地產信託融資方案案例

A. 信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

夾層融資是指在風險和回報方面介於是否確定於優先債務和股本融資之間的一種融資形式，那麼信託公司有關夾層融資業務案例大家會分析?

信託夾層融資的股權型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以股權方式進入具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益。

1、資金進入方式：

(1)與融資方共同設立SPV;

(2)對已經設立的SPV 進行增資擴股;

(3)以信託受益權置換融資方所持SPV 股權並增資擴股。

2、退出渠道：

(1)第三方溢價收購信託計劃所持特設目的公司股權(第三方包括特設目的公司的母公司、關聯公司等等);

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權;

(3)以“類優先股”方式分配投資收益。

→優先股是指相對於普通股，具有優先享受剩餘索取權的權益性資本。優先股具有優先派分且收益穩定的權利特徵，第一，優先股排在普通股之前，公司盈利首先應支付債權人的本金和利息，繳納稅金;其次是支付優先股股息;最後才分配普通股股息。無論公司盈利水平如何變化，優先股的股息率不變。第二，剩餘資產分配優先，在對公司剩餘財產的分配上，優先股股東排在債權人之後，普通股股東之前。然而在當前中國現存法律體系下，並不承認優先股這一概念。而在信託里，則可通過結構性設計受益權的不同層次，體現出完全類同於優先股的制度安排。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約;

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置優先劣後的結構性安排，由融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5.典型案例：

2006 年3 月1 日，某信託公司發行“麗水馨庭房產投資信託計劃”。

(1)產品名稱：麗水馨庭房產投資信託計劃。

(2)發行規模：52000 萬元(其中優先受益權2 億元人民幣，一般受益權3.2 億元)。

(3)信託時間：2.25 年(其中A 類優先受益權預計會在信託成立後的24 個月內提前結束);

(4)信託方式：股權投資。

(5)資金運用方式：本信託計劃集合資金用於受讓上海某投資咨詢有限公司持有的上海某置業有限公司(簡稱“某置業公司”)85%的股權。

(6)收益來源及分配：信託收益權分為A 類(優先受益權)和B 類(一般受益權)。A 類(優先受益權)向社會投資人與機構投資人募集;B 類(一般受益權)向沿海地產公司定向募集。其中，優先受益權項下的信託利益范圍為優先受益權部分的信託資金與按照年5.5%的預期收益率計算的'收益額之和。

(7)風險控制：某有限公司(香港上市公司)對股權溢價回購事宜提供不可撤銷連帶責任擔保。

信託夾層融資的貸款型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以債權方式發放給具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益，到期依照借貸合同還本付息。

1、資金進入方式：

以債權方式發放給SPV

2、退出渠道：

(1)債務人依照借貸合同還本付息;

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)中小企業融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約。

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置優先劣後的結構性安排，由中小企業融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免中小企業融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5、典型案例：

2006年3月20日，某信託公司推出的“某地產公司朗潤園集合資金信託計劃”。

(1)產品名稱：某信託公司**朗潤園集合資金信託計劃;

(2)發行規模：16000萬元;

(3)信託時間：2年;

(4)信託方式：信託貸款;

(5)資金運用方式：信託資金以貸款方式發放給上海某房地產集團有限公司，用於其開發的位於上海市閔行區某某路的**朗潤園項目建設;

(6)收益來源及分配：信託貸款所得的利息收益及貸款利息收入在信託利益分配前進行資本市場與資金市場運作所得收益;

(7)風險控制：信託公司與某地產公司股東簽訂《股權質押協議》，由某地產公司股東將其持有的該公司部分股權質押給信託公司。若該地產公司無法按規定償還貸款本息時，信託公司將採取必要措施確保信貸貸款本金與利息安全。

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B. 房地產企業融資方法

房地產企業的融資方式有以下幾種：

融資性售後回租：房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物
業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。

國境外融資：國境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

銀行貸款：商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型
的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

股票融資：股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直
接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

債券融資：房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格
的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢。

房地產信託：在國家的宏觀調控下，信託融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發
行日益增多。

當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信託，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信託計劃籌集;二是股權投資信託，即信託資金參股房地產企業，股份在信託期滿後被溢價回購的信託模式。

