房地產融資銷售稅收籌劃

⑴ 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什麼

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

⑵ 房地產企業的納稅籌劃

房地產企業的納稅籌劃

房地產企業涉及的地方稅種多，在納稅籌劃上還存在一些問題：首先，房地產企業的納稅意識淡薄，法律意識不強;其次，房地產企業在納稅認識上存在誤區;再次，房地產企業內部缺乏必要的納稅管理。因此，有效規避納稅風險，在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。下面是我為大家帶來的關於房地產企業的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。

一、開發環節的納稅籌劃

在此，重點討論開發成本的納稅籌劃。房地產企業不同於一般生產製造企業，其生產成本主要集中於土地徵用及拆遷費、政府性規費、前期工程費、建築安裝費及開發間接費等。

1.土地徵用及拆遷費。由於我國目前對房地產行業的土地供應主要採取“招、拍、掛”的方式，一般睛況下，土地徵用費用無法由企業控制，幾乎不存在納稅籌劃的空問。

2.政府性規費。政府性規費主要指政府所收取的行業性規費，如配套費、規劃費、白蟻防治費等。由於這些收費為強制性收費，基本無納稅籌劃空間。

3.前期工程費。前期工程費主要指在工程施工前所發生的諸如設計費、咨詢費等，這些費用企業是能控制的，存在納稅籌劃的空間。

4.建築安裝費。建築安裝費主要是為建造房屋所發生的成本，若不考慮地價因素，此部分成本為房地產開發中最大的支出項目。細分此項成本我們知道，其主要包括建築商成本(主要為人工成本及合理利潤)及材料成本，這都存在納稅籌劃的空間。

5.開發間接費。開發間接費主要核算為直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。在進行此項費用的納稅籌劃時，主要是考慮土地增值稅的問題。由於土地增值稅計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導致不同的稅負結果。假設某項目在開發過程中所發生的人員工資及其他辦公費用為100萬元，在進行會計核算時，可以將其列入管理費用也可以將其列入開發間接費中。如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值稅時由於管理費用及銷售費用的扣除標準是一定的，企業將無法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如果將其在開發間接費中核算，上述100萬元的人員工資及其他辦公費用便可享受到20萬元的加計扣除。

二、銷售環節的納稅籌劃

1.營業稅的納稅籌劃。

眾所周知，營業稅的稅基來自銷售收入，而對營業稅的納稅籌劃主要通過改變銷售的模式來進行。

(1)通過合作建房方式進行銷售。根據《國家稅務總局關於印發營業稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發[1995]156號)，合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用戶(主要指團購)，可以考慮運用此方法。此種方法的運用思路為：在房地產開發前，最終用戶與房地產企業簽訂合作建房協議，最終用戶出資金，房地產企業出地，在房屋建造完成後，雙方按出資比例分配房產。此時，最終用戶所分配的房產是不需繳納任何稅費的，而房地產企業僅就所分配的房產繳納營業稅。但此種方法的運用，需事前考慮項目立項等方面的問題。

(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時將銷售合同在合理的.范圍內分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過另設的裝修公司進行簽訂。如某套精裝修的房產總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元。此時房地產企業可僅就80萬元銷售額繳納營業稅及計算土地增值稅、企業所得稅。當然，在進行此項納稅籌劃時，需綜合考慮裝修公司所實際承擔的稅負。

(3)股權轉讓。假設某房地產企業原有一棟整體出租的樓房，為加快資金周轉，其預出售其中的副樓，購買方所給出的價格為3 000萬元，假設此副樓成本(含土地)為1 500萬元。我們通過不同的銷售方式來測算其稅負情況。

方案1：正常作銷售處理。

需繳納的稅款包括：營業稅=3 000×5%=150(萬元);印花稅=3 000×0.5‰=1.5(萬元);土地增值稅=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(萬元);企業所得稅=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(萬元)。合計需繳納稅款=792.04(萬元)。

方案2：作投資後進行股權轉讓。目弘將房地產作為股權對外投資與關聯方成立一家新公司，房地產評估後作價3 000萬元作為股份投人新公司，在較短時間內，將股份轉讓給購買方。

根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)：以無形資產、不動產投資人股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅;對股權轉讓亦不徵收營業稅。此案例中營業稅為0.

