信託房抵貸差額補足

『壹』 銀行貸款扣款余額不足第二天會不會重新扣

銀行貸款扣款余額不足第二天會重新扣。根據銀行貸款歸還條例，銀行貸款第一次還款提醒余額不足的話銀行會進行第二次扣款的，只要你代扣的銀行卡里有足夠的資金，銀行就會自動代扣貸款。 銀行貸款需要用銀行卡代扣進行還款。銀行貸款是指銀行根據國家政策以一定的利率將資金貸放給資金需要者，並約定期限歸還的一種經濟行為。一般要求提供擔保、房屋抵押、或者收入證明、個人徵信良好才可以申請。
拓展資料：
1，房貸扣款余額不足補上後會第二次扣款，但一定要在扣款日24點前補足差額。在房貸還款日當天，銀行系統會多次進行扣款，第一次扣款失敗的話會進行第二次扣款，直到房貸扣滿為止。建議還款人提前1-2天將金額轉入銀行卡中，這樣可以避免因為還款高峰期而導致系統自動扣款失敗，從而造成貸款逾期影響個人信用。
2，在綁定了銀行卡，和銀行簽訂自動扣款協議之後，銀行系統就是會在還款日的時候自動從還款卡里扣款來用作還款的。而銀行系統扣款的時間一般是不固定的。不同的銀行，扣款的時間也可能不同。不過通常都會在還款日當天扣兩次，一次是在早上，一次是在晚上。且都會在還款日當天晚上24點之前完成扣款。而早上進行扣款的時間，大多數銀行都是在凌晨的0點到6點之間；而晚上進行扣款的時間，則一般會在19點左右，可能從17點到21點不等。如果遇上特殊情況的話，就可能會有延遲。
3，所以最後提前還款，如果提前還款打算的話，就一定要注意先和銀行預約，預約時間一般需要在借款期內、貸款發放滿一年以後，經銀行同意，可書面申請提前歸還部分或全部貸款。一般銀行辦理業務需要2-7個工作日時間。各家銀行對於提前還貸的規定彼此各不相同，貸款人在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程。

『貳』 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

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『叄』 中信信託又踩雷！57億本金疑似無法兌付，具體情況是怎樣的

「米哈游訴五礦信託」話題登上微博熱搜，引發網友熱議。有游戲玩家對此調侃，「割玩家韭菜的終被信託收割了，看來金融機構才是食物鏈頂端」「這就是你給我三個大保底（游戲中的抽卡保底機制）原因嗎」「難怪給玩家10原石都摳摳搜搜，原來拿著錢去投資了。」

中國房地產報記者查閱青海網上法院時了解到，除米哈游科技(上海)有限公司（以下簡稱「米哈游」）外，另一家「游戲大廠」上海莉莉絲科技股份有限公司（以下簡稱「莉莉絲」）同樣以「營業信託糾紛」為由起訴了五礦國際信託有限公司（以下簡稱「五礦信託」），開庭時間和開庭法院均一致，為在青海省西寧市城中區人民法院開庭的營業信託糾紛案件。

五礦信託鼎興系列產品投資方向為房地產融資類產品，屬於R3中風險產品。產品起購門檻為100萬元和500萬元，期限為18個月。該信託用於受讓深圳五順方買斷持有的供應商對世茂集團旗下項目公司的應收賬款債權，世茂關聯公司為債務人的償還義務提供差額補足。

對於投資者來說，要盡快打破信託剛兌的執念，謹記高收益伴隨高風險。經濟世界好比大江大海，個人資產投資則像大江大海上的一葉行舟。你能不能很好的研判局勢，見風使舵、順流而行，決定了這艘小船行進的速度和安全度。在當下的市場情況下，地產類信託已經不再像之前那樣穩妥，對比來看，背靠政府信用的政信類項目，其實是一個不錯的選擇！

