⑴ 陽光城擴張背後的資金「飢渴症」：借道「金交所」 暗築融資路
從決定買房開始，就要根據預算情況從區位、價格、配套等因素一步一步篩選樓盤。與其茫然的篩選不如看看這份排行榜！看看大家在關注哪些樓盤，說不定會對你選房有所幫助。
房天下研究院公布了8月西山區樓盤熱搜排名，數據顯示，8月熱搜小區排名第一的為陽光城·滇池半山，昆明恆大雲報華府、昆明融創文旅城的排名緊隨其後。其中陽光城·滇池半山，位於滇池草海西岸春雨路石咀地鐵站口旁，價格為18000元/平方米起，規劃配套有西山區第一幼兒園、昆明第一中西山學校、融創樂園、昆明醫科大學第一附屬醫院—雲大醫院（三級甲等）、翠峰公園。昆明恆大雲報華府，位於日新中路與前衛西路交叉口西行300米，價格為21500元/平方米，規劃配套有吉66堡幼兒園、官莊小學、南亞風情第一城、雲南婦產醫院、項目配套：2600平米七星白金會所。昆明融創文旅城，位於碧雞路和草海隧道交匯處西南方向，價格為19000元/平方米起，規劃配套有待定、5大商圈繁華通達——項目距離市中心約6km距昆明南高鐵站、待定、項目擁有滇池。
此外，華夏四季、中國中鐵·諾德山海春風、隆盛府、昆明西山金地商置昆悅、金地·雲海一號、潤城、佳兆業城市廣場位列4-10位。
⑵ 房企高管離職潮樣本：正榮「老將」出走背後資金、銷售壓力有多大
11月10日，正榮地產正式宣布行政總裁王本龍的離職。
同時，公司執行董事兼董事會主席黃仙枝，將自2019年11月20日起獲委任為行政總裁，以暫時代替王本龍職務；陳偉健則獲委任為公司授權代表。
而在此前有報道稱，正榮產業發展集團副總裁裁肖春和，已於近日向該公司提出離職申請。據悉，地產副總裁田永盛將接任其職位。
2019年以來，正榮地產的離職名單包括：正榮資本總經理江晨，正榮地產人力行政總監袁變革，正榮地產副總裁劉翔，正榮法務審計負責人楊震麟以及正榮設計管理中心總經理陳偉等。
資本寒冬下，房企資金、銷售壓力越發顯現，眾多地產人捲入離職潮，正榮只是一個縮影。有媒體統計，今年僅10月份，大概有50位房企集團層面高管職務發生變動，涉及碧桂園、陽光城、招商蛇口等30家企業，其中離職高管共20位。
正榮的野心與實力匹配嗎？
正榮地產成立於福州，起家於江西。與眾多閩系房企一樣，憑借著高周轉、高杠桿，實現了規模躍進。
正榮地產主席歐宗榮在2018年年報中說2019年正榮地產要實現1300億元的銷售目標，且未來三年的增幅要求保持30%以上。這一目標放到現在這個時間節點顯得有些不合時宜。
據該公司披露，2016-2018年，合約銷售分別為392.92億元、701.53億元和1080.17億元，2017年和2018年的同比增速分別達到了78.5%和54%。
但2019年上半年，公司實現合約銷售金額586.07億元，同比僅微增0.8%，合約銷售增速明顯下降。目前，正榮地產前9個月的銷售業績900億元，完成全年目標任務不到70%。
即使目前的千億銷售，也是有很大泡沫的千億。在統計銷售業績的過程中，根據房企在不同項目中所扮演角色以及所佔股權比例大小的不同，主要存在操盤、權益和全口徑三種口徑。其中權益口徑才體現公司的實實在在屬於公司所有的銷售收入，反映了企業的資金實力與投資能力。
根據正榮控股債券評級報告，2016年至2018年，該公司的權益銷售金額分別為362.32億元、470.05億元和561.42億元，2016年權益銷售佔比為92.21%，2017年陡降為67%，而2018年繼續下降為51.98%。
在中期業績會上，陳偉健表示，去年土儲的權益是大概52%，今年上半年新增土儲的權益已經達到接近90%，到6月30日的時候，權益比已經達到57%。但這個數字依舊不高。由此可見其「千億」業績的水分之大。
另一邊，正榮地產這幾年的合約銷售均價不斷下降，其中，2016年合約銷售平均價格為20945元/平方米，2017年為18484元/平方米，2018年為16765元/平方米，而2019年上半年，合約均價繼續下降為為15392元/平方米。正榮地產在資金流的壓力下，不排除以價換量的可能。
短期債務壓力與明股實債疑慮
除了銷售業績，市場對正榮地產的短期債務表示擔憂。
2014-2018年，正榮地產總借貸規模分別為301.8億元、253.58億元、350.34億元、420.64億元和464.92億元，一年內需要償還的佔比分別為45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近兩年短期內需要償還的債務佔比在一半以上。
據正榮2019年半年報，正榮2019年上半年正榮地產一年內到期借款249.03億元，應付賬款95.64億元，應交稅費25.69億元，而其可動用的現金不過250.72億元，存在資金缺口。
與此同時，其現金流連續三年為負。2016-2018年正榮地產的經營流動現金流量凈額分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元。截至2019年6月30日，正榮地產的經營流動現金凈額為-77.23億元。
在資金流壓力下，正榮將融資目光轉向國外，頻繁發美元債，借新還舊，其新債務的利率多數高於行業平均水平。
在中期業績會上，副總裁兼財務總監陳偉健表示，在拿地方面，今年的權益總預算大概是300億人民幣。1-9月，正榮拿地金額為231億元，而上年同期的拿地金額為323億元，下降明顯。這或許也是資金壓力下無奈舉動。
其又表示，公司2635萬平方米的土儲已預售未結轉的也包含在裡面，是全口徑的土儲。
今年拿地已經增加了500億的土儲，下半年的預算還有150億左右，今年整個貨值的增長可能也有100億。雖然已售未結轉包含在土儲裡面，但是結轉之後又有新的土儲進來，所以到年底的時候，總貨值也不止4500億。
