100寸融資

『壹』 什麼情況下會出現融資融券爆倉 - 百度知道

炒股運氣不好。
虧損的時候沒有及時止損，這樣很容易爆倉。
謝謝你的提問
望採納

『貳』 融資融券是不是可以做t+0交易了

你好，融資融券不能直接t+0操作，只能與普通賬戶里原來的持倉個股進行間接t+0操作。理論上，如果普通賬戶有足夠的持倉數量，信用賬戶可以足夠次數的盤中t+0.T+0，是一種證劵（或期貨）交易制度。凡在證劵（或期貨）成交當天辦理好證劵（或期貨）和價款清算交割手續的交易制度，就稱為T+0交易。通俗說，就是當天買入的證劵（或期貨）在當天就可以賣出。T+0交易曾在中國證劵市場實行過，因為它的投機性太大，為了保證證劵市場的穩定，現我國上海證券交易所和深圳證券交易所對股票和基金交易實行「T+1」的交易方式。即，當日買進的，要到下一個交易日才能賣出。同時，對資金仍然實行「T+0」，即當日回籠的資金馬上可以使用。而上海期貨交易所對鋼材期貨交易實行的是「T+0」的交易方式。目前我國股票市場實行T+1清算制度，而期貨市場實行T+0.

『叄』 清華最早的學生創業故事

20多年前，大約是1996到1999年，隨著互聯網的崛起，納斯達克指數從從1000點到4000點一路狂飆。大洋彼岸一個個精彩的創業故事，讓第一波互聯網熱潮下的中國年輕學生們激動不已。下面是我為大家收集的關於清華最早的學生創業故事。希望可以幫助大家。

緣起

被公認為清華「愛迪生」的邱虹雲，97年考入清華材料系，連續N年霸榜清華最高科技競賽「挑戰杯」。他99年的項目是「使用邊緣彌散技術的彩色液晶視頻投影裝置」又獲得頭獎。簡單說，這就是投影機。為什麼這個東西得獎呢?因為當年液晶電視還沒有進入家庭，傳統CRT電視還停留在21遙(21寸帶遙控，結婚標配)為主流的時代，32寸彩電都極為少見，重量大概60公斤得幾萬塊，搬家都得另付錢的。

邱虹雲的項目，讓同學們看到低廉的成本可以做到100寸的投影效果，在當年是很震撼的。清華自動化系的王科，來自商業氣息濃厚的浙江寧波，對這個東西一見傾心。他說服了邱虹雲、慕岩和楊錦方，共同組建了視美樂科技發展有限公司(SynTech)。

前後腳成立的清華學生公司還有易得方舟和火神網等幾家網路公司，但由於當年中國互聯網盈利模式仍在探索中以及納斯達克泡沫破滅後融資困難，很多沒有堅持下來。不過，它們都得到了某種程度的傳承：

-易得方舟的讀書頻道，後來演化成中文在線，使得創始人清華汽車系童之磊成為億萬富豪;

-火神網創始人清華精儀系周亞輝，從動漫轉型去做游戲，也踏上了百億富豪的專列。

-樂都的創始人清華電子系葉濱，融資後堅持把視頻會議系統V2做了近20年，令人敬佩。葉濱本人也是成功的連續創業者和投資人。

-早期清華創業活到今天的還有一家叫慧點科技，這家以企業內控軟體為主，嚴格說不算學生期間創業，暫且不表。

「不同於搞互聯網的同學，一開始就投身製造業的視美樂，其故事卻幾經起伏，卻逃脫不出時代的宿命。」

視美樂的早期創始人里，慕岩和楊錦方就像打醬油的，拿到美國簽證就立馬退出公司留學去了。八卦一下，慕岩這個姓看起來很奇怪，因為他家是慕容氏，和喬峰家是死對頭。那時候，美國留學確實是清華學生的第一選擇，且不說畢業在美國工作的收入是中國的幾十倍，當年國內也沒有什麼科技造富故事誘惑大家。

王科是視美樂開始絕對的靈魂人物，創建公司是他的主意，注冊公司也是他家出的錢，甚至公司核心也是他找來的。王科人極聰明，整合資源能力強，英語還非常好，好到什麼程度呢?大三開始就在外企兼職，並在新東方兼職GRE老師。

