龍湖地產信託jihua

① 在國外發展超過百年的家族信託能否在中國落地開花

在信託發展時間較長的歐美及中國香港地區，信託的標簽不僅僅體現在理財，而是更多地在滿足投資者避稅、財富傳承、保密等方面提供靈活服務。

用益信託創始人李暘曾對本報記者表示，「國外的信託一般認為屬於民事信託，而目前我國內地的信託業務屬於商事信託」。李暘指出，「國外的信託或者說是個人信託，這種信託一般是出於委託人財產處置的目的而設立；在國內，目前只有商事信託，是以盈利為目的的，對於委託人來說，更像是一種投資理財的工具」。

然而，雖然國內資本市場未見像龍湖地產的方式，透過一系列復雜的股權操作，最終通過信託的形式緩沖家庭因素對上市公司的影響的先例。而中國信託業服務功能的發展，多少可在事務管理類信託的發展中捕捉到剪影。

事務管理類信託的概念起源於銀信合作，不過至今並沒有明確的定義。

有的信託公司網站將事務管理類信託指為：通過通過設立動產信託、不動產信託、股權代持信託、家族信託、遺囑信託等產品，幫助其解決稅務籌劃、事務管理等問題。而上述龍湖地產的家族信託，可以被看做是事務管理類信託的形式。