如果把握不準建議來明德資本生態圈試試，明德資本本身就是做投資的，這跟很多平台不一樣，很多平台都是只做中介的。另外，明德還有1800多家合作基金資源，線下活動的對接率比較高，每一期活動都有幾百人參加，近百位投資人會到現場，不少企業都獲得了融資，有興趣可以嘗試聯系下。

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C. 民營企業股權信託融資的案例

1.由若幹家民營企業按平均股權建立的類「財團」機構———光彩49，正在和一家信託公司研究設立一個私募股權信託計劃。其具體的操作模式是：由信託公司發行信託計劃募集資金，然後以股權投資的形式投資於「高新技術企業或有高增長性的傳統企業」，這些投資對象的共同特點是「未來兩三年內准備上市」以及位於珠三角、長三角以及環渤海地區。
2.上市公司G億城與中泰信託簽署的信託融資計劃已經到期，公司將安排子公司溢價9%受讓中泰信託所持有的天津億城的股權。G億城的信託融資計劃此時到期，可謂趕得比較巧，因為就在不久前，銀監會剛下發了54號「特急文件」，要求進一步加強房地產信貸管理，其中特地提到，附加回購承諾條款的房地產股權信託.
3.西水股份進股權信託融資提供回購擔保公告

D. 中小房地產企業融資成功的案例

我本人確實是在房地產公司做融資的，但是，真實的現狀是以房地產公司本身去做融資，基本沒要可行性，除非是上市公司或者地方上的大型房地產公司，否則沒戲。
不過，我們是屬於小型的私人房地產公司，所以融資渠道是通過控制人的其他公司進行融資。關於你論文什麼的，我不太懂你想通過什麼方面的描述論述來證明你的觀點。

