農村土地承包經營權擔保融資工作實施方案

⑴ 2019中央一號文件公布，允許承包土地經營權擔保融資

新華社電 21世紀以來第16個指導「三農」工作的中央一號文件19日由新華社受權發布。
這份文件題為《中共中央 國務院關於堅持農業農村優先發展做好「三農」工作的若干意見》，全文共分8個部分，包括：聚力精準施策，決戰決勝脫貧攻堅；夯實農業基礎，保障重要農產品有效供給；扎實推進鄉村建設，加快補齊農村人居環境和公共服務短板；發展壯大鄉村產業，拓寬農民增收渠道；全面深化農村改革，激發鄉村發展活力；完善鄉村治理機制，保持農村社會和諧穩定；發揮農村黨支部戰斗堡壘作用，全面加強農村基層組織建設；加強黨對「三農」工作的領導，落實農業農村優先發展總方針。
文件指出，今明兩年是全面建成小康社會的決勝期，「三農」領域有不少必須完成的硬任務，必須堅持把解決好「三農」問題作為全黨工作重中之重不動搖，進一步統一思想、堅定信心、落實工作，鞏固發展農業農村好形勢，發揮「三農」壓艙石作用，為有效應對各種風險挑戰贏得主動，為確保經濟持續健康發展和社會大局穩定、如期實現第一個百年奮斗目標奠定基礎。
文件指出，深化農村土地制度改革。保持農村土地承包關系穩定並長久不變，研究出台配套政策，指導各地明確第二輪土地承包到期後延包的具體辦法，確保政策銜接平穩過渡。完善落實集體所有權、穩定農戶承包權、放活土地經營權的法律法規和政策體系。在基本完成承包地確權登記頒證工作基礎上，開展「回頭看」，做好收尾工作，妥善化解遺留問題，將土地承包經營權證書發放至農戶手中。健全土地流轉規范管理制度，發展多種形式農業適度規模經營，允許承包土地的經營權擔保融資。堅持農村土地集體所有、不搞私有化，堅持農地農用、防止非農化，堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件，進一步深化農村土地制度改革。在修改相關法律的基礎上，完善配套制度，全面推開農村土地徵收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革，加快建立城鄉統一的建設用地市場。加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作，力爭2020年基本完成。穩慎推進農村宅基地制度改革，拓展改革試點，豐富試點內容，完善制度設計。抓緊制定加強農村宅基地管理指導意見。研究起草農村宅基地使用條例。開展閑置宅基地復墾試點。按照「取之於農，主要用之於農」的要求，調整完善土地出讓收入使用范圍，提高農業農村投入比例，重點用於農村人居環境整治、村莊基礎設施建設和高標准農田建設。加快修訂土地管理法、物權法等法律法規。
新聞鏈接：中央一號文件原指中共中央每年發的第一份文件，即每年的中發1號文。中共中央在1982年至1986年連續五年發布以農業、農村和農民為主題的中央一號文件。2004年以來，中央又每年發布以「三農」為主題的中央一號文件。
往年的一號文件只部署當年的工作，而今年的一號文件謀劃了今明兩年「三農」工作，中央提出了一系列到2020年必須完成的農村改革發展目標。

⑵ 農村土地承包經營權流轉管理辦法

第一章 總則

第一條 為了規范農村土地經營權(以下簡稱土地經營權)流轉行為，保障流轉當事人合法權益，加快農業農村現代化，維護農村社會和諧穩定，根據《中華人民共和國農村土地承包法》等法律及有關規定，制定本辦法。 

第二條 土地經營權流轉應當堅持農村土地農民集體所有、農戶家庭承包經營的基本制度，保持農村土地承包關系穩定並長久不變，遵循依法、自願、有償原則，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方流轉土地經營權。 

第三條 土地經營權流轉不得損害農村集體經濟組織和利害關系人的合法權益，不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境，不得改變承包土地的所有權性質及其農業用途，確保農地農用，優先用於糧食生產，制止耕地「非農化」、防止耕地「非糧化」。 

第四條 土地經營權流轉應當因地制宜、循序漸進，把握好流轉、集中、規模經營的度，流轉規模應當與城鎮化進程和農村勞動力轉移規模相適應，與農業科技進步和生產手段改進程度相適應，與農業社會化服務水平提高相適應，鼓勵各地建立多種形式的土地經營權流轉風險防範和保障機制。 

第五條 農業農村部負責全國土地經營權流轉及流轉合同管理的指導。 

縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門依照職責，負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。 