② 請問家族信託具體的一個操作是怎麼樣的

企業家普遍希望子女能夠把企業發揚光大，傳承和積累更多家族財富，但並非每個企業家子女都對家族企業感興趣。有些人更希望追隨自己其他方向的夢想，比如巴菲特的小兒子彼得就選擇成為一位音樂人，而不是進入伯克希爾哈撒韋公司。也因為這樣，很多富人為孩子考慮而採取了設立家族信託的方式，不直接把財產分配給繼承人，而是委託給信託基金受託人來管理，從而將股東和運營者的角色分開，任用能乾的職業經理人管理家族企業，同時又保障繼承人可以生活無憂。
財富傳承穩保障
在歐美等發達國家，家族信託基金的運用已經相當普遍。IBM掌門人沃森曾以自己的孫輩為受益人設立了一筆數百萬美元的信託基金，他們年滿35歲就可以支配基金中各自的份額。美國前總統約翰·肯尼迪之子小約翰·肯尼迪，生前依靠家族信託基金就可以過上隨心所欲的貴公子生活，並客串雜志經營業務。他的父親與叔叔也同樣受益於家族信託基金。據約翰·肯尼迪的弟弟愛德華·肯尼迪稱，1936年他4歲時，父親已為他和哥哥分別設立了1000萬美元的信託基金。
另一個廣為人知的案例是帕麗斯·希爾頓，盡管她的祖父2007年把希爾頓酒店出售給了百仕通集團，並宣布將名下約23億美元的資產大部分捐贈給慈善機構希爾頓基金會，但這並太影響帕麗斯的生活，因為她依然擁有為己而設的家族信託基金。
在香港，船王許愛周之孫、中建企業主席許世勛之子許晉亨的收入同樣來自家族信託基金。許愛周上世紀40年代從事地產及投資業務積累了大量財富，他將名下重要資產如中建大廈等樓宇和亞洲貨櫃股權放入周興置業旗下，並以家族信託基金持有，由許世勛三兄弟共同掌管，家族成員每月在基金內支薪而不能直接分得遺產。另外，一些官員在上任時為保證不牟私利，也會成立家族信託基金，如前香港政務司司長唐英年，當年即把財產以家族信託基金形式交給父親唐翔千管理。
為防止家族信託基金的庇蔭讓受益人們成為無節制揮霍的紈絝子弟，一些信託還會專門設置防揮霍條款，對受益人的權力進行限制。在設計信託契約時可以依據父母對子女的期望來設定撥放財產的條件，如所發款項只夠維持子女過中產生活，或只能用於醫療、教育等支出，讓子女不會因繼承巨款而出現價值觀偏差。
合理節稅保護傘
在美國等遺產稅高昂的國家，信託基金的另一個重要功能是節稅，財富家族可以通過設立理論上能永續存在的朝代信託來規避遺產稅和隔代轉移稅。例如，在遺產稅的最高邊際稅率高達45%的情況下，如果傳承三代，通過朝代信託可能會幫繼承人節省70%以上的稅收。不過，設立朝代信託需要向受託的金融機構支付不菲的手續費及管理費，每年的費用有可能達到信託資產的1%。因此，為節省管理費也有許多人會選擇負責任的家庭成員或朋友作為受託人。比如薩默·雷石東的家族信託基金SMR信託，主要託管人即是他多年的副手維亞康姆公司CEO菲力普·道曼。當然，這種情況下委託人的選擇與公平處事就更為重要。香港羅氏針織創辦人羅定邦於1996年4月成立家族基金，選擇次子羅蜀凱任受託人，而到了2007年，其四子羅嘉寶之女羅穎怡就入稟法院，控告二伯父沒有提供信託基金內物業及資產全面准確的資料，要求他交代賬目。為解決此問題，信託基金委託人也可以指定專門的監察人，以監督受託人是否履約。
資產隔離防火牆
因為信託獨具的資產保護機制，且委託人和受益人通常不是同一人，家族信託還可以充當財產的「防火牆」。如果委託人死亡、離異或破產，信託財產不會受其牽連，債權人或配偶都無權拿走。香港曾有一位富商設立了一個1000萬港幣、為期三年的信託，受益人為10歲女兒。未料，兩年後該富商因經營不善，資不抵債面臨破產。在清算時，債權人雖然發現卻無法動用這筆信託中的錢款。三年到期後，信託轉為現金劃至女兒名下，按照香港有關法律，信託只管受益人是否拿到錢，而不管受益人拿到錢後給誰用或怎麼用，富商就可以靠這筆信託資金重整旗鼓，東山再起。
去年轟動一時的龍湖地產主席吳亞軍與蔡奎離婚事件中，也讓公眾看到了家族信託的妙用。蔡奎的家族信託「銀地」（Silverland）最終漂離了吳亞軍的家族信託「銀海」（SilverSea），僅用一紙協議就解決了夫妻分家問題，連公告都不用發，避免了一般通過股權分割財產帶來的稅負成本及交易成本，也最大限度地降低了對上市公司的沖擊。
境外上市好工具
實際上，在境外上市過程中信託安排屢見不鮮，早已經成為企業跨境重組及資產規劃的一個利器。那麼，境外上市中典型的信託結構通常是如何安排的呢？2012年末在港上市的中國白銀集團就詳細演繹了這一過程。
中國白銀集團在國內的運營公司主要是江西龍天勇有色金屬有限公司（簡稱「龍天勇金屬」），其股權分別由陳萬天（66.18%）、吳文勇（15.64%）、陳萬龍（7.27%）、陳榮（7.27%）和萬成來（3.64%）持有，其中實名股東陳萬權及陳萬成作為代名人，代表陳萬天及配偶周佩珍持有部分股權。為了完成上市重組，大股東陳萬天的配偶周佩珍選擇了變換國籍方式，以繞開《外國投資者並購境內企業的規定》，並自2011年9月起成為聖克里斯多福及尼維斯國民。
其重組方式可以簡單概括如下：周佩珍在境外設立了Rich（BVI）、中國白銀集團（開曼）、中國白銀（BVI）和中國白銀（香港）等一系列中間控股公司，又通過中國白銀（香港）在境內設立了一個外商獨資企業（WFOE）「浙江富銀」，進而又用這家WFOE收購了國內的「龍天勇金屬」及其他相關運營公司，從而完成境內權益置入境外的重組過程。當所有股權都轉移到了周佩珍手上的時候，原股東的利益又怎麼保證呢？解決辦法是，周佩珍作為委託人設立了五個酌情信託，即陳氏家族信託、WWY信託、CWL信託、CR信託及WCL信託。這五個信託分別為「龍天勇金屬」五位原股東陳萬天、吳文勇、陳萬龍、陳榮和萬成來的家族信託，各自信託在擬上市公司的持股比例也與原股東持股比例相同。五位原股東分別為各自信託的保護人，五位原股東及其配偶、子女等為各自信託的受益人。

