萬科信託融資總融資

Ⅰ 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

Ⅱ 房地產公司融資成本

按大類分，房企融資方式有股權、債權、REITs三種模式。相較而言，股權融資前期成本較低，但潛在成本並不低，對有條件的房企而言，上市是獲得穩定資金的第一選擇。 債權融資 具有明確的融資利率，勝在貸出速度快，不會稀釋股權。而融合了債權和股權融資兩種形式的REITs，目前剛剛起步，與互聯網金融類似，都面向大眾投資者，這為房企提供了更寬泛的融資選擇，更為房企提供了低息融資的可能性。 1、股權融資：公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活 1.1公司層面的股權融資：公募為主，隱形成本可用ROE衡量。房企公司集團層面的股權融資主要形式是公募股權融資。公募股權融資一般指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票來募集資金的行為，包括我們常說的企業上市(即IPO)、上市企業增發和配股(即SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房企通過IPO和SPO融資獲得的資金，無需支付利息、償還本錢，似乎沒有成本。但要看到，投資者成為股東後，將享受股息、利潤分紅，還有凈資產的增值收益，以及通過賣出股票套現獲利。可見，與債權融資按期支付固定利息不同，股權融資的成本是「或然成本」：即成本有可能發生，也有可能不發生;發生時，有高，也有低;而且形式靈活，即使企業盈利高，分紅也可能較少，因為企業可以將更多利潤留存，每股凈資產也會上升。但不管以何種形式呈現，其代價都可以用資產回報率來衡量。考慮到凈資產收益率(ROE)指標綜合考慮了銷售凈利率、資產周轉率、凈負債率等各種因素的影響，所以我們選用ROE來衡量公募股權基金的融資代價。再看小型房企，其公募股權融資的代價低至7.32%，比發債成本低很多。基於此，小型房企應該優先考慮IPO和SPO等公募股權融資形式。 1.2項目層面的股權融資：非公募為主，隱形成本可用銷售凈利率衡量房企項目層面的股權融資主要以非公募形式為主，包括與其它房企或私募股權基金合作，形式靈活。近年來，因房企加強項目風險把控、銀行規避風險導致企業貸款困難等客觀情況，非公募「股權」融資案例頻頻。我們認為，非公募股權融資(如與私募股權基金、房企合作)的成本可用銷售凈利潤率來衡量。因為房企與私募股權基金、其它房企等合作方式，都是從項目層面進行合作，不用考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率影響，所以只需考慮合作項目的銷售凈利潤率即可。為此，我們選擇營業凈利潤率近似指代非公募股權融資方式的「隱形成本」。 如果用企業營業凈利潤率衡量，我們發現A股135家房企非公募股權融資的「隱形成本」有以下特徵：從歷年趨勢看，早在2010年的時候，行業非公募股權融資的「隱形成本」高達15.46%，大型房企為15.80%，那時房企選擇與私募股權基金、房企合作，顯然代價較高;但到2014年，行業非公募股權融資的「隱形成本」已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代價相較部分債權融資方式有優勢。這也揭示了白銀時代房企更多非公募股權合作，可以在減輕資金壓力的同時，降低成本。 2、債權融資：政策鼓勵下，債券融資成本逐漸降低 債權融資是指企業通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資金，企業首先要承擔資金的利息，另外在借款到期後要向 債權人 償還資金的本金。2014年以來，因為國家政策的支持，內房企債權融資成本開始明顯下降。 2.1 銀行貸款 ：成本較低，但過於傾向大型房企 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取國內銀行貸款的年利率在6.15%-15%區間浮動，行業平均借貸成本約7.6%，相較大部分融資方式均有顯著優勢。其中，保利、綠地等大型房企銀行借貸成本在6.15%-6.85%區間浮動，可見實力強的、有國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小型房企成本在6.15%-15%區間浮動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，銀行基於風險管控，很難獲取。同時，房企獲取國外銀行信貸的成本一般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率跟企業評級有關。 銀行貸款成本還有以下特徵 1)高負債率房企借貸成本較高。如泰禾集團2012年11月向興業銀行借貸，成本在12%-15%;中南建設2012年11月向江蘇銀行借貸，成本為12%。那時泰禾、中南凈負債率分別在164.77%、99.84%，銀行基於風險的考慮，給出了接近信託的成本。但部分有國資背景的企業除外。比如保利地產2013年凈負債率高達94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向銀行的融資成本在6.77%，相對較低。 2)目前境外銀行信貸成本比國內要低。如2015年4月龍湖地產獲取的7800萬港元，年息低至4.40%。主要是因為境外銀行的貸款基準利率普遍較低。 2.2中期票據：成本低於基準利率，對資質要求相對較高 根據CRIC監測，2014-2015年房企獲取中期票據融資的年利率在4.55%-8.37%區間浮動，行業平均借貸成本約5.36%，低於銀行基準利率，較房企實際 銀行貸款利率 低2.24個百分點，成本優勢非常明顯。其中，萬招保金四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間浮動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間浮動，可見規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。 中期票據融資成本還有以下特徵 1)中期票據融資與 銀行貸款利息 有關。2014年2月，世茂股份成功獲准注冊50億元中期票據，之後發行了三次，成本都不同：2014年4月發行了其中的10億元，年息高達8.4%，再過4個月發行的10億元，成本降至7.6%，2015年3月發行的15億元，成本大幅下降至6.1%。前後融資成本落差高達2.3個百分點，主要跟央行2014年至2015年3月兩次降息行為有直接關系。 2)中期票據平均借貸年限長於銀行貸款，期限長的成本相對較高。從已經成功發行中期票據的房企融資案例看，其平均借貸年限為4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低於可轉債(5.91年)和公司債(5.16年)，但比銀行信貸2-3年的短周期，明顯要長。中期票據期限越長成本較高。如城投控股於2015年4月發行的兩筆中期票據，期限3年的年息為4.59%，期限7年的年息5.25%，較前者高出0.66個百分點。 2.3公司債：成本接近基準利率，大額審批不易通過 根據CRIC監測，2014-2015年房企通過公司債融資的年利率在4.80%-9.90%區間浮動，行業平均借貸成本約6.74%，高於中期票據及可轉債。相較銀行貸款，公司債成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款平均利率。特別要指出的是，近兩年大型房企沒有發行公司債的案例，多以中小型房企融資為主，可能是其融資額度相對較小所致。 公司債融資還有以下特徵 1)公司債融資額度過大不易通過。2013年以來，A股房企成功發行了18次公司債，最高額度是16億元。大額公司債申請大都沒有通過審批。 2)公司債融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業於2015年1月同時成功發行兩筆公司債，期限分別為7年、5年，融資年利率分別為5.2%、4.8%，期限長的成本要高出0.4個百分點。 2.4可轉債：成本極低，發行資質高於公司債 根據CRIC監測，2013年以來，A股房企僅成功實現2例，融資年利率在0.6%-4%區間，平均融資成本2.77%，遠低於其它債券融資方式。主要是因為可轉債即是債券融資，也屬股權融資。