E. 信澤金的信澤金的部分案例

信澤金2009年3月為武漢信託（現已更名為「方正東亞信託」）提供全套信託培訓服務。
信澤金2009年4月承接交銀信託2009年度的信託研發工作。
信澤金2009年5月為南京信託（現已更名為「紫金信託」）提供全套信託培訓服務。
信澤金2009年6月成功舉辦「信託理財及項目交流俱樂部VIP聚會」。
信澤金2009年10月為山西信託提供「信託營銷及客服」專題培訓。
信澤金2009年10月成功舉辦房地產信託的投融資模式及實務操作技巧·北京高級培訓班。
信澤金2009年11月為華能信託提供信託培訓服務。
信澤金2009年12月為中誠信託提供信託培訓服務。
信澤金2009年12月成功舉辦「股權類信託(含PE基金)投融資實務操作創新培訓」會議。
信澤金2010年1月成功舉辦「虎虎生威-房地產信託培訓暨投融資精英聚會沙龍」。
信澤金2010年4月為天津信託提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年4月成功舉辦「非貸款類房地產信託金融創新高級培訓班」。
信澤金2010年5月為外資信託銀行提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年7月成功舉辦「股權信託在資本運作和房地產融資中的創新運用-投融資實務高端培訓」會議。
信澤金2010年8月成功舉辦「信託投融資項目盡職調查實務培訓」會議。
信澤金2010年8月為華融信託提供專題信託培訓服務。
信澤金2010年9月成功舉辦「房地產項目信託融資及PE基金專題培訓會議。
信澤金2010年10月成功舉辦」凈資本約束下的信託項目風控管理與業務創新專題培訓「會議。
信澤金2010年11月為華澳信託提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年11月為中誠信託提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年11月成功舉辦」礦產能源項目信託融資實務操作專題培訓「會議。
信澤金2010年11月受邀承接「北部灣銀行投資銀行部北京大學高級研修班」的信託培訓課程。
信澤金2010年11月為東莞信託提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年12月為紫金信託提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年12月為濟礦魯能煤電公司陽城電廠提供專題系列信託培訓服務。
信澤金2010年12月成功舉辦」房地產投資信託基金實務專題培訓「會議。
信澤金2011年1月為中國長城資產管理公司提供信託實務專題培訓。
信澤金2011年2月成功舉辦「凈資本管理下的2011年信託業務發展趨勢」專業信託沙龍活動。
信澤金2011年2月成功舉辦」礦產能源信託業務強化培訓「精品課程班。
2011年3月31日 信澤金-平安信託有限責任公司-專題培訓
2011年4月6日-7日 信澤金-北京金信大有資產管理有限公司-專題培訓
2011年4月16日 信澤金-恆豐銀行青島分行-專題培訓
2011年4月13日-21日 信澤金-英大國際信託有限責任公司-專題培訓
2011年6月6日-7日 信澤金-北京聯東投資(集團)有限公司-專題培訓
2011年6月10日 信澤金-中信信託有限責任公司-專題培訓
2011年6月12-14日 信澤金-華寶信託有限責任公司-專題培訓
2011年6月17日 信澤金-中國投資擔保有限公司-專題培訓
2011年7月15日 信澤金-北京大學-中國民生銀行私人銀行高級研修班-專題培訓
2011年7月21日 信澤金-北京國際信託有限公司-專題培訓
2011年7月22日-24日 信澤金-中原信託有限公司-專題培訓
2011年8月7日、13日 信澤金-中融國際信託有限公司股權投資部-專題培訓
2011年8月23日 信澤金-昆侖信託有限責任公司-專題培訓
2011年9月28日 信澤金-招商銀行總行私人銀行部-專題培訓
2011年10月10日 信澤金-嘉華理財公司-專題培訓
2011年11月9日 信澤金-民生銀行私人銀行部-專題培訓
2011年11月11、18、25日-12月23日 信澤金-建信信託有限責任公司-專題培訓
2011年11月26-27日 信澤金-紫金信託有限責任公司-專題培訓
2011年12月10日 信澤金-河北銀行-專題培訓
2011年12月16日 信澤金-太平洋資產-專題培訓
2011年3月26日-27日 信澤金-礦產能源信託融資實務及案例專題培訓
2011年4月2日-3日 信澤金-信託產品營銷與高凈值客戶開發及維護-高端實務培訓
2011年5月28日 信澤金-投資者的信託理財攻略實戰培訓
2011年5月29日-30日 信澤金-保障性住房和商業地產信託融資專題培訓
2011年6月3日 信澤金-金融信託的投行魅力與財富魔方（北京大學專場）
2011年6月12日 信澤金-信託投融資盡職調查專題培訓
2011年6月13日 信澤金-房地產企業信託融資實務專題培訓
2011年6月18日-19日 信澤金-房地產基金、定向增發基金和PE基金實務培訓
2011年6月28日 信澤金-房地產企業信託融資實務專題培訓
2011年7月30-31日 信澤金-礦產能源信託融資高階培訓（精品公開課第4期）
2011年8月4日 信澤金-保障性住房信託融資強化培訓（精品公開課第2期）
2011年8月11日 信澤金-信託投融資盡職調查專題培訓（精品公開課第3期）
2011年9月24日-25日 信澤金-信託法律法規實務操作專題培訓
2011年10月15日 信澤金-信託產品營銷與私人財富管理專題培訓
2011年10月16日 信澤金-信託融資項目盡職調查技能及案例專題培訓
2011年10月27日 信澤金-礦產能源信託融資方案設計及文本製作專題培訓
2011年10月29日-30日 信澤金-產業投資（並購）信託基金實務操作培訓
2011年11月19日-20日 信澤金-信託營銷元年：信託產品和PE基金產品的營銷資源整合實務論壇
2011年12月3日-4日 信澤金-信託產品創新的法律法規實務專題培訓
2011年12月17日18日 信澤金-信託項目風險控制與危機管理專題培訓
信澤金智庫系列叢書之一
《房地產信託投融資實務及典型案例》
叢書主編：王連洲
本書主編：王 巍
出版機構：經濟管理出版社
出版時間：2011年12月
版次：2012年1月第一版
ISBN：978-7-5096-1712-0
定價：88.00元 頁數：500頁 字數：約58萬字
【本書特色】
·國內第一本關於房地產信託實務的專業讀物
·國內第一次系統呈現房地產信託的真實案例
·國內首次全方位梳理房地產信託的實用信息