③ 對於龍湖集團破產傳聞並已報案，稱是謠言您怎麼看

恆大現在出事這么久，徹底躺平擺爛，它也沒有破產，所以龍湖集團於本月破產肯定不可能的，因為現在房地產公司想破產清算，它都沒有能力做到。總之房地產行業蕭條肯定會持續很長時間，整個經濟環境不是很好，居民負債率已經到了72，老百姓也沒有那麼多錢去接盤高房價。現在就是一線城市房子富人玩，其他線的城市房價基本上半死不活了，我們普通人還是別參與了，特別是職業不穩定，工作朝不保夕的年輕人，千萬不要輕易負債，不要把自己弄成高房價接盤俠。

龍湖地產多年前被認為是民營房企優等生，但是近些年來也變成了房屋質量維權的代名詞了，而且既然有人爆料甚至「造謠」，可想而知房地產企業全軍覆沒已經是禿子頭上的虱子明擺著的事了！爛尾樓是中國房價泡沫破滅的代價之一，但是更大的代價是廣大的高位買房接盤俠，他們用遠遠高於內在價值的房價購房，而且是30年的房奴，跟30年的有期徒刑一模一樣。現在的中國處於房價泡沫破滅階段，而且泡沫還會繼續破滅。

至少24個城市出台行政限跌令，防止房價跳水和房產拋售，這無非就是告訴全社會：房價在暴跌，而且量價齊跌無人接盤！房地產老闆：房子滯銷，幫幫我們！誰是中國房價泡沫破滅的代價？遍布全國大中小城市的爛尾樓業主，為賣高價而承諾的配套設施不見蹤影，為趕進度而偷工減料的房屋質量、房企上下游供應商利益相關者的商票，還有最廣大的高位買房接盤的人民群眾：他們用遠遠高於真實價值的房價買房，紙面財富無法兌現，真金白銀打水漂，財富幻覺開始覺醒，銀行和法院有的是辦法對付30年的房奴。

④ 龍湖集團將獲一筆35億港元無抵押信用貸款，將會給公司發展帶來哪些改變

給公司發展帶來的改變有：可以讓自己公司的環境變得更加優質以及福利待遇變得更好吸引更多的人才進來公司裡面發展；公司的現金流足夠，就可以大膽的實行多種項目共同發展的計劃，即使虧損一點。也不是太影響；公司的發展跟轉型，因為資金的原因，會有更多的方向趨勢進行選擇。

⑤ 網傳將於8月底破產龍湖集團是如何回應這件事的

網路傳播龍湖集團將於八月底破產這一事，純屬謠言，龍湖集團也在官方微博正式回應此事。近期一部分懷揣惡意目的的人在各大社交平台上散布龍湖集團將於八月底破產的謠言，龍湖集團官方微博在8月16日，16日時正式回應此等謠言對公司造成了極大的損失，此等謠言也造成了此集團的榮譽和名聲遭到影響，使其嚴重缺失了大部分客戶。

所以也會造成惡意陷害行業名譽等行為。但是，人民群眾的眼睛是雪亮的，龍湖集團為他們所提供的服務是非常令人滿意的，所以當此謠言散布於網路上時，不少的網友主動站出來，為此澄清這件事。綜上所述龍湖集團將於八月底破產這一謠言純屬虛構，是有人惡意傳播。我們應抵制這種違法行為。

