房地產融資渠道多元化建議

㈠ 房地產融資方式有哪些

1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。

3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，

㈡ 房地產市場如何拓寬融資渠道

這個問題就是錯的。房地產市場是宏觀經濟分析的概念，融資渠道是具體的戰略規劃，這兩個怎麼可能放在一起呢？
房地產企業如何拓寬融資渠道
房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

㈢ 房地產融資的途徑

融資渠道作為產業鏈中的首環，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，我覺得房地產比較適合的融資結構如下：

1、自有資金

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。

2、預收房款

通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益。

3、銀行貸款

房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款，至少應有70%。

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㈣ 房地產企業融資渠道及具體處理方式

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

㈤ 房地產面向社會融資有什麼規定嗎

深入解讀房地產融資渠道及具體處理方式

近年來，房地產行業發展迅速，已成為我國國民經濟中的支柱性行業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信託、房地產基金、海外融資、股權融資等，由於各種各樣的限制，融資規模仍然有限，這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。深入解讀房地產行業的融資渠道及具體的處理方式。
一、我國房地產融資渠道及現狀
1、銀行貸款
目前我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金以及其他資金等兩個方面，房地產自有資金比例比較低，主要依賴於銀行貸款。銀行信貸資金貫穿於土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。根據中央和銀監會的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的主要資金鏈。
2、房地產信託
房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人簽訂信託投資合同，委託人將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押證券，或進行相關的房地產投資活動。

緊縮性的宏觀政策使對銀行依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張。著是的房地產企業對銀以外的融資渠道的資金需求更加緊張，房地產信託業務得以發展。不過，目前信託產品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制約、信託產品的流通性問題，以及信託計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信託的發展。但從長遠看，信託資金是億個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產融資渠道的一個補充。
3、上市融資
上市融資是房地產企業的一個理想融資渠道，它可以分為直接上市和間接上市兩種，直接上市的數額比較大，但是融資門檻高，更多房地產企業選擇間接上市，其中買殼是比較常用的方式，買殼上市需要大量的現金，上市的目的是通過增發，配股再融資籌集資金，但前提必須是有好的項目和資產進行置換。但擁有大量項目，好的開發項目和優質房產都是中小企業很難具備的，因此房地產企業走上市融資的路子還是很難。
4、債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高，與股票相比又有一定的安全性。因此，在證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮形式。但是，目前我國房地產債券發行的規模小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的准確性、可信性還有問題，這都影響了企業通過債券融資的規模。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1、建立多層次房地產融資渠道體系
當前，我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來，我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業的信貸機構，債券、信託、基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限，股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。因此，迫切需要通過建立多層次的融資體系，為不同企業提供不同的融資場所。
2、開發更多的房地產金融投資產品
房地產渠道融資的多元化開展，關鍵是需要設計出有差異的，服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國房地產金融建設剛剛起步，銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。國家加大對房地產金融產品的開發，房地產自身的金融建設必會成長起來。
3、完善房地產金融法律法規
國家應出台適用於房地產金融發展的法律法規，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，做出嚴格的規范，使我國房地產多元化融資規范化的發展。
總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化的發展道路，但在現實中需要國家加強對房地產金融市場的宏觀調控，進一步完善法律法規。房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據自身特點，採用多種融資途徑和方法。

㈥ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

㈦ 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

㈧ 分別結合資產結構調整效應和財富效應說明我國貨幣政策傳導過程中存在的問題及對策

貨幣政策是政府為實現既定的經濟目標，運用各種工具調節貨幣供應和利率進而影響宏觀經濟的運行狀態的各類方針和措施的總稱，在國家宏觀經濟調控中佔有重要地位，貨幣政策理論在宏觀經濟學中也處於核心地位。在貨幣政策的研究中涉及到一個相當重要的方面即貨幣政策的傳導渠道問題。自1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以後，我國現代意義上的貨幣政策開始正式形成。在這20多年裡，中國人民銀行由原來的「政府出納」角色逐漸演變成了國民經濟的重要宏觀調控部門，貨幣政策由原來基本被忽視逐漸被公認為宏觀調控的重要手段。
自1984年我國建立中央銀行制度開始，中央銀行的調控手段也隨經濟體制的轉化而逐步由直接調控向間接調控過渡，使貨幣政策的傳導機制在不同階段表現出不同特徵。從1984年至今，我國貨幣政策調控工具及傳導機制的變遷可以分為五個階段。

