16個過熱城市融資受限

㈠ 樓市上演最後瘋狂監管部門要出手 地王房企將受懲罰

對於最近的房地產，稍微有點敏感性的也該清楚調控的原則，在堅持房子是用來住的而不是用來炒的這個定位前提下，對於市場調控則是哪裡過熱就調向哪裡。事實也正驗證這個原則的執行力度。
隨著國家重申房住不炒以及住建部等多部門對房價過熱城市提出預警，同時也對土地市場過熱城市發出警告。一切都變了，從5月份數據又能可見一斑。隨著監管層的警示和調控加碼，房貸平均利率在連續多個月下降之後，5月多地出現上升態勢。
但是在4月份還完全不一樣，4月18日，蘇園區蘇園土掛(2019)02號地塊拍賣結果出爐：中海以溢價率37.67%的35.6億元總價競得此地塊，樓面價為30287元/平方米。這也是蘇州園區自規劃建設以來，土地樓面價首次超過3萬元，也使得中海拿下蘇州新地王。加上蘇州園區新地王，蘇州這座城市在一周時間之內，已經誕生了三宗地王。
而蘇州可能還只是冰山一角，對於土地市場過熱的城市也正在受到調控的「歡迎」。50大熱點城市賣地收入已經飆升到1.37萬億，相比於上次統計足足多了1500億，同比漲幅也從此前的1.2%，迅速上升到9.3%！
5月24日開發商座談會上，明確表態全年物價審核不會放開，年度明確蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬，且不會考慮項目具體情況，單個區域內新備案價格不得超過目前同類在售項目最高備案價格，當地沒有義務保證開發商每塊地都不賠錢。
如果說蘇州還只是市場表現，那麼接下來則是官方的表態。5月17日，銀保監會還專門下發文件，直指房企違規融資。嚴控表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等四個方面，全天候，立體式謹防開發商繞道融資拿地！
5月25日，由清華大學主辦的「2019清華五道口全球金融論壇」上，中國銀保監會表示，金融業開放是大勢所趨，不會停頓，更不會倒退。但是在鼓勵金融對外開放的同時，要特別警惕境外資金大進大出，過度炒作。堅決避免房地產和金融泡沫過度。
5月31日，21世紀經濟報道從數位接近監管的人士處獲悉，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。接近監管的人士表示，部分房企因拿地激進，「出現一些『地王』，已經引起國家的注意」；在住建部指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。
房地產作為資金密集型行業，土地是房企的戰略資源，各類型房企都不會等閑視之。沒有適量的土地庫存，房企的發展將會處於被動狀態。所以開發商會不惜一切代價拿地，哪怕高價拿地哪怕頻出地王。可是拿了地之後呢？
過去不惜一切代價拿高價地的開發商，不僅利潤大幅縮水，限制價格也讓他們遭受巨大打擊。不拿地，保不住命，因為沒有地就沒有餘糧，拿地，又拿不起，只好傾盡所有不惜一切代價。房子蓋好了，賣低了虧本，真虧假虧至少利潤大大減少，不賣放在手裡更成了燙手的山芋，所以生死兩難，加上如果信貸收緊或直接掐住咽喉等於成了壓垮地王房企的最後一根稻草。
可是難道非要置開發商於死地嗎？也不是這樣，但客觀會造成的結果或許會讓開發商被壓垮，但也沒辦法，需要付出這樣的代價。一方面不顧政策穩定提醒，拿地王推高房價；另一方面，實際上搶地還是一種對賭。其釋放的信號應該從銀保監會此次重點整治的房地產領域融資亂象可以理解，所有這些包括融資變相用於土地出讓金融資和資金挪用於房地產開發或購房，與當前樓市、地市波動較大有關。
重點提到了房地產和金融泡沫過度，所以，信貸收緊是大概率事件，為的就是防範市場風險。但這不是最終目的，最終目的應該是維護市場穩定。中新社發表文章《中國房地產「經濟穩定器」作用凸顯》，對房地產的歷史及未來進行了重新審視，既肯定了歷史上房地產對經濟增長的支柱地位，同時也對未來房地產的定位表達了新的態度。
伴隨中國經濟的轉型換擋，房地產業發展階段相應轉變，「發動機」的作用減弱，「穩定器」的角色逐漸凸顯。作為「穩定器」，房地產行業自身的持續穩定發展對中國經濟的作用不言而喻，告別「大漲大跌」。或許正是藉助這樣的機會讓房地產市場風險實現平穩著陸。

