房地產項目融資證券化

Ⅰ 房地產物業上市融資的錢能搞開發嗎

可以的。
房地產開發商融資的途徑和方式：
一、上市融資
房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
二、海外基金
目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式：
一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；
二是成立投資管公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。
海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。
三、聯合開發
聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的能性。
四、並購
在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
五、房地產投資信託
2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。
六、房地產債券融資
發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。
七、夾層融資
夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。
八、房地產信託融資
防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，托財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。托融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。
九、項目融資
項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。
十、開發商貼息委託貸款
開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。
十一、短期融資券
短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。
十二、融資租賃
根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。
十三、房地產證券化
房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。
融資的定義：
從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。
從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

Ⅱ 房地產企業的48種融資方式解讀

房地產企業的48種融資方式解讀

房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。那麼如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?

第一計：應收賬款融資

1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

2 應收賬款證券化(信託)

第二計：應付帳款融資

1、遠期承兌匯票

2、質量保證託管

3、應收賬款證券償付

重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產1%的項目，不會投資

第三計：資產典當融資

1、急事告貸，典當最快

2、受理動產，庫存，設備等市場上有價值的典當物

3、可分批贖回

第四計：企業債券融資

1、債權人不幹涉經營

2、利息在稅前支付

第五計：存貨質押融資

1、一定時間內價值相對穩定

2、存放第三方倉庫。

第六計：租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)

1、有利於提高產能，行業競爭力

2、逐年分攤成本，實現避稅

3、買斷前幾所有權

第七計：不動產抵押融資

1、不接受小產權

2、可評估後加貸

(小產權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

第八計：有價證券抵押貸款

1、可保留國債股票的預期收益

2、可分批贖回

3、一般為不記名債券

第九計：經營性貸款

1、已有的經營記錄為基礎

2、用於公司的主營業務

第十計：裝修貸款

1、有抵押物無還款來源

2、額度范圍和比例空間較大

第十一計：專利融資

1、有有效期限制

2、有成功的市場，有規模

深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。

第十二計：預期收益融資

1、能有效提前使用預期回報

2、一般需要用到擔保工具

第十三計：內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資

案例：萬樂電器1億

案例：產權轉股權融資節稅800萬

第十四計：個人信用貸款

1.個人信用最大化

2.現金流最大化

第十五計：企業信用融資

1、企業信用最大化，

2、企業現金流最大化

第十六計：商業信用融資

1、有形的商業融資

2、無形的商業融資

第十七計：民間借款融資

1、充分運用非正規軟財務信息

2、手續便捷，方式靈活

3、特殊的風險控制和催收方式

第十八計：應收貨款預期融資

1、預期是可以預見的

2、預期是增大的趨勢

第十九計：補償貿易融資

1、供應和需求是同一個系統的

2、需要明顯大於供者

第二十計：BOT項目融資

1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)

2、A建設-A經營-移交B(民間)

第二十一計：項目包裝融資

1、價值無法體現或者是變現

2、可預見的升值空間

第二十二計：資產流動性融資

1、有價值無將來

2、新項目回報預期高

第二十三計：留存盈餘融資(內部融資)

