵前提條件，中國利率市場化難以達成理想的結果。最近影子銀行暴露出來的種種風險就與此相關。因此，嚴格來說，中國還沒有完全做好利率市場化的准備工作。條件利率市場化關鍵條件之一：顯性存款保險價格應該由市場競爭來形成。沒有金融機構之間的競爭，就談不上市場化的利率。但競爭也意味著風險。如果風險得不到控制，即使是金融機構正常的優勝劣汰也有可能嚴重沖擊整個金融系統。因此，為金融市場內的競爭設好保護網，防止其引發系統性危機，才能為利率市場化搭好舞台。在這張保護網中，存款保險制度居於中心位置。銀行是金融系統的核心。但銀行日常只保留其存款的一小部分作為備付金。一旦儲戶大規模提取存款，銀行就將陷入困境。不僅如此，一家銀行倒閉令儲戶存款遭受損失，還可能引發儲戶對整個銀行系統的不信任，進而引發銀行擠兌風潮的連鎖反應。這是銀行系統的固有缺陷，單靠銀行本身無法化解。因此，發達國家都出台了明確的銀行存款保險制度，來確保存款不會因為銀行的倒閉而受損失，從而打消儲戶擠兌銀行的動機 。從這個角度來說，存款保險給銀行間的市場競爭和優勝劣汰提供了基礎，是利率市場化的一個前提。中國的問題並不是我們沒有存款保險制度，而是我們的存款保險所覆蓋的范圍太大，邊界太模糊。在改革開放以前的計劃經濟時代，中國的金融系統不過是財政的出納，除了依照行政命令完成資金調撥以外，基本沒有自主配置資源的能力。即使在改革開放之後的許多年裡，銀行系統仍然為國家所壟斷。這樣的發展路徑讓中國民眾相信銀行是國家的，銀行存款是由國家擔保的。過去的金融發展也在不斷強化民眾的這一認知。所以，中國事實上是有存款保險的。只不過這種保險是隱性的，既沒有明文規定，也沒有具體對應的機構。隱性存款保險雖然也能保護銀行存款的安全，避免銀行擠兌的發生，但出於以下兩點原因，它與利率市場化並不相容。第一，隱性存款保險不存在清晰的邊界。存款保險是保證金融市場穩定的最後一道防線，而非對金融風險的大包大攬。所以，存款保險的覆蓋范圍應該是有限的，邊界應該是清晰的。只有那些對金融系統穩定有重大影響的資產（如大量存在的小額銀行存款）才應在其保護范圍之內。在存款保險之外的資產，風險應該由投資者自行承擔。但是，中國的隱性存款保險不存在清晰邊界，在操作中往往會自動延伸到那些不應該擔保的資產上，形成對金融風險的過度覆蓋。而這又會改變投資者對資產風險屬性的認知，扭曲金融價格。這方面最明顯的例子就是銀行理財產品。理論上，銀行理財品是一種有風險的資產，可能帶來的損失應該由投資者自行承擔。但在實踐中，儲戶不自覺的就把銀行理財品理解為另一種形式的銀行存款，並不認為它有什麼風險。這就是為什麼儲戶在並不完全清楚理財品是什麼的情況下就敢大量購買，更是理財品規模在短短幾年內就超過7萬億的重要原因。這種狀況已經將中國政府置於兩難的境地。如果政府明確告訴儲戶，銀行理財品不在隱性存款保險的覆蓋范圍之內，風險需要儲戶自擔，就可能引發資金從理財品中大規模撤出，形成對理財品的擠兌風潮，嚴重沖擊金融系統。但如果繼續維持隱性存款擔保對理財品的覆蓋，又會讓政府承擔越來越多本不應該承擔的風險。同時，政府隱性擔保的存在讓理財品這種風險資產搖身一變，成了無風險資產，其較高的收益率相應變成了無風險收益率，令金融市場的資金價格體系紊亂 。第二，隱性存款保險機制下無法對金融機構進行事前差別化監管。像所有保險一樣，存款保險也會帶來道德風險的問題，會降低銀行自身控制風險的動力。所以，在顯性存款保險制度之下，監管者會對金融機構進行事前監督，並依照不同機構的風險程度收取費率不同的存款保險保費。