當代置業融資成本

Ⅰ 當代置業會破產嗎

摘要 當代置業本就低迷的股價加速下探，今年以來已經接近腰斬，目前的動態市盈率僅1倍，或許創下了地產股動態市盈率最低的記錄。

Ⅱ 如何看待當代置業陷入債務違約

短時間內，當代置業的信用評級連續下調，直接引發信用危機，對其後續的融資安排非常不利。即便通過處置股權與股東借款能夠獲得一定數量的資金，但距離解除流動性危機仍需時日。

據悉，該公司債務已經觸發交叉違約。消息人士指出，隨著交易資金陸續到位，當代置業的流動性得到補充，但危機尚未完全解除。由於交叉違約已現，當代置業的流動性可能再度惡化，未來不排除進一步處置相關公司的資產及股權。

當前，房地產市場下行，購房人預期低位徘徊，導致房企銷售業績承壓，進而影響經營性現金流流入。尤其是債務違約後，很多購房人擔心工程爛尾，觀望情緒加劇。不過，就自救而言，當代置業需打通融資渠道，同時加快銷售，積極回款。畢竟斷臂求生不是長久之計，只能解一時之渴。

當代置業措施

為應對流動性緊張，當代置業公告宣布撤銷派發2021年中期股息約1.34億港元，將其留作營運資金。「流動性一旦緊張，會衍生很多意想不到的問題，留足營運資金才是萬全之策。

由於債務違約，當代置業極易陷入惡性循環，一方面融資渠道關閉，另一方面銷售遇阻，流入的現金非常有限。

Ⅲ 年報直擊現場｜當代置業：多指標增速下滑，500億大關何時能破

2020年成績單

2020年當代置業業績表現
銷售額 ：截至2020年底，當代置業實現銷售額422.1億元，同比增長16.6%。因受制於調控、疫情等多方面因素影響，公司將500億元銷售目標下調至420億元，剛好擦線完成銷售目標。

營業收入 ：2020年公司實現營業收入157.69億元，同比小幅增長8.24% 凈利潤 ：2020年公司凈利潤為11.17億元，同比增長5.98%，歸母凈利潤7.39億元，同比微增1.14%。

三道紅線 ：2020年，當代置業剔除預收後的資產負債率為82%，凈負債率為95.7%，現金短債比為1.4，「三道紅線」踩中一條，落位於黃色檔。需要注意的是，公司凈負債率連續兩年攀升，存在觸線風險。

表：當代置業2020年成績單

通過中科財金對當代置業財務能力與發展能力兩大維度下的 規模性、成長能力、盈利能力、營運能力、資金與償債能力、土儲能力、市場份額、變現能力、企業性質 9大因素對應的33個三級指標綜合評估， 當代置業2020年綜合實力得分6.41分，綜合實力等級評定為BBB+，相較上年下降一級 ，具體指標表現見下文解析。

壹

公司經營定位

以「綠」為核心，打造綠色 科技 地產標志性品牌 ：二十年來，當代置業秉承「 科技 建築，綠色家園，城市向美」的企業使命，自主研發運營十大綠色 科技 系統和五大擴展系統，打造中國綠色 科技 地產領域的標志性品牌——「MOMΛ」，當代MOMΛ項目曾榮獲世界十大建築奇跡之一。

圖：當代置業MOMΛ十大 科技 系統

打造全生命周期綠色住區 ：作為中國領先的綠色 科技 產業家園運營商，公司始終傾注於「綠色 科技 +舒適節能+數字互聯的全生命周期產業家園」的核心競爭力，建立綠色家園4+1社區體系，從綠色住區、 科技 AI社區、全齡社區、 健康 社區和人文藝術社區五個維度打造一個有創意、有文化、有生活、有教育、有未來的社區。截止2020年全國綠色住區已達到28個，全國佔比近7成。

秉承「5+15+M」投資布局戰略，力求合理布局土地儲備 ：持續深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區、長江中游、成渝五大城市群中的優質一、二線城市，機會型進入符合投資標準的三、四線城市。

貳

發展能力分析

（一）市場表現

中西部區域銷售表現突出，深耕效果顯著

2020年當代置業 實現銷售額422.1億元，同比增長16.6% 。根據年報顯示，公司在 中西部區域的銷售貢獻度排名第一，佔比高達65% ，同比下降了2個百分點。

其中 湖北銷售貢獻最大，相較上年增長了43%至67.7億元 ；其次是陝西，銷售規模同比提升2倍至56億元。此外，湖南、河南兩地的銷售規模增長皆超過10倍。可見，公司在中西部區域的銷售表現十分突出，深耕效果顯著。

此外，2020年當代置業 在長三角區域的銷售貢獻佔比為20%，排名第二 ，相較上年增長了3個百分點，主要貢獻來源於江蘇省，銷售規模由2019年的10.64億元增長到2020年48.46億元，在18個銷售城市中位居第三。

（二）土儲能力

持續深耕中西部，布局堅持重回二線城市

2020年，公司依舊在中西部區域投資力度最大，且持續深耕該區域， 中西部新增土儲拿地金額佔比高達65.8%，同比增長8.7% ；其次是 長三角、環渤海區域，佔比分別達19.4%、14.8% 。

自2019年起，隨著棚改力度降低，以及城市輪動周期回歸，公司開始將布局轉向二線城市並堅持深耕， 到2020年二線城市的新增土儲規劃建築面積佔比達39.7%，與2019年基本持平 。

圖：2020年新增土儲城市群分布

圖：2017-2020年土儲質量

拿地力度下滑，新增土儲對銷售支撐度減弱

2020年，當代置業 新增土儲面積有所下滑至462.6萬方，同比下降41.1%； 地銷比為1.14，相比2019年下降0.26 ，拿地力度大幅下降。

當代置業2020年 過去拿地對本年銷售額支撐度為-0.41，同比大幅下降1.08 ，新增土儲難以對銷售額形成有效支撐。

叄

財務能力分析

營收、凈利潤增速雙下滑，盈利水平有待提高

2020年，當代置業 實現營業收入157.7億元，同比增長8.2%；全年實現凈利潤11.17億元，同比小幅增長6.0%，歸母凈利潤7.39億元，同比微增1.1% 。從增速來看， 上述指標增速較2019年均下滑了超35個百分點 ，這與公司銷售均價的下降分不開。

在全球流動性泛濫的2020年，當代置業的銷售均價卻出現了逆勢下滑的情況，根據報告， 2020年當代置業銷售均價10224元/平米，較2019年10554元/平米均價下滑了3.13% 。

