房地產融資增資擴股

❶ 公司型房地產信託投資的特點

一、貸款型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司作為受託人，接受市場中不特定（委託人）投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託受益並於信託計劃期限屆滿之時支付最後一期信託收益和償還本金給投資者。
特點及優劣勢
1. 對公司(項目)要求 ：「四證」齊全 自有資本金達到35％ 二級以上開發資質 項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50％左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。
3. 退出方式：償還貸款本金。
4. 融資金額：視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。
8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環境下難以通過監管審批。

二、股權型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金，之後以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保
3. 退出方式：溢價股權回購。
4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。
7. 股權性質：該等股權性質類似於優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）。
8. 優勢：
a) 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件；
b) 其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，並不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發商利潤。

三、混合型信託融資模式（夾層融資型）

債權和股權相結合的混合信託投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發項目。
2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監管。
3. 受託支付綜合採用退出方式：貸款償還及溢價股收購。
4. 融資金額：一般在5億以上。
5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。
6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低於15%/年。
7. 優勢：
a) 信託可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構；
b) 債權部分成本固定 不侵佔開發商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益佔比也較小。
8. 劣勢：交易結構比較復雜，信託公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。

四、財產受益型信託融資模式

利用信託的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權，並委託信託投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權，信託到期後如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處臵該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償。
特點及優劣勢：
1. 對信託財產要求：
a) 業已建成，產權清晰，證件齊全；
b) 能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業。
2. 要求風險控制機制:
a) 通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信託計劃）持有；信託到期後如投資者優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償；
b) 回購承諾及第三方擔保；
c) 物業抵押、股權質押等。
3. 退出方式：開發商溢價回購受益權或追加認購次級受益權.
4. 融資金額：視信託財產的評估價值和租金收入等確定。
5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環使用。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7. 優勢：
a) 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資；
b) 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。
8. 劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。

❷ 以增資擴股形式參與房地產項目開發的程序和注意事項有哪些

首先我認為增資擴股不能解決相關問題。如果實行增資擴股是指現公司資金不足，由他人（就是你說的另一家國有房產公司）投入資金，增加現公司的注冊資金而讓他人佔有一部分公司股份，但實際上等項目結束後，又面臨現公司減資分產的問題。 其次，我建議以項目合營的方式來經營這個地塊應該會更明確更現實來實現他人的投資回報。所謂的項目合營是指一方出地塊一方出資金，共同開發，利潤按合營協議給定比例來分配。

❸ 我原來的公司要進行增資擴股，需要進行資產評估嗎，我公司實際資產已經大於原公司的注冊資本

現在一定要找證券資質的評估機構，國內資質最高！方便以後企業上市！否者還需要追溯性評估。 資產評估程序
依據國家法律法規，遵照科學、客觀、認真負責的原則，開展無形資產評估的程序如下：
一、簽約：評估前客戶需要與本公司簽定協議，就評估范圍、目的、基準日、收費、交付評估報告的時間等項內容達成一致意見，正式簽署協議，共同監督執行。
二、組建項目組：視評估項目大小、難易程度、組成由行業專家、評估專家，經濟、法律、技術、社會、會計等方面專業人員參加的項目評估組，實施項目評估，項目組實行專家負責制。
三、實地考察：項目組深入企業進行實地考察，考察了解企業的發展變化，經濟效益，市場前景，技術生命周期，設備工藝，經濟狀況，查驗各種法律文書會計報表，聽取中層以上領導幹部匯報。
四、市場調查：採用現代手段在不同地區、不同經濟收入的消費群體中進行調查。有的評估工作還要進行國際市場調查，取得評估的第一手資料。
五、設計數學模型：採用國際上通行的理論和方法，根據被評估企業實際情況設計數學模型，科學確定各種參數的取值，並進行計算機多次測算。
六、專家委員會討論：專家咨詢委員會論證評估結果，專家咨詢委員會必須有三分之二以上人員出席，必須有行業專家出席，半數以上專家無記名投票通過，評估結果才能獲准通過。
七、通報客戶評估結果：將評估結果通報客戶，客戶付清評估費用。
八、印製評估報告，將評估報告送達客戶。
九、後續服務工作：評估結果的延伸服務、咨詢、宣傳策劃。

❹ 針對房屋無法辦理貸款開發商怎麼快速回籠資金

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

❺ 公司融資增資擴股，原股東需要一起增資嗎

你好！
你的問題我看過，分析如下：
1、把你的問題總結一下：增資之前注冊資本100萬，A認繳60萬，B認繳40萬，持股比例分別為60%和40%；增資引進投資人，注冊資本變為500萬元，投資人持股比例為20%，那麼，由此可得，投資人的出資金額為100萬元。
2、問題中沒有提及公積金轉增資本的事項，那麼，如果A、B二人想保持80%的持股比例，就需要增加出資。如果A、B不增資，公司的注冊資本只能是200萬元。
3、也就是說，公司的注冊資本增加到500萬元，投資人持股比例為20%的條件下，A、B需要對差額300萬元追加投資。目前我國注冊資本是認繳制，不需要立刻實繳，可以有較長的繳納期限，但出資責任不會免除。
4、還有一種可能，公司法允許出資金額和持股比例不一致。投資人出資400萬元，使公司的注冊資本增加到500萬元，但其持股比例只佔20%。這需要投資人在內的所有股東一致同意。
很高興回答你的問題，如有幫助請採納，謝謝！
如有其他需要可追問或私信。