⑥ 一文帶你讀懂，家族信託到底是財富傳承還是新型騙局

出品 | Meta 財經

父母之愛子，為之計深遠。隨著經濟 社會 轉型發展，曾經只流轉於少部分人的家族信託走進了大眾視野，成了父母們的「深遠計」。

最為著名的便是2008年沈殿霞的家族信託，香港著名藝人沈殿霞因肝癌住院，沈殿霞自知即將不久於人世，便決定：以自己全部財產，設立家族信託。據香港媒體估計，沈殿霞留下約6000萬港元的遺產，其中包括不動產。近年來，房產市值大增，若摺合現值，這筆遺產已從6000萬漲到近億元港幣。之所以設立信託，是怕女兒太年輕，繼承的巨款會揮霍一空。

無獨有偶，梅艷芳也加入了家族信託。2003年，梅艷芳將部分房產現金等資產委託匯豐國際信託有限公司管理，每月支付給梅艷芳母親7萬元作為生活費，直到母親去世。

此外，據媒體披露，SOHO中國潘石屹、龍湖地產吳亞軍等多位中國富豪也早就設立了家族信託。尤其是龍湖地產能避免受到掌門人婚變的沖擊也是得益於家族信託。

作為監管鼓勵的信託本源業務，家族信託近年來發展迅速，順理成章地進入我國大眾視野，成為了越來越多家庭的選擇，被稱為「可持續的母愛」。而從機構角度來看，近年來信託公司的業務轉型，家族信託成了各家信託公司業務拓展的必爭之地。

中國信託登記有限責任公司最新數據顯示，截至2021年末，家族信託存量規模已達3494.81億元；在2022年1月單月家族信託規模新增128.99億元，較上月增長33.54%，創近一年來新高。

家族信託到底是財富傳承還是一場新型騙局

隨著信託機構的轉型，雖然家族信託迎來了突飛猛進的發展，但市場上的風評卻褒貶不一。

2020年，媒體曝光某華東地區信託公司把爛資產，爆雷的項目裝進客戶家族信託里，導致流動性風險，引發市場轟動。

具體來看，該信託公司在應對風險項目、剛兌普通投資者的過程中，利用家族信託更為靈活的操作空間，承接相應的風險項目。據相關轉讓記錄，該信託公司在同一天內分兩次向同一個家族信託產品轉讓了共計600多萬份額。其中涉及大量信託融資的某房地產公司，出現在不少家族信託的資產池子中。甚至有信託公司的人士表示，就在該地產公司公開暴露問題前不久，市場對其已有所顧慮時，該信託公司的家族信託產品仍配置了一些資產。

隨後，該信託公司負責人公開表示，承接主要是一種過渡性安排，尚未導致實質性後果。

再往前追溯，這種案例並不罕見。據21世紀經濟報道，某位投資人此前以購買普通信託的方式投資了該項目約3000萬，後項目違約，公司對其他投資人進行了剛兌；而這位投資人情形較為特殊，彼時他剛好在這家信託公司設立了家族信託，家族信託成立後，公司在未明確告知投資者的情況下，將這3000萬風險項目的信託份額轉讓至該客戶的家族信託中。假如轉過去之後，後續自有資金不能接上，置換退出，又或者公司團隊和領導發生變動，不再按既定的計劃延續操作等，就有可能出現實質性虧損。

上述信貸公司的操作讓信託市場遭到了投資者的質疑，家族信託產品到底靠不靠譜？

華東地區資深業內人士告訴Meta 財經 「騙局是不可能了，每個正規的信託機構都受到嚴格的國家監管，而且近幾年國家監管力度不斷加碼，如果現在出現這種欺詐行為，從機構到責任人都要受到非常嚴厲的處分。但是，家族信託的核心不是完全依仗信託公司全權託管，而是要把家族信託實際控制權掌握在委託人手中。」

