㈠ 房地產融資「閘門」再擰緊！金融監管嚴控「灰犀牛」
金融管理部門近日出台銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款余額佔比、個人住房貸款余額佔比「兩條紅線」。前者從40%到12.5%不等，後者從32.5%到7.5%不等。
為何要出台此項舉措？中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展；優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在監管部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。
招聯金融首席研究員董希淼表示，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，其出台有助於進一步降低房地產金融風險，同時有助於推動金融資源進一步進入小微企業、製造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業「虹吸效應」。
長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度「捆綁」。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，佔比依然較高。
「目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的『灰犀牛』。」中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文表示。
2020年8月，人民銀行、住房城鄉建設部形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對資金需求端進行管理。此次制定的「兩條紅線」，主要是從資金供給端入手，對房地產貸款整體佔比和個人住房貸款佔比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產融資「閘門」正在全面擰緊。
政策對房地產市場資金供給的影響有多大？「目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求。」人民銀行、銀保監會有關部門負責人表示。
記者調研發現，目前超出上限的銀行數量並不多。作為房地產貸款投放的主力，多數國有大行和規模較大的股份制銀行接近監管上限，少數已經超限。仍有一些銀行與上限有些距離。
針對超出上限的銀行機構，監管部門設置了一定的過渡期。這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給不達標機構充分的整改時間，維護市場平穩過渡，體現了政策「不急轉彎」的特點。
比起存量調整的壓力，政策影響更在於對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監會要求符合管理要求的銀行，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產貸款也是不許補漲的。
此次監管辦法，除了對房地產貸款設置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響？
「由於超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而佔比較低的銀行還有增長空間。」董希淼表示，因面臨增長「天花板」，部分銀行經營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調整。
在對房地產調控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手裡，是監管部門和銀行機構需要關注的。
值得注意的是，銀行違規為房地產輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數。對銀行機構來說，在套上「緊箍咒」的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找准符合高質量發展的信貸投放領域。
㈡ 經濟日報：房地產融資預期穩步改善
財聯社2月18日電，經濟日報文章指出，當前，房地產融資的市場預期正在穩步改善。初步統計顯示，2022年1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元。其中，房地產開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元。除了間接融資，房地產企業的直接融資也獲得了改善，多家房企已經或准備在銀行間市場發行中期票據。與此同時，部分房企的風險化解工作正在有序推進。多位業內人士表示，房地產市場平穩、健康發展趨勢不會變。下一步，監管部門將繼續堅持「房住不炒」定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產政策的連續性、一致性、穩定性。
㈢ 房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢
房地產業融資體系的現狀與趨勢
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我國房地產業投資自1998年以來，已連續5年保持年均近20%的增長。1999年以來，房地產開發貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態勢。房地產貸款至去年為止已佔了貸款余額的20%強。國內房地產開發的資金來源幾乎60～80%依賴銀行貸款。國外房地產行業的融資結構中，銀行債權融資佔10～15%，而股權和各種直接融資則佔70%。與國外開發模式相比，國內銀行所承受的風險明顯偏高。因此，從去年開始，國務院和央行出台了一系列宏觀調控政策，壓縮投資，抽緊銀根，並已取得了初步成效。
央行銀根緊縮無異於扼住了目前我國房地產業的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平台，已成為眾多房地產商性命攸關的頭等大事。對開發商來說，可以採用的融資方法一般包括以下幾種：合作開發或項目公司被收購，企業上市，居民住房按揭貸款，商業抵押貸款，基金、信託、房地產資產證券化以及融資租賃等等。本文將對上述融資方式的概念及其操作可行性進行簡要的分析。
1. 合作開發或項目公司被收購