F. 房地產融資要如何確定最佳的融資方案

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

G. 請問哪位有夾層融資的案例可以學習一下

我國房地產企業融資創新—— 夾層融資

一、關於夾層融資
（一）夾層融資的概念
夾層融資(Mezzanine Financing)是一種介於優先債務和股本之間的融資方式，指企業或項目通過夾層資本的形式融通資金的過程。之所以稱為夾層，從資金費用角度看，夾層融資的融資費用低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點;從權益角度看，夾層融資的權益低於優先債權，所以對於優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣，在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。夾層融資是一種非常靈活的融資方式，作為股本與債務之間的緩沖，使得資金效率得以提高。
夾層融資模式大致分成四種。第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然後再回購，這是比較低級的。第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信託公司，就是「貸款+信託公司+股權質押」模式。第三種是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還。第四種模式是多層創新。
（二）夾層融資的風險和回報
夾層融資的回報通常從以下一個或幾個來源中獲取:1.現金票息，通常是一種高於相關銀行間利率的浮動利率；2.還款溢價；3.股權激勵，這像一種認股權證，持有人可以通過股權出售或發行時行使這種權證進行兌現。夾層融資的利率水平一般在10%～15%，投資者的目標回報率是20%～30%。它的回報率低於私有股權，高於優先債務；它的風險低於股權融資，高於優先債務。一般來說，夾層利率越低，權益認購權就越多。
（三）夾層融資的形式
夾層融資通常採取夾層債、優先股或兩者結合的方式，也可以採取次級貸款、或採用可轉換票據的形式。在夾層債中，投資人將資金借給借款者的母公司或是某個擁有借款者股份的其他高級別實體(以下簡稱「夾層借款者」)夾層借款者將其對實際借款者的股份權益抵押給夾層投資人，與此同時，夾層借款者的母公司將其所有的無限責任合夥人股份權益也抵押給夾層投資人。這樣，抵押權益將包括借款者的收入分配權，從而保證在清償違約時，夾層投資人可以優先於股權人得到清償，用結構性的方式使夾層投資人權益位於普通股權之上、債券之下。在優先股結構中，夾層投資人用資金換取實際借款者的優先股份權益。夾層投資人的優先體現為在其他合夥人之前獲得紅利，在違約情況下，優先合夥人有權力控制對借款者的所有合夥人權益 (見圖1)。
（四）夾層融資的特點
第一，夾層融資結合了固定收益資本的特點和股權資本的特點，可以獲得現金收益和資本升值雙重收益。

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第二，對投資者而言，夾層融資在融資期內有可預測的、穩定的、正向的現金流入，並且可以通過財務杠桿來改變資本結構，提高投資收益。
第三，對融資方而言，夾層融資成本一般高於優先債務但低於股本融資，而且可以按照客戶的獨特需求設計融資條款，在最大程度上減少對企業控制權的稀釋。夾層融資適合那些現金流可以滿足現有優先債務的還本付息，但是難以承擔更多優先債務的企業或項目。
第五，從行業角度看，因為融資規模、現金流和信用等級的要求，夾層融資主要應用於基礎設施和工商業項目。
第六，夾層融資的不足在於產品非標准化，信息透明度低，法律架構復雜，其費用遠高於抵押貸款。此外，借款者在考慮夾層融資時，還必須徵得抵押貸款投資人的同意。
二、我國房地產夾層融資的需求分析
我國現階段房地產企業的融資選擇餘地不大。一是股權融資的門檻太高。在全國3萬多家的房地產企業中，絕大多數是中小企業，它們無法達到上市的基本要求，但對於資金的需求更為迫切；二是上市的融資規模有限。截至2004年初，全國僅有60多家房地產企業實現了證券市場的直接融資；三是產業基金立法的缺失，致使房地產基金的融資方式暫不可行。
總體來看，我國經濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產融資渠道的創新創造了一個穩定的大環境。房地產融資方式多樣化有利於房地產市場和房地產業的發展。
城鄉居民收入持續增長，國內資本市場融資空間廣闊。由於夾層融資沒有資金投資限制，允許中小投資者的進入，所以能為我國城鄉居民提供一個投資房地產的機會。據2006年統計年鑒的數據顯示，我國城鄉居民儲蓄逐年增加，具有巨大的投資潛力（圖2）。
總之，宏觀法律環境的變化和銀行放貸謹慎導致了房地產行業的資金短缺，房地產開發企業需要求助於其他的融資渠道。此時，夾層融資成為房地產開發企業另一重要資金來源，帶有某種必然性。
三、我國房地產融資運用夾層融資方式的實現途徑
（一）夾層融資引入載體選擇
國外夾層融資的投資方式是先成立一個夾層投資基金，然後選擇合適的項目進行投資。有別於中國傳統的融資過程，夾層基金一般先進行資金募集，然後根據資金尋找收益、風險與之匹配的投資項目。國內由於暫時沒有產業基金法出台，基金市場以及證券市場都不完善，所以採取直接設立夾層投資基金進行房地產投資的可能性不大，夾層融資需要選擇一個合適的載體進入產業市場。
在我國目前的金融制度環境下，商業銀行要大規模開展夾層融資創新存在不少的障礙。首先是資金不足的問題，夾層資本屬於高風險資產類別，要求大量的資本金，這對於普遍資

