房地產融資政策形勢

『壹』 政策促進房地產業健康發展 房企融資勢頭向好

12月6日，中共中央政治局會議明確，「支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。」同日，中國人民銀行宣布，將於12月15日降准0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。12月7日盤面上，A股房企和港股房企股價表現強勢。
中國證券報記者注意到，隨著近期相關部門釋放積極信號，房地產行業合理的資金需求正得到滿足。一方面房企通過各種方式融資，另一方面部分頭部房企11月銷售情況環比明顯好轉。業內人士表示，滿足購房者的合理需求、促進市場平穩健康發展仍是當前的主要政策導向。
政策釋放積極信號
光大證券房地產首席分析師何緬南表示，降准有利於房地產行業流動性進一步修復，開發貸與按揭貸料持續回暖，支持居民合理購房需求，支持「杠桿穩健」房企的合理資金需求，從而維護房地產市場健康發展和良性循環。
近期政策面逐漸回暖。上周，中國銀保監會表示，現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
中國人民銀行表示，近期，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。
中信建投表示，近期有部分高信用房企新的債券融資申請得到受理，也進一步釋放了積極信號。中國銀行間市場交易商協會受理了碧桂園、龍湖集團和中國海外發展三家企業的中期票據注冊申請。
業內人士表示，總的來看，滿足購房人的合理需求、促進市場平穩健康發展仍是當前的主要政策導向。
房企積極融資
在房地產行業釋放積極信號的背景下，房企正多途徑尋求融資。12月7日，港股房企龍光集團、世茂集團雙雙公告配股融資。龍光集團公告披露，擬配售發行1.72億股股份，每股發售價格為6.80港元，預計募資11.69億港元。所得款項凈額擬用於集團項目投資及作為集團一般營運資金。
世茂集團公告披露，擬配售發行1.45億股股份，每股發行價格8.14港元，預計募資凈額11.73億港元。公告表示，配售事項及認購事項將加強集團財務狀況，並為集團提供營運資金。
濱江集團12月6日公告披露，公司發行2021年度第四期短期融資券，實際發行金額為9億元，發行利率為4.2%。
機構指出，11月以來，陸續有保利發展、招商蛇口、金地集團等房企已經啟動中票發行，融資用途也有所擴展。Wind數據顯示，11月，房企境內外債券發行規模473億元，環比增長57%。其中，境內債發行規模456億元，環比增長108%。銀行間市場中期票據發行規模大幅提升，未來類似融資料愈來愈多。
市場逐漸趨穩
隨著市場資金面逐漸緩解，11月，房地產銷售市場、土地市場趨穩。盡管機構數據顯示，11月，八成房企單月業績同比降低；但環比來看，部分頭部房企單月銷售金額增速明顯。
金地集團10月實現簽約面積99.7萬平方米，簽約金額165.2億元；11月實現簽約面積80.3萬平方米，簽約金額174.3億元。10月，萬科A實現合同銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元；11月實現合同銷售面積253.8萬平方米，合同銷售金額431.5億元。綠城中國自投項目10月實現合約銷售額約209億元，11月實現合約銷售額約251億元。前11個月，公司合計實現合約銷售額約3190億元，同比增長約38%。
銀河證券數據顯示，11月，百強房企銷售額同比降幅收窄、環比回正，但城市銷售分化明顯。11月，30個監測城市新房銷售面積同比增速為-20.08%，環比增速為14.19%。分一二三線城市來看，環比方面，增速分別為12.06%、25.35%、-1.13%。
土地市場也開始回暖。中國證券報記者注意到，上海第三輪集中土拍無一宗地塊流拍，整體較第二輪有所改善。深圳第三批集中供地11宗地塊全部成交，7宗地塊底價成交，4宗地塊觸頂進入搖號環節，平均溢價率為4.7%。雖然較前兩輪溢價率有所下滑，但無流拍地塊，整體表現趨穩。