營運能力整體呈下降趨勢，應收賬款周轉率雖有所回升但仍低於行業水平

2016-2020年，公司營運能力總體呈下降趨勢， 2020年存貨周轉率為0.3，同比去年下降5個百分點；總資產周轉率為0.21，同比去年下降3個百分點 。

應收賬款周轉率則有所回升， 從2019年的19.07次增長至2020年的23.18次 ，但仍低於行業水平，需警惕有銷售無回款風險。

凈負債率存在觸線風險，融資成本居高難下

2020年公司 剔除預收後的資產負債率維持在82% ，觸及「三道紅線」閾值， 凈負債率為95.7% ，較2019年增長了13個百分點 ，現金短債比為1.4 ，同比提升約0.2。需要注意的是，公司 凈負債率連續兩年攀升，對照融資「三道紅線」標准有踩線的風險 。

同時公司受高企的融資利率影響，融資成本居高難下， 2020年平均融資成本與2019年持平為9.9% ，遠高於行業水平，需要警惕融資風險。

肆

銷售額預測

預計2021年當代置業可實現銷售額489億元，能夠完成470億元銷售目標

根據中科財金計算，當代置業2021年初可售貨值為670億元，保守採用2020年的期初可售貨值/銷售額的數值1.18， 預計公司2021年可實現銷售566億元 。

此外，當代置業2021年上一年度新增土儲面積為462.6萬平方米，保守採用2020年的上一年度新增土儲面積/銷售額的數值1.12， 可推測2021年可實現銷售額約為412億元 。

綜上，我們預測當代置業2021年可實現銷售額約489億元，仍能完成公司470億元的銷售目標。

結 語

當代置業作為較早從事綠色 科技 地產的企業，綠色、 健康 一直是公司的核心競爭力，但隨著國內許多龍頭房企紛紛加入這一行列，當代置業的競爭優勢逐漸弱化，且從近幾年的銷售表現來看，綠色 科技 並未給公司帶來很好的品牌溢價。

雖然當代置業的銷售規模、營收及利潤都有所增長，但盈利水平及營運能力均呈現下滑趨勢，且新增土儲對銷售額的支撐力度有所減弱，同時公司又面臨著高負債、高融資率的壓力，在行業融資環境收緊的背景下，公司未來獲取土地的難度將加大。公司可繼續深耕二三線城市，通過加大合作收並購、一二級聯動等獲地方式的力度，降低拿地成本，增加土地儲備，提升對銷售額的支撐力度，盡早實現原本定於2020年的500億銷售目標。

Ⅳ 直面疫情挑戰：上市房企戰「疫」面面觀

北京師范大學房地產研究中心研究員 趙琳禕
中房智庫執行院長 柴鐸
上市房企作為房地產行業的中流砥柱，面對疫情挑戰有著怎樣的表現和應對，對行業發展具有風向標意義。新冠肺炎疫情持續一個多月，企業被迫停工停產，銷售停滯，資金回籠受阻。在嚴峻形勢下，上市房企主動採取線上營銷、開辟融資渠道、有序開復工等各種自救方式，最大限度降低疫情損失。從目前情況看，雖然疫情對上市房企產生了一定影響，但影響有限。
一、資本市場表現：板塊內部分化，物業企業被看好
受疫情影響，2月3日節後開盤首個交易日，房地產板塊幾乎全線跌停。隨後股市進入修復過程，至3月4日的一個月時間，房地產板塊漲幅達到12.19%，完全收復失地，其中物業管理板塊上漲18.68%，住宅地產板塊上漲13.44%。
從住宅板塊看，盡管疫情對全年住宅銷售形成一定的負面影響，但近期政府穩經濟訴求進一步加強，財政與貨幣政策也更趨積極，地方「一城一策」密集接力，逆周期調控力度加大。另外，住宅消費需求或因疫情而推遲，但不會消失，疫情結束後仍將逐步釋放。從物業管理板塊看，疫情期間，物業管理企業承擔了社區一線的防控排查和保障服務，使企業和行業的價值得到提升，疫情對物業管理板塊甚至產生了一定的正向影響。相比之下，產業地產、商業地產和房地產中介三個子板塊受疫情沖擊較大，難以回補前期缺口。
從企業層面看，上市房企多為行業龍頭或地方龍頭企業，資金面穩健，對疫情的抗性較好。以TOP20在A股上市的房企市值變化為例，萬科、保利、招商蛇口、金地、金科和陽光城市值上漲。其中金地集團漲幅達10.86%。TOP20房企在港股上市的企業中，華潤置地、龍湖、融創、世茂、金茂和旭輝的市值上漲，其中融創的市值漲幅達7.58%。
二、銷售業績表現：多數企業銷售大幅下滑

