房地產開發企業的融資策略分析

A. 房地產企業的48種融資方式解讀

房地產企業的48種融資方式解讀

房地產融資也是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的總稱。那麼如何沖破融資困境，選擇合適的融資方式呢?

第一計：應收賬款融資

1 付款方是有信用的，政府機構，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

2 應收賬款證券化(信託)

第二計：應付帳款融資

1、遠期承兌匯票

2、質量保證託管

3、應收賬款證券償付

重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產1%的項目，不會投資

第三計：資產典當融資

1、急事告貸，典當最快

2、受理動產，庫存，設備等市場上有價值的典當物

3、可分批贖回

第四計：企業債券融資

1、債權人不幹涉經營

2、利息在稅前支付

第五計：存貨質押融資

1、一定時間內價值相對穩定

2、存放第三方倉庫。

第六計：租賃融資(大設備)(買賣雙方均可用)

1、有利於提高產能，行業競爭力

2、逐年分攤成本，實現避稅

3、買斷前幾所有權

第七計：不動產抵押融資

1、不接受小產權

2、可評估後加貸

(小產權可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款)

第八計：有價證券抵押貸款

1、可保留國債股票的預期收益

2、可分批贖回

3、一般為不記名債券

第九計：經營性貸款

1、已有的經營記錄為基礎

2、用於公司的主營業務

第十計：裝修貸款

1、有抵押物無還款來源

2、額度范圍和比例空間較大

第十一計：專利融資

1、有有效期限制

2、有成功的市場，有規模

深圳市福田區和南山區政府有專門針對企業專利貸款貼息政策。

第十二計：預期收益融資

1、能有效提前使用預期回報

2、一般需要用到擔保工具

第十三計：內部管理融資

1、留存利潤融資

2、盤活存量融資

案例：萬樂電器1億

案例：產權轉股權融資節稅800萬

第十四計：個人信用貸款

1.個人信用最大化

2.現金流最大化

第十五計：企業信用融資

1、企業信用最大化，

2、企業現金流最大化

第十六計：商業信用融資

1、有形的商業融資

2、無形的商業融資

第十七計：民間借款融資

1、充分運用非正規軟財務信息

2、手續便捷，方式靈活

3、特殊的風險控制和催收方式

第十八計：應收貨款預期融資

1、預期是可以預見的

2、預期是增大的趨勢

第十九計：補償貿易融資

1、供應和需求是同一個系統的

2、需要明顯大於供者

第二十計：BOT項目融資

1、A建設-A經營-移交B(公共工程特許權)

2、A建設-A經營-移交B(民間)

第二十一計：項目包裝融資

1、價值無法體現或者是變現

2、可預見的升值空間

第二十二計：資產流動性融資

1、有價值無將來

2、新項目回報預期高

第二十三計：留存盈餘融資(內部融資)

1、主動，可控，底利息成本，

2、有穩定團隊的作用

第二十四計：產權交易融資

1、以資產交易融資

2、能優化股權結構，優化資產配置，提高資源使用率

3、含國有資產的企業使用多

第二十五計：買殼上市融資

1、曲線上市融資

2、綜合成本小，市盈率也較低

第二十六計：商品購銷融資

1、預收貨款融資

案例：順馳快速制勝之道

第二十七計：經營融資

1、會員卡融資

2、促銷融資

第二十八計：股權轉讓融資

1、戰略性合作夥伴融資

2、優先股，債轉股

第二十九計：增資擴股融資

1、股本增加，股權比例發生變化

2、規模擴大，原股東投資額不變

第三十計：杠桿收購融資

1、以小搏大的.工具

2、集資、收購、拆賣、重組、上市

第三十一計：私募股權融資

1、成長性，競爭性，優秀團隊

2、良好的退出渠道和回報預期

第三十二計：私募債權融資

1、穩定的現金流

2、良好的信用系統

第三十三計：上市融資

1、國內，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞台灣

2、主板，中小板，創業板

第三十四計：資產信託融資

1、有較高的成本17%左右

2、有效規模的要求

第三十五計：股權質押融資

1、公司價值可有效評估

2、股權結構清晰

第三十六計：引進風險投資

1、風險投資的價值不僅僅是錢

2、以上市退出為目的

第三十七計：股權置換融資

1、股權清晰可評估

2、以戰略性置換為重點

第三十八計：保險融資

1、是最後一道保護屏障

2、不可不買，不可多買

第三十九計：衍生工具融資

1、適用於大型企業

2、有很高的金融風險

第四十計：民間融資(個人借貸和委託貸款)

1、個人借貸融資

2、企業拆借融資

案例：粵東自來水廠項目

第四十一計：不動產、動產抵押貸款

1、房地產抵押貸款

2、土地使用權抵押貸款

3、設備抵押融資

4、動產質押融資

5、浮動抵押(產品、半成品等)

第四十二計：票據貼現貸款

1、商業票據貼現貸款

2、買方或協議付息票據貼現貸款

案例：思路決定出路

案例：猛龍過江震京津

案例：產權式公寓模式

第四十三計：融資租賃

1、簡單融資租賃

案例：廣華計程車項目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：歐洲迪斯尼樂園項目

第四十四計：投資銀行融資

1、投資銀行

案例：蒙牛騰飛

2、風險投資公司

3、科技風險投資基金

資料：風險評估指標

4、房地產產業投資基金

5、證券投資基金

第四十五計：資產證券化融資

1、(房地產)資產證券化

2、抵押貸款證券化

案例：奧運3000億融資

3、可轉換債券

第四十六計：場外交易市場

1、中小企業私募。需要企業達到一定規模，目前綜合成本在12%-18%

2、深圳前海股權中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

3、國內三板市場。融資渠道多，影響大。

第四十七計：眾籌模式

通過互聯網集資，應操作規范，避免非法集資紅線，適合小企業、藝術家或個人對公眾展示他們的創意。

第四十八計：保理

保理業務是指企業將現在或未來的基於企業與其客戶(買方)訂立的銷售合同所產生的應收賬款債權轉讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務管理及應收賬款收款服務的綜合性金融服務。

地產融資趨緊 房企探路新融資方式

進入2017年，房企面臨著融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊等諸多不利因素，如何融資、拿到低成本的資金，成為決定上市開發商利潤表現的關鍵因素。在告別高杠桿時代的當口，開發商自身資質及融資能力在競爭中顯得更加重要。

