⑴ 中國土地儲備融資模式有哪些
比較常用的土地儲備融資模式：1、財政撥款；2、銀行貸款；3、土地儲備收益；創新型的土地儲備融資模式：1、土地信託；2、土地基金；3、土地置換；4、土地債券。
⑵ 農村土地流轉 是什麼意思 農村土地流轉信託是什麼意思
定義：農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。
這里可以這樣解釋，A作為農民擁有地塊的承包經營的權利，A把承包下來的土地委託給B進行經營打理，B收取一定的管理費用，產生的收益則歸屬於A。
我們可以看到這實質上是一種信託行為。信託的實質就是委託人把財產權交給受託人，由受託人以自己的名義按照委託人的意願對這個財產權進行管理。農村土地流轉的過程中實質上的財產權就是承包土地的經營權。
當農村經濟發展到一定程度，農民面對更為高效的和快速的市場必須生產經營方式更為集約化，而將多個農戶的土地通過農村經濟合作社等合法組織將散農的土地經營權集中在一起，將這份財產權交給信託，由信託對其進行專業化，高效化的管理，或將其租賃給單個農業種植大戶，降低交易成本，實現經營權集約化後利潤的放大化，將產生的收益分配給農民，提高了農民的收入，或徵得農民的同意，對農業延生出來的產業進行二次升級，還可以通過購買經營收益權的方式為這些產業融資，同時合理的分配也可以培養產業，是產業合理化，結構化。
土地流轉信託是一項促進農村現代化的金融手段，不過目前全國試點范圍不多，還未成立真正意義上的農村土地流轉信託，但不少地方委託給農村經濟合作社或建立土地流轉市場已經在逐步實現農村土地流轉的信託化。
⑶ 在柬埔寨投資土地需要注意哪些細節
1、海外人士應投資公寓
海外人士只能購買柬埔寨公寓或分契式產權類房屋。這表示有關土地產權屬於開發商，而開發商在建築有關房產之後，再把產權分成契式產權並銷售。其實，這類型房產大致上都是新項目，主要是開放給海外投資，而通常這類型房產都集中在金邊市中心或旅遊地。
2、投資公寓也有一定的管制
投資者在選購公寓時，必須注意底層是不能售賣給海外人士的。除此，一棟公寓內也不能超過70%是海外投資者，而這些都必須公開讓買家了解。開發商在達到70%海外買家之後，就會停止售賣，而這也表示海外買家應該採取主動，以便可以得到更好的選擇單位。
3、了解投資熱點
普遍而言，投資者可留意金邊地區的房產。投資者在購買房屋之前，應該先訪問買房的地點，花時間了解該市每個地區的房產和該地方的文化與特色。
4、投資備有完善的保安項目
柬埔寨還在發展當中，若要保護你的財產和增加投資單位的吸引力，可以留意有完善保安設施的房產。例如，24小時全天候保安措施。
5、留意外幣匯率
柬埔寨通用美金和瑞爾，雖然柬埔寨政府一直都計劃降低美金的使用率，但在大部分的商店還是以美金作為交易貨幣。不過，房地產開發商或許會要求買家以瑞爾付款，但其他相關的費用，例如傢具，會以美金付費。投資者應該在選購房產之前，計算好匯率的變化與所需成本。
6、選擇國際有名的開發商
在發展中國家的市場，若有熟悉的開發商，對於投資者而言是加分的。其中一些項目是綜合性發展項目，投資潛力非常大。
7、是否供過於求
由於開發商積極地發展房地產項目，當中許多項目單位價格都非常高，大部分當地人無法承擔有關房價，所以有些分析師就擔心在不久的將來，房市將供過於求。根據相關資料顯示，公寓單位將在2018年前達到2萬個單位，而2012年只有兩千個單位左右。預計在未來數年會有數千個單位竣工，海外投資者長期持有房產單位，以便市場能夠消化供過於求的局面。
8、勇於要求折扣
開發商為了吸引更多海外投資者，推出許多優惠的買房配套，例如：贈送傢具、保證性回報、單位管理，當然還有首期折扣和回扣。因此，投資者應該跟開發商談判，以獲得更好的優惠，更低的成本，更高的租金回報。
9、了解房產擁有者所需負責的稅務
海外投資者在柬埔寨所投資的房產需要支付數項稅務，所以在購屋前必須先了解計算有關稅務成本的方法。在租金回報方面，住宅單位需付10%稅務，而商用單位需付14%稅務。除此，投資者也需支付房地產稅，有關稅務的計算方法是從投資單位價值的80%中的0.1%為所需支付稅務，大約2.5萬美金。
10、了解售賣房產或轉名所需支付的稅務
在柬埔寨售賣房產或將房產轉名都需支付一定的稅務。售賣房產者需在資本增長或獲利中抽取20%作為獲利稅。除此，柬埔寨政府也會從中抽取10%價值增長稅。除此，買家也需要支付4%房產轉讓稅。
11、租金回報可觀
在金邊的租金相比同區域內的國家，例如新加坡，有著較高的回報，大約5%—7%。不過，在把房子租出去時，也涉及其他成本，例如中介費用。
12、以多元方式讓房產賺錢
