停止房地產融資

『壹』 房地產融資閘門再擰緊，這對房價會有什麼影響

近期房地產融資新規的收緊引起了房地產企業的關注。中國人民銀行、住房和城鄉建設部在京舉行重點房地產企業座談會。會議提出落實房地產金融審慎管理制度，形成了重點房地產企業資金監控和融資管理細則。但會議沒有透露細則。去年上半年，一些城市的房地產市場也面臨著火爆的壓力。從7月24日國務院副總理舉辦的房地產論壇，到收緊房地產企業融資的論壇，中央對房地產市場的態度不言而喻。在住有所居、住有所居、不炒作的總基調下，房地產企業融資再度收緊會帶來怎樣的影響？

事實上，目前房地產企業並不依賴金融部門的融資，關鍵還是居民的住房需求，單純收緊房地產企業的融資政策不會對房地產企業的經營產生巨大影響。但經過多年積累，房地產業資產負債率大幅上升，債務承受能力惡化。自蔓延以來，房地產企業拖欠上下遊行業應付賬款的問題日益突出，表明房地產企業面臨的現金流壓力越來越大。此時，收緊房地產企業融資政策不會影響整體需求，反而會使部分現金流壓力較大的房地產企業出現現金流斷裂，增加債務違約風險，影響金融業的穩定。宏觀政策有必要理性、客觀地對待房地產企業投融資，給房地產市場自我調整的空間和時間，過早、過快地進行干預。

『貳』 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

『叄』 李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是發生了什麼

李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是因為捂地開發。

自樓市開始調控以來，打擊捂盤及炒房都是工作的重點之一。特別是部分房地產公司，大規模的拿地，不開發或緩慢的開發，以等待地價和房價的上漲賺得超額的收益。而這樣的行為顯然違背了房住不炒的初衷，不利於房地產的持續健康穩定發展。

在所有的捂地開發之中，李嘉誠旗下的和記黃埔最為典型。以其在西部地區的城市重慶、成都為例，均有超過10年以上的土塊未能開發完成。

被“談話”兩次的成都樓市調控升級，從加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六個方面出台調控措施。

『肆』 兩部委召開重點房地產企業座談會：房住不炒 房企融資或再收緊

近日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，央行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。若房企融資收緊，對房企將有何影響？未來房價會如何走？有業內人士分析，融資收緊必將加速行業洗牌，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。未來房價依然將穩妥發展，部分企業或會針對自身情況進行降價促銷。
監管再度出手給樓市「降溫」。住建部、央行於8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。
重點房企資金監測和融資管理規則已形成
前述座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛徵求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。座談會強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利於房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利於推動房地產行業長期穩健運行，防範化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。
記者注意到，在「7·24房地產工作座談會」上，也提出要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。
而近期房企融資出現上漲趨勢。中原地產研究中心統計數據顯示，8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，在年內處於高位。年內房企累計已經發行債券811隻，合計融資額高達6242億元。
丁祖昱表示：「這是繼7月24日『房地產工作座談會』召開不足一個月後，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現『三穩』預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。」
將加速行業洗牌，現金流或更依賴銷售回款
記者注意到，對於房企融資管理規則的具體內容，住房和城鄉建設部、央行官方網站並未披露。「目前暫未收到融資將收緊的相關通知。」一位房企高管向記者表示。
有銀行相關人士表示，近幾年房地產融資一直是受到嚴控的。而此次新規主要監管的是重點房地產企業，尤其上市公司，對他們的融資可能會形成約束，尤其是對負債率比較高的企業是利空。對中小型企業或者沒列入監控和試點的企業影響不大，本來這些企業融資就已被收緊。據了解，此次參會的重點房企主要以TOP20房企為主。
央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年二季度末，人民幣房地產貸款余額47.40萬億元，同比增長13.1%，低於各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續23個月回落；上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。
丁祖昱分析，一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。
中原視點分析指出，今年下半年，如果融資渠道受限，房企資金壓力加劇，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績， 回款能力將是房企持續經營的關鍵，預計房企可能採取降價跑量、加快建設周期、拆分上市、轉讓等措施。
其中，由於房企現金流更依賴銷售回款。銷售方面，促銷力度可能會加大，促銷活動可能會增加，預計房企在「金九銀十」加大促銷力度的概率會明顯增大，而降價幅度則受制於成本因素和行業監管；房企可能會加快施工進度，工程質量和施工安全值得關注。
此外，有條件的房企，可能會選擇像分拆物業上市等變通方法拓展資金來源；部分房企可能採取轉讓項目或股權等舉措開源，降低資金壓力。
分析 房價將受連帶反應
融資收緊是否意味著房子要降價了？中原視點分析，一線城市和熱門二線的房價依然將穩妥發展。從政策層面看，「房住不炒」的政策定位，是為了房地產市場平穩發展，無論房企融資政策如何調整，實際都是為了確保房價市場的穩定。
其次，房企融資再度收緊，房企拿地熱情短期內或降溫，沖擊激進房企拿地擴張，影響部分房企的正常拿地儲備，尤其在那些房價、地價預期不穩的城市。
嚴躍進表示，房價的決定因素很多，如果融資難度加大，房企一般而言會採取降價促銷的方式。不過，今年一些城市的預售管理有所放鬆，很多高價項目會入市，所以成交結構會變，單純來說房價會因此下跌，可能性並不大。只是，一些企業還是會針對自身情況進行降價促銷。
對於普通買房人而言，中原視點表示，融資收緊並不涉及個人房貸部分，但網傳的融資新規，或將在短期內抑制房價上漲態勢，新房成交價格面臨一定的下行壓力。