更難得的是，王科知道自己的長處和不足，他知道自己缺乏管理經驗。在慕楊退出後，他開始給視美樂尋找管理者。這時，他碰到了有國企經驗並在清華讀MBA的徐中。徐中熱愛讀書，對管理學極其熱忱，口才極佳，可以滔滔不絕脫稿講幾個小時。王科被打動了，請徐中來做視美樂的副總經理，協助他進行管理。

王科的英語班有個學生叫李益斌，為人熱情很有親和力。雖然不是清華系，但他有企業經驗不像其他人都是學生，王科請他管理財務。王科另外從清華大學企業集團挖來田益飛，作為管理人力資源和協調清華資源的大管家。

融資

視美樂核心團隊搭建好了，接下來是融資了。當年的中國，幾乎沒有像樣的本土化風險投資公司。看著納斯達克瘋漲而流口水的A股上市公司，正是從那時起紛紛開始了後來被一再重復的風投概念炒作。經清華投資管理公司的總經理潘福祥牽線，上海一百號稱董事會只討論了半小時就敲定了投資視美樂的提案。這個投資被稱為中國本土化第一例風險投資。

1999年7月底，雙方敲定投資總金額5250萬元，但是被有意地分成了兩期。第一期是250萬元用於開發產品原型中試，這是個很有趣的數字，也許上海話里250並不是那個意思。第二期是5000萬元，前提是原型機被接受可以量產的情況下，很顯然這個投資協議讓上海一百立於不敗之地，後來的故事也證明了這一點。

最終結果是，上海一百確實沒有再投那5000萬，他們只用了250萬元，完成了第一例A股公司的風險投資占視美樂20%的股份，在資本市場引起轟動，獲得了幾乎所有主流媒體的報道。有意思的是，當天股票交易量達到年內天量，而從年末看好像當時主力借利好完成了之前5.19行情的出貨。

一百的投資還配套了一個結果，就是王科主動讓賢，把總經理(CEO)的職位讓給了徐中，自己任總裁。這個和很多美國大企業模式還挺像的，就是CEO是一把手負責企業管理，而總裁職位更多是對外形象交流用。應該說，在當時這是個積極的決策，徐中確實更成熟老練適合主持大局，而王科更嚮往自由的工作形式。

不久，李益斌離開了視美樂，日後成為戶外越野界的大咖。

研發

視美樂第一代投影機的研發，確實過於自信，完全沒有採取站在前人肩膀上的策略，幾乎沒有採用任何現有投影機的成熟技術模塊和供應商。

在那個年代，幾乎所有家電都是國外引進技術，本土研發能力可以說無比弱雞。而對比冰箱彩電微波爐等產品，投影機的各種技術難度無疑高了幾個數量級。而視美樂在電子、光學、結構等各方面都請到清華專家領銜和他們的學生加盟。全部清華系設計，這無疑是當時中國一流工程能力自主研發的一次有意思的檢驗。

為什麼說視美樂投影機從零開始研發難度極高呢?

首先在電子部分，完全自己設計的主板，實現了完整的電視和調台控制功能。也就是插上天線直接可以看電視，這樣的投影機到今天都幾乎沒有。同時，通過單片機程序控制，設備做到屏顯菜單並可以對光學部分進行數字校正，比如膚色校正和梯形校正等。這已經等於全新獨立開發一台高檔電視的全部功能了。而當時國內彩電廠商的板子很少有完全自主研發的。

其次在光學部分，要實現一整套的高亮燈光源到光的反射、均勻化以及透鏡調焦投射功能。所有光學器件都是視美樂自行設計，反光碗、菲涅爾透鏡、甚至連鏡頭都是找人澆注玻璃磨出來的。

最後是結構部分，由於採用低成本高熱量的熱光源燈，巨大的熱量使得結構設計成為難點。視美樂第一台投影機是自己開模的立式弧形結構，內裝一個奇怪的10cm長柱形風機散熱，空氣流體設計還要解決裸露液晶防塵問題。毫無疑問，這個結構設計沒有參照任何其它產品，因為史上再也沒出現過類似的設計。

因此，當時視美樂自豪地宣傳，自己的投影機具有全部自主知識產權。

二次融資和量產

2000年原型機開發成功後，上海一百表示自己不擅長把產品量產化，因此建議第二輪融資找有生產能力的家電廠商。這時，冰櫃大王澳柯瑪的董事長魯群生得知此消息，由於他正在努力搞產品多元化避開同城的海爾海信競爭，很快拍板決定澳柯瑪投資3000萬元實現投影機量產。澳柯瑪視美樂誕生了，這個公司被簡稱為澳視(ASEE)。