去年以來，已有多家國內企業與外資成功合作開發房地產項目。2003年7月，摩根士丹利先後與上海永業集團合資成立境外項目公司，投資9000千萬美元，打造「錦麟天地雅苑」，與上海復地集團合作投資5000萬美元，建造上海「復地雅園」；新加坡騰飛基金收購並開發上海騰飛大廈。國際投資機構是否參與國內企業投資合作主要取決於兩個方面，一是項目的基本強弱因素，二是企業形象、專業性和市場化程度。對於國內企業來說，通過與強手合作，可尋找到高質資金的來源，達到投資融資方向的創新及融資渠道的整合提升。
2.房地產企業上市
據了解，在美國，資信前3名的地產企業的市場佔有量佔全國的45%；在香港，也是由七八家資信好的大企業佔了近8成的市場份額。隨著房地產開發的要求越來越高，在未來3年內，中國幾個大城市的房地產開發必將主要集中在少數房地產巨頭身上。
中國證監會在《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定，股份公司必須設立滿3年後才能申請首發上市；要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。但是，發行股票過程長，手續復雜，成本較高，對企業資質的要求非常嚴格，而房地產開發項目本身具有的投資回收期長，現金流不均勻，業績變化大等特徵，目前大多數房地產公司都無法達到此要求。隨著二板市場的建立，或許能給開發商帶來一點驚喜，但是，這個新投資市場出現，也可能使得部分資金撤出房地產投資市場，更加促進房地產行業優勝劣汰的步伐。
3.房地產投資基金
房地產投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例。按照國際定義，房地產投資信託基金有三個分類。一是股本房地產投資信託基金。該基金投資於房地產，收入來自於租金和房產銷售利潤，如新加坡政府投資公司、美國國際集團、麥格里銀行、摩根士丹利等；二是抵押借貸房地產投資信託基金。該基金是向房地產主貸款，收入來自於抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信託基金。該基金既投資於房地產，也向房地產商貸款。目前國外基金進入我國市場還有一種方式是投資不良資產，比如高盛、摩根士丹利購買資產管理公司的不良資產。
現在美國有300多隻房地產基金，規模在3000億美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由於我國目前沒有明確的法律法規，國外基金多借財務管理公司、投資公司等形式進入國內市場。國內企業運作的不規范以及房地產市場的不透明，仍是海外基金進入的主要障礙。據統計，中國目前有57隻信託基金，其中20隻投資於房地產，但並非國際定義的房地產投資信託基金，因為它們不是在嚴格的房地產投資信託基金相關法律下運作的。隨著信託業「一法兩規」的出台，不僅規范了信託業務，也使信託開始發揮出銀行所不能替代的特殊優勢，開辟了房地產融資的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地產投資信託
房地產投資信託的程序分為如下幾個步驟：設立房地產投資集合資金信託計劃；信託公司發行信託，募集信託資金；信託公司向房地產公司投資，形成股權；項目方（或第三方）承諾股權回購；第三方為股權回購提供履約擔保；項目方對項目進行開發、建設；項目方向信託公司分配投資收益、回購股權；以及信託公司向信託受益人分配信託財產。信託在串接多種金融工具方面獨具優勢，可以引入海外基金，可以充當國內的產業投資信託基金，以固定回報的方式或股權投資方式進入項目公司，在適當的時候將項目公司包裝上市，完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。根據不完全統計，2003年全年約有70億元資金通過信託方式進入房地產領域。一般的信託期在3年以內，預期收益率最高達8．4％，絕大部分都在4％以上，預期收益遠遠高於銀行的協議貸款，因此對投資者有相當大的吸引力。
目前房地產企業把信託資金當成債券或貸款來用，成本高於銀行，風險也並不比銀行低。信託產品及其宣傳與營銷策劃還需要有完善的市場來支撐，使其流通更為便捷。信託在國內還不能與銀行貸款相抗衡。因此，盡管信託有著很多優勢，但由於信託產品有一定的先天局限性，又受到嚴格的政策限制，對於個人投資者來說門檻比較高，給融資造成困難。
5．房地產資產證券化（含住房貸款 證券化RMBS和商業物業證券化CMBS）
實施證券化必須建立起獨立的評估體系、信用擔保中間人體系，以及全國性的銀行交易網路。我國目前還沒有完整的住房金融體系和相關的保險體系，住房公積金制度也僅限於部分城鎮地區，在缺乏有影響力的獨立資產評估公司和信用擔保中間人的情況下，對房地產地價、地面建築質地的評估，顯然存在技術難度，增大了住房抵押貸款證券化的風險。房地產信貸不僅是銀行質量最好的資產，而且增長速度也很快。目前個人住房抵押貸款年均增長率達112.8%；個人貸款余額2003年底達到11780億元，是1977年的60倍，占社會貸款余額16.98萬億的6.69%。如果沒有完整的信用擔保體系大面積推行住房信貸資產證券化，將是銀行潛在的風險。資產證券化，不僅有利於房地產商，同樣對銀行有利，降低了銀行單純依賴貸款的風險性。
據悉，關於房屋抵押貸款證券化的方案醞釀了3年，已於2003年3月遞交國務院。相信不久亦將出台。
6.地產金融新產品（含按揭保險和權屬保險）
目前的保險行業可運用資金規模已經超過8000億人民幣。保險公司通過對項目進行專業評估，得到有關建築各方面存在有意外情況發生的可能，並對這種可能採取有針對性的防範措施；另外，保險公司還會請專業人士對建築工程的整個過程進行監理，將各種不安全的因素降到最低；對於購買投保了建築保險項目的消費者，保險公司的介入等於為項目增加了一個監理機構，而對於由於意外造成的損失，保險公司將按照保險合同予以賠償，這無疑降低了投資置業的風險。龐大的保險資金介入長期穩定性的房地產應該是一個新的融資途徑，保險涉足房地產業，這是又一條非常重要的融資新渠道。但現有市場上可用的工具比較少，政策上也有一定的障礙，與房地產業的銜接還有一個緩沖的過程。
7.房地產融資租賃
房地產融資租賃即指擁有一塊土地的開發商，將該土地出租給另外的投資者開發建設房屋，而以每年獲得的租金作為抵押，申請開發項目全額的長期抵押貸款；或者是開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和佔用權後，以自己開發的房地產作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。