2020年1——2月，受疫情影響，各地新房、二手房線下銷售基本停擺，一季度的行業銷售將不可避免地受到較大影響。2020年1月，TOP 100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%。1月單月銷售金額過百億房企為14家，較去年同期減少4家。2月百強房企單月累計實現銷售金額3256億元，同比下降37.7%，增速較上月大幅下降25%。1——2月百強房企累計實現銷售金額9027億元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恆大外，上市房企全口徑銷售額均同比下降。恆大的逆勢優秀銷售表現得益於其在全國范圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優惠力度（七五折），實現了較高的業績簽約。從1——2月的累計銷售金額來看，頭部上市房企中，九成企業2月單月和累計業績同比雙降，七成企業1月單月、2月單月和累計業績同時下降。從頭部上市房企看，恆大2月單月實現全口徑銷售金額470億元，同比增長125%，萬科、碧桂園2月單月分別實現全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。
按照以往經驗，1——2月是房地產企業一貫的銷售淡季，銷售額一般僅佔全年銷售額的8%左右，3月「小陽春」是房企在年後的第一個銷售小高峰，銷售額佔全年比重大約9%左右。今年，受疫情拖累，不僅1、2月市場低迷，3月「小陽春」也將不復存在，為房地產企業第一季度甚至上半年的銷售回款帶來壓力。隨著疫情得到有效控制，各地積極復工，加之較為寬松的政策持續托底，市場秩序和購房需求逐漸恢復，預計3月下旬開始市場將逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月銷售額（億元）
三、拿地表現：現金充裕者伺機拿地，一二線是熱點
在武漢帶動下的湖北省，是長江中游城市群中重要的一部分，對中部經濟起著支柱的重要作用。近年來，各大上市房企積極擴張中部市場，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分別為碧桂園969萬平方米，綠地725萬平方米，融創637萬平方米。2019年，武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬科、中建三局，分別實現150.7億、150.5億和111億元，其中保利、萬科分別僅占其全國銷售的3.3%和2.4%。考慮TOP20上市房企凈負債率和現金短債比維持在比較安全的位置，新冠疫情突發事件對其整體影響預計將維持在可控范圍內。
土地儲備情況是衡量上市房企能力的重要方面，擁有優質土儲的房企，即使面臨資金困難，也可以通過項目股權轉讓獲得現金流，緩解財務壓力。上市房企中，土儲資源比較豐富的有恆大、碧桂園、保利，去化周期較長的上市房企有遠洋、金茂和華發，去化周期均超過5年，部分去化周期短的上市房企短期內有補庫存壓力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情擴散及春節放假影響，土地供給減少、需求不足，2020年1月全國土地成交呈階梯狀下滑，房企拿地面積僅為745萬平方米，同比下降53.78%，降幅明顯。然而，從中長期發展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情結束後，房產銷售將恢復，土地需求也將逐步釋放。
2月10日全面復工後，各地土地市場逐步「解凍」，部分核心城市通過推出優質地塊、松綁土拍限制提升市場熱度。2020年以來，北京宅地成交16宗，土地出讓金累計達671億，超過去年全年的44%，多宗不限價宅地引發房企激烈爭奪，以華潤、綠城為代表的大型上市房企憑借資金與融資優勢，表現積極。不難發現，上市房企中，拿地房企主要以資金充沛的企業為主。1月至今，拿地金額在50億元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企業現金與短債比例在200%以上，在手現金充裕，且凈負債率大多在70%以下。
2020年2月以來，從TOP20主流上市房企土地成交的區域看，多集中於熱點一二線城市。一方面，這與2019年房企拿地趨勢相同，房地產企業投資布局向一二線城市回歸，棚改政策的收縮給三四線樓市帶來不利影響，主力布局一二線城市將是房企未來一段時間的趨勢。另一方面，受此次疫情影響，醫療、教育資源更好的一二線城市或將更受市場青睞，規模房企投資三四線城市將更為謹慎。
總的來說，土儲作為直接影響上市房企未來銷售業績的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在於資金壓力，預計疫情結束後，上市房企資金狀況緩解，會進行更為積極的補倉。未來，上市房企關注的重點還是需求支撐性較好的熱點一二線城市，資金壓力較大的房企未來拿地會更加審慎，或將更多地採取與央企合作的方式進行拿地。
2020 年1 月全國土地成交下滑明顯
四、戰「疫」進行時：上市房企的「自救」策略
已有20多年市場化發展歷史、歷經多個行業周期的房地產行業，在應對疫情「黑天鵝」事件時，迅速採取「自救」和公益行動，通過線上營銷、發債融資、有序復工等舉措努力減少疫情對經營活動的負向影響，同時，上市房企積極履行社會責任，為疫情捐款捐物，為租戶減免租金，攜手中小企業共渡難關。
（一）線上營銷
疫情危機下，恆大、碧桂園、龍湖、融創、金茂、華夏幸福、雅居樂、保利、華潤、綠城等多家上市房企，紛紛順應形勢、加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過APP、微信公眾號、小程序、進駐電商平台等多種形式全面啟動線上營銷。其中，線上營銷效果最佳的是恆大集團，該公司推出了定金低至5000元的「網上購房」活動，疊加多種優惠，短短三天時間就認購了47540套房屋，總價值約580億元，認購最多的一個樓盤達到870套。
疫情期間，線上售樓處作為房企面向市場的唯一窗口，通過咨詢預約等方式積累了大量的意向客戶，對疫情緩解後房企恢復銷售具有積極作用。然而，由於房地產大宗商品交易的特點，房地產線上營銷、線上售樓處短期內無法替代線下銷售。目前，房企線上銷售的作用更多地是培育潛在客戶，為疫情後銷售轉化做鋪墊。
（二）發債融資
剛性支出較高疊加債務到期，房企齊發新債。上市房企在銷售額下降的情況下，回款不及預期，同時，房地產企業的剛性支出仍然存在，部分房企債券面臨到期。克而瑞測算，64家百強上市房企（統計范圍為2019年全口徑銷售TOP100的A股和H股上市房企）平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約為5.71億元，兩項剛性支出合計平均值約為8.58億元，TOP10龍頭房企的剛性支出高於平均水平，達到24.7億元。此外， 2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，1月、7月和11月為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。在目前疫情影響下，加之剛性支出較高、債務到期，部分杠桿率以及融資成本較高的房企面臨較大的資金壓力。
疫情之下，政府方面積極出台扶持政策，加之上半年通常是房企融資的窗口期，近期上市房企紛紛搶抓機會，發債融資以減輕現金流壓力。1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比增長42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地產企業2月份合計發行信用債275億元，多家房企發行了過去較為少見的短期債，市場首次出現「疫情防控債」。
在融資成本方面，上市房企仍然存在較大的差異。近日，正榮地產、華南城、當代置業、合生創展集團等多家房企宣布發行美元債，合計融資額11.25億美元（約79億元人民幣）。其中，正榮地產、合生創展集團的融資成本在6%左右，華南城融資利率為10.875%，當代置業則高達11.6%。相對來說，現金較為充裕、熱點城市土儲較為豐富、負債率較低的上市房企，能以相對較低的成本融資。
房企信用債發行額（月度）
（三）有序復工
上市房企由於項目布局較廣，各地項目復工時間依賴於項目所在城市復工政策。近期，多地出台樓市支持房地產企業復工，廈門、廣州、蘇州等多地政府發文，通過簡化審批流程等方式支持建築行業復工復產。從城市看，重慶、昆明復工最早，而太原、黑龍江、鄭州、湖北等則將復工時間推遲到3月之後。
多數上市房企執行與當地政府復工時間相同的安排，已逐漸復工。然而，由於農民工尚未完全返程，項目層面開工暫時無法得到保障。根據交通運輸部預測，農民工返程客運量總共約為3億人次，2月中旬返程約8000萬人次，2月底將要返程約1.2億人次，3月後預計返程約1億多人次。預計疫情對上市房企項目開工的影響，將在3月農民工大量返程後結束。
竣工方面，從房地產行業慣例來看，大部分房企或施工單位過去幾年都在元宵節之後復工，另外，項目竣工由於涉及結轉，一般在四季度尤其是12月盡量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情對竣工的影響相對銷售端而言較小。
（四）減免租金
疫情期間，商業地產人流驟減，相關企業銷售額下跌至幾乎為零，租戶租金支付壓力較大。在各機構倡議及行業領軍企業的帶動下，多家上市房企主動減免租金，與抗風險能力較弱的品牌商、商業運營商共度「寒冬」。其中，萬達商管對所有萬達廣場商戶租金及物業費實行全免政策，預計將減免租30億——40億元，萬科商業對旗下在營全部自持商業項目商戶將減半收取租金，龍湖商業對旗下商場的所有商戶租金費用減半收取，預計減免67天租金損失將達5億元。據不完全統計，房企為商業地產商戶免除租金物業費等逾百億元，此舉對於資金流瀕臨斷裂的中小租戶有「雪中送炭」的作用，也為疫情結束後商業地產的恢復做好了准備。