❻ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

❼ 什麼是增資擴股融資

51資金項目網專家為您指導：
增資擴股融資於股權出讓融資有很多相似的地方，它是中小企業可以根據發展需要，擴大股本融進所需資金。增資擴股利用直接投資所籌集的資金屬於自有資本，與借入資本比較，它更能提高企業的資信和借款能力，對擴大企業經營規模，壯大企業實力具有重要作用，並且企業可以根據經營狀況向投資者支付報酬，比較靈活，沒有固定支付的壓力，財務風險比較小。在我國，中小型房地產企業一般都是未上市企業，具體來說，對於這樣的情況，主要有現金投資、實物投資和場地使用權投資等方式。當然這種融資方式也有一些缺點，增資擴股、吸收直接投資支付的資金成本較高，並且這種投資方式也容易分散企業的控股權。

❽ 增資擴股是否可以規避土增稅

不能，土地增值稅是根據你出售房地產的增值情況計征的，增資擴股不影響增值額和土地增值稅的計征

❾ 股權融資 股權轉讓 增資擴股什麼區別

1、融資資金來源方式不同。

增資擴股和股權融資都是一種融資方式，目的是增加企業的資本，而股權融資主要是股東願意出讓部分股權融資，可以用公開和非公開的方式進行，目的是引進新股東，原有股東並不參加；

增資擴股是指企業向社會募集股份、發行股票、新股東投資入股或原股東增加投資擴大股權，從而增加企業的資本金。股權重組一般不須經清算程序，其債權、債務關系，在股權重組後繼續有效。

2、股份占股不同。

股權轉讓和前兩種並不是一樣的概念，是在總體股權不變的情況下，原有持股人將自己所持的股份轉讓給他人，使得其他人獲得股東權。並不牽扯到增加企業的資本，只是公司股東會發生變化。

3、分紅方式不同。

股權融資是指企業的股東願意讓出部分企業所有權，通過企業增資的方式引進新的股東的融資方式。股權融資所獲得的資金，企業無須還本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業的贏利與增長。

股權轉讓是指公司股東依法將自己的股份讓渡給他人，使他人成為公司股東的民事法律行為。股權轉讓是股東行使股權經常而普遍的方式。

我國《公司法》規定股東有權通過法定方式轉讓其全部出資或者部分出資。

❿ 中小房地產企業融資渠道分析

一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析

（一）房地產資金來源現狀

房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。

圖2.16 房地產行業不同資金來源所佔比重

（二）本期不同渠道融資金額變化

圖2.17 不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

（三）現有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑並不是很多。

1.國內銀行貸款：

銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對於項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對於企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信託項目融資：

信託是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163隻，融資額175.8億元。信託資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信託基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產基金：

國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對於如飢似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內產業基金：

毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。

5.非上市股權融資：

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的並購秀。

6.上市融資：

上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，並不現實。

7.債券發行：

先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣註定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出台《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平台，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。

(四)房地產企業融資新動態

1.與海外基金的合作：

海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的慾望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設「復地雅園」項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的「中國房地產開發基金」在京投資的「麗都水岸」項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之後，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地資金強強聯合:

從華潤成功入主萬科之後，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關於尚都項目合作的系列協議。雙方採用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。

國內十餘家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。

8.31之後， 「收購兼並」也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別於其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位於天津西城區的佔地342.81畝的住宅項目。

(五)房地產融資渠道再添新品

1.典當融資:

典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的後續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。

一些手中已經有新項目開工的發展商，由於前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恆隆等典當行里，各企業都在融資。恆隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到2000萬元。「土地典當」的方式也受到許多城市開發商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對於緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

二、股權融資渠道選擇與分析

（一） NASDAQ上市融資

優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，並解決企業發展的資本瓶頸；

難點：1）從已在NASDAQ上市和准備上市的中國企業來看，均為處於行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而後期進行增發融資難度並未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二） 香港上市

優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

（三） 國內A股上市

優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其後，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批准，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；

缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。

分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。 戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。

其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利於上市的員工激勵制度。

第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力並最終帶來企業業績和股東價值的提升。

最後，比較而言，戰略投資者更加著眼於未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利於公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恆生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了餘下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。

* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，佔到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：

第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港台地區急於或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作夥伴。

第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對於公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總經理，並擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續深造，回來後出任中國西部最大證券公司主管國際業務的總裁。國內著名購並專家，一直在資本市場頗有作為。）