『貳』 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

『叄』 信貸政策將「糾偏」 房企融資「至暗時刻」已過

10月以來，房企接二連三的美元債務違約令市場風聲鶴唳。10月18日，國家統計局發布的數據顯示，前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而三天前，央行繼提出「兩個維護」之後，在第三季度金融統計數據發布會上，釋放出糾偏信號，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。
在業內人士看來，這有助於修復資本市場悲觀預期，四季度行業流動性或有所改善。但也有業內人士認為，央行的表態並不能代表房地產信貸政策全面轉向，僅為適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力，債務危機下洗牌仍將持續。
部分業內人士認為，央行釋放糾偏信號，有助於修復資本市場悲觀預期，四季度行業流動性或有所改善。圖片來源/IC photo
‍
信貸收緊下房企到位資金承壓
10月18日，國家統計局發布前三季度數據顯示，今年1-9月，房企到位資金為15.15萬億元，同比增長11.1%，增速收窄3.7個百分點，其中國內貸款同比增速下降8.4%。
對於房企到位資金增速收窄，貝殼研究院高級分析師潘浩分析稱，銷售回款為房企到位資金的主要來源，而當前的信貸環境收緊對銷售回款增速起到抑製作用。整體來看，房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行，房企到位資金承壓。
此前的10月15日，在第三季度金融統計數據發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存在一些誤解。對要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度造成一些企業資金鏈緊綳。
針對當前的情況，鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到約束，房價上漲速度得到抑制；房價回穩後，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
央行在第三季度金融統計數據發布會上的表態，在很多業內人士看來，預示著房企融資環境有了放鬆的跡象。
在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來，央行近一個月內第三次在重要金融會議中提及房地產行業，向市場傳遞維穩信號。
潘浩表示，央行表態將有利於當前房地產市場情緒的修復，以及金融市場的常態化運轉，預計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度上的緩解。
業內：房地產信貸政策迎來「糾偏季」
9月27日，央行貨幣政策三季度例會通稿中首提「兩個維護」，釋放房地產維穩信號。隨後的9月29日，央行、銀保監會聯合住建部和24家主要銀行召開房地產金融工作座談會，提出「准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度」，指導金融機構加快落實「兩個維護」要求。
繼「兩個維護」之後， 央行此次的態度更加明確。劉水認為，四季度隨著房地產貸款投放提速，市場「至暗時刻」已過，房企資金壓力將緩解。未來的政策變化將體現兩方面，從融資來看，銀行矯正對房企偏緊的信貸措施，房企開發貸融資環境趨松，有利於房企獲得融資。從銷售來看，房地產貸款投放加速，市場需求回暖，銷售回款加速，也將會增加房企資金。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，當前房地產的問題，很大程度上和銀行偏差的信貸工作方式有關。今年四季度是房貸政策的「糾偏季」，銀行在執行「三道紅線」方面，既有政策將明顯糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握「三道紅線」尺度，在開發貸款等方面將給予積極和充分的支持。
嚴躍進預計，房貸將堅持「平穩有序」的投放要求，過緊的操作顯然不可行，基於近期市場壓力，四季度將有放鬆可能。目標在於合理有序充裕投放、防範市場過冷風險放大、促進房企經營穩健發展。在這樣的目標下，預期房貸投向或將建立窗口指導制度，一些大銀行或房貸規模較大的銀行，將面臨窗口指導，以更好地把握和執行房地產金融審慎管理制度。
值得關注的是，10月15日，中國房地產業協會召集10家房企座談，聽取了房企對近期房地產運營情況的匯報。據媒體報道稱，各家公司代表主要訴求集中在希冀調控政策在堅持「房住不炒」的前提下適當松綁，包括穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格等。
債務危機下行業洗牌仍將持續
然而，並非所有的業內人士都對四季度房企的融資環境持樂觀態度。
易居企業集團CEO丁祖昱認為，央行此次表態，並不能代表房地產信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態勢，僅限於居民信貸政策和「三線四檔」理解層面上的適度糾偏，房企仍將面臨較大的資金壓力。
「近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。」鄒瀾強調，經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立後，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。
對此，有業內人士認為，從央行的表態來看，房地產個別企業債務風險對金融行業的外溢性可控。而央行將遵循市場化、法治化原則，引導企業自身來解決債務危機。可見，央行去杠桿的決心堅定。
「房企的優勝劣汰將持續推進。」丁祖昱認為，經營穩健的優質房企有望獲得集中度提升的機會，那些經營和財務指標嚴重惡化導致存在潛在違約風險的房企，融資環境很難得到實質性改善，償債壓力或將不斷加劇，未來或將有序出清。
中金證券研報顯示，未來房地產政策也不會大幅放鬆，但在局部領域，針對一些不太合理的過緊現象，比如按揭貸款的投放過緊，銀行對房企「三線四檔」融資管理規則的誤解進行糾偏。至於房地產銷量和投資等經濟指標能在多大程度上改善，仍需要觀察。總體來看，繼續深跌的概率不高，但要出現很快的V型反彈，可能性也不大，地產整體格局可能還是偏弱，通過時間換空間的方式來緩解債務問題。