『肆』 差額補足和流動性支持函的法律性質

一、差額補足或流動性支持的表現形式
（一）以幾份上市公司公告為例：
1.萊茵置業關於為全資子公司南京萊茵達置業有限公司提供差額補足義務及擔保的公告（編號：2010-049）：
?如果南京萊茵達沒有足額支付行權保證金及行權價款則公司對應付未付的差額部分為南京萊茵達提供差額補足義務?
2.世聯行關於對深圳世聯小額貸款有限公司提供擔保的公告（編號：2014—073）：
公司同意就??等協議約定下的，贛州遠發應收取的中間分配收益以及投資本金提供及承擔差額補足義務。
3.建業地產須予披露交易訂立流動性支持協議：
當差額支付機構無法履行或全面履行差額支付及營運流動性支持承諾函項下的責任時，建業中國須履行流動性支持協議項下的義務並向流動性支持監管賬戶支付相關的差額。
（二）訴訟案例
1.北京市二中院（2014）二中民（商）初字第11032號判決：
「涉案《合作框架協議》及《資金信託合同》均約定，金谷信託公司有權自行決定本期信託計劃期限順延；順延期間由擔保公司履行承諾先行償付貸款本息，若優先順序信託本益及應付未付的信託費用（含信託報酬）仍未得到足額支付，由次級投資人（即浙江優選公司）承擔差額補足義務。」
2.上海浦東人民法院（2015）浦民一（民）初字第30542號判決：
「被告向原告出具不可撤銷保證函，承諾在保證本金安全，且其收益若未達到合同中相應的稅後預期收益情況下，不論發生任何形式，被告均承擔差額補足責任。??現被告保證付款的期限已到期，應當履行付款責任。」
二、差額補足或流動性支持措施的性質及探討
（一）構成保證條款
根據最高院的判決，如承擔人承擔債務的意思表示中有較為明顯的保證含義，可以認定為保證（最高人民法院（2005）民二終字第200號民事判決書）。而根據《擔保法》第6條規定：「本法所稱保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。」
從浦東法院30542號判決、北京二中院第11032號判決及萊茵置業、世聯行公告可見，有關案例中差額補足義務人提供了明顯的保證承諾，即明確約定當債權人未獲得債務人約定還款的情況下，義務人保證承擔對未清償債務的差額予以償付。
（二）構成並存的債務承擔
根據《合同法》第84條：「債務人將合同的義務全部或部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。」根據本條規定，債務轉移可以是全部轉移，也可以是部分轉移。在債務全部轉移的情況下，原債務人已經脫離了原來的合同關系，而由第三人取代債務人承擔合同義務，學界將此稱之為免責的債務承擔，即指債務人經債權人同意將其債務全部轉移給第三人承擔，債務人不再承擔履行債務的責任。在債務部分轉移的情況下，債務人並沒有脫離原債權債務關系，而是加入了第三人與債務人共同向債權人承擔債務，故學界將此種方式稱之為並存的債務承擔，即指第三人自願加入與債務人共同對債權人履行義務，債務人的責任並未免除。
如債權人與差額補足或流動性支持義務人通過協議明確了相關事項，則無太大問題；但如果義務人單方做出承諾且債權人無明確意思表示認可的，則可能存在效力不確定問題。即債務承擔的承諾如果是在債務人違約前做出，那麼債務人是否違約及未能償付的金額是不確定的，也就是債務是否轉讓及轉讓多少並未確定，這種情況下債務轉讓如無事先約定，則在出現債務違約情況後，義務人反悔並以債權人並無同意的意思表示為由認為轉讓無效，導致債務承擔效力不確定。

『伍』 最高院《九民紀要》審理營業信託糾紛裁判規則13問（上）

最高院《九民紀要》審理營業信託糾紛裁判規則13問（上）

最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法[2019]254號）（下稱「《九民紀要》」或「會議紀要」）第七部分對實務中營業信託合同糾紛常存在爭議的幾個問題進行了梳理。

第七部分「關於營業信託合同糾紛」從88到96條，共9條，我將其列出13個問題，或許更能方便理解。

1、事務事務管理信託和主動管理信託的區別是什麼？

關於「事務事務管理信託」和「主動管理信託」這兩個概念，大致等同於監管機構提出的「被動管理型信託」和「主動管理型信託」兩個概念。

我們基本可以理解為，信託通道業務即為被動管理型信託，也為事務管理信託。

事務管理信託和主動管理信託的 區分關鍵，是受託人是否為信託計劃的真正決策人 ，若非真正決策人，則為事務管理信託。在事務管理信託中，受託人承擔的責任和義務一般而言要小得多。

2 、營業信託糾紛中受託人是否僅限於信託公司？

否。

還包括根據《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》（《資管新規》）開展資管業務的其他金融機構。這里的金融機構包括銀行、信託、證券、基金、期貨、保險資產管理機構、金融資產投資公司。

對各類資管產品的法律性質有各種意見：有的認為是委託法律關系，有的認為是信託法律關系。不同的觀點也導致法律適用的爭議，有的認為適用信託法，有的認為適用證券法，有的認為應適用信託法和證券法相結合。適用法律不同將導致審判結果的巨大差異。

此次會議紀要首先確認了營業信託糾紛的含義，並確認其他金融機構開展的資管產品符合「以取得信託報酬為目的接受委託人的委託，以受託人身份處理信託事務的經營行為」這一信託關系特點的適用信託法。