㈡ 房地產債務融資風險原因

隨著我國國民經濟的持續快速發展、住房改革的持續變化與城市化進程的加快，我國房地產業井噴式發展班班可考，並逐漸成為國民經濟的新增長點與理財熱點。房地產信貸也連帶發展，由於商業銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產業產生巨大的推動作用，並成為其首屈一指的重要支撐。由於種種復雜原因導致的金融行業過度滲透房地產業，致使房地產業自身的市場風險蔓延至金融業。金融行業不僅在房地產業有著舉足輕重的地位，更是對於國民經濟與社會穩定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出台了各種政策限制病態的房地產熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內，保護商業銀行之於國家之根本。因此研究房地產信貸風險具有較為深刻的理論與現實意義。
關鍵詞：房地產;商業銀行;信貸風險;意義
一、當前房地產信貸存在的風險
銀行信貸資金大量進入房地產業之後，在分享房地產風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據大量可靠資料測算我國房地產業絕大多數的資金來源於商業銀行。這就直接導致房地產業大量的開發風險蔓延至銀行，使二者關系愈發緊密。但由於我國特殊的經濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產業井噴式發展以及較為單一的房地產融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業經營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。
二、房地產信貸風險產生的原因
從商業銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對於消費者來說更是雪上加霜。
商業銀行房地產信貸業務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產市場階段性波動所引發的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產市場波動性的「始作俑者」有跡可循，但想要控制商業銀行與房地產貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產市場波動主要由於以下幾點：①市場自身的周期規律;②歐嘉興的行業政策疊加地方性法規所造成的疊加效應;③金融政策調整;④國際資本的流動。
三、房地產信貸風險帶來的危害
（一）國家宏觀調控無法兼顧全局而帶來的房地產信貸風險危害
房地產業發展直接受我國宏觀政策調控影響，90年代初我國房地產業持續升溫，社會大量資金流入行業以致全國性的瘋搶，政府政策調控此時出台，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買慾望，從而抑制房地產「購房熱」，雖然在這方面產生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。
（二）由市場病態膨脹發展引發房地產信貸風險而帶來的危害
上文中所強調的房地產過熱也會引發眾多危害，我國自加入WTO以來，經濟急速膨脹，外貿順拆巨大，國民儲蓄率節節攀高，人民幣價值持續上漲，這顯然對於我國的貨幣市場是有著負面影響的。
帶來的後果是充足的資金以及對房地產業的刺激。此後我國沿海城市房地產業持續升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不採取有效措施，放任房價飛漲。後果不堪設想。
（三）由個人住房按揭貸款之於房地產信貸風險帶來的危害
盡管個人按揭貸款在商業銀行中屬於風險較低的理財品種，但如果由於國家的宏觀調控或其他的原因導致消費者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動盪。
四、加強房地產信貸風險的管理與可行性建議
房地產信貸不單影響房地產行業及其連帶行業的穩固發展，在我國特殊的經濟大環境的境況下，更是對我國整體的國民經濟的穩固發展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業銀行在我國的經濟領域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業銀行與房地產業發展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產信貸危機，從而保證商業銀行體系地穩步發展。我國房地產業的資金來源主要是由商業銀行承接，因此可以說管理好商業銀行房地產貸款手裡機制就防範住了部分房地產信貸風險。
（一）拓寬融資渠道，確立信託與資金的角色定位
政府部門應不斷創新政策制度，為房地產市場的健康發展提供良好的政策、制度環境等，理論性的建議如下：①放鬆其它融資渠道，如股票市場融資，企業債券融資的政策限制。豐富房地產行業資金來源，降低商業銀行與房地產業之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產信託及基金的角色地位，由於房地產信託及基金手續簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規的頒布，從渠道上規范市場選擇。
（二）縮小連帶關系，提高相應門檻
政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產業與商業銀行之間唇齒相依的關系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產業有如此巨大的連帶關系，目前我國商業銀行有著流動性過剩，業務量壓力層層下壓的現狀，勢必會使商業銀行對與房地產信貸業務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產業每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防範可能發生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。

