2017年上半年房企融資

A. 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11

B. 政策層面持續收緊 房企融資「冰火兩重天」

■本報見習記者 王珂

今年5月份以來，房地產融資規范政策密集出台，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。

《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優勢，市值偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演「冰火兩重天」。

 融資環節監管趨緊

今年4月份，中央政治局會議重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去杠桿」，釋放地產融資收緊政策信號。5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》。記者注意到，在上述文件出台後，發改委、央行、銀保監會陸續對房地產信託、房企海外發債、銀行房地產業務等融資環節釋放加強監管信號。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，「今年二季度以來房地產企業的融資環境發生變化，監管方面主要是從去杠桿和剔除傳導性金融風險的角度考慮，融資監管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發貸款、房企海外發債、房地產信託融資等環節採取了一系列管控」。

7月12日，發改委發布房企外債備案登記的通知，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企海外發債融資環境緊縮。

8月底，多家銀行收到窗口指導，要求房地產開發貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產開發貸這一融資渠道也將收緊。

對此，嚴躍進表示，「當前融資端的管控包括房地產信託、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產開發及預售等各個環節，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放鬆，四季度還需要看後續監管層對於房價管控的力度」。

  償債高峰期到來

Wind數據顯示，內地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數據猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續。

值得注意的是，房企海外發債的資金成本較去年上升明顯。

截至9月12日，內地房企合計發行的144隻美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122隻美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率最高的是當代置業於今年1月份發行的一隻美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51隻，而去年全年票面利率達10%的債券僅22隻。

此外，Wind數據顯示，2017年房地產行業上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。

《證券日報》記者統計發現，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。

其中，國企背景企業與民營背景企業融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。

此外，記者按照房企估值規模統計的房企融資成本也有較大差異，房企市值在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市值在200億元以內的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。

總體而言，當前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產企業相對民營企業具備更低的融資成本優勢，市值偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環境趨緊的情形下，融資成本出現加速分化。

C. 「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

原標題：「三道紅線」威力顯現 上半年中型房企融資規模「腰斬」

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責任編輯：戚琦琦

D. 負債率不斷攀升房企整合路在何方

最新統計顯示，已披露年報業績的63家上市房企負債合計超過3萬億元，同比增長幅度達34%。2017年，63家上市房企的平均負債率為78.6%，比上年上升1.9個百分點。其中，有18家資產負債率超過80%紅線，佔比超過29%。

從企業的角度講，當然不希望資金鏈斷裂、企業破產，因為這將令投資人遭受重大損失。從銀行的角度講，也不希望看到房地產企業資金鏈斷裂，因為很多開發企業的大部分資金來自於銀行，企業有個風吹草動，銀行也隨之風險大增。從政府的角度講，同樣也不希望出現房企破產的問題，因為沒有一家房企不是「綁架」著一批企業，一家企業出事，其他企業也要跟著受累，肯定不是好事。

E. 政策積極信號頻傳 今年房地產並購類融資已逾1500億！

（記者 於麗麗 李未來）政策持續寬松背景下，今年以來，截至3月23日，根據中指研究院數據統計，各渠道並購類融資已逾1500億元。其中，招商銀行授予華潤置地的融資額度最大，為200億。

今年以來，在響應國家「房住不炒」的政策下，全國各個城市根據當地具體情況，從各方面陸續進行政策放鬆。3月16日，多部門進行重磅發聲，強調防範化解房地產市場風險，穩妥推進並盡快完成大型平台公司整改工作等。數據顯示，截至3月21日，房地產開發板塊近一周漲幅2.37%，近一月漲幅3.79%，近一季漲幅4.49%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，截至目前，至少有10家房企獲得並購融資貸款，本次收並購高潮是在市場低迷的時候發生。一般情況下，市場蓬勃繁榮的時候，也是收並購較多的時候，市場向上，企業預期較好，會積極通過收並購擴大規模。

各渠道房地產並購類融資已逾1500億元

截至3月23日，中指研究院統計各渠道房地產並購類融資已逾1500億元。房企直接發債融資佔比4.6%，銀行授予房企的並購貸款額度佔比66.0%，房企共獲得七成總融資額度，其中民企獲得資金佔比41.6%；另外金融機構並購債融資29.4%。