魯群生絕對是實幹家，自從把澳柯瑪起死回生後十幾年一直是中國冰櫃(非冰箱)產業的霸主。然而，冰櫃市場的飽和使得魯總迫切需要開拓新的領域。他對澳視的投資也是沒玩一點虛的，他派得力干將在青島建設了大型投影機組裝生產線，而且充分放權給視美樂的幾個小夥伴自行管理。

市場

2001年初，澳視的第一款產品ASP-2100上市後很快證明了自己的不成熟，亮度低壽命短噪音大不穩定等問題紛紛暴露。澳視的研發人員在半年後推出ASP-2150解決了其中的大多數問題。

但是，ASP-2150仍是低端的單片液晶(LCD)產品，因為液晶透光率很低，它的亮度最高只有800流明。如果要進一步提高亮度和色彩，需要使用三片LCD的技術。這需要紅藍綠三束光透過三片LCD最終再合在一起沒有分毫錯位，這不僅成本大大增加，也是研發難度再升一個數量級。

德州儀器(TI)的DLP也許是更適合當時澳視技術水平的方案。但是可惜那時候DLP商用僅三年，各種因素導致澳視未能涉足。

澳視的管理團隊也終於意識到，自己的產品和國外先進技術的差距遠不在一朝一夕，因此決定引入ODM的產品作為補充。應該說，這是一個正確的決定，因為澳視因為媒體頻繁曝光有很強的知名度，在教育市場也有很強的吸引力。在引入貼牌產品的同時，提高自身研發能力主打低端市場是個合理的選擇。

不幸的是，當時找的台灣兩家代工廠商本身技術不夠成熟，產品故障率高達30%以上，導致後來銷售勢頭雖然很好但是售後疲於奔命也壞了口碑。

屋漏偏逢連夜雨，由於當時小尺寸投影用LCD基本掌握在索尼手裡。對未來市場的樂觀加上索尼的逼迫使得澳視購入大量庫存，最後呆滯虧損並佔用了大量資金。

沖突

不同於其它互聯網公司，澳視是一個幾乎不燒錢的公司，幾個創始人都拿著不高的工資騎著自行車上班，老教授高工們也只要很少的錢，只有少量外聘的人員工資比較高。好在一幫年輕人為了理想熱火朝天，大家都沒在錢上面怎麼計較過。

但是，由於質量問題導致的銷售受阻，以及對自行開發3LCD投影機技術和資金差距的絕望，使得原本熱火朝天的團隊開始起了隔閡。

2001年秋，公司管理層和各部門負責人在北京懷柔山吧召開了「小廬山會議」，各部門對目前的狀況表示了很大的擔憂並希望進行大刀闊斧的改革。大家對徐中的管理方式也隱含地提出了質疑。但是，關鍵問題其實是選「技工貿」還是「貿工技」，細微改善是無濟於事的。徐中是個充滿熱情和理想的管理者，他對大家的意見沒有太多表態，繼續用未來美好藍圖來打氣。

因為接下來澳視的銷售業績持續不佳，一個月只能賣幾十台，雖然燒錢速度並不算快，但是魯群生的焦慮越來越深，他認為是徐中管理出了問題。到了年底，董事會宣布由王科接替徐中管理整個公司，並從澳柯瑪派來資深管理人員接管了財務並嚴格控制現金流。當時某財經媒體用了「城頭變幻大王旗」為標題來描述當時的情況和內部的分歧。

隨後，澳視研發的60多人被縮減為10來人，骨乾和中層員工也紛紛離開。2002年初，公司辦公地從清華科技園搬到了上地孵化器的小辦公室。邱虹雲和徐中從此淡出，而被視為團結澳視核心人物的人力資源部經理田益飛也離開了公司。

尾聲

新澳視全心開始了「貿工技」的貼牌銷售之路，而王科不久以後就離開了這家充滿榮耀和傷心的公司再無音信。徐中回到清華大學經管學院任教，後來再次創業專注在管理培訓領域。邱虹雲回學校繼續了碩士和博士學業，後來成功創業做了研發生產天文製冷CCD相機的專業公司。

原視美樂員工陳龍後來注冊了無錫視美樂公司，以激光投影機為主業並在新三板上市。新澳視從2002年後幾乎全部清華員工離職應該改算澳柯瑪系了，隨著魯群生在2006年因挪用上市公司資金被免職，澳視也淡出了公眾視野。