㈢ 央行下半年5次定調房地產融資 「因城施策」及避免工具化口徑不變

■本報見習記者 吳曉璐

近日，央行在發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》（以下簡稱《報告》）中重申，按照「因城施策」的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

據記者不完全統計，下半年以來，央行先後5次定調房地產信貸，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，避免把房地產工具化。

7月29日，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，指出「房地產行業佔用信貸資源依然較多」，要求「保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理」。

8月2日、8月9日以及8月20日，央行分別在2019年下半年工作電視會議、《2019年二季度貨幣政策執行報告》及國新辦舉行的降低實際利率水平有關政策吹風會上明確表示，按照「因城施策」的基本原則，持續加強房地產市場資金管控，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

「10月份70個大中城市新房價格環比增長0.5%，增速與上月持平；新房價格同比增長8%，較上月回落0.6個百分點；二手房價環比和同比增速分別為0.1%和4.2%，分別回落0.2個百分點和0.4個百分點」，中山證券首席經濟學家、研究所所長李湛對《證券日報》記者表示，房地產調控政策強調「因城施策」，既是為了防止房地產市場過熱、也是要防止房地產行業失速。今年以來房地產調控政策效果顯著，當前房價增速平穩下行。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，央行的政策始終圍繞房住不炒，實施「因城施策」，在房價上漲較快的地區收緊貸款。另外，對於剛需和二套房，也實施了差異化的貸款政策，這樣既支持了一些合理的購房需求，整個市場也一直處於防範金融風險的導向中，房地產市場相對比較平穩。

《報告》顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點。央行表示，第三季度以來，房地產市場運行總體平穩，房地產貸款增速平穩回落，房價漲幅有所回落，房地產開發投資與新開工增速平穩下降。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，整體來看，2019年房地產信貸增量明顯放緩，「房企融資的難度依然較高，但大小房企之間融資出現分化。」

嚴躍進表示，從宏觀方面來看，央行實施降准以及一系列降低企業資金成本的政策，市場融資比較寬松，但從房企方面來看，依舊面臨資金面收緊和庫存的壓力，另外房屋銷售不如預期，房企對今年的融資尤其在11月份和12月份比較謹慎。

對於後期央行的政策，李湛認為，房地產調控強調「因城施策」，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的原則不會改變。當前整個房地產市場運行平穩，短期來看房地產信貸政策不會出現明顯的收緊，也不會出現明顯的放鬆。

㈣ 如何破解中小企業「融資難」

中小企業應該不存在融資難的問題。

1、太小的企業。無法上升到融資的概念。即：幾乎只有ACCOUNTING的業務；而沒有FINANCE的業務涉及及其問題。這是常識。甚至，連懂融資的人員都沒有。更不用說去做這方面的業務和工作的努力。；

2、中國是世界存款比例最高的國家。不像美國人，存款的人數，只佔全國總人口的大約6%。也就是說幾乎全部的美國人，無存款，而全部有貸款。我國在2007年的數據，是全國股市30萬億；人民存款約30萬億。即使，不是很大的數字，也還有超過3億人隨時在赤貧的貧困線的邊緣徘徊。隨時墜入貧困人口的人群中。但是，戶均存款比例高達97%。這是全世界最高的有存款的人民戶均比例之一。那麼，中小型企業，幾乎是最大多數，利用自有資金發展，幾乎是全部的事實。於是，把這部分，想像成需要融資的企業，是有問題的。；

3、貸款和融資。欣聞，人民銀行，央行新批准了《文匯報》報載：8800家全國的私營貸款小型公司。但是，就看到此新聞報道之後，僅僅幾個月里，打給我的貸款電話，就多達至百還多。？！幾乎，全部是無數的高利貸；亦或認識銀行的熟人的關系戶。真正，做抵押貸款業務的：沒有。！做融資金融的公司：沒有。！

那麼，您在此處，提到的所謂的問題，出自何處？！意味幾何？！如何有的？！是個需要具體市場中，有完全事實和數據支持的如果是課題。！？

1、提高公司的服務理念，先進的產品技術或者服務理念
2、提高管理模式，提高公司的構架，引進先進的管理模式
3、融資難的一個問題最重要的是要讓融資者看到你未來企業的效益，讓他覺得投資你這個項目是有價值的。
4、增強自身的抗風險能力

㈤ 房地產企業的48種融資方式解讀

房地產企業的48種融資方式解讀

房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。那麼如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?