本充足率不足的商業銀行來說，困難不小。其次，夾層融資產品的設計、管理和風險控制與銀行的傳統業務有很大的區別，商業銀行目前還缺乏相應的的技術和經驗。此外，商業銀行法第四十三條也規定了國內商業銀行不能向非銀行金融機構和企業投資。所以商業銀行暫時還無法成為引入夾層融資方式的載體。
筆者認為要在房地產市場上引入夾層融資方式，最佳的引入載體是信託公司。美國信託專家斯科特認為「信託業的應用范圍可以與人類的想像力相媲美」。信託具有財產隔離、規避政策障礙及合理避稅等三大核心功能。在我國信託公司是唯一鏈接貨幣市場、資本市場、產業市場的金融機構。信託公司可以投資房地產，所以目前在國內只有信託公司才能更好的運用夾層融資手段解決我國房地產企業融資的問題。
一方面，信託獨具制度優勢，創新空間寬廣，並具有巨大的靈活性。信託產品能夠比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟和法律關系，解決其他渠道難以解決的問題。房地產信託融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，而且在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信託產品，從而增大市場供需雙方的選擇空間。
另一方面，由於原有房地產政策大大提高了信託貸款的門檻，對於解決長期的、大規模項目的融資問題作用還是非常有限的。通過引進夾層融資這一新的融資方式，信託公司可以拓寬自己的業務、優化投資結構、提高市場競爭力和影響力，對於擴大自己的利潤來源也有著重要作用。
最後，信託公司己經具備了投資房地產業豐富的實踐經驗，在信託公司的全部業務中，房地產信託己經„三分天下有其一‟，房地產信託業務成為信託公司很重要的一個利潤來源。
（二）夾層融資結構選擇
結合房地產開發的特點，本文提出以下幾點夾層融資投資及還款結構安排:
1.夾層投資階段投入形式安排
對於房地產信託來說，目前最關鍵的問題就是要在開發商「四證」尚未齊全之前就融資給開發商，否則房地產信託沒有任何意義。項目處於開發階段，不具備向銀行和信託公司申請貸款時，資金可以通過有限股，或者可轉債的方式，作為「夾層融資」進入，以此補充企業的資本金，為優級債券和銀行貸款進入提供條件。比如一個房地產項目，要求開發商的自有資本金的比例達到35%，如果開發商自有資本金的比例只有20%,「夾層融資」就可以以參股的形式注入資金，使整個項目的資金達到要求的35%，不影響房地產開發商的控股權。對於已經取得銀行貸款，只是在銷售前期面臨著暫時資金短缺的項目，夾層融資可以安排以債權投資為主、結合一部分認股權證的結構，使投資者獲得一定的利息收入和還款溢價。
夾層投資可以採取一次性投入，也可採取分期分批投入。例如可以安排夾層投資中的一部分為企業先期投資注入開發資金；另外一批資金在企業實際進入項目實施階段投入。這樣做的目的是保證企業資金供應的連續性然後根據不同階段的投資風險來確定投資回報率。