『伍』 貸款公司禁止用於房地產貸款融資是什麼意思

國家為了防控房地產金融風險，減少房地產資本性投入，對於貸款公司禁止把資金貸款給房地產開發公司。

『陸』 房地產融資再收緊 觸及「三道紅線」不許增長有息負債

近日，市場傳言稱監管部門出台新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。

具體為紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：凈負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。

根據「三道紅線」觸線情況不同，試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；「二線」超出閾值為「橙色檔」，有息負債規模年增速不得超過5%；「一線」超出閾值為「黃色檔」，有息負債規模年增速不得超過10%；「三線」均未超出閾值為「綠色檔」，有息負債規模年增速不得超過15%。

具體的指標計算方法如下：

紅線1指標：剔除預收款後的資產負債率=(總負債-預收)/(總資產-預收)

紅線2指標：凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/股東權益合計

紅線3指標：現金短債比=非受限現金/短期債務

此外，還有券商人士透露，對於近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，需要提供近半年購地資金來源情況說明和後續購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發行規模，或在其核心指標階段性控制目標未實現之前暫緩發行債券，並對其信託融資、資管產品、海外融資等給予限制。

為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：「地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文後，去備案發行才知道能不能發，發多少。」

不過，有商業銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。

也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。

在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以後對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用於償還舊債。

今年7月份，房企融資創新高。數據顯示，7月房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%。

與此同時，銀保監系統對房地產金融領域保持強監管態勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規向樓市「輸血」行為，地方銀保監局已開出多張罰單，其中不乏「數罪並罰」的百萬元級罰單。

比如，平安銀行北京分行因涉及「採取不正當手段發放貸款、個人貸款資金違規流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規定」等案由被銀保監會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因「同業投資資金違規用於支付土地出讓金、同業投資資金違規用於上市公司定向增發、同業投資資金違規用於土地儲備開發」等10餘項原因被江蘇銀保監局開出610萬元罰單。

銀保監會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。

上述新規將會給讓地產企業融資帶來哪些影響呢？

鼎諾投資根據wind數據，統計了全市場有2019年報數據的房地產發債企業，按照觸及紅線條數多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會採用明股實債的方式融資，進一步設計了「歸母凈負債率」指標，歸母凈負債率越高，說明企業的實際債務風險可能越大，定義為：歸母凈負債率=(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益。