第一計：應收賬款融資

1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

2 應收賬款證券化(信託)

第二計：應付帳款融資

1、遠期承兌匯票

2、質量保證託管

3、應收賬款證券償付

重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產1%的項目，不會投資

第三計：資產典當融資

1、急事告貸，典當最快

2、受理動產，庫存，設備等市場上有價值的典當物

3、可分批贖回

第四計：企業債券融資

1、債權人不幹涉經營

2、利息在稅前支付

第五計：存貨質押融資

1、一定時間內價值相對穩定

2、存放第三方倉庫。

第六計：租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)

1、有利於提高產能，行業競爭力

2、逐年分攤成本，實現避稅

3、買斷前幾所有權

第七計：不動產抵押融資

1、不接受小產權

2、可評估後加貸

(小產權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

第八計：有價證券抵押貸款

1、可保留國債股票的預期收益

2、可分批贖回

3、一般為不記名債券

第九計：經營性貸款

1、已有的經營記錄為基礎

2、用於公司的主營業務

第十計：裝修貸款

1、有抵押物無還款來源

2、額度范圍和比例空間較大

第十一計：專利融資

1、有有效期限制

2、有成功的市場，有規模

深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。

第十二計：預期收益融資

1、能有效提前使用預期回報

2、一般需要用到擔保工具

第十三計：內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資

案例：萬樂電器1億

案例：產權轉股權融資節稅800萬

第十四計：個人信用貸款

1.個人信用最大化

2.現金流最大化

第十五計：企業信用融資

1、企業信用最大化，

2、企業現金流最大化

第十六計：商業信用融資

1、有形的商業融資

2、無形的商業融資

第十七計：民間借款融資

1、充分運用非正規軟財務信息

2、手續便捷，方式靈活

3、特殊的風險控制和催收方式

第十八計：應收貨款預期融資

1、預期是可以預見的

2、預期是增大的趨勢

第十九計：補償貿易融資

1、供應和需求是同一個系統的

2、需要明顯大於供者

第二十計：BOT項目融資

1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)

2、A建設-A經營-移交B(民間)

第二十一計：項目包裝融資

1、價值無法體現或者是變現

2、可預見的升值空間

第二十二計：資產流動性融資

1、有價值無將來

2、新項目回報預期高

第二十三計：留存盈餘融資(內部融資)

1、主動，可控，底利息成本，

2、有穩定團隊的作用

第二十四計：產權交易融資

1、以資產交易融資

2、能優化股權結構，優化資產配置，提高資源使用率

3、含國有資產的企業使用多

第二十五計：買殼上市融資

1、曲線上市融資

2、綜合成本小，市盈率也較低

第二十六計：商品購銷融資

1、預收貨款融資

案例：順馳快速制勝之道

第二十七計：經營融資

1、會員卡融資

2、促銷融資

第二十八計：股權轉讓融資

1、戰略性合作夥伴融資

2、優先股，債轉股

第二十九計：增資擴股融資

1、股本增加，股權比例發生變化

2、規模擴大，原股東投資額不變

第三十計：杠桿收購融資

1、以小搏大的.工具

2、集資、收購、拆賣、重組、上市

第三十一計：私募股權融資

1、成長性，競爭性，優秀團隊

2、良好的退出渠道和回報預期

第三十二計：私募債權融資

1、穩定的現金流

2、良好的信用系統

第三十三計：上市融資

1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞台灣

2、主板，中小板，創業板

第三十四計：資產信託融資

1、有較高的成本17%左右

2、有效規模的要求

第三十五計：股權質押融資

1、公司價值可有效評估

2、股權結構清晰

第三十六計：引進風險投資

1、風險投資的價值不僅僅是錢

2、以上市退出為目的

第三十七計：股權置換融資

1、股權清晰可評估

2、以戰略性置換為重點

第三十八計：保險融資

1、是最後一道保護屏障

2、不可不買，不可多買

第三十九計：衍生工具融資

1、適用於大型企業

2、有很高的金融風險

第四十計：民間融資(個人借貸和委託貸款)