2.夾層融資還款期安排
夾層融資可以採取靈活的還款方式。對於處於開發階段的項目，可以只要求承擔一定的利息或者不償還本息，等到項目有了現金流入再償還本金和一定比例的項目收益。因為夾層投資人一般不尋求控股和長期持有，在企業有了現金流入之後，他們一般採取出讓收益權證或回購優先股等形式，獲得一定的投資溢價，進而實現資本的退出。
3.夾層融資還款利率安排
在利率的安排上，筆者認為可以採取市場化原則，按照高風險、高收益的原則，制定和實行靈活的利率標准，即夾層投資根據開發商的信用、自有資金比例、投資期限等多種因素調節利率，以保證風險和收益對等。
4.夾層融資可採取的其他特殊模式
夾層投資資金通過信託公司可以採取優先購買權的信託模式，賦予夾層投資者優先購買己建好樓盤的權利，這種投資模式十分符合我國國情。在此結構安排下，既解決了房地產企業的融資困難，又解決了房地產商的銷售問題，。夾層投資人不僅可以享受開發期間的利息收入，也可以選擇以最終購買房產作為資金退出渠道。
四、夾層融資的進入條件
（一）獲得夾層投資的房地產企業應該具備的條件
一是有公司法人授權或董事會簽字同意的申請報告；二是己開立基本賬戶或一般存款賬戶；三是提供真實的、全面的(經過審計的)財務報表、報告，其財務指標和資產負債率等符合貸款要求；四是除國務院規定外，對獲得夾層融資的企業各種資本金比例要有一定的要求，如夾層融資額與企業自有資金的比例，夾層融資額與優先債務的比例，夾層融資額與所投資項目所需總投資的比例等等。
（二）獲得夾層融資的項目應該具備的條件
一是投資項目經可行性研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場前景較好；二是投資項目己經納入國家或地方房地產開發建設計劃，其立項文件完整、真實、有效，能夠進行實質性開發；三是投資的項目工程預算和施工計劃符合國家和當地政府的有關規定:四是投資項目的工程預算投資總額能夠滿足項目完工前由於通貨膨脹和不可預見等原因追加預算的需要；五是投資項目的基礎設施、公共設施建設配套，當項目建成後，能及時投入正常使用。
五、夾層融資退出機制選擇
與單獨的股權融資相比較，夾層融資在資金的退出上有一定的優勢。通常會在夾層投資債務構成中包含一個預先確定好的還款日程表，可以在一段時間內分期償還債務也可以一次還清。還款模式將取決於夾層投資的目標公司的現金流狀況。因此，夾層投資提供的退出途

徑比私有股權投資更為明確(後者一般依賴於不確定性較大的清算方式)。同時，在夾層融資採取優先股或可轉債形式時，也可以採取開發商或管理層回購的方式，或轉賣給願意長期持有到期的機構投資者以及願意持股房地產企業的投資者，以賺取價格差額。
例如，聯信·寶利七號在安排產品的靈活性時，借鑒了期貨交易的做市商制度，引入投資機構充當「做市商」角色。在信託計劃發行之前即約定，信託計劃優先受益權產品持有人在期滿一年以後，以約定的價格賣給做市商，做市商可將信託計劃賣出賺取差價，也可將信託計劃持有到期獲得收益。這種做法提高了夾層融資產品的流動性，也可以作為夾層融資退出制度的一個借鑒。

H. 融資項目計劃書

融資項目計劃書

項目融資計劃書怎麼寫?融資項目計劃書應該包括哪些要點？撰寫有什麼要求？以下是我收集整理的資料，希望對您有所幫助。

融資項目計劃書 篇1

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務計劃

六、融資方案的設計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰略、主要產品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現狀

在此將您公司的資本結構、凈資產、總資產、年報或者其他有助於投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經過審計的財務報告以附件形式提供。如果經過審計請註明審計會計師事務所，如果未經審計也請註明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產生重要的影響。如果股東中有大的企業，或者公司本身就屬於大型集團，那麼對融資會產生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。

4、歷史業績

對於開發企業而言，以前做過什麼項目，經營業績如何，都是要特別說明的地方，如果一個企業的開發經驗豐富，那麼對於其執行能力就會得到承認。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對於需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、佔地面積、建築面積、物業類型、工程進度等，都是房地產開發的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎麼得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規劃許可證、項目規劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。

4、資金投入

自有資金的數額、投入的比例、其他資金來源及所佔比例、建築商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業類型、檔次、項目的目標客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建築安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經濟分析

房地產是一個區域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表徵一個地區的經濟發展的指標等數據和經濟發展的定性說明等需在本部分體現。

2、房地產市場的分析

房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區房地產市場的發展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數軸上表徵價格的走勢波動，但是，因為很多地區沒有進行常規的價格跟蹤，所以，嚴格數據的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現有的幾個類似項目的規劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。

4、未來市場預測及影響因素

未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。

四、管理團隊

1、人員構成

公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結構

企業內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規范性

管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對於企業產生重要影響的需要說明的事項。

五、 財務計劃

一個好的財務計劃，對於評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃准備的不好，會給投資者以企業管理者缺乏經驗的印象，降低對企業的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。

其中，對於企業自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設計

1、融資方式

(1)股權融資方式(註：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在於是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風險資本投資於擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風險投資協議書