結語：當前行業總量下行，競爭激烈，新冠肺炎疫情加速了行業內企業分化。對於上市房企，此次疫情是對其資金實力和應變危機能力的考驗，銷售額下降、剛性支出高、債務到期或使房企面臨現金流壓力，開工停滯可能導致後續供貨不足。同時，危中蘊機，也有不少房企通過發債緩解資金壓力，現金充裕的上市房企拿地步伐不減，財務狀況佳、現金流穩定的房企有望進一步提升行業地位。整體而言，相對中小房企而言，上市房企在疫情中的韌性更強，財務狀況和運營能力更強的上市房企有望提升行業地位。

Ⅳ 「房住不炒」 審慎房地產金融基調不變

25日，易居房地產研究院發布一季度百城房價報告，有23個城市一季度房價同比漲幅超過20%，步入「房價過熱」區間。與此同時，此前央行公布的最新金融數據顯示，一季度住戶部門貸款增加1.81萬億元，其中，短期貸款增加4292億元，中長期貸款增加1.38萬億元，相比去年同期均出現上升；而部分地區房貸規模與房價有同步上升的跡象。

業內認為，「房住不炒」以及審慎的房地產金融政策基調不變，後續房貸市場將整體保持穩定。也有專業人士表示，二季度部分政策或有收緊的可能，這可能體現在貸款、土地交易等領域。

多地新增房貸規模上漲

在樓市小幅升溫下，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款在一季度出現回升。央行數據顯示，今年一季度，住戶部門中長期貸款增加1.38萬億元，較去年的1.29萬億元增加7%。

具體分地區來看，一季度，上海金融機構新增的人民幣住戶部門貸款中，個人住房貸款增加258億元，同比多增115億元，值得一提的是，上海僅一季度房貸新增額便是2018年全年新增額584.9億元的44.11%。

大連今年一季度住戶部門中長期貸款增加7905.2億元，相較去年同期的6931.65億元上升14%。天津一季度住戶部門貸款整體增加441.75億元，較2018年一季度的225.29億元增加也較為明顯。

而部分城市房貸規模增加與房價上漲呈現同步。易居房地產研究院發布一季度百城房價報告顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入「房價過熱」區間，其中，中山房價漲幅最大，達到61%的水平。而上海、大連房價也分別以27%和21%的同比增幅，雙雙處於「過熱」區間。

但值得注意的是，也有部分地區房貸規模出現小幅下滑。北京一季度個人住房貸款增加93.0億元，余額同比增長2.7%，增速下降6.7個百分點。深圳一季度住戶部門中長期貸款增加471.11億元，較2018年同期的549.19億元，下調14.22%。

業內人士表示，銀行房貸規模上升與整體銀行信貸規模擴大有較大關系。不過，從記者了解的情況看，目前銀行開展房貸業務的整體基調未變。

一位銀行房貸業務相關人士告訴記者，目前，銀行房貸政策與之前沒有什麼變化，整體貸款投放比較平穩。

房企融資量大幅提升

中原地產研究中心統計數據顯示，截至18日，4月單月多家房企已發布融資計劃近2000億元，房企融資持續井噴。僅4月18日一日，綠城、深振業、綠地、中南建設、當代置業、融信、時代中國等8家公司同時發布融資計劃。

公開統計數據顯示，2019年以來，國內集合信託成立規模超5300億元，其中，房地產信託募集資金1970億元，佔比近四成。

中原地產首席分析師張大偉表示，自2018年四季度以來，房地產企業融資計劃實施呈現井噴之勢。從融資渠道看，多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。從房企的資金成本看，融資成本繼續降低，基本告別兩位數。

部分地區樓市回升，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地現象再次出現。中原地產研究中心統計數據顯示，僅4月23日到4月25日3天時間，武漢、蘇州、天津、合肥、溫州等二線熱點城市的土地市場成交總額超過780億元。其中，武漢成交超過200億元，蘇州攬金137億元，合肥132億元。

張大偉表示，近期房企再次進入土地市場，特別是在部分熱點城市，土地市場明顯活躍，溢價率迅速上升。

截至目前，已經有21家房企年內拿地過百億，其中融創拿地金額高達565億元，萬科355.04億元，新城252.84億元，中海226.23億元。

但張大偉也指出，並不是所有房企資金鏈都好。整體看，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業依然處於降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量「地王」的企業，最近拿地非常少。

警惕資金違規流入樓市

有業內人士提示，警惕資金以其他形式流入樓市。

央行數據顯示，3月住戶部門新增短期貸款4294億元，創下歷史新高。

業內人士表示，除了部分銀行近兩年開始大力發力零售端業務的原因之外，個人消費貸款快速攀升的背後，也不能排除有部分信貸資金違規流入股市和樓市的因素。中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼此前在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，今年以來股市回暖，樓市也迎來小陽春，有一部分信貸資金借道進入股市和樓市，監管部門和商業銀行雖然對信貸資金流向有控制，但是很多資金的實際流向很難監測和監管。

據媒體統計，去年有超30家銀行因信貸資金違規流入樓市，而收到監管層開出的50餘張罰單，罰金累計近千萬。而今年一季度數據顯示，各級銀保監機構共披露1021張罰單，合計罰沒金額近2.5億元，其中超過四成涉及信貸業務，尤其是信貸資金違規流入資本市場和房地產市場。

中國人民銀行調查統計司原司長盛松成日前撰文指出，應警惕資金再次大量流入房地產領域。他認為，房地產作為資金密集型行業與金融業關聯性較強，近年來這一趨勢不斷增加。

近日召開的中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

而住建部門也已對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

在房地產調控的總基調下，監管層對房地產信貸也一直是嚴控調門。央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。銀保監會相關負責人此前在國新辦發布會上表示，將繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標准，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，防止房地產金融風險出現大的問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，隨著預警增多，近期各類收緊性的政策有所增加，如西安收緊公積金提取政策、部分城市討論房價年度漲幅目標制以及蘇州土拍設定限價等。他預計，後續針對貸款、土地交易等領域的政策會再度增加，部分政策則會體現在整頓房地產交易秩序等層面上。