鄉(鎮)人民政府負責本行政區域內土地經營權流轉及流轉合同管理。 

第二章 流轉當事人

第六條 承包方在承包期限內有權依法自主決定土地經營權是否流轉，以及流轉對象、方式、期限等。 

第七條 土地經營權流轉收益歸承包方所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。 

第八條 承包方自願委託發包方、中介組織或者他人流轉其土地經營權的，應當由承包方出具流轉委託書。委託書應當載明委託的事項、許可權和期限等，並由委託人和受託人簽字或者蓋章。 

沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包方的土地經營權。 

第九條 土地經營權流轉的受讓方應當為具有農業經營能力或者資質的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。 

第十條 土地經營權流轉的方式、期限、價款和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。流轉期限屆滿後，受讓方享有以同等條件優先續約的權利。 

第十一條 受讓方應當依照有關法律法規保護土地，禁止改變土地的農業用途。禁止閑置、荒蕪耕地，禁止佔用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、採石、采礦、取土等。禁止佔用永久基本農田發展林果業和挖塘養魚。 

第十二條 受讓方將流轉取得的土地經營權再流轉以及向金融機構融資擔保的，應當事先取得承包方書面同意，並向發包方備案。 

第十三條 經承包方同意，受讓方依法投資改良土壤，建設農業生產附屬、配套設施，及農業生產中直接用於作物種植和畜禽水產養殖設施的，土地經營權流轉合同到期或者未到期由承包方依法提前收回承包土地時，受讓方有權獲得合理補償。具體補償辦法可在土地經營權流轉合同中約定或者由雙方協商確定。 

第三章 流轉方式

第十四條 承包方可以採取出租(轉包)、入股或者其他符合有關法律和國家政策規定的方式流轉土地經營權。 

出租(轉包)，是指承包方將部分或者全部土地經營權，租賃給他人從事農業生產經營。 

入股，是指承包方將部分或者全部土地經營權作價出資，成為公司、合作經濟組織等股東或者成員，並用於農業生產經營。 

第十五條 承包方依法採取出租(轉包)、入股或者其他方式將土地經營權部分或者全部流轉的，承包方與發包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。 

第十六條 承包方自願將土地經營權入股公司發展農業產業化經營的，可以採取優先股等方式降低承包方風險。公司解散時入股土地應當退回原承包方。 

第四章 流轉合同

第十七條 承包方流轉土地經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同，並向發包方備案。 

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。 

第十八條 承包方委託發包方、中介組織或者他人流轉土地經營權的，流轉合同應當由承包方或者其書面委託的受託人簽訂。 

第十九條 土地經營權流轉合同一般包括以下內容: 

(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式等; 

(二)流轉土地的名稱、四至、面積、質量等級、土地類型、地塊代碼等; 

(三)流轉的期限和起止日期; 

(四)流轉方式; 

(五)流轉土地的用途; 

(六)雙方當事人的權利和義務; 

(七)流轉價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間; 

(八)合同到期後地上附著物及相關設施的處理; 

(九)土地被依法徵收、徵用、佔用時有關補償費的歸屬; 

(十)違約責任。 

土地經營權流轉合同示範文本由農業農村部制定。 

第二十條 承包方不得單方解除土地經營權流轉合同，但受讓方有下列情形之一的除外: 

(一)擅自改變土地的農業用途; 

(二)棄耕拋荒連續兩年以上; 

(三)給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態環境; 

(四)其他嚴重違約行為。 

有以上情形，承包方在合理期限內不解除土地經營權流轉合同的，發包方有權要求終止土地經營權流轉合同。 

受讓方對土地和土地生態環境造成的損害應當依法予以賠償。 

第五章 流轉管理

第二十一條 發包方對承包方流轉土地經營權、受讓方再流轉土地經營權以及承包方、受讓方利用土地經營權融資擔保的，應當辦理備案，並報告鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門。 

第二十二條 鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當向達成流轉意向的雙方提供統一文本格式的流轉合同，並指導簽訂。流轉合同中有違反法律法規的，應當及時予以糾正。 

第二十三條 鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當建立土地經營權流轉台賬，及時准確記載流轉情況。 

第二十四條 鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當對土地經營權流轉有關文件、資料及流轉合同等進行歸檔並妥善保管。 

第二十五條 鼓勵各地建立土地經營權流轉市場或者農村產權交易市場。縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強業務指導，督促其建立健全運行規則，規范開展土地經營權流轉政策咨詢、信息發布、合同簽訂、交易鑒證、權益評估、融資擔保、檔案管理等服務。 