1、主動，可控，底利息成本，

2、有穩定團隊的作用

第二十四計：產權交易融資

1、以資產交易融資

2、能優化股權結構，優化資產配置，提高資源使用率

3、含國有資產的企業使用多

第二十五計：買殼上市融資

1、曲線上市融資

2、綜合成本小，市盈率也較低

第二十六計：商品購銷融資

1、預收貨款融資

案例：順馳快速制勝之道

第二十七計：經營融資

1、會員卡融資

2、促銷融資

第二十八計：股權轉讓融資

1、戰略性合作夥伴融資

2、優先股，債轉股

第二十九計：增資擴股融資

1、股本增加，股權比例發生變化

2、規模擴大，原股東投資額不變

第三十計：杠桿收購融資

1、以小搏大的.工具

2、集資、收購、拆賣、重組、上市

第三十一計：私募股權融資

1、成長性，競爭性，優秀團隊

2、良好的退出渠道和回報預期

第三十二計：私募債權融資

1、穩定的現金流

2、良好的信用系統

第三十三計：上市融資

1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞台灣

2、主板，中小板，創業板

第三十四計：資產信託融資

1、有較高的成本17%左右

2、有效規模的要求

第三十五計：股權質押融資

1、公司價值可有效評估

2、股權結構清晰

第三十六計：引進風險投資

1、風險投資的價值不僅僅是錢

2、以上市退出為目的

第三十七計：股權置換融資

1、股權清晰可評估

2、以戰略性置換為重點

第三十八計：保險融資

1、是最後一道保護屏障

2、不可不買，不可多買

第三十九計：衍生工具融資

1、適用於大型企業

2、有很高的金融風險

第四十計：民間融資(個人借貸和委託貸款)

1、個人借貸融資

2、企業拆借融資

案例：粵東自來水廠項目

第四十一計：不動產、動產抵押貸款

1、房地產抵押貸款

2、土地使用權抵押貸款

3、設備抵押融資

4、動產質押融資

5、浮動抵押(產品、半成品等)

第四十二計：票據貼現貸款

1、商業票據貼現貸款

2、買方或協議付息票據貼現貸款

案例：思路決定出路

案例：猛龍過江震京津

案例：產權式公寓模式

第四十三計：融資租賃

1、簡單融資租賃

案例：廣華計程車項目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：歐洲迪斯尼樂園項目

第四十四計：投資銀行融資

1、投資銀行

案例：蒙牛騰飛

2、風險投資公司

3、科技風險投資基金

資料：風險評估指標

4、房地產產業投資基金

5、證券投資基金

第四十五計：資產證券化融資

1、(房地產)資產證券化

2、抵押貸款證券化

案例：奧運3000億融資

3、可轉換債券

第四十六計：場外交易市場

1、中小企業私募。需要企業達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%

2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

3、國內三板市場。融資渠道多，影響大。

第四十七計：眾籌模式

通過互聯網集資，應操作規范，避免非法集資紅線，適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。

第四十八計：保理

保理業務是指企業將現在或未來的基於企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。

地產融資趨緊 房企探路新融資方式

進入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發商利潤表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代的當口，開發商自身資質及融資能力在競爭中顯得更加重要。

第一財經記者梳理發現，去年下半年開始，央行、銀監會、證監會均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環境反轉。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

去杠桿“殺器”重重

房地產融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來，各地房地產調控政策密如雨下，與之同時資金面也在收緊。一方面，整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監管越來越嚴格。去年10月初，上海率先公開發文嚴查土地款融資，銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地的現象受控。

10月底，上交所向各公司債券承銷機構發函，明確規定房企發行公司債券募集的資金不得用於買地。接著，11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局發文，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查，檢查內容包括是否嚴格審查房地產開發企業各項資質、銀行資金是否違規用於購地等。12月中央經濟工作會議更明確定調“房子是用來住的，不是用來炒的”。

進入2017年，一些資金進入房地產的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業協會發布“4號文”，重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日，證監會也宣布修訂再融資規則，引導資金從虛回實。

受監管約束，諸如土地款融資之類的銀行業務被忌憚。一國有銀行華東區域對公業務人士日前告訴第一財經記者：“去年四季度上海加強監管後，土地款融資業務我們行就不做了，現在我們在甄選一些資質好的企業客戶做開發貸業務。”

其次，發債方面也傳來收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是所有房地產(發債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業務的工作人員上周對本報記者透露，目前房地產企業發債難度加大，對房地產和城投兩類企業發債的管控都呈收緊趨勢。

另外，受“4號文”影響，有私募機構心態出現變化。“4號文”下發次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報記者，年初有幾家開發商跟她熟悉的機構談融資，春節前談好了產品結構，受到“4號文”影響，該機構隨即決定對此前的結構進行調整。