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Ⅵ 446家房企宣布破產！「80%開發商死掉」真的要來

臨近年關，許多房企的日子正在變得異常辛苦。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，承受重重壓力的房企坦言「活下去太難」。
據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動「公司全員賣房」，一系列動作背後都透露著房企身處的困境：「缺錢」。糟糕的是，在政策持續收緊的背景下，房企融資卻面臨多重阻礙。
毫無疑問，房地產「暴漲」大戲已經落幕，行業凌冬已至。經濟學家馬光遠曾斷言，「未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉！」。這也意味著，這張房企破產名單還將繼續增加。
房企「破產潮」開啟
年內近450家已經出局
對於房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資「緊箍咒」下，金融去杠桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。
據人民法院公告網顯示，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
在這張長達30頁的房地產破產名單中，多數為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

過去，房地產行業都被視為最賺錢的行業，因房地產致富的老闆不勝枚舉，如今，一年可能接近500家房企走向破產結局，實屬歷史罕見。這其中，到底發生了什麼。
近期，一份來自廣東證監局的監管罰單可能透露著當下房企深陷的普遍困境。
11月14日，廣東證監局對外公布了對頤和地產信披與違約等違規行為的情況以及對公司董事長予以警示的行政監管措施。據廣東證監局調查，截至5月31日，頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約，合計金額超過50億元。
債券違約的導火索很快引爆了頤和地產這家老牌房企的資金問題，而這只是行業普遍面臨的資金危機的冰山一角。
10月，三盛宏業集團董事長現場灑淚的圖片刷屏朋友圈，原因是三盛宏業集團難以向員工兌現公司理財。隨後，三盛宏業因涉及交叉違約條款被中誠信託查封旗下資產，並宣布該信託計劃提前結束。曾是地產百強企業的三盛宏業，如今則需要成立臨時監管小組來推進債務重組。

更早之前，寧波首富熊續強掌管的上市房企銀億集團突然申請破產重整，消息流出後也引來市場熱議。6月17日中午，上市公司ST銀億發了公告，銀億集團、銀億控股已於2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。一家原本400億市值的公司很快跌落到50億市值。

從資金吃緊、銷售緊張到債務問題集中爆發，幾乎所有出現問題的房企都經歷著相似的過程。行業拐點的過程中，讓不少房地產企業感受到了凌冬已至的陣陣寒意。
不少房地產大佬還公開發表了對地產投資的看空言論，引來網友熱議。近期，萬通集團創始人馮侖就公開表示，「樓市政策太過嚴格，現階段持有房產根本就沒有意義，如果自己手裡有多餘的房產，就會賣了換成別的流動性大的資產。」
高杠桿模式難以為繼
房企普遍融資困難
事實上，不僅是中小房企集體破產，過去經營良好的大中型房企也開始頻頻「爆雷」。除了上述知名房企之外，今年五洲國際、新光集團等先後爆出資金鏈危機。
在業內人士看來，這背後的信號十分明顯，那就是房地產高周轉、高杠桿、高負債的商業模式已經走向終結，房地產的「高光時刻」不再出現。
北京某中型房地產企業負責人表示，過去大家積極拿地、集團發展多元化業務，依賴的是持續不斷的現金流和不受限制的高杠桿。如今這種高杠桿擴張的模式，卻成為壓垮房企的沉重枷鎖。「財務杠桿過高、資金斷流、融資跟不上、借錢還不了，這就是很多公司活不下去的原因。」
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，現在涉及違約或嚴重流動性困難的房企以小型房企為主，且這些企業多在業務擴張或管理上存在一定的問題。從財務數據上看，財務費用率快速上升、籌資現金流惡化、現金短債比快速下降是房企違約前比較常見的現象。高杠桿是違約房企比較一致的財務特徵，多數違約房企的凈負債率在100%以上。
一邊是資金問題日益緊張，一邊卻是各種融資渠道的「關閉」，房地產企業面臨著雙面夾擊，導致生存的壓力越來越大。
11月15日，深交所披露，美的置業一筆債券被中止審核，該債券擬發行金額為10.13億元，債券類別為ABS。與此同時，近期先後有鑫苑供應鏈1-10號資產支持專項計劃、融創長租公寓一號資產支持專項計劃等兩家公司ABS項目先後被「終止」。據不完全統計，最近兩個月，房企獲批的ABS產品不足5隻。
在股權融資市場，涉房融資項目趨於停滯狀態。據了解，目前多家上市房企的定增項目仍處於停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審核以及反復問詢。
據wind數據統計顯示，今年以來，約有19家上市房企發布定增的預案(部分修改定增預案)，但僅有4家被證監會核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。

值得注意的是，監管對於房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在多家上市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，「補充披露公司和子公司是否存在房地產業務」、「未來是否會有開發和銷售房地產計劃」、「定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策」等等。
在業內人士看來，之所以強化再融資涉房業務的審核，主要目的是防止一級市場募集的資金流入到房地產市場，進而影響到房地產調控的整體效果。有投行人士指出，目前監管層對再融資項目涉房業務，幾乎是零容忍，若想要推進再融資項目，公司可能需要證明項目涉房屬性較小，或者剝離相關房地產業務。
海外瘋狂借錢不停
房企回籠資金花樣多
面對生存壓力，不少房企甚至患上了「資金飢渴症」，通過各類融資和回籠資金的方法，尋求突破當下的資金困局。
1、中小房企海外高息舉債
越來越多的房企認為，在境內融資渠道收緊的背景下，走向海外市場融資成為解救當下資金問題的核心手段。據悉，今年以來，海外美元債發行放量明顯，其中高息舉債成為這波債券發行的主要特點。
7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，並在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。

除了泰禾集團之外，當代置業更是以最高利率15.5%的美元債發行刷新紀錄。此外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在今年發行了數額不等的高息地產美元債新券。
有數據顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模約為610億美元，已經接近去年全年發行總額(約616億美元)，已經公布的融資計劃則達624億美元。
分析人士認為，房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，不過其中分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。比如龍頭房企萬科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元債融資利率均在10%以上。
2、售賣地皮、股權「斷臂求生」
為了求得生存空間，不少房企開始精兵減將、削減庫存，同時對旗下項目頻頻售賣股權，用來回籠資金、解決高額債務壓力。
今年9月，房地產行業資深人士楊紅旭通過公眾號發布消息稱，負債千億的新湖中寶開始准備賣地求生。