這些事前監管可以抑制金融機構過分追尋風險的行為，還可以累積起足夠規模的資金池，以應付金融危機爆發之後的成本。但隱性存款擔保缺乏這種事前監管的機制，更無法在不同機構之間形成差異化，導致金融機構有動力通過過度承擔風險來博取更高的收益率。在這樣的格局下競爭，那些激進的、對風險控制不審慎的金融機構反而更容易勝出，既達不到優勝劣汰的目的，還會放大金融風險。所以，隱性存款保險制度的顯化是利率市場化的必要條件之一。當這個條件尚不具備時，強行推進利率市場化很可能惡化金融機構的競爭格局、放大金融風險、並扭曲金融價格體系。利率市場化關鍵條件之二：政府放權除了顯性存款保險制度，利率市場化還面臨一個更深層次的障礙——市場力量和政府意志之間的矛盾。利率市場化意味著資金配置由市場決定，自然會讓政府對金融資源的掌控力下降。如果政府不能主動放棄自己的支配力，市場力量就難有發揮的空間。從這個意義上來說，利率市場化實際上是對政府放權的倒逼。然而目前中國政府似乎還未意識到利率市場化與其傳統調控方式之間的矛盾，更沒有下定決心要向市場讓渡出對金融資源的支配權。一個例子是政府對房地產的信貸管控。按道理，房地產行業因為有較高的回報率，會吸引資金流入。但政府卻出於調控房價的考慮，通過行政性的命令來阻礙資金流向房地產行業，人為阻礙市場機制發揮作用。又比如，政府由於需要用基建投資來拉動經濟增長，就通過給相關項目賦予的隱性擔保，幫助它們來從市場上獲得融資，人為扭曲市場的運行。因此，利率市場化更需要的是，政府向市場讓渡出對金融資源的配置權。如果政府不能夠尊重市場，而總是想按照自己的思路「引導」資金的運行，必然會帶來為對市場運行的阻礙和扭曲。這樣，即使放開了對利率的管制，也算不上實現了真正意義上的利率市場化。中國真的准備好了嗎？
由於缺乏顯性存款保險制度，金融市場的價格體系正在因為利率市場化的推進而紊亂。隨著監管的放鬆，包括銀行理財、銀信合作等規避利率管制的金融工具被大量創設出來，事實上起到了繞開利率管制、信貸控制的作用。不過，這些產品分享了來自國家的隱性擔保，其風險也轉嫁給了政府，在投資者眼中成為了無風險資產。這些高收益「無風險」資產的大量涌現，造成了金融定價體系的紊亂，反而讓那些正常項目越來越難以獲得融資，加劇了金融資源的錯配。更為深層次的，利率市場化雖然是金融系統的改革，但牽一發而動全身，需要金融系統之外方方面面的配合。但從利率市場化過去幾年的推進歷程來看，除了央行的積極推動之外，其它部委並沒有表現出太大興趣。似乎國務院內部對利率市場化的重要意義都沒能形成共識。因此，雖然利率市場化已經寫入了中共十八大報告，但在同一份報告更醒目的地方還指出要「不斷增強國有經濟活力、控制力、影響力」 ，全然沒有注意到這兩個目標之間其實有相矛盾之處。因此，如果利率市場化真的影響到了國企的資金供給，決策層要麼會延緩改革的進程，要麼會創造新的扭曲方式來給國企輸血。無論哪一種，都意味著對市場機制的偏離。需要再次強調的是，在條件尚未成熟的現在，貿然推進利率市場化非但不會真正建立起資金的市場化配置機制，反而會在金融系統中引入更多扭曲，令問題更加復雜。還以近期爆發出來的影子銀行問題為例。在不久以前，這些影子銀行業務還被認為是推進利率市場化的功臣，得到監管層的鼓勵。但現在，影子銀行風險過大，需要加強監管已取得了大范圍的共識，並引出了相關政策的收緊。雖然促成這種轉變的，有影子銀行業務操作不規范等技術原因，但更重要的還是利率市場化令資金流向脫離了監管者的掌控。從這個角度來說，目前正在醞釀的影子銀行監管風暴其實是監管者自己對利率市場化的一種否定。