① 房地產企業融資方法
房地產企業的融資方式有以下幾種：
融資性售後回租：房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物
業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。
國境外融資：國境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
銀行貸款：商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型
的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。
股票融資：股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直
接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
債券融資：房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格
的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢。
房地產信託：在國家的宏觀調控下，信託融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發
行日益增多。
當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信託，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信託計劃籌集;二是股權投資信託，即信託資金參股房地產企業，股份在信託期滿後被溢價回購的信託模式。
如果把握不準建議來明德資本生態圈試試，明德資本本身就是做投資的，這跟很多平台不一樣，很多平台都是只做中介的。另外，明德還有1800多家合作基金資源，線下活動的對接率比較高，每一期活動都有幾百人參加，近百位投資人會到現場，不少企業都獲得了融資，有興趣可以嘗試聯系下。
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② 什麼是房地產融資
房地產是已土地和固著於土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象徵。另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。
房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。
第二個問題解答：（用菜單展開方式表述）
流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發：
選址研究，尋找合作夥伴，簽訂合作意向，協議及合同書
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向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書
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向計委申報立項報告
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計委函至規劃局
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規劃局會簽返計委
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計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會簽
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運用「房地產市場信息評估系統」「房地產投資專家系統」進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告
計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告
↓
對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作
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據此辦理征地及前期規劃准備工作，開規劃設計任務通知
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規劃局法征地意見函
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到土地管理部門及土地使用部門徵求意見
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新征地到土地局、規劃局、鄉政府、村公所 舊城改造到區地政科