感想

今天回首視美樂的歷程，應該說沒有人在其中犯了致命的錯誤，我認為並不像外界評論說的學生公司管理能力不行。正相反，視美樂展現出的活力、氛圍和部門能力，對比我經歷過的多個國企外企都不遜色。那個年代各種自發加班、可以在辦公室打乒乓球和有咖啡休息的公司可不多。

那麼，視美樂失敗的根本原因是什麼呢?18年前，中國的製造業和配套水平比今天不知落後多少代，從零開始註定是個悲劇，即使視美樂調集了當時中國一流的清華專家。我還清晰記得為了某個光學玻璃跑到朝鮮邊境的丹東;為了某個電路板跑到河北滄州;做3C認證時才發現開關電源的陶瓷電容標記都是不規范的。也許，如果視美樂誕生在今天的深圳，成熟的配套和加工能力可以使它成為一家大疆那樣的公司。

不過，工程技術的研發是迭代演進的，比如液晶電視不可能一年從32寸升級成70寸，iPhone 1代也不可能第二年就變成iPhone X。視美樂的嘗試如同沒有引進任何國外技術就直接建設自己的高鐵，失敗也許是命中註定的。同時，我們也要看到在基礎研發能力上，即使作為中國最高水平代表的清華大學，依然和國際先進水平有很大差距。互聯網也許是我們和世界同步最快最容易的，但是在視美樂相關的傳統光學、材料學、精密儀器等領域，我們想一步跨過基礎研究的技術迭代而直接達到世界頂尖，幾乎是不可能的。同樣這也是我們今天在半導體業被卡脖子的主要原因。

『肆』 什麼叫匯票融資

我用白話文給你說吧，免得那些粘貼派給你的答案不夠簡明易懂。

所謂的匯票融資無非就是去銀行櫃台貼現。

所謂貼現也就是你手頭的匯票在到期前，讓銀行提前將匯票的金額支付給你，這種提前支付也就是信用，這是融資的一種表現形勢。

如果你是企業，就去當地銀行對公櫃台辦理貼現業務。銀行是否願意給你貼現，主要是根據匯票的開出行，以及是否有保證金來判斷。如果你的匯票100%保證金，那麼當地銀行剛好又有貼現額度的時候，你就可以辦理匯票貼現了。體現的利率成為貼現率，每個銀行會有小小的區別。

『伍』 融資融券虧損多少會被強制平倉

現在信用賬戶擔保比1.6是警戒線，1.3是平倉線，部分券商按照1.4執行平倉。

『陸』 融資融券對股價有什麼影響

融資融券又稱證券信用交易，是指投資者向具有深圳證券交易所會員資格的證券公司提版供擔權保物，借入資金買入本所上市證券或借入本所上市證券並賣出的行為。包括券商對投資者的融資、融券和金融機構對券商的融資、融券。
修訂前的證券法禁止融資融券的證券信用交易。 融資是借錢買證券，證券公司借款給客戶購買證券，客戶到期償還本息，客戶向證券公司融資買進證券稱為買空; 融券是借證券來賣，然後以證券歸還，證券公司出借證券給客戶出售，客戶到期返還相同種類和數量的證券並支付利息，客戶向證券公司融券賣出稱為賣空。
股價是買賣雙方博弈的結果，融資實際是借證券公司的錢買入股票，融券實際是向證券公司借股票賣出。按照常規的說法，融資融券有價格發現的功能，實際是讓買賣的市場行為更徹底。從另一方面看，對於某隻股票，一般來講，如果融資余額高體現看多的力量較大，融券余額高體現看空的力量較大。

『柒』 什麼叫融資融券為什麼上市公司都會融資融券

你好，融資融券是指客戶提供擔保物，證券公司向其出借資金供其買入上市證券或者出借上市證券供其賣出，客戶在約定期限償還所借資金或證券及利息、費用的證券交易活動。

『捌』 融資融券T＋0怎麼操作

T+0又稱日內交易，藉助融資融券工具可以實現直接或者變相的T+0交易。選擇T+0的原因是市場波動平凡，個人投資者選股難度增加，利用T+0可以將當日風險對沖。T+0適用於單邊下跌，震盪市，日內個股震盪平繁，振幅較大等情形。