1、個人借貸融資

2、企業拆借融資

案例：粵東自來水廠項目

第四十一計：不動產、動產抵押貸款

1、房地產抵押貸款

2、土地使用權抵押貸款

3、設備抵押融資

4、動產質押融資

5、浮動抵押(產品、半成品等)

第四十二計：票據貼現貸款

1、商業票據貼現貸款

2、買方或協議付息票據貼現貸款

案例：思路決定出路

案例：猛龍過江震京津

案例：產權式公寓模式

第四十三計：融資租賃

1、簡單融資租賃

案例：廣華計程車項目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：歐洲迪斯尼樂園項目

第四十四計：投資銀行融資

1、投資銀行

案例：蒙牛騰飛

2、風險投資公司

3、科技風險投資基金

資料：風險評估指標

4、房地產產業投資基金

5、證券投資基金

第四十五計：資產證券化融資

1、(房地產)資產證券化

2、抵押貸款證券化

案例：奧運3000億融資

3、可轉換債券

第四十六計：場外交易市場

1、中小企業私募。需要企業達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%

2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

3、國內三板市場。融資渠道多，影響大。

第四十七計：眾籌模式

通過互聯網集資，應操作規范，避免非法集資紅線，適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。

第四十八計：保理

保理業務是指企業將現在或未來的基於企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。

地產融資趨緊 房企探路新融資方式

進入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發商利潤表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代的當口，開發商自身資質及融資能力在競爭中顯得更加重要。

第一財經記者梳理發現，去年下半年開始，央行、銀監會、證監會均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環境反轉。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

去杠桿“殺器”重重

房地產融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來，各地房地產調控政策密如雨下，與之同時資金面也在收緊。一方面，整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監管越來越嚴格。去年10月初，上海率先公開發文嚴查土地款融資，銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地的現象受控。

10月底，上交所向各公司債券承銷機構發函，明確規定房企發行公司債券募集的資金不得用於買地。接著，11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局發文，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查，檢查內容包括是否嚴格審查房地產開發企業各項資質、銀行資金是否違規用於購地等。12月中央經濟工作會議更明確定調“房子是用來住的，不是用來炒的”。

進入2017年，一些資金進入房地產的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業協會發布“4號文”，重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日，證監會也宣布修訂再融資規則，引導資金從虛回實。

受監管約束，諸如土地款融資之類的銀行業務被忌憚。一國有銀行華東區域對公業務人士日前告訴第一財經記者：“去年四季度上海加強監管後，土地款融資業務我們行就不做了，現在我們在甄選一些資質好的企業客戶做開發貸業務。”

其次，發債方面也傳來收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是所有房地產(發債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業務的工作人員上周對本報記者透露，目前房地產企業發債難度加大，對房地產和城投兩類企業發債的管控都呈收緊趨勢。

另外，受“4號文”影響，有私募機構心態出現變化。“4號文”下發次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報記者，年初有幾家開發商跟她熟悉的機構談融資，春節前談好了產品結構，受到“4號文”影響，該機構隨即決定對此前的結構進行調整。

今年房地產“水龍頭”的緊張，也從地產研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財經的數據顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的數據則稱顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。同時資金價格也出現明顯上行趨勢。

關於未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖預計，未來抑制房地產泡沫、控制房貸仍是政策重點，重點城市房地產調控還將繼續。

探路並購和綠色債

“其實近年來市面上金融創新產品確實挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發展不錯，跟金融市場多渠道的融資有很大關系。”某上市房企焦姓財務總監日前告訴第一財經記者，房地產是一個資金密集型行業，前兩年房地產杠桿率比較高，但2016年10月份以來，針對房地產的融資監管加強，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做並購重組，“用其他的融資方式來破解融資收緊的問題”。