數據來源：中指研究院

記者了解到，3月13日，中國長城資產管理股份有限公司（下稱「中國長城資產」）獲批在全國銀行間債券市場公開發行人民幣100億元金融債券。據悉，其募集資金將主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業及償還到期存量債券。

中國長城資產表示，將堅持依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產企業風險處置相關金融業務。本次債券的發行有利於公司加大服務實體經濟力度，為實體企業紓困化險、促進房地產行業良性循環和健康發展提供長期限、低成本的資金。

這是繼中國東方資產管理股份有限公司（下稱「東方資產」）後，又一家AMC（全國性金融資產管理公司）加入發債募資化解房地產行業風險行列。

作為第二家獲批發行地產紓困金融債的AMC，中國長城資產此次金融債發行額度與2月21日獲批的東方資產相同。

總體來看，各渠道的並購融資已從央企、國企逐步惠及民企。並購類融資之外，部分穩健型民企的其他融資渠道也在逐步拓展。

事實上，除AMC之外，銀行早有在公開市場發行房企並購債券的方式募集資金紓困房企。不僅如此，今年以來多家銀行還和房企簽訂戰略合作協議，為房企提供並購融資額度。

據了解，自2月以來，截止3月18日，浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行等多家銀行公布了規模50億-100億不等的房企並購債券發行計劃，支持優質房企進行收並購。

中南建設於3月12日、17日分別公告宣布，全資子公司江蘇中南建築產業集團有限責任公司獲得華夏銀行2.2億元借款及交通銀行1.8億元借款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，當前房地產出險資產的收並購市場呈現了三個方面的特徵。首先，此類資產的處置，被認為是今年防範房地產市場和防範房地產企業風險的重要舉措。其次，出險資產的處置，有較多的融資政策支持，涉及銀行、房企、資管公司等不同主體的融資。再次，一季度總體上處於市場摸底階段，預計二季度此類收並購的交易會增加。

政策扶持力度加大

去年，房地產行業緊縮，房企壓力加大，今年以來，在響應國家「房住不炒」的政策下，全國各個城市根據當地具體情況，從各方面陸續進行政策放鬆。截至3月中旬，今年共有超50個城市對樓市政策松綁。

去年年底，央行、銀保監會曾出台《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》（下稱「通知」），通知旨在鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼並收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

今年以來，為繼續調動房企收並購積極性，承債式並購貸款政策落地，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款已不再計入「三條紅線」相關指標。

據了解，今年以來，招商銀行已發放並購貸款額度超500億元。其中最大的一筆是今年1月末，其授予華潤置地的200億元並購融資額度。此外，招商銀行還分別對碧桂園、大悅城控股、華潤萬象生活、美的置業授予融資額度，額度分別為150億元、100億元、30億元、60億元，融資用途均包括並購貸款業務。

3月16日，多部門就房地產行業問題發聲。國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，就房地產相關問題指出要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，向新發展模式轉型的配套措施。

隨後，央行、銀保監會、證監會、國家外匯局等多部門分別召開專題會議學習貫徹國務院金融委會議精神。央行表示，要堅持穩中求進，防範化解房地產市場風險，穩妥推進並盡快完成大型平台公司整改工作。銀保監會召開專題會議強調，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。

多部委對於房地產行業的積極信號釋放後，3月17日，房地產板塊強勢增長，截至晚間收盤，融創中國漲59.03%、新城發展漲47.7%、龍光集團和時代中國均漲超42%，富力地產、佳兆業、旭輝控股集團、世茂集團等企業漲幅均超30%。

