中民投融資

❶ 住建部：城市更新單元拆除建面不應大於現狀總建面的20%

8月30日，住房和城鄉建設部發布關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知。

通知指出，嚴格控制大規模拆除。除違法建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。提倡分類審慎處置既有建築，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。

嚴格控制大規模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2。

嚴格控制大規模搬遷。不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意願，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區）或項目居民就地、就近安置率不宜低於50%。

確保住房租賃市場供需平穩。不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

北京市城市更新行動計劃出台 到2025年完成3萬戶城鎮棚改任務

近日，中共北京市委辦公廳北京市人民政府辦公廳關於印發《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》的通知。

目標到2025年，完成首都功能核心區平房（院落）1萬戶申請式退租和6千戶修繕任務。

到2025年，力爭完成北京市2000年底前建成需改造的1.6億平方米老舊小區改造任務，重點推進本市500萬平方米抗震節能綜合改造任務、3100萬平方米節能改造任務及群眾改造意願強烈的改造項目，配合做好6000萬平方米中央單位在京老舊小區改造任務。

到2025年，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

到2025年，重點推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統商圈改造升級。

到2025年，有序推進700處老舊廠房更新改造、低效產業園區「騰籠換鳥」。

到2025年，基本完成134個在途城鎮棚戶區改造項目，完成3萬戶改造任務。

住建部：1-7月全國新開工改造城鎮老舊小區4.22萬個

8月30日，據住房和城鄉建設部消息，2021年《政府工作報告》提出，新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。

經匯總各地統計、上報情況，2021年1-7月份，全國新開工改造城鎮老舊小區4.22萬個，占年度目標任務的78.2%。較6月末增加了10.7個百分點。

其中，開工進展較快的地區：上海（107.0%）、安徽（103.7%）、河北（100.0%）、遼寧（99.6%）、黑龍江（99.0%）；開工進展較慢的地區：陝西（55.1%）、湖南（50.2%）、山西（48.2%）、海南（45.1%）、西藏（25.0%）。

上海外灘1宗城更項目招標 「三道紅線」全部達標方可參選

近日，上海土地市場發布了一則公告，公開遴選黃浦區外灘街道一幅商住辦歷史風貌保護項目實施主體，「三道紅線」是否達標成為遴選條件之一。

根據上海土地市場公告，該項目地塊位於豫園周邊，出讓宗地總面積為17.01202萬平方米，土地用途涉及住宅、商業、辦公。

對於申請人，規定可以獨立參加遴選，也可以聯合參加遴選，聯合方數量不得超過三家，且聯合申請人中有一方投資比例須高於50%（含50%）。其中，聯合申請人中投資比例不低於25％的聯合方業績方可計入後續遴選活動中的商務標評分，計算評分項時在投資比例高於25％（含25%）的各方之業績擇優計算，同一申請人只能進行一次申請（含聯合申請）。

同時，申請人或聯合申請人中一方[投資比例高於50%（含50%）]「三道紅線」需要全部達標，這是「三道紅線」首次出現在上海土地出讓要求中。

此外，三年內在上海拿地但違約的企業不得參選。

珠實71.4億元拿下廣州荔灣聚龍灣片區舊改

8月30日，廣州市白鵝潭聚龍灣片區啟動區更新改造項目結束了網上限時競價，888號廣州珠江產業園投資發展有限公司以71.4132億的底價，成功競得改造主體資格。廣州珠江產業園投資發展有限公司由廣州珠江實業集團有限公司100%控股。

項目改造范圍總用地面積25.18萬m2，現狀房屋總建築面積約14.50萬m2，將採取舊城連片更新改造（混合改造）的改造模式。改造范圍內權屬人共702戶，經征詢產權人改造意願，已經獲得91.45%的同意改造率。

聚龍灣城市更新單元，位於白鵝潭聚龍組團，毗鄰白鵝潭商務核心區。項目啟動區范圍西至芳村大道、北至信聯路，東至珠江，廣佛線、在建地鐵11號線、規劃地鐵25號線，都將在該片區周邊經過。

規劃房屋總計容建築面積52.7萬m2（不含歷史文化建築的建設量，該建設量依據相關保護規劃落實），未來這里將打造演藝中心、科創總部灣、文化主題購物中心、工業遺產特色購物中心等，對標上海黃埔濱江。

順德樂從小布工業區城市更新單元計劃獲批 碧桂園、華發聯合開發

9月3日，據佛山市自然資源局順德分局消息，樂從鎮小布工業區城市更新單元計劃已正式獲批。

本次更新單元涉及的小布村工業區改造項目，佔地超756畝（約50.4萬㎡）。早於今年4月22日，碧桂園、珠海華發實業股份有限公司聯合體經公開競投以35.04億元土地及拆遷補償款，加上代建商業物業（出資不少於7.51億元建設），即42.55億元的總價成為順德區樂從鎮小布工業區改造項目合作方。華發股份和碧桂園將按50.6%：49.4%的比例承擔所有成本與費用。

該項目分8宗地塊，總用地面積為50.41萬㎡，由招選合作方負責標的地塊的土地整理工作，完成土地整理後，政府將除代建商業物業地塊外的剩餘7宗地塊協議出讓給合作方進行開發建設，其中，計劃協議出讓用地面積約41.06萬平方米，其中商業用地面積約7.82萬㎡，住宅用地面積約22.76萬㎡，市政道路面積約10.47萬㎡。