今年房地產“水龍頭”的緊張，也從地產研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財經的數據顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的數據則稱顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。同時資金價格也出現明顯上行趨勢。

關於未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖預計，未來抑制房地產泡沫、控制房貸仍是政策重點，重點城市房地產調控還將繼續。

探路並購和綠色債

“其實近年來市面上金融創新產品確實挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發展不錯，跟金融市場多渠道的融資有很大關系。”某上市房企焦姓財務總監日前告訴第一財經記者，房地產是一個資金密集型行業，前兩年房地產杠桿率比較高，但2016年10月份以來，針對房地產的融資監管加強，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做並購重組，“用其他的融資方式來破解融資收緊的問題”。

同樣提及加強並購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團董事長黃其森對第一財經等媒體坦言，過去很多資金流入房地產，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定，用來服務大眾，服務實體。他說，房地產資金來源主要是兩個，一個是金融機構融資，一個是銷售回款，如果這兩頭收緊，肯定會對市場有影響，不排除有些地方樓市出現波動。在黃其森看來，今年資金緊於去年，地產業並購機會也將增多。

一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發行境內公司債。據同策咨詢研究部總監張宏偉的觀察，目前房企國內發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動的綠色債券市場走入了房企的企業視野，成為房企追逐的對象。

綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權債務憑證，是為綠色項目融資的一個重要渠道。

從發行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優勢較為明顯。但從目前的結構來看，綠債沒能成為房企戰場。

中誠信國際信用評級有限責任公司研究院近日提供給第一財經的一份《綠色債券年度報告》稱，2016年，在監管政策及市場需求的雙重驅動下，綠色債券發行規模去年保持快速增長。去年全年境內貼標綠色債券與貼標綠色資產支持證券共計發行 53隻，發行規模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報記者，盡管不少地產公司前來咨詢如何發綠債，但從境內綠色債券市場啟動到今年2月中旬，境內發行的綠債中沒有一家發行人是房地產公司。

原因與綠債門檻有關。劉心荷舉例說，在綠色債務融資工具與綠色公司債依據的《綠色債券支持項目目錄》中，明確要求新建綠色建築達到《綠色工業建築評價標准》或《綠色建築評價標准》二星級及以上，標准要求較為嚴格。

直到2月17日，房企境內綠債的消息才傳向市場。香港上市的國內房企龍湖地產(00960.HK)發布公告稱，該公司間接附屬重慶龍湖企業拓展有限公司，已於2016年10月接獲發行規模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券採用分期發行方式，發行人於2017年2月16日發行第一期綠色債券，規模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發行。

龍湖地產首席執行官邵明曉日前對本報記者表示，龍湖發債時一般會提前考慮還款節奏，並控制融資成本於較低水平，管控資產負債表，保持財務穩健安全，提升公司抗風險能力。

穆迪則在早前提供給第一財經的《中國房地產業2017年展望》報告中分析，今年全年，中國開發商到期的境內外債券金額相對較小,債券和貸款市場仍向受評開發商開放。但2017年房地產行業整合將會繼續進行,這一趨勢將對財務健康的大型開發商有利。

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Ⅲ 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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Ⅳ 買reits一定賺錢嗎