這一貨值能不能實現，還要取決於正榮的資金實力，但從上述情況看來，並不樂觀。
最近有媒體表示，正榮地產少數股東權益占凈資產的比例明顯高於少數股東損益占凈利潤的比例，可能存在明股實債融資。
並指出，正榮地產少數股東權益呈爆發式增長，到了2019年上半年末，正榮地產的少數股東權益已經超過了半壁江山，達到52.02%。2014-2018年，正榮地產的少數股東損益分別為2674萬元、20萬元、5997萬元、1.13億元和1.12億元；2019年上半年有了一定程度的增加，為2.46億元。而與歸屬於正榮地產的凈利潤相比，少數股東們獲得的利潤回報幾乎可以忽略不計。
對此，正榮方面稱，少數股東權益增加主要是因為合作項目增加，且主要是近期開始，還沒有到結轉收入分配的時點，公司不存在明股實債。
跨過千億後，正榮來到了一個陣痛的節點，在市場下行、資本寒冬的情況下，「接下來三年（合約銷售）會控制在年增幅30%左右，這樣三年左右的時間還可以實現翻一番。」的夢想，可能並沒那麼容易實現。
⑶ 陽光城大股東股權質押超八成 會成為下一個泰禾嗎
8月3日，陽光城公告稱，在「16陽城01」公司債券存續期的第4年末，下調存續期第5年票面利率至6.50%，在流動性寬松的背景下，不少房企在有調整債券票面利率機會時，基本都選擇下調利率以降低成本。陽光城並不是第一個這么做的，但6.5%的利率水平仍然不低。
事實上，陽光城近幾年的杠桿率長期維持在高位，堆積的大量存貨亟待周轉結算又進一步加劇了陽光城的資金緊張。公司也通過發行債券、發行美元票據、發行資產支持票據以及辦公物業類REITs專項計劃等方式緩解財務壓力，甚至傳出旗下物業公司將上市融資的消息。
高杠桿下不停拿地、銷售，一味追求規模的陽光城會成為下一個泰禾嗎？
融資成本快速上升
根據《陽光城集團股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書》，「16陽城01」債券持有人有權在債券存續期間第3個計息年度付息日、第4個計息年度付息日將其持有的債券全部或部分回售給陽光城，相應地，陽光城也有權調整債券的票面利率。
對於債券中包含借貸雙方權利的情況，本質上依然反映的是雙方在後續融資市場中的話語權，並給雙方重新選擇的機會。
事實上，「16陽城01」在存續期前三年票面年利率僅為4.8%，而在2019年8月，陽光城在存續期第四年將票面利率大幅提升至7.28%，短短一年間融資成本提高了2.48個百分點。而在今年的調整窗口，受益於流動性充裕的大環境，陽光城選擇下調存續期第5年票面利率至6.50%，但依然明顯高於此前的4.8%。
「16陽城01」僅僅是冰山一角，在過去6/7月份，陽光城連發兩期中期票據，合計達到13.5億元，短短一個月之內，成本從6.6%上升至6.8%。此外，從陽光城的辦公物業類REITs資產支持專項計劃融資成本看，優先順序的C類資產融資成本都達到了7.5%的水平。
7月8日，陽光城完成3億美元的債券發行，票面利率為7.5%，就連存續期僅1年的短期融資券的融資成本也達到6.2%的水平。
利息資本化隱藏融資成本
2019年，陽光城的整體平均融資成本為7.71%，在TOP50房企中處在前列，既高於其學習對象碧桂園的6.34%，也高於規模接近的招商蛇口、金地集團的4.92%、4.99%。
根據東吳證券5月底的研報數據，TOP30房企平均融資成本為5.80%，融資成本超7%的共有四家，包括中國恆大、融創中國、陽光城和中南置地。陽光城的融資成本平均則為7.18%。
陽光城融資成本較高的原因是發債利率較高，根據Wind數據，2019年陽光城發行的多筆美元債票面利率均在10%以上，最高達到12.5%。近期受益於市場環境，發債利率有所降低。7月份發行的美元債票面利率7.5%，仍高於不少大型房企。
明顯高於同行的融資成本，一方面反映了市場對於陽光城「資金高周轉」模式所蘊含風險的擔憂；另一方面，高融資成本也讓陽光城淪為金融機構的「打工仔」。
截止今年一季度末，公司的總有息負債超千億，達到1108.85億元。其中，短期債務為300億元，賬面貨幣資金413.81，其中還有約50億元的受限制現金，考慮到今年上半年銷售回款不力，且面臨著較大的結轉交付壓力，陽光城的償債壓力並不算小。
近幾年陽光城資產負債率一直保持在80%以上的高位，遠高於行業64.3%的平均水平。凈負債率更是超過了200%。雖然經過連續幾年的下降，2019年底凈負債率仍高達135%（Wind數據）。
2019年陽光城通過置換，將一年內到期的有息負債由前一年的479.2億（貨幣資金378.48億）降低到319.2億元（貨幣資金419.78），使得貨幣資金超過一年內到期的有息負債，減緩了償債壓力。
然而其長期借款增加151.01億，有息負債合計1106.92億元，與2018年持平。從到期情況來看，1-2年內到期金額為454.48億元，這部分債務將在2021年轉化為一年內到期的短期負債，屆時仍將考驗公司的償債能力。
近幾年，陽光城的凈資產負債率逐漸下降，但是無法掩飾公司杠桿率依然高企的事實，隨著近兩年融資端的收緊以及銷售端的不確定加大，陽光城伴隨著高杠桿的資金高周轉模式面臨著一定的考驗。
此外，陽光城的擔保額度也是異常的高，在合、聯營子公司進出報表越來越「隨意」的背景下，房企的擔保從另一方面折射出其杠桿率的高低。Wind數據顯示，截止今年1季度末，陽光城的擔保額度達到凈資產的187.97%，其中對關聯方的擔保達到凈資產的164.89%的高水平。
此外，陽光城超千億規模債務背後的資金成本部分被利息資本化隱藏了，近幾年公司的資本化率都在90%左右的高位。利息成本高資本化率，也是影響公司的利潤率水平的重要原因之一。