T+0交易

T+0交易制度，是指「投資者當天賣出股票獲得的資金在當天就可以買入股票、當天買入的股票在當天就可以賣出」的一種證券交易機制。

實際上，T+0交易是我國證券市場參與者之間的一種通俗叫法，正式名稱為「當日回轉交易」。在《上海證券交易所交易規則（2018年修訂）》 中明確，「證券的回轉交易是指投資者買入的證券，經確認成交後，在交收前全部或部分賣出」。

目前，我國的債券、債券交易型開放式指數基金、交易型貨幣市場基金、黃金交易型開放式證券投資基金、跨境交易型開放式指數基金、跨境上市開放式基金、權證。

以及經證監會同意的其他品種（前款所述的跨境交易型開放式指數基金和跨境上市開放式基金僅限於所跟蹤指數成份證券或投資標的實施當日回轉交易的開放式基金，B股實行次交易日起回轉交易）均實行當日回轉交易。

(8)100寸融資擴展閱讀：

開戶流程

第一步：投資者需確定擬開戶的證券公司及營業部是否具有融資融券業務資質

證券公司開展融資融券業務試點，必須經中國證監會的批准；未經證監會批准，任何證券公司不得向客戶融資、融券。

也不得為客戶與客戶、客戶與他人之間的融資融券活動提供任何便利和服務。而且，證券公司對其下屬營業部開展融資融券業務也有資格規定，不一定所有營業部都可辦理融資融券業務。

第二步：投資者需確定自身是否符合證券公司融資融券客戶條件

融資融券業務對投資者的資產狀況、專業水平和投資能力有一定的要求，證券公司出於適當性管理的原則，將對申請參與融資融券業務的投資者進行初步選擇。

投資者在辦理融資融券業務開戶手續前，需評估、確定自身是否滿足證券公司的融資融券客戶選擇標准。

第三步：投資者需通過證券公司總部的徵信

證券公司在向客戶融資、融券前，將對申請融資融券業務的投資者進行徵信，了解客戶的身份、財產與收入狀況、證券投資經驗和風險偏好，並以書面和電子方式予以記載、保存。

證券公司將根據投資者提交的申請材料、資信狀況、擔保物價值、履約情況、市場狀況等因素，綜合確定投資者的信用額度。

第四步：投資者需與證券公司簽訂融資融券合同、風險揭示書等文件

投資者與證券公司簽訂融資融券合同前，應當認真聽取證券公司相關人員講解業務規則、合同內容，了解融資融券業務規則和風險，並在融資融券合同和風險揭示書上簽字確認。投資者只能與一家證券公司簽訂融資融券合同，向其融入資金和證券。

對融資融券合同的如下內容，投資者應當特別關注和了解：

（一）融資、融券的額度、期限、利（費）率、利息（費用）的計算方式；

（二）保證金比例、維持擔保比例、可充抵保證金證券的種類及折算率、擔保債權范圍；

（三）追加保證金的通知方式、追加保證金的期限；

（四）投資者清償債務的方式及證券公司對擔保物的處分權利；

（五）擔保證券和融券賣出證券的權益處理等。

第五步：投資者在開戶營業部開立信用證券賬戶與信用資金賬戶

（一）開立信用證券賬戶

投資者與證券公司簽訂融資融券合同後，證券公司將按照證券登記結算機構的規定，為投資者開立實名信用證券賬戶。

投資者信用證券賬戶是證券公司客戶信用交易擔保證券賬戶的二級賬戶，用於記載投資者委託證券公司持有的擔保證券的明細數據。

投資者用於一家證券交易所上市證券交易的信用證券賬戶只能有一個。投資者信用證券賬戶與其普通證券賬戶的開戶人的姓名或者名稱應當一致。

信用證券賬戶獨立於普通證券賬戶，是新開的證券賬戶。投資者在進行融資融券交易前，需將用於擔保的可充抵保證金證券從普通證券賬戶劃轉至信用證券賬戶。

融資融券交易了結後，投資者可以將擔保證券劃轉回普通證券賬戶。在融資融券交易期間，經證券公司同意，投資者可將超過維持擔保比例300%以上部分的擔保證券劃轉回普通證券賬戶。

（二）開立信用資金賬戶

投資者在與證券公司簽訂融資融券合同後，需與證券公司、商業銀行簽訂客戶信用資金第三方存管協議。證券公司應當通知第三方存管銀行，根據投資者的申請，為其開立實名信用資金賬戶。