第二十六條 縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當按照統一標准和技術規范建立國家、省、市、縣等互聯互通的農村土地承包信息應用平台，健全土地經營權流轉合同網簽制度，提升土地經營權流轉規范化、信息化管理水平。 

第二十七條 縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強對鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展土地經營權流轉的指導和管理工作。 

第二十八條 縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當加強服務，鼓勵受讓方發展糧食生產;鼓勵和引導工商企業等社會資本(包括法人、非法人組織或者自然人等)發展適合企業化經營的現代種養業。 

縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門應當根據自然經濟條件、農村勞動力轉移情況、農業機械化水平等因素，引導受讓方發展適度規模經營，防止壘大戶。 

第二十九條 縣級以上地方人民政府對工商企業等社會資本流轉土地經營權，依法建立分級資格審查和項目審核制度。審查審核的一般程序如下: 

(一)受讓主體與承包方就流轉面積、期限、價款等進行協商並簽訂流轉意向協議書。涉及未承包到戶集體土地等集體資源的，應當按照法定程序經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，並與集體經濟組織簽訂流轉意向協議書。 

(二)受讓主體按照分級審查審核規定，分別向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門或者縣級以上地方人民政府農業農村主管(農村經營管理)部門提出申請，並提交流轉意向協議書、農業經營能力或者資質證明、流轉項目規劃等相關材料。  

(三)縣級以上地方人民政府或者鄉(鎮)人民政府應當依法組織相關職能部門、農村集體經濟組織代表、農民代表、專家等就土地用途、受讓主體農業經營能力，以及經營項目是否符合糧食生產等產業規劃等進行審查審核，並於受理之日起20個工作日內作出審查審核意見。 

(四)審查審核通過的，受讓主體與承包方簽訂土地經營權流轉合同。未按規定提交審查審核申請或者審查審核未通過的，不得開展土地經營權流轉活動。 

第三十條 縣級以上地方人民政府依法建立工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的風險防範制度，加強事中事後監管，及時查處糾正違法違規行為。 

鼓勵承包方和受讓方在土地經營權流轉市場或者農村產權交易市場公開交易。 

對整村(組)土地經營權流轉面積較大、涉及農戶較多、經營風險較高的項目，流轉雙方可以協商設立風險保障金。 

鼓勵保險機構為土地經營權流轉提供流轉履約保證保險等多種形式保險服務。 

第三十一條 農村集體經濟組織為工商企業等社會資本流轉土地經營權提供服務的，可以收取適量管理費用。收取管理費用的金額和方式應當由農村集體經濟組織、承包方和工商企業等社會資本三方協商確定。管理費用應當納入農村集體經濟組織會計核算和財務管理，主要用於農田基本建設或者其他公益性支出。 

第三十二條 縣級以上地方人民政府可以根據本辦法，結合本行政區域實際，制定工商企業等社會資本通過流轉取得土地經營權的資格審查、項目審核和風險防範實施細則。 

第三十三條 土地經營權流轉發生爭議或者糾紛的，當事人可以協商解決，也可以請求村民委員會、鄉(鎮)人民政府等進行調解。 

當事人不願意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院提起訴訟。 

第六章 附則

第三十四條 本辦法所稱農村土地，是指除林地、草地以外的，農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地和其他用於農業的土地。 

本辦法所稱農村土地經營權流轉，是指在承包方與發包方承包關系保持不變的前提下，承包方依法在一定期限內將土地經營權部分或者全部交由他人自主開展農業生產經營的行為。 

第三十五條 通過招標、拍賣和公開協商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經依法登記取得權屬證書的，可以流轉土地經營權，其流轉管理參照本辦法執行。 

第三十六條 本辦法自2021年3月1日起施行。農業部2005年1月19日發布的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部令第47號)同時廢止。 

⑶ 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下，說的不一定對4個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討，下面依次：