第一財經記者梳理發現，去年下半年開始，央行、銀監會、證監會均對房企融資釋放收緊信號，房企的杠桿被降低，融資環境反轉。為了破解融資難局面，一些房企開始探索新的融資途徑。

去杠桿“殺器”重重

房地產融資收緊趨勢逐步確立。去年9月以來，各地房地產調控政策密如雨下，與之同時資金面也在收緊。一方面，整體信貸環境保持穩健且實質性偏緊，另一方面對資金流向房企的通道監管越來越嚴格。去年10月初，上海率先公開發文嚴查土地款融資，銀行資金支持開發商高杠桿搶高價地的現象受控。

10月底，上交所向各公司債券承銷機構發函，明確規定房企發行公司債券募集的資金不得用於買地。接著，11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局發文，要求開展金融機構房地產相關業務專項檢查，檢查內容包括是否嚴格審查房地產開發企業各項資質、銀行資金是否違規用於購地等。12月中央經濟工作會議更明確定調“房子是用來住的，不是用來炒的”。

進入2017年，一些資金進入房地產的通道再被堵死。2月13日，中國證券投資基金業協會發布“4號文”，重點規范私募資管計劃向熱點城市普通住宅項目輸血、支持房地產開發商買地或補充流動資金等行為。2月17日，央行將下階段的貨幣政策定調為“穩健中性”，同時強調限制信貸流向投資投機性購房。同樣在2月17日，證監會也宣布修訂再融資規則，引導資金從虛回實。

受監管約束，諸如土地款融資之類的銀行業務被忌憚。一國有銀行華東區域對公業務人士日前告訴第一財經記者：“去年四季度上海加強監管後，土地款融資業務我們行就不做了，現在我們在甄選一些資質好的企業客戶做開發貸業務。”

其次，發債方面也傳來收緊的消息。“我們現在聽到的交易所的聲音是所有房地產(發債)都收緊了，包括一些大的央企。”一名專門從事債券業務的工作人員上周對本報記者透露，目前房地產企業發債難度加大，對房地產和城投兩類企業發債的管控都呈收緊趨勢。

另外，受“4號文”影響，有私募機構心態出現變化。“4號文”下發次日(2月14日)，北京某資管公司高層在電話中告訴本報記者，年初有幾家開發商跟她熟悉的機構談融資，春節前談好了產品結構，受到“4號文”影響，該機構隨即決定對此前的結構進行調整。

今年房地產“水龍頭”的緊張，也從地產研究機構的統計數據中得到印證。同策咨詢研究部提供給第一財經的數據顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額摺合人民幣共計397.52億元，環比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的數據則稱顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元，延續了去年四季度以來的低迷狀態，相比2016年1月同期下降幅度達92%。同時資金價格也出現明顯上行趨勢。

關於未來政策走向，民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖預計，未來抑制房地產泡沫、控制房貸仍是政策重點，重點城市房地產調控還將繼續。

探路並購和綠色債

“其實近年來市面上金融創新產品確實挺多，給房企提供了多種融資渠道。房企這些年發展不錯，跟金融市場多渠道的融資有很大關系。”某上市房企焦姓財務總監日前告訴第一財經記者，房地產是一個資金密集型行業，前兩年房地產杠桿率比較高，但2016年10月份以來，針對房地產的融資監管加強，公司債、私募、資管受限，土地融資也被禁止，房企資金渠道收窄、流動性收緊。諸多不利影響下，他所在的公司選擇今年更多地做並購重組，“用其他的融資方式來破解融資收緊的問題”。

同樣提及加強並購的還有泰禾。3月4日，泰禾集團董事長黃其森對第一財經等媒體坦言，過去很多資金流入房地產，中央加強金融監管是正確的，因為金融需要穩定，用來服務大眾，服務實體。他說，房地產資金來源主要是兩個，一個是金融機構融資，一個是銷售回款，如果這兩頭收緊，肯定會對市場有影響，不排除有些地方樓市出現波動。在黃其森看來，今年資金緊於去年，地產業並購機會也將增多。

一度被房企用作融資的公司債在收緊。去年10月，在房地產市場調控措施頻出的背景下，滬深交易所相繼收緊房企公司債券發行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功發行境內公司債。據同策咨詢研究部總監張宏偉的觀察，目前房企國內發債的單筆規模大幅下降，總規模趨勢也出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。在這樣的背景下，2016年初正式啟動的綠色債券市場走入了房企的企業視野，成為房企追逐的對象。

綠色債券即“綠債”，是指募集資金最終投向綠色項目的債權債務憑證，是為綠色項目融資的一個重要渠道。

從發行利率上看，與其他融資渠道相比，綠債的成本優勢較為明顯。但從目前的結構來看，綠債沒能成為房企戰場。

中誠信國際信用評級有限責任公司研究院近日提供給第一財經的一份《綠色債券年度報告》稱，2016年，在監管政策及市場需求的雙重驅動下，綠色債券發行規模去年保持快速增長。去年全年境內貼標綠色債券與貼標綠色資產支持證券共計發行 53隻，發行規模2052.4億元。盡管如此，該研究院綠債評估部分析師劉心荷告訴本報記者，盡管不少地產公司前來咨詢如何發綠債，但從境內綠色債券市場啟動到今年2月中旬，境內發行的綠債中沒有一家發行人是房地產公司。

原因與綠債門檻有關。劉心荷舉例說，在綠色債務融資工具與綠色公司債依據的《綠色債券支持項目目錄》中，明確要求新建綠色建築達到《綠色工業建築評價標准》或《綠色建築評價標准》二星級及以上，標准要求較為嚴格。

直到2月17日，房企境內綠債的消息才傳向市場。香港上市的國內房企龍湖地產(00960.HK)發布公告稱，該公司間接附屬重慶龍湖企業拓展有限公司，已於2016年10月接獲發行規模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。龍湖此次綠色債券採用分期發行方式，發行人於2017年2月16日發行第一期綠色債券，規模30.4億元。3月7日，二期10億元債券發行。

龍湖地產首席執行官邵明曉日前對本報記者表示，龍湖發債時一般會提前考慮還款節奏，並控制融資成本於較低水平，管控資產負債表，保持財務穩健安全，提升公司抗風險能力。

穆迪則在早前提供給第一財經的《中國房地產業2017年展望》報告中分析，今年全年，中國開發商到期的境內外債券金額相對較小,債券和貸款市場仍向受評開發商開放。但2017年房地產行業整合將會繼續進行,這一趨勢將對財務健康的大型開發商有利。