根據柬埔寨旅遊局的數據報告，去年大約470萬海外遊客到訪柬埔寨。除了將房產長期租給當地人或海外專業人士，可嘗試短期租賃方式。例如金邊時代廣場、The peak、鑽石雙星等房產可以發展為民宿，在最大程度上提升房產投資的最大價值！
⑷ 什麼是信託信託有什麼特點
1、貸款信託類
這種類型的信託產品，是數量最多的一種，貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。貸款作為一種傳統業務，業務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信託公司在展業初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。
信託產品的投資種類
2、權益信託類
這一類型的信託產品，是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金，其突出優點就是實現了公司無形資產的變現，從而加快了權益擁有公司資金的周轉，實現了不同成長性資產的置換，有利於公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現公司價值的最大化。
3、融資租賃信託
信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金,將其運用於融資租賃業務,通過嚴格專業化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現信託收益，為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。
4、不動產信託
土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。
信託產品的特點
1、安全性高
信託項目都要盡職調查，信息披露客觀公正，風險管理方式明確清晰，還要銀監會審批才可以發行，信託項目的運作需要受《信託法》的約束，因此整體安全性比較高，自2001年《信託法》成立以來，信託的投資者都能按約收獲本息。
2、收益較高
前面幾年經濟形勢較好的時候，信託的投資者基本能夠收獲11%以上的年化收益，即使在近幾年經濟狀況不是非常好的情況下，2013年集合信託收益率也都普遍在8.5%-11.5%期間，收益率還是很高的，畢竟很多實體經濟的年化收益還不到9%。
3、門檻較高
信託的門檻較高，分100萬/300萬兩個檔次，300萬可以自由選擇產品，但是100萬的銀監會規定只能有50個名額。
4、 財產獨立
信託財產受法律保護，信託一經成立，信託財產即從委託人、受託人、收益人的財產中分離出來，具有獨立性成為獨立運作的財產。信託財產不能被清算、償債和破產等。這是信託產品非常大的優勢。
5、投資方式靈活
信託可以橫跨貨幣、資本和實業市三大領域，可以股權、貸款等多種形式靈活運作，這是其他金融機構不能比擬的。信託制度上的優勢也是其這幾年迅速發展的重要原因之一。很多項目方為了更快速的獲取資金，也願意較高成本走信託管道的融資。
6、費用較低
一般無認購費，相關管理費、稅費在收益分配前扣除，不影響預期收益。
⑸ 信託不太願意做土地一級開發類的項目，原因是什麼
土地一級開發的項目信託做的比較少，原因是土地一級開發的項目不像二級開發那樣，擁有較高的利潤，因此利潤安全邊際較低，同時，最重要的一點是土地一級開發受到的限制政策比較多。
對於政府與開發商來說，土地一級開發項目最核心的是政府與開發商的利益關系如何平衡。
大部分開發商並不指望通過收拾整頓土地獲得直接受益，而是想通過接入一級開發的先機獲得二級開發權。
但是，盡管全國沒有一項統一的土地一級開發政策，現行的土地政策中有兩條與土地一級開發相關的政策是絕對不能逾越的，最基本的土地一級開發政策紅線，即土地出讓金不能直接返還給開發商和經營性用地不能直接轉給開發商，那麼：
一方面，中心政府要求各地必需嚴格執行土地出讓金收支兩條線治理，即一些地方曾經操縱過的土地開發本錢在地價款中抵扣、土地收益直接返還、以代建市政項目換經營性土地、先征後返、各類補貼及土地出讓收益直接分成等都是存在分歧，違規的。
另一方面，棲身、商服及產業等經營性用地必需實行招拍掛公然供地，也就是說，一級二級聯動開發、協議商定地價、設置限制前提避免競爭等都是違規行為。
在不踩這兩條紅線的條件下如何確保一級開發商的利益，是土地一級開發的樞紐所在，也是信託會否選擇做土地一級開發項目進行貸款的原因所在。
⑹ 什麼是信託產品，信託產品有哪幾種
信託產品是指由信託公司發行的一種為投資者提供了低風險、穩定收入回報的金融產品。
主要採取抵押、質押、擔保和結構化設計等方式進行風險控制，且信託產品一般投資於基礎設施，房地產，工商企業等，組合投資類信託還會投資於低風險的債券市場、貨幣市場等。