房地產融資租賃公司作為一個市場化的經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場採取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資。房屋使用者通過支付租金直接獲得使用權。房地產融資租賃可以為承租人定做靈活的還租安排，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。同時房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司採用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。對出租人來說，由於在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故大大地降低了房屋消費的門檻，降低風險。出租人通過收取租金獲得收益，以相對無風險的方式獲得高於銀行利息的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信託等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。
在租賃業比較發達的美國、英國等西方國家，融資租賃業年平均增長達30％，成為僅次於銀行信貸的第二大融資方式。隨著我國社會主義市場經濟的建立和完善，融資租賃在我國也將成為貸款、證券之後的第三個重要資本市場籌資方式。當前我國居民儲蓄存款多，民間資本充裕，但投資渠道不多，且風險大，這為房地產融資租賃方式提供了空間。
㈣ 房地產融資的發展前景
在中國城鎮化進程中，房地產企業發揮了重要的帶動作用。但是同時由於房地產行業的投資大與周期長特點，僅僅依靠自有資金無法滿足資金需求。由於中國金融體系尚不完善，金融市場尚不規范，相應的政策還需要調整，導致房地產企業融資渠道窄，而房地產金融的發展是推動中國房地產市場啟動的關鍵環節。以下是中國房地產金融發展前景分析：
中國房地產金融業的發展，對住宅產業與金融行業來說，更多意味的是機遇。房地產業屬於國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬於資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯後，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中於銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。中國經濟處於高速增長向平穩增長的「換擋期」，全面深化改革也在走向「深水區」，這使得宏觀經濟穩中有險，穩中有憂。尤其是去產能化帶來的金融風險以及房地產下行帶來的地方債務風險，成為當下最為突出的兩大金融風險。如果說銀行不良資產余額和比率的上升還是漸進的話，則房地產下行帶來的地方債務風險更為核心和更急需化解。
房地產金融發展前景分析顯示，隨著土地價格的上漲，開發商為了能吃下足夠的土地儲備，更加依賴杠桿開發，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產成為了「雞生蛋，蛋生雞」的關系，兩者相互促進。地產周期和金融周期高度同質化，房地產行業和金融行業的聯系越來越緊密，房地產行業的金融化程度也越來越高。
地產和金融聯系越來越緊密的第一個表現是房地產投資增速和房地產開發資金來源的相關性越來越高。從2008年起，房地產開發投資和銷售之間的關系開始弱化，而地產開發投資和資金的關系有所增強。
㈤ 中小房地產企業融資渠道分析
一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析
（一）房地產資金來源現狀
房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。
圖2.16 房地產行業不同資金來源所佔比重
（二）本期不同渠道融資金額變化
圖2.17 不同渠道融資金額變化
2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
（三）現有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑並不是很多。
1.國內銀行貸款：
銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對於項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對於企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信託項目融資：
信託是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163隻，融資額175.8億元。信託資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信託基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產基金：
國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對於如飢似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業基金：
毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。
5.非上市股權融資：
土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的並購秀。
6.上市融資：
上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，並不現實。
7.債券發行：
先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣註定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。
總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出台《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平台，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。
(四)房地產企業融資新動態
1.與海外基金的合作：
海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的慾望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設「復地雅園」項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的「中國房地產開發基金」在京投資的「麗都水岸」項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之後，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。
廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。
3.土地資金強強聯合:
從華潤成功入主萬科之後，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關於尚都項目合作的系列協議。雙方採用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。
國內十餘家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。
8.31之後， 「收購兼並」也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別於其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位於天津西城區的佔地342.81畝的住宅項目。
(五)房地產融資渠道再添新品
1.典當融資:
典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的後續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。
一些手中已經有新項目開工的發展商，由於前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恆隆等典當行里，各企業都在融資。恆隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到2000萬元。「土地典當」的方式也受到許多城市開發商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對於緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。
二、股權融資渠道選擇與分析
（一） NASDAQ上市融資
優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，並解決企業發展的資本瓶頸；
難點：1）從已在NASDAQ上市和准備上市的中國企業來看，均為處於行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而後期進行增發融資難度並未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。
分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。
（二） 香港上市
優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；
缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。
（三） 國內A股上市
優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其後，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批准，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；
缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。
分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。 戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：
首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。
其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利於上市的員工激勵制度。
第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力並最終帶來企業業績和股東價值的提升。
最後，比較而言，戰略投資者更加著眼於未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。
私募的3種模式
* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利於公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恆生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了餘下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。
* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，佔到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。
在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：
第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類是亞洲或者港台地區急於或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作夥伴。
第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對於公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。
（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總經理，並擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續深造，回來後出任中國西部最大證券公司主管國際業務的總裁。國內著名購並專家，一直在資本市場頗有作為。）
㈥ 政策信號清晰，房企融資環境「暖風拂面」
種種跡象表明，「支持房地產企業合理融資需求」政策要求正加快落地落實，並取得突破性進展。近期，債券市場推動新一輪民企債券融資支持行動，一些民營房地產企業被納入支持范圍，成功完成債券融資。
業內人士分析，近期一系列政策舉措和實施案例，在改善民營房地產企業融資環境方面具有很強的破冰信號和示範意義，為行業和市場注入信心。房地產政策底進一步得到確認，更多促進房地產行業健康發展和良性循環的政策有望落地。隨著政策效應持續顯現，房地產市場回暖的跡象將越來越多。