宏發簽約深圳紅塘片區福海街道首個大型工改工城市更新項目

9月1日，深圳市塘尾股份合作公司已與深圳市宏發投資集團旗下深圳市天禧禾投資發展有限公司就紅塘片區城市更新項目合作開發正式簽約。

據悉，紅塘片區城市更新項目是福海街道首個大型工改工城市更新項目。

該項目擬更新單元范圍用地面積311281平方米，擬拆除范圍用地面積307194平方米，現狀永久性建築物總建築面積439566平方米，現狀容積率約1.43，現狀物業主要為工業廠房、宿舍、配套用房及商業用房。涉及塘尾股份合作公司的集體土地面積298759平方米，現狀永久性物業建築面積350466平方米。

中民投旗下上置集團上海大興街舊改項目重獲銀團10億元融資

9月2日媒體消息指，中民投旗下上市公司上置集團大興街舊改項目取得重大進展。

據中民投方面透露，爭取貸款重啟，經過了多輪、多方溝通。在債委會的大力支持和協調下，中民投與銀團各參貸銀行進行了多次溝通，分析項目價值、表達公司誠意。最終，在銀團牽頭行的帶領下，一致通過了銀團會決議，並於8月31日完成了10億放款。

❷ 董家渡往事連載之二：董文標和他的中民投

2014年 8月18日，董文標向中國民生銀行董事會提交辭職函。如果從1996年民生銀行成立，擔任副行長開始算起，董文標在民生銀行已經整整18個年頭。這十八年裡，民生銀行從國內首個民營資本入股的小行發展成為資產超3萬億的全球500強大行，有「小微之王」之稱。

離開民生銀行的原因其實很簡單，「我要想再多干一屆兩屆，必須要修改公司章程，影響不好不說，還妨礙了制度的傳承。這是我現在離開民生銀行最重要的一個原因。」董文標曾經說過。

但是董文標還沒有做好退休的准備，此時的他，堪稱意氣風發，下一個目標是:上海灘。

三天之後，中民投揭牌。

其實早在正式遞交辭呈之前，董文標即將擔任中民投董事長的消息已經傳開。早在當年4月17日，史玉柱的一則微博就揭開了中民投的面紗。「總理簽字批准成立的一個國字頭民營公司，今天創立大會。推辭失敗，我還是被選為副董事長。好在我是非執行董事，不參與公司運營。我公司投資10億，僅占股2%，是個小股東。正副董事長五人中，只有我像個痞子，真不協調。」

在這條微博的配圖上，有史玉柱、泛海建設董事長盧志強、民生銀行董事長董文標、億達集團董事長孫蔭環、民生銀行副行長趙品璋，個個都是大佬級的人物。

中民投很容易讓人聯想到中投公司，或可視其為民營版中投公司，且以「總理簽字批准成立」而論，其出身以及背負的期望顯然不一般。在董文標的回憶中，當初中民投成立源於全國工商聯副主席們的一次交流，2013年8月，在全國工商聯主辦的長白山論壇上，新當選的企業家副主席們聚在一起討論，想著如何為民營經濟和民營企業發展做些事情，就想到成立一家產融集團。

「搞這樣的集團有兩個目的：一是在引領民營企業轉型升級方面發揮示範作用；二是支持民營企業走出去，給它們搭建境外平台，在技術、法律、資金等很多方面給予支持。」

聽上去一個注冊資本達500億、總理簽字成立的中字頭投資公司，就是在大佬們推杯換盞，哦不，談笑風生間成立了。有錢人的世界誰不羨慕呢？

但其實，中民投的雛形早在這之前就已經開始規劃了。董文標在2013年5月曾透露——「我現在正在做的還有一個很好的事情，中國100家大型民營公司，每家民營企業出一個億，就是100個億，成立一個中國民營企業投資公司，叫中民投，也是一個很強大的民間外交平台。」

因為總理親自簽字，中民投一開始是不缺錢的「銀行授信加起來有三千億。」這是董文標在接受媒體采訪時親口說的，只是他沒有想到，三年後銀行卻對中民投唯恐避之不及。

但實際，中民投更像是在民營企業大佬們湊局做的一個圈子。中國獨特的圈子文化在商業領域尤為明顯。在中民投籌備之初，無數民營企業競相入股，其實只為獲得進入圈子的一張門票。哪怕是在公司成立之後，仍然有企業想要入股。

做了一輩子銀行的董文標對於實業有著自己的抱負，他對於中民投的未來有著非常清晰地規劃：讓中民投成為一個投資平台，承擔起鋼鐵、光伏等這些過剩產能整合的重擔。

他曾經以光伏產業為例，中民投首先要成立中民新能源集團，這個集團將來要兩條腿走路：一是做光伏電站，做大，再做強把技術搞上去；第二，整合國內原有的小型光伏電站。"將來通過金融產品組合，運用我們的優勢降低資金成本，這樣就具備了強大的競爭優勢。"

在董文標的設想中，中民投未來的架構將包括九大板塊，分別為中民新能源、中民鋼鐵聯盟、中民礦產物流、中民嘉業、中民物業、中民國際通航、中民國際、中民投資本、中民歐洲資本。其中，最先亮相的將是「中民國際通航」與「中民新能源」。