『肆』 經濟日報：房地產融資預期穩步改善

財聯社2月18日電，經濟日報文章指出，當前，房地產融資的市場預期正在穩步改善。初步統計顯示，2022年1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資，房地產企業的直接融資也獲得了改善，多家房企已經或准備在銀行間市場發行中期票據。與此同時，部分房企的風險化解工作正在有序推進。多位業內人士表示，房地產市場平穩、健康發展趨勢不會變。下一步，監管部門將繼續堅持「房住不炒」定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產政策的連續性、一致性、穩定性。

『伍』 房地產融資的發展前景

在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：


中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。

房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。

地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。

『陸』 銀保監會：截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」

9月7日，銀保監會發言人在答記者問中表示，截至7月末，房地產融資呈現「五個持續下降」。一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低於各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。三是房地產信託規模自2019年6月以來持續下降，房地產信託余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。
上述發言人還表示，同時，我們督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至7月末，個人按揭貸款首套房佔比達到92%，住房租賃市場貸款同比增長29%。

『柒』 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債

近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。
根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)
紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計
紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務
此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」
不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。
今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。
與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。
銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。
房地產企業觸紅線情況統計

『捌』 房地產暖風緩吹：融資松動、抽貸緩解，房企們能否度過難關

11月10日，房地產股市和債市均出現大幅上行，銷售金額超千億元的房企中，有26家房企的股價漲幅超過5%，其中融創、世茂、奧園等8家的股價漲幅超過10%；陰跌多日的房地產信用債也出現普漲。

地產股、債大幅上漲與一則傳言相關。11月10日上午，有關「並購貸將不納入三道紅線指標」的消息開始在資本市場和房地產行業廣泛傳播，隨後更為詳細的版本內容流出，資本市場一片歡騰。

經濟觀察報記者多方求證，該消息並非空穴來風，傳言內容雖有細節上出入，但大部分內容「基本靠譜」。對這一消息，多數金融和房地產從業人士表示謹慎樂觀，這些政策並非外界所認為的放鬆，而是對原有政策在執行過程存在過度情況進行調整。

一家房企高管告訴經濟觀察報，下半年尤其是9月以來，金融機構對房企預售資金流出不合理限制及抽貸等情況，加劇了房企流動性風險，現在更像釋放了層層加碼的壓力，在重新回到正常軌道。

這種略顯保守的判斷不是沒有依據，從各方透露的消息看，有針對性的釋壓仍保持著一定的節奏，市場已經不再期待一場大水漫灌的到來。

而沈陽樓市傳出限購、限售放鬆消息一日後，重申調控按之前條款執行，也再一次讓市場明確，「房住不炒」的調控主基調沒有改變。

利好：部分政策落地

在資本市場廣泛流傳的消息主要包括4方面內容：

第一，並購貸將不納入三道紅線指標；第二，開發貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時鼓肚子；第三，存量項目銀行可展期、不降級；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個月以上的清理掉。