投資者可以接受這么低的報酬，更多是看企業股價的升值潛力，將來如果股價達到預期，就可以轉成公司股份，享受分紅，如果股價未達到預期，也可以債權方式無風險退出。因為投資風險低，所以付息成本也低。 我們看到，可轉債除了年息低外，另外一個特徵是 貸款利率 逐年遞增，企業這樣做的主要目的是為了保證融資來源的穩定性。 2.5信託：成本走低，不再是融資主流 根據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信託融資方式的年利率在5.63%-13%區間浮動，行業平均借貸成本約8.37%。從近年趨勢看，2012年、2013年信託平均借貸成本均為8.6%，2014年降至6.7%。主要是因為2012年資金供應稀缺，而2013年行業大擴張對信託融資的需求上升，資金供需結構不平衡致使這兩年借貸成本居高;至2014年，房企追逐中期票據、公司債等更優的融資方式，對信託的熱度降低，信託平均借貸成本因此下降。到2015年4月，中天城投向華融國際信託申請2年期5億貸款，年息為4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，這說明信託方式融資成本也在與時俱進下降。 我們還看到，信託融資成本有以下特徵 1)險資來源的信託成本普遍低於理財產品。如2012年3月，中糧地產向平安信託借款4.97億元人民幣，年息僅6.15%。而我們看到，很多信託公司向其購買理財產品的投資者承諾的年回報率就高出這一水平，所以根本不可能做到這么低的水平。 2)信託成本跟房企規模關系不大。如同樣在2012年3-4月，萬科向華潤深國投信託借款10億人民幣，年息為9%;建業地產向百瑞信託借款9億元人民幣，年息低至6.65%。 3)信託成本與標的項目關聯，優質項目可獲得更低成本融資。我們看到陽光城2013年3月為福建 子公司 申請6億元貸款，年利率僅6.30%，僅高出當時銀行貸款基準利率0.3個百分點;相比之下，2012年12月，陽光城為陝西實業項目向中鐵信託申請3.2億元信託貸款，年息為11.00%，較前者高出4.7個百分點。作為深耕福建的一家閩企，陽光城在廈門的優質項目普遍暢銷，投資風險低，所以信託的成本也低;而陝西是陽光城新開拓城市，預期風險相對較高，所以成本也高。 2.6優先票據：美聯儲退出QE3後，成本不具優勢 根據CRIC統計，自2010年到2015年5月，66家港股內房企境外發行優先票據118次，總共融資摺合人民幣2522億元，平均借貸成本約9.15%，浮動區間為4.38%-14.00%。 境外發行優先票據成本明顯受國際流動性和企業資質的影響 1)歐美量化寬松政策顯著影響優先票據的總量與成本。從歷年走勢看，房企境外發行優先票據的高峰出現在2013-2014年，這兩年也是該種融資方式成本最低的時候。但在2014年11月美聯儲結束QE3後，房企海外發債難度加大、成本也在快速上升。數據顯示，15年前5月港股內房企實現優先票據融資合計235億元，僅為14年全年的37%。體現在融資成本上，15年前5月平均成本為9.62%，較2014年提高了1.53個百分點;尤其是15年前5月最低融資成本高達7.5%，較2014年最低水平激增3.12個百分點。因此，在國內中期票據、公司債開閘後，房企境外優先票據融資已無成本優勢。 2)房企品牌實力會影響優先票據發行的總量及成本。66家港股內房企中，位於中國銷售金額榜TOP20的房企，融資總額高達1364億元，占優先票據融資總量的5成以上，平均融資為8.60%，成本最低;其後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，優先票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%，隨著企業規模、實力、品牌下降，成本也在上升。 2.7債權基金：成本居於中位，但靈活度較差、亟需改善 根據CRIC監測，2012-2014年房企獲取基金貸款的年利率在5.5%-12.4%區間浮動，行業平均借貸成本約8.14%，低於信託，高於銀行貸款。 債權基金成本還有以下特徵 1)股權與債權投資相結合的基金成本相對較低。如中南建設2014年2月通過 股權投資 與債權投資結合的方式向匯添富資本融資的5億元人民幣，年息僅5.5%，為近三年房企債券基金融資方式的最低水平。 2)債權基金成本與標的項目高度關聯。如復地分別於2012年5月、12月借的基金，年息分別為7.98%和9%，相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同：前者投向安全邊際高、成長性強的剛需住宅項目，能夠獲得快速收益;後者投向生態商務社區主題地產，需要較長的時間運營發展才能獲得穩定收益，基金給出的成本也相對較高。 2.8永續債券：可計入權益，成本較高且逐年遞增 永續債券(perpetual bond)指一種不規定本金返還期限，可以無限期地按期取得利息的債券。 永續債券的特點： 1、利息一般高於浮動利息。 2、償還順序與公司股票一致，均低於一般債券。 3、會計處理上可計入權益股本，但投資者不能像普通股股東一樣參與企業經營管理和利潤分配，因此永續債券可以既提高股本水平又不攤薄股東權益。 4、永續債券持有者除 公司破產 等原因外，一般不能要求公司償還本金，而只能定期獲取利息。 盡管可以視作股本，但因為永續債券具有「期限內按約定償付固定利息」這一債權的顯著特徵，所以本質上屬於債券融資方式。更為重要的是，房企借了永續債券後，不可能永遠不還。因為永續債券超過某個期限後，成本會逐年遞增，超過企業承受能力。 永續債券的成本其實不低，但很多高負債率房企鍾情於這種融資方式。最為典型的是恆大地產，截至2014年末，企業永續債券總額高達528.5億元人民幣，永久資本工具占該公司權益總額的47%。一般而言，永續債券融資成本一開始略高於一般的債權融資方式，2-3年後年利率會跳升到一個較高的水平，如15%-20%，然後逐年往上升，高的甚至達到25%-30%。 2.9互聯網金融：房企自建渠道成本較低，通過第三方成本不低 目前房企互聯網金融融資主要有2種形式 1)房企直接構建互聯網金融平台，成本相對較低。以綠地「地產寶」為例，與螞蟻金服、平安陸金所合作，年化利率在6%-8%之間，首期產品融資利率為6.4%，僅高出銀行貸款利率(5.1%)20%，成本不高。同時，綠地將開放平台給中小房企，向融資方收取約0.5%-2%的管理費用，將互聯網金融作為企業業務來做，進一步降低了資金使用成本。商業巨頭萬達基於自身龐大的客戶群，也在積極構建自己的互聯網金融融資平台，通過收購快錢，推出互聯網理財產品，首期產品利率低至5%。但要指出，這種融資形式，投資者對房企實力要求較高，惟有實力型的品牌房企，才能吸引到大量的網民投資者。 2)房企通過第三方互聯網金融平台獲得的資金，成本不低。目前，國內P2P或P2B吸收「存款」的成本就5%-10%之間。典型如房金所、陸金所，分別在8%-9.5%和5%-8.4%區間。如果通過第三方P2P或P2B進行融資，成本不太可能低於10%。根據互聯網金融企業雷馳金控的統計，目前國內P2B的借貸成本在14-18%，這明顯高於信託等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平台融資，比較適合急需資金周轉的房企，並不適合作為長期運營的資金。 3、REITs：集信託債權融資和證券化股權融資於一身，成本略高於銀行貸款 REITs融資成本可用其平均收益率來衡量。但由於目前國內REITs剛剛起步，平均收益率缺乏經驗數據。對此，我們可以參考一下境外的數據。根據機構統計，近二十年來，北美地區的REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響，歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的REITs依然取得12.0%的平均收益。可見，在不同時間內，不同國家和地區的REITs投資回報並不相同。2014年，國內首個REITs「中信啟航專項資產管理計劃」在深交所掛牌轉讓，雖然嚴格限制投資房地產開發項目，主要著眼成熟物業資產的投資和管理，但REITs的正式推出意味著我國房地產證券化進入了新階段，房地產融資有了新工具。以中信啟航REITs為例，產品涉及52.1億元投資標的，根據風險等級的不同，該產品將投資分為優先順序和次級部分，按照7:3比例發行。優先順序為低風險的投資人，500萬元起購，預期收益率5.5%~7%;針對中高風險偏好的投資者次級部分，3000萬元起購，次級預期收益率在12%~42%。