投資者該怎樣做？在利率市場化正在積極推進的當下，探討其條件是否具備似乎沒什麼意義。但是，前面的分析提供的思路和視角，可以幫助我們理清其發展邏輯，從而在其中規避風險，發現機會。投資者首先需要認識到，中國目前推進的利率市場化相當獨特。這源於金融定價的一個關鍵因素——風險——受政府的干擾而被扭曲，被模糊。由於中國的隱性存款保險沒有清晰邊界，導致其不恰當地在金融市場內部蔓延，將一些本應由投資者承擔的風險也轉移給了政府。另外，政府對資金流動的干預仍然存在，只不過以政府隱性信用擔保這種更加隱蔽的形式發生。無論是隱性存款保險，還是政府隱性擔保，都存在相當大的模糊性，讓風險在投資者和政府之間的分布出現很多灰色地帶。在這樣的市場中，通用的高風險對應高收益的金融分析方法並不足夠。除了就資產談資產的微觀金融分析之外，還必須把政府的態度、政府對市場的扭曲這些宏觀因素考慮進來，才能夠對資產的投資價值做出合乎實際的評價。城投債就是一個例子。由於城投債募集的資金大都投向回報率較低的基建項目，因此其發債主體——城投公司——的利潤率很有限。根據估算，城投公司的平均總資產回報率僅約3%，遠遠低於城投債6-7%的票息率。這意味著單看城投公司自身經營狀況，城投債的還款能力很低，風險很大。但如果注意到基建投資項目是政府穩增長的重要（有時甚至是唯一）抓手時，就可以知道城投債這條資金鏈不能斷，就能看到城投債背後政府信用的身影。把這個宏觀因素考慮進來，城投債的投資價值就大大上升。正是基於這樣的投資邏輯，近年來城投債確實受到了不少投資者的追捧 。在這種獨特而扭曲的利率市場化中，投資者可以依據以下兩條邏輯主線發掘投資機會。第一、市場力量對政府行政掌控力的侵蝕。就算有政府的阻擾，利率市場化仍然意味著資金更加依靠市場來配置。那些之前受到行政管控的資金流向將在這一過程中受益。其中最明顯的應該是房地產市場。出於調控房價的考慮，監管者人為對信貸資金向房地產的流動設置了很多障礙。而在利率市場化的推進中，房地產市場因為具有較高的資金回報率，可以在金融創新中繞開政府的行政管制，獲取資金。創設這些資金通路的機構，以及房地產商都是這個游戲中的贏家。這種情況有點類似過去中國價格雙軌制時期，將資源從計劃軌騰挪到市場軌所帶來的豐厚回報。近些年來獲利頗豐的銀信合作、銀行理財，就是那些行為在金融市場內的翻版。當然，政府不會完全坐視市場力量對其行政管控的削弱，因此會不時的打壓或者叫停。但這些壓力往往又會成為「金融創新」的動力，促使市場創造更多的資金通路來繞開政府的干預。第二、金融價格體系的扭曲。真正意義上的利率市場化會讓資金價格反映對應項目的回報與風險。但在中國政府對金融干預程度甚深，隱性存款擔保普遍存在的狀況下，與政府關系的密切程度是決定資金價格的又一個重要因素。諸如城投債這樣的投資標的，如果依據市場化的評估體系，會認為其不具太大的投資價值。但如果將政府因素納入考量，可以發現其真實風險其實很小，反而是個機會。這種利率市場化帶來的市場定價錯覺，和資金流向的政府主導實質之間的落差，就是投資機會所在。簡而言之，利率市場化進程其實就是金融資源的市場和政府兩種配置方式的此消彼長。在利率市場化成功推進的前提條件沒有完全滿足的情況下，這對矛盾是金融市場的主導因素。跟隨矛盾的雙方，結合微觀層面的金融分析和宏觀層面的政策判斷，就能從中國獨特的利率市場化進程中發掘到有時甚至出乎意料的投資機會。光大證券首席宏觀分析師 徐高

I. 利率市場化與房地產市場是何關系房價到底該不該降