投資者信用資金賬戶是證券公司客戶信用交易擔保資金賬戶的二級賬戶，用於記載投資者交存的擔保資金的明細數據。投資者只能開立一個信用資金賬戶。

經過以上步驟，投資者在證券公司的開戶手續已經辦妥。當投資者提交了足額的擔保物之後，就可以開始進行融資融券交易了。

『玖』 融資融券 融資頭寸不足是什麼意思

1.資金需求量大於閑置量時就稱為"頭寸不足"。
2.頭寸（position）也稱為"頭襯"就是款項的意思，是金融界及商業界的流行用語。如果銀行在當日的全部收付款中收入大於支出款項，就稱為"多頭寸"，如果付出款項大於收入款項，就稱為"缺頭寸"。對預計這一類頭寸的多與少的行為稱為"軋頭寸"。到處想方設法調進款項的行為稱為"調頭寸"。如果暫時未用的款項大於需用量時稱為"頭寸松"，如果資金需求量大於閑置量時就稱為"頭寸緊"。
3.頭寸是金融行業常用到的一個詞，在金融、證券、股票、期貨交易中經常用到。
比如在期貨交易中建倉時,買入期貨合約後所持有的頭寸叫多頭頭寸,簡稱多頭;賣出期貨合約後所持有的頭寸叫空頭頭寸,簡稱空頭。商品未平倉多頭合約與未平倉空頭合約之間的差額就叫做凈頭寸。只是在期貨交易中有這種做法，在現貨交易中還沒有這種做法。
在外幣交易中，「 建立頭寸」是開盤的意思。開盤也叫敞口，就是買進一種貨幣，同時賣出另一種貨幣的行為。開盤之後，長了(多頭)一種貨幣，短了(空頭)另一種貨幣。選擇適當的匯率水平以及時機建立頭寸是盈利的前提。如果入市時機較好，獲利的機會就大；相反，如果入市的時機不當，就容易發生虧損。凈頭寸就是指開盤後獲取的一種貨幣與另一種貨幣之間的交易差額。

『拾』 REITS融資是什麼意思現在有這方面的書嗎還有詳細的介紹網站

從國際范圍看，目前並不是REITs的合適發行時機，但國內市場發展REITs卻具有得天獨厚的條件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)，幾乎是2005年下半年以來各類金融與房地產論壇上討論最多的話題。彷彿就在一夜之間，越來越多的房地產公司都在研究如何利用REITs將商業地產打包上市融資，而大大小小的國際投資銀行與投資基金都為此而在中國市場忙乎，企圖分得高速成長的中國房地產市場的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委員會下屬的領匯房地產信託基金(0832.HK)在歷經波折後終於在香港交易所掛牌，其上市融資額度接近200億港幣。由是，領匯這一香港本地首支REITs成為全球規模最大的REITs。業內普遍認為，領匯之後，必然會帶動內地房地產企業以REITs方式赴香港融資的潮流。

近期，建行及國開行信貸資產證券化試點獲得重大進展，先後以特殊目的信託(SPT)方式成功發行31億、41億的信貸資產支持證券並以信託收益憑證方式在銀行間市場交易流通，為我國盡快推出REITs創造了現實條件。

REITs是什麼

從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。

從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

為什麼是REITs

從全球范圍看，全球REITs主要集中於美國、澳大利亞、日本、新加坡等地，美國占據了其中60%以上的比例。新加坡市場目前共有5隻REITs，市值超過50億美元。香港市場上除了已經上市的領匯，內地的越秀投資旗下REITs亦已經過了上市聆訊，另兩家內地企業大連萬達和北辰實業亦有組REITs上市之意，在新加坡已擁有一隻上市REITs的長江實業也欲殺回香港。

香港與新加坡一直在為國際金融中心的地位而爭奪，兩個市場在諸多領域各有勝負，但在REITs領域香港是絕對輸家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。為了推動REITs的發展，香港證監會在2005年6月頒布修訂後的《房地產投資信託基金守則》，規定在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產，這實際上相當於允許內地發展商按照《香港房地產信託投資基金守則》成立REITs並注入內地商業地產項目後在香港上市。因此，才會有這么多內地企業躍躍欲試，爭相成為內地企業在香港的第一隻REITs。