民營房企融資「破冰」
5月，房地產行業「暖風拂面」。近日，碧桂園、龍湖集團、美的置業等多家民營房企成為「示範房企」，在信用保護工具的護航下，陸續開展債券融資。
根據上交所公告，龍湖集團旗下公司重慶龍湖企業拓展有限公司5億元債券發行工作已於5月19日完成，票面利率為4.00%。碧桂園今年的首隻公司債券「22碧地01」也已於5月20日完成簿記建檔，規模5億元，票面利率4.5%。美的置業發行不超過10億元公司債券，於5月20日進行了簿記建檔工作。
東方金誠研報表示，截至5月15日，民營房企已連續65天無公開市場債券發行，解決其融資難、發債難的問題已顯迫切。此時，3家民營房企相繼發債，被認為具有強烈的破冰信號和示範意義。
近期，多家房企在發債過程中，得到信用保護工具的護航。深交所披露，中證金融與中信證券聯合創設的信用保護憑證，日前與4.02億元龍湖供應鏈ABS配套成功完成簿記發行，該信用保護憑證成為市場落地的首單民營房企信用保護工具。此外，為支持「22碧地01」發行，中證金融與中信建投證券將共同創設信用保護合約。
業內人士分析，當前形勢下，債券市場推出新一輪民企債券融資支持計劃，進一步釋放了對民企債券融資的政策支持信號。有助於提振市場對民企債券投資信心，同時對市場形成「示範效應」，引導更多銀行券商機構以及專業增信機構等市場力量利用市場化增信模式服務民企發債融資。
值得注意的是，近期民營房企發債名單還在持續擴容。中國證券報記者獲悉，新城控股擬於近期在銀行間市場發行一隻中期票據，創設機構將同時發行信用風險緩釋憑證（CRMW）為該期中期票據提供信用保護。
融資環境逐漸改善
除了支持房企債券融資，今年以來，加大銀行信貸支持、鼓勵房企間收並購、引導AMC參與救助出險房企等一系列舉措，正推動房地產融資環境逐漸改善。
5月初，人民銀行、銀保監會、證監會分別召開會議，均談及房地產融資、房企發債等相關內容。人民銀行表示，將及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序。證監會強調，積極支持房地產企業債券融資。銀保監會要求，商業銀行不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序；做好重點房地產企業風險處置項目並購的金融服務。
5月20日，新一期5年期以上貸款市場報價利率下降15個基點，變化幅度超出預期。專家表示，5年期以上LPR下行可穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求。此外，5月以來，已有數十個城市密集調整房地產政策，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購房補貼等。
在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，近期多個部門密集表態，加上一系列實質性動作，傳達了清晰有力的政策信號，房企債券融資正得到積極支持，房地產行業融資環境將明顯改善。也有業內人士稱，目前啟動發債的仍以頭部房企為主，政策實施效果特別是中小民營房企能否受益還需進一步觀察，房地產市場企穩乃至回暖還需要一定時間。
「近期地產政策利好頻出，展現了相關部門化解房地產風險的決心。」華泰證券首席固收分析師張繼強說，目前房地產銷售尚未有效企穩、房企流動性緊張有待繼續緩解，更多系統性普惠性的地產支持政策的出台實施仍值得期待。
㈦ 我國房地產企業融資方式分析
中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，
㈧ 房企資金渠道被不斷收緊 政策寒冬下如何尋找融資突破
2019年，乍暖還寒。1月社融創新高後，地產融資愈行愈難。
5月17日，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱「23號文」），其中明確了幾類針對房地產的禁止性業務。隨後，5月底，住建部聯合有關部門，針對房地產行業「地王」現象點名十餘家開發商。同時，央行與證監會對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。進入6月份後，受23號文影響，雖然地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。
針對房企前端拿地融資
對於地產行業，政策持續收緊，尤其是針對的前端拿地融資。
1、銀行：對房地產的資金支持仍被限制在滿足432前提下（編者註：所謂「432」，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件）的開發貸業務，連「個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房」 「並購貸款、經營性物業貸款資金被挪用於房地產」這種不常見的現象也被未雨綢繆的事先防範。
2、信託：對房地產債權性質融資同樣被限制在滿足432前提，通過股權投資+債權認購劣後、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式向房地產變相提供融資等行為被明確禁止，政策精準、專業，直擊要害。如何規避監管層強調的信託房地產投資的一些限制性行為和結構模式，以及未來的產品方向值得深入探討。
3、此外，相關政策也提到了金融資產管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調控政策執行中出現的問題，進一步壓縮了此類機構的活動空間，為日後專項查控埋下伏筆。
政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊著急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成為眾多房企首當其沖需要解決的難題。
對房企融資的具體影響
目前，房地產企業的主要融資模式分為4種主要形式。
1、股+債投資模式：金融機構作為地產項目公司股東的同時提供股東借款，從而實現對地產項目的投資。
該模式可細分為小股大債模式和先股後債模式，小股大債模式主要指機構作為地產項目公司股東後，在項目未滿足4證前以股東身份向項目提供借款，屬23號文限制行為；而先股權投資待滿足4證後追加建設期投資的模式，個人認為應不屬於限制行為。
2、股權投資+債權劣後級或 「優先股權加次級債」模式：
主要指信託在設計信託結構時採用優先、次級的結構化分層設計（優先劣後比為1：1）。
其中優先順序信託份額由信託負責募集，該份額為信託計劃實際投資規模，投資方式為股權投資，計入項目公司注冊資本及資本公積。劣後級信託計劃份額，由項目公司原股東向項目公司提供借款所形成的債權（多為土地出讓金借款等）來認購，項目公司原股東以劣後級本金及收益為優先順序的預期權益提供兜底。