董文標對中民投的設想不可謂不宏大，如果確實能肩負起過剩產業整合的重擔，這對整個中國的經濟增長將產生不可估量的影響，銀行家出身的董文標，心裡有個「實業報國」的夢想。

只是後來他可能才意識到，這個夢想太大。

但實際上，中民投揭開面紗後的第一件事，卻是上海灘董家渡的兩塊地。

董文標開發董家渡，聽上去很不錯。就像成功人士總想樹碑立傳，而董家渡則是董文標下一個人生奇跡的見證。

2014年11月18日，上海市黃浦區小東門街道616、735街坊地塊也被稱為董家渡13、15地塊迎來了出讓，中民投和泛海控股為本次角逐的雙方，248億元的起始價格，最終中民投以248.5億元的價格勝出，僅僅在底價基礎上增加了5000萬元，溢價率為0.2%，成交樓板價3.54萬元/平方米，成為了上海的新一代地王。

這樣的黃金地塊，溢價率僅僅只有0.2%，這很難不讓人浮想聯翩。更重要的是，參與這兩塊地競拍的主角中民投和泛海控股之間千絲萬縷的關系。泛海控股系中民投59家股東之一，泛海控股董事長盧志強亦是董文標的好友，董文標與盧志強曾經在民生銀行中分別擔任董事長和副董事長。

對於這一頗具中國特色的競拍，新華網當年的專題報道中用了「低調的主角，乏味的劇本」來形容整件事。看透一切的官方媒體吐槽起來，也頗具黑色幽默的調調。

新華網的報道中指出，這兩塊地的規劃第3次修改剛一出爐，即有業內人士指出，「規劃調整並非無緣無故」，此舉或意在定向出讓給某家企業。

在董家渡地塊規劃修改之前，董文標就表示，「將於9月在上海黃金地段拿地，蓋一座近百層的高樓」。並且他告訴中民投的股東們，「三年即能回本」。說完不久，新修改規劃就顯示董家渡地塊限高從240米調整為300米，與董文標的承諾不謀而合。

拿下地之後，該項目地塊的項目公司為中民外灘房地產開發有限公司，該公司成立於2014年12月，注冊資金為100億元人民幣，最初的持股比例是，中民投持股85%，上海佳渡置業持股10%，上海外灘投資持股5%。

2015年12月，該地塊舉行了開工儀式。一切看似繁花似錦。

2019年1月29日，債市流傳出了一則震驚圈內外的消息：中民投30億元非公開定向債務融資工具（PPN）構成技術性違約。當天，中民投已經於1月29日下午5點左右打款到銀行賬戶，但錯過了最後時限，因此構成技術性違約。

如果不是這筆技術性違約，對很多人來說，中民投的光環還會一直在。但冰凍三尺非一日之寒，中民投的危局在很早之前就有跡象。

從2017年底，中民投就開始「雙降雙提」：即降規模，提質量；降杠桿，提效率，實施戰略轉型。 多年從事 財經 新聞的經驗告訴我：當一個公司稱「轉型」的時候，也就是危機即將來臨的時候，因為只有在原先的路走不下去，公司戰略才會提「轉型」。「降規模、降杠桿」的背後一個不言而喻的事實就是：中民投的攤子太大、杠桿太高了。

2017年6月，中民投將持有的36%、旗下上海佳渡置業持有的9%，合計45%股權轉讓給安信信託，這背後已經顯示出危機的一角了。（安信信託的故事見董家渡往事連載之一）

有業內人士認為，這筆投資大概率是明股實債，中民投可能與安信信託簽署了抽屜協議，待中民投財務狀況好轉後，回購這筆股權，但沒想到安信信託給套住了。

在更早之前，2017年1月，巨人網路董事長史玉柱選擇清空中民投股權（投資10億元，持股2%），他當時給外界的解釋是，「因我准備回民生銀行擔任董事，防止大家誤解兩者有關聯，我已賣掉了全部中民投股份，辭去全部職務」。

或許史玉柱從一開始，就沒有看好中民投的未來。

從高調拿下董家渡地塊，到技術性違約，這幾年中民投到底怎麼了？

董文標的策略是通過兼並重組等等，做大光伏等過剩產能企業，然後再變強，但是還沒有變強，中民投就已經在變大的路上被遠超過其融資能力的杠桿給拖垮了。

公開資料顯示，截至2018年6月末，中民投未經審計的合並財務報表口徑資產總額為3096.51億元，上半年公司實現營業收入合計144.64億元，營業利潤負0.68億元，凈利潤12.60億元，其中歸屬於母公司股東的凈利潤為4.47億元。

資產規模一路狂飆，而業績卻沒跟上，12.60億元的凈利潤只有2017年全年的五分之一。曾經自稱不愁融資的中民投開始為融資發愁。截至2018年6月末，中民投已使用銀行貸款 767.63 億元；發行的尚在存續期的債券合計29支，待償余額為474.94億元。 其中，僅2019年到期的債券就有17隻，待償余額超過200億元。

從2018年開始，中民投開始了借新還舊的奔波之路。2018年，中民投共發行債券9隻，存續7隻， 9隻債券募集資金用途全部為還債。

那麼，中民投的資產擴張都用在了什麼地方？2015年，中民投曾以48.91億元參與上市公司陽光城定增取得其18.04%的股權。一年之後，中民投又以30.14億港元，受讓億達中國53.02%股權。