A、對融資方的債務債權進行核查確認

B、簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數量及時間、確定管理上的監控方式、確定協助義務。

C、在有關管理部門辦理登記手續

(2)債權融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。

(4)房地產信託融資

(5)多種融資方式的組合

在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力;在中後期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。

2、融資期限和價格

融資的'期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什麼，如何克服這些風險。)

對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。

C、破產風險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險

E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。

風險化解方案

A、資方對是否資金進入後可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監控，並按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審後，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定後將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產行業不熟悉的客戶，需要提供操作的細節，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對於在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

融資項目計劃書 篇2

一、公司簡介：

桐柏縣淮水實業有限公司(以下簡稱淮水實業)成立於**年。

法人代表：李榴栓。

淮水實業經營范圍為白雲石、鉀長石、鈉長石、石英石、高嶺土、百貨的購銷，工作計劃《項目融資計劃書》。

淮水實業自有優質白雲石礦山4座，儲量1.2億噸。鉀長石礦山2座，儲量6500萬噸。白雲石、鉀長石是玻璃、陶瓷、制釉、水泥、煉鋼的原材料和添加劑。礦山初步估算原值為150億。

淮水實業現有員工259人，其中高級工程師3人，工程師9人，高級營銷師10人，財務管理人員5人。

二、淮水實業的經營理念：

淮水實業以質量求生存，永遠堅持客戶第一、朋友第一、利益第一的原則。通過朋友拓展客戶、拓展業務，實現互利共贏。

三、淮水實業的固定資產：

1.淮水實業公司辦公樓建築面積：1670平方米，土地面積：2000平方米，估值850--1000萬元。

2.廠房、機械設備估值750萬元。

四、礦石指標：

經洛玻生產中心化驗室檢測：

白雲石： 氧化鈣30.92% 氧化鎂21.26% 氧化鐵0.036% 氧化硅0.08%

鉀長石： 氧化硅66.46% 氧化鐵0.33% 氧化鋁16.29% 氧化鉀12.92%

都是特級、一級產品。

五、客戶群:

1.現有客戶：在河南省境內350公里范圍內，有業務往來的玻璃企業2家，制釉企業1家，年需要白雲石粉12萬噸，鉀長石粉6.5萬噸，年營業額4300萬元。

2.潛在客戶：隨著都市圈大氣污染治理力度的加大，一些靠近都市的白雲石、鉀長石加工企業將被關閉。運輸距離288公里的漢陽玻璃生產企業群，運輸距離450公里的沙河玻璃生產企業群都將成為淮水實業的潛在客戶。

六、營業利潤：

除去開采、加工、運輸、稅收、工資等費用。

1.白雲石粉到岸利潤每噸35元。12萬噸*35元=420萬元。

2.鉀長石粉到岸利潤每噸55元。6.5萬噸*55元=357.5萬元

共計777.5萬元

七：融資額：

淮水實業因技術改造、運輸、客戶占壓資金等因素，需資金2200--2600萬元。淮水實業自籌資金1600萬元，資金缺口600--1000萬元。

八、融資方式：

1.房產抵押貸款

2.出讓股份讓對方參股經營

3.融資額：600--1000萬元

4.融資期限：5年

九、還款方式：

每年付息，到期還本。

桐柏縣淮水實業有限公司

融資項目計劃書 篇3

一、項目概況

項目名稱：洛南縣大禹川文化產業示範園區

啟動時間：**年3月

注冊資本：2030萬元

項目進展：大禹川水上樂園、生態游泳館已完成,交付使用，項目融資計劃書範本。

主要股東：

姓名

出資額

出資形式

聯系電話

費玉琴

1930萬元

認購

*******

李景峰

50萬元

現金

*******

主要業務：復建禹王廟、大禹廣場、大禹演藝中心、真人CS槍戰游戲基地、秦嶺水上樂園、攀岩運動場、汽車拉力賽區、垂釣園、工藝美術品集聚區、商洛戲曲動漫產業集聚區、大禹文化展示區、農家樂服務區、秦嶺夏都會議中心、大禹川婚禮宴會廳。