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B. 房地產開發商融資的途徑和方式

分析如下：

一、企業合作融資

1、房地產公司合作融資，包括外資合作和內資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國外先進管理技術和經驗，進行優勢互補。

2、通過合資合作可以共同把房地產企業做大做強。合作融資是我國房地產企業目前最為可行的融資方式之一。

二、債券融資

房地產債券是企業債券的一個組成部分。目前很多房地產企業發行企業債券比較困難。

三、商業銀行貸款

商業銀行貸款是我國房地產企業最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產開發資金來自商業銀行。

四、自籌資金

1、自籌資金是房地產企業初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。

2、但當房地產價值的升高，投資規模的增大，資金周期的延長，房地產企業單靠自籌資金必然無法實現融資目標。

五、預售資金

1、房地產預售也是當前市場上比較流行的一種融資方式。

2、在房地產區位、環境等條件較好的情況下，預售可以籌集到必要的建設資金。

六、信託融資

1、信託融資即信託公司對於比較好的有贏利前景的房地產投資項目提供信託貸款或直接參與信託投資的融資方式。相對銀行貸款而言。

2、房地產信託的融資方式可以降低整體融資成本，節約財務費用，而且期限彈性較大，在不提高資產負債率的情況下可以優化公司結構。

3、在供給方法上可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金支持。信託獨具制度優勢，並具有較強的靈活性，在銀行貸款困難時，是比較好的選擇之一。

七、房地產私募股權投資基金

1、房地產私募股權投資是房地產市場發展到一定程度的產物。

2、目前，在我國已經初見端倪，是一種向特定對象發行私募股權基金募集資金，然後以股權方式投資於房地產項目或企業的一種投融資方式，屬於一種專業基金管理公司專業化募集資金、投資管理的一種融資方式。

3、一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個工作階段。是當前市場上逐漸興起的一種融資方式。

八、房地產證券融資

1、房地產證券化是房地產市場發展的方向，可以促使房地產經營的專業化、資源的合理化。是房地產企業融資的最佳途徑。最常見的形式是上市。

2、通過上市可以迅速籌集巨額資金並作為注冊資本永久使用，沒有還款期限，同時還可以擴大規模，化解風險。降低融資成本。投資者亦可分享房地產經營利潤，使房地產企業主體從國有制走向股份制，有利於改善企業資本結構。

3、中小型房地產企業可以通過企業間的項目收購、土地轉讓等形式優化資源組合，擴大企業規模，實現規模效益，達到上市融資的目的。

(2)房地產開發企業的融資策略分析擴展閱讀

房產市場

1、房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。

2、所以，住宅市場屬於生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

3、房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。

4、房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。

5、房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改善居住條件，提高居民的居住水平。

6、因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。

C. 不同類型房地產企業最優融資方式的選擇策略，這個是我們導師給我推薦的論文內容，比較新穎，求各路高手解

融資決策是房地產項目前期策劃的重要內容，也是房地產企業財務管理的重點。目的在於尋找和確定最優融資方案解決房地產開發中的資金問題。房地產企業的融資方案直接影響著項目的風險大小與獲利水平的高低，因此研究如何通過科學的決策方式來確定最終融資方案，具有重要的現實意義。 本文擬對房地產企業的融資提出系統性的決策方法，因此主要根據決策過程的內容和方法從以下幾個方面進行了研究與探討。 首先從宏觀的金融市場層面出發，研究融資方式。從資金來源渠道的角度，對我國房地產企業的主要融資方式進行了系統的介紹，分析比較各種融資方式在條件、成本、風險、效率等方面的特點並界定各自的內涵和性質，使之成為一個體系，並根據金融政策的變動，研究這些融資方式的運用前景和發展契機。 然後從微觀的企業操作層面出發，研究房地產企業的融資決策方法： 先針對房地產企業融資決策現行方法的主要缺陷，提出改進思路，建立更具實用性的房地產企業的融資決策流程，包括融資組合設計與融資結構優化。 接著在前文分析的基礎上，針對房地產開發的不同階段、不同類型的房地產項目、不同規模的房地產企業，分別選擇及匹配適合的融資方式，設計融資組合方案，初步擬定可能的資金來源結構。 最後，在充分考慮不同規模房地產企業的融資條件差異的基礎上，運用現代資本結構理論，探討具備發行股票和債券條件的大型房地產開發企業融資結構的優化策略；運用層次分析法(AHP)，建立中小型企業房地產開發項目融資結構的優化模型。

D. 房地產企業融資策略淺析

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了「釜底抽薪」的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。
一、房地產企業融資現狀
（一）融資規模持續增長
近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。
（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道
僅以上表2001年數據為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%；自籌資金2184億元，佔28.38%；其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
（三）股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小
2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控製得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。
（四）房地產資金信託活躍
2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121號文件後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道「緊箍咒」。
二、房地產企業融資存在的主要問題
（一）融資渠道過於單一
從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。
（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。
（三）缺乏多層次房地產金融體系
就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待於制訂。
（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破
為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒布實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
三、房地產企業融資策略分析
（一）發展多元化直接融資
銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。
1.大力培育房地產信託融資方式
房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。
2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化
住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。
3.建立多層次房地產金融體系
借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。
4.建立和完善相應法律制度配套措施
規范各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快修訂《企業債券管理條例》，盡快出台《產業投資基金法》等等。
（二）進一步完善間接融資
我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。
1.推進間接融資形式多樣化
目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔保機構；中資銀行+信用擔保機構+擔保企業；中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。
2.創新變直接融資為間接融資的方式
直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。
（三）探索建立組合式融資模式
組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。