家族信託是指高凈值人群委託信託機構，代為管理、處置家族財產的信託計劃，其目的在於實現富裕人群的財富管理和子孫福祉。

與其他財富傳承工具相比，家族信託投入至信託計劃內的財產即具備獨立性，無論富人離婚析產或破產、死亡，家族信託計劃內的財產都將獨立存在。而且委託人可通過合同約定設定多樣化、個性化的傳承條件。此外，通過特殊的財務安排，家族信託可用於規避高額的遺產稅費。

家族信託的本質也決定了它可以完成幾十年甚至上百年的財富傳承任務，對於未成年人也有比較穩定持續的利益保護。

但是，業內人士強調，家族信託並非如理財或者股票一樣具備非常大的靈活性，信託也不是立刻就可以完成設立的。家族信託除了需要綜合考慮委託人及其家庭成員的財產、年齡、婚姻狀況等多重因素以外，還要關注到設立信託的成本、風險以及受託人的專業程度，選擇合適的時間和機構進行委託。此外，如果受託人在能夠證明已經盡職盡責實施了有效管理的情況下， 由於市場波動導致投資損失，財產損失則由財產委託人承擔。

從國家層面來看，我國也在逐步完善信託市場相關制度。全國政協委員、證監會原主席肖鋼曾在2021年全國兩會就曾提案建議，從修訂信託法、建立與家族信託相配套的基礎設施、出台信託法司法解釋以及加強監管等四方面完善信託制度，促進推行家族信託。而在2021年12月初，該提案得到了中國人民銀行的詳盡答復。業內人士認為，人民銀行的答復，為家族信託業務未來的發展提供了引領性方向。

信託頻繁暴雷，家族信託會不會「吃鍋烙」

隨便在網上打個關鍵字搜索，就可以搜索到近百條關於信託暴雷的新聞。回首2020年至今，集合信託產品共發生近500起違約事件，涉及違約項目金額超過2700億元，包括新時代信託、四川信託、華信信託、安信信託等公司均出現了大量信託產品集中違約事件，涉及的違約項目金額巨大。

7月13日，四川信託有限公司（以下簡稱「四川信託」）單日內四次被列為被執行人，執行標的金額總額為 2628.12 萬元。

值得注意的是，此次判決書披露，四川信託股東宏達股份和宏達集團挪用信託項目資金最早可追溯至2013年，共涉及6個固有業務和23個信託項目。

2021年3月，四川銀保監局開出信託業史上最大罰單，四川信託因存在13項違法違規事項罰款3490萬元。一年後的2022年3月，四川銀保監局又公布了17張關於四川信託的罰單。

除此之外，7月3日。北京裁判文書網公布兩份民事判決書顯示，程女士作為B1類受益人，於2017年在某信託認購兩筆共計8000萬信託產品，但後續信託劣後方未履行補倉義務，產品出現巨額虧損，程女士的8000萬最終僅分配信託利益約394萬。

「就眼下的情況來看，大多數頭部信託機構都已經建立了比較完善的人力團隊、資產配置框架以及內控制度，因此也有很好的抗風險能力。家族信託往往服務的是資金規模比較大的家族客戶，而且是一個長期的服務，因此風險把控的嚴格程度與市場上其他的產品相比也是更為謹慎的。」業內人士如是說。

據《中國信託業發展報告（2020-2021）》，根據信託業協會調研問卷的不完全統計，當前家族信託資產主要配置在信託公司自有產品上，其次是其他金融產品和外採信託產品。在信託公司自有產品投資上，調研問卷所統計的家族信託投資於公司自有固定收益產品的規模為345.15億元，佔比64.43%，其次是投資於其他非信託金融產品（主要為銀行理財產品、私募基金等）的規模為105.31億元，佔比19.66%，投資於自有證券投資信託和股權投資信託產品的規模佔比為0.9%和7.95%。

從上述報告中不難發現，我國的家族信託資產配置在多元化的道路上不斷前進。外貿信託副總經理馬紹晶也曾公開表示：「我們確實感受到，FOF產品已經成為家族信託越來越重要的配置方向。家族信託存續時間長、追求穩健、傳承的特性與FOF產品的風險收益特徵與優勢十分匹配，所以，這種趨勢性的變化可能說是一種必然。同時，FOF業務基於其資產配置的能力，還可以為部分家族信託設計定製化的FOF產品。」