（一）直接調控的貨幣政策（1984～1993年）

這一時期，全國的貨幣調控主要以央行的直接調控為主，貨幣調控工具主要為利率、銀行存款准備金率，並不斷加強對信貸規模和再貸款額度的控制。這一時期貨幣政策傳導中，1984～1985年為抑制信用失控採取緊縮的貨幣政策，1986年緊縮貨幣政策起到效果，當年工業增長速度下降到0.9%。由於要求放鬆銀根的壓力存在，中央銀行同年取消了信貸指令性控製做法。1986年銀行貸款增加28.5%，農村信用社貸款增長42.1%，經濟再度升溫。1992年宏觀經濟政策再度寬松，新一輪經濟過熱開始。當年信貸規模增長如表1所示，金融秩序出現混亂現象，人民銀行開始實施嚴厲緊縮政策。結合表1的數據分析，從政策的實施結果來看，雖然直接調控缺乏必要的彈性，使我國的貨幣供應量和經濟增長大起大落，但就政策而言，無論擴張還是收縮行為，都能很快實現貨幣政策調控意圖。

（二）直接調控為主、間接調控為輔的貨幣政策（1994－1997年）

這一時期，中央銀行的貨幣調控手段主要為信貸計劃，其次為利率工具，存款准備金率這一常用的貨幣調控工具在這一時期較少採用。1994年為了克服總需求受到抑制，而通貨膨脹仍在繼續的局面，選擇了將治理通貨膨脹作為貨幣政策首要目標，從而開始了長達4年的從緊貨幣政策。1994－1997年我國中央銀行貨幣政策操作的最大特點是一再貸款和外匯市場的「對沖」操作來調控基礎貨幣供應量（見表2）。

表l：1984～1993年貨幣政策調控結果 年份 信貸計劃數(億元) 實際信貸額(億元) 增長率(%) 增長率(%) 增長率(%) GDP增長率(%) 通脹率(%)
1984 423 1176 49.5 34.3 34.8 16.9 2.8
1985 713 1140 24.4 14 25.4 13.5 8.8
1986 950 1685 23.3 29.4 20.6 8.8 6
1987 1225 1442 19.4 14.4 24 11.6 7.3
1988 1560 1519 46.7 21 21.2 11.3 18.5
1989 1600 1858 9.8 6.6 18.3 4.1 17.8
1990 1700 2757 12.8 19.2 28 3.8 2.1
1991 2100 2877 20.2 23 26.5 9.2 2.9
1992 2800 3526 36.5 25.2 31.2 14.2 5.4
1993 3800 4846 3513 38.3 37.3 13.5 13.2

資料來源：中國銀行監督委員會網站。

表2：中央銀行基礎貨幣結構變動 年份\增加額比例\基礎貨幣工業主要渠道 1995年 1996年 1997年
增加額 比重 增加額 比重 增加額 比重
外匯占款 2302 64 2765 45 3072 87
對國有銀行再貸款 2832 -79 1317 21 -2059 -54

資料來源：《中國人民銀行統計季報》（1996.01－1998.01）。

（三）間接調控為主的貨幣政策（1998－2003年）

這一時期，中央銀行的貨幣管理採用資產負債比例取代貸款規模限額，在調控工具上，注重利率、存款准備金率、公開市場業務、再貼現等，以強化對貨幣供應量的調節。1998－1999年為貨幣適度擴張時期。亞洲金融危機後，中央銀行為了克服商業銀行「借貸」行為，採取了有利措施放鬆銀根。2000－2002年8月貨幣政策為穩中偏松時期。此期間，消費物價指數為0.6%，通貨緊縮的現象並未完全消失。2002年9月～2003年末16個月間為通貨適度緊縮時期。

（四）間接調控政策的確立階段（2004～2007年）

2004年以來，中央銀行採取了一系列市場化措施，對信貸資金的過快增長進行了「微調」，當時我國的貨幣政策傳導主要以信貸傳導為主，匯率、利率等傳導途徑為輔的間接貨幣調控政策基本確立。