Ⅲ 中小房地產企業融資渠道分析

一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析

（一）房地產資金來源現狀

房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。

圖2.16 房地產行業不同資金來源所佔比重

（二）本期不同渠道融資金額變化

圖2.17 不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

（三）現有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑並不是很多。

1.國內銀行貸款：

銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對於項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對於企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信託項目融資：

信託是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163隻，融資額175.8億元。信託資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信託基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產基金：

國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對於如飢似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內產業基金：

毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。

5.非上市股權融資：

土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的並購秀。

6.上市融資：

上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，並不現實。

7.債券發行：

先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣註定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出台《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平台，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。

(四)房地產企業融資新動態

1.與海外基金的合作：

海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的慾望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設「復地雅園」項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的「中國房地產開發基金」在京投資的「麗都水岸」項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之後，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。

3.土地資金強強聯合:

從華潤成功入主萬科之後，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關於尚都項目合作的系列協議。雙方採用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。

國內十餘家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。

8.31之後， 「收購兼並」也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別於其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位於天津西城區的佔地342.81畝的住宅項目。

(五)房地產融資渠道再添新品

1.典當融資:

典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的後續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。

一些手中已經有新項目開工的發展商，由於前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恆隆等典當行里，各企業都在融資。恆隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到2000萬元。「土地典當」的方式也受到許多城市開發商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對於緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

二、股權融資渠道選擇與分析

（一） NASDAQ上市融資

優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，並解決企業發展的資本瓶頸；

難點：1）從已在NASDAQ上市和准備上市的中國企業來看，均為處於行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而後期進行增發融資難度並未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

（二） 香港上市

優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

（三） 國內A股上市

優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其後，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批准，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；

缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。

分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。 戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。

其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利於上市的員工激勵制度。

第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力並最終帶來企業業績和股東價值的提升。

最後，比較而言，戰略投資者更加著眼於未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。

私募的3種模式

* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利於公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恆生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了餘下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。

* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，佔到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：

第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港台地區急於或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作夥伴。

第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對於公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總經理，並擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續深造，回來後出任中國西部最大證券公司主管國際業務的總裁。國內著名購並專家，一直在資本市場頗有作為。）

Ⅳ 房企表外融資術之「杠上開花」與「草船借箭」

房企江湖，財技各異，在報表層面可以不同手段加以處理，以達到 降負債 、 提利潤 、 優化現金流 的目的

核心思路在於先聯營，後合營，再收購，前期現金流輸血階段不並表，待現金流轉正後，再收購，既能收割正現金流，還能收獲規模，還有利潤

本文將詳細闡釋兩種高階玩法： 「杠上開花」 與 「草船借箭」 ，以感受表外融資術的博大精深

01 表內與表外的區別

自2014年「帶頭大哥」萬科首次提出小股操盤概念後，關於聯合開發、合並報表等逐漸成為行業網紅詞

開發商也紛紛效仿， 通過聯合開發的模式降低權益比例，同時快速擴大規模

而一旦涉及合作項目，就會爭扯到操盤權、並表權、財務管控權、條線分工等合作談判要點

除了操盤權以外，開發商對於並表往往是討論和談判的焦點。因為 能否並表是體現在房企財務報表「面」上的事 。

首先，需要搞懂表內、表外的區別

業務邊界的角度

表內業務指能夠反映在資產負債表上的業務， 表外業務是指不用在資產負債表中體現 ，但是能增加自身收益的業務

會計處理上的不同

對於表內而言，必須採用復式記賬，有借必有貸，借貸必相等。而對表外而言，可只記一方，有的房企用收/付來分別表示表外的借/貸

其次，需要弄清楚並表的組成部分與范圍

所謂的並表，是指常規的財務四張表： 資產負債表、利潤表、現金流量表、以及所有者權益變動表

對於非並表方而言，僅需要反應在資產負債表的「 對聯營/合營企業的投資 」一欄，實現的利潤按照股權比例反應在合並利潤表中「 於聯營公司及合營企業應占溢利中 」

正因如此，對於優質且能夠貢獻利潤和現金流的項目，房企更加傾向並表訴求；而對於負債高企，利潤一般甚至是虧損的項目，房企避之不及，一般會施展「財技」，將其踢出表內

所以，如果不能從某些會計專業視角去研讀，那麼房企的財報無異於「霧里看花」

表內繁花似錦，表外腥風血雨！

02 表外融資術—「杠上開花」

先看下錶外融資術—「杠上開花」的路徑模式

所謂的「杠上開花」模式，是指通過以上的流程和操作， 不僅僅實現了兩個項目（項目1和項目2）的融資及資金解決方案，而且在資產負債表上還不體現任何的負債

具體步驟分解如下：

步驟一：

A公司通過入股到項目公司的方式，獲取項目公司51%股權比例，對於B公司的選擇至關重要，可以是關聯公司或是因訴求原因容易控制的公司。從股權結構上看A公司具有並表權

步驟二：

項目公司1通過信託等金融機構通過明股實債的前融方式融資50億元，其中10億留在項目公司1賬面，用於項目開發建設或抽至集團資金池，剩下40億分給項目公司2

步驟三：

步驟三的操作至關重要，首先項目公司1前融來的資金用在項目公司2上，B公司勢必存在抗性，所以，常規操作最好B公司是其關聯或表外公司，或者B公司對A公司具有其他強訴求