盈利模式：旅遊門票、服務收費、商業贊助等。

未來3年的發展戰略和經營目標：規劃投資2100萬元,形成年接待服務人數50萬規模,收入1500萬元。三年收回全部投資,並有可觀的盈利水平。

二、管理層

2.1成立公司的董事會：

姓名

職務

聯系電話

郝雲山

董事長

******

李景峰

副董事長

13991503058

2.2高管層簡介：

總經理：郝雲山**********

技術總監：羅濤**********

財務總監：費神**********

三、研究與開發

3.1項目的研發成果及客觀評價：項目為文化旅遊企業,具有資源唯一性，工作計劃《項目融資計劃書範本》。

3.2主要技術競爭對手：無可比性競爭者。

3.3研發計劃：主要為節能產品應用,使用尖端太陽能、空氣能產品。

3.4技術資源和合作：應用國內、國際領先節能產品。

3.5技術保密和激勵措施：內部管理措施管控嚴密。

四、行業及市場

4.1行業狀況：目前水資源娛樂項目奇缺,為獨享型文化旅遊企業。

4.2市場前景與預測：可拓展為年接待300萬人次,收入3億元。

4.3目標市場：開發西安及晉豫陝多省市場,潛力巨大。

4.4市場壁壘：除受交通條件制約外,無其他障礙。

4.5SWOT分析：優良。

五、營銷策略

5.1價格策略：低價吸引。

5.2行銷策略：全方位合作拓展。

六、產品生產

6.1產品生產：依託大市場,共同開發,共享成果。

6.2生產人員配備及管理：外部管理,無可控性。

七、財務計劃

7.1股權融資數量和權益：

7.2資金用途和使用計劃：

7.3投資回報：

第一年：接待10萬人次,收入300萬元。

第二年：接待30萬人次,收入900萬元。

第三年：接待50萬人次,收入1500萬元。

三年平均投資回報率：44%。

八、風險及對策

8.1主要風險及應對策略：

市場風險：資源獨享,利用國內、國際領先節能產品,無風險。

九、綜述

洛南縣大禹川文化產業園區是我縣文化產業十二五發展規劃重點項目，位於陝西省商洛市洛南縣巡檢鎮中北部，以洛潼公路為中軸線，四至為：東至巡檢鎮蜂王村、王安村、大河村、巡檢街村與黑彰村界畔，南至老君山景區，西至老君山景區、原水岔村、原駕鹿鄉界畔，北至潼關、華陰山脊界畔；建設內容為：復建禹王廟、大禹廣場、大禹演藝中心、真人CS槍戰游戲基地、秦嶺水上樂園、攀岩運動場、汽車拉力賽區、垂釣園、工藝美術品集聚區、商洛戲曲動漫產業集聚區、大禹文化展示區、農家樂服務區、秦嶺夏都會議中心、大禹川婚禮宴會廳等。規劃投資49600萬元，著力打造彰顯華夏文明歷史文化基地，建設國家級文化產業示範園區。

一期工程,規劃投資2300萬元,建設秦嶺水上樂園、生態游泳館、秦嶺夏都會議中心、大禹川婚禮宴會廳,形成年接待50萬人次規模,年收入1500萬元。現已完成秦嶺水上樂園、生態游泳館項目,初步對遊客開放。

大禹川文化產業示範園區項目的資源獨享型發展模式,具有鮮明的不可復制性,其開發潛力巨大,效果優良,已列入文化部國家文化產業重點項目庫。

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I. 房地產信託融資模式有哪些

1.貸款型信託融資模式。 信託投資公司受投資者委託，以信託合同的形式將其資金集合，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託收益並於信託計劃屆滿時支付最後一期信託收益和償還本金。 2.股權型信託融資模式。 信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金,之後以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金,同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。 3.混合型信託融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信託投融資模式。 它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點,同時也有方案設計靈活、交易結構復雜的特色，以股權、債權和組合滿足開發商對資金的需求。 4.財產受益型信託融資模式。 開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權,並委託信託公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權,信託到期後如投資者的優先受益權未足額清償,信託公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商持有的劣後受益權滯後受償。

J. 房地產開發商怎樣通過房地產信託手段融資怎樣通過金融租賃方法融資

房地產開發商怎樣通過房地產信託手段融資?我們從信託法律網(xintuofalv.com)了解到,很簡單，拿出自己最優質的資產用於擔保，讓信託公司以股權、債權、權益投資或組合投資的方式介入進來，只要風險控制和投資收益令信託公司滿意了，房地產開發商就可以拿到救命的錢了。這就是通行的房地產信託融資.