（五）實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策（2008年至今）

2008年9月全球金融危機蔓延以後，受金融危機影響，國際經濟形勢急劇惡化，我國經濟受沖擊加大，人民銀行開始實行適度寬松的貨幣政策，五次下調存貸款基準利率，一年期存款基準利率從4.14%下調至2.25%累計下調1.89個百分點，一年期貸款基準利率從7.47%下調至5.31%累計下調2.16個百分點。四次下調存款准備金率（見表3），貨幣政策使用密度較為頻繁。到了2009年下半年，已實現經濟快速恢復增長，這時央行開始考慮寬松貨幣政策適時逐漸退出的問題。

表3：存款准備金率調整 時間 存款准備金調整
2008.9.16 17.5%調至16.5%
2008.10.9 16.5%調至16%
2008.12.5 16%調至15%
2008.12.23 15%調至14.5%

數據來源：中國人民銀行網站。

2010年，貨幣供給平穩回落，貨幣政策回歸常態。進入2010年，中國人民銀行分別於2010年1月18日、2月25日和5月10日，三次上調存款類金融機構人民幣法定存款准備金率0.5個百分點，農村信用社等小型金融機構暫不上調，以對沖銀行體系部分過剩流動性，控制貨幣信貸總量適度增長，同時又兼顧到支持中小企業融資和農村金融發展。
2010年上半年，我國繼續實行適度寬松的貨幣政策，但寬松力度有所減弱。中國人民銀行三次上調了金融機構存款准備金率，貨幣供給逐漸平穩回落；引導銀行把握信貸總量、節奏和結構，加強金融風險防範；銀行體系流動性基本適度，人民幣匯率形成機制改革穩步推進，金融運行總體平穩。但也出現了資產價格劇烈波動、實際利率水平為負值、股票市場整體走弱和系統性金融風險集聚的情況。
2010年公開市場操作在流動性管理中發揮重要作用。中國人民銀行根據市場流動性變化，靈活、適時、適度地開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。
2010年6月19日，中國人民銀行新聞發言人表示，根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率彈性。中央銀行此次匯率改革的直接目標是緩解國際壓力。無論從5月外貿形勢、國際投機性短期資本流向和國內CPI超過3%等國內因素來看，還是從全球匯率結構性變動看，此時人民幣重啟匯率改革的成本都是比較低的。在一定意義上，這意味著我國將容許一定程度的人民幣緩慢升值，因此也意味著收緊國內總需求，減小了年內加息可能性。在2010年G20多倫多峰會召開前夕重啟匯率改革，較好地把握了時機。今後，將繼續按主動性、可控性和漸進性原則，進一步完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，發揮市場供求在人民幣匯率形成中的基礎性作用，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
從上述各階段貨幣政策的實證分析不難看出，目前我國仍執行著信貸渠道為主的傳導機制，但是隨著經濟、金融體制改革的不斷深化，利率傳導渠道在貨幣政策傳導中起到越來越重要的作用，同時資產價格渠道在貨幣政策傳導中的作用也逐步凸顯出來。