結果報市房地局 結果報市房管局
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市政府下文批地
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畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理
釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書評估項目建設用地地價
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申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶口交納地價款取得
│ 土地使用證
按規劃設計條件征詢意 │
見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房
│ │
規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證
│ │
委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置
│ │
到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊
│ │
規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證
│ 了解線路情況與供電局運行班協商
修改後送首規委審圖 改造、移線方案
│ 煤氣、道路、上下水改路由
首規委召開市政協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式
出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。
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進行個體設計（大公共建築首規委審查）
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領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明
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運用「營銷策劃展示設計系統」 到計委申請，列入 到稅務局取稅單
製作資料 計劃（建委會簽）
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報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領
許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證
│
建委、物價局下文批價
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運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實
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四源費繳納
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到開發辦市政處核實任務
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開發辦工程處同意招標
│
填招標申請書並到市招標辦登記
│
招標辦看現場
│
運用「投資項目概預算系統」編制標底
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招標辦審查標底
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開標會
│
定合同，寫評標報告，發中標通知書
│
招標辦蓋章同意
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施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書
同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記
務來源及一切手續
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建委工程處同意開工，辦理開工許可證
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施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工
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小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司
路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝
計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定
委託施工 交綠化費 市政辦 委託線 委託線 局同 線路方案
配電室土 綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 設計
建工程驗 路隊驗 施工及 施工及 爐房 看現場
收 收 驗收 驗收 規劃 施工
設備安裝 到市政 位置 業務科檢驗
及驗收 監理所 委託 同意接氣
送電 下水報 設計 憑通氣單到
裝 到勞動 管網所辦固
規劃設 局報裝 定資產轉移
計 環保局 手續及通氣
竣工驗 審查消 手續
收 音除塵 憑接氣單到
設備 液化氣公司
竣工驗收 辦各戶通氣
手續
通氣
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全部工程竣工
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四方驗收、檢驗單簽字蓋章
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憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收
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出庫分配及銷售、辦理產權證
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運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段
③ 什麼是地產夾層融資
夾層融資是介於風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處於公司資本結構的中層。夾層融資一般採取次級貸款的形式，但也可以採用可轉換票據或優先股的形式。2008年國家金融政策日益嚴格，開發商如何拓展融資渠道，成為研究的重點。下面對夾層融資這種形式如何同地產項目對接，進行一些簡單的描述，希望對大家有所幫助。
房地產夾層融資是藉助於信託方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，對外為股權投資，對內為債權融資，介於股權和債權之間，在中國《公司法》無「優先股」規定的現實情況下，通過結構型信託安排達到「優先股」概念，優化房地產項目公司資本結構，「利率」雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對於整個項目總體而言「利率」是低的。
項目公司選擇資金雄厚和信譽卓著的建築商實行建築總承包，通過建築工程施工安裝合同約定條款最大限度消除項目完工風險。信託計劃為2年，符合房地產開發的時間規律，在信託計劃滿1年後可以提前終止信託計劃，安排靈活，減少融資方融資成本。
在中國的一些信託投資機構採取的房地產夾層融資方式中，一般規定A類優先受益權信託單位信託資金總額最多為土地成本和取得四證前的費用總和的60%；B類劣後受益權委託人應當為項目公司股東，B類劣後受益權信託單位信託資金總額至少為土地成本和取得四證前的費用總和的40%，一般情況下是項目公司股東已投入項目公司注冊資本金和已投入項目公司股東借款。信託計劃滿一年後，在保證A類優先受益權信託單位達到預期年收益率時，應B類劣後受益權委託人要求新華信託應當提前終止信託計劃。
信託計劃發行成功後，全部信託資金在扣除約定的銀行發行費和信託管理費後，信託公司平價購買項目公司全部股權，委派項目公司董事、經理並擔任董事長並辦理工商變更手續，清理項目公司銀行帳戶僅保留基本銀行帳戶，在代理發行A類優先受益權信託單位商業銀行的當地分、支行開立銀行帳戶，更換和掌握項目公章、財務章和重要法律文件並書面通知項目公司所有業務合作單位，然後將剩餘信託資金以資本公積金方式投資項目公司，最後支付項目公司股東股權轉讓款。
④ 湖北襄陽東津新城算不算半拉子工程
目前東津新區正處於基礎設施建設階段，各項工程穩步推進。確實存在一些所謂的「半拉子」工程，主要是因為企業自身的融資問題。東津的房子不錯的，未來配套會越發完善。
⑤ 關於抵押的問題。
抵押是在我國比較成熟，且在實踐中被廣泛應用的典型擔保形式之一。《民法通則》《擔保法》《物權法》以及《民法典》均予以規定，有關制度日益完善。抵押按抵押財產性質，區分為不動產抵押與動產抵押。《民法典》對《擔保法》《物權法》關於抵押的規定作了多處修改，並增加了一些新的規定，進一步完善了擔保物權制度，為優化營商環境提供法治保障。
（一）關於房地一體抵押