之前我說過，在史玉柱曬的那張合影中，就有億達集團的孫蔭權，而陽光城也是中民投的股東。從一開始，中民投投資中的這種裙帶關系就註定其不會走專業路線。

另外，中民投旗下租賃公司中民投國際租賃頻頻踩雷永泰能源、陽光凱迪等「網紅」公司，風控能力堪憂。

此外，中民投內部派系斗爭激烈、投資行為非常激進和粗放，重數量而不重質量,很多項目的投資經理在投資當年就拿到了獎勵，這顯然不符合業內慣例，種種跡象都顯示中民投在失控的道路上越走越遠。

2018年是危機在內部醞釀發酵的一年，董文標還沒有放棄中民投，他積極尋找戰略投資者，還拜訪了中信集團高層，希望能獲得高層支持。但是最終董文標選擇了離開，2018年10月董文標卸任中民投董事局主席。

對於卸任，官方表面的說法是「在中民投發起成立之初，董文標便已明確提出過只做一屆董事局主席，如今正值交班之際。」還有相關人士曾透露稱，「他其實早已多次提出不連任（中民投）董事局主席」。但或許看客們到後來才明白，當時的卸任或許對他來說是一種解脫，也是一種無奈下的選擇。

或許董文標曾經有那麼一刻，想像站在董家渡地塊上拔地而起的高樓上，俯瞰黃浦江的景色，但是這終究還是沒能實現。

同樣來自民生系、董文標的河南老鄉李懷珍接棒，中民投開始了資產大甩賣。2019年7月，建業集團以16.5億元全資收購中民築友（現已更名為「築友智造」），中民投退出裝配式建築板塊。

2019年9月26日，雅居樂雅生活公告稱，以20.6億元收購中民投旗下中民未來物業板塊60%股權。

2019年2月和10月，中民投旗下上海嘉聞投資管理有限公司分兩次將股權轉讓給福建捷成貿易有限公司，中民投退出陽光城……

到如今，中民投已經經歷成立六年內三次董事會換血，公司內也開始了一系列的內部改革，高管降薪、資產重組等等，當然，直到現在，中民投的危局仍然沒有完全解開。而董文標早已在媒體中銷聲匿跡。

董文標在民生銀行功成名就之後仍然去挑戰一個自己並不熟悉的領域，這值得尊敬，但是有時候即使是大佬，遇到自己沒有趟過的河，也會容易嗆水。

而當年與中民投一起「合作」競標董家渡地塊的泛海建設，其背後的大佬盧志強的故事則是另一番風景，這個我們下次再講。

董家渡往事連載之一請點擊：董家渡往事連載之一：高天國和他的安信信託

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❸ 陽光城大股東股權質押超八成 會成為下一個泰禾嗎

8月3日，陽光城公告稱，在「16陽城01」公司債券存續期的第4年末，下調存續期第5年票面利率至6.50%，在流動性寬松的背景下，不少房企在有調整債券票面利率機會時，基本都選擇下調利率以降低成本。陽光城並不是第一個這么做的，但6.5%的利率水平仍然不低。

事實上，陽光城近幾年的杠桿率長期維持在高位，堆積的大量存貨亟待周轉結算又進一步加劇了陽光城的資金緊張。公司也通過發行債券、發行美元票據、發行資產支持票據以及辦公物業類REITs專項計劃等方式緩解財務壓力，甚至傳出旗下物業公司將上市融資的消息。

高杠桿下不停拿地、銷售，一味追求規模的陽光城會成為下一個泰禾嗎？

融資成本快速上升

根據《陽光城集團股份有限公司2016年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）募集說明書》，「16陽城01」債券持有人有權在債券存續期間第3個計息年度付息日、第4個計息年度付息日將其持有的債券全部或部分回售給陽光城，相應地，陽光城也有權調整債券的票面利率。

對於債券中包含借貸雙方權利的情況，本質上依然反映的是雙方在後續融資市場中的話語權，並給雙方重新選擇的機會。

事實上，「16陽城01」在存續期前三年票面年利率僅為4.8%，而在2019年8月，陽光城在存續期第四年將票面利率大幅提升至7.28%，短短一年間融資成本提高了2.48個百分點。而在今年的調整窗口，受益於流動性充裕的大環境，陽光城選擇下調存續期第5年票面利率至6.50%，但依然明顯高於此前的4.8%。

「16陽城01」僅僅是冰山一角，在過去6/7月份，陽光城連發兩期中期票據，合計達到13.5億元，短短一個月之內，成本從6.6%上升至6.8%。此外，從陽光城的辦公物業類REITs資產支持專項計劃融資成本看，優先順序的C類資產融資成本都達到了7.5%的水平。

7月8日，陽光城完成3億美元的債券發行，票面利率為7.5%，就連存續期僅1年的短期融資券的融資成本也達到6.2%的水平。

利息資本化隱藏融資成本

2019年，陽光城的整體平均融資成本為7.71%，在TOP50房企中處在前列，既高於其學習對象碧桂園的6.34%，也高於規模接近的招商蛇口、金地集團的4.92%、4.99%。

根據東吳證券5月底的研報數據，TOP30房企平均融資成本為5.80%，融資成本超7%的共有四家，包括中國恆大、融創中國、陽光城和中南置地。陽光城的融資成本平均則為7.18%。