同時，根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅;對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。此案例中±地增值稅為0.

企業所得稅：

①投資時。根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》(國稅發[2000]118號)：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股慕，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定博確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應稅所得中。此時，應繳納的所得稅=(3 000-1 500)×25%=375(萬元)，但可分5年進行繳納即每年需繳納：375÷5=75(萬元)。

②股權轉讓時。根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》(國稅發[2000]118號)：企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的余額;企業股權投資轉讓所得應並入企業的應稅所得，依法繳納企業所得稅。由於對外投資時，賬務處理上股權投資成本需以房地產的公允價值作為投資成本，公允價值高於賬面價值的部分作為資本公積處理，此時的長期股權投資成本為3000萬元，如進行股權轉讓，此時無投資收益，股權轉讓不需繳納企業所得稅。兩項合計需繳納稅款375萬元，當年需繳納的稅款為75萬元。

此方案需繳納的稅款共計378萬元。

綜上所述，方案2能形成納稅的最大化節約，但需徵得購買方的同意，並需支付成立經營公司的相關費用。

2.土地增值稅的納稅籌劃。

隨著國稅發[2006]87號(最新文件：國稅發[2009]91號土地增值稅清算管理規程)文的實施，土地增值稅由原來的預征制轉向嚴格的清算制，土地增值稅的納稅籌劃成為房地產開發企業關注的重點。對於土地增值稅的納稅籌劃，主要通過以下方法進行。

(1)利用稅收優惠。按照稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售(普通標准住宅的界定必須以財稅[2006]141號文的規定為准)：增值額未超過扣除項目金額的20%時，免徵土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就全部增值額按規定計稅。根據此項規定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要減輕稅負，就應權衡增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點的優惠所增加的稅負，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增大。

(2)財務費用。《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所衷付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應並入房地產開發成本中一並計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所佔比例較高。則可計算應分攤的利息並提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供了金融機構證明，則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目=(300+500)×10%=80(萬元)。

對於該企業來說，如果預計利息費用高於40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。

3.企業所得稅的納稅籌劃。

由於企業所得稅為通過“收入總額一準予扣除項目金額”計算出的應稅所得乘以所得稅稅率計算而得，而收入、成本、費用等的籌劃在前文均有闡述，在此不作詳細說明。

⑶ 房地產企業稅收籌劃方案設計

稅收籌劃，合理避稅方案→頭像！

針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。

土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

（1）利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起征點而造成稅負的增加。企業也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。

（2）收入分散
對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。

（3）選擇適當的利息扣除方法
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。

（4）代收費用並入房價
這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業還會因此而有結余。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一並收取；第二種是在房價之外單獨收取。

增值稅800*6%=48萬
企業所得稅（800-300）*2.5%=12.5萬
附加稅48*6%=2.88萬
增值稅返還48*41%*50%=9.84萬
企業所得稅返還12.5*20%*50%=1.25萬
稅收總計48-9.84+12.5-1.25+2.88=52.29萬。
節稅高達70%，綜合稅負6.5%

另外，注冊個人獨資將業務分包，以業務的形式將利潤轉入個人獨資企業中，個人獨資的個人經營所得稅按照行業利潤率的10%套五級累進稅率計算，個人經營所得稅在0.5%-2.1%之間，算是增值稅、個人經營所得稅和附加稅綜合稅負3%左右。

如果這家公司運用稅收窪地的個人獨資方式，節稅比例非常可觀

例如：

該企業可以在園區成立個人獨資企業，某某設計中心(**設計部)
以小規模利潤 500 萬開票舉例
· 增值稅:500/1.01*1%=4.95 萬
· 附加稅:4.95*12%/2=0.3萬
· 所得稅:500/1.01*30%*10%-6.55=8.3萬
· 總額:4.95+0.3+8.3=13.55萬,