看你有分 我就和你嘮嗑下吧 市場利率化 對房地產其實沒多大影響 市場利率化對整個市場的資金流動是相當利好的 中國之所以走到如今這個地步 銀行危機漸漸顯現 就是因為市場不利率化所導致 房地產這幾年的火紅走勢 不得不說是國家搞成這樣的 他們賣納稅人的地 把納稅人的存款借貸給開發商 在納稅人的地上蓋起房子 再賣給納稅人 銀行坐在著幾個環節上睡著也可以掙到不少利息錢 然而國家已經過分投資 以前每年4萬億的鈔票應刷量 這四萬億也就是通脹上 從我們身上無形的收去的稅 因為國家財政沒有這么多錢 印刷鈔票造成的通脹率也就是一個隱形的稅率 在美國 要印刷鈔票不是銀行說的算的 這是國家大事 因為印刷會導致通脹影響人民生活水平 從稅務上來說 印刷鈔票等於變相收稅 所以在美國想印刷鈔票得痛過國會 然而再中國整是因為市場沒有自我調節能力 銀行利率不跟著市場利率走 再加上通脹的壓力 做實業難上加難 人們為了保值 就大量購買房子 中國銀行利率現在7粒以上 外國大多不會超過1.5粒 我們要承擔別人4倍的借貸風險和繁重的稅務和隱形稅率 應該的說我們平均有承擔大概美國人三倍風險去做實業投資 也就是活 在美國4個人做實業3個能混走 1個混死 然而現在的中國4個人做實業3個混死 1人混走 這樣的風險誰還敢去投資 最嚴重的就是成本劇增 使之很多有錢的人不敢做實業 大量滯留資金本該進入資本市場 但因為高風險 不敢進入 但放著有通脹 造成貨幣貶值 所以只能進入房地產保值 房價到底該不該降 我認為是該降的 中國這么多剛性需求 真正需求的人都是普通老百姓 要怎麼遏制 這種買很多房子自己不住的顯像 不是政策能解決的 國家應該放手利率市場 讓市場利率化 降低少干預市場 讓市場風險降低 增加投資 讓市場活起來 炒房熱錢流入資本市場 退出炒房市場 房子價格自動冷卻 你想我買房子只能保值 我做實業能掙到錢 我還買房子做什麼 都去做實業了買房子的錢也就流走了 國家出台輔助政策 限制每人幾平方 超過後 沒評方每年上多少稅 這種方法不但可以抑制炒房 還可以促進社會公平 因為你要更多的房子 可以 那麼你就得交更多的稅 有錢的人也有義務交更多的稅 因為你佔有了社會極多的資源 那麼你也得付出跟多的稅 也就是說 你要買100套都不管你 但是一年你要交99套的佔有稅 總之銀行利率和房產沒什麼直接的關系 你看看原來銀行借貸7粒 開發商還不是幾千萬的貸款建房 購房者也貸款蜂擁而上 那個都是因為開發商 和買房子的人的錢都做不了其他的事情了 只能去買房子 如果做生意 干實業能掙到錢 自己有住的 我幹嘛買那麼多房子放著 吃飽了撐著的也不一定會這么干 現在為什麼開發商死很多 購房熱情很低落 因為銀行現在不在借貸給開發商搞刺激政策 因為現在政府意識到搞刺激會把銀行搞死 因為現在政府和開發商都還不上錢 早晚拖死銀行 還有就是現在炒房周期變長 因為以前是即買即賣 現在買了後想再賣 沒5年你得上一大筆交易轉讓稅 也就是說炒房周期變成了5年 其次因為製造業已經開始衰落 如果製造業死了 整個中國都得死 因為在所有資本市場里 只有製造業能創造財富 對外輸出 賣得出東西 你才能創造財富 其他都不可以 所以現在銀行不過分刺激市場 讓市場回歸正常利率 所以才出現上海自貿區 出台正常不貸款給開發商 停止大量暗接業務 才導致現在房產開始蕭條 目前來看 政府已經感覺到資本市場的衰落 所以不得不放棄房地產了 永遠打強心劑刺激的市場只會在一陣爆發滅亡掉 要真正的富有強大 製造業才是王道 德國 美國 日本 韓國 那個不是因為製造業才富有 你有聽到過那個國家是房地產干起來的不是製造業呢 ？謝謝 如果可以請給分 寫得我手軟。