上面僅僅是「移花接木」，而真正實現「杠上開花」的 關鍵在於如何神出鬼沒地將這50億有息負債從報表上不體現出來

首先，對於項目公司1而言，在半年報或年度報表的窗口期，可以通過金融機構的配合或者A公司與B公司簽訂額外抽屜協議的方式，將這給到項目公司1的10億不體現在A公司的報表上

其次，對於借給項目公司2的40億，因A公司並不控股，本身就不需要並表

所以，這50億就像是化骨綿掌一樣從財務報表上消失了

此之謂，移花接木而後杠上開花

03 表外融資術—「草船借箭」

所謂的「草船借箭」主要是兩個角色， 草船是指目標項目（融資載體），而「箭」是指信託前融資金

在引入信託機構前，A公司持股項目公司51%股權比例，A公司並表

在引入信託機構後，通過抽屜協議約定的模式，將部分股權比例轉讓給信託公司，其中A公司、信託公司、B公司分別占股比35%、51%、14%，A公司不需要並表

實操層面的路徑如下：

步驟一 、A公司持有項目的股權比例降低至40%

步驟二 、通過信託機構進行前融，信託公司引入，增持a項目股權至51%

步驟三 、信託融資在表外，不並表

步驟四 、按約定融資條件，信託公司退出

步驟五 、項目股權恢復原狀，A公司並表，收割a項目現金流、利潤和營收

把大量信託負債踢出表外，背到合作公司頭上，再把現金流和利潤拿回表內，所以表內很乾凈，財務負債很合理，金融機構授信很充足，融資成本就很低廉，以此往復

表外財技，雖甚好，但資金鏈一旦斷裂，崩塌的可能是片雪山！

Ⅳ 房企傳統融資走弱，創新融資猛增

2021開年，房企發債突飛猛進。截至1月13日共有32家房企發債，境外發債86.52億美元（約和559.42億遠人民幣），境內發債175億元人民幣，境外遠超境內這是今年新趨勢，但利率上則延續了過去的常態。

1月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，去年房地產貸款增速是8年來首次低於各項貸款增速，央行實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房地產企業資金監測和管理規則等措施。

雖然長期看從供給側對房地產行業進行限制已實行多年，融資冰點來臨的聲音不絕於耳，開發商年年喊窮，但實際上房地產行業尤其是頭部公司的融資總量還在增加，只是馬太效應加劇中小開發商更難融到錢，行業內資金流向朝著頭部靠攏。