按照資金投放性質劃分，信託產品主要可分為貸款類、股權投資類、權益投資類、組合投資類，投資者可以根據自己投資需求進行選擇。
信託產品分為：貸款類信託產品、股權投資信託產品、債權投資信託產品、組合投資信託產品等等。
(6)社區土地信託擴展閱讀：
投資種類
貸款信託類
貸款信託是指通過信託方式吸收資金用來發放貸款的信託方式。這種類型的信託產品，是數量最多的一種。
貸款作為一種傳統業務，業務流程相對簡單，風險控制方法比較成熟，所以信託公司在展業初期，選擇這種方式進入市場、樹立公司品牌也就順理成章了。
採取貸款方式進行投資，使得這類信託產品在收益風險上具有以下幾個特點:
首先，項目的收益是封頂的。收益來源於貸款利息，執行人民銀行相關利率標准。
這意味著委託人的收益高限是貸款利率，而且面臨著信託公司提取管理費用，可能對這一收益產生抵扣。
不同的管理費用計提方式意味著收益抵扣的程度是不一樣的，直接影響著投資人的收益。
其次，盡管信託公司基於自身的專業技能挑選了相關的項目進行貸款，但由於信息不對稱，只能依賴對信託公司的信任。
而信託公司整頓完畢，自身的信譽機制並沒有建立起來，貸款的信用風險必須通過外部機制來控制。
所以信託的風險控制對投資人來說是重要的，首先要了解和判斷是否對此投資。
權益信託類
這一類型的信託產品，是通過對能帶來現金流的權益設置信託的方式來籌集資金，其突出優點就是實現了公司無形資產的變現，從而加快了權益擁有公司資金的周轉，實現了不同成長性資產的置換，有利於公司把握有利的投資機會，迅速介入，實現公司價值的最大化。
融資租賃信託
信託公司以設立信託計劃的方式募集信託資金，將其運用於融資租賃業務，通過嚴格專業化、流程化的管理，通過定期收取租金，實現信託收益，為社會投資人提供安全、穩定回報的理財回報。
不動產信託
土地與地上或地下的各種建築設施統稱為不動產。現行一般投入房地產開發類企業較多。
⑺ 開發商把土地抵押給信託公司沒有錢解壓怎麼辦
沒有影響的。
融資的一種保證手段而已，開發商一次性找信託公司借那麼多錢，信託公司也怕開發商不還或者其他情況出現，房產抵押讓信託公司放心，只要開發商資金鏈不斷，房子價格不大幅下降，抵押的房產就依然值錢。
⑻ 土地信託是什麼
希望幫得上忙
1、房地產信託的簡稱，信託是一種理財產品，由於其門檻高（100萬起點），不為一般人所認識。目前國內的房地產信託產品的平均年收益率在9%左右。土地信託(Land Trust)，是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託予受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部份的土地信託年限多在30～50年。簡單的說就是房地產公司在銀行貸不到錢，在股市也圈不到錢了後，就找信託公司幫他們弄點錢。打個比方，信託公司通過銀行等渠道向投資者出售收益率10%信託計劃，集中大量信託資金後以15%的利率貸給地產公司。這樣多方都能獲利，對於投資者能獲得高達10%的收益率，對於信託公司和銀行能分得5%的利差，對於地產公司能獲得保命的錢。但這個模式能持續下去的前提是房價不大跌，地產公司能獲得可觀的利潤來支付高達15%的利息。
2、土地信託的現實意義是：土地信託是土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必由之路。土地信託制的有效推行必將在中國產生深遠的影響。
3、如何構建土地信託：1、成立農村土地信託機構2、建立土地投資信託基金3、推行土地信託運作模式的支持體系
⑼ 信託可以分為哪幾類
信託分類繁多，以信託標的物為標准，信託可分為： 1.資金信託專：信託標的物呈貨幣資金形屬態。其中，又可以按照資金的具體用途再分為信託貸款融資類信託(上國投的新上海國際大廈項目信託產品)、證券基金投資類信託(上國投的機構理財資金信託產品)以及股權投資類信託等。 2.動產信託：信託標的物形態為動產實物，如工業設備、車輛、船隻等。 3.不動產信託：凡是以土地、房產等地上定著物為標的物而設定的信託，稱為不動產信託。。 4.財產權信託：是以財產權為信託標的物的信託。按照財產權的類別不同，又可以劃分為股權信託、表決權信託等。 5.知識產權信託:專利權信託、著作權信託等。
⑽ 請問在建商品房,開發商把土地抵押給信託公司是什麼意思
一般是工程還沒達到開發貸條件，銀行貸款拿不到就只能找信託貸款了，土地抵押是貸款的增信措施。也有可能，資金本身就是銀行放的，借了信託的通道，開發商還是把土地抵押給信託公司來做貸款增信的。簡單來說，不追究資金真實來源，抵押給信託公司一般就是借信託公司貸款了。從這個無法判斷是否資金鏈有問題或者項目有問題，現在不融資的地產項目是基本不存在的。