我國立法向來採取「房隨地走、地隨房走，房地合一」的原則，這在《擔保法》第36條、《城市房地產管理法》第32條均有明確規定。但在以往的司法實踐中之所以出現較大爭議，是因為存在房產與土地使用權分別設立抵押的情形，這種情形是否導致抵押無效？如果有效，僅設立房產抵押，效力是否及於土地使用權；僅設土地使用權抵押，效力是否及於房產？當時所形成的比較一致的觀點是，抵押權旨在通過抵押物的交換價值實現債權，無論是房產與土地使用權分別抵押、單獨抵押，還是一並抵押，只要是在實現抵押權時對房產、土地使用權一並拍賣、變賣，按各部分價款分配給各抵押權人即可，既不違反「房地合一」規定，又不影響抵押權的實現，故不應認定房地分別抵押或單獨抵押無效。但是房產抵押效力不及於土地使用權，土地使用權抵押效力也不及於房產，各抵押權人分別行使抵押權，不考慮抵押權設立先後。《物權法》正是關注到了實踐中的爭議，在第182條第1款重述《擔保法》第36條的規定後，在第2款明確規定：抵押人未將土地使用權與地上建築物一並抵押的，未抵押的財產視為一並抵押。該規定明確了在抵押問題上，也堅持「房隨地走，地隨房走」。如果房地分別抵押，則相當於在一個物上設立了兩個抵押權，如何行使抵押權？依據抵押權實現順序的規定，登記在先的優於登記在後的。在處理思路與《物權法》施行之前實務中的做法明顯有重大變化。《民法典》第397條幾乎是完全沿用了《物權法》第182條的規定，因此在以後的司法實務中仍應按《物權法》發布後的處理思路處理。
但是，實踐中又出現了新的問題：其一，當事人僅以建設用地使用權設定抵押，抵押權的效力是否及於抵押權設立之後還在建造的建築物的續建部分及新增建築物？回答應該是否定的。實踐中許多半拉子工程需要新的融資才能繼續建設，而新的投資人為了保障自己的權利，往往要求對建築物設立抵押，如果原土地使用權抵押效力及於續建的建築物，新的投資人只能作為第二順位的抵押權人。投資人在權利難以保障的情況下，沒有投資的動力，特別是在房地產企業破產重整過程中更是如此。沒有新的投資，形成爛尾樓的局面，對原抵押權人也是無益的。因此，綜合考慮現實情況，以建設用地抵押權效力仍不及於續建或新增加的建築物為宜。
其二，當事人明確約定土地使用權抵押不包括其上建築物，或明確約定建築物抵押權不包括土地使用權的，是否可以？回答是肯定的。在實現抵押權時，對土地使用權與建築物一並拍賣或變賣，既不影響抵押部分的價款分離，也不影響「房地一體」原則。並且，從《民法典》第397條的規定看，此條應屬於補充性任意規范，應允許當事人以約定排除適用。
（二）關於違法建築物抵押
《民法典》第399條所列舉規定的不得抵押的財產，未包括違法建築，但違法建築被禁止流通，所有人不得轉讓違法建築物。問題在於，違法建築是一個比較寬泛的概念，是否屬於違法建築需要行政管理部門認定。另一方面，違反不同法律的建築，處理結果不同。有的違法建築是可以補辦相應的合法手續的，亦即其違法性可以治癒。在這種情況下，原則上應對違法建築物抵押持否定性司法評價，但又要區別情況，不能一概而論。原《擔保法司法解釋》第48條規定，以法定程序確認為違法、違章的建築物抵押的，抵押無效。該規定充分注意到了違法建築的復雜性，把違法建築限定為「以法定程序確認」的情形。
但是，有關部門在訴訟過程中尚未依法定程序確認其違法，並不意味著以後不確認。如果在人民法院作出了生效判決認定抵押有效後，執行階段被確認違法，將導致判決無法執行。即便是執行了，競買人權利無法實現，也將產生無盡的紛爭，這樣的例子目前在實踐中屢有發生，甚至引起較大輿情。因此，在訴訟中，人民法院一方面應當征詢行政管理部門意見，對是否系違法建築作為事實查明。另一方面，為保障判決的可執行性，應明確以違法建築抵押的，抵押合同無效，但是在一審庭審終結前已經辦理合法手續或經行政管理部門出具可以辦理合法手續的意見的，應認定有效。
（三）關於抵押預告登記
預告登記制度是《民法典》物權編規定的一種特殊登記制度。根據《民法典》第221條（《物權法》第20條）的規定，預告登記的目的是為了保障將來實現物權。問題是，怎麼才能保障預告登記權利人將來實現物權呢？為此，《民法典》第221條規定：「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」所謂「不發生物權效力」，根據《物權法司法解釋（一）》第4條的規定，是指不發生當事人所追求的轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等物權變動的效力，並非當事人訂立的買賣合同或者設定用益物權或者擔保物權的合同也不發生效力。此外，依民法通說，僅指相對於預告登記權利人「不發生物權效力」，而非指對所有人「不發生物權效力」。