2021年房企更有12448億元債務到期，首次超過萬億元，達到償債高峰。從政策上看房企債權融資受限，債權融資整體走弱，股權融資爆發性增長。

01

傳統渠道債權融資走弱

數據來源：同策研究院

同策研究院的數據也顯示，流入房地產行業的資金朝著頭部集中，前五家房企融資超過3700億元，企融資利率來看，融資能力強能拿到低利率的房企性質基本為國企或者央企。

上帝關上一扇門同時也會打開一扇窗，當下看股權融資的窗口期已經來臨，但這樣會攤薄地產大佬們手中的股權，如何權衡利弊，才是開發商有史以來最難的選擇。

Ⅵ 寶能系為什麼要買萬科，寶能系的資金是哪裡來的

這是一場正發生的激戰，評判並不容易。市場上的聲音也大相徑庭，支持萬科的人說，寶能就是門口的野蠻人，惡意杠桿收購，不是沒有問題，只是問題還沒有被暴露而已。支持寶能的人說，我們按市場規則辦事，談情懷還得按市場規則辦事。
本專題從多個角度為讀者提供這場正在進行的「激戰」各種信息和分析，其中市場關注的焦點是寶能的資金來源，本專題有翔實的調查。再就是對雙方下一棋落地的空間分析。但是，我們更應看到，這個事件並非個案，險資在二級市場上越來越兇悍，在政策層面的分析本專題同樣有多篇分析報道。「除了這7個資管計劃，寶能系在上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
萬科、寶能公告互相指責「口水戰」背後，是已准備「上膛」的資金。
除銀行信貸、債券、股權質押等傳統資金來源，寶能系近期通過資管計劃以1∶2杠桿融資，成為其「狙擊」萬科資金的主要來源。
在深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡稱「鉅盛華」）12月15日回復深交所關注函披露，以自有資金認購資管計劃劣後級後，其優先順序資金來源備受關注。21世紀經濟報道記者調查發現，鉅盛華為增持萬科所設立的7個資管計劃中，優先順序資金較大概率來自銀行理財資金。平安銀行、民生銀行、廣發銀行、建設銀行深圳分行為上述7個資管計劃的託管銀行。
此外，21世紀經濟報道記者還發現，一款南方資本廣鉅2號資產管理計劃於2015年12月14日完成備案，該資管計劃初始規模30億元。其在投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上，均與此前的南方資本廣鉅1號資產管理計劃相同。
深圳一位銀行業內人士透露，除已披露的7個資管計劃，寶能系在12月12日左右還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。8u4法律法規網
杠桿資金或來自理財新資管計劃已成立
截至12月11日，寶能系合計持有萬科24.81億股，占萬科總股本的22.45%。
萬科15日公告，鉅盛華就其11月27日至12月4日通過7個資管計劃購入萬科A股4.97%股份做了披露。
公告顯示，鉅盛華是通過南方資本、泰信基金、西部利得3家公司的7個資管計劃合計買入萬科A股5.49億股。備案信息顯示，7個資管計劃規模總計在187.5億。
通過7個帶杠桿的資管計劃，鉅盛華完成對萬科的增持，成為萬科第一大股東。舉牌資金來源，誰為鉅盛華提供了優先順序資金？鉅盛華在答復深交所關注函中表示，增持萬科所耗費的96.5億資金中，鉅盛華直接出資32億元，優先順序委託人出資64億元。資管計劃杠桿為1∶2，鉅盛華認購劣後級。
21世紀經濟報道記者采訪的多位銀行業內人士認為，「認購資管計劃優先順序資金的，很可能來自於銀行理財資金；一方面，銀行理財急於尋找資產，另一方面，從融資角度看，銀行理財成本相對較低，對於融資方而言，成本在7%左右」。根據上述7個資管計劃的備案信息，南方資本旗下為安盛1號、安盛2號、安盛3號、廣鉅1號；西部利得旗下寶祿1號、金裕1號；泰信基金旗下為泰信1號資管計劃。其中，存續期兩年的安盛1號、2號、3號資管計劃規模均為15億元，由平安銀行託管，均為分層交易結構，於11月24日報備；廣鉅1號存續期兩年，規模30億元，由廣發銀行託管，於11月26日報備；寶祿1號、金裕1號存續期3年，分三層交易結構，於12月2日報備，規模分別為30億元、45億元，均由建設銀行深圳分行託管；泰信1號存續期2年，分兩層交易結構，規模37.5億元，於11月30日報備，託管行為民生銀行。「一般而言，優先順序資金認購行會要求資管計劃託管在本行。」前述資管業內人士稱。一位不願具名的基金子公司人士透露，平安銀行此前與南方資本協商相關配資業務協議，以南方資本為通道，該業務在深圳分行落地，涉及資金逾50億元。接近於平安銀行的人士確認了上述信息，但對具體數額未做回應。根據回復函，鉅盛華確認了最後一次舉牌動用了3倍杠桿資金，而由平安銀行託管的安盛1、2、3號資管計劃總規模為45億元，相應優先順序資金則為30億元。「除了這7個資管計劃，寶能繫上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」一位不願具名的券商資管人士稱，但該人士拒絕透露涉及機構及資金規模。基金業協會報備信息顯示，12月14日，南方資本旗下30億元的廣鉅2號資管計劃獲批，託管銀行為廣發銀行，期限2年並由兩級分層機構。
該資管計劃在起始規模、投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上均與此前的南方資本廣鉅1號相同。但21世紀經濟報道記者無法核實該資管計劃是否投資於萬科A股。
一位華南城商行人士表示，投資標的為萬科的股票，2∶1的杠桿比例符合市場行情，同時也有私募人士分析稱，優先順序資金可能來自其他保險公司，即另有險資搭上鉅盛華的順風車入股萬科，但目前沒有證據指向任何一傢具體的保險公司。8u4法律法規網
銀行信貸資金馳援去年資產規模突漲數倍,21世紀經濟報道記者獲悉，自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
另外，21世紀經濟報道記者獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，截至2015年二季度末，鉅盛華在各類金融機構獲得總授信85億元，其中已提用67.76億元，未提用金額17.23億元。截至2015年5月末，對鉅盛華發放貸款最多的是工商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行，分別提供貸款21.54億元、10.5億元、7億元、6億元。渤海信託也向鉅盛華融資15億元。
21世紀經濟報道記者獲得的一份金融機構盡職調查報告顯示，寶能系的另一重要平台——寶能控股（中國）有限公司（以下簡稱「寶能控股」）截至2015年6月30日的金融機構借款余額194.97億元。在寶能控股2015年獲得的5筆貸款當中，僅兩筆來自銀行，其餘則來自信託公司和資產管理公司，其中來自平安信託的資金高達34.97億，利率12.5%。來自長城資產和浙江工商信託的資金分別為18億和9億，成本趨近平安信託。其餘兩筆貸款來自平安銀行和民生銀行，數量分別為10億和3.7億。
與寶能系獲得銀行貸款的同時，是其資產規模的迅速擴大。
以2014年觀察，鉅盛華、寶能控股資產規模迅速膨脹，且存貨金額都非常之大，存貨和投資性房地產的龐大數量，導致了寶能系資產規模的迅速膨脹。8u4法律法規網
「資產規模的增長，有利於寶能系獲得更多銀行貸款。」有當地金融界人士這樣評價。
以鉅盛華為例，截至2015年二季度末，鉅盛華總資產359.47億，合並報表口徑資產負債率41.57%。而2012、2013、2014年，鉅盛華資產規模分別為85.96億、87.43億、283.13億。在2014年，鉅盛華實業「膨脹」了3倍多。
鉅盛華資產負債表顯示，投資性房地產高達172億元，長期股權投資22.58億元，可供出售金融資產11.49億元。資料中表述，受存貨轉入投資性房地產影響，投資性房地產金額較高，2015年二季度末，鉅盛華存貨周轉率為0.01，降至歷年來最低水平。
鉅盛華2012年、2013年、2014年及2015年上半年的凈利潤分別為1.93億元、2.07億元、2.92億和6.22億元。凈利潤主要來源於現代物流收入、金融投資收益等，即深業物流和前海人壽。
寶能控股存貨佔比亦非常之高。截至2015年5月末，寶能控股存貨高達261億。投資性房地191億。其他應收賬款101.5億。8u4法律法規網
截至2015年5月末，寶能控股未經審計的資產總額達到706.21億元，其中存貨335.30億元（含預付賬款），存貨占總資產的比例達到47.48%。總負債569.00億元，其中金融機構負債224.92億元。凈資產137.21億元，資產負債率為80.57%，扣除預收賬款後的資產負債率為72.26%。
寶能控股2014年度實現營業收入13.58億元（與2013年度基本持平），利潤總額16.27億元，凈利潤7.53億元，主要系2014年起深圳市房地產市場火爆，寶能控股旗下的投資性房地產溢價較多所致。寶能控股過去三年（2012年到2014年）的總資產分別為246.42億元、342.32億元及578.48億元。同樣在2014年，寶能控股的資產規模膨脹了近1倍。
但進行盡調的金融機構認為這是寶能系優勢所在，其認為：存貨和投資性房地產占據了寶能控股資產的最大部分，超過75%，這符合寶能控股作為一家集物業開發與物業綜合運營於一體的房地產業務集大成者的特點。相對於一般的房地產企業集團，在深圳市擁有大量自持物業的寶能控股，其資產配置及質量無疑更為優質。
此外，寶能系還通過發債獲得資金「彈葯」補充。
9月14日，保監會官網顯示，同意前海人壽在全國銀行間債券市場公開發行10年期可贖回資本補充債券，發行規模不超過人民幣58億元。前海人壽已於9月29日、11月17日和12月17日分三期用完該額度，每期發行規模分別為25億元、18億元和15億元，債券票息均為6.25%。
與此同時，寶能系還將「輸血」通道對准了交易所公司債。21世紀經濟報道獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，鉅盛華和寶能地產已分別於今年11月3日和10月20日向交易所提交「小公募」債發行申請，總額度為60億元。但截至發稿，交易所網站上尚未有這兩只債券的受理信息。