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權，起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」，解決了中國的吃飯問題，當時的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二輪延包，這次期限是30年，到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看，土地承包經營權(一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利)是用益物權，不具備權屬性，從四項基本權能來看，應該是使用和，並沒有權，因為權歸集體。正因為沒有權，所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質，從狹義來說，目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說，還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似，然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款，從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是：中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出：(二)創新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點，依照相關法律，進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍，積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程，建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設，鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出：穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展，有效完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出：探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外，黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出：「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)：現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件：做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵，我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒，而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻，但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業，這就需要資金支持即農村金融支撐，而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境，各方可謂絞盡腦汁：以上出現了幾種提法尤其值得注意：一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說，以上說的其實是一個東西，即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚，其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的，但是又有了新的發展，那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利是一項用益物權，但是由於土地流轉的現實，在實質上，對這項權利又進行了「瓜分」：流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題，即抵押的到底是「農村土地承包經營權」，還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的，是承包權還是經營權?前面已經說清楚了，在土地法、承包法沒改之前(改法後，後面說法就不成立了)，現階段，將農戶土地承包經營權證抵押是違法的，可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」，和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說，並不是同一個證。花開兩朵各表一枝，先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有，網上隨便找個圖。日期是1998年，二輪延包的年份，這個證作為農戶承包土地的權屬證明，在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了，二輪延包又沒有結束，那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚，但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中，國土資源部曾解釋稱，「(2009年)耕地、建設用地等數據，待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。但是，調查結果遲遲未公布。2012年12月，國土資源部曾發布通報稱，2011年，中國耕地保有量為18.2476億畝，全國耕地凈減勢頭得到有效控制，且自2009年以來，全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是，該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示，2012年中國耕地保有量為20.27億畝，2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來，中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部：中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚，守了好些年的18億畝耕地紅線，國土部一普查，發現不但沒減少，還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的，多出2億畝並不奇怪，仔細看紅本本上的內容就可以發現，一是測量技術先進了，國土部是拿衛星測的，原來農村是用步量的，田埂啥的都沒算，誤差太大;二是承包分地的時候，地有好壞，好地一畝算一畝，拿到差地的人家不幹了，私下說好一畝半算一畝，兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消，沒取消之前是土地稅，實際佔有多，而少登記是可以少交稅的，以上種種，導致出入。回過頭我們來看看這個老證，四至不清(四至處為空白，且並未附四至圖)，面積不準(長寬處為空白，面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的)，過於簡陋。檯面上來說，這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說，政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等，這些可都是真金白銀的問題啊，此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出，但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚，進而產生爭議，總得拿個證明的東西出來吧，這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證，是的證，的具體標准我沒去查，四至都要到用GPS定位，要附圖，每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞，但是有難度，主要集中在一是確權成本太高，很多地方希望用國土部門的技術手段來測，但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地)，還有人力成本和工本費等等，隨便搞下就是千萬上億的成本，錢從哪來?二是農戶意願，有的實際佔有比老證上佔有面積大，這一測，會如何變動，心裡在打鼓。三是基層也畏難，入戶調查、戶籍台賬等，而且農村的土地矛盾大了去了，翻燒餅吃力不討好。進程方面，2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點，不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底，全國1988個縣(市、區)開展了試點工作，涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村，試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點，據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來，既符合部里的規程標准，又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證，即使用權證，主要是農地流轉後，給流入方發一個證，證明他的使用權利，當然，如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證，這個證目前全國沒幾個地方發，個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖)，一般是政府發，僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面，一是政策法律層面，二是技術層面，三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制，金融機構開展起來有顧慮，而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價，抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員，還未建立農業評估的行業標准，抵押物價值認定困難，現在很多地方都評估了，但是價值認定是否合理值得商榷，評的太低，農戶貸不到幾個錢，評的太高，銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的，比方一塊地不但有土地承包證，種了樹後又去辦了個林權證，挖了個坑辦了水域灘塗養殖證，同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押，這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過，銀行現階段根本查不到，有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題，一是缺乏抵押擔保機構，誰願意來擔保，誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業，是要收費的，也會變相增加融資成本，如果成本過高，這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低，加大了銀行風險;三是抵押物處置難，即使法院支持，因缺乏公開有效的市場，這個抵押物的流動性太差，執行成本很高。概而言之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。