數據顯示，截至3月21日，房地產開發板塊近一周漲幅2.37%，近一月漲幅3.79%，近一季漲幅4.49%。

業內人士表示，在「穩增長」的宏觀背景下，房地產行業的政策紅利還將繼續釋放，市場信心正在提振中。

F. 讓市場出清房企償債高峰來臨風險

Orient Capital一份研究報告認為，中國房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰。這意味著，中小房企或將不得不面對一場潛在的流動性危機。
這種超常規融資負債基礎是從2014年開始的這輪房地產的瘋狂，誘使眾多房企包括小型房企超過承受能力的融資擴張。根據 Orient Capital的調研，房企將於2017年下半年至2018年初迎來償債高峰，預計僅到期公司債一項就將達到5440億元人民幣。根據中原地產的數據，中國房企2016年通過私募債、公司債、中票等方式融資1.14萬億元，同比增26%，並首次突破1萬億元。
這種超常規瘋狂融資都是基於房價的持續上漲甚至暴漲。一旦暴漲基礎坍塌或者停止，那麼這些巨額債務鏈條將斷裂，房地產債務危機必將爆發。
從本質上講，只要是高杠桿、高負債性融資，無論房價大漲或大跌都最終會出現危機。大漲不可能永久持續下去，放任房價大漲必將釀造大風險。在大漲驅使下，各路資本，各種資金必將都瘋狂進入到房地產行業，最終撐破泡沫，出現大危機，大風險。
目前，為抑制地產泡沫，監管層於2016年三季度起收緊了房企融資的多個融資渠道，包括交易所發債、銀行間市場融資等。從2016年10月起，由於國內融資政策收緊及強勢美元，房企的融資渠道阻塞。2016年10月19日，交易所疑似「一刀切」式暫停地產公司債，其中包括已經拿到無異議函的項目。
2016年10月21日銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會，明確提出，要嚴控房地產金融業務風險，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。2016年10月24日有報道稱，高層要求證監會和發改委收緊房地產企業融資渠道，包括不能在境內發債，不得到H股上市融資，境外發債也將趨嚴。
這意味著，在不久的將來，房企將面臨劇增的財務成本，進而可能遭遇潛在的流動性危機。
在這里大型房企承受能力較強，而且經營受市場波動影響較小，抗風險能力較大。而小型房企投機取巧性較大，主要趁房價上漲之機瘋狂融資，債務突然增加，有些基本是空手套白狼式的融資。無論是市場泡沫破滅式沖擊，還是政策調控式影響，對其影響都非常之大。一旦資金鏈條斷裂就直接進入破產清算境地。而同時空手套白狼的操作，使其基本沒有還債與抗風險能力。最終承擔風險的是給其融資的金融機構包括銀行等。這就是或爆發金融風險的邏輯。
研究機構發現，2016年中報顯示，嘉凱城、天津松江、雲南城投等企業凈負債率均超過500%，且較一年前仍有大幅增加。而萬科、招商、金地、華夏幸福的凈負債率均在100%以下。從中可以看出，越是小的房企負債率越高，而大型房企負債率反而很低。也就佐證了在房企債務密集到期之時，小型房企首當其沖的原因。
怎麼辦？一種選擇是政府房地產調控在度上把握住輕重，避免對小型房企沖擊過大，即仍依靠政府救市。另一種選擇是讓市場自主出清，尊重市場規律，讓市場配置資源，該破產就破產，該資金斷裂就讓其斷裂，只要承擔風險的責任主體明確清晰即可。即使涉及到金融機構風險，政府也不要插手 。政府要做的是保持市場透明公平，對國有金融機構發生的房貸風險追責到底。
在房地產上，一定要處理好政府有形之手與市場無形之手的關系。房地產是市場化程度較高的市場，應該由市場在配置資源中起決定性作用。有形之手盡量不要插手，特別是遭遇風險時，政府不要進行所謂的救市，大包大攬更不可取。市場本身就是風險很大的。讓釀造風險者承擔一切風險責任與後果是天經地義的。政府如果通過有形之手進行所謂的救市與降低風險必將破壞市場機理。必將使得風險製造者暗自竊喜，並且繼續屢犯釀造風險。
研究者分析，最終的結果可能是監管層進行個案干預，特別是當遭遇危機的開發商或地產項目有足夠的系統或地域重要性。以筆者看，個案干預都不必要。監管部門應該徹底放手，要相信市場的力量，要敬畏市場，要給市場主體自主承擔風險的權力。一定要把自主承擔風險的權力交給市場主體，不要再去剝奪了。