房地產企業觸紅線情況統計

『柒』 房地產融資「閘門」再擰緊！金融監管嚴控「灰犀牛」

金融管理部門近日出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款余額佔比、個人住房貸款余額佔比「兩條紅線」。前者從40%到12.5%不等，後者從32.5%到7.5%不等。
為何要出台此項舉措？中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展；優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在監管部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，其出台有助於進一步降低房地產金融風險，同時有助於推動金融資源進一步進入小微企業、製造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業「虹吸效應」。
長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度「捆綁」。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，佔比依然較高。
「目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文表示。
2020年8月，人民銀行、住房城鄉建設部形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對資金需求端進行管理。此次制定的「兩條紅線」，主要是從資金供給端入手，對房地產貸款整體佔比和個人住房貸款佔比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產融資「閘門」正在全面擰緊。
政策對房地產市場資金供給的影響有多大？「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求。」人民銀行、銀保監會有關部門負責人表示。
記者調研發現，目前超出上限的銀行數量並不多。作為房地產貸款投放的主力，多數國有大行和規模較大的股份制銀行接近監管上限，少數已經超限。仍有一些銀行與上限有些距離。
針對超出上限的銀行機構，監管部門設置了一定的過渡期。這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給不達標機構充分的整改時間，維護市場平穩過渡，體現了政策「不急轉彎」的特點。
比起存量調整的壓力，政策影響更在於對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監會要求符合管理要求的銀行，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產貸款也是不許補漲的。
此次監管辦法，除了對房地產貸款設置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響？
「由於超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而佔比較低的銀行還有增長空間。」董希淼表示，因面臨增長「天花板」，部分銀行經營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調整。
在對房地產調控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手裡，是監管部門和銀行機構需要關注的。
值得注意的是，銀行違規為房地產輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數。對銀行機構來說，在套上「緊箍咒」的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找准符合高質量發展的信貸投放領域。

『捌』 銀保監會：加強小額貸款公司監管 不得用於房地產市場違規融資

9月16日，為規范小額貸款公司經營行為，防範化解相關風險，促進行業健康發展，銀保監會辦公廳於近日印發了《關於加強小額貸款公司監督管理的通知》。
《通知》主要包含以下內容：一是規范業務經營，提高服務能力。在小額貸款公司業務范圍、對外融資比例、貸款金額、貸款用途、經營區域、貸款利率等方面提出要求。二是改善經營管理，促進健康發展。從小額貸款公司資金管理、催收管理、信息披露、保管客戶信息、積極配合監管等方面作出規范。三是加強監督管理，整頓行業秩序。指導各地明確監管責任、完善監管措施、建設監管隊伍、實施分類監管、加大處罰力度等。四是加大支持力度，營造良好環境。鼓勵加強政策扶持、銀行合作支持、加強行業自律，促進行業可持續發展。
下一步，銀保監會將持續加強小額貸款公司行業監管制度建設，與《非存款類放貸組織條例》的施行相銜接，進一步完善小額貸款公司行業經營規則和監管規則。
其中，小額貸款公司應當主要經營放貸業務。經營管理較好、風控能力較強、監管評價良好的小額貸款公司，經地方金融監管部門批准可依法開展發行債券、以本公司發放的貸款為基礎資產發行資產證券化產品、股東借款等業務。
小額貸款公司發放貸款應當遵循小額、分散的原則，根據借款人收入水平、總體負債、資產狀況、實際需求等因素，合理確定貸款金額和期限，使借款人還款額不超過其還款能力。小額貸款公司對同一借款人的貸款余額不得超過小額貸款公司凈資產的10%；對同一借款人及其關聯方的貸款余額不得超過小額貸款公司凈資產的15%。地方金融監管部門根據監管需要，可以下調前述貸款余額最高限額。
此外，小額貸款公司通過銀行借款、股東借款等非標准化融資形式融入資金的余額不得超過其凈資產的1倍；通過發行債券、資產證券化產品等標准化債權類資產形式融入資金的余額不得超過其凈資產的4倍。
小額貸款公司應當與借款人明確約定貸款用途，並且按照合同約定監控貸款用途，貸款用途應當符合法律法規、國家宏觀調控和產業政策。小額貸款公司貸款不得用於以下事項：股票、金融衍生品等投資；房地產市場違規融資；法律法規、銀保監會和地方金融監管部門禁止的其他用途。
小額貸款公司不得從貸款本金中先行扣除利息、手續費、管理費、保證金等，違規預先扣除的，應當按照扣除後的實際借款金額還款和計算利率。鼓勵小額貸款公司降低貸款利率，降低實體經濟融資成本。
小額貸款公司不得有下列行為：吸收或者變相吸收公眾存款；通過互聯網平台或者地方各類交易場所銷售、轉讓本公司除不良信貸資產以外的其他信貸資產；發行或者代理銷售理財、信託計劃等資產管理產品；法律法規、銀保監會和地方金融監管部門禁止的其他行為。
銀保監會有關部門負責人表示，截至2019年12月末，全國共有小額貸款公司法人機構9074家，全行業實收資本9478億元，貸款余額10043億元。《通知》對小額貸款公司行業亟需明確的部分經營規則和監管規則作出規定，有利於遏制監管套利、促進規范監管、推動行業健康發展。
銀保監會有關部門負責人認為，《通知》的制定遵循以下原則：一是鼓勵回歸本源、專注主業，服務實體經濟。明確小額貸款公司應主要經營放貸業務，並從貸款集中度、貸款用途、經營區域等方面予以規范。引導小額貸款公司行業提高對小微企業、農民、城鎮低收入人群等普惠金融重點服務對象的服務水平。二是強調事中事後監管和負面清單管理。在上位行政法規尚未出台的情況下，本著問題導向、急用先行、逐步完善的思路，強調事中事後監管，明確行業亟待統一的監管規則。堅持底線思維，嚴禁觸及違法違規高壓線，防止風險外溢，守住風險底線。三是注重發揮地方金融監管的主觀能動性。辯證把握監管規則的原則性與靈活性，減少不必要的監管統一設限，授權地方金融監督管理局結合當地實際，細化部分監管要求。