⑷ 農村土地流轉有哪些政策

土地流轉的最新政策：
一、「三權分立，放活土地經營權」
2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地...
土地流轉的最新政策：
一、「三權分立，放活土地經營權」
2015年1號文件仍然堅持穩定農村土地承包關系並保持長久不變，但是，隨著社會發展需求，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，開始賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能。在落實農村土地集體所有權的基礎上，穩定農戶承包權、放活土地經營權，允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。
這就要求要抓實農地承包經營權確權登記頒證工作。農村承包地的改革核心即所有權、承包權、經營權三權分離，穩定承包權（即土地的產權屬於農民集體所有），放活經營權，賦予土地經營權流轉、抵押、擔保等原本不具備的屬性。毫無疑問，承包土地制度的改變為農業集約化經營和資本的快速進入打下了制度基礎。
二、「農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價入市」
2015年1號文件中提出：引導和規范農村集體經營性建設用地入市。在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，加快建立農村集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配製度。有關部門要盡快提出具體指導意見，並推動修訂相關法律法規。
目前，農村集體建設用地違法用地屢禁不止，這就表明農村建設用地隱形市場活躍，有著巨大的利益空間，但是這塊利益該如何分配，政府如何引導去建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地「同地同價同權」要素市場平等化，才能真正的流轉。
農村集體土地的上市，顯然不會走政府拍賣的老路，會不會打破土地一級市場的壟斷為目標，並與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。所以，想在農村土地入市上淘得真金的企業家們，還是壓看清楚政府引導的競爭機制及利益關系。
三、「農村宅基地財產權抵押、擔保、轉讓」盤活農村宅基地財富
2015年1號文件提出：完善農村宅基地管理制度。改革農村宅基地制度，完善農村宅基地分配政策，在保障農戶宅基地用益物權前提下，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。有關部門要抓緊提出具體試點方案，各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉建設用地增減掛鉤試點。
全部

⑸ 政策速遞#農村土地確權，遇到這些情況該怎麼辦

1. 什麼是農村土地確權：農村土地所有權、農地的承包經營權、宅基地使用權，是目前中央推行的農村土地確權的主要內容。後期又有部分省市開展了農村房屋的確權登記頒證工作；後期，當中央的不動產登記的住建部和國土部權力之爭結束後，農村土地確權與不動產統一登記已經合二為一。

2. 土地確權開始和結束時間：2013年1月31日下發的中央一號文件提出，全國范圍內全面開展農村土地確權登記頒證工作。卡定的時間，是全國所有省市縣5年內農村土地確權完成，也就是到2018年必須完。

3. 土地確權隊伍需要進村幾輪：（1、2、3輪）中央下達任務後，還是要各省分頭執行，省里分到地區、地區又分到縣，由各縣作為最小確權政府單元開展農村土地確權工作。每個縣市要對農村土地確權工作統一招標。由於每個縣的招標方案不同，有的縣是分一個包標招（所有權、承包經營權、宅基地使用權在一起，一個測繪單位完成），也有的是分兩個包（所有權和承包經營權、宅基地使用權，這種情況下，確權隊伍就需要進村兩輪），還有的縣市是分三輪招標（所有權、承包經營權、宅基地使用權各不同的單位測繪，這樣就需要進村三輪）

4. 與農村土地確權相關的政府部門有哪些？如何分工：各縣參與農村土地確權的有八個對口部門（農民如果當地土地確權有問題，可以咨詢對應的部門，至少知道找誰去問）

   1）黨委、政府辦公室（廳）負責各縣土地確權工作總體協調；

   2）黨委農工辦負責政策研究和工作督查；

   3）農業（經管）部門負責宣傳培訓、業務指導，抓好方案的組織實施和工作考核；

   4）財政部門負責統籌安排經費；

   5）國土資源部門負責提供第二次土地調查成果和經省級驗收合格的農村集體土地所有權確權成果，指導處理有關權屬的矛盾糾紛；

   6）政府法制部門負責提供有關法律、法規服務；

   7）檔案部門負責指導做好農村土地確權登記頒證資料的歸檔和管理；

   8）金融部門負責農村金融項目創新，探索土地經營權抵押融資辦法。

5. 農村土地確權的流程是怎樣的：以山東省的5123工作法為例，

   5是指即整個工作分5個階段：組織宣傳、調查核實、勘界測繪、審核確認、資料存檔。

12是指農村土地確權登記頒證12個工作步驟：

（1）村裡成立工作班子，一般是以村幹部為主，村長或主任書記來組織。

（2）政策宣傳動員，大喇叭廣播或者集中開大會

（3）相關資料收集，挨家挨戶要身份證復印件，戶口本復印件、原來的承包經營權證書，或者書面的土地流轉合同。如果資料有丟失，請各村委會聯系。如果本人不能回去，也可以代辦。