關於抵押權的預告登記，首先需要明確的是，民法典對於抵押物的轉讓規則有了新的變化：即使標的物已經設定抵押權，也不影響抵押物的轉讓，只不過抵押權人仍有權行使抵押權。此外，標的物在設定抵押權後，抵押人再次設定抵押權的情形在實踐中也較為常見。舉重以明輕，既然抵押權已經設定的情形下抵押人都可以在標的物上再次設定抵押權或者轉讓抵押物，債權人在已就抵押財產辦理預告登記的情形下，自然也無法阻止抵押人再次轉讓抵押財產或者就抵押財產再次設定抵押權。在此情形下，預告登記究竟如何確保債權人將來取得抵押權呢？顯然，此時只能賦予預告登記權利人一種順位利益，即債權人一旦辦理了抵押權的預告登記，則即使抵押人轉讓抵押物或者再次就抵押物設定抵押權，預告登記權利人在能夠辦理本登記的情形下，也應獲得優先順位。例如張三將房屋抵押給李四，因種種原因不能辦理抵押登記，但李四已辦理預告登記，如果張三再將房屋出賣給或者抵押給王五，且已經辦理過戶手續或者抵押登記，則李四在能夠辦理本登記的情況下，其權利應優先於王五。也就是說，在李四能夠辦理本登記的情形下，應按照預告登記的時間來確定權利的優先順位，而不能按照本登記的時間來確定優先順位。
值得注意的是，為了確保預告登記權利人將來實現物權，《執行異議與復議司法解釋》第30條還規定，在預告登記有效期內，如果具備辦理本登記的條件，預告登記權利人的權利具有排除強制執行的效力。同理，為確保預告登記權利人將來實現物權，在預告登記有效期內，預告登記權利人的權利也應具備抵禦破產的效力。例如作為房屋出賣人的公司被宣告破產，而房屋買受人在此之前已經辦理預告登記，則房屋買受人在具備本登記條件的情形下，可以行使破產法上的取回權。回到抵押權的預告登記上，由於抵押權本身雖然不能排除強制執行和抵禦破產，但可以在強制執行和破產程序中優先受償，因此，經預告登記的抵押權，雖然也不能排除強制執行或者抵禦破產，但應具有優先受償的效力，即：在預告登記有效期內，預告登記權利人也應有權在強制執行和破產程序中優先受償，否則，就無法保障預告登記權利人將來實現物權。
需要說明的是，盡管抵押權的預告登記已使債權人的權利具有一定的物權效力，但這並不意味著債權人已現實的享有抵押權。這是因為，根據《民法典》第221條第2款的規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效，因此，債權人雖然已經辦理預告登記，但一旦預告登記失效，就無法保障債權人將來取得物權。也正因為如此，在《最高人民法院公報》2014年第9期刊登的「中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產有限公司、陳思綺保證合同糾紛案」中，上海二中院在終審判決中認為，「抵押權預告登記所登記的並非現實的抵押權，而是將來發生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力。因此，作為系爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但並非對系爭房屋享有現實抵押權，而是待房屋建成交付購房人後就該房屋設立抵押權的一種預先的排他性保全。如果房屋建成後的產權未登記至購房人名下，則抵押權設立登記無法完成，其不能對該預售商品房行使抵押權」。
上述判決是否意味著在辦理抵押權本登記之前，即使債權人辦理了抵押權的預告登記，也無法享有優先受償的權利，而必須等到辦理完本登記，才能享有優先受償的權利呢？對此，我個人的意見是，預告登記是在當事人無法辦理本登記的情況下採取的一種特殊措施，一旦能夠辦理本登記，則應理解為預告登記就可以產生本登記的法律效力，因此，經人民法院審查，只要預告登記沒有失效，且債權人具備辦理本登記的條件，就應認定債權人享有優先受償的權利，而無需另行辦理抵押權的本登記。
總之，抵押權預告登記的效力，大致可以分為三個層次：
第一層次，抵押權預告登記後，在辦理本登記前，債權人能否請求行使抵押權？我的意見是：當事人訂立抵押合同後僅辦理預告登記，債權人主張行使抵押權的，人民法院不應予以支持，因為此時是否在預告登記的有效期內，是否具備本登記的條件，都需要經過訴訟程序進行審查。當然，如果經審查，已經具備辦理抵押登記的條件，則抵押權應自預告登記之日即已設定，債權人自可行使抵押權。
第二層次，當事人辦理抵押權的預告登記後，如果抵押財產被人民法院查封，是否影響當事人辦理抵押權的本登記？我的意見是：不影響當事人辦理抵押登記。再進一步說，在抵押人的其他債權人申請人民法院對抵押物強制執行時，人民法院應當審查，預告登記權利人是否已經具備辦理本登記的條件，而無需當事人另行提起訴訟：已經具備抵押登記條件的，預告登記權利人主張抵押權自預告登記生效時設立並請求優先受償的，人民法院應予支持；不具備辦理抵押登記條件的，待條件成就後預告登記權利人主張自抵押登記條件成就時起取得抵押權的，人民法院應予支持。
第三層次，當事人在辦理抵押權的預告登記後，抵押人被宣告破產，預告登記權利人能否主張優先受償？我的意見是：在預告登記有效期內抵押人被人民法院宣告破產，無論抵押登記的條件是否具備，預告登記權利人主張就抵押物優先受償的，人民法院都應予以支持，但應限於破產受理時抵押物的價值范圍，且當事人在破產受理前1年內為未提供擔保的債務辦理抵押預告登記的除外。
（四）關於動產抵押
我國《民法典》在擔保物權公示的法律效果上，採取了公示生效要件主義與公示對抗要件主義相結合的立法思路。只是前者為主，後者為輔。就抵押而言，對不動產采登記生效要件主義，不辦理登記，抵押權不生效。對動產采登記對抗主義，抵押權合同有效成立，抵押權即設立，只是不辦理動產抵押登記，不得對抗善意第三人。