轉自山東畜牧網電子期刊 > 2007年第9期 作者：於曉東 等 2008-01-29

E. 我國房地產企業融資方式分析

中國目前房地產開發企業主要融資方式：◎銀行貸款:銀行貸款是房地產企業融資的主要渠道。房地產業的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款等直接貸款和間接來自銀行貸款的部分自籌資金。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已達到30.1%。但其中有很大比重是房地產開發企業通過各種變通的方式獲得銀行貸款來充當自有資金。2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地產開發企業至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道主要依賴銀行。 ◎房地產信託融資:房地產信託是指信託機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產的開發經營活動。2003年6月央行121文件的出台，使得房地產企業銀行貸款渠道受阻，信託融資方式以「井噴」式速度發展，據不完全統計，2003年全國房地產信託融資項目近70個，房地產信託資金的數額已超過50億元。但其中主要為「過橋」式貸款，籌資比重不大。原因是國家對房地產信託規定，每份資金信託合同總份數不超過200份，單份合同的最低金額為5萬元，限制了中小投資者的加入。◎房地產基金: 房地產基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產基金和國內產業基金。近幾年流入中國的海外基金不斷增加，例如：新加坡政府投資公司成為首創置業第二大股東；萬科與德國銀行的合作；摩根斯坦利房地產基金與上海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。由於受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，海外地產基金在選擇合作夥伴時的標準是公司的管理團隊、土地儲備、政府關系、發展前景等。因此，海外地產基金對於國內眾多的房地產企業來講，可以說是杯水車薪。國內地產基金的發展由於缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。◎上市融資:上市融資是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一。但房地產企業上市比較困難。據有關資料，目前我國上市的房地產企業只有七十家左右，並且存在著以下問題，房地產企業整體素質較差，歷史遺留問題嚴重，管理層專業素質差。例如，2004年2月初，上海復地在香港聯合交易所的成功上市，為其融資15億港幣。分析上海復地成功的主要原因是土地儲備增加，開發項目多，盈利能力好，資金周轉較快等。◎房地產債券:房地產債券在目前我國房地產企業融資總額中的比重很小。2002年，房地產債券融資僅為2.24億元，佔全部融資額的0.02%。2003年，房地產債券融資進一步下降，僅為0.34億元，佔全部融資額的0.003%。債券融資比重小，主要原因是：一是我國對發行債券的主體要求嚴格。根據《公司法》，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，並且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制。二是，我國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。 綜上所述，由於國家政策和企業自身條件的限制，銀行貸款形式仍是目前乃至今後一段時期內房地產企業的主要融資方式。同時，信託融資和基金的形式隨著國家政策的出台也將會成為房地產企業融資的重要方式。上市融資將會成為有實力的大型房地產企業的重要融資方式。面對融資困境的房地產業的主要應對策略◎調整心態和思路，面對現實，制定多元化融資發展戰略過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大，常規來說，項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。在新一輪的洗牌過程中，誰能盡快走出陰影，積極應對，誰就將在洗牌中領先一步，搶佔先機受益。◎買殼上市:房地產企業實現公司上市的良好途徑同樣是進入證券市場，

F. 房地產開發企業融資方式包括哪些

相信大家對融資並不陌生，企業要獲得長遠的發展，充足的資金是必須的。對於房地產開發企業來說，前期開發需要有充足的資金投入，如果沒有資金的支持，後續的經營就會出現問題。那房地產開發企業融資方式包括哪些?小編將通過以下文章為您詳細說明。
一、房地產開發企業的內部融資方式
(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。
(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。
二、房地產開發企業的外部融資方式
(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。
(4)房地產投資信託(Real
Estate
Investment
Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。
(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
在實踐中，這兩種融資方式在企業融資過程中都是必不可少的，特別是外部融資，它的渠道較多，吸收的資金也會更多。融資可以為企業帶來充足的資金，但同時也存在一定的風險，這也是融資企業應注意的。
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G. 房地產企業融資政策有哪些內容

一、房地產企業融資政策有哪些內容? 房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。 (一) 銀行貸款 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%， 定金 及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對 購房 者發放的 個人住房貸款 。 (二)房地產信託 信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、 股權投資 、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。 但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到 信託法 的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。 (三)國內ipo (四)境外ipo (五)借殼上市 (六) 上市公司 資產置換 (七)房地產投資基金等 綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。 我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資 1.內部融資方式包括： (1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘 公積金 ，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。 (2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人 按揭貸款 ，是我國房地產企業開發資金的重要來源。 2.外部融資的主要渠道和融資工具有： (1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。 (2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。 (3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為 抵押 ，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款 抵押貸款 和房地產抵押貸款。 (4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。 (5)商業 抵押擔保 證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用 房產抵押貸款 匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。 (6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。 二、什麼叫房地產融資 從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和 清算 。 從狹義概念上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。 房地產項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，但是，簡單、直接、明了的描述就是兩個字：找錢。找錢、 找到有錢的企業、機構、個人，已經成了當前許多房地產企業老總每天最重要的工作，許多房地產企業也都開始設立專門的融資機構或部門，也會招聘一些「具有成功融資經驗」「成熟融資渠道」的融資經理或融資主管一類的高級經理人員。這些老總或融資人員大多數時間都是在與「有錢的企業、機構或個人」談項目、談融資、訂合同。而這些有錢的企業、機構或個人被他們共同抵製成為「銀主」，一個極富戲謔性的稱謂，一個在融資活動中永遠不會存在的故事的主角，一個為融資中介(掮客)善用的工具和謀取錢物酒食的借口。 房地產企業融資的首要前提就是要能夠根據企業自身和項目的情況去分析，融資方為何會鍾情於項目?及對項目做出符合市場價值的評估;其次也是最重要的一點，如何在融資過程中使融資方的資金安全得到保證?即對融資資金的進入和退出的交易結構設計，要充分考慮融資方對資金安全的絕對要求。 實際上，我國房地產行業的融資活動中，成功的融資案例是極其少見的，比如，上市融資則使絕大多數房地產企業所不具備的和無法等待的。目前，比較適合於我國房地產企業的融資方式是股權融資、收購融資、財務融資等三種方式(具體概念的相關描述參見《房地產項目融資操作實務研究》一文)。 房地產的融資屬於房地產開發，流通及消費的過程中，使用金融手段進行籌集資金以及相關服務的一系列的金融活動。房地產的籌資過程中應當根據企業自身和項目的情況進行分析之後再做評估，以免面臨更大的風險。同時，融資過程應當按照相關法律 法規 進行。

H. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

I. 房地產行業如何進行融資

有以下幾種方式可供選擇：

一、權益性融資。

可能通過增加註冊資本，吸引新的投資者加入，不用支付利息，但會降低原股東的持股比例。

二、發行債券。

如果符合條件可以發行債券。企業發行債券的條件是：1．股份有限公司的凈資產額不低於人民幣3 000萬元，有限責任公司的凈資產額不低於人民幣6 000萬元，2．累計債券總額不超過凈資產的40%，3．公司3年平均可分配利潤足以支付公司債券1年的利息，4．籌資的資金投向符合國家的產業政策，5．債券利息率不得超過國務院限定的利率水平，6．其他條件。