陽光城融資成本較高的原因是發債利率較高，根據Wind數據，2019年陽光城發行的多筆美元債票面利率均在10%以上，最高達到12.5%。近期受益於市場環境，發債利率有所降低。7月份發行的美元債票面利率7.5%，仍高於不少大型房企。

明顯高於同行的融資成本，一方面反映了市場對於陽光城「資金高周轉」模式所蘊含風險的擔憂；另一方面，高融資成本也讓陽光城淪為金融機構的「打工仔」。

截止今年一季度末，公司的總有息負債超千億，達到1108.85億元。其中，短期債務為300億元，賬面貨幣資金413.81，其中還有約50億元的受限制現金，考慮到今年上半年銷售回款不力，且面臨著較大的結轉交付壓力，陽光城的償債壓力並不算小。

近幾年陽光城資產負債率一直保持在80%以上的高位，遠高於行業64.3%的平均水平。凈負債率更是超過了200%。雖然經過連續幾年的下降，2019年底凈負債率仍高達135%（Wind數據）。

2019年陽光城通過置換，將一年內到期的有息負債由前一年的479.2億（貨幣資金378.48億）降低到319.2億元（貨幣資金419.78），使得貨幣資金超過一年內到期的有息負債，減緩了償債壓力。

然而其長期借款增加151.01億，有息負債合計1106.92億元，與2018年持平。從到期情況來看，1-2年內到期金額為454.48億元，這部分債務將在2021年轉化為一年內到期的短期負債，屆時仍將考驗公司的償債能力。

近幾年，陽光城的凈資產負債率逐漸下降，但是無法掩飾公司杠桿率依然高企的事實，隨著近兩年融資端的收緊以及銷售端的不確定加大，陽光城伴隨著高杠桿的資金高周轉模式面臨著一定的考驗。

此外，陽光城的擔保額度也是異常的高，在合、聯營子公司進出報表越來越「隨意」的背景下，房企的擔保從另一方面折射出其杠桿率的高低。Wind數據顯示，截止今年1季度末，陽光城的擔保額度達到凈資產的187.97%，其中對關聯方的擔保達到凈資產的164.89%的高水平。

此外，陽光城超千億規模債務背後的資金成本部分被利息資本化隱藏了，近幾年公司的資本化率都在90%左右的高位。利息成本高資本化率，也是影響公司的利潤率水平的重要原因之一。

陽光城的盈利指標一直表現很低迷，凈利潤率從2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%。

東吳證券曾對25家主要房企2019年凈利率做過統計，平均凈利率為 13.8%， 有三家房企凈利率超過 20%，凈利率最高的為26.02%；有14家房企的凈利率位於10%-20%之間，還有8 家房企的凈利率低於10%。相比之下，陽光城2019年剛過7%的凈利率是比較低的。

今年一季度其凈利率甚至掉至6.65%，ROE也僅有15.03%，比同規模的招商蛇口、旭輝集團、金地集團都要低。

大股東幾乎全質押股權 要重蹈泰禾的覆轍？

作為同樣背負著高杠桿的閩系房企，盡管不像泰禾集團那樣面臨著巨大的短期償債壓力，但陽光城的高杠桿陰影下是較大的竣工結轉所需的資金壓力。2019年，陽光城全年實現結算收入610.49億元，同比增長8.11%，較此前兩年70%-80%的結算收入增速及銷售額增速明顯下降。過去四年累計結算金額為1700億元，相較於同期超過5000億元銷售額來說，結算的進度是比較慢的，並積累了較大的結轉壓力。

泰禾和陽光城的不同在於，一個把錢全花掉，導致資金鏈條斷裂；另一個土儲少、結轉少，留著剛剛好的錢應付短期流動性。而在巨大的竣工結轉所需的資金壓力下，陽光城的盈利能力則是最終決定其是否能安全著陸的關鍵。

不幸的是，近年來陽光城的資金高周轉模式，積累大體量的合約負債的同時，也推高了公司的整體杠桿率，從而導致陽光城無法積累足夠的土地儲備項目。因此，為了追求銷售規模，陽光城的拿地自由度相對更低，有時不得不拿地，甚至是高溢價拿地。

2015年新增土儲金額135億元，占當年合同銷售額的45%，前一年拿地金額僅37億左右。到了2017年，新增土儲金額986億元，已經超過了當年的合同銷售金額。

2018年，陽光城開始踩剎車放緩拿地，盡管如此，當年拿地權益對價仍達306億元，合計補充土儲1333萬平方米。2019年則再次加快拿地節奏，以491.77億元的權益對價補充土儲937.1萬平方米。拿地力度則從0.26上升至0.36（權益拿地金額/權益銷售金額）。

今年上半年陽光城累計新增項目 48個，累計總地價 464.01 億元，新增項目樓面價達到5607.10元/平米，樓面價/銷售均價為45.28%，較2019年繼續提升。

無論是從拿地成本升高導致的毛利率降低方面來看，還是高融資成本吞噬利潤方面來看，陽光城的盈利都將受到較大挑戰。盈利能力降低，這對於多年來一直在拿地、銷售，一味追求規模的陽光城來說，高杠桿的難題更加難解。

而值得注意的是，在實際控制人吳潔做甩手掌櫃多年後，其股權也幾乎被質押一空。7月11日，陽光城發布公告稱，其控股股東福建陽光集團及其全資子公司東方信隆資產、一致行動人福建康田實業集團所持股份累計質押數量占所持陽光城股份數量比例超過80%。而中民投旗下的二股東上海嘉聞也將其所持陽光城股份全部質押。