1.動產抵押未辦理登記，其物權效力十分有限。所謂的不能對抗第三人，是指在同一動產上競存的其他物權人，而不應包括抵押人的普通債權人。因為物權優於債權，如果動產抵押權不能對抗普通債權人，與普通債權無任何區別，不符合物權優於債權的一般原理。
第一，在未辦理動產抵押登記的情況下，如果人民法院根據抵押權人的其他債權人的申請採取查封、扣押等措施的，動產抵押權人能否優先受償？對此頗具爭議。我本人的意見是，其不享有優先受償權。如果抵押人的普通債權人未申請法院採取查封、扣押措施，可支持動產抵押權人的優先受償請求。這樣理解，與《民法典》極力消除「隱性擔保」，保障交易安全的總體思路是一致的。
第二，動產抵押未辦理抵押登記，抵押人將抵押的動產轉讓，並且買受人已取得佔有的，在沒有證據證明買受人知道或應當知道已經訂立抵押合同的情況下，抵押權人請求行使抵押權，對動產優先受償的，不應支持。因為該買受人是善意第三人，動產抵押不登記，不能對抗善意第三人。相反，如果有證據證明買受人知道或應當知道已經訂立抵押合同的，買受人系惡意第三人，動產抵押權人可行使抵押權，優先受償。
第三，動產抵押未辦理登記，抵押人又將該動產抵押給他人，如果該抵押辦理了登記，不論該抵押權人是否善意，未辦理登記的動產抵押權人均不能對抗辦理抵押登記的動產抵押權人。因為按《民法典》第414條規定，抵押權已經登記的先於未登記的受償。
第四，動產抵押未辦理登記的，在破產程序中，抵押權人主張優先受償的，不應支持。
2.辦理了抵押登記的動產抵押權不能對抗第三人的例外情況。按照《民法典》第403條的規定，辦理了登記的動產抵押，能夠對抗第三人。但是《民法典》第404條、416條規定了兩個例外情況，應引起重視。
（1）《民法典》第404條規定：「以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款並取得抵押財產的買受人。」該條是指，在出賣人正常生產經營范圍內，動產抵押即使辦理了登記，也不得對抗善意買受人。該條所規定的動產抵押既包括浮動抵押，也包括一般動產抵押，實際是給予買受人以查詢登記的豁免權，即只要是出賣人在其正常經營范圍內出賣產品，買受人無需查詢買賣標的物是否抵押。比如出賣人將商場的所有動產全部進行浮動抵押並辦理登記，到商場購買正常對外銷售商品的買受人一旦取得商品，抵押權不對其發生對抗效力。人民法院在適用這一條款時應把握這一條款的適用范圍及適用條件，防止濫用。結合實踐經驗，下列情形，辦理了抵押登記的動產抵押權人可以對抗該條款所稱的買受人：一是購買商品的數量明顯超過一般買受人的；二是購買出賣方的生產設備的；三是買賣合同的簽訂系以擔保出賣人或者第三人債務履行為目的的；四是買受人與出賣人存在直接或間接控制關系的；五是買受人應當查詢抵押登記而未查詢的其他情形。
（2）《民法典》第416條規定：「動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付後十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先於抵押物買受人的其他擔保物權人受償,但是留置權人除外。」該條是關於價金超級優先權的規定。其核心要義在於以動產價金為主債權的抵押權優先於在同一動產上設立的其他抵押權。如果說《民法典》第404條是解決被設立抵押的動產在賣出情況下與買受人的權利順位問題的，那麼本條則是解決設立抵押的動產在買入情況下，其他動產抵押權人與出賣人動產抵押權的權利順位問題，兩個條款一個為賣出，一個為買入。按照《民法典》第414條的規定，抵押權登記在先的優先於登記在後的，但按照《民法典》第416條的規定，在以動產價金為主債權的情況下，在同一動產上設立的抵押權即便是登記在先，也不能對抗10日內辦理了登記的以動產價金為主債權的抵押權。此種情況常見於動產浮動抵押。例如，甲公司為貸款向銀行設立了浮動抵押，抵押范圍包括該公司的原材料鋼材、成品半成品、機器設備等，並辦理了浮動抵押登記。後乙公司賣給甲公司10噸原材料的鋼材，價款為500萬元。雙方約定分期付款，乙公司保留對10噸鋼材的所有權，並在10日內辦理了登記。就銀行的動產浮動抵押范圍而言，包括這10噸鋼材，其先於乙公司登記。但根據《民法典》第416條規定，乙公司所有權保留能夠對抗銀行。該案中，如果乙公司對10噸鋼材未約定所有權保留，而是約定了抵押，只要在10日內辦理抵押登記，依《民法典》第416條規定，同樣可以對抗銀行的抵押權。之所以作出這樣的規定，主要是為設立了動產浮動抵押的企業再融資創造條件，其他企業向作為買受方的企業賣出產品，在買受方不能即時付款的情況下，為保障價金回籠，往往對出賣物設定抵押或約定所有權保留，但如果不給於出賣方更優越的保護，將影響其交易信心，進而影響交易效率，影響正常的生產經營。在價金超級優先權制度下，出賣方無需查詢買受方是否設立了其他抵押，只要在10日內辦理抵押登記或所有權保留登記，即可保證資金回籠的安全。此外，價金超級優先權制度，也理順了所有權保留制度與動產抵押制度之間的關系，保證了民法典不同擔保制度之間的順暢銜接。還值得注意的是，《民法典》第416條的規定，除了適用於所有權保留外，還可以適用融資租賃中出租人對租賃物享有所有權的情形。