陽光城的盈利指標一直表現很低迷，凈利潤率從2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%。
東吳證券曾對25家主要房企2019年凈利率做過統計，平均凈利率為 13.8%， 有三家房企凈利率超過 20%，凈利率最高的為26.02%；有14家房企的凈利率位於10%-20%之間，還有8 家房企的凈利率低於10%。相比之下，陽光城2019年剛過7%的凈利率是比較低的。
今年一季度其凈利率甚至掉至6.65%，ROE也僅有15.03%，比同規模的招商蛇口、旭輝集團、金地集團都要低。
大股東幾乎全質押股權 要重蹈泰禾的覆轍？
作為同樣背負著高杠桿的閩系房企，盡管不像泰禾集團那樣面臨著巨大的短期償債壓力，但陽光城的高杠桿陰影下是較大的竣工結轉所需的資金壓力。2019年，陽光城全年實現結算收入610.49億元，同比增長8.11%，較此前兩年70%-80%的結算收入增速及銷售額增速明顯下降。過去四年累計結算金額為1700億元，相較於同期超過5000億元銷售額來說，結算的進度是比較慢的，並積累了較大的結轉壓力。
泰禾和陽光城的不同在於，一個把錢全花掉，導致資金鏈條斷裂；另一個土儲少、結轉少，留著剛剛好的錢應付短期流動性。而在巨大的竣工結轉所需的資金壓力下，陽光城的盈利能力則是最終決定其是否能安全著陸的關鍵。
不幸的是，近年來陽光城的資金高周轉模式，積累大體量的合約負債的同時，也推高了公司的整體杠桿率，從而導致陽光城無法積累足夠的土地儲備項目。因此，為了追求銷售規模，陽光城的拿地自由度相對更低，有時不得不拿地，甚至是高溢價拿地。
2015年新增土儲金額135億元，占當年合同銷售額的45%，前一年拿地金額僅37億左右。到了2017年，新增土儲金額986億元，已經超過了當年的合同銷售金額。
2018年，陽光城開始踩剎車放緩拿地，盡管如此，當年拿地權益對價仍達306億元，合計補充土儲1333萬平方米。2019年則再次加快拿地節奏，以491.77億元的權益對價補充土儲937.1萬平方米。拿地力度則從0.26上升至0.36（權益拿地金額/權益銷售金額）。
今年上半年陽光城累計新增項目 48個，累計總地價 464.01 億元，新增項目樓面價達到5607.10元/平米，樓面價/銷售均價為45.28%，較2019年繼續提升。
無論是從拿地成本升高導致的毛利率降低方面來看，還是高融資成本吞噬利潤方面來看，陽光城的盈利都將受到較大挑戰。盈利能力降低，這對於多年來一直在拿地、銷售，一味追求規模的陽光城來說，高杠桿的難題更加難解。
而值得注意的是，在實際控制人吳潔做甩手掌櫃多年後，其股權也幾乎被質押一空。7月11日，陽光城發布公告稱，其控股股東福建陽光集團及其全資子公司東方信隆資產、一致行動人福建康田實業集團所持股份累計質押數量占所持陽光城股份數量比例超過80%。而中民投旗下的二股東上海嘉聞也將其所持陽光城股份全部質押。
凈負債率高企，融資成本升高，銷售增速下滑，盈利能力不強，大幅超過凈資產的對外擔保，實控人大比例股權質押，當下的陽光城與2018年的泰禾集團頗有些相似之處。而泰禾集團的命運也在一定程度上成為了激進的閩系房企的「負面典型」，而陽光城會重蹈泰禾的覆轍嗎？
⑷ 富力陽光城等多家房企被下調評級，房企償債壓力到底有多大
三大評級機構輪番下調房企評級
10月18日，國際評級機構穆迪接連下調了十餘家國內上市房企的信用評級或評級展望，其中包括綠地、陽光城、富力、佳兆業、奧園、合生創展、祥生、中梁等多家知名上市房企。
報告顯示，穆迪對佳兆業、富力、奧園、綠地等企業信用評級有所下調，例如其對佳兆業的評級從B1下調至B2，對富力的評級從B2下調至B3，而對領地、三盛、合生創展等評級展望從「穩定」下調至「負面」。
穆迪下調房企評級的核心原因為房企償債能力下降。例如，穆迪將陽光城評級由B1下調至B2，主要考慮到近期債市動盪，陽光城以合理資金發行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內債券。
實際上，本月的不久前，標普和惠譽也對部分國內房企下調了評級。例如，標普將富力評級從「B」下調至「B-」，展望為負面，對綠地長期發行人信用評級從「BB」下調至「B+」；惠譽也將鑫苑置業評級下調至「C」。
更有統計數據顯示，截至9月底，穆迪、標普和惠譽等三大國際評級機構下調房企評級行動累計達到90餘次，超過去年全年的兩倍。
房企償債壓力較大
幾大評級機構緣何下調多家房企評級？據悉，房企流動性緊張，銷售層面不給力，加上整體融資環境偏緊綜合導致房企償債壓力加大或是主因。
中原地產統計數據顯示，進入10月，房地產美元債全面出現危機，先後有綠地、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。
房企融資能力下降
實際上，近來國內融資環境偏緊，房企融資能力下降，前三季度房企融資水平明顯下挫。
據中指研究院監測，今年9月房地產企業融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環比下降22.3%，單月融資規模同比連續七個月下降。今年1月-9月，房地產企業共融資15252.3億元，同比減少17.0%。
此外，中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，ABS（資產證券化）暫停簽發是融資規模大降的主要原因，表明監管對房企表外負債的融資模式已經警覺，持續大半年的ABS發行熱潮逐漸退去。