『玖』 銀行停止對房子的貸款，這將對房價有什麼影響

現在的購房者主要是兩種，一種是剛需，一種是第二套房，也稱之為改善房。剛需房也是無房戶，這個在政策上是沒有什麼限制的，包括購房貸款，並沒有一刀切給堵死，這也和房子是用來住的政策相吻合。

那這個政策主要限制的是第二套房的購房貸款，如果沒有這個貸款的話，那就需要全額付款，這一下子拿出一大把錢來，將會大大減少購房的人數，房地產業的去化將是一個巨大的問題，房子的供需關系將會發生進一步的變化。從經濟學上來看的話，供給不變，星球減少的話，價格是必然下降的。

所以，只要銀行停止對房子的貸款，房價的下降是一個必然的趨勢。

『拾』 房地產信貸總量控制 開發商融資端和銷售端雙重受限

近日，銀保監會決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查要點包括房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況。不僅如此，合肥多家銀行停貸「二手房」的市場消息一度沸沸揚揚。看似無直接聯系的信息背後，是涉房貸款的悄然革新。
據知情人士透露，在房地產貸款大類下，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。
更大的變革接踵而來。自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
盡管此次改革的關鍵字是「市場化」，但「房住不炒」的基調未變。未來房地產信貸政策將轉向精準化調控、因城施策，完善各省級市場利率定價自律機制。業內認為，受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷。
嚴控房地產貸款
近年來，銀行信貸資金「脫實向虛」，實體經濟融資難、融資貴愈發凸顯。出於資金安全性考慮，房貸歷來都是銀行爭搶的蛋糕。而在金融支持實體經濟背景下，湧入房地產的資金被嚴控。
日前，銀保監會辦公廳發布《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。
檢查要點包括：房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括資本金來源真實性審查、企業資質審查、違規向「四證」不全項目提供融資等；以及個人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。
與此同時，有市場消息稱，合肥12家銀行停貸「二手房」，分別是：建設銀行、中國銀行、杭州銀行、華夏銀行、光大銀行、交通銀行、渤海銀行、農業銀行、廣發銀行、中國郵政儲蓄銀行、中信銀行、招商銀行。相關銀行表示，之所以出現「停貸」，原因是銀行月末額度不足。
據記者了解，目前銀行對開發貸和個人貸款統一納入總額控制。7月份開始，就有銀行額度不夠，只能對個人貸款進行控制，調整利率或停止二手房貸業務。開發貸和個人貸款向來屬於銀行房地產貸款大類，在此之前，個人住房貸款的限制相對較小。
各大銀行對涉房資金的嚴控已有表態。農業銀行執行董事、副行長王瑋近期表示，下半年農行將持續加強個人購房類貸款、法人房地產貸款、房企債券投資等涉房業務投放的管理和集中度管控，確保業務平穩健康發展。
8月29日，中國建設銀行副行長紀志宏在半年業績發布會上表示，將嚴控房地產開發貸准入標准，對企業的資質、資產負債率、凈資產會有比較嚴格的標准要求；同時，個人住房貸款將會保持穩健發展，形成以按揭牽頭、其他業務跟進的格局。
房貸利率歷史性變革
涉房資金被嚴控監管之際，房貸利率改革應聲而來。
8月25日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成，房貸利率正式掛鉤LPR。
其中，首套房貸利率不得低於相應期限LPR，二套不低於LPR加60個基點。同時，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