（4）入戶調查核實，根據收集的資料跟農民去落實土地情況，為下一步外業測繪做准備。

（5）實地勘界測繪，這個階段就是扛著儀器去實地測量面積。

（6）有關信息錄入，測量完後需要把各種信息帶回來。

（7）形成地籍草圖，測繪人員需要將測量的土地信息繪製成圖。

（8）確認空間位置和面積，事關重大檢查一遍，確認空間位置和面積的正確性。

（9）填寫確認書和簽訂合同，需要農民簽字，也可以代簽。

（10）建立健全登記簿，每家每戶的信息登記造冊，為下一步製作證書做准備，同時這些資料需要收藏到檔案館。

（11）頒發承包經營權證書

（12）建立信息系統及資料歸檔

3是指3榜公示制度：

第一榜：公示農戶二輪延包家庭成員及承包地塊信息摸底調查結果；

第二榜：公示農戶指界後的承包土地的位置及測繪面積地籍草圖；

第三榜：公示經過糾錯後的農戶承包土地面積、四至、空間位置地籍圖，經公示無異議後，由農戶代表簽字確認。

6.土地確權錢從哪裡來：全國960萬平方公里，基本都要人工扛著測繪儀器走一遍，甚至還需要上房頂，翻牆頭（宅基地確權時，飛檐走壁，還有測繪人員因此丟了性命）這得多大工作量，得需要老多老多錢。這筆費用由中央和地方共同承擔（中央一般是一畝補10-15塊）。當然，宏觀經濟這情況，很多地方資金緊張，也延緩了進度。按照平均情況，一個縣的農村土地確權費用在1000萬以上。以2016年全國率先完成土地確權的山東省來說，平均每個縣確權費用在1800多萬。

7.土地確權需要農民交錢嗎：的確在很多地方在確權的過程中，地方政府有向農民收費的想法，比如發一個證書，收個10塊錢啥的，也有地方向農民收過這個錢，但這是不合理的。中央已經明文規定不允許以各種借口就農村土地確權跟農民收費，因為這筆費用是中央政府和地方政府共同撥款完成的，不該向農民收取。

8.是不是每家每戶都必須做：國家統一要求，是要求每家每戶都要做。但是在實際工作流程中，又是依照先申請（就是你必須先提出要求給我確權），然後再進行接下來的確權。但在實際工作中，是做不到每年每戶都完成的（很多人外出務工，身份證之類都不在老家等等），因此中央要求確權完成率可以有5%左右的偏差。就是100家完成95家，數量上就算合格，符合驗收要求。需要提出的是，如果農民兄弟沒有特殊情況，務必一定要抓住這次確權機會，在本輪中把確權的事兒做了。否則錯過了這樣，以後想再補就難了。