同樣提及加強並購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團董事長黃其森對第一財經等媒體坦言，過去很多資金流入房地產，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定，用來服務大眾，服務實體。他說，房地產資金來源主要是兩個，一個是金融機構融資，一個是銷售回款，如果這兩頭收緊，肯定會對市場有影響，不排除有些地方樓市出現波動。在黃其森看來，今年資金緊於去年，地產業並購機會也將增多。

一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發行境內公司債。據同策咨詢研究部總監張宏偉的觀察，目前房企國內發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動的綠色債券市場走入了房企的企業視野，成為房企追逐的對象。

綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權債務憑證，是為綠色項目融資的一個重要渠道。

從發行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優勢較為明顯。但從目前的結構來看，綠債沒能成為房企戰場。

中誠信國際信用評級有限責任公司研究院近日提供給第一財經的一份《綠色債券年度報告》稱，2016年，在監管政策及市場需求的雙重驅動下，綠色債券發行規模去年保持快速增長。去年全年境內貼標綠色債券與貼標綠色資產支持證券共計發行 53隻，發行規模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報記者，盡管不少地產公司前來咨詢如何發綠債，但從境內綠色債券市場啟動到今年2月中旬，境內發行的綠債中沒有一家發行人是房地產公司。

原因與綠債門檻有關。劉心荷舉例說，在綠色債務融資工具與綠色公司債依據的《綠色債券支持項目目錄》中，明確要求新建綠色建築達到《綠色工業建築評價標准》或《綠色建築評價標准》二星級及以上，標准要求較為嚴格。

直到2月17日，房企境內綠債的消息才傳向市場。香港上市的國內房企龍湖地產(00960.HK)發布公告稱，該公司間接附屬重慶龍湖企業拓展有限公司，已於2016年10月接獲發行規模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券採用分期發行方式，發行人於2017年2月16日發行第一期綠色債券，規模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發行。

龍湖地產首席執行官邵明曉日前對本報記者表示，龍湖發債時一般會提前考慮還款節奏，並控制融資成本於較低水平，管控資產負債表，保持財務穩健安全，提升公司抗風險能力。

穆迪則在早前提供給第一財經的《中國房地產業2017年展望》報告中分析，今年全年，中國開發商到期的境內外債券金額相對較小,債券和貸款市場仍向受評開發商開放。但2017年房地產行業整合將會繼續進行,這一趨勢將對財務健康的大型開發商有利。

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㈥ 「三條紅線」收緊房企融資 下半年土地市場或降溫

今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

多家研究機構的統計數據顯示，1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達1.7萬億創歷史新高；新增貨值超千億房企達到23家；第二梯隊房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢擴儲勢頭明顯。

不過，近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會，明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則，加上此前的「三條紅線」傳聞，融資收緊信號明顯。業內人士認為，融資收緊已成為房企「懸頂之劍」，同時中央多次強調「房住不炒」，近期土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調控，預計短期土地市場熱度會有所下降。

多數房企拿地不輸去年

1-8月，百強房企拿地總額同比顯著上升，多數房企拿地不輸去年。

中指研究院的數據顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高於2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。中原地產研究中心的數據也顯示，1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元，同比上漲了5%，創歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恆大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恆大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中於銷售20強房企，強者恆強的格局未變。

對於今年以來房企拿地熱度不減的原因，華創證券認為，上半年流動性總量寬松的環境下，整體融資環境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開發貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數增長；從土拍市場的表現來看，今年4月100大中城市住宅類土地溢價率達到25%，5月至今維持在15%-20%，高於去年同期水平，表明疫情並沒有給房企拿地造成太大的影響，其融資環境反而因貨幣政策的放鬆而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地

土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

「7.24」國務院房地產工作座談會明確提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。「8.20」住建部央行重點房企座談會又明確提出，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。加上此前「三條紅線」傳聞，房企融資收緊的信號更加強烈。所謂「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企「踩線」情況不同，會按照「紅、橙、黃、綠」四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實，但是被業內理解為與「8.20」重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