凈負債率高企，融資成本升高，銷售增速下滑，盈利能力不強，大幅超過凈資產的對外擔保，實控人大比例股權質押，當下的陽光城與2018年的泰禾集團頗有些相似之處。而泰禾集團的命運也在一定程度上成為了激進的閩系房企的「負面典型」，而陽光城會重蹈泰禾的覆轍嗎？

❹ 億達中國：罷免執行董事陳東輝，此前因職務侵佔罪被拘留

6月15日，億達中國控股有限公司（3639.HK）發布公告，披露於2020年6月15日舉行的股東周年大會的投票表決結果及董事罷免公告。
公告顯示，有關罷免陳東輝作為執行董事的決議案已於股東周年大會以普通決議案通過，陳東輝被罷免為公司的執行董事，自2020年6月15日起生效。
今年2月21日，億達中國曾公告，公司執行董事陳東輝因涉嫌職務侵佔罪被拘留。截至2月23日，億達中國稱尚未能與陳東輝取得聯絡，且尚未取得有關拘留的進一步資料。至3月12日，董事會決定暫停陳東輝於公司作為執行董事的所有行政及執行職責及權力，實時生效。
此外，陳東輝亦為上置集團有限公司（01207.HK）執行董事，不過上置集團亦公告將罷免陳東輝。
陳東輝因涉嫌職務侵佔罪被拘留一事也給億達中國帶來進一步影響。
2月24日，億達中國控股有限公司（3639.HK）發布公告稱，由於公司執行董事陳東輝被拘留已在技術上導致億達中國所訂立未償還本金總額45.79億元觸發若干貸款條例。相關貸款的相關貸款人可要求立即償還相關貸款的未償還貸款、應計利息及所有其他應計或未償還的金額。
對億達中國而言，目前正處內憂外患中。除了執行董事被拘留觸發償還貸款外，其控股股東中國民生被實施一份資產凍結令及自2020年初以來新型冠狀病毒爆發所造成的影響已令億達中國難以獲得新融資。
6月9日，億達中國發布公告稱，由於過去數月集團面臨的各種挑戰已令集團難以獲得新融資，但為保留現金資源，旗下全資附屬公司就2.3億元貸款申請延長期限至2021年3月31日。
資料顯示，億達中國為商務園區開發商及商務園區運營商，主要業務涉及商務園開發及運營、銷售商務園配套住宅、寫字樓及獨立住宅、商務園委託運營管理、提供建築、裝修及園林綠化服務及物業管理服務。中民投及中民嘉業為億達中國的控股股東。
截至2019年年末，億達中國擁有現金及銀行結餘20.4億元（包括受限制現金10.07億元；擁有銀行及其他借款約為人民幣150.16億元；凈負債比率為103.5%，較2018年底的128.6%，下降25.1個百分點。

❺ 前海中民投資鑫鼎基金怎麼樣

前海中民投投資控股有限公司是金融投資平台，旨在全方位的金融控股集團，打通金融產業鏈，在堅持市場化經營的原則下實現廣義的產融結合，面向客戶提供全方位、多角度的投融資綜合金融服務解決方案。公司將逐步打造全牌照金融平台，通過持股和控股，實施純粹性金融控股公司模式的戰略管控。結合直銷銀行、互聯網金融等行業發展趨勢，確定「新金融」理念，創新金融產品和服務。通過「投、貸聯動」、「股、債聯合」，中介服務、不良資產處置、資產管理等業務模式在商業銀行的傳統業務基礎上建立新的商業合作模式，實現互利共贏。同時，建立資本市場與股權投資基金業務模塊，打造國內領先的私募證券投資基金，私募股權投資基金和其他類私募基金。———成就價值，創造未來！

❻ 五大平台急停互聯網存款，廣東首例個人破產案，百度謀劃造車

股融易資訊今日話題

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繼兩天前支付寶下架銀行互聯網存款產品後，包括騰訊理財通、京東金融、度小滿金融、攜程金融、陸金所等平台已跟風下架互聯網存款產品。盡管還有部分平台仍有互聯網存款產品在售，但業內人士認為，更大規模的下架將會到來，只是時間早晚問題。互聯網存款的下架，央行金融穩定局局長孫天琦近日的發言被認為是主要原因。15日，孫天琦「點名」第三方互聯網平台存款，強調互聯網金融平台開展此類金融業務，屬「無照駕駛」的非法金融活動，也應納入金融監管范圍。此次「下架潮」引發各方討論，不少用戶仍對已持有產品的未來動向感到擔憂，部分網友認為監管層對風險控制及時到位。業內人士則更多在憂慮後續出台的監管政策，擔憂政策會否要求對該類產品「一刀切」。如何平衡互聯網產品帶給中小銀行的裨益和風險，相信將會是這一法規的重點。

在廣東省首例「個人債務清理」案中，王某慧、肖某翠夫婦的公司因經營不善倒閉，夫婦倆因擔保欠下了銀行近600萬元債務。鑒於兩人積極配合執行、如實申報財產的誠信表現，東莞第一法院將其列入首批個人債務集中清理試點，確定債務重組方案為：被執行人配合法院處置名下房產，所得款按照法定順序分配；每月保留生活費用3000元，剩餘收入用於債務償還；確定10年的破產保護期，期間遵守各項規定，到期免除債務並復權。