三、我國貨幣政策傳導渠道存在的主要問題及原因

通過對我國貨幣政策傳導渠道發展沿革以及各種渠道發揮作用的約束條件的分析，結合貨幣政策傳導渠道存在的問題，分析其產生的原因。

（一）利率傳導渠道

在我國，由於利率市場化並未完成，利率形成機制不盡合理，使商業銀行的信貸供給和企業的投融資行為受到制約，削弱了貨幣政策的效果。具體有以下幾個方面：
第一，利率非完全市場化扭曲了利率的形成體系。在利率市場化國家，基準利率一般指央行再貼現率和再貸款利率，然後以此為基準通過貨幣市場利率中介等短期利率形成對應存貸款利率等長期利率的調節。由於我國存貸款等長期利率是受管制的，短期的貨幣市場利率難以通過市場化的利率期限結構來影響長期利率；存貸款利率作為一種政策利率反而會對貨幣市場短期利率產生不小影響。如此一來，雖然短期利率已市場化，而對實體經濟產生影響的長期利率並沒有完全市場化，最終導致一方面投資、消費等經濟變數對市場化短期利率的反應不靈敏，另一方面非市場化的長期利率失去了對經濟資源市場均衡優化配置的功能。
第二，利率非完全市場化制約了消費和投資對利率的彈性。市場化的利率體現了社會投資報酬和資金成本，對於企業，市場化利率是其投資決策與內涵報酬率相比較的基準，而官方公布的貸款利率非市場化利率，不能真實反應企業的資金成本，這就造成了投資對官方公布的貸款利率不敏感。而從居民層面看，利率管制使利率長期處於低水平、波動幅度小且頻率低，這使得財富收益的變化范圍較小，即使利率有些微調，人們也不會因此認為財富收益有大的改變；同時，利率非完全市場化限制了市場的流動性，並產生了對居民消費的抵減作用，從而進一步降低了利率變化對財富價值的影響程度，這從本質上制約了利率對消費和儲蓄的影響力度。
第三，利率非完全市場化制約了商業銀行的信貸供給。在利率市場化條件下，利率具有調節經濟的內在平衡機制，而利率非完全市場化破壞了這種平衡機制，對商業銀行信貸供給形成制約。
第四，利率非完全市場化制約了儲蓄向投資轉化的效率。發展中國家的利率管制對經濟增長造成了較大損害，這些低的或負的實際利率造成了金融的非中介化，利率不能有效發揮儲蓄轉化為投資的杠桿作用。就我國現實而言，以金融機構存貸差作為儲蓄投資轉化效率的考查指標，從20世紀90年代中期開始，存貸差一直在增加，長期沉澱在金融機構的資金，最終一部分會成為金融機構彌補不良貸款和虧損的資金，對貨幣政策形成傳導障礙。
第五，利率非完全市場化扭曲了股市價格。利率作為股票市場的一個敏感指標，中央銀行的每一次利率調整，甚至投資者對利率走勢的預測或市場對利率變動的謠言都極易造成股價的波動，可以說，利率在某種程度上是股價變動的參照基準。在利率非完全市場化背景下，由於利率實質上充當了再分配的一種手段，而無法反映真實的資金供求關系，由此，實際利率的變動必然導致股票價格的非正常反應，這也是造成我國近年來股市泡沫、風險累積，最終導致股市傳導機制不暢的重要制約因素。

（二）信貸傳導渠道

第一，貨幣政策通過信貸渠道在中國人民銀行階段傳導不暢主要是由於利率彈性不足，利率的變化不能有效影響我國商業銀行的資金來源，進而影響其可貸資金規模。
第二，貨幣政策通過信貸渠道在商業銀行階段傳導不暢主要是由於商業銀行存在多重經營目標，銀行信貸供給不完全受可貸資金規模的影響。通過對銀行信貸渠道各時期有效性的實證分析可以看出：「企業主導時期」的傳導非常有效；「中央銀行主導時期」和「商業銀行主導時期」的傳導是弱有效的。
第三，貨幣政策信貸傳導渠道在「企業主導時期」傳導有效是由於企業所獲得的貸款及時用於了生產性投資。正因為如此，貨幣政策信貸傳導渠道在「企業主導時期」這一傳導過程中，實證分析結果顯示銀行貸款能影響國內生產總值。

（三）金融資產價格傳導渠道

第一，股票資產在居民個人資產中的比重不高，財富效應不明顯。從我國的情況來看，目前我國股民只佔總人口不到5%，而美國的這一比例已達40%。而且，在我國居民的金融資產結構中，各類有價證券（債券、股票、保單）佔全部金融資產的比例不足30%，主要還是現金和銀行存款。此外，我國股票市場上的投機氛圍較濃，股市波動較大，居民對股票收益和風險的認識較為謹慎，整個社會的股票持有率較低。這樣，股價的變動對居民的實際資產額影響較小，因此股票價格變動對整個居民消費的影響有限。
第二，股票市場不完善，使「托賓Q效應」難以發揮。由於我國股票市場發展還處於初始階段，股票市場中還存在一些制度性和體制性方面的問題，這些問題也阻礙了股票市場對國民經濟的傳導作用。