克而瑞報告也顯示，進入三季度，信貸和非標政策仍處於高壓狀態，其中9月以來審計署進駐20多家金融資產管理公司嚴查違規地產融資，同時監管層也對多家信託機構和地方金交所的存續產品開展清查工作，涉房非標融資幾近暫停。
隨著融資持續收緊，房企發債難度加大。據克而瑞監測的95家樣本房企債券融資來看，今年前三季度新發行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發行債券明顯縮量。此外，疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債，凈融資呈持續凈流出狀態。今年三季度樣本房企凈發債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。
融資環境放鬆對房企利好有限
10月15日，央行在今年三季度金融統計數據新聞發布會上曾表態，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則存在一些誤解，一定程度上造成一些企業資金鏈緊綳。主要銀行應准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放。
這被外界解讀為房地產融資環境放鬆的信號。中指研究院認為，10月15日央行的表態是行業信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉。諸葛找房數據研究中心也認為，此次央行表態糾正對「三線四檔」的理解，是向房地產市場釋放了一個利好信號，信貸環境或將有所改善。
黃立沖也坦言，進入四季度後，國內融資環境可能會出現一定改善，但房企海外的融資環境不會受國內政策影響，而是與房企自身流動性等問題相關，因此不會有所改善。
克而瑞報告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環比減少 19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬於 歷史 較高位。同時2022年上半年房企到期債券規模為3671億元，房企償債壓力持續。
⑸ 房企三條紅線仍未松綁，開發商：「水」還沒流到這里
「我在恆大買的10萬塊錢理財產品，這個月再付8000，就回來一半了。」湖南長沙一位投資者於先生說，他已經連續拿了5個月的回款，回本4萬元。他選擇的方案是每月回款8000元，如果一切順利，到今年年底就能夠全面收回本金，至於之前約定的高息，早已不在其考慮范圍。
於先生自覺比較慶幸。不過，他也說，不少投資金額在100萬元以上的朋友仍然憂心忡忡，他們所期待的是恆大的現金流能夠回血，自己能盡快回本。
除了恆大，陽光城、寶能集團、鴻坤集團等地產金融產品也處於風險暴露之中，眾多投資者期待著這些企業能回血，自己則能回本。
不管是拋售資產，還是去融資，資金壓力巨大的房企們要想更多的辦法拿到錢，才能活下去。
三條紅線未松，銀行放款謹慎
6月20日晚間，中國恆大公告稱，公司正在積極推進重組工作，公司預期將於7月底前公布初步重組方案。同一時間，嘉凱城(000918.SZ)公告稱，恆大系的廣州凱隆擬出售其持有的2.11%嘉凱城股份，總對價7790萬元。
這是恆大出售資產回血的最新動作。從其爆雷開始，恆大就在全國各地找買家，既出售持有的上市公司股權，也賣掉手頭的房地產開發項目。5月26日，中國恆大13.47億元出手寧波城市之光項目權益，其中約2.94億元用於恆大該項目及其在寧波的其他項目工程款。
以房抵債抵工程款，是恆大自救的主要方式之一。某商業銀行湖南分行分管信貸的副行長透露，恆大在湖南的資產其實不錯，並不是資不抵債。但是，要復甦的關鍵是恆大能恢復融資能力，銀行願意放款，項目銷售能回款。
這一點卻很難。一家地產研究機構研究員表示，當前，全國各地方政府推出的房地產救市政策非常多，資金面整體上也逐漸寬松，但是，三條紅線並未松動，銀行要給踩了紅線的企業放款還是會有壓力，會很慎重。
央行、銀保監會2020年8月針對房企推出「三條紅線、四檔管理」方式，根據不同的財務指標，將房企分為「紅橙黃綠」四檔。「三條紅線」包括：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;房企的凈負債率不得大於100%;房企的現金短債比小於1。「紅檔」房企有息負債規模不得增加，「橙檔」「黃檔」「綠檔」房企有息負債規模年增速分別不得超過5%、10%、15%。2021年這一政策全面推行。
此後，降低杠桿率，由紅變綠就成為各家房企全力以赴的目標之一。從各家上市房企的2021年年報來看，仍然停留在紅線、黃線之上的企業，如建業地產、正榮地產、綠地控股等總是不斷有各種負面消息傳出。
建業地產是河南曾經最大的房企。6月1日，建業地產(0832.HK)公告，董事長胡葆森將建業地產29.01%的股份轉讓給河南國企。此外，還有一筆可轉債交易設置，如果觸發債轉股，河南國企將成為建業地產第一大股東。
國企接盤控股，是拯救建業地產的大招，也能穩定市場的信心。當前，在各國企、央企的樓盤銷售現場，置業顧問推介項目時必然強調其央企國企的信用背書。
然而，對於已經拿了綠地長沙某項目房產抵工程款的林安來說，綠地的「國企」光環並不那麼耀眼。他說，實在沒辦法，綠地已經拖了很久的工程款，拿了房子，好歹未來還可以變現。
綠地長沙城際空間站的不少業主更加焦灼，該項目一期一部分已交樓，還有一部分等待復工，業主圍堵售樓部的事情時有發生。不過，也有業主說，綠地是國企，資金問題應該能得到解決。