三、從銀行或其他金融機構借款。

但在目前的大環境下，小的房地產開發企業從銀行借款很難，大房企倒沒問題。

四、從基金、信託、其他企業或個人融資。

但這樣融資一般利率較高，會加重企業的負擔。

希望我的回答對你有所幫助。

首先，我們先來了解下地產項目的整個操作流程，以及實際操作過程中需要的融資節點。

在實際操作中，其實房產商融資需求最旺盛的就是土地款的融資。目前由於國內地產市場經過多年上漲，導致了土地成本在整個項目中佔比非常高，往往一塊土地的價格都在10億元以上，雖然可以分期付款，但是土地證需要在款項付清後才能辦理。延遲支付土地款，會影響後續開發貸的辦理及後續的項目開工。所以，一般來說房產公司會想盡辦法將土地款盡快付清，這樣的資金支付壓力非常大。

在支付完土地款拿到土地證後，就可以開始申請銀行的開發貸款了，申請過程中辦理其它的三證（建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證）及備案、環評等各項手續。一般來說，各項手續辦理完成及拿到其他三證後，基本上銀行貸款也能完成審批。

銀行放款後，通過合作的施工企業將開發貸款套取出來，歸還前期土地款的融資。至於施工企業的工程款，則根據前期進場施工談好的由施工企業墊付。在項目達到可以預售的條件（正負00，或者結頂，具體看各地政策），就展開銷售。銷售回款和銀行按揭貸款會進入監管賬戶，可以用於支付工程款。如果項目有二期、三期，就這樣滾動開發。

從拿地到預售基本控制在1年甚至更短，這就是目前大多數房企開發項目的操作模式，業內稱呼為高周轉模式，主要代表就是碧桂園。當然也會有個例，但是整體原理基本相同。

對於房企融資，也就兩條路可以走，一條就是股權，另一條是債權。

一、股權類融資

通過吸引資金方入股，達到融入資金的目的，但是壞處就是需要按照其入股比例和對方分享收益。

1、直接模式

有實力的個人、企業直接入股，股權現實在項目公司股東的層面。

2、間接模式

個人、股東投資地產類基金或者成立有限合夥企業，然後再進入項目公司股權。

3、聯合開發

也就是業內說的拼盤，一般小開發商用的比較多。小開發商一般在所在地有一定的資源，但是資金口碑等方面較弱，那麼就會找些知名開發商共同開發樓盤。目前地產也整體下行，大開發商聯合開發的情況也越來越多。

股權類融資模式在實際操作中，聯合開發和基金類模式操作比較多，第一種其實相對比較少。因為後兩種除資金外，能夠帶來一定的其他資源，第一中基本就是財務投資，需要分享利潤，一般房企都不願意。它們寧願以債權的形式介入這筆款項。

二、債權類融資

1、發行債券

符合條件的企業可以申請發行債券，可以在國內，也可以在境外。目前國內房企發債（主要是公司債）審批極其嚴格，通過可能較少，為了融資有很多創新，比如購房尾款的ABS，與上下游的基於應收賬款的ABS，甚至還有一個勞務公司做的工資的ABS。

境外發債目前大型房企用的比較多，最近一筆就在昨天，是華夏幸福發行的，中小房企這個渠道幾乎沒有機會。

2、銀行

銀行目前主要針對的是房地產開發貸款，必要條件就是四證齊全。

原來可以操作夾層融資借道信託投放用於支付土地款，目前已被監管卡死。

另外在銀行，房企還有借道融資的模式，用集團內其他的經營型企業（貿易公司）作為借款人，用第三方土地或者未售房產抵押借款，款項再集團調撥使用，一般會去支付土地款。

還有一種就是目前比較多的，用商業承兌匯票融資，直接開票給施工企業，施工企業找房產公司有授信額度的銀行貼現，佔用房企授信額度。商票的模式貼現渠道比較多，也不僅限於銀行，因為銀行的額度不好審批，目前還有其他的渠道，比如網路金融平台、票據類資管、票交所等等。

3、信託

信託公司目前基本只能操作開發貸款，發放信託融資。可能有非主流小信託會有一定靈活性，但是主流監管意見是不能做土地前融。

4、 社會 資金

這個其實是目前房企操作最多的。主要資金來源就是個人、企業（目前主要出資金的是國企）、上市公司等等。

操作的模式主要是銀行委託貸款、股權基金（假股真債模式）。

還有一種是房地產銷售公司兜底，它會和房企簽訂一個協議，包銷一定價值的房產，享受一定的折扣。房產公司先將整批房源打包給這個銷售公司，做下網簽，但是不過戶。銷售公司銷售一套，更改一套網簽並進行過戶。對於銷售公司能夠以低價拿下一批房源慢慢銷售，利潤最大化，房產公司則在損失部分利潤的前提下提前拿到房產的銷售款。這個過程中也可以演變出假按揭模式套取銀行的按揭資金。

總結

整體來看，目前在土地款融資階段，由於銀行信託等渠道受限，主流的融資主要是以地產基金或者同行為主的真股權投資和 社會 資金為主的債權融資（含假股真債），這階段的融資成本比較高，目前主流大型前50強房企的融資成本在13%-15%間，各類頭部房企無論民營還是國有均有這類融資。開發貸階段主要為銀行和信託融資，優質房企集中在銀行，偏弱的主要在信託，銀行的成本基本在6%-8%之間，信託主要在10%-12%。工程款主要是壓榨施工企業，讓對方墊資，在實現銷售後再支付，甚至用商票支付。

房地產行業是比較典型的資金需求量很大的行業，資金成本也很好。可以說，房地產的核心競爭力就體現在資金實力上，有沒有足夠多的錢，能不能借來足夠多的錢會關繫到房地產企業的生死存亡。

一般企業能用到的融資方式，房地產企業自然也都會採用，比如。股權融資，通過上市拿到資金。相比公司經營過程中的資金需求，上市融到的錢甚至可以說是杯水車薪，所以房地產最需要的反而是藉助上市，增加公司的名氣和行業地位，以便在融資方面更有優勢。