就在此前新湖中寶還發布公告，公司及全資子公司新湖地產集團將與融創房地產集團簽署《合作協議書》，融創地產或其指定方將受讓公司持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益，交易總價款為67.05億元。這項交易，讓新湖中寶一次性獲益5億元，不過也被業內稱為「割肉之舉」。
除了新湖中寶之外，今年包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。
3、房企「全員營銷」、降價銷售回籠資金
當然，對於很多房地產企業而言，縮短房地產銷售周期、加快資金回籠，也是紓解當下資金問題的方法之一。
今年8月，恆大啟動「全員營銷」搶收計劃，執行期8月20日至10月8日，5重優惠下最高可達6折。搶收計劃包含27個地區，共涉及505個項目。多重優惠之下，恆大實現了快速搶收。不到一個月，恆大便實現了合約銷售金額831億元，刷新了集團單月合約銷售金額歷史記錄。隨後，時代中國、融創天津等兩家房企先後被曝出要求全員賣房、打折銷售。
今年雙十一，房地產的促銷力度較強，出現了大量五折房源，其他優惠減免及抽獎活動更是數不勝數。據阿里淘寶顯示，上萬套特價房源進入雙11活動，而京東平台上一次性提供全國各種房源6000套，新房全款5折起等。同時，還有上萬套恆大房源即將登陸蘇寧進行銷售。

不過房企這種「以價換量」的方式並沒有改變行業整體銷售疲軟的態勢。易居房地產研究院研究員王若辰表示，10月二手住宅價格有31城上漲，35城下跌，相比9月，房價下跌的城市數量增加7成。國都證券分析師王樹寶表示，未來兩個月由於銷售壓力增加，房企可能會將去化困難的項目進行降價促銷，以實現回款目標。
80%房企都死掉？
房企馬太效應加劇
不可忽視的事實是，遭遇資金和債務問題、融資困難的房地產企業，正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。
經濟學家馬光遠曾表示「中國房地產將重回三個「20%」：未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。」
11月6日，融創中國董事長孫宏斌發表觀點指出，當前房地產行業的頭部企業，前五名的市佔率大約18%，在未來五年，前五名能佔到30%。
在業內人士看來，房地產行業的洗牌局開始，實際上也是行業周期發展的一個必然結果，未來缺乏資金、土地等規模優勢的房企，將逐漸淘汰出去，或者被更多頭部的房地產企業吸納並入，可以預見，房地產行業的馬太效應會越來越強。
聯訊證券首席經濟學家李奇霖指出，對房企而言，我們認為後續要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過於依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，後續回款能力可能沒有那麼強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。
在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，在監管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免，未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發，可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。

Ⅶ 2022年，開發商是暴利還是暴雷

1.

開發商真的是暴利嗎？

經常將「開發商暴利」這句話掛在嘴邊的人，肯定對開發商有 很深的誤解 ！

房地產本身由於其規模性，再加上金融杠桿，所以動則百億拿地，上千億的銷售規模。

但從開發商成本盤點來看，大約由土地成本（ 45% ）+融資成本（ 10% ）+建設成本（ 20% ）+稅費成本（ 10% ）+銷售管理成本（ 5% ）+凈利率（ 10% ），各類成本基本上接近90%，利潤空間一度很窄。

在當下，凈利率一般保持在 10% ，已經算是行業 頂流 了。

我們再看看，2021年各大房企的 財務表現

萬科2021凈利潤225億元，同比下降 45.7% ，銷售凈利率僅8.14%

融創中國預期2021年凈利潤同比下降約 85%

……

在前幾年調控加緊、目前銷售失速、融資成本高企的背景下，大多數房企2021年凈利潤同比2020年大幅下滑！

2.

盤點那些暴雷邊緣的開發商

2022年，對於開發商來說，是 「至暗時刻」

今年一季度商品房銷售額2.9萬億，同比 下滑 23% ，銷售流動性陷入 歷史 最低谷狀態。

恆大 還在忙於復工交樓、解決債務問題

融創 到期債務與債權人商量展期（意思是延期還錢）

世茂集團 同樣與債權人商量債務展期

綠地控股 繼續推進降負債

當代置業 債務違約

另外，大多數開發商在 債務邊緣徘徊

……

同時，樓市的不景氣也拖累了相關產業鏈

老闆電器 首次出現凈利潤下滑，增收不增利

山水比德設計公司凈利潤同比 減少 49%

安居寶（樓宇對講、智能家居）發布2021財報，2021年凈利潤同比 暴跌73％

樓市低迷，牽一發而動全身，與其相關聯的上下游產業鏈深受拖累，進而影響到整個製造業

3.

接下來還有一波償債高峰期，希望各大開發商能挺住

房企真正的 冬天來了 ，在銷售低迷，疫情反復不確定性的情況下， 債務高峰期 來臨

據公開數據顯示，從房企 美元債務 方面來看，今年 3-6月 170家開發商，共計將有 162億美元 債務到期。從 人民幣債務 來看，3-6月共有 782億元 債務到期

今年3-6月，共有大概 1809億元的 債務到期

對於下一波償債高峰，房企都躺平了嗎？

各大開發商還是 積極應對 ，新的債務融資開啟，另外通過集中打折促銷、資產並購盤活現金流來積極應對。

2022年，在外部國際環境因素不穩定、經濟形勢下行、疫情反復，極為復雜的情況中，我們更需 奮力向前

引用詩人雪萊的一句經典名言： 冬天來了，春天還會遠嗎？

Ⅷ 當代第一物業賣給誰了

當代第一物業賣給融創了。

出售物業公司幾乎是近期遇到資金困境房企的「標准動作」，藍光發展將旗下上市物業公司藍光嘉寶受讓給碧桂園，富力地產將物業公司售予碧桂園，花樣年同樣出售旗下物業公司彩生活的部分資產，前述陷入危機的TOP房企亦打算出售物業公司，但其與合生創展的協商陷入僵局。

當代置業成為繼花樣年、新力控股等企業後，又一出現債務違約的百強房企。

實際上，早在2021中期業績公告後，當代置業便暴露出毛利率低於行業平均、資產負債率高於行業平均、融資成本上升等流動性風險點。隨後，當代置業多次出售股權資產、展期債務以解決流動性問題，但仍未避開違約風暴。