Ⅶ 恆大、碧桂園、萬科、保利房地產的融資方式和產品區域

這個問題，您咨詢我，咨詢錯人了。

你上面說的四家公司，沒有一個是歸我管的，他們的融資方式，我只通能過他們的上市年報來看。

Ⅷ 虎父無犬子，身家1080億，世茂少帥許世壇扛得住60億信託債重壓

萬科郁亮稱，房地產進入黑鐵時代，背水一戰，要麼死，要麼活，沒有中間狀態。萬科是國內房地產行業龍頭，連董事長郁亮都不敢坐頭等艙，哪個航班便宜買哪班，可見房企眼下有多難，遑論虎年「虎虎生威」了。

許榮茂、許世壇父子的世茂集團，不光是國內房企20強，也是福建房企之代表，與不少閩系同行一樣，也是為債發愁。世茂少帥許世壇能否扛得住近60億元信託債重壓，將是自救成功與否之關鍵。

近60億元信託債展期未定，少帥許世壇：債務整體上可控

世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇（中）

與父親許榮茂的穩健相比，初生牛犢不怕虎，世茂二代接班人許世壇沖勁更猛，野心也膨脹更大。

從黃金時代、白銀時代，再到黑鐵時代，國內房地產行業龍頭的萬科，從王石到他的接班人郁亮，一直在為行業發展周期作定義。「船到中流浪更急、人到半山路更陡」，世茂少帥許世壇這幾年，一直在「沖沖沖」，也許想做一個敢於穿越周期的勇士；且不說他能否成功，眼下為債所逼的世茂房地產，已處於生死存亡的自救階段了。

在世茂30歲的2019年，少帥許世壇繳出一份不錯成績單：跨入房企前十、高增長、收並購，而且是TOP10陣營中唯一一家超40%增長的房企。當時，萬科在高喊「活下去」，不少房企也在「急剎車」，他無不畏懼，沖沖沖。

2019年-2022年這三年，許世壇逆流而進，「收並購」絕不手軟，也令整個行業領略了這位閩系地產少帥「逢山開路、遇水架橋」開拓之鋒芒，不少人驚嘆其「絕非加倍努力，就有翻倍收獲！」

父親許榮茂，已經定下「百年世茂」之長青目標，對於二代許世壇來說，「我們肯定會比其他前20房企快」、「未來三年劍指行業引領者」這種話說出來，是需要有底氣的，也要看實力的，更考驗耐力，蒙眼狂奔誰不會呢？！

世茂集團董事局副主席、世茂服務董事局主席許世壇（中）

2月17日，《證券日報》報道了世茂集團60億元信託債展期待解之消息。在此前一天的上周三下午16時，世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇、執行董事呂翼與「中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃」的個人投資者，進行了一次線上溝通，而《證券日報》記者從相關人士獲得的最新消息是「目前尚未確認展期是否成功」。

在2月16日下午召開的時長16分鍾的線上溝通會，世茂執行董事呂翼稱，目前該信託計劃的余額為59.94億元，即已於今年2月17日到期的12.94億元，以及於4月和8月陸續到期的49.46億元。世茂方面希望，分四期支付陸續到期的借款。

據報道，世茂給出的兌付方案是：今年2月份償還本息1.82億元，年內繼續償還本息20.08億元，剩餘的本息，即將於今年4月和8月到期的49.46億元，展期至2023年至2024年分批還清，且不增加增信也不罰息。

換句話說，世茂給今年8月全部到期余額約60億元該信託計劃，其中約50億元借款將延長至2024年還清。在往年，數十億借款對許世壇來說，可能不算什麼，但眼下房地產寒冬還沒有過去，又如現在的天氣一樣遭遇一場「倒春寒」，60億元信託債展期如果能成功，許世壇就能喘口氣，如何不成，將加大世茂「自救」難度，資金鏈也會更為困難。

世茂集團董事局主席許榮茂

在2月16日下午的線上溝通會上，許世壇向信託計劃投資者表示：「公司的債務整體上是可控的。」他安撫投資者稱，公司的資產質量較好，正不遺餘力評估經營狀況。他還透露，世茂正與一些國企、央企探討合作方案，與深投控、中建投等國企、幾家AMC機構有在洽談，為深港國際中心項目引入戰略投資者；許世壇表示：相信不久後，項目會加大回款速度和力度。

相關報道及資料顯示，自2021年第四季度以來，世茂集團已經採取了「自救」行動，處置了近百億資產項目。

看來，向千億房企目標「沖沖沖」，也是需要付出代價的，一著不慎，滿盤皆輸！ 想起2020年8月世茂中期業績發布會上，當時世茂期內銷售、收入、利潤均大幅下滑，許世壇除了表示不滿意，也稱未來會適當加杠桿。

深圳的深港國際中心，與世茂開發的城市標桿如上海世茂中心、廈門「兩把刀」、深圳前海世茂大廈等超高層地標建築一樣，都存在資金佔用大、周轉慢之地產開發軟肋；此外，世茂的土地儲備多集中於一、二線城市，拿地成本高，而且貨值多集中在幾個大型綜合體項目，一旦資金面遇到困難，擴張風險也會放大。

2021胡潤百富榜上，許榮茂在富豪榜排名第40，上榜身家1080億元。

許世壇不妨向萬科郁亮學點焦慮意識

萬科董事會主席郁亮

從王石的萬科，到郁亮的萬科，很多人總有這樣的感覺，萬科老拿焦慮嚇唬人，房地產的「黃金時代」、到「白銀時代」、「黑鐵時代」，都是他們喊的，不少人也將郁亮稱為房地產的焦慮大師。

當郁亮喊出「活下去」時，很多人可能會笑他，是不是太悲觀？

網上流傳的萬科郁亮題為「敢拼才會贏」的2022年會總結發言，除了受人矚目的「黑鐵時代」，他也談及行業發展兩大特徵：一是行業進入「縮表出清」階段，這是一場生死之戰。與此前郁亮說及的「去杠桿、去金融化」不同，這次他說「 要麼死、要麼活，沒有中間狀態。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。 」

二、郁亮提出了行業新發展「一個中心、三個基本點」，即以解決老百姓居住問題為「一個中心」，房住不炒、租購並舉和人-地-房匹配的「三個基本點」。

郁亮還預期，行業將有兩大重要變化，即市場分化會越來越明顯，行業規模開始萎縮。「靠一招鮮吃天下的時代已經結束了，現在要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。」

萬科，成立於1984年，世茂成立於1989年，客觀地說，沒有太大的代差。房企頭部為王，確實有許世壇說的「強者上、弱者下」之競爭態勢，不過，對於世茂少帥許世壇而言，向強者學習、向先進者取經，也是修煉、夯實自己的途徑之一。郁亮有焦慮意識，今後，世茂少帥在「沖沖沖」時，也別老想「大魚吃小魚時代」了，能不能多想一想「活下去」問題，這才是跑向「百年世茂」最佳姿勢。