G. 房企資金鏈風險被放大 融資新政將倒逼精細化管理加速

後疫情時代，無論頭部房企還是中小房企的內部生存狀態已顯示，行業瓶頸期已經來臨。
特別是隨著房企融資管理「三條紅線」新政的漸行漸近，房企的發展之路將更加艱難。
「房企集中度會越來越高，30名絕對是一道坎。」一名房企內部研究人士對21世紀經濟報道表示，一旦新政落地執行，中小房企會面臨重大調整，一旦觸及一條紅線，有息負債就受限，發展不下去要不跟人合作或者等著被資本並購。「現在大家都有點焦慮，不知道後續細則會否給企業帶來多大波動。」
來自券商、銀行業的人士透露，金融監管層的政策已經醞釀好久，至少有2-3年了，只是借這個時機出台。消息人士還透露，接下來將開始找企業進行試點，很多細節問題如何操作執行還有待時間磨合。比如，房企收並購的時候，負債率上升了該劃到哪一檔？上市體系外的資產算不算三道紅線范圍內？要房企上報還是審計、銀行主動來查，是否房企每次融資都要來一次對號入座？諸如此類的問題，還需要一段時間磨合。
可以肯定的是，這一次房企融資端的收緊，或導致馬太效應。如果說此前的資管新規是一刀切，那麼「三條紅線」則為房企精細化管理埋下伏筆。此前土地市場調控已經逐步精細化，宏觀層面也有因城施策，但是對房企的管理還沒有做到精細化。
實際上，針對房地產市場過熱的現象，7月以來多省市集中出台了調控政策。而此次「三條紅線」規定則是從供給端的角度切入，並非為了應對過熱，而是對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入。
前述人士透露，新政最少有兩年的儲備期，新政本質上不針對負債與否，而是防範資金鏈斷裂，要在這個情況出現之前就把這個風險給化解掉。
回款與負債
向來嗅覺靈敏的大房企其實早已有所動作。
恆大高管在2018年就提出要在今年上半年將凈負債率降至70%；從2020年上半年業績數據來看，融創凈負債率大幅下降23個百分點。另一方面，頭部房企也在加速回款。以旭輝為例，今年前7個月，旭輝的銷售和回款已雙雙突破千億。
21世紀經濟報道記者梳理統計了行業內排名10-60位的典型房企最近幾年的財報數據，發現在2019年，房企綜合回款率和銷售回款率出現了一個分水嶺。
一名房企人士指出，回款不好是因為銷售，大房企這兩年重點布局二線和強三線的城市，業內排名30-60，甚至往後的，還在調整土儲結構過程中。與此同時，房企拿地很熱，錢從哪來？在回款不好的前提下，只有通過負債獲取資金。「從政府角度不願意麵對過多風險，現在這一波金融危機與全球寬松不一樣，這一波還用房地產做蓄水池的話，金融安全就有問題。」
房企仍需要平衡投資與回款，因為30強房企中，觸及「三條紅線」的情況已經不容小覷。根據2019年年報數據，30強房企中有9家房企觸及了三條紅線，5家觸及兩條紅線，11家觸及一條紅線，這意味著新政一旦全面實施，多數房企融資端將面臨較大的收縮壓力。
而在2019年30強房企中，多數房企有息負債的增速超過了15%，這表明後續房企整體降杠桿的壓力會比較大。
資產負債率是體現房企運營能力的重要指標。若要降低這一指標，就需要房企增強銷售力度，加快存貨周轉速度，擴大預收款項規模，與此同時，捂盤惜售行為也會受到打擊。大部分30-60強的房企，資產負債率下調均比較緩慢，尤其是像新力這樣處於規模擴張周期的房企，前後兩年的資產負債率不過是1個百分比的差距。
一方面，有息負債的下降要依靠房企自身現金流的改善，才能使得償債規模超過新增規模。但對於長期依賴杠桿經營的房企而言，短期內債務化解的難度比較高，因此現階段，房企對債務可能更偏向於存量管理。另一方面，由於擴大非控制性股東權益的難度更低，房企或更傾向於藉助擴大少數股東權益規模來降低凈負債率，這意味著房企聯營、合營的事件可能增多，明股實債的風險也可能上升。
因此，「三條紅線」中現金短債比進一步強調資金回收的效率，要求房企壓縮回款周期，保證經營性現金流的充沛，而非通過借新還舊等方式，依靠債務資金維持表面流動性的穩定。其次，現金短債比的考核也有助於改善房企的融資結構，重點打擊「短借長還」等行為，從這一角度看，未來房企對長期債務資金的依賴度有可能會提高。