節稅比例高達90%以上！

⑷ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

房地產公司大致可以分為房地產開發公司、房地產中介服務公司、房地產綜合公司等。 目前國內房地產公司主要繳納的稅種有增值稅、房地產稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、城鎮土地使用稅等。總的來說，就是稅負壓力大，那麼又有哪些方法可以合理合規節稅避稅呢？

房地產開發公司常見問題：

1、房地產開發公司成本權證少，進項不足。

房地產開發企業的用工來源復雜，材料來源不統一，即使業務屬實，供應商、用工環節也可能缺乏發票

2、中介費用之類的中介費用不能提供發票，而且金額很多。

3、股東分紅時需要交20％的股息稅，個稅很高。

4、房產開發企業快捷核算可能會有不規范行為出現，稅務風險會增加

房地產開發企業的收入來源復雜，資金支出、流入復雜，財務會計核算困難，無法完全核算企業的收入、支出收入，因此企業的實際經營狀況比較混亂。

房地產公司如何降低企業稅負

一、利用有限公司的財政返還獎勵

操作方式：在地方政府園區注冊一家新公司或分公司（不用實體入駐），主體公司把業務分包到新公司，而新公司也等同於承擔了主體公司稅負，在園區納稅得到當地政府財政支持，促進企業和地方共同發展。這是地方政府園區的「有限公司返稅政策」。當月正常納稅，次月獎勵返還到公司賬戶。

增值稅返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵

企業所得稅的返還：按照地方留存部分的70％-90％給予支持獎勵。

案例分析：「鏈+」這個名字對於房產界肯定都不陌生了，也無需過多介紹，在該公司入駐到筆者所在重慶園區後，不僅促進了當地的發展，也為該公司節省了大部分稅負。就拿他們年底有3000萬的增值稅/企業所得稅計算。

增值稅： 3000w/（1.6 ％ ） *6％=169.8w

附加稅： 169.8w* 12 ％=20.38w

企業所得稅： 3000瓦* 25 ％=750w

股東股息稅： （3000w- 750w） *20％=450w

企業合計1390w左右的稅金，以3000w來看，約一半的利潤要交稅，實際到手的只剩下約二分之一。

在注冊入駐到園區後，享受園區稅收返還

增值稅：169.8*50%（地方留存部分）*80%=67.92w

企業所得稅：750w*40％（地方留存部分）*80％=240w；

共計扶持獎勵67.92w+240w=307.92w到企業賬戶

二、個人獨資核徵收政策

操作形式：針對企業缺票、企業所得稅高、個稅高等問題，可以通過在園區成立個人獨資企業來承接主體公司業務、或者用個人獨資企業轉移利潤發放形式。個人獨資只用繳納增值稅、附加稅、個稅，不用繳納企業所得稅和分紅稅。

具體內容：園區和人獨資企業應交納的稅率如下。

核定後個人所得稅：0.5%~ 2.1％

增值稅：1％ （疫情年後由3%變為1%）

附加稅： 0.06％ （徵收12 ％減半6 ％ ）

綜合稅負僅在3％左右

案例分析：比如鏈+的一名股東，他占股20％，年末分紅時利潤（3000-750 ） *20％=450w，需要繳納分紅稅： 450*20％=90w。

在個人獨資企業核定後：

增值稅： 450w/（11 ％ ） X1％=4.45w

個人所得稅450*10％*30％-4.05=9.45w

附加稅： 4.45w*6％=0.267w

個人獨資企業核定徵收的稅負：

4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

在納完這14萬的稅額過後剩下的錢就可以自由提取支配，90萬的稅和14萬的稅相比瞬間降低了數倍。

⑸ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(5)房地產融資銷售稅收籌劃擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》