在近期的房企中期業績會上，「三條紅線」成為備受關注的焦點話題，而「降負債」成為接下來多家房企必須應對的棘手問題，方法除了加強銷售回款，還要控制拿地規模。

年初就已經提出「高增長、控規模、降負債」戰略目標的恆大，在2020中期業績會上明確提出，下半年為進一步降負債，會嚴格控制土地規模，實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠桿降負債的融創，在2020年中期業績發布會上再次強調，降杠桿是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上，融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示，未來一段時間內，由於降負債的要求，總體拿地策略仍不會發生變化。

下半年土地市場或降溫

上半年，針對房價地價過熱的情況，多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看，已經出現了降溫的跡象。

「房企拿地擴張很大程度上依賴於融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進程度，使得地市的周期波動性減弱，起到『穩地價』的作用。」易居研究院研究員王若辰說，二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續，8月份已經出現短期拐點，隨著調控政策的收緊，預計未來幾個月40城地市量價將繼續有所回落。

對於融資新規的影響，華創證券指出，「三條紅線」規定是從供給端的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫。

㈦ 如何全面整改地方政府違規舉借融資行為

一、嚴禁直接或間接吸收公眾資金違規集資

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等要嚴格執行《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》（國辦發明電〔2007〕34號）等有關規定，未經有關監管部門依法批准不得直接或間接吸收公眾資金進行公益性項目建設，不得對機關事業單位職工及其他個人進行攤派集資或組織購買理財、信託產品，不得公開宣傳、引導社會公眾參與融資平台公司項目融資。

二、切實規范地方政府以回購方式舉借政府性債務行為

除法律和國務院另有規定外，地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體等不得以委託單位建設並承擔逐年回購（BT）責任等方式舉借政府性債務。對符合法律或國務院規定可以舉借政府性債務的公共租賃住房、公路等項目，確需採取代建制建設並由財政性資金逐年回購（BT）的，必須根據項目建設規劃、償債能力等，合理確定建設規模，落實分年資金償還計劃。

三、加強對融資平台公司注資行為管理

地方政府對融資平台公司注資必須合法合規，不得將政府辦公樓、學校、醫院、公園等公益性資產作為資本注入融資平台公司。嚴格執行《土地管理法》等有關規定，地方政府將土地注入融資平台公司必須經過法定的出讓或劃撥程序。以出讓方式注入土地的，融資平台公司必須及時足額繳納土地出讓收入並取得國有土地使用證；以劃撥方式注入土地的，必須經過有關部門依法批准並嚴格用於指定用途。融資平台公司經依法批准利用原有劃撥土地進行經營性開發建設或轉讓原劃撥土地使用權的，應當按照規定補繳土地價款。地方各級政府不得將儲備土地作為資產注入融資平台公司，不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平台公司償債資金來源。

四、進一步規范融資平台公司融資行為

地方各級政府必須嚴格按照有關規定規范土地儲備機構管理和土地融資行為，不得授權融資平台公司承擔土地儲備職能和進行土地儲備融資，不得將土地儲備貸款用於城市建設以及其他與土地儲備業務無關的項目。符合條件的融資平台公司因承擔公共租賃住房、公路等公益性項目建設舉借需要財政性資金償還的債務，除法律和國務院另有規定外，不得向非金融機構和個人借款，不得通過金融機構中的財務公司、信託公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

五、堅決制止地方政府違規擔保承諾行為

地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體，要繼續嚴格按照《擔保法》等有關法律法規規定，不得出具擔保函、承諾函、安慰函等直接或變相擔保協議，不得以機關事業單位及社會團體的國有資產為其他單位或企業融資進行抵押或質押，不得為其他單位或企業融資承諾承擔償債責任，不得為其他單位或企業的回購（BT）協議提供擔保，不得從事其他違法違規擔保承諾行為。

地方各級政府要從大局出發，充分認識制止違法違規融資行為的重要性和緊迫性，統一思想，加強領導，切實擔負起加強地方政府性債務管理、防範財政金融風險的責任，規范政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司行為。要對地方各級政府及所屬機關事業單位、社會團體、融資平台公司違法違規融資或擔保承諾行為進行清理整改。對限期不改的，依法依規追究相關責任人的責任。