不一定。沒有什麼是一定的，只是概率更高而已。
1、房地產信託和投資基金（Reits）是房地產證券化的重要手段。房地產證券化是一項金融交易流程，直接將低流動性和非證券房地產投資轉換為資本市場的證券資產。房地產證券化包括兩種基本形式：房地產項目融資證券化和房地產抵押證券化。
2、Reits的特點是：
（1）收入主要來自租金收入和房地產升值;
（2）大部分收益將用於支付股息;
（3） Reits有很高的長期回報，但仍然爭議他們是否可以通過它們多樣化投資風險。有些人認為他們可以和其他人沒有。
1、Reits是一個信託基金，通過發行收入證明，經營和管理特殊投資機構的房地產投資，以比例分配給投資者的綜合投資收益，從而收取特定的大多數投資者的資金。與中國的信任不同，這是純粹的私人，國際意義上的房地產物質相當於自然的資金，少數是私人的，但絕大多數都是公眾。 Reits可以是封閉式或列出的交易和流通，類似於中國的開放式基金和封閉式資金。在過去的二十年中，北美擁有最佳的返回（13.2％），其次是歐洲（8.1％），亞洲的平均資源最低（7.6％）;由於歐洲債務危機的影響，歐洲的房地產飼料的產量迅速下降至9.2％，而北美的房地產匯率平均收益率為12.0％。可以看出，不同國家和地區的房地產繁榮程度通常在不同的時間間隔往往是完全不同的。
2、在20世紀60年代初，Reits起源於美國，由美國國會成立。它旨在使中小型投資者能夠以較低的門檻參與房地產市場，並獲得房地產市場交易，租金和增值所帶來的福利。在亞洲，日本是第一個擁有Reits的國家。由於日本的大量房地產公司，日本市場非常大。
3、從不同的角度來看，REITS存在許多不同的分類方法。常見的分類方法如下：
（1）根據組織形式，REITS可分為公司類型和合同類型。企業REITS基於公司法。發行REITS股份提出的資金用於投資房地產資產。 Reits具有獨立的法律個性，獨立經營基金，並為未指明的投資者提高基金股份。 Reits股份持有人最終成為本公司股東。
（2）根據建立信託合同，通過發布受益人證書並投資房地產資產來籌集資金的合同重型。合同的重新獲得本身不是一個獨立的法人，而只是由基金管理公司的基金管理公司發起和建立的資產，其中基金經理作為受託人，接受投資房地產的委託。

Ⅳ 什麼是REITs

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(5)房地產項目融資證券化擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

Ⅵ 什麼是reits基金

房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(6)房地產項目融資證券化擴展閱讀：

REITs本質是一種資產證券化的方式，就是讓不動產動起來，怎麼動？在證券交易所上市，與股票一樣可以進行交易（上市的REITs就是一種股票）

上市交易的是公墓基金REITs,佔REITs市場的2/3左右，還有一類資產就是私募REITs,也就是將不動產進行了證券化，只在非公開的市場交易，海外知名對沖基金黑石，橡樹資本等都有專門投資私募的REITs的產品