9.沒有新版證書對農民的五大影響：新版的農村土地產權證書將會替代老的承包經營權證書和宅基地證書（老證書失效），如果沒有新版證書，將會對農民產生五方面的嚴重影響！

（1）土地難以流轉收租金

（2）土地有糾紛不能維權

（3）從此農地補貼政策跟你無關

（4）征地補償沒你的份兒

（5）抵押擔保銀行不認

⑹ 2015年安徽省農村承包土地如何申請貸款

安徽省人民政府辦公廳關於開展農村土地承包經營權抵押貸款試點的指導意見（皖政辦秘〔2014〕212號）
各市、縣人民政府，省政府有關部門：
為加快推進我省「三農」發展步伐，進一步落實農村土地承包經營權權能和發揮其金融功能，擴大農村有效擔保物范圍，省政府決定開展農村土地承包經營權（指農戶的土地承包經營權和流轉給經營主體的土地經營權，下同）抵押貸款試點工作。現根據十八大、十八屆三中全會精神和國務院辦公廳《關於金融服務「三農」發展的若干意見》（國辦發〔2014〕17號）要求，經省政府同意，提出以下指導意見：
一、總體要求
以深化農村金融體制改革為契機，以創新農村金融產品為著力點，發揮市場配置資源的決定作用，充分運用農村土地承包經營權確權登記頒證成果，強化土地承包經營權財產權能，擴大農村有效抵押擔保物范圍，推進農村土地承包經營權抵押貸款，逐步實現農村土地資源資本化，為促進我省現代農業發展提供強有力的金融支撐。
二、重點任務
推進農村土地承包經營權確權登記頒證，依法賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權；創新農村金融服務方式，完善農村金融制度和組織體系；建立土地承包經營權抵押貸款政策體系，制定土地承包經營權抵押貸款規范操作流程和管理辦法；建立土地承包經營權抵押價值評估、資產處置和風險防範機制。
三、基本原則
保持現有農村土地承包關系不變；堅持不改變土地所有權性質、不改變土地用途、不損害農民利益；堅持自願、互利、公平和誠實守信；堅持試點先行，以點帶面，穩妥推進。
四、試點安排
2014年啟動，在金寨、鳳台、廬江、天長、鳳陽、懷遠等6縣（市）先行試點；2015年，在全省逐步推開。
試點階段，重點選擇農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行等開展土地承包經營權抵押貸款業務，鼓勵農業發展銀行、農業銀行、郵政儲蓄銀行等金融機構積極參與土地承包經營權抵押貸款試點。
五、試點內容
1．積極推動農村金融產品創新。試點以農村商業銀行、徽商銀行、村鎮銀行以及相關金融機構為主體，開展土地承包經營權抵押貸款業務。積極推廣以土地承包經營權、水域灘塗養殖權、農業機械設備、運輸工具、農產品訂單、保單及森林和林木所有權、林地使用權等為標的新型抵押擔保方式。在標的價值評估、確定和貸款利率、期限、額度、流程、風險控制等方面制定規范的管理辦法。
2．合理界定土地承包經營權抵押貸款對象和用途。貸款對象界定為專業大戶、農民專業合作社、家庭農場、農業企業等新型農業經營主體和家庭經營農戶。抵押借款主要用於農業種植、養殖生產資料、人員工資、生產配套設施、農業生產機具、運輸工具、流動機泵和節水管灌設備、農產品經營加工和農業資源保護、休閑農業，以及農民擴大再生產、消費升級和自主創業等。
3．科學設定土地承包經營權抵押貸款發放條件。完成土地確權登記工作；土地承包經營權權屬清晰明確；土地承包經營權或經營權流轉程序合法、規范；依法經營、不改變土地的農業用途；生產經營項目符合國家產業政策和環保政策；產品的市場及經濟效益較好；經營者有合法經濟來源、現金流及還款能力；有良好的資信、信用。
4．建立土地承包經營權抵押貸款登記制度。土地承包經營權抵押貸款登記機構為縣級農業行政主管部門（林權抵押登記為縣級林業主管部門），負責對抵押的權屬、面積、地界、抵押時間等登記事項進行登記、公示、確認，出具登記憑證。登記確認要提供規范有效的土地承包經營權證或有效的土地承包合同，新型農業經營主體要同時提供土地流轉合同；地上（含地下）附著物情況說明資料；申請人身份證原件及復印件（申請人為法人還需要提供營業執照副本及加蓋公章的復印件、法定代表人或負責人身份證原件及復印件）；土地承包經營權人同意抵押的意見書；貸款銀行要求的其他材料等。
5．規范制定土地承包經營權抵押貸款操作流程。重點圍繞土地承包經營權抵押貸款范圍、貸款人條件、貸款申請、貸款期限、貸款利率、貸款限額、貸款調查和審批、貸款調查和回收等，制定規范明確的操作流程和管理辦法。
6．規范制定土地承包經營權抵押價值評估辦法。具備資質條件的中介機構，按照「土地經營權（或流轉方式取得的經營權）評估價值=年土地平均凈收益×租金支付期限+地上（含地下）附著物價值」進行評估（森林、林木和林地承包經營權抵押價值按照有關規定由具有相關資質的機構進行評估）。土地承包經營權抵押價值評估中介機構尚未健全前，可暫由縣級農業行政主管部門組織有關專家對土地承包經營權抵押價值進行測算並出具相關證明。
7．完善土地承包經營權抵押處置方式。借款人未履行還款義務時，可依法通過交易市場將抵押的土地承包經營權進入流轉市場，通過獲取轉讓收益清償貸款本息；在不改變土地用途的情況下，依法變更土地經營人，由新的土地經營人履行還貸義務。抵押權人與抵押人依法協議以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得進行變現。對借貸雙方不能通過協商處置抵押的土地經營權，可通過訴訟方式解決。
8．制定土地承包經營權抵押配套政策。試點地區要設立農村產權抵押融資風險基金和農村產權交易場所，建立風險基金與貸款銀行風險分擔機制和抵押承包經營權貸款逾期收儲再流轉機制，降低銀行信貸風險。探索建立土地承包經營權抵押貸款財政貼息制度，引入政策性保險和國有融資擔保公司，共同推動試點工作。
六、推進措施
1．統一思想認識。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是深化農村產權制度改革，創新金融服務「三農」方式，統籌城鄉金融服務，有效解決長期以來農村融資難問題，促進現代農業發展和農民增收的重要舉措。各試點縣和相關金融部門要從全面深化農村改革的高度，統一認識，切實增強試點工作的主動性和自覺性，扎實推進試點工作開展。
2．加強統籌協調。各級政府要加強統籌協調，各金融部門要發揮主導作用，農業、財政、國土資源、林業等有關部門要密切配合，協調聯動，明確工作目標，落實工作責任，建立工作推進機制，加強統籌協調，確保試點工作扎實推進。
3．明確責任分工。各級政府金融辦要牽頭研究土地承包經營權抵押擔保的金融政策，制定土地承包經營權抵押貸款等管理辦法，協調引導金融機構在農村開設分支機構和服務網點，制定規范的工作流程，開展抵押融資業務。農業部門要加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證試點，建立土地承包經營權抵押制度，做好土地承包經營權抵押貸款牽頭協調、指導服務和監督管理等工作。農業、財政、金融部門要協調指導建立土地承包經營權抵押價值評估、抵押物處置、風險防範機制等。人民銀行、銀監等部門要積極參與試點工作。
4．強化宣傳引導。要採取多種形式，加大宣傳力度，面向廣大基層幹部、農業新型經營主體、農戶和金融機構，廣泛宣傳農村土地承包經營權抵押貸款的重大意義和相關政策，讓社會各界熟悉農村土地承包經營權抵押融資政策，了解業務辦理流程，調動廣大農民群眾參與的積極性，推動試點工作順利開展。
5．狠抓督查指導。試點縣要結合本地實際，制定試點方案，細化具體工作措施，加強督促指導，及時開展督查檢查，省農業部門、政府金融部門要及時掌握試點動態，每半年向省政府報告一次試點工作開展情況，確保試點取得實效。
安徽省人民政府辦公廳