3、信託公司募集信託資金後對外投資產生的糾紛是否屬於營業信託糾紛？

不屬於。

只有信託當事人之間的糾紛才是營業信託糾紛，而只有委託人、受託人和受益人是信託當事人。信託計劃對外投資行為產生糾紛以實際法律關系認定糾紛類型，並非營業信託糾紛。

營業信託常分為四部曲：募、投、管、退，其中募集當屬營業信託行為。而信託資金的對外交易法律關系中，信託公司的相對方，可能是買賣、借貸、設立公司、設立合夥等等，該等法律關系當然要按實際構成的法律關系予以確認，而不能但凡一方是信託公司就是一概為信託關系，相應產生的糾紛也與投資人無關，不屬營業信託糾紛，可能是借貸糾紛，也可能是出資份額轉讓糾紛等等。

4、資產收益權是否合法有效？

有效。

其實，資產收益權不是物權法規定的權利形式，這是金融機構先行先試創造的一種權利形式，沒有法律明確規定，但又在實踐中被信託等金融機構廣泛作為轉讓標的和回購標的。比如股權、股票、債券、票據、債權、不動產、在建工程等特定資產的收益權，而這些收益權常常無法過戶、無法交付，無法公示登記。

會議紀要肯定了收益權作為資管業務標的資產的有效性。

5、分級資管產品中，劣後級對優先順序承諾的剛兌是否有效？是否合規？

有效，不合規。

會議紀要認可劣後級受益人對優先順序收益人的差額補足義務。

實踐中，結構化/分級資管產品中，劣後級受益人單方面提供增強資金，在資管產品的收益不足以支付優先順序收益時，由劣後級份額認購者承諾補足，即承擔差額補足義務。結構化/分級安排在事實上起到劣後級對優先順序提供擔保的商業效果。

然而，根據《資管新規》相關規定，劣後級受益人不得對優先順序受益人保本保收益。 違反《資管新規》規定的分級產品可能會受到監管機構的處罰，但是不影響合同約定的效力。

6、第三方差額補足、代為履行到期回購義務、流動性支持等增信文件有否有效？

有效。

7、第三方差額補足等增信承諾屬於什麼性質？

保證合同關系，另有約定除外。

會議紀要明確，信託合同之外的當事人提供第三方差額補足、代為履行到期回購義務、流動性支持等類似承諾文件作為增信措施，其內容符合法律關於保證的規定的，認定為保證合同關系。

但是，也不當然全部為保證合同關系，其內容依據承諾文件的具體內容確定相應的權利義務關系。比如代為履行、債務加入、單方允諾等不同法律性質。

8、保底或者剛兌條款是否有效？

無效。但僅指金融機構的保底或者剛兌條款無效。

剛兌有兩種，一種是金融機構作為受託人對受益人（投資人）作出的保本保息的剛兌承諾，另一種是劣後對優先收益人作出保本保息的剛兌承諾。

《資管新規》第2條規定 「資產管理業務是金融機構的表外業務，金融機構開展資產管理業務時不得承諾保本保收益。出現兌付困難時，金融機構不得以任何形式墊資兌付。金融機構不得在表內開展資產管理業務。」

因而，對於第一種，為資管產品最重要的紅線之一，會議紀要認為一律認定無效。而且不以形式為准，穿透實質來審查是否符合保底和剛兌。如果有此承諾，受益人只能自擔投資風險，但可請求受託人承擔過錯賠償責任。

但是，我們也注意到，對於第二種剛兌，監管部門也有禁止性規定，《資管新規》第21條規定 「分級資產管理產品不得直接或者間接對優先順序份額認購者提供保本保收益安排」 ，然而會議紀要在分級資管產品有效性認定一條中，未按《資管新規》的規定也認定無效，而是認定有效。顯現出司法裁判與行業監管有趨同，也存異。

後續內容，敬請關注《最高院《九民紀要》審理營業信託糾紛裁判規則13問（下）》

『陸』 中國銀行房貸扣款余額不足，第二天補上之後，會在什麼時候扣

房貸扣款余額不足補上後，一般系統在還款日當天會發起第二次扣款。因為只扣款一次，會使用戶的逾期風險增加。而大部分房貸銀行在扣款日當天，只要第一次扣款失敗，後續都會再發起扣款，這樣不僅可以確保在還款日當天扣除成功，也可以降低用戶的逾期風險。

因此，建議在還款日之前就將待還款金額存入卡中，這樣系統第一次發起扣款就可以成功普通老百姓而言，購房支出不是一筆不小的數目，往往無法做到一次性付款。因此，找銀行貸款成為當下最普遍的購房方式。

不過，房貸還款方式多樣，還款期限漫長，貸款者在這過程中難免會遇到困擾。為此，筆者特意搜集了幾個市民最為關心的問題，並向銀行業內人士做了一番了解。

等額本息VS等額本金 哪種還款方式更適合

目前，個人住房貸款還款方式主要有等額本息還款與等額本金還款兩種。那麼，這兩種方式有和不同呢？

據悉，等額本息還款指借款人每月應償還的貸款本金和利息之和相等，每月償還本金先少後多，償還利息先多後少，其特點是貸款期間還貸壓力比均衡，適合前期資金緊張的貸款者。

等額本金還款指的是借款人應償還的貸款本金每月相等，隨之應償付的利息隨著貸款余額的減少而減少，每月償還的貸款本金和支付的利息之和逐月遞減。這種還款方式初期還貸壓力相對較大，但隨還款時間逐年遞減，而且支付利息總額相對較少，比較適合前期還款資金較充裕，但已預計到將來收入會減少的貸款者。