（四）匯率傳導渠道

根據國際金融學的相關理論，在存在資本流動的條件下，貨幣政策在固定匯率制下是無效的，即匯率傳導渠道的影響與貨幣政策的目標完全相反。因而，面對當前國際金融環境與加入WTO後的新形勢，為增強貨幣政策的自主性和有效性，對匯率制度進行改革或重新選擇是必要的，擴大匯率制度的靈活性應是我國匯率制度改革的正確方向。同時應該看到在我國還存在一些實施靈活性匯率制度的不利因素：
第一，我國外匯市場的深度和廣度還不夠，還是一個比較「薄」的市場，每日外匯交易量十分有限，外匯市場的規模不僅遠低於發達國家，也低於東亞新興市場國家。這樣一個薄的市場具有內在的不穩定性，如果擴大匯率變化的靈活性，就可能引起匯率的大幅波動，不僅起不到穩定經濟的作用，反而會成為新的沖擊源，對貿易和投資行為產生不利影響。
第二，我國的外匯市場如同其他各類金融市場一樣，在發展早期存在市場規則不健全、監管不力、投資者行為不規范不理性等問題，而外匯市場本來就是存在著多重均衡的較為不穩定的市場，這些現象的存在可能進一步加劇匯率的波動性。
第三，我國的外匯市場還缺乏規避風險的交易工具，如果匯率的靈活性擴大，將加大企業和金融機構面臨的匯率風險。
第四，我國的匯率制度安排還不能完全從短期宏觀經濟穩定的角度來考慮，我國作為發展中國家為實現一些中長期的發展目標可能會在短期內扭曲市場，降低市場效率，但這種代價從長期看是值得的。
第五，東歐轉型國家的實踐表明，從固定匯率制向浮動匯率制的轉變，採取逐步加大匯率制度靈活性的漸進方式，實效要優於「休克療法」的轉變方式。

四、對策建議

面對當前這種多種貨幣政策傳導渠道並存的局面，我國應在進一步完善信貸渠道和利率渠道作用的同時，兼顧資產價格渠道和匯率渠道的發展。

（一）穩步推進利率市場化、提高利率彈性

1.逐步擴大商業銀行貸款利率浮動范圍
目前我國銀行間同業拆借市場利率和銀行間債券市場利率以及外匯存貸款利率已經放開，為加強商業銀行貸款風險管理，商業銀行應有確定利率的自主權，並逐步擴大其貸款利率的浮動范圍，使市場利率能夠靈敏地反映資金的供求狀況，發揮利率優化配置資源的作用，以支持經濟發展。
2.適度調整利率結構
建立合理的利率結構是利率市場化的基礎。合理的利率結構應包括中央銀行與商業銀行間的資金利率結構；貨幣市場與資本市場間的利率結構；利率與其他資產負債業務間的利率結構。只有建立合理的利率結構，才能發揮利率市場化的積極作用。
3.加強對利率渠道運行的監管
在推進利率市場化進程中，應加強對利率市場化帶來的貨幣政策運行狀況的監管，以便於採取積極應對措施。同時，應建立有效的風險監測體系，增強金融政策的透明度，來減少利率形成機制的偏差，提高利率市場化的有效性。
4.加快國有企業改革，提高其利率敏感性
進一步推進國有企業改革，促使其作為真正的市場主體通過競爭獲得資金，使利率發揮對投資的調節和導向作用。目前，我國必須按照建立現代企業制度的要求，實行國有企業投資主體多元化改革，促使國有企業出資人到位，避免「出資人缺位」現象的出現，使國有企業真正成為理性的市場競爭主體，增強成本約束，增強企業對投資成本和風險變化的敏感度和應對能力，提高對貨幣政策變動作出反應的敏感性。
5.完善非國有企業治理結構，提高個體、私營企業的素質
非國有企業特別是私營企業要加快建立現代企業制度，推行股份制改造，改變家族式管理模式，提高經營管理水平。同時要加強和改進對非國有企業的金融服務，引導金融機構加強對有市場、有效益、有信用的民營企業的信貸支持，從而擴大貨幣政策傳導的覆蓋面。
6.改善居民資產負債結構
拓寬居民投資渠道，大力發展貨幣市場基金、個人委託貸款、集合信託、集合理財、保險等投資工具，促進居民金融資產多元化。進一步發展個人消費信貸，規范發展個人經營性貸款，增加個人信用消費和投資對貨幣政策的敏感度。