⑺ 什麼是農村「三權」抵押融資

三權」抵押貸款是農戶用農村土地承包經營權、農村居民房屋權和林權作抵押向銀行申請貸款，不得改變土地所有權性質，不改變土地用途。
開展農村「三權」抵押貸款對於推動農村集體產權制度改革，盤活農村資源，解決農村融資瓶頸，促進農業農村發展和農民增收具有重要的意義。
（一）設立貸款基金，規避貸款風險

首先要調動金融機構的積極性，讓金融機構「不畏貸」「想貸」「積極貸」。努力與政府溝通，希望由政府出資設立「農村信貸風險代償基金」，由政府承諾按照貸款本金的一定比例設立代償基金，在出現壞賬時予以一定比例的政府補償，分擔銀行信貸風險。即當農民貸款出現損失並經確認後，由銀行和代償基金按比例分擔損失。還可根據我市實際情況，引入擔保或保險機構，構建「代償基金+銀行+擔保（保險）」風險共擔體，進一步分散信貸風險。讓金融機構放下「前怕狼，後怕虎」的思想負擔，由「畏貸」轉變為「積極貸」，真正達到緩解農村產業融資難的目的。

（二）建立有效的土地評估機構和確權管理機構

建議由政府部門牽頭，投資成立「農業投資發展有限公司」，為農村「三權」抵押融資提供評估服務，簡化環節簡化手續，對農村土地進行快速權威評估。在市委、市政府統一領導下，成立由銀行、財政、農辦、房管、國土、規劃、法院等部門組成的農村「三權」抵押貸款領導小組，制訂具體的操作辦法和流程，明確房產、土地部門負責房產、土地確權辦證和抵押登記。

（三）加大此類產權流轉市場建設

各鎮成立土地流轉中心，保證區域范圍內產權流轉並負責土地承包確權辦證和質押登記。用於貸款抵押的農村住房，經農村住房抵押和流轉的書面承諾後，在辦理房產抵押登記之後，當債務人確實無力償還債務時，其用於抵押的房產可以在本市一定范圍內流轉變現，由此促進銀行對農村「三權」抵押貸款的推行。隨著一系列舉措的出台，推動農村集團土地房產及承包地經營權的市場流轉，使此類產權能夠正常在本市轄區內流轉交易，將農村此類睡眠資產盤活。

（四）加大宣傳，消除顧慮

針對多數農戶「怕貸」的思想，建議不斷加大政策宣傳力度，特別要加大「三權」抵押貸款優惠政策的宣傳力度，普及農村土地和房屋產權的改革制度。可以開展「三權」抵押政策「進村入鄉」活動，力求將政策講明說透，讓農戶貸得安心，用得放心。

總之，「三權」抵押貸款是一項利國利民的工程，它在帶動農戶增收致富，拉動現代高效農業發展，促進新農村建設、加快城鄉一體化進程，推動小康社會建設，維護金融秩序、促進農村社會和諧穩定等方面均具有積極意義。