據綠地控股財報，其單一最大股東是上海格林蘭投資，為綠地控股董事長張玉良為核心的員工持股平台，持股27.31%。上海國資委旗下的上海地產集團、上海城投集團合計持有綠地46.37%的股份。盡管如此，兩家上海國企不是一致行動人。目前，綠地控股是一家沒有實控人的混合所有制企業。
截至今年一季度末，綠地持有的貨幣資金656.8億元，要償還的短期債務為930.2億元。
5月末，綠地集團對2022年6月25日到期5億美元、票息6.75%的債券展期，稱因疫情和銷售情況，公司現金流出現問題，公司計劃安排足夠優質資產來償債，計劃3年出售2000億元資產，每年500億～700億元，包含自持商業、辦公樓和酒店等。
「綠檔」企業也有壓力，房企短期還債壓力大
在「綠檔」房企中，除了保利發展、中海、華潤置地等央企外，龍湖集團無疑是佼佼者，被視為財務穩健的民企標桿。2021年龍湖集團凈負債率46.7%，剔除預收款後的資產負債率為67.4%，剔除預售監管及受限資金後的現金短債比為3.88倍。
盡管如此，在長沙市政府官網的市長信箱以及當地媒體紅網的百姓呼聲欄目，均有關於龍湖集團某項目等待復工的反映。不過，也有龍湖的業主說，幸好是龍湖，買的房子能夠順利交房。
據公開報道，今年5月，碧桂園、龍湖集團、美的置業3家龍頭民營房企被監管機構選為示範房企，陸續發行人民幣債券。
《經濟日報》報道，房企融資環節，金融部門積極推動商業銀行合理發放房地產開發貸款，重點支持優質房地產企業通過並購貸款和發行債券並購出險及困難房地產企業優質項目。2022年以來，已有70家房地產企業在銀行間市場發行債務融資工具1475億元，對應實現凈融資454億元，銀行間債市支持房地產企業接續融資力度不減。
有市場研究機構表示，1—5月，包含房企公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，同比下降12.7%至2321億元。其中5月僅為339億元，環比繼續下滑。這說明，當前房企國內貸款，以及其他到位資金仍處在環比下滑的趨勢，體現出房企融資難情況依然有待改善。
克而瑞統計，6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約佔下半年到期量的61%。其中，民營房企近兩月整體到期債務約1178億元，占總規模的67%。
一方面是對房地產企業的三條紅線，另一方面是央行、銀保監會2020年12月對銀行設置的房地產貸款兩條紅線，分別設置了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，「房地產貸款佔比」大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%等;「個人住房貸款佔比」，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%等。
上述銀行人士坦言，以前是政策要求有上限，要控制風險;現在是在市場疲軟情況下，銀行要主動控制風險，不敢大幅新增對房地產的貸款。
有開發商人士稱，「水還沒有流到這里來」，資金壓力大。
⑹ 陽光城集團的集團簡介
陽光城集團復（上市代碼：制000671）是陽光控股投資，以房地產開發為主業的全國化品牌企業，業務涵蓋地產開發、商業運營、物業服務以及幼兒教育的投資和運營管理四大領域。1995年始創於福州，2012年管理總部遷至上海，陽光城集團憑借快速提升的企業綜合實力及品牌價值，位列2017中國房地產開發企業500強TOP20。
⑺ 22家上市房地產企業提供融資擔保超千億元
隨著資金壓力大增，各大房企積極探尋高效的融資方式，緩解資金壓力。2020年11月以來，22家上市房企提供擔保事件累計達185次，總額超過1000億元。
克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示，擔保作為房企有效的短期融資工具，在市場運用頻繁，A股上市房企都多次為子公司貸款提供擔保，且涉及金額較大。
報告顯示，自2020年11月至2021年1月初，中南建設擔保40次，涉及金額203.8億元；泰禾集團擔保4次，涉及金額190.4億元；陽光城擔保19次，涉及169億元；金科股份擔保24次，涉及金額81億元；藍光發展擔保22次，涉及金額63.3億元。
朱一鳴表示，為子公司貸款提供擔保屬於上市公司的「信用貸」，一般借款利率較低，程序相對簡單，這也是「擔保熱」的重要原因。但是當前資金面收緊，高擔保無疑會加劇房企潛在債務風險。
1月8日，陽光城發布公告稱，陽光城持有100%權益的子公司江西鼎科房地產向贛州銀行東湖支行申請開具5971.37萬元保函，期限不超過6個月，陽光城對該筆融資提供全額連帶責任保證擔保。
公告披露，目前陽光城及控股子公司對參股公司、資產負債率超過70%的控股子公司、資產負債率不超過70%的控股子公司擔保額分別為157.45億元、742.43億元、68.44億元。總體算來，三類擔保合計實際發生擔保金額為968.32億元，占最近一期經審計合並報表歸屬母公司凈資產達362.06%。
朱一鳴表示，盡管提供融資擔保有利於子公司融資能力的提升以及經營的順利推進，但擔保方（上市主體）也承擔了一系列風險和不利影響，尤其是有息債和對外擔保雙高的房企，經營脆弱性高。
他指出，對於房企來說，擔保利弊共存，控制風險當居首位。建議在降負債、促增長雙重挑戰下，房企對外擔保應集中在高效運營子公司上，一些盈利強、收益高、去化能力強的子公司具備被擔保的優勢，它們獲得上市主體更多的資金、資源支持，有利於提高擔保資金的運用效率、提升整體業績。
⑻ 陽光城「跑不動了」，林騰蛟「甩手掌櫃」不好當
01
有的企業選擇穩健前行，有的企業選擇蒙眼狂奔。