對於傳言的相關內容，多個金融機構人士表示基本「靠譜」，但具體內容與傳言有出入。一位機構人士表示，目前相關政策還未真正落地，並購貸不納入三道紅線指標僅針對「承債式收購產生的負債」，而不是所有並購貸。

他表示，即便該政策落地，對房地產行業實際影響有限，一方面，並購貸額度相對較小，獲取門檻較高，並非所有房企都能拿到；另一方面，部分「綠檔」房企發生爆雷，意味著三道紅線的安全效應減弱，與收並購和降檔相比，「活下去」更重要。

相對於並購貸的不確定，目前開發貸和按揭貸已經在部分城市落地。多個金融機構人士透露，具體執行層面遵循因城施策的原則，即各個城市根據實際情況來把握尺度，有的城市房貸釋放力度較大，但有的城市「應該不會有任何變化」。

截至目前，已有部分城市銀行收到相關通知或指導意見。

一家商業銀行上海分行的人士告訴經濟觀察報，他所在的銀行10月已開始執行開發貸和按揭貸的相關要求。其中，開發貸有一定額度的增量，較為明顯；按揭貸則以清理存量為主，市場層面的傳導不明顯。

現實：流動性現小幅寬松

多位房企及金融機構人士透露，近期房企融資開始松動，多家房企已經獲得貸款或正在敲定相關融資事宜。

11月9日，世茂集團從招商銀行獲得一筆15億元貸款，在這前後，世茂還以香港中環物業做抵押，向星展銀行獲得一筆15億港元的貸款。相關機構及世茂集團證實了這一消息，並稱借款主要用於再投資。受此消息影響，世茂集團旗下股、債持續上漲。

同一天，華潤置地公告，與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年的貸款融資協議。當天，華潤置地股價上漲8.8%。

同樣受好消息影響的還有中國奧園，11月10日消息，廣州城投及珠江實業將為奧園提供30億元支持。受消息影響，10月10日和11日，奧園股價漲幅均超過10%，國內信用債和美元債價格也大幅上漲。

另外，萬科重慶公司向平安資管獲得58億元融資，陽光城長沙項目獲得五礦信託16.1億元借款。

一系列融資活動的展開，不僅補充了部分房企的流動性，避免了違約風險，也為房地產行業注入了信心。

除了來自金融端的消息，部分城市也開始對原有調控政策進行小幅調整，以緩解冷淡的市場成交。

11月5日，武漢市政府下發通知，非本市戶籍的總部企業高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制。

探因：層層收緊擠壓

9月底以來，中國恆大、花樣年、當代、寶能、陽光城、佳兆業等多家房企爆發違約或流動性風險，並有進一步蔓延的趨勢。

多家房企和金融機構的從業人士認為，房企大面積出現流動性困難，一方面與房企自身有關，另一方面也與相關政策過度執行有關。

下半年尤其是8月以來，由於多數商業銀行全年房貸額度所剩無幾，房地產市場成交開始持續下滑，截至10月，已經連續4個月環比同比雙雙下跌。

樓市成交持續下滑及按揭減少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地產平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融機構對房企違約預期直線上升。

在這種情況下，部分銀行及金融機構開始對銷售回款從項目迴流到集團進行限制。「預售資金大部分存在合作銀行，銀行擔心你還不了款，就限制你提款，這些回款只能留在項目賬戶上，沒法匯到總部。」一位房企人士告訴經濟觀察報。

而部分有信託借款的項目，相應的公章和賬戶被質押給信託機構，因信託機構擔心房企無法還款，也對預售資金提取進行限制，「你的公章、財務章都給了信託公司，對方不配合，項目沒法把回款匯到集團。」上述房企人士表示。

與此同時，部分銀行和信託機構還會要求房企提前償還相關借款，上述房企人士表示，一旦評級下調或發生其他觸發違約條款的行為，金融機構即可要求進行提前還款，這也是通常意義所說的抽貸。