繼華為可能以某種形式與長安、寧德時代合作的消息傳出之後，網路也與「造車」二字緊密的聯系在一起。
首先，無人駕駛前途還很難預料。
在陸奇時代，無人駕駛無疑是網路的「重頭戲」。這么幾年以來，雖然有各種傳聞，但網路在這方面依然取得了不少的成績。
第二，新能源 汽車 能成為網路的新引擎嗎?
進入新能源 汽車 製造領域，網路就能分到一杯羹進而追趕上互聯網「列強」嗎?不太現實。
第三，從目前的形勢看，入局造車有些晚了。

造車，造新能源 汽車 ，是個不錯的想法。但是，華為尚不敢直接進入造車的領域，而僅僅是想做一個「供貨商」，那網路入局的前景也是非常難以預料的。

股融易資訊： 科技 、資本與經濟動態

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近日，美國商務部正式發布公告稱，以「保護美國國家安全」為由，將共計77個實體列入「實體清單」。其中絕大多數為中國公司，中芯國際、大疆、中國船舶集團等公司在列。該「實體清單」還包含了北京理工大學、北京郵電大學、南京航空航天大學、南京理工大學、天津大學這五所國內高校。路透社稱，此舉被認為是特朗普在其卸任美國總統一職之前，試圖鞏固其對華強硬政策留下的「遺產」。對此，大疆方面回應稱，對於該決定感到失望，但其無人機產品依然可以在美國銷售。中芯國際評估後認為，該事項對該公司短期內運營及財務狀況無重大不利影響，但對10nm及以下先進工藝的研發及產能建設有重大不利影響。公司將持續與美國政府相關部門進行溝通，積極尋求解決方案，力爭將不利影響降到最低。

近期，神州租車公告宣布神州優車出售公司股權的交易已完成。這也意味著，神州系曾經最有價值的一塊資產，與陸正耀再無關系，神州租車真正地實現了「去陸正耀化」。神州租車淪落到「賣身」下場，緣起瑞幸爆雷。事實上，神州租車股價處於持續下滑狀態，疫情影響之下，國人的出行需求驟減，神州租車2020年的業績表現十分慘淡。據了解，陸正耀在資本運作上一貫偏好重資產模式，其麾下的三大上市及掛牌公司瑞幸咖啡、神州租車、神州優車，皆是如此。重資產模式帶來巨大的資金壓力，但「燒錢」卻難挽業績頹勢，未來還可能無錢可燒，或也在一定程度上導致了神州租車不得不成為「棄子」。神州系公司之間的關聯交易非常頻繁，這使得鏈條上的各個公司在成立後能夠快速發展。但其致命之處在於，一旦內部一個環節出現問題，就很容易波及到整個生態。目前，陸正耀打造的商業帝國搖搖欲墜。玩轉資本的神州系，最終也被資本反噬。

12月20日下午，8家代表企業正式入駐合肥經開區珠江路邊的中國聲谷·經開信創產業園內，其中包括復旦合肥先進技術研究院的人工嗅覺感測器項目。合肥經開區相關部門介紹，這是該區與國內知名院校合作的又一成果，專注領域為復旦大學優勢學科微電子，未來將合作建設先進材料和微納感知研究室，立足人工智慧感知技術，進行生產生活中相關領域的研究，例如用人工智慧嗅覺技術感知城區空氣中的異常氣味、污染氣體等。

20日，深圳國家應用數學中心正式揭牌。該中心是首批十三個國家應用數學中心之一，也是深圳市第一個國家級數學中心。未來中心將通過聚焦網路信息，精準醫療，科學、工程計算與設計軟體，金融 科技 與數字經濟等四個核心方向，開展大型計算與快速演算法研究，與華為、騰訊、邁瑞、華大基因等企業合作，為破解卡脖子的共性問題提供技術方案，助力深圳經濟發展。

2020世界物聯網大會組委會主席、 科技 部原秘書長石定寰在做主題報告時介紹，目前全球物聯網產值大約15萬億美元左右，其年平均增長率接近23%，預計2021年以後這一增速有望達到30%，到2025年，全球物聯網產值將達到30萬億美元的體量。他介紹，中國是物聯網應用實踐和創新開發最多的國家，中國佔到了全球物聯網產值的1/4左右；其中一個主要原因在於，中國已完成5G基站超70萬個，預計今年年產值超2萬億人民幣。

12月19日消息 根據彭博億萬富翁指數，特斯拉周五股價尾盤拉升促使埃隆 · 馬斯克（Elon Musk）的凈資產增加了近 90 億美元，達到 1673 億美元。這也預示著馬斯克今年 12 個月增加了 1397 億美元的財富。

多個消息稱，軟銀將在周一為其首家特殊目的收購公司提交首次公開招股申請，融資5億美元至6億美元。SPAC是一種沒有特定業務的空殼公司，會以IPO形式上市，上市費用由投資人承擔，唯一目的是去收購有前景的未上市公司，讓被並購的公司能迅速上市。高盛、花旗正在負責軟銀SPAC的上市，該SPAC將被用於收購一家軟銀從未投資過的公司。軟銀據稱至少還在准備另外兩個SPAC。