2013年，當時地產圈最當紅的職業經理人陳凱掌權陽光城1年後，陽光城已經成為業界「當紅炸子雞」。登門而來采訪的媒體和取經的房企一家接著接一家。
陳凱頗為得意表示： 對於陽光城來說，跑得快已經不再是一種選擇，而是一種必須。
此後2年，陽光城的「快」更為揚名天下，陳凱也進一步締造了自己在地產江湖的傳奇。
對於一直以碧桂園為模板，心裡有著「行業前十」夢想的陽光城老闆林騰蛟來說，陳凱的「三板斧」效果顯著，但也「問題不少」。
接近陽光城的人士透露，陳凱的強硬和固執在職業經理人當中較為少見，敢於和老闆叫板。因為這樣的個性，與林老闆之間有過「多次激烈摩擦」，但為了企業的規模快速沖擊，林老闆多數情況下選擇了「忍讓」。
但對於大多數掌控欲較強的閩系房企老闆來說，類似這樣的情況註定要成為日後「分道揚鑣」的導火索。
如後來在中南的故事一樣，大概率今日的新力也會如此，陳凱的「三板斧」是有使用周期的。
當陽光城經歷了規模10倍的增長，行業排名沖進30強之後，很多陽光城內部的人士也坦言，陳凱的那套打法可能沒那麼好使了。
雞血和雞湯對於一家從大規模到更大規模的房企來說，已經不是靈丹妙葯了。
在行業巨變和身後一眾追兵快速崛起的形式下，林騰蛟更為深刻意識到「沖進行業前十」是陽光城要做的，要盡快實現的。
（圖片來源網路）
很快，陳凱退出，林騰蛟選擇了張海民。與陳凱的強硬不同，從某種意義來說，張海民是更願意貫徹老闆意圖的職業經理人。
但留給張海民的「攤子」並不太好收收拾，一是前任留下的「高周轉」打法需要結合新的形式創新使用，一是林老闆的規模慾望越來越大。
怎麼辦？張海民找到了一條路:並購。比如在2016年，陽光城新增計容建面中的85%來自並購，陽光城並購標簽越發清晰。
但事實證明，「並購」的這條路並不適合所有的房企，融創可以走好不代表陽光城可以走好。
企業規模增速受限和利潤兌現不足的問題開始集中表現出來。
盡管一開始林騰蛟也是同意走大舉「並購」這條路的，但結果導向，善變是很多老闆共有的特點。
最終，張海民「被架空」，「帶著一肚子苦水」離開了陽光城。
既然要學碧桂園，為何不去挖碧桂園的高管呢？
茅塞頓開的林騰蛟在巨大的規模焦慮下，2017年中，請來了朱榮斌、吳建斌，「雙斌」組合帶著碧桂園的打法成為了林騰蛟新的依靠和期望。
改變肉眼可見，陽光城內部戰略路線沖突開始加速，從原本堅守一二線開始向三四線城市覆蓋，一眾「小碧桂園」房企中，陽光城學得最為逼真。
更讓林騰蛟滿意的是朱榮斌立下的「豪言壯志」。朱榮斌履新陽光城不到3個月，就為陽光城制訂了3500億規模的發展規劃， 分別是2018年1500億、2019年2500億、2020年3500億。
如此快速的擴張計劃，高度符合閩系房企激進的基因。
閩商的共性顯現，做企業較為沖動，目的性強，對風險的評估相對來說滯後於對規模的追求，這讓陽光城表現出非常明顯的「賭性」和「機會主義導向」。
2019年，陽光城銷售金額2110.3億元，距離當初朱榮斌「誇下的海口」有著近400億的缺口。2020年3500億目前更是已經不怎麼提了。
02
年度目標不達標之下，陽光城的疲態也在顯現。
營收增速放緩，規模增長依然帶不來利潤更好提升，真實負債率依然較高，權益銷售額不濟等特點表現尤為突出。
換句話說，老問題都沒怎麼解決。 還可以簡單概況：陽光城開始「跑不動了」。
第一點，規模增長的背後，利潤低的窘境沒有實質改變。
龐大的有息負債可以換來規模上的提升，但凈利潤這個指標不是輕而易舉可以換來的。
熟悉的人可能還記得2018年年報發布的時候，朱榮斌承認陽光城2018年的凈利率水平比較低，沒有達到預期，主要是因為過去的基礎比較差。
他解釋陽光城在2018年結轉的項目，多數是2016年之前銷售的，當時售價、項目的盈利能力比較差。
「過去基礎比較差」，這句話極富深意，背鍋的應該是誰？
2018年，陽光城結算了565億元的營業收入，但歸屬上市公司股東的凈利潤只有30億，凈利潤率只有5%左右。
再看最新的2019年，結算營業收入610.49億元，凈利潤40.2億，凈利率6.5%左右，改觀並不明顯。
有媒體統計，在歸屬上市公司股東凈利潤方面，其增加幅度為三年來最低，接連下降趨勢。
第二點，凈負債率依然較高，債務壓力依然艱巨，指望合作沖規模
2019陽光城總負債達到了2567億，在2018年2224億的基礎上，進一步增加。
報告期內，陽光城依然背負著巨額的有息債務。有息負債規模為1123.2億元，近三年均保持規模相當，其中短期有息債務規模335.5億元。
降負債對於陽光城一直是個「硬骨頭」，雖有所下降，但138%的凈負債率依然在高位，債務的壓力依然艱巨。
如果再計算進此前媒體反復質疑的50億永續債部分，陽光城的真實負債率大概率要高出更多。
在吳建斌看來，降低負債率、提升境內外評級、進一步降低融資成本對於陽光城來說一直都是一件非常緊迫的事情。
降低負債率，有一個手法就是擴大權益金額，這也是很多閩系房企慣用的手法，旭輝也是類似操作。
陽光城在這方面也是駕輕就熟。
粗略算了下，2019年權益銷售額是全口徑銷售額的64%，相比2018年佔比72.66%，權益銷售佔比下滑8.66個百分點。
依靠不斷增加合作項目放大杠桿提升規模非常明顯。
面對媒體,朱榮斌愛用一個形容,心情有如「在鋼絲繩上跳舞」，這話不假。對標碧桂園、中海等企業，董事局的訴求就是一個快字。
有業內人士指出，如果做不到快，如果不能搶占更好的賽道，陳凱、張海民的「陽光城經歷」不排除在其身上上演。
畢竟2020年3500億的豪言是自己當初信誓旦旦說下的。
03
據說林騰蛟非常自律，每天早晨5點，陽光控股的管理層微信群一般會收到林騰蛟發的前一天讀王陽明的心得體會。
對於老闆來說，找到一個好的總裁輔佐自己，自己可以半隱身做「甩手掌櫃」是一個普遍的理想。