筆者發現，無論是等額本息還是等額本金還款方式，其利息的計算都是用購房者借用銀行的本金金額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出當月應當償還銀行的利息。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的，這是因為購房者不同月份借的本金不同造成的，借的本金多，要還的利息就多，借的本金少，要還的利息就少。

降息了 要不要提前還貸

去年連續的降息減輕了不少購房者的購房壓力，也讓不少房奴看到了提前還貸的希望。筆者在采訪中獲悉，不是所有人都適合提前還貸，具體還要根據自身的實際情況。

「提前還貸之前，要考慮兩個問題。一是能否找得到收益高於房貸利息的理財產品？二是以後再向銀行借錢，利率是否會比現在的高？」興業銀行台州分行的一位客戶經理表示，如果貸款者有更好的投資渠道，最好將資金用於這些投資項目上，而不是用於還貸。目前市面上有些理財產品的年收益率接近5%，理財產品的收益幾乎可以跑贏貸款的利息。想通過投資來抵消房貸利息的市民，可以到各個銀行進行了解。

另外，從投資角度考慮，三類人群不宜提前還款。首先是等額本金（還款逐月遞減）還款期已過1/3的購房者；其次等額本息（每月還款金額固定不變）還款已到中期的購房者，按銀行等額本息的還款方式，如果貸款年限過半，就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下月供中絕大多數都是本金，提前還貸不能起到節約利息的作用；三是享受優惠房貸利率的貸款人不宜提前還貸；最後是中短期內需要再次向銀行貸款購房的人不應提前還貸。

提前還房貸要交違約金嗎

「我的住房按揭貸款已經還了5年，現在打算辦理提前還款，如何辦理，需要繳納違約金嗎？」經歷了央行的幾次降息後，一些手頭有點積蓄的「房奴」開始動起了提前還款的心思。不過，提前還房貸可是有一定「門檻」的。一般情況下，借款人想提前還貸，要求必須已還款半年以上，甚至部分銀行要求還款一年以上，例如中行、交行、招行在一定時期內均不允許提前還房貸。

此外，很多銀行在貸款合同中，都針對提前還款設置了違約金的規定，不同銀行對提前還貸的違約金收取標准不一，主要分為兩種形式收取：一是按照提前還款時的未結余額的百分比計算（一般是2%到5%），例如浦發銀行規定，一年內提前還款，加收本金的1.5%作違約金；二是若干個月份的利息，例如一國有大行規定，3年之內提前還款，加收還款額的1個月利息作違約金。

房貸扣款日當天還款也有可能逾期

有過貸款買房經歷的人都知道，銀行給你規定了一個固定的扣款日，你必須在這之前將當期扣款存到還款的賬戶里。在大多數市民的觀念里，只要扣款日當天將錢存入賬戶就可以了，其實這是一個不太好的習慣，容易造成逾期，市民王先生就碰到過這樣的煩心事。

據了解，王先生房貸按揭還款日是每月15日。之前他每個月都會按時還款，信用記錄良好。然而今年2月恰逢春節，王先生一家在外地旅遊，當天傍晚6點才將錢轉到賬戶。讓他意外的是，當晚11時查賬戶發現銀行還未扣款，後經查詢發現自己已被銀行記為逾期。

這是怎麼一回事呢？筆者咨詢了該銀行客服得知，還款日當天的扣款分兩次進行，如果上午8時左右扣款，資金不夠，貸款人必須在中午12時以前將差額資金轉入，否則將被記為逾期。也就是說，如果還款當日余額不足，下午轉入的資金都會被視為逾期。

隨後，筆者以個貸客戶身份咨詢多家銀行客服了解到，對於房貸按揭賬戶扣款的執行，不同銀行在扣款的時點上有所不同。有的銀行在房貸扣款日當天給兩次批量扣款的機會，如果第一次扣款時賬戶余額不足，而在第二次扣款時賬戶資金充足，就可視為正常還款了；有的銀行只會扣款一次，如果扣款失敗則直接算逾期。

需要注意的是，房貸還款不像信用卡還款那樣有三天的「寬容期」，因此市民最好提前一天在賬戶存入足額款項，以免產生逾期記錄。此外，為了方便起見，市民可以通過網銀將還款賬戶與工資卡等其他賬戶綁定，預約轉賬。比如每月還款日是15日，就設定為每月14日自動轉賬，金額最好大於每月應還的房貸金額。

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