（二）改革商業銀行內部機制、完善貨幣政策信貸傳導渠道

1.繼續推進國有商業銀行的綜合改革，充分發揮其在國民經濟中資金融通中介的主導作用
積極推進國有商業銀行實施股份制改造，優化產權結構、明晰產權關系。進一步明晰和改善產權關系，優化產權結構。另一方面通過引進戰略投資者先進的管理方式和金融產品，樹立盈利目標和所有者權益最大化的經營理念，增強國有銀行的國際競爭能力，保持銀行體系的穩定，為貨幣政策的傳導創造良好的金融環境。
2.加強國有商業銀行內部控制和風險管理
按照《巴塞爾新協議》的要求，該協議將於今年在全球銀行業全面實施。為此，我國國有商業銀行應加強《巴塞爾新協議》的研究，完善國有商業銀行內部評級體系和內部控制強化銀行內部權力的約束與監管，以提高銀行資本充足率，防範金融風險。建立銀行的信息披露制度，尤其是加強銀行衍生交易工具的信息披露，增強銀行信息的透明度，以保證銀行穩健，安全運營。建立有效的內部風險控制機制，實現內部稽核管理體制的獨立性。
3.大力發展中小金融機構，增強貨幣政策的覆蓋面
加快現有股份制商業銀行和城市商業銀行增資擴股、上市和兼並重組，吸收民間資金建立規范的地方中小金融組織，為當地中小企業融資服務，將貨幣政策的效力帶到地方，促進地方經濟的發展。這些分散在地方的金融組織對當地的中小企業情況比較熟悉，取得信息的成本比較低，運作比較靈活。中小銀行的發展壯大，為中小企業開辟了新的融資渠道。通過非國有銀行與非國有經濟的相匹配發展，使貨幣政策的效力傳導到國民經濟的各個組成部分，從而使貨幣政策的影響更加全面有效。

（三）建立健全金融市場體系，提高資產價格渠道的有效性

1.疏通股票市場渠道
第一，提高上市公司質量，健全股票發行手續，嚴格實行退市制度以抑制投機性泡沫。眾多績優公司是增強投資者長期投資信心和股票市場健康發展的基礎。我國一部分上市公司經營效益低下甚至虧損，失去了投資的價值，往往就成為投機炒作的對象。
第二，建立規范的信息披露制度，切實提高市場透明度。莊家操縱市場、噪音交易者非理性行為等的發生，主要源於市場信息的不對稱。規范的信息披露制度要求信息披露要體現有效性、及時性和充分性的原則；信息披露的內容、格式和標准要統一化和規范化，以便投資者進行比較和分析。
第三，構建貨幣市場與資本市場的聯系機制。我國要在加強金融中介風險管理、提高金融監管水平的基礎上，「開明流，堵暗流」，進一步溝通貨幣市場與資本市場的聯系。要建立規范的證券融資渠道，有條件地使銀行與證券業、資本市場與信貸市場資金互相融通，提高資金使用效率，有效控制資金供求量；進一步擴大券商進入同業拆借市場的數量，完善股票質押貸款管理辦法，對質押率、平倉線等予以彈性控制；允許券商進入銀行間的國債回購市場；更進一步放寬商業銀行的經營范圍，將傳統的存貸款業務擴展到投資銀行業務，在參與企業的兼並重組和銀行不良資產的剝離重組方面發揮自己的優勢。
2.疏通房產市場渠道
第一，加強政府的宏觀調控，平抑房地產的周期波動，防止供求關系過大波動。供給方面，應盡力改善住房供應結構。當前，宏觀調控的重點應放在調節商品住房的供求關系，改善住房供應結構，擴大普通商品住房和經濟適用住房比重上。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，要嚴格禁止轉讓，依法制止「炒買炒賣」土地行為。需求方面，以引導需求來調控房地產市場。一是要運用稅收政策，對短期投機行為進行打擊；二是金融政策不能「一刀切」，應區分投機需求與正常需求，同時要考慮地區差異；三是控制土地的重點應是控制土地炒作，而不是控制土地供應，可以通過對閑置的土地進行征稅，增加土地的持有成本；四是對商品房預售進行嚴格監管，加強網上備案和銷售合同管理，防止虛擬交易、炒賣樓花、加價出售、拒售房屋等炒作行為；五是完善信息公開披露制度，培育正確的住房消費觀念，引導人們理性購房，避免百姓盲目跟風搭車，成為最後的買單者，引起房市和社會動盪；六是對投機需求宜「疏」，不宜「堵」。
第二，拓寬融資渠道，實現房地產融資渠道多元化。一是要加大房地產企業上市的規模，同時鼓勵一些實力強的房地產開發企業發行房地產建設債券。二是大力發展以具體項目融資為主要特徵的私募型房地產信託產品，積極鼓勵一些具備良好資質的房地產企業與證券公司合作成立產業投資基金，逐步推動以購買和長期持有成熟物業為目的的房地產投資信託基金的發展。三是盡快在中國建設銀行等商業銀行試點的基礎上擴大住房抵押貸款資產證券化的實施范圍，改善房地產貸款結構，增加房地產貸款的流動性，同時緩解資本充足性指標對銀行資產擴張的壓力。四是吸引外資投入房地產市場，鼓勵境外投資銀行來華建立以房地產業為投資方向的合作項目和項目投資。五是建立房地產金融資產的流通市場體系，藉助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，實現房地產金融資產的流通和交易。