在挖角這塊，林老闆表現出的執行力和敏銳度確實厲害，看準一個挖一個，挖一個成功一個。
很多人都在猜測，林老闆下一個盯上的目標又會是誰？
接近陽光城的人士透露，快速的規模擴張慾望背後可能是投資人和實控人不斷給到的業績壓力。
雖為上市公司董事長。但和很多上市公司董事長的身份又略有不同，林騰蛟雖然站在台前，但其實又不是陽光城的實控人，從陽光城的股權架構圖來看，實控人是董事吳潔。
吳潔曾在2015年以90億的身家獲評「福州女首富」之稱。
據了解，吳潔是林騰蛟的嫂子，是林騰蛟兄長林偉民的妻子，但關於林偉民的相關公開信息缺非常的少。
04
過去幾年極致高周轉帶來的諸多「後遺症」在陽光城身上同樣表現明顯：產品質量問題較為嚴重、安全事故問題發生多起。
陽光城對外宣稱，以「綠色 健康 、便捷安全、家文化」為核心理念，提出「綠色智慧家」戰略，要掀起品質革命。為此，還攜手清華大學制定課題，提升產品競爭力。
但從目前的客戶口碑和市場反饋來說，很難讓人滿意。
在多地，陽光城成為了維權代名詞，很多投訴網站上，都有業主向官方進行質量投訴和產品維權。
在個別城市，比如鄭州，甚至發生過業主維權被打的極端事件；在杭州，幾乎陽光城的每一個項目都發生了維權問題；在成都維權業主同樣遭到了威脅。
質量問題只是一個縮影，極速高周轉之下，陽光城相關區域還發生多起安全事故及違法的問題。
2019年，6月30日，廣西壯族自治區玉林市，陽光城·麗景公館，發生高處墜落事故，死亡1人。
2019年4月，陽光城鄭州公司因違法建設等問題被被列入鄭州城管領域失信「黑名單」，罰款253.53萬元。
05
在今年林騰蛟家書《點亮心中的燈，照耀前行的路！》中有這樣一段表述：
新的一年，願你葆有一顆"光明的心"，良知清澈，光明磊落。
所有企業的競爭，歸根結底都是"人格"和"產品"的競爭；所有家族的興旺，最終都是精神和"價值觀"的勝利！
守住底線，才能追求無限。
⑼ 部分上市房企債務暗存「隱秘的角落」
身陷財務危機的泰禾集團近日在回復深交所年報問詢函中，披露了公司最新債務情況：截至7月7日，泰禾集團逾期未還債務金額為270.65億元，占泰禾集團最近一年經審計歸母資產137.38%;同時，2020年年內到期債務為555.11億元。《經濟參考報》記者查閱泰禾集團最近兩年年報數據，該公司2018年、2019年資產負債率連續下調。
記者調研發現，部分以高杠桿撬動規模擴張的上市房企，其權益大幅增加，導致凈負債率降低。這些看似「權益」的背後，疑似存在「明股實債」等財務技法。今年以來，在堅守「房住不炒」底線的背景下，疊加行業下行、疫情影響等多重因素，部分房企的償債能力和現金流持續承壓。
債務規模雙位數增長負債率卻保持穩定
《經濟參考報》記者發現，部分上市房企債務存在「隱秘的角落」，這些企業通過增加權益等財務手法，使負債率呈現下降的「假象」。
記者查閱正榮地產2019年財報發現，截至2019年末，正榮地產負債總額為1381.59億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。但該公司2019年凈負債率為75.2%，相較於2018年的74%僅微增了1.2個百分點。在負債總額和借貸規模不斷增加的同時，該公司的凈負債率依然保持平穩。
負責正榮財務的人士介紹說，這與該公司少數股東權益的「爆發式」增長密不可分。該公司2019年財報顯示，正榮地產少數權益的增加主要源自於合並報表中的39項股權佔比較小的合營企業和聯營企業開發的物業。正榮地產在其中的權益佔比大部分為13%至35%，僅有三個項目的權益佔比接近50%。
業內人士認為，「誰操盤誰並表」的財務方式可能虛增了所有者權益，實則隱藏了負債。根據凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益，一些房地產企業通過增大分母，降低了凈負債率。
克而瑞研究中心選取的50家典型上市房企的數據顯示，截至2019年底，50家典型上市房企的總有息負債規模為46942億元，同比增長16.4%，86%的典型上市房企總有息負債增加。
值得關注的是，雖然上市房企的有息負債總量出現「雙位數」增長，但總體負債率卻表現穩定。據中國指數研究院統計，2019年滬深上市房企的資產負債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%，內地在港上市房企的資產負債率均值僅同比上升0.3個百分點至75.5%。
另據克而瑞研究中心統計，2019年上市房企總權益增長21.67%，高於有息債的增幅。業內人士指出，部分上市房企凈負債率下降主要是因為權益規模增長顯著，高於有息負債的增幅，這一現象值得監管部門警惕。
「房企權益上漲，一方面，來自於2019年房企股權融資的上升;另一方面，隨著房企間合作或收並購行為不斷增多，少數股東的權益規模和佔比可能存在重復計算甚至虛報，由此導致其權益虛增、凈負債率下降。」一位房企高管表示。
永續債成避債窪地「隱性杠桿」推高風險
今年以來，「房住不炒」依然是樓市調控的主基調，房地產融資環境並未放鬆。記者發現，在期待融資放鬆無望的背景下，部分上市房企疑似通過「明股實債」的方式做低負債水平，進而求得更高的評級、更低的融資利率和更暢通的融資渠道。
《經濟參考報》記者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永續債發行。數據顯示，2019年房地產行業發行永續債的規模約470億元，同比增長近三成。其中，在前15強的房企中，招商蛇口、保利地產和華潤置地三家央企的永續債均大幅增長，分別達190億元、156.8億元和100億元，同比增長171.43%、141.23%和100%，三家房企的永續債新增總額接近行業總量的55%。