還有債券融資。對房地產企業非常普遍，而且，房地產企業不僅在國內發債，還會在國外發債，甚至有分析師說，目前房地產在海外的融資總額已經非常非常大了。另一方面，為了降低融資成本，房地產企業還會採用短期債券和長期債券組合的方式，1年期的短期融券滾動是用，結合3-5年的長期的債券，既能滿足降低資金風險，也能減少資金成本。

除此之外，還有銀行貸款，房企的資金量大，也是銀行的大客戶，不過銀行在房貸時，會評估房地產公司的信貸情況，會很看重銷售總量、行業排名等一些指標，這也是很多房地產公司想要拚命做大的原因吧，做大了才能有更多的資源。不過，做大了很可能也會死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的「開門紅」，打響了並購的第一槍。從媒體報道的信息來看，世茂應該是占盡了優勢，福晟會「一個願挨」還是因為出現了資金危機，不得不用自己最有優勢的加碼來獲得世茂支持。

總的來說，房地產行業是典型的資產負債率很高的行業，對公司來說是有很高的杠桿，對企業老闆來說，則也意味著很大的財務風險。

針對房地產行業如何進行融資？這個問題，我的觀點如下：

第一，這個問題提的相當好，我相信有成千上萬的網友想知道這個答案。房地產行業會根據項目所處不同的階段（往往是三個階段：A，沒拿到《國有土地使用權證》之前；B，拿到《國有土地使用權證》之後；C，拿到《商品房預售許可證》之時），實現不同的融資方式。

第二，如果房地產行業所處的是項目前期開發階段，沒拿到《國有土地使用權證》之前。大多數房地產開發商是通過「出讓股權或引進戰略投資合作開發」的融資模式，通稱「股權融資」。

第三，如果房地產開發商所處的階段是拿到《國有土地使用權證》。可以拿著這個《國有土地使用權證》到銀行去抵押貸款，以實現融資的目的。

第四，地產項目在建設過程當中也可以實現在建工程開發貸，實現融資的目的。

第五，如果房地產開發商已經拿到了《商品房預售許可證》，就可以通過樓盤營銷代理公司，通過內部認購，或者蓄客期，或者開盤，實現銷售收益，實現地產項目一期和二期資金滾動開發，達到融資的目的。

第六，當然作為一家正規的房地產開發公司，在融資的時候必備核心資料：

A，項目介紹PPT。

B，項目《融資計劃方案》。

C，項目《規劃設計方案文本》。

房地產融資是所有行業（金融業除外）融資當中融資總金額最大，融資產品最多，創新速率最快的。房地產具備金融屬性，是除了金融行業以外另一個借錢生錢的行業，因此對於房地產的融資風控也是非常嚴格的。在此基礎上，房地產融資因風控的需要，形成兩種類型：1、以公司為中心的融資；2、以項目為中心的融資。在此以外，股權投融資也是很正常投資房地產的方式，但股權沒有保收益一說，更屬於投資類，這邊暫不討論。另外，民間高利貸、地下錢庄等借貸方式也不屬於我們考慮的范圍，都不是正規路子。

以下是常見的一些融資品種：

按照分類一點點闡述，不免太無聊。我們按照公司的發展周期的維度思考，從小公司長到大公司時會經歷多少種什麼樣的融資產品。

房地產公司的融資一般都是從項目融資開始的。項目的開發可以分為前期拿地，中期建設，以及建設後等。我們從中期往兩頭慢慢延伸。

好，假設我現在是一家公司，完成了初期的野蠻生長和初期累積，公司也規范化一些，銀行願意借我們一些錢。現在，手中有塊土地，手續完備了，但是手中錢不夠，項目資金鏈上需要一些杠桿，幫我撬動整個項目。於是我找到了銀行。

我們知道，開發貸的提供者是銀行，但是，對於資質差一點的公司，銀行會認為公司的承擔能力不足，拒絕公司的申請。這個時候，公司也可以去找信託成立一個信託計劃，或資管公司成立資管計劃借錢。本質差不多，監管措施也差不多，但是價格會比銀行貸款貴很多，這是信用溢價所致。信託可以自己募集資金，也可以找銀行募集資金，各位在私人銀行買到的信託產品，來源就是這種。

當你的中上項目基本都能在銀行拿到開發貸，公司應在全國TOP500以內。

STAGE 2
本來這種融資很合理，但在這幾年出現了BUG。國內房地產市場發展的好啊！如火如荼啊！地價越來越貴了啊！地價佔了整個項目50%啊！付完了地價，要很長一段時間才能達到「432」的條件。同時，開發貸又只能用於工程開發建設，付給工程方，不能把前期投入套現。開發商的錢趴在裡面出不來，產生了巨大的資金佔用，老闆們心理陰影面積越來越大。

怎麼辦？沒有關系，有「拿地融資」，或「明股實債」。在2012年的時候，這種融資出現並獲得了很大的發展。因為不是標準的債權產品，所以這類融資簡稱前端非標債權融資。這種錢可以從信託或資管計劃拿，當然最終的來源很多也是銀行。這類的融資方式核心就是，以投資的名義，繞過了「432」的合規要求，通常項目公司獲得土地的90天內，直接塞給項目公司，而非直接支付給工程方。因此，這類融資相當於把之前的土地成本套出來了。太好了，比開發貸好用太多，金融機構也自然多收幾個點費用。到了後期，招拍掛的資金也是由金融機構100%墊付了。所以一個房地產企業，拍地的錢沒有給，沒有太多沉默成本。拍到地以後，自己掏30%-40%，金融機構掏剩下的。如果快周轉做項目，那麼ROE回報真的高得不得了。

如果一家企業能夠獲得前端融資，那麼恭喜你，你在中國的房地產行業應該可以排在TOP150-200之內。

土地獲取的方式有很多。如果土地不是很乾凈，是拆遷留下來的，怎麼辦？銀行可以提供拆遷貸款，用途是支付拆遷補償款，前提是這個項目是舊改項目有政府批文。這種貸款在銀行常常不佔房地產限額，是政府支持的。拆遷之後，成為凈地，四證齊全了，就可以拿開發貸了。再高級的做法，企業可以以拆遷貸為標的，做成「理財直融」，相當於把這個東西做成一個債券，在銀行間交易商協會賣。

當開發商拿到了預售證，於是就開始使勁渾身解數，各種廣告出擊賣房子啦！這個時候銀行會提供按揭貸款，雖然不是直接給開發商，但是由於按揭投放了，開發商才能回款到賬上，房子才算真正賣出去了，所以按揭事實上對開發商非常非常重要，整天開發商的財務都在因為按揭對數焦頭爛額。