（四）改進人民幣匯率形成機制，保證匯率政策與貨幣政策的協調

隨著我國經濟對外開放度的提高，人民幣「自由兌換」進程也在加快，匯率渠道在我國貨幣政策傳導機制中的作用和地位將逐步提高。從實踐來看，這項制度基本符合我國國情。但是必須看到，目前我國的匯率形成機制是在強制結售匯及外匯周轉限額的約束下形成的。這種匯率形成機制一定程度上會使央行在綜合運用匯率政策、貨幣政策干預外匯市場時處於被動地位。因此，為疏通匯率傳導渠道，配合貨幣政策的實施，要對外匯制度進一步深化改革，具體來說有以下幾點：
第一，逐步推行企業意願結售匯和外匯周轉限額彈性制度，改變外匯市場供過於求的局面，以減輕人民幣升值的壓力。充分發揮銀行「蓄水池」的功能，擴大企業在經常項目下保留現匯的比例，降低企業的匯率風險和經營成本，增強在國際市場在的競爭能力。
第二，為保證中央銀行在外匯市場上公開業務的順利開展，應在實行有管理的浮動匯率制的前提下，根據國際市場情況調整匯率，放寬匯率波動幅度，增強名義匯率的靈活性，使由於外資流入形成的外匯供過於求的局面，由本幣匯率的適度上浮而得以緩解，從而減少央行被動投放基礎貨幣的壓力。
第三，要加快外匯市場的發展，適當增加其他類型的外匯市場交易主體，擴大交易主體的數量，逐漸弱化中央銀行對外匯市場的干預，刺激市場交易的活躍程度，增大市場交易的規模，為浮動匯率制的真正實施准備一個良好的外匯市場。
第四，建立合理的外匯儲備管理制度，逐步將國家外匯儲備與其他外匯分開。我國凈外匯資產與中央銀行基礎貨幣的管理有很大關系，近年來，人民銀行一直難以擺脫隨外匯占款增減而被動投放或收縮基礎貨幣的局面，主要是沒有把國家外匯儲備與其他外匯分開。實際上，中央銀行應只對保持合理的外匯儲備負責。逐步實現中央銀行外匯資產的證券化，按照安全、流動、微利的原則將外匯儲備用好。
第五，實現中央銀行調控手段的多樣化，應創造條件改變目前調控手段單一的狀況，採用多種手段調控匯市，包括銀行間市場公開業務、遠期外匯市場干預、利率調整以及財政和貨幣政策的調整等。

㈨ 房地產融資要如何確定最佳的融資方案

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，