「如果把永續債計入債務，2019年上市房企的凈負債率將大幅上升。但在實際操作中，多數房企將其統計為權益，因此超半數上市房企的凈負債率實際是上升的。」克而瑞研究中心總經理林波表示。
「永續債雖然在一定程度上降低了企業的凈負債率，優化了財務報表，但實際上將對房企產生未來的償債壓力。」中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，伴隨大量債務到期，上市房企的短期償債壓力將持續增大。
華泰證券研報指出，近年來，表外融資成為房地產企業重要的融資方式之一，體現為通過聯營合營企業融資、「明股實債」融資等。表外融資會讓房企債務隱性化，通過優化財務指標，誤導有關部門高估房企償債能力。
易居沃頓PMBA房地產投融資組課題組組長、陽光城執行副總裁吳建斌在「激盪時代，逐浪未來」易居沃頓房地產實戰經營與商業管理項目課題發布會上透露，銷售規模在1000億元以下尤其是500億元以下的中小房企的凈負債率更高，有的企業實際上已經達到200%甚至300%。
「在房地產行業上行階段，負債率高一點沒關系，用融資推動業務發展沒問題。但從2018年開始，行業進入平穩發展的『橫盤』階段，利潤率呈現下跌趨勢，每年下跌1%左右，目前市場的整體毛利率約25%，中小房企的凈利潤率在7%至8%，一些小企業甚至更糟。在『房住不炒』的調控基調之下，中央對房地產調控政策不會放鬆，在房地產市場調控持續從緊的情況下，高負債的房企風險就非常大。」吳建斌說。
融資環境持續收緊房企償債能力面臨大考
記者發現，在融資渠道持續收緊、融資成本持續提升的市場環境下，房企又迎來償債高峰期，償債壓力劇增，資金鏈面臨考驗。
房企負債規模上漲明顯加速。根據Wind數據統計，2019年132家A股上市房企負債總額達94861.01億元，較2018年的82263.74億元上漲13.28%。其中，13家企業負債超過2000億元，較2018年增加一家。萬科、綠地控股兩家負債總額均超1萬億元，萬科達14593.5萬億元，綠地為10143.14億元，保利地產負債總額也多達8036.86億元，新城控股達4001.75億元。值得一提的是，香港上市房企中，恆大、碧桂園也擁有超萬億元負債，恆大中國負債總額18480.4億元，碧桂園負債多達16885.44億元。
從負債率來看，負債率超過85%的達11家。其中五家超過90%，分別是*ST松江負債率94.72%、雲南城投負債率93.75%、魯商發展負債率91.62%、京投發展負債率91.05%、中南建設負債率90.77%。
凈負債率方面，更是多達36家房企凈負債率超100%。其中，*ST松江高達827%，雲南城投為732.48%，京投發展為710.29%，泛海控股為277.33%，泰禾集團為248.33%。
在負債大幅上漲的同時，房企融資成本也有所上漲。2019年下半年以來，房企平均融資成本上升明顯。2020年，多數上市房企在融資調控繼續收緊、償債高峰到來之際，開始有意控制負債、降低杠桿。
恆大董事局主席許家印在業績會上表示，該公司未來三年將聚焦降負債。有息負債每年平均要下降1500億元，到2022年恆大要把總負債降到4000億元以下。深圳佳兆業管理層也明確表示，2020年的目標是將負債率下降至120%或以下。富力地產聯席主席李思廉表示，今年年內該公司負債率要再下降15%。
由於多元化融資渠道收縮，房企融資成本呈現整體上漲趨勢。據克而瑞研究中心統計，從2019年末50家典型上市房企的融資成本來看，六成公司融資利率上漲，平均成本同比上漲0.33個百分點至7.13%。「2019年境內外融資均有所收緊，融資成本普遍提高。同時，2015年至2017年發行的低成本公司債陸續到期，整體的融資成本水漲船高。」
易居企業集團CEO丁祖昱表示，今年以來，房地產融資規模與去年同期相比有所下滑，房企的融資壓力持續加大。「銀行等金融機構的房地產貸款額度和比重是有上限的。若海外債大幅減少，房企的現金流就會捉襟見肘。」
今年4月以來，各大房企海外融資基本停滯。貝殼找房統計顯示，前四個月房企債券融資5010億元，同比下降10%，海外新增債務歸零。受4月單月海外債券發行量減少影響，1至4月海外債券金額較去年同期下降13%，為近十年第三低位。5月、6月雖有所恢復，但元氣已傷。在此背景下，境內股權融資、永續債、資產證券化產品等成為房企補充資金的重要來源。
丁祖昱表示，由於海外債在今年三季度、四季度將面臨兌付高峰。境內股權融資、資產證券化、債權融資等創新產品的佔比恐將進一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企將迎償債高峰期。「房地產行業處於下行期，為了降低風險，房企加杠桿意願普遍降低。」林波認為，今年宜高度關注開發商償債能力和現金流狀況，避免房企突然「休克」。
泰禾方面，針對2020年到期的有息負債，該公司的到期償付能力存在一定流動性風險。近期，因流動性受限和融資渠道變窄，惠譽連續兩次下調泰禾集團評級。
穆迪則將中國房地產業展望調整為負面，原因是新冠肺炎疫情沖擊，對房地產需求和庫存水平造成壓力，而境外融資環境仍不明朗。「疫情造成的市場震盪正在加重投資者的避險情緒，這導致境外融資渠道收窄，一些流動性和信用質量薄弱的開發商正面臨更高的償債風險。」穆迪高級分析師何思嫻表示。
易居沃頓PMBA戰略與組織變革課題組組長、珠江投資集團總裁王晞坦言，房企已出現規模越來越大、利潤越來越少的窘境。「房企現在不是為了盈利而存在，而是需要現金流續命，這是房地產行業面臨的難點。」