如果這個開發商開發的是商業地產，那麼就有「經營性物業抵押貸款」。顧名思義，這個項目由於未來會有源源不斷的現金流入，比如租金。銀行評估其現金流情況以及市場價值情況，折個現，公司就可以從銀行套出一筆錢。這種錢通常是長期的流動資金，沒有太多限制，非常好用。在證券市場，開發商也可以發行ABS,CMBS等債券，把錢套現出來。

STAGE 3
多干幾個項目之後，企業就上了一定的規模。這個時候，很多企業可能就開始鼓搗上市的事情了。如果企業登陸了資本市場，那麼IPO可以為企業帶來一筆不小的運營資金，隨企業用。同時，IPO背後意味著公司完成了股份制改革等規范化的運作，在資本市場上有了評級，公司可以比較順利的以主體進行融資。（當然，IPO不是公司發債的必然條件，非上市公司做私募債也多，但終歸不如上市公司容易）

IPO之後，企業要干兩個事情，一是做銀團，二是發債。對於銀團，主要說的是那些去港股上市的公司考慮的事情。在境外有平台後，可以找很多外資銀行做銀團貸款，境外銀團貸款批額度不批產品種類，很好用的，唯一要解決的事情是錢怎麼弄到國內，當然大家各有各的手法。近期國家在擴流入，是鼓勵公司借外債的。對於公司來說，借外債需要解決兩個問題，一是錢怎麼還，第二是當前人民幣的貶值預期。

關於發債，境內境外發債都可以。發債的資金是可以自由使用的，用途很方便。境外的發債市場發展了很多年，非常成熟，但國內確實最近才發生的事情，轉折點是2014年9月。在國內，境內發債的渠道有兩個，銀行間交易商協會，發出來的叫中票短融等；另一個是交易所，發出來的是公司債。在銀行間交易商協會這個渠道，曾經只有商業地產是可以發債的，不過商業地產的要求很高，住宅要在30%以下。當時有世茂股份等公司發過，價格挺高。公司債方面如同IPO，是審批制，發行也受一定的限制。在2014年9月，交易商協會突然放開了A股上市房地產企業發中票。一時間，開發商們是那個激動啊！要知道，發了中票後，就可以發永續債，就可以發短融，就可以發超短融，不停的舊債換新債，那可是源源不斷的流動資金啊。於是市場上各個開發商風生水起，在12月底萬科發了首單中票，價格4.7，保利發了個4.8，一下把價格江夏區了。在當時，銀行基準利率可是6呢。隨後，央行不斷降息，市場資金泛濫，出現了資產荒，發債的價格進入了3字頭。可以說，2016年房地產大市，和資金便宜有很大的關系。

另外，還有一個BUG類型的債種：永續債。這種債由於沒有期限，依靠的是不斷上升的利率逼企業還款，因此在HK會計准則算是全權益。這種貸款可以讓公司越借錢，賬上的負債比率越低，這不，負債沒增長，凈資產增加了。不過這也是個定時炸彈，而且坊間看一個公司，算數評估風險的時候，還是會加回去的。這種永續債到了後期，又發展了很多類永續債的變種。

當企業完成了上市，完成了發債，銀團等融資手段，這個公司基本上就是國內TOP100以內的水平。

STAGE 4
當企業發展更進一步，企業會有新的追求，比如我要讓我的財務報表更好看，公司資金運營效率更高。比如，我要減少公司的有息負債率，使得公司的評級維持在較高的水準，發債就可以更便宜。於是，供應鏈就出現了！

供應鏈條中，開發商是核心企業，圍繞著很多供應商。這個行業內，開發商拖著付工程款是常有的事情，如果企業的信用足夠，開發商可以給供應商開個商票，名正言順地晚付錢，讓項目的現金流更好看點。這個融資，通過處理，是不會計入開發商的有息負債了，開發商也很開心。OK啦，這個時候供應商就會來拿著票找銀行貼現，企業就延遲了1年才付款。一般意義上來說房地產做供應鏈其實就是變相給房地產做流貸，不過對於好的企業，不少銀行願意賺這份錢。

當銀行願意為你做供應鏈業務，你應該在TOP50水平左右了。

廣闊天地，大有作為，人民的智慧是無窮的，只要企業有能力，有動力，那麼資本市場就會給你創造層出不窮的產品。

STAGE 5
很多企業為了獲取項目，往往採用小股操盤的形式。因為大地產商有產品優勢、銷售優勢、建造成本優勢、融資成本優勢。鍋子很好，但米不夠。因此，在招拍掛越來越貴的時候，如何和擁有土地的土豪們談好生意就非常重要，小股操盤也成了主流。對於那些擁有土地的小開發商或者土豪來說，這個生意也是劃算的。一畝地在自己手中的價值可能沒有多少，但是萬科、碧桂園等開發商一處理則完全不一樣。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收錢。在這種市場狀態下，賣品牌賣管理，加大杠桿，成立基金，收管理費等形態百花齊放。另外，雖然對於大地產商來說，一個項目只佔小股，但在大口徑數據宣傳方面，這個盤的所有銷售收入是全盤計入企業的成績單的！

對於商業物業來說，終極的手段是發行房地產投資基金（REITs），直接上市，套現，不過國內的稅法以及風險隔離方面還沒有辦法做到模式盈利，所以這一塊還需等待。

說到了這里，能夠充分完成上面所有環節的，基本就是國內TOP30的開發商了。在往後走，房地產公司無非就是做大規模，搞生態，搞金融等出路。要麼做產業結合，要麼做金融集團，自己給自己輸血。

上面的文章內容有一條重要假設，就是房地產公司完成了原始積累，銀行願意給你貸款。其實達到這一步，企業家們已經付出了非常多的工作和努力，已經很不容易了。另外一點，這個行業正在不斷集中化，寡頭化，在開發貸假設的TOP500，很可能幾年內，業內連500家公司都沒有，目前的數據大概還有1萬家（這個數據是有把大公司的子公司重復計算的）。