Ⅶ 國際上項目融資的常用的模式有哪些，房地產投資者如何設計項目融資

目前，國際上項目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項目融資模式、投資者通過項目公司安排項目融資模式、以「產品支付」為基礎的項目融資模式和ABS項目融資模式等。 (一)房地產投資者直接安排融資的模式房地產投資者直接安排融資的模式是由項目投資者直接安排項目的融資，並且由項目投資者直接承擔起融資安排中相應的 責任和義務 ，可以說是結構最簡單的一種項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式，在投資者直接擁有項目資產並直接控制項目現金流量的投資結構中比較常用。這種模式一般適用於房地產投資者本身財務結構不很復雜，並且房地產投資者的資信狀況很好的情況。它有利於投資者稅務結構方面的安排，對於資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的項目融資，但由於是直接使用投資者的名義，對大多數銀行來說資信良好的公司名譽本身就是—種擔保。對於房地產投資者直接安排融資的模式，其投資結構一般是非公司型合資結構，投資者可以根據其投資戰略的需要，靈活地安排融資，債務比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關系和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由於是非公司型合資結構，往往具有合夥企業的許多特點，投資者在法律上對項目要承擔很多方面的 無限連帶責任 ，也不易實現貸款的有限追索，較難降低房地產投資者的融資風險。 (二)房地產投資者通過項目公司安排項目融資模式房地產投資者通過項目公司安排項目融資模式，是由房地產項目的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的項目公司，再以該項目公司的名義擁有、經營項目和安排融資。這種模式的投資結構一般為公司型合資結構，融資由項目公司直接安排，主要信用保證來自項目公司的現全流量、項目資產以及房地產投資者所提供的與融資有關的擔保和商業協議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產投資者根據公司章程組建房地產項目公司，注入規定的股本資金，注冊成立房地產項目公司;第二，房地產項目公司作為獨立法人，簽署一切與項目建設、市場和融資有關的合同，安排項目融資，建設經營並擁有項目;第三，房地產項目公司償坯債務，並按相關協議和章程對股東進行分配。 (三)以「產品交付」為基礎的房地產項目融資模式以「產品支付」為基礎的項目融資模式是項目融資的早期形式之一，起源於20世紀50年代美國的石油天然氣項目開發的融資安排。以「產品支付」為基礎的項目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構購買項目的全部或部分產品的未來銷售收入或租金收人的權益的基礎上的。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買到一特定份額的產品，這部分產品的收益也就成為項目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項目產品的收益，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。以「產品支付」為基礎的項目融資模式適用於項目產品數量和現金流量能夠比較准確地計算的項目。以「產品支付」為基礎的房地產項目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產的全部或部分未來銷售收入的權益的基礎上的。產品支付融資所能安排的資金數量等於貸款銀行所購買的房地產的預期未來收益在一定利率條件下貼現出來的資金現值。其具體特徵如下：第一，由貸款銀行或房地產投資者建立一個「融資中介機構」，購買項目一定比例的房地產作為融資基礎;第二，貸款銀行為融資中介機構安排用以購買這部分房地產的資金，融資中介機構再根據產品支付協議將資金注入房地產項目;第三，在項目進人銷售期後，根據銷售代理協議，項目公司作為融資中介結構的代理銷售房地產，銷售收入將直接進入融資中介機構，用來償還債務。 (四)房地產ABS項目融資模式 ABS(Asset-BackedSec ritiation)即以資產支持的證券化的意思。房地產ABS項目融資模式是以房地產項目所擁有的資產為基礎，以房地產項目資產的未來收益為保證，通過在國際資本市場發行高檔債券來籌集資金的一種房地產證券融資方式。其主要目的在於通過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發行債券籌集資金的成本。房地產ABS項目融資模式的具體操作步驟為：第一，組建能獲得國際上權威性資信評估機構授予高資信等級的房地產信託投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構，即組建特別目的公司(SPC);第二，以合同協議等方式將房地產投資者所擁有的地產項目資產的未來現金收入的權利轉讓給SPC，從而將房地產投資者本身的風險隔斷，SPC的融資風險僅與項目的未來現金收入有關，而與房地產投資者本身的風險無關，從而提高了資信級別;第三，SPC直接在資本市場上發行債券籌集資金，並將通過發行債券籌集的資金用於房地產項目，SPC藉助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率;第四，SPC利用房地產項目的現金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產ABS項目融資模式是通過SPC發行高檔債券籌集資金，這種負債不反映在房地產投資者自身的資產負債表上，從而避免了對房地產投資者資產質量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產ABS項目融資模式應用於資金需求量大的優質房地產項目提供了廣闊空間。

Ⅷ 無追索權保理是什麼意思

無追索權保理指保理商憑債權轉讓向供應商融通資金後，即放棄對供應商追索的權利，保理商獨自承擔買方拒絕付款或無力付款的風險。
保理商放棄追索權則是相對的，可以根據合同進行約定，一般而言，在債務人發生信用風險(即無力支付或破產、清盤等情況下)時放棄追索權，對於商務合同糾紛爭議而導致應收賬款不能收回時，保理商對供應商仍享有追索權。
在當前國際保理業務中，佔主流地位的是無追索權保理業務。
無追索權保理並非在任何情況下保理商對供應商均無追索權，無追索權保理與有追索權保理的區別是後者在任何原因的情況下導致應收賬款不能收回時保理商均可對供應商行使追索權，而前者保理商放棄追索權則是相對的，可以根據合同進行約定。