建信信託信託業務總監沈志強此前也在公開場合中提到，家族財富管理從配置簡單的資金信託或者固定收益產品，逐步到配置未上市公司股權、大類資產，未來這條路應該會越來越寬泛。

Meta 財經 注意到，資管新規正式實施以來，信託行業的高質量發展以及防範金融風險的踐行再上新高度。我國監管部門對於信託行業的監管不斷加碼，比如當前實施的「兩壓一降」，即融資類業務每年持續壓降、金融同業通道壓降和表內外風險資產處置，也為信託行業的轉型發展提供了強大動力。

此外，今年全國兩會期間，關於《信託法》修改完善、信託行業轉型以及家族信託等議題受到代表委員們的廣泛關注。全國政協委員、北京大學國家金融研究中心主任、南方 科技 大學代理副校長金李提案呼籲，雖然信託資產結構不斷優化，業務結構轉型初見成效，但信託業務創新急需找到新出路。

⑦ 針對離岸信託黃昏,國際城應該做出如何決定

2018年之後，不少上市公司、擬上市公司的創始人以及高凈值人士做了信託安排，包括龍湖地產的創始人家族做了信託重組、孫宏斌做了美國信託持有其在融創中國的股份，周黑鴨也進了創始人設立的信託。2018年年底興起的離岸信託潮，背後的主要推動因素是中國個人所得稅改革。新個稅法於2019年1月1日全面實施。

在個人所得稅改革的條例及相關配套政策中，有兩條對高凈值人士的影響比較大。

第一，在個稅實施條例徵求意見稿的第十六條中引入了「視同銷售「的概念。這條規定主要內容是，如果個人轉讓非貨幣性資產給另一方，會被視同交易，因而可能產生個人所得稅。

也就是意味著，如果創始人把自己的公司股權轉予信託公司，可能馬上就產生20%的個人所得稅。很多創始人原本也有做信託的需求，看到徵求意見稿中有這樣一條影響比較大的條例，就立馬趕在生效之前把信託搭建起來了。

不過，這條規定最終在2018年12月份發布的正式稿中被剔除掉了。

第二，新個人所得稅中新增了反避稅規定。對於有以下情形之一的，稅務機關有權按照合理方式進行納稅調整，補征稅款並加收利息：

• 違反獨立交易原則

• 受控外國企業未分配利潤（例如利潤留存在BVI，開曼公司）

• 不當稅收利益

高凈值人士若作為中國稅務居民作為股東持有BVI、開曼等海外控股公司作為投資平台的做法，可能面臨反避稅條例的挑戰。

⑧ 信託是每月還是每年給生活費

每月或每年都可以。
其實離岸信託的作用很多，不過在中國有幾點特別突出，一是資產隔離，因為信託是獨立財產，可以避免因婚姻問題等分割家族財富。比如，龍湖集團董事長吳亞軍離婚案就是最好的例子，龍湖地產在上市前，她就和當時的老公蔡奎分別設立了家族信託，兩人分別用各自的家族信託持有上市公司股份，即使後來離婚了，也不影響公司運轉以及財產分割。
二是財產傳承，隨著企業發展、資產的積累，老闆們會考慮到財富的傳承問題。家族信託本身就是一種理財方式，委託人也可以將其財產委託給受益人，用這種方式為受託人進行管理和分配，防止受益人揮霍。而離岸信託具有私密性，而且國外或者相關地區的信託法律相對成熟，可以滿足有錢人對財富的管理和傳承需求。
三是財產保護，也就是規避風險，因為信託資產成立後，就會從個人財產中分割出來，是獨立運作的資產，它不能被抵債、清算等，這一點做老闆的會特別注重。