為什麼近期REITs會成為受市場如此追捧？細析之下，其原因不外有三。

首先，作為受政府宏觀調控影響最大的行業，中國房地產業亟需銀行貸款之外的其他融資渠道。2003年，為了實施中央政府的宏觀調控意圖，央行下發121號文要求「四證齊全且自有資金必須達到30%」的項目銀行才可以發放貸款，銀行直接發放的房地產項目貸款數量大大減少，房地產信託一度成為開發商們最重要的融資方式：2004年全年房地產信託計劃發行額將近120億元，比2003年增長一倍。而2005年國慶前夕銀監會下發《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)，要求房地產信託項目不僅要四證齊全，而且自有資金比例要提高至35%。考慮到信託計劃比銀行貸款的成本更高，212號文事實上已經讓房地產信託名存實亡。在銀行貸款及房地產信託都受到嚴重管制的條件下，開發商們需要尋找新的融資渠道，REITs至少是一種新的選擇、新的趨勢。

其二，REITs是基於有穩定現金流收入的商業地產項目而不是基於房地產企業，有利於提高房地產企業的融資效率。房地產企業受土地儲備、開發進度、經營策略等多方面因素影響，其現金流並不穩定，投資風險較大，房地產企業整體上市的模式很難被市場接受。REITs則不同，開發商可以將旗下部分或全部商業地產打包上市，從而將部分資產變現上市，從而為開發商提供更靈活、更方便的融資方式選擇。

第三，為投資者提供了更安全、收益更高的投資渠道，間接實現投資房地產業的願望。REITs一直是分散投資組合風險的有效途徑，據統計，美國REITs的平均股息收益率為7.3%，高出10年期美國國債350基點；澳大利亞REITs的平均股息收益率更高達7.6%；新加坡REITs平均收益率則在5%—6%之間。通過投資REITs，投資者可以實現其分享房地產業高速成長的巨大收益。

最好的時機，最差的時機

想把中國內地商業地產打包到海外上市的，主要還是那些正在蜂擁進入中國的諸如麥格里銀行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等國際投資基金。例如麥格里銀行計劃收購中國、韓國、印度等亞洲市場的多處物業，並以此為基礎設立6隻REITs，在未來幾個月內在香港掛牌上市。REITs有可能成為未來中國商業地產最重要的融資方式。

盡管新加坡、香港等地已經有REITs上市，盡管新加坡和香港是國際金融中心，但單就REITs發展前景來看，內地與這兩個地區的差距並不大。監管部門應該未雨綢繆，及早採取有效措施，鼓勵金融創新，推動REITs及早在中國發展與上市，如此中國金融市場的整體競爭力才能得到鞏固與加強。

作為證券化的一種方式，REITs主要通過一系列明確的法律制度來制約各方權利義務。相形之下，我國目前尚未對REITs有成形規定。作為證券化的一種方式，REITs與建行及國開行所進行的信貸資產證券化在交易結構設計上並無本質區別，但是，除了信貸資產證券化業務試點進程中面臨的問題外，REITs還有自身的獨特難題有待求解。REITs能否在中國成功推出，更大程度上取決於能否推廣信貸資產證券化業務業已取得的成功經驗。

首先，在現行《信託法》、《投資基金法》之外，需要制定專門的REITs業務管理辦法，形成完善的業務監管體系，明確投資資格審定、投資方向限制、投資比例確認等諸多實際問題，以促進REITs規范發展。在REITs的上市交易與流通問題上，可以借鑒建行建行房地產抵押證券及國家開發銀行開元資產支持證券的發行與流通模式，通過發行信託收益憑證方式在銀行間市場實現上市與流通。

其次，盡快確定REITs有稅收政策標准。一般而言，如果REITs的分紅比例超過90%，就應該免除公司稅項，只向投資者的投資收益徵收稅收，從而避免雙重征稅。我國目前的稅法體系尚未對銀行信貸資產證券化證券確定明確的稅收標准，更談不上REITs征稅標准。但要想REITs真正發展，稅收問題不可迴避。

近期，美聯儲連續13次加息，美國聯邦基金利率已經上升至5.75%的歷史高點，相應的帶動包括香港及新加坡在內的國際金融市場利息不斷攀升，因此，從國際范圍看REITs並不是合適的發行時機。相形之下，受銀行巨量資金頭寸影響，國內市場利率一直保持在較低水平，與國際金融市場利率差價達1%—2%。單純從目前市場環境看，國內市場發展REITs具有得天獨厚的條件。

現在的問題就是看包括監管當局在內的市場各方能否順應市場需求，鼓勵金融創新，鼓勵企業及種類金融機構及時推出REITs。