作為一家百強房企，當代置業曾熱衷於舉債擴張，美元債發債利率更是刷出新高。據悉，該公司曾於2018年12月發行一筆1.5億美元優先票據，利率高達15.5%。因發債利率較高，當代置業上半年利息開支合計13.73億元，同比增長10.55%。

Ⅸ 我為什麼放棄當代采育滿庭春MOMA

一、兩次售樓處見聞

第一次搖號前，據說當代置業挨個打電話通知網申客戶來看沙盤，看著QQ群里許多朋友都接到通知，而作為管理員的我始終沒有。我選擇了不請自去，到售樓處看看。盛夏的那個中午，售樓處比較冷清。銷售是個女孩，跟我基本同齡，講得比較認真，基本讓我滿意。唯獨有一點有點不爽，就是言必稱自住房就是保障房。自住房的價格和產權劃分，保障房的品質，甚至連保障房都不如，這是最坑爹的了。銷售聽說我出過國，便來了興致，跟我聊起出境旅遊的經歷。當時，沙盤不讓拍照。沒關系，有群友拍了，足夠收藏了。
第一次搖號，我排在六倍正選之外，好像是15500多名（申購優先總數24000多人）。當然，這個結果比金隅匯星苑、首創悅都匯、金隅匯景苑強。在那三個項目搖號時，我幾乎都是接近墊底。
第二次搖號，不按比例，是大排序，我排在7000名。按照第一次選房的節奏，有可能選到除120平米以外的其他各個戶型。不過，我最青睞的還是120平米三居戶型。其他的戶型都有明顯瑕疵。據說當代置業又挨個打電話通知客戶們來看沙盤。我依舊沒接到通知，依舊是不請自來，而且帶著老婆和老娘一起來。
8月17日上午10點半，第二次走進位於成壽寺中海城底商的那個黑乎乎的屋子（售樓處）里。有四點感受：
（一）看沙盤拿戶型圖的客戶明顯增多。熙熙攘攘，人頭攢動，雖不至於爆棚，但屋裡好悶。來看房的估計多是非優先，好容易有一次買自住房的機會，肯定高度重視。縱然地段偏僻，也要來看看。這個場面，恐怕讓開發商很有底氣。
（二）戶型圖越發粗製濫造。一般來說，商品房售樓處的樓書都製作精美。當代采育的樓書真是亮瞎眼。第一次來看戶型，帶走的是彩頁；第二次來看戶型，全是A4紙的復印樓書。我了解，這個項目的樓面地價是4600，售價9500，給開發商的騰挪空間只有4900。由於建安成本和融資成本是剛性的，開發商只能盡可能節約營銷成本。精打細算沒有錯。不過，這么粗製濫造的戶型圖，確實有點太摳唆了，不像是港交所上市企業的作風啊。
（三）服務質量比較糟糕。客戶人多，銷售人少，做不到一對一講解。於是，售樓處擺起了咨詢台。銷售像辦稅大廳的官員那樣坐堂，應對各方來問。這就很難讓人問得充分，了解得透徹。此外，銷控圖也被遮擋起來，不給大家看剩餘房源的情況，這對購房者的決策顯然有不利影響。我們只能每天查詢住建委可售商品房的信息，來加以對照。
（四）售樓處形象和選址不佳。當代采育的售樓處沒窗戶，只有一個門，面積比較小，所以呆一會就一身汗。和這個小黑屋相映成趣的，是售樓處門口的保安，有點像黑社會。讓人覺得拿著百萬大鈔進了賊窩。

二、對於項目本身的感受

關於當代采育，此前我已經多次撰文。把以前的觀感總結一下，可以概括為6個「最」和4個「平」。
（一）采育鎮里的6個「最」
當代采育創造了采育鎮的6個「最」：
1. 地理位置最偏。當代采育位於采育鎮西北角，距離鎮中心2公里。
2. 起步售價最高。當代采育每平米9500。此前采育最貴的新房是波爾多，起步價4500，後來慢慢漲起來，售罄時12000。采育的回遷房育新花園，政府回購價9000。藍天花園2005年售罄價2850。
3. 居住密度最高。當代采育的容積率是2.8。波爾多的容積率是1.3，藍天花園的容積率是1.2，育新花園的容積率是2.5左右。相比之下，當代采育顯然密度最大。
4. 居住高度最高。當代采育共有8棟住宅樓，18層的有5個，27-28層的有3個。此前最高的是回遷房，也就不到20層。采育鎮碩果僅存的幾塊居住用地可能都會開發別墅。因此，當代采育這個第一高度的帽子是要戴到永久了。
5. 物業費最貴。每平米每月2.66元。據說波爾多的物業費是2.2元，此前是采育最貴，藍天花園是0.9元每平米，回遷房小區也基本在1元左右。
當然，物業公司是勞動密集型企業，物業費一經確定，若干年內都改不了。我們不能拿現在的勞動力成本跟幾年前比。但2.66元不算便宜，能否提供物有所值的服務，有些存疑。
6. 居住配套最不確定。采育鎮雖然很多中低端配套，但都在鎮區中心。采育鎮周邊500米內的配套，大概只有一個公交站和一條排污河（鳳河）。流經當代采育地塊的河段，沒治理有異味（往南1公里就清澈些了，感覺景觀像濕地）
（二）當代采育戶型4個「平」
1. 120平米三居戶型：做到居住功能分區的平衡性。這是我最青睞的戶型，也是第一次選房去化最快的戶型。
2. 84、87和94平米二居戶型：屬於比較平庸的二居戶型，缺乏亮點，但也沒有特別明顯的缺陷。
3. 106平米小三居戶型：這種全南向長條戶型，讓人感覺居住空間是平鋪的，沒有層次感。尤其是主卧套書房的格局，必須穿過書房才能到卧室，比較怪異。當然，像我這種藏書數千的人來說，這樣的布局就是讓我看完書就睡覺的。
4. 131平米三居戶型：客廳偏大，卧室分散，感覺功能分區不夠平衡。不過，它可以滿足置業一步到位，基本不用換房了。
開發商的戶型圖跟實際建築面積有較大誤差，只有84平米戶型還算基本符合實際，87、94、106、115、131平米，在實際樓體中分別是89、96、103、120、136平米。宣傳資料和實際圖紙有這么大的差別，實在是有點怪異和不靠譜。