回款與拿地
據21世紀經濟報道統計，2020年上半年，拿地投資超過銷售回款50%的房企包括建發、金科、藍光、榮盛發展等。
房企拿地積極性增強的原因之一就是銷售端的持續回暖。與此同時，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長;從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。
房地產是周期性行業，在以往的小周期規律中，房企為了維持並擴大銷售規模，自然在銷售的同期進行拿地補庫存，就如2009-2011年和2012-2014年這兩輪小周期中，2010年和2013年銷售放量的當年土地也相應放量，銷量和拿地之間更多呈現是供需同步。但在2015年初開始的本輪小周期中，在2016年銷售放量的當年拿地卻是縮量了，綠城就是很典型的例子。綠城在2016年、2017年拿地近乎停滯，這導致今年上半年銷售現金回款率雖然超過95%，但是結轉面積下降約30%；綠城2019年全年銷售回款率維持在87%，2019年上半年回款率88%，其管理層透露，今年全年回款率會比上半年略有下調。
一方面，從宏觀環境來看，金融去杠桿政策已經告一段落。2019年末的中央經濟工作會議指出，「我國金融體系總體健康、具備化解各類風險的能力」，「保持宏觀杠桿率基本穩定」。
另一方面，房企的杠桿率也已經自2017-2018年高位下行。2019年A股房企平均凈負債率79.4%，同比-12.3pct，目前已經處於相對合理的位置。後續行業規模穩中略降、集中度提升的格局也將促使主流房企保持相對平穩的杠桿率。
華創證券指出，當前銷售毛利率已出現階段性見底，以陽光城為例，2019年末有息負債1,107億元，其中銀行貸款、債券類和其他分別佔比47%、28%和25%。假設以上渠道融資成本分別下行50BP、80BP和300BP，則對應2020年利息費用/營收下降3.4%。假設存量債務久期為3年，則對應到年內利息費用/營收下降1.1%。
業內人士指出，若新政實施，凈負債率的降低有賴於有息負債的壓降，或者合並權益的擴張。在行業毛利率降幅趨緩、甚至階段性見底的同時，今年融資成本的顯著下行將進一步助力銷售凈利率形成階段性底部，甚至部分優質房企將呈現凈利率見底回升。

H. 50宗地王貨值萬億元難入市是什麼原因

近三年搶地王的房企，喜者少，憂者甚。徘徊於「割肉」還是「等待」的路上，多數地王項目仍在被動「等待」入市。

據中原地產研究中心統計數據顯示，2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗，其中20宗於2017年成交，20宗於2016年成交，另外還有10宗是2015年成交的。

盤點2016年爭搶地王的房企，《證券日報》記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判斷市場和操盤能力更弱，甚至沒有產品IP的現狀，使其高價地在手無法快速變成現金，其被拖進危機之中的概率也就更高。

「拿高價地的房企可能有兩種死法」，上述房企高管向《證券日報》記者表示，一種是猝死，比如猛拿高價地，拖幾年仍沒變成現金，在這種局勢下，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破產；另一種是慢死，比如一家房企有400億元凈資產，每年虧損10億元，可以虧40年，外界似乎看不出來，但這是溫水煮青蛙式的死法。

「2018年，資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力。」張大偉直言，大部分企業鑒於開發周期計算，都預判2017年下半年項目進入回款階段，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期。屆時，舊債因銷售回款率低難以償還，新債又難借，多重壓力齊至，不排除比虧本更嚴重的被逼出房地產市場的可能性。