許世壇

世茂創始人許榮茂，生於1952年，祖籍福建石獅。他有一個女兒、一個兒子，均早早走上事業舞台。

「世茂公主」許薇薇，生於1975年，是早年許榮茂進軍上海灘的好幫手，堪稱「左膀右臂」。

「欲戴王冠，必承其重」，許榮茂創設世茂時，就在取名時將兒子許世壇納入，故有「世茂」二字。生於1977年的世茂少帥許世壇，1991年跟隨父親去了澳洲，也在那裡讀書，就讀於悉尼 科技 大學。1997年回國後，他一度在外面公司歷練，在香港一家地產代理公司做銷售員，一年後加入父親的世茂。

昔日，許榮茂高舉「三低一高」大旗，即低負債、低杠桿、低成本、高周轉，走輕資產運營模式，一邊利用世茂品牌積極拿地，一邊也積極引入資本，出手老辣、眼光獨具，但行穩致遠。行業對許榮茂也有評價：「做得多、說得少、走得穩、藏得深。」

許榮茂於1999年注冊了「上海世茂投資」，也就是今天世茂集團之前身，也因為「濱江模式」收獲了「豪宅教父」之美譽。世茂二次「借殼上市」，也令業內領教了他運籌資本的能力。

接班是一條荊棘路，入職世茂之初，許世壇也從最基層的樓盤銷售助理做起。由於許世壇是在國外讀書的，父親也擔心他對中國 歷史 、文化了解少，但到了2017年世茂拿下佛山兩宗奇槎地塊時，不少人稱贊他「虎父無犬子」，青出於藍而勝於藍。

世茂國際總裁許薇薇（右）

閩系民企，出現了不少成功的父子、父女「鐵三角」傳承治理。閩南人有「愛拼才會贏」精神，但與其他區域相比，觀念也較傳統，不過在現今 社會 ，在家業傳承傳統上的「男尊女卑」已經淡化了，男女在家產繼承上都有份。

像「廈門首富」、恆興集團創辦人柯希平，除了讓90後兒子柯佳圻早早獨擋一面，且充分授權，「兩千萬以下的投資項目你自己做主，不用過問我」。對於長女柯嵐嵐，也沒有「厚此薄彼」，她也出任恆大集團董事兼副總裁。

與柯嵐嵐和弟弟柯佳圻成為二代傳承「姐弟配」一樣，世茂許榮茂也讓女兒許薇薇、兒子許世壇形成了二代接力「姐弟配」，父子、父女、姐弟構成經營管理「鐵三角」。

比許世壇大2歲的姐姐許薇薇，34歲就出任公司總裁，很早就成了父親沖鋒的好助手，而且成績斐然。

許榮茂做事業，有很強的成功欲，在許薇薇、許世壇身上也有這樣的基因，關鍵是走得快也須走得穩，走得遠。當年，蔡雪梅從龍湖房地產跳槽到世茂時，老闆許榮茂對她說：「 如果一個企業不能做得最好，生不如死！ 」

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Ⅸ 房地產開發商用1分的利息籌集資金是為什麼

一分的利息集資，年利率12%，你開什麼玩笑啊？

民間借貸，利率早已超過10%，20%甚至30%都有可能，所以你說房產開發商用一分的利息籌集資金，簡直就是開玩笑。能籌集來嗎？

各家商業銀行對房地產企業項目貸款都很謹慎，一般的房地產開發期根本從銀行貸不了款，所以從民間融資非常正常。但利率絕對不是你說的10%，目前，年利率最起碼在15%至20%之間。

房地產開發企業屬於資金密型企業，些高樓大廈都是靠資金堆積起來的，所以從外部籌集資金非常正常。但由於各商業銀行收緊對房地產開發企業的項目貸款政策，所以迫不得已，採取從民間融資的形式。

本人之前在房產開發企業擔任財務負責人職務，融資優先考慮與基金合作，融資成本一般在年利率18%左右。但使用期限不長，一般控制在12個月之內。一般從拿到土地動工之後，需要支付工程款時借入資金，項目實現預售支付首批工程款後開始還款，一年之內還清。

不從外部融資項目，項目沒辦法建設，融資時間太長，資金成本太高，造成項目利潤太低。所以，從外部高息借款，其實是迫不得已的事。

房地產開發公司自2012年後，銀行對房地產開發項目縮減貸款規模後，房地產開發公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。

這個一分錢利息在房地產開發項目是完全可以承受的，關鍵在於房地產開發項目的城市、位置、產品規劃布局、市場定價、產品定位決定利潤。

一分錢的利息通常在開發項目中利潤佔7%左右的成本，如果開發項目的利潤在25%-30左右的項目，除去利息還有18%-23%之間的利潤，房地產開發公司還是可以接受的。

特別是一級房地產開發公司定位就不同了，他為了保住一級開發資質，它能確保10%以上的利潤。他就不斷地在全國各地尋找開發項目。以確保一年中的開發總量。確保一級開發資質不降級。

還有一級開發公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監控他的資金流水。他也可以在銀行中，因為他的資金流水大還可以有相應的配額貸款。降低他的資金成本。

一年12%利息！！！

很負責講，開發商融資募集資金太常見，哪個開發商不缺錢？都缺。

房地產是高周轉行業，融錢拿地，造房子只造一半就趕緊賣，賣完了回款後再拿地，如此往復！

每個環節都需要錢，自然也有利潤！如果都是靠自有資金來開發，又是現房才銷售，那99%開發商都要倒了！

一般大開發商融資成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有兩種可能，一種是小開發商，成本自然高；另一種是開發商非常缺錢！再高利息都會要！

房地產開發商用1分息籌集資金，是為什麼呢？小菜認為，這個利息對上班族、房奴來說，確實非常高！但對開發商融資來說，成本不算高；對比開發商項目利潤的話，也是完全可以承受的。

第一、開發商1分息融資，究竟高不高？

1分息究竟高不高？

那得看對誰而言。對上班族和房奴來說，基準利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對開發商而言，這個1分息，也就是12%年息，不算啥。

01、開發商融資案例

2014年，小菜團隊幫一家開發商做項目融資，資金方是成都的一家實業公司，最後協議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。

2016年，做的另外一筆開發融資，不是純借款，而是「墊資施工+保證金+流動資金借款」的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本後，摺合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個點）。

02、近幾年開發商融資成本

開發商的融資成本高低，跟房企的規模、信貸政策環境和融資渠道相關。

（1）房企規模

規模越大，資金號召力越強，財務越穩健，融資成本越低。

①頭部房企

從2019年上半年財報看，頭部房企的融資成本普遍不高。

其中，恆大融資成本適中，達8.62%；泰禾集團的融資成本稍微高一些，達到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。