新政落地後，房貸利率定價機制有所調整，按揭貸款的「錨」將由貸款基準利率調整為LPR，定價方式也將由「貸款基準利率乘以上下浮動比例」調整為「LPR加基點」。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%計算可知，首套房貸利率不低於4.85%，二套房貸利率不低於5.45%。對比現行個人商業房貸利率，5年期基準利率4.95%，首套住房可以最低不低於0.7倍基準利率、二套房不低於基準利率上浮10%即5.45%。
總體來看，新個貸利率形成機制與現行基準利率保持穩定。但就市場實際利率而言，數據顯示，8月份全國首套平均房貸利率5.45%，相比年內最低的5月上升0.03個百分點；二套平均房貸利率5.75%，相比5月上升0.01個百分點。
表面上看，首套和二套新標準的房貸利率下限均低於當前實際貸款利率，但這並不意味著房貸「降息」。短期來看，「加點」也是重要調節手段。最終10月8日後首套、二套房貸利率將分別在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基礎上加不同幅度的基點形成。
但從長期來看，新政有助於進一步強化貨幣政策對房地產行業的傳導。LPR利率機制本身就有利於暢通貨幣政策傳導機制，房貸利率掛鉤LPR將使貨幣政策對房地產市場的影響更加高效、直接。
此外，央行還規定，借款人可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年；此次個人房貸定價機制的調整，只針對新增個人住房貸款，10月8日之前發放的房貸仍按原合同執行。
房住不炒扼住購房預期
就此次變革，人民日報評論指出，商業銀行發放住房貸款本就應由「市場起決定性作用」。但目前貸款利率參照基準利率上下浮動，而基準利率又由行政部門確定，且長期相對穩定不變，很容易造成資源錯配、降低金融效率。
實際上，早在2013年，央行便全面放開金融機構貸款利率管制，隨後10月創設LPR，初衷是形成市場化的貸款利率。但業務實操中，銀行發放貸款主要還是參照基準利率，基本無視LPR，市場化競爭格局並未隨著LPR的誕生而形成。
房貸利率改革後，市場擔憂主要在於新利率形成機制的「任性」。對此人民日報評論表示，從中長期看，LPR水平的浮動並非信馬由韁，基本上會反映金融服務實體經濟的能力，同時還會受到必要的窗口指導。
值得注意的是，「區別於降准、降息等集中式調控，下一階段房地產信貸政策將轉向精準化調控。」 各省市商業銀行將依據房地產市場形勢變化、銀行業信貸資金松緊程度等多方面因素，自主確定各省市房地產行業相應房貸利率。
但在「房住不炒」基調不變、居民杠桿率和負債率不能繼續上升的原則之下，房地產信貸仍將偏緊，賦予各銀行「加基點」的自由裁量權也將受到「房住不炒」的政策約束。
目前，房地產整體市場仍在持續走冷，供需壓力進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重。8月份，重點監測城市累計成交量持續走低，同、環比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟南、徐州等市成交顯著縮量。
具體而言，一線城市成交量環比下降10%，同比下跌7%。除上海環比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環比皆回調，北京成交遇冷，環比跌幅多達-42%。
二三線城市成交量同環比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，成都、無錫和廈門等環比漲幅皆超30%；而反觀西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟南等顯著縮量，環比跌幅都在-50%附近。
在此之下，「受制於信貸政策適度收緊，房地產市場或將持續轉冷，預計短期成交量大概率將繼續走弱。」克而瑞認為。
從房企融資全面收緊、到開發貸個人貸統一監管，從按基準利率浮動、到房貸精準化調控，解決實體經濟融資困難而非引水流進房地產的決心日益增強。「房住不炒」政策基調下，留給房地產市場上下浮動的空間愈發狹窄。