說到最後，不得不吐槽一句，咱們這么多地產金融狗整天為房地產公司的融資處心積慮，最終坑的都是自己！

房地產公司一般通過銀行的開發貸款和組成信託計劃進行融資

一、銀行貸款r1、影響商業銀行貸款的利率因素：中央銀行貼現率、放款期限、存款利率、放貸利率風險、管理貸款成本、優惠利率。r2、國內商業銀行貸款種類r(1)信用貸款，信用貸款指單憑借款人的信譽，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用貸款分一下五種類型： 普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費者貸款、票據貼現貸款r(2)擔保抵押貸款分為兩種：擔保品貸款、保證書擔保貸款;r二、民間借貸融資r1、特點： 形式上的分散、隱蔽性 金額上的小規模性 范圍上局限性 利率上的高低不一與隨行就市 借貸合約非格式化 對償債的硬約束性 我國發展開發商貼息委託貸款的優點和缺陷r2、優點：可有效實現融資、成本低，可降低銀行金融風險 可行性強，為金融市場所快速接受 房地產企業在實現融資的同時實現了銷售，一舉兩得r3、缺點： 適用該方式的企業有一定的限制，並非所有房地產開發商都可以運用 開發商承擔風險較大 並非開創融資新渠道r三、房地產典當融資r典當是一種以實物為抵押，取得臨時性貸款的融資方式。 特點：融資性、單一性、商業性、小額性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：審當、驗當、收當、保管、贖當。 五日後仍未清償當金回贖的當物，實為絕當，典當行對絕當物品依法享有處置權。r四、商業信用融資r1、主要特點：商業信用使用商品生產特點、商業信用能夠為買賣雙方提供方便、商業信用可以鞏固經濟合同，加強經濟責任、商業信用有利於競爭。r2、商業信用融資的具體方式： 應收賬款融資、商業票據融資、預收貨款融資等。r當前國家加大了對房地產企業的管控，在政策高壓的大環境下，融資也變得越來越難，這也導致不少企業出現了資金荒。對於金融機構來說，針對房企的融資也更加謹慎，畢竟高回報的同時也存在著高風險。

目前來看，隨著通道業務的趨緊，以及資管新規的出台，房地產行業更加的依靠銀行途徑進行融資了。

一、房地產類融資都有哪些

第一個呢就是最主流的了， 房地產開發貸款，不難理解的，就是開發商想開發某一塊土地需要進行融資，從銀行貸款，這種貸款就是房地產開發貸款。

還有一種是經營性物業抵押貸款，這種貸款以商業地產項目所產生的物業相關費用進行抵押向銀行貸款的一種產品。

綜上可以看出，不管哪種貸款，都是以項目為核心的， 銀行審理的時候以項目本身為基礎進行分析，當然了也會分析借款人資質等方面的。

二、具體的流程

我以房地產開發貸款為例子講一下大體上的流程。

首先借款人成立一個項目公司，因為借款人集團一般開發的項目覆蓋全國，所以若想申請貸款等事宜， 需要在項目所在地新建立一個項目公司 ，然後以項目公司為主體進行融資。

然後，就是拍地，通過競價方式，從政府手裡拍地，然後是交錢並辦理各種手續，如四證，當這些必要的基礎資料齊全之後就可以聯系銀行了。

聯系銀行以後需要提供一系列資料，包括但不限於企業基礎資料及證件，財務報表，可研報告等等一系列材料，銀行通過審核股東背景、借款人項目經驗及經營等情況最終決定同不同意貸款。 這其中有一點十分關鍵，就是借款人需要有一定比例的自有資金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然後企業需要提供一定的擔保措施，比如用土地及地上房產進行抵押，或者是集團總部進行擔保，如果是抵押的話，還要配合銀行落實抵押手續。

如果企業提供的材料齊全且沒有什麼瑕疵那麼銀行就會發放貸款，通常房地產開發貸款期限為5年，企業需要與銀行溝通並尊重合理性的前提下，設置符合實際情況的還款計劃，如第一年償還多少錢、第二年償還多少等等。

然後銷售回款的資金需要進入銀行的監管賬戶，出支付相應的稅款等費用之外，不能隨意對外支付，必須優先償還銀行貸款。

綜上就是房地產融資的基本流程。

三、總結一下

房地產企業先拿地，然後辦理相關手續，並持有一定的自有資金，然後聯系銀行，審核無誤之後進行貸款，然後封閉管理賬戶資金，不得隨意對外支取，這就是開發貸款的流程。

希望對您有幫助。

您好，房地產行業融資，可以有以下幾種方式：

一、向身邊 人融資

如果您需要的資金比較少的話，可以向身邊的人融資，比如親友、同學同事，或者當地的有錢人、企業家、管理層等等。

二、銀行貸款融資

如果您有穩定的工作或者收入，或者有房產等，可以向銀行申請貸款或者抵押貸款。

三、尋找投資人和投資公司

如果您需要的資金較多，可以尋找專業的投資人和投資公司。投資人一般在社交平台都有官方認證的賬號；投資公司一般有自己的官方網站，您可以直接投遞商業計劃書給他們。

四、專業的融資信息服務平台

專業的融資平台有很多資金方入駐，您可以投遞項目給他們；或者參加平台定期舉辦的融資活動，和多位投資人面對面交流。

J. 房地產企業一般融資方式有哪些

【摘要】隨著我國房地產行業的快速發展，其在國民經濟中扮演著越來越重要的角色，其發展壯大也離不開日益增長的資金需求。本文以恆大集團為例，分析了其融資渠道的現狀以及存在的問題，構建多渠道的房地產融資體系已經迫在眉睫，在此基礎上本文提出了一些建議。
【關鍵詞】融資渠道 銀行貸款 股權融資 債務融資
一、恆大集團融資渠道現狀
據恆大集團2016年年報數據顯示，2016年，恆大集團融資現金流入總計約為人民幣5725.68億元，比上年增長99.60%，其融資需求量的增加與近年恆大高速增長的土地儲備、房地產開發等產業發展不可分。下面針對目前恆大集團主要的融資渠道做具體分析。
（一）銀行貸款
通常，大多數房地產企業都選擇銀行貸款作為主要的融資渠道，因為其成本相對較低。
由年報可以看到，2016年，恆大集團的所有融資來源中，有抵押的銀行借款總額為人民幣2093.10億元，占融資總量比例高達36.32%，較上年增長91.91%，位居融資規模中第一位。銀行借款占融資比借款成本包括利息開支以及外幣借款所產生的匯兌差額。
（二）股權融資
上市房地產企業主要通過發行新股、配股等方式進行股權融資。恆大集團於2009年在香港成功上市，成為在港市值最高的內房企。據2017年11