如此設計首先滿足優先順序投資人在投資期間內固定收益分配需求，同時將名義上風險較高的股權投資轉化為了實際上風險相對較低的債權投資。從形式而言，這種模式藉助了結構化操作，掩蓋了假股真債的事實，可當監管從本質的角度直接進行核實時仍難圓其說。但信託的業務具體標准由各地銀監相機把握，因此理論上存在一定操作空間。
3、資產收益權模式：即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定項目未來特定區間內所形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金，該模式通常還會約定「受讓+回購」的條款。此種模式從實質將仍屬債權性質（且有相關判例支持）。個人認為如融資主體業務涉房該模式仍屬監管限制行為，如融資主體屬房地產企業關聯方但業務范圍無地產開發項應可操作，但也需結合當地監管機構的具體要求。
4、應收賬款或債權收購模式，該模式分為以下三種細分類型：
1）基於真實的交易背景，項目公司通過與保理公司的合作，加上與上游供應商的條款如賬期進行再協商，能夠合法合規的將資金在定時期內轉移給地產開發企業，該類型應不在23號文的限制之列；
2）房地產公司母子公司之間或分子公司之間債權，通過與資產管理公司合作，將特定債權轉讓給資產管理公司，資產管理公司以非金融債權收購方式將債權受讓對價款支付給房地產企業的模式，該模式應屬於23號文禁止的「資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場」；如債權債務雙方為房地產企業關聯的非房企業且債權債務真實，再通過資產管理公司的非金融債權收購方式融資，這一模式仍然存在彈性空間；
3）信託發行應收賬款類信託產品受讓持有的房地產公司的應收賬款，該模式實質也是向不滿足432條件的地產項目提供融資也屬23號文限制行為。
如何在現有環境下尋求融資突破
在監管趨嚴的形勢下，房企應該正面對待。通過融資結構的合理化設計、信用增級及拓寬創新融資模式等，在負債水平可控的情況下，適度擴張。未來房企應該多從自身尋求提升，我認為可以從以下方向尋找突破口：
1、融資結構合理設計：
1）通過滿足432的項目主體「借殼」融資。對滿足432條件的項目提供融資自然不在限制范圍內，用滿足432條件的項目進行包裝，繼而將資金用於其他不滿足432條件的項目。合適的項目主體的多少是決定此模式的關鍵另外還需注意不同地方的不動產登記中心對土地/在建工程的抵押要求（是否允許以其他項目為本套殼「432項目」提供擔保實現錯位抵押等）；
2）真股投資。真股投資並不是新鮮事物，確是23號文希望引導成為各非銀行金融機構主要的房地產投資模式。但是真股投資類項目十分考驗金融機構的投資能力，包括但不限於對項目投前分析以及投後管理能力，金融機構通過持有項目公司的股權從而獲得項目開發運營的增值收益。也因大多數金融機構項目開發的經驗不足或不具備，且投資風險相較債權投資更大，因此真股投資類項目往往也有更高的准入要求。在真股投資過程中仍有幾點需要注意：首先，真股投資通常需要房地產企業提供風險相對較低收益相對較高的優質項目合作，這需要房地產企業均衡現金流與收益後做出合理判斷；其次，真正的房地產股權投資在項目實現預售前不存在可分配的收益。所以對於習慣投資固定收益類產品的投資人而言，資金募集將存在一定難度；再次，房地產股權投資在項目通常需要項目公司在公司治理及資金使用層面接受嚴格的監管，這需要投融雙方有足夠的默契與信任；最後，股權投資除可在項目公司層面合作外，還可設計為引入金融機構或國有平台作為戰略投資人方式獲得更多更靈活的資金支持，但這需要以公司的部分管控權為代價。
2、信用提升：
房地產企業在金融屬性的引導下，其基本資金運作邏輯就是用最少的自有資金撬動外部資源推動項目運轉。達此目的需房地產企業著力打造自身的信用體系，高信用評級房地產企業可以通過發行債券等獲得非常低成本的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活使用，用於拿地保證金、繳納土地款等。雖然信用的建立需逐步積累，但普通規模房地產企業也可通過相應的運作手段來提升。首先可考慮引入國資平台，引入國資組建混合所有制後無論在開發還是融資上，國資信用都有其被認可的優勢。有實力的國資公司還能夠給合作的地產公司拓展提供資金支持，還能對房地產企業帶產業拿地模式帶來重要的資源價值；其次，與金融機構合作，與金融機構合作設立合資平台公司，即可以實現資產與資金優勢互補，又可以增強互信，實現融資方案條件的放鬆和靈活，若為多項目合作還可協商打破資金封閉監管，提高資金使用效率，變相達到降低自有出資目的；
最後，提擴大規模、 提升信用。 房地產企業的江湖地位最終還
是以資產和銷售規模來確定的，資產與銷售同時也是評級的關鍵指標，因此需要持續關注，用心打造財務報表、行業排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等創新產品值得關注，中國式的REITs即進行地產股權投資的房地產信託將迎來發展機遇。
2）基於真實投資的股權私募基金發展已相對成熟，直接投資優勢明顯，很多私募採用金交所債權計劃等方式，可以作為輔助信託作用。甚至很多信託公司通過設立私募基金繞道放款，這樣無論明股實債還是真股都就會相對靈活。
3）由房地產企業投資注冊基金管理公司，與企業的物業管理、客戶管理及供應商管理等相結合發掘投資人資源，通過結構化設計等方式投於所開發項目，發揮產融結合的優勢。
4）引入管理團隊或戰略供應商跟投方式，既可以減少自有出資，又可提高項目管控水平，也是可深入探討的模式。
㈨ 中國房地產資金來源狀況分析報告
當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。
基本情況
長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以後再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年後，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信託資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。目前，由於房地產基金剛剛起步，投資房地產的信託資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。
國內銀行貸款佔比情況
從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般佔到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：