三、對於當代采育項目配套的感受

當代采育項目配套的最大問題，在於不確定性。我擠進隊伍里問銷售關於采育小學劃片的問題，他說能否把當代采育劃進來，現在不清楚，到時候需要業主自己跟學校聯系。這個回答太不負責了。有些有良心的開發商為了提高樓盤檔次，注重去拿有配建幼兒園、學校的地塊，積極引入重點學校辦分校，開發商雖然付出了建設成本，但樓盤品質、影響力和價格都提升了，取得了經濟和社會效益雙豐收。這方面，當代置業顯然沒有做任何前期工作。
具體說說配套都有哪些不確定性吧。
（一）教育：能否劃入采育小學的入學片區現在還是未知數。其實當代采育離采育小學也就1公里多，難道會劃片到河對岸的農村去嗎？
（二）商業：開發商說的30萬平米商業，連影都沒有，毫無確定可言。連亦庄都沒有這么大體量的購物廣場，采育鎮的人口數量和收入水平遠低於采育，哪個商業地產開發商會跑到這里來做商業？想享受高檔商業，還是驅車17公里到廊坊萬達吧。
（三）公交：采育鎮政府出資的高速通勤班車，是很有遠見的便民措施。不過，這個班車是否延伸到當代采育地塊，還是個未知數。
當代采育的許多住戶都是剛需中的剛需，對班車是有需求的，甚至是因為有班車才考慮來這里置業，出行時間相對集中。住戶中即便只有300人有乘坐班車的需求，就足以讓早晚高峰的幾趟班車吃不消。無論班車始發站是否挪到當代采育（現在在采育小學），都足以讓班車在始發站基本爆滿。這讓先前入住采育的其他幾個小區的業主情何以堪？注意：高速班車不允許站人，保證每人有座。一趟車就五六十個座位，並不算富餘。
所以，班車站的問題，現在確實還是未知數。但願以後能夠開兩個首發站，一個在采育小學，一個在當代采育，並增加班次，兼顧大家的利益。
至於區域內的普通公交，線路少、間隔久、路程長、站次多、車況差，根本無法作為靠譜的通勤工具。
（四）地鐵：當代采育距離亦庄線比較遠，差不多30公里吧，而亦庄線換乘五號線的那段路，著實很痛苦。至於八號線，2016年會通到瀛海，那邊已經建設車輛段了，就意味著不會繼續南延。瀛海到當代采育大約20多公里，而且必經的104國道路況不咋地，大車很多，動輒擁堵，不太好走。所以，采育通地鐵，我看起碼2020年以前不會有規劃。
（五）高鐵：有人說北京到廊坊的城際高鐵可能會在采育設站。我原本相信這一點，後來認真研究了一下，發現不可行。北京到廊坊目前已經有高鐵了，就是京滬高鐵會途經廊坊站。從廊坊站到北京南，大約24分鍾，比從黃村坐地鐵到北京南還快。當然，票價也不菲。既然有京滬高鐵了，就不大可能再建新的，頂多是加車。高鐵采育站，2020年之前我覺得不會進規劃。
（六）高速路：如果自駕走高速，往返20元高速費，加上70元油錢在所難免。一個月2000多元交通費，對於剛需上班族來說不算少。京滬高速是反向擁堵，受中心城區去亦庄通勤上下班的影響，上班出城堵，下班進城堵。因此，一般情況下從采育開車進城上下班，雖然只有雙向四車道，路況也比較差，但總體還算順暢，時速跑到70-80沒問題（限速90），進一趟城，開到南三環大概40分鍾。不過，高速路最怕下雨、下雪和下霧，這個很不靠譜。尤其是東南區域，霧霾天氣一封路就麻煩了。所以，靠高速路長途通勤，還不是很踏實。
至於104國道，堵得一塌糊塗，根本開不起來，別想了。
（七）新能源車充電：北汽新能源就在采育鎮，有人又開始打主意，如果當代的物業不允許在小區內部安裝充電樁，就去北汽新能源公司院里充電站充電。後來我了解到，北汽新能源是封閉管理，不是本公司員工，根本進不去，更別提充電了。所以，想自駕新能源車走高速的朋友要郁悶了。

四、說說當代采育的優勢

當代采育滿庭春MOMA，雖然有這樣那樣的問題，但歸根到底最大的問題還是地理位置偏僻。這是大家放棄它的主要原因。不過，由於采育鎮前期基礎打得比較好，其鎮內基礎配套還說得過去。超市、衛生院、學校、幼兒園、消防隊。除了學校和幼兒園，其他資源基本都可以共享。
當代采育最可取之優勢，就是價格。這是北京境內唯一低於每平米1萬元的商品住宅。雖然跟周邊二手房的差價沒有30%那麼多，但起碼購入價還是便宜。八九十萬買個二居，130萬買個大三居，別說在中心城區，就連在六環沿線都是不可能的。在采育，可以圓一個囊中羞澀的剛需的住房夢，住個二居室；可以圓一個剛需改善住房條件的三居夢，用不太多的錢實現住大房子的理想。雖然地理位置偏僻，但好歹還是北京。
有人批評二居室和小三居沒有陽台。我覺得這點倒無所謂。現在很多剛需商品房的二居室、三居室也沒有陽台，哪怕是內置陽台。因為陽台是算面積的。今年9月以前開發的商品房，飄窗是不算面積的，如果有飄窗，其實晾衣服也夠用了。前提是要把衣服甩干再晾曬。
有人擔心自住房的質量，我覺得當代采育應該不會有這個問題。當代置業雖然對我比較冷淡，但好歹是上市公司，大企業，應該說不大可能會太坑。北京城建承建的房子，目前來看比較結實，沒有明顯的質量問題。當然，飄窗什麼的是不可能有的。

五、我的個人決斷

雖然有機會選到房子，但我還是放棄了。主要是三個原因：
第一，開發商態度冷淡，兩次搖號前後都沒有給我打電話通知看戶型，都是我不請自來，這讓我很失望，很寒心。我雖然臉皮厚，但也不至於熱臉去貼冷屁股。
第二，房子位置太偏僻，而且拿到房本後五年不讓轉賣，租也租不上價，不具備投資價值，等於把百萬資金鎖定在采育鎮了，起碼九年或更久。
第三，周邊配套的不確定性讓我不太滿意，尤其是教育配套。近在咫尺的學校如果沒資格去，不就等於被騙了嗎？雖說采育小學在大興區根本排不上名次，但好歹也算可以就近入學啊。我當過老師，知道就近入學對孩子有多重要。
因此，在關注了大半年後，我沒有出現在當代采育的選房現場。
再見，當代采育；再見，葡萄之鄉——采育鎮。