金融機構人士透露，抽貸與第八輪巡視有關一定關系。據央視報道，9月下旬，中央第八輪巡視對25家金融機構黨組織開展常規巡視，各家銀行機構開始加強對相關貸款風險管控。

同時，9月以來，多家信託機構相關高管被查，信託機構也加大了對風險的控制。在這些因素影響下，銀行和信託對房企預售資金提取進行嚴控，同時要求房企提前償還部分未到期貸款。

一家20強房企人士告訴經濟觀察報，在市場下行、回款艱難的背景下，9月，銀行和信託同時抽貸，一定程度加劇了房企流動性風險，這也是部分房企出現流動性困難的主要原因之一。

雪上加霜的是，恆大出現流動性風險後，其項目保交付工作落在地方政府身上，給地方政府造成巨大壓力。基於這一原因，9月底以來，多數城市加強了對預售資金的監管。

而且，同樣在9月底前後，房地產ABS融資暫停，其他渠道融資也變得困難起來。「不是因為監管不給批額度，主要因為房企頻繁暴雷，很多投資人不敢買信用債，導致很多債發不出來」，上述20強房企人士表示。「多種因素疊加到一起，導致房地產流動性風險加劇」，該人士強調，當前房地產流動性風險，不排除有個別企業自身經營原因，但大部分都是外部因素造成，「賬上有錢，但提取不了，資產也有，但很難變現」。

陽光城高管告訴投資人，截至11月初，陽光城賬上有260億元現金，但能動用的不到7億元；佳兆業的高管也告訴投資人，賬上的380多億元現金，能動用的屈指可數。「如果還不調整，可能還會有其他房企出現問題。」上述20強房企人士表示，幸運的是，經過9月底以來一輪摸底，監管層對房企的困難程度有了一定掌握，金融機構從嚴執行的情況有所好轉。

後續：松緊仍有尺度

9月底以來，央行、銀保監會、銀行間交易商協會及住建部、地方政府等相繼召集相關房企開會，對企業、市場及行業現狀進行摸底。每一次摸底之後，均會釋放出一些利好消息。

多位房企及金融機構人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企開會後，銀行機構對房企的態度開始有所改善，一方面暫停了對房企的抽貸，另一方面也適度增加少量開發貸和更少量的按揭貸額度。「開發貸有所松動，但整體額度不大」，上述房企人士透露，雖然開發貸額度有一定釋放，但對房企而言是杯水車薪，「當時還是受『兩個上限』管控，如果監管層沒有明確的意見，銀行是不敢私自突破的」。

監管層介入，金融機構對房企抽貸也有所緩解。上述20強房企人士介紹，金融機構對房企包括限制資金提取及抽貸的行為，「我們了解，監管層之前是不知道的，現在了解到了，也做了相應的調整」。

不抽貸意味著房企失血有所減少，但無論是房企自身回款和融資能力，還是對預售資金提取方面，依然困難重重。

上述房企人士介紹，在當前環境下，包括金融機構、地方政府在內的各方對房企信心不足，「原來預售資金監管也有，但比較松，很容易提取，現在不僅嚴格了，而且對資金限制的規模也增加了」。

一家金融機構人士認為，即便是放寬額度管控，到年底也只有不到兩個月時間，很多銀行由於沒有房貸額度，「即便是房貸額度可以鼓肚子，這么短時間內，真正落地的也不會太多」。

多數金融和地產人士認為，如果能在兩方面進行適度調整，可以讓更多房企避免發生流動性風險。第一，主體信用評級下調後，金融機構不抽貸；第二，將對預售資金監管控制在合理比例和范圍內。