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⑥ 房地產融資途徑
房地產開發是集資本、技術、管理密集型的投資行為，開發房地產項目所需要的資金量非常龐大，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。
房地產融資的方式有很多，如下：
1、自有資金
房地產開發商利用自有資金，或者通過各種途徑帶來的自有資金基礎。通過這種渠道得來的的資金可以自行支配、靈活使用。
2、預收房款
這種方式通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於房地產開發商而言，房屋銷售回籠資金是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於後期工程建設，緩解自有資金不足的壓力；而對於買方來說，用少量的資金獲得較大的預期增值收益，目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有銀行住房貸款的支持，房地產公司很難把房子預售出去，也就很難獲得資金回籠。
3、建設單位墊資
一種是建築商提供部分工程材料；另外一種是延期支付工程款。
4、銀行貸款
一直以來銀行貸款都是房地產開發最主要的融資途徑。據保守估計，其中約有50%以上來源於銀行貸款，銀行選擇同意貸款，也是考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。
平心而論，融資中介沒那麼好當，所以濫竽充數的有很多。企業家在找融資中介時，一定要調查清楚背景。當然，更穩妥的方式是直接找融資平台，通過正規的流程來融資，對企業來說也是一種保障。
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⑦ 房地產融資方式有哪些
1、銀行開發貸。這是目前房企用的最多的一種融資方式。資金來源主要是銀行自有資金。目前主要要求是「四三二」，也就是四證齊全，自有資金投入比例不低於30%，二級開發資質。具體做法就是：向銀行提交項目基礎資料，股東基礎資料，這其中要的材料會非常詳細，基本就是把你公司的家底資料都收集完了。銀行客戶經理寫貸款調查報告，然後報風險部審查，然後上貸審會。根據不同貸款額度再決定是需要報省行總行上會。上了貸審會後通過了，就會有個批復，上面列明了銀行提出的各個要求條件，公司再逐項落實批復條件，就可以提款了。開發貸資金成本相對較低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、債券融資。債券融資屬於信用債，主要有公司債、企業債、中期票據、定向工具、資產支持證券、短期融資等。根據審核主管部門來分，公司債、可轉債、可交換債由證監會和證券交易所審核，是普遍優質房企常用的債權融資方式，大概占債權融資的5成；然後企業債審核是發改委，大概占債權融資的2成；中票、短融、定向工具等是由銀行間市場交易商協會審核，大概占債權融資的3成。債券融資對於企業的主體資質要求比較高，資產規模以及盈利能力、現金流情況都有要求。具體做法就是做評級，財務盡調，近三年財務審計，內控法律意見，評估報告等，然後報證監會或者交易所、發改委或銀行間市場交易商協會。總之材料會比較多，程序比較復雜。成本利率低，優質的企業能做到3%-5%左右。這一塊我做的不多，就不詳細說了。
3、股權融資。主要有上市IPO發行股票、私募股權基金、特定對象股權融資等。IPO大家都知道，就是上市或借殼重組。現在這種市場環境和監管政策，房企IPO很難，除非特別優質。具體做法就很復雜了，先請會計師事務所、證券所，法律機構做輔導咨詢，理清各種股權關系，賬務，等等，然後向證監會報送材料，排隊等待初審二審等等，具體不細說了。私募股權基金近年發展比較快速，相對監管沒那麼嚴格，但是也是越來越嚴格了。具體做法和銀行開發貸差不多，大同小異。特定對象股權融資，
⑧ 房地產的融資是什麼概念
、房地產的融資是什麼概念？
1. 融資，就是有資金需求的單位或者個人回，向有資金閑余的答單位或者個人獲取資金使用權的行為。
融資的方式可以是借貸，也可以是引入對方合股合資，合作經營，發行票據和衍生工具等方式。常見的說，向銀行借錢，企業向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金，都是融資行為。
2、房地產的融資：就是指：房地產企業行業向銀行借錢，向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金的融資行為。
房地產行業是國家調控重點單位·，所以相同條件，房地產開發貸款非常難辦理，要求必須是二級以上開發資質，這樣把90%的開發企業拒之門外了。
3、 基本上房地產項目融資額都是上億的，因為資金規模很大也就制約了，走傳統民間借貸渠道的話比較難，目前我的操作方式是借道信託和國外投資基金。
4.房地產的融資包括：股東增資、銀行貸款、信託融資、委託貸款、抵押典當、民間融資、內部集資等等。