以下是【股融易資訊】為您整理的今日股權融資事件

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12月21日消息，蘇州速通半導體 科技 有限公司（簡稱「速通半導體」）宣布完成超過1.5億人民幣的A+輪融資，由君海創芯領投，元禾控股等基金跟投，湖北小米長江產業基金和耀途資本繼續追加投資。本輪融資完成後, 速通半導體將擴大產品線布局，招募世界一流的研發團隊，加速設計和推出性能領先的Wi-Fi

速通半導體是一家總部位於蘇州工業園區的無線晶元設計公司，成立於2018年7月，目前在上海、韓國首爾和美國矽谷都設有研發，核心團隊已在全球范圍內成功開發和量產了數十款Wi-Fi 、藍牙、蜂窩4G/LTE的無線SoC晶元。作為新一代信息技術的高 科技 企業，公司及研發人員已獲得2020江蘇省雙創人才企業、2020姑蘇領軍人才企業、2019蘇州工業園區領軍人才企業、2019金雞湖工匠領軍企業等榮譽。該團隊有參與Wi-Fi 6標准化的豐富經驗，並一直持續跟進未來應用於Wi-Fi 7的技術。

12月21日，艾特社群酒店宣布獲得有戲電影酒店戰略投資，據悉雙方未來將在用戶和會員運營、IP酒店研發、酒店互聯網轉型方面展開深度合作。

艾特社群酒店由同程藝龍，夢百合兩大上市公司戰略支持，同程藝龍強大的線上流量以及領先的酒店智能技術，夢百合頂級零壓睡眠產品為艾特社群酒店從線上技術到線下場景帶來更深度的用戶體驗。在用戶運營上，為客人營造圈子文化和新型社群經濟，致力於成為一個輕奢生活體驗的新概念社群酒店品牌。

12月21日消息，一次性內窺鏡製造商廣州瑞派醫療有限責任公司完成近億元A輪融資。本輪融資由斯道資本領投，原股東元禾原點跟投。融資資金將用於進一步鞏固和擴大產品研發管線，加速推進自動化生產線，擴大品牌的市場投入等。

瑞派醫療創立於2015年，是以提供一次性內窺鏡微創手術整體解決方案為主的全球供應商，產品發展規劃覆蓋泌尿外科、婦科、耳鼻喉科、呼吸科、普外科等。其團隊在一次性內窺鏡領域的布局早在2010年開始，是全國首個取得一次性使用電子膀胱內窺鏡第三類注冊證的企業，也是目前在一次性內窺鏡領域持有三類注冊證最多的企業。

12月21日消息，家庭教育平台好奇說完成數百萬元新一輪融資，投資方為藍象資本。好奇說創始人柯嘯成表示，本輪融資將投入內容研發與技術研發，產品體系擴充與平台效率升級。

好奇說成立於2019年6月，基於家庭教育與生活場景，圍繞媽媽群體的成長提供內容產品、社區、在線教育等綜合教育服務。目前平台用戶超過20萬，付費年度會員超4萬，社群服務網路覆蓋上百個城市。在產品層面，好奇說主打繪本精讀的養育方式，圍繞親子閱讀場景提供三個層面的服務，分別是共享書盒、繪本配套 育兒 內容、繪本 育兒 在線課程。

12月20日消息，近日，品樂侍酒文化（北京）有限公司（簡稱「品樂侍酒」）完成數千萬元A輪融資，由琢石資本（Midas Capital）、女企業家、投資人趙穎玉投資。據悉，本次融資將主要用於與公司上游合作夥伴日本Top100的百年酒廠合作開發IP酒款與供應鏈建設；符合年輕族群的微醺酒品的研發；數字化基礎設施建設；聚焦目標用戶的品牌推廣以及人力資源建設。
品樂侍酒成立於2013年，在食品飲料行業構築了「數字媒體、電商零售、認證培訓」三位一體的競爭壁壘。LVMH旗下MHD、Cartier、Michael Kors、中國平安、中民投、麥肯錫等品牌均與品樂侍酒建立了合作關系。多年以來，公司參與運營了全球權威的酒單評選「中國酒單大獎」「中國青年侍酒師大賽」「中國侍酒師大賽」，並創立了第一屆「中國清酒大賞」。

酒店行業數字化轉型服務商鹿馬智能 科技 （上海）有限公司宣布已經完成B輪融資。本輪融資由CPE領投，老股東雲時資本、大眾點評創始人張濤、Zoom天使投資人跟投。資金將用於酒店數字化應用的開發和落地及與之相關的人才投入，重點推進「HIOS」酒店智慧雲平台的研發拓展，以及酒店SaaS產品的市場化推廣。

❼ 從負債兩億到身家百億，史玉柱的東山再起是偶然嗎

史玉柱，1962年9月15日生於安徽省蚌埠市懷遠縣，商人、企業家。1984年從浙江大學數學系本科畢業，分配至安徽省統計局工作。1992年在廣東省珠海市興辦珠海偉人高科技集團。1997年推出保健品「腦白金」。2012年，在《財富》中國最具影響力的50位商界首領排行榜中排名第二十二位。2016年5月，史玉柱任世紀游輪董事長。

5.寧可慢一點，資金鏈一斷就完蛋

一個企業負債率不能太高，太高真是要出事。所以搞投資，最大的經驗就是要控制本人的負債率，控制本人的杠桿。