國內銀行直接貸款佔比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由於國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標准，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由於上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款佔比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。
房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜採用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬於業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由於企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。
社會資金積極參與房地產投資
社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：
股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金佔比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金佔比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。
現金購房部分——房地產企業「定金及預收款」中的銀行貸款所佔比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由於部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。
其他資金部分——據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源佔比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。
總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源於社會資金。
境外資金加入房地產市場開發和炒作
外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的佔比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資於北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。
主要問題
當前房地產投資資金中銀行貸款所佔比重逐年下降，且低於國際一般水平；社會資金所佔比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在於銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背後原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：
一、部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為"第二財政"，用於城市建設投資資金。2002年，全國市場化配置土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由於房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。
二、部分房地產開發企業與地方政府聯手，採取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由於商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予准確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資並將自籌資金混同於自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款並以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由於企業貸款利率高於零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。
三、投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷湧入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪裡投資和投機性強，哪裡的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關於穩定房地產價格的意見下發後，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資佔比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款佔比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。
政策建議
房地產市場建設應堅持科學發展觀，促進建立和諧社會。一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現狀，抑制地方政府開發房地產的沖動。房地產開發將大量佔用土地，2004年，全國建設佔用耕地217.8萬畝，多數是居民點周邊的優質高產良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均佔有量的三分之一強。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續發展的要求。二是針對不同層次的需求，調整房地產供應結構，保持供求平衡。目前房地產投資主要集中在中高價樓盤，對中低價位、中小套型住宅投資比例偏低並呈下降趨勢，今年第一季度全國經濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設經濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由於住房本身具有公共產品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現，是政府不可推卸的責任，是建立和諧社會的前提。因而，必須合理調整土地和資金供應結構，利用稅收等手段積極引導住房消費，抑制投機和投資性需求，促進房地產業健康發展