11月11日，主要商業銀行召開會議，布置和落實有關房地產貸款相關政策，但具體如何落實，截稿前，還未有進一步明確的信息。

而此前傳出放鬆限購、限售政策，個人購房按揭貸款實行「認貸不認房」的沈陽市，也在11月11日表示，仍按原調控政策執行。

『玖』 2022年房地產政策三大關註：融資、房地產稅及限價限購限貸

據清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心數據顯示，2022年，各界最為關注的三大房地產政策，依次是融資政策、房地產稅、限價限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預售資金監管制度、長租房配套政策等也頗為關注，關注度超過10%，其中，約1/3的受訪機構關注土地集中出讓制度。
其中，房地產融資政策走向牽動人心，關注度高達74.1%。不同類型的受訪機構關注的側重點有所不同。房地產開發企業最關注的是貸款集中度管理制度以及出險房企收並購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發貸的釋放力度可以有所加大，同時滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機構也認為今年房企爆發危機的情況或將繼續發生，希望政府能夠出台有關收並購的支持性政策，保障企業度過危機，促進房地產市場健康平穩發展和良性循環。金融機構和研究機構對今年「三線四檔」的融資管理制度是否進一步調整表示關注。2021年，部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，「雨天收傘」，進一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，「三線四檔」政策是否繼續執行，如果繼續執行是否會細化、指導銀行全年有序進行信貸投放？最後，研究機構比較關注公募REITs政策是否會有所推進。目前保障性租賃住房已經納入公募基礎設施REITs試點范圍，後續試點范圍希望可以擴大至市場化長租房，甚至商業地產。
房地產稅關注度位居第二，達63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，「做好房地產稅試點准備工作。」2022年，房地產稅試點是否落地、何時落地，以及試點范圍、實施細節等，都備受各界關注。
限價、限購、限貸政策關注度為48.1%。接近半數的受訪機構對限制性行政管控政策有所關注，尤其是限價、限貸政策是否會有所調整。關於限價政策，部分受訪機構指出，當前市場不甚樂觀，2022年限價思路是否要從「防漲」轉向「防跌」？關於限貸政策，部分受訪機構指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認定標准有所放鬆，對改善型購房提供更多的信貸支持。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心認為，房地產行業降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產的綁定，避免資金過度流入房地產，引導資金有效流入實體經濟依然是主要目標。2022年，貸款集中度管理、「三線四檔」政策會繼續實施，一方面，合理發放房地產開發貸款，另一方面，對信貸資金的監管會更加精準。關於出險房企的收並購政策支持，中心認為相關貸款資金應該不受貸款集中度和「三線四檔」的限制；房地產稅會在短期內降低房價，並可能因稅負轉嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續對房價產生上升或者下降的影響。房地產稅制設計，應避免重復徵收，一方面體現稅負公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負擔，減少對消費的擠壓；在「房住不炒」的總基調下，短期內不會取消限價、限購、限貸等行政性限制政策。
2021年，我國房地產市場總體降溫明顯，交易量價萎縮，房地產開發企業銷售回款減慢，前期負債過高的企業風險逐步暴露，部分頭部房企出現資金鏈斷裂風險。風起於青萍之末，雖然這只是短期個別企業出現風險，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴散。

『拾』 現行房地產開發投融資政策是什麼

央行通過連續提高存款准備金率、加息以及發行巨額央票等手段來回收銀行系統資金。同時中央政府推出國八條，國六條等政策措施以及其後的二套房政策等都對國內房地產市場的過度投機起到了很好的抑製作用，房地產市場發展開始由狂熱期步入穩步增長期。

由於市場的各種需求強勁，房地產價格出現了較大幅度的增長，同時由於我國房地產貸款違約率較低，所以被商業銀行視為優質資產經營。另外各股份制商業銀行為了搶占更多市場份額，進而大幅度進行房地產貸款的發放。

(10)房地產融資政策形勢擴展閱讀：

注意事項：

投資者在進行房地產投資前必須進行充分的市場調查，選擇合適的地段，不同地段，房地產的價位有很大差別。假如你選擇投資居住型的房產，可以選擇在住宅小區投資一些距離購物中心和公共交通的房產，發展前景比較好。

投資者購買住宅和商鋪時一定要注意產權必須合法、有效，各項手續一定要齊全，避免造成法律糾紛。弄清楚房屋的剩餘使用年限和法定房屋功能。