②國企和央企

國企和央企雖然行業也是房地產，但更受銀行等金融機構偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤置地的融資成本僅為4.45%！

③中小房企

與央企、規模房企形成強烈對比的是中小房企，其融資成本普遍高於年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，後期項目融資成本普遍在12%-18%。

（2）信貸政策環境

信貸政策寬松，尤其是銀行開發貸寬松的時候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數在5%-7%之間，前融通道成本多數在12%-14%，甚至10%都是能做到的。

當宏觀調控加碼，地產行業信貸政策收緊後，開發商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團旗下公司對外發債，票面利率已達15%。

（3）融資渠道

小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會有特殊性影響。

①銀行

一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。

②委託貸款

有高有低，全看借貸雙方的關系怎麼樣。

開發項目比較優質，工程進度順利，出借資金風險小，跟開發商關系密切的夥伴企業，自願出借閑散資金給開發商，委託銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協商。

③對外發債

一般在10%-15%的樣子。

④信託

信託主要還是看市場行情、信貸政策環境和資金用途。

政策寬松時候，10%都可以拿到錢；政策緊的時候，可能就會年化超20%；再收緊的時候，給再高的利息都拿不到。

⑤民間資金

各種各樣的形式都有，老闆、股東、高管、員工私人借貸補充公司流動資金的都經常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護線是24%！

綜合本節分析，開發商1分息融資，主要看是什麼規模的房企在融資？還要看是在什麼時候融的資？通過什麼渠道融的？但總的來說，這個融資成本不算高，尤其對中小房企而言，更屬低成本資金。

第二、開發商融資用途

一般來說，不管是什麼規模的房企，前融通道成本都比較高，而項目融資成本又往往要低一些。

01、前融通道

在信託融資上，針對100強房企，有兩種類型的融資產品：

（1）土地保證金類

一般年化在20%-24%，且主要針對一二線城市區域，強三線的話，有時候也能做。

（2）土地出讓金類

一般年化在18%-24%，房企資質條件不理想的，比如，TOP100強以外的房企，最高融資成本上限可達30%。

02、項目融資

項目融資的話，一般在年化10%以內居多。

2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企占據絕大多數，佔比高達76.3%；其次是低於5%的，佔比21%；超過10%融資成本的是極少數，僅佔2.6%！

可見，開發商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎麼說呢？融資拿地或交保證金，周期會短一些，融資成本高一點，使用下來的成本也不算高。而長期使用資金的話，成本高了就受不了。

第三、開發商利潤

《財富》2019年中國企業500強數據顯示，共有55家房地產企業入圍，數量居各行業之首；全年營收同比上年增長近2成！不管是實際營收，還是凈利潤，55家房企都表現不俗，體現了頭部房企的競爭力。

其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的凈利潤均超百億。

從世界范圍看，房地產業的平均利潤率在5%左右。

我們國家的房地產行業利潤率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產的，也不在少數，規模房企和中小房企兩極分化比較嚴重，「旱的旱死，澇的澇死」。

人民法院網的數據則顯示，2019年全國共有528家房企宣告破產。從規模上看，這些破產房企多以三四線城市的中小房企為主。

從理論上說，1分息是開發商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當然，對規模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會用便宜的。

綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場行情；若是項目融資的話，也要看是什麼規模的房企融資？在什麼時候融資？通過什麼渠道融資？對中小房企而言，就算是項目融資，在政策緊張的時候，這個1分息也是比較低的。

結合房地產行業利潤看，即便是這么高的融資成本，房地產業依然能保持10%左右的利潤，確實還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔心，市場行為嘛，存在就是合理。

一分利息，年華12%，遠低於房地產企業通過其他途徑融資成本

目的只有一個：活下去。這是萬科喊出的口號。

自從「房住不炒」提出來以後，房地產開發公司就進入了大吃小，強吃弱的時代。現在房地產的開發建設模式已經從以前只要有啟動資金拿到地，再通過銀行進行開發貸款獲得建設資金，等出正負零以後，再通過預售進行資金回籠的這一條資金鏈條已經行不通了。因為：

1、銀行現在不再批開發貸，這對房地產開發公司的自有資金實力提出了很高的要求；

2、商品房預售資金現在是政府專款賬戶管理，並不是直接打到開發商賬戶上，而是根據開發進度逐批撥付給開發商。這相當於拉長了開發商的資金鏈，同時也是政府為了避免出現拖欠農民工工資和樓盤爛尾等情況的一個重要保障措施。

所以，目前的開發建設模式下，對開發商的自身實力提出了更高的要求，那些資金實力弱的以後的生存困境會更大。君不見，現在全國已經有多家房地產開發公司進入了破產程序或被兼並收購。

你所提的開發商高息籌資，存在很大的風險：

1、如果是開發商資金短缺，那麼高息攬儲只會加劇它的資金壓力，要充分考慮風險。可以通過它的資金實力、開發規模、市場口碑等進行主觀判斷，還有很重要的一點就是要通盤考慮他所開發樓盤的位置、價格、區位、銷售等情況進行客觀的綜合判斷。

2、最大的風險就是：在中國除了銀行等金融機構，其他任何機構是不允許高息攬儲的。這點務必高度重視。

以上解答，從房地產開發建設的資金模式到高息攬儲的風險提示做了全面解答，希望能夠引起你重視風險意識，也希望能幫你解決問題。

因為開發商比較缺錢，而從銀行貸款比較難，所以另闢蹊徑，但這樣你得小心謹慎，像這種集完資還不上的有不少呢。像我們這去年鬧的卓達集團，就是因為集資建房，最後堵不上窟窿了，只好投案自首了，關鍵公司老闆投案自首破產了，下邊老百姓可就慘了，除了投錢的還有就是買房的，投錢集資的錢不好要回來，買了卓達房子的因為沒下本讓法院給封了，不讓辦本交易，所以吧投資需謹慎，集資風險大呀。

房地產黃金期已過面臨拐點，房地產大吃小已成為事實，國家政策資金不支持直接流入房地產，所以開發商面向 社會 融資，房地資金鏈斷裂爛尾樓也不在少數，百姓資金一分利借給開發商還是很大有風險。

房地產商以1分利息籌集資金，其主要目的是為了開工項目按期開工建設和按期完工，防止由於資金鏈接連不上而影響工程進度和履約能力，並由此造成更大的損失。同時，1分利息也不是太高，應該在成本和利潤可以承受的范圍。只要市場銷售好，快建快銷，利息比同期銀行高一點也是可以賺錢的。

房地產業是精算行業，一切行為都為了掙錢！一分也好，兩分也罷，都是為保證利益而作出的選擇，也說明這行利潤高，包括後期促銷